中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告

25三月2024中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告匯報(bào)說明百萬大盤，萬科力作，重任在肩，豈感懈??？對于本案，中原希望通過扎實(shí)細(xì)致的工作，對一個(gè)市場都很陌生的區(qū)域提出獨(dú)特的理解，并結(jié)合項(xiàng)目，挖掘、創(chuàng)造更多價(jià)值，以領(lǐng)先的營銷理念，實(shí)現(xiàn)萬悅城的成功，成就萬科歷程中的又一經(jīng)典。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告A.城說城//讀城//造城//萬科與城//B.悅悅勢//悅?cè)?/悅意//悅物//C.萬千變?nèi)f化//日進(jìn)萬金//萬法歸宗//D.附件

案例分享//463130180報(bào)告內(nèi)容頁碼中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告城Part1中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告白沙洲，三環(huán)線內(nèi)，武漢版圖中一個(gè)熟悉而陌生的區(qū)域，除了一座長江大橋，連老武漢人也沒有概念。白沙洲大橋白沙洲區(qū)域航拍項(xiàng)目地中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告說城PartC.1中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告為獲知白沙洲的詳細(xì)資料，中原選擇深入到目標(biāo)及關(guān)聯(lián)區(qū)域，與目標(biāo)群體面對面，聽他們講述關(guān)于這個(gè)區(qū)域的每一個(gè)細(xì)節(jié)。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告中原組成了精干高效的工作團(tuán)隊(duì)，確保獲得最新、最詳實(shí)、最直接的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。實(shí)地調(diào)研工作說明調(diào)查時(shí)間：6月28日、30日為集中調(diào)研日；調(diào)查人員：湖北中原總經(jīng)理親自審查、修改調(diào)查問卷，服務(wù)萬悅城項(xiàng)目的營銷總監(jiān)帶隊(duì)，由策劃人員8名組成了專業(yè)調(diào)研團(tuán)隊(duì)；調(diào)查方式：業(yè)內(nèi)訪談、潛在客戶訪談與問卷調(diào)查；調(diào)查區(qū)域：街道口地區(qū)、中南地區(qū)、南湖地區(qū)、武昌老城區(qū)、白沙洲地區(qū)；調(diào)查感言：溫度雖高，“收入”更高。實(shí)地調(diào)研工作地點(diǎn)分布圖項(xiàng)目地中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告問卷調(diào)查主要成果摘要（A）本次問卷調(diào)查，共發(fā)放問卷100份，由于是一對一溝通，回收率100%，對問卷進(jìn)行甄別后，有效問卷89份，無效問卷11份，有效率89%；本次問卷調(diào)查，中原形成了獨(dú)立的問卷結(jié)論報(bào)告，限于篇幅，本案僅就關(guān)鍵結(jié)論簡要說明；問卷內(nèi)容分為基礎(chǔ)部分、主體部分、指向性部分，分別了解客戶背景特征、客戶購房特征、項(xiàng)目指向性測試。問卷樣本與調(diào)查分析報(bào)告問卷調(diào)查工作說明中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告問卷調(diào)查主要成果摘要（B）區(qū)域遇冷，項(xiàng)目可期受訪者需求特征與項(xiàng)目情況較為契合。19％受訪者意向總價(jià)為40萬左右，38％受訪者意向總價(jià)為50萬左右；絕大多數(shù)受訪者意向房型為二房、三房。受訪者對現(xiàn)住房環(huán)境、交通、配套不夠滿意。大多數(shù)受訪者對現(xiàn)有住房的不滿集中在：噪音粉塵污染和社區(qū)外部環(huán)境方面；同時(shí)對地鐵交通、教育配套和低碳節(jié)能等概念接受度高。萬科品牌知名度高。63%的受訪者“聽說過”萬科地產(chǎn)，20％的受訪者表示“非常了解”萬科地產(chǎn)。同時(shí)，有54％的受訪者明確表示，“會關(guān)注”和“非常期待”萬科地產(chǎn)在白沙洲地區(qū)的開發(fā)動態(tài)。受訪者普遍對白沙洲區(qū)域不甚了解。有超過50％的受訪者表示“不了解”和“僅聽說過”白沙洲區(qū)域，可見該區(qū)域的認(rèn)知度較低。主要單項(xiàng)分析結(jié)論中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告問卷調(diào)查主要成果摘要（C）主要交叉分析結(jié)論年輕客戶、公司普通職員對區(qū)域、萬科了解度較高中南、街道口、老城區(qū)客戶較集中。中南街道口受訪者購房欲望最強(qiáng)，其次是老城區(qū)；居住工作區(qū)域集中在老城區(qū)和中南街道口附近。公交車人群特質(zhì)顯現(xiàn)。26-40歲中青年人群，公司白領(lǐng)，更能忍受較多的上下班時(shí)間；年輕群體客戶對萬科認(rèn)知度較高。18－40歲受訪者對萬科的認(rèn)知度較高，其中26－30歲受訪者對萬科較為了解；居住區(qū)域在中南街道口和魯巷光谷的受訪者，對萬科“比較了解”，武昌老城區(qū)較多受訪者“聽說過”萬科。年輕群體對白沙洲認(rèn)知較高。18－40歲，工作居住區(qū)域在武昌老城區(qū)、中南街道口和魯巷光谷的受訪者白沙洲認(rèn)知度相對較高；大專及本科學(xué)歷的受訪者更關(guān)注本項(xiàng)目進(jìn)展；中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告深度訪談對象構(gòu)成業(yè)內(nèi)人士訪談對象潛在客戶當(dāng)?shù)匾吮＠恼Z銷售人員站前陽光營銷主管趙老板段老師周小姐中建三局武咸高架項(xiàng)目人員白沙洲都市工業(yè)園工作人員陳女士余小姐付女士中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告（1）業(yè)內(nèi)深度訪談紀(jì)要之一訪談對象保利心語銷售人員——陳小姐客戶背景在保利心語項(xiàng)目工作2年多，見證了該項(xiàng)目從2008年的艱難到2009年武漢面積銷冠的輝煌。訪談內(nèi)容1.2009年我們賣了13個(gè)億，具體總面積我也不清楚，20萬方是有的，是整個(gè)武漢市的銷冠；2.賣得這么好的原因啊，去年市場都賣得很好啦。3.我們保利是品牌大開發(fā)商、保利心語是70萬方的大社區(qū)，后期又拿了60萬方的地，有公交車，商業(yè)配套也起來了，再說，我們是一線臨湖的住宅，野芷湖目前還保持原生態(tài)，不像南湖已經(jīng)被污染了，戶型方面還有贈送面積，價(jià)格在南湖片區(qū)是最低的，客戶當(dāng)然會買我們這里；4.客戶重點(diǎn)是南湖這塊的，也有很多其他的，輻射面很廣，我有一個(gè)青山的客戶，他覺得我們這里很方面，坐777到小東門轉(zhuǎn)一趟就到青山了，也不算遠(yuǎn)，現(xiàn)在武漢哪里不堵啊，關(guān)鍵是要有公交車，再說，還不是沖我們這里性價(jià)比很高，現(xiàn)在，武昌中心、好一點(diǎn)的地段，像我們這樣高品質(zhì)的社區(qū)，6000出頭的價(jià)格已經(jīng)很少了，光谷那邊都不止這個(gè)價(jià)了；5.白沙洲那邊的客戶？好像沒有多少。那個(gè)地方我也不是很熟；6.南湖大道通白沙洲？不通吧，前面過不去的，什么時(shí)候通不清楚；7.年輕的客戶多，婚房多，我們不帶裝修。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告（1）業(yè)內(nèi)深度訪談紀(jì)要之二訪談對象星辰房地產(chǎn)公司（原硚房集團(tuán)）項(xiàng)目經(jīng)理——陳經(jīng)理客戶背景武昌老城區(qū)靜安路“站前陽光”項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，在武昌老城區(qū)開發(fā)項(xiàng)目多年，熟悉當(dāng)?shù)乜蛻袅?xí)慣。訪談內(nèi)容1.武昌老城區(qū)的人居住條件普遍較差，對改善居住的要求比較高，一般收入也有限，對房價(jià)比較敏感，也有很有錢的，沒漢口那么多，都去東湖或者漢口那邊買房去了，所以站前陽光當(dāng)時(shí)定價(jià)的時(shí)候比周邊的027、靜安要明顯便宜，國有企業(yè)，要帶頭讓利于民；2.外地人在武昌老城區(qū)這一帶比較多，硚房在武昌開發(fā)的幾個(gè)樓盤，買房的各種外地口音都有，尤其是湖北8+1城市圈的一些人，做生意多，普遍文化素質(zhì)比較低，錢其實(shí)不多，典型暴發(fā)戶那種，這批人買房一方面是生意在這邊，想在武漢落腳，另一方面是轉(zhuǎn)戶口，武漢的戶口很有吸引力，有些不是做生意的周邊地市的人也是沖轉(zhuǎn)戶口過來買房；3.戶型要好，房子質(zhì)量要過硬，買東西要方便，孩子的教育問題也要好，客戶問的主要是這些問題；4.不是很了解白沙洲，路過幾次，環(huán)境比較差，聽說在修高架橋，通了話應(yīng)該會有很大改觀；有個(gè)長江紫都在那邊，江景房，賣的一般，價(jià)格沒起來，也沒有火過，那邊的江灘政府沒投入，像鄉(xiāng)里；5.白沙洲那邊如果要開發(fā)，目前看啊，一定要大開發(fā)商，拿地的規(guī)模要大，把配套做好，才比較可行；那個(gè)區(qū)域，遲早要發(fā)展過去的，只要規(guī)模足夠大，后期還是有機(jī)會賺區(qū)域升值的錢，潛力股。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告（2）當(dāng)?shù)匾松疃仍L談紀(jì)要之一訪談對象中建三局武咸沙湖項(xiàng)目指揮部——彭經(jīng)理客戶背景熟悉白沙洲片區(qū)當(dāng)?shù)匚磥戆l(fā)展前景。訪談內(nèi)容1.武咸公路高架橋白沙洲大道段工程計(jì)劃2011年6月竣工，在過江隧道、鸚鵡洲長江大橋、中環(huán)線處設(shè)有立交，未來這個(gè)區(qū)域的交通狀況會大大改善；2.比較看好這個(gè)白沙洲的發(fā)展，也會關(guān)注這個(gè)區(qū)域房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，有投資價(jià)值；污染是這個(gè)區(qū)域最大的問題，教育配套也比較缺，沒什么好學(xué)校；3.我們搞工程的都知道，路修通之后，住宅小區(qū)的開發(fā)都跟過來了，但一定要有文化氛圍，顯得比較高檔，武漢的碼頭文化濃厚，可以在開發(fā)中體現(xiàn)；4.這一帶大部分屬青菱鄉(xiāng)地界，批發(fā)市場、工業(yè)園比較多，形象有待改善；5.白沙洲一帶地質(zhì)情況非常復(fù)雜，搞開發(fā)建設(shè)要注意。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告（2）當(dāng)?shù)匾松疃仍L談紀(jì)要之二訪談對象武漢武昌經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、白沙洲都市工業(yè)園辦公室——朱科長客戶背景推進(jìn)片區(qū)最為重要的產(chǎn)業(yè)板塊建設(shè)。訪談內(nèi)容1.政府一直比較關(guān)注這個(gè)區(qū)域的，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)定期到現(xiàn)場辦公，前不久，區(qū)領(lǐng)導(dǎo)還到園區(qū)來視察企業(yè)經(jīng)營情況，發(fā)展前景可以看好；武船、武重等企業(yè)都在這邊設(shè)了廠。2.確實(shí)，環(huán)境是個(gè)大問題，治安問題也存在，武漢各個(gè)城鄉(xiāng)結(jié)合部、外來人口聚集的地區(qū)都存在這個(gè)問題，我們也在努力改善，也取得了一些成效；3.這邊產(chǎn)業(yè)調(diào)整有難度，之前也沒有政府規(guī)劃，主要是各個(gè)區(qū)都在爭取上級的政策支持，白沙洲這片沒有特別的優(yōu)勢，規(guī)劃比較落后；我們最近也在調(diào)整，計(jì)劃引進(jìn)一些科技、信息類的高科技企業(yè)，促進(jìn)園區(qū)逐步轉(zhuǎn)型；4.“兩型社會”的建設(shè)園區(qū)是領(lǐng)導(dǎo)班子考慮的重點(diǎn)和出發(fā)點(diǎn)，我們現(xiàn)在對環(huán)境的改造投入較多，軟環(huán)境也在改善，巡司河是政府重要的改造工程；5.歡迎到白沙洲來投資，和有實(shí)力的企業(yè)一起，共同建設(shè)和諧白沙洲。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告（3）典型潛在客戶深度訪談紀(jì)要之一訪談對象白沙洲鋼材大市場經(jīng)營戶——趙老板客戶背景大市場E區(qū)、永合物資有限公司，不到30歲，在鋼材市場經(jīng)營約3年，其家族在此經(jīng)營更久。訪談內(nèi)容1.這里生意做得很大的，一個(gè)單幾十萬到幾千萬都有，買賣鋼材，這里是武漢最大的，有好幾百個(gè)檔口吧，算算，差不多300-400個(gè)；生意也不錯啊，搶著租，空一個(gè)檔出來幾天就出去了，蠻火的；2.目前在烽火村租房住，有些老板在店里住，有二層的；家家都有車，有些在遠(yuǎn)一點(diǎn)地方買房的，也有看過長江紫都的，我最近在看百瑞景的一套房；在附近做私房的比較多，我舅舅就在張家灣做了5棟；3.這一片都是這樣，武漢人少，除了村里的，沒幾個(gè)，外地人多，我就是嘉魚的；這里的老板，黃陂、廣水、應(yīng)城比較多；還是想在武漢落戶的，政策說要房款70萬；4.教育啊，安全啊，還是要讀書，前幾天，有一家被偷了，正?，F(xiàn)象，這一帶治安不好；5.平時(shí)沒事就去打麻將，今天是我姐帶外甥看病去了，不然我哪會守這里；都是老客戶，跑不了；6.這幾年，也有虧的啦，做生意，不可能總是賺嘛；大部分老板都還好，武漢發(fā)展得很快，到處都是工地，哪個(gè)工地不要鋼材？最頭疼就是回款，搞建筑的都墊資，首先從我們供貨商墊起；貨款沒回手上一分錢都沒有，前些天有個(gè)現(xiàn)錢現(xiàn)貨的客人，為了提款幾夜沒睡好，客戶到哪跟到哪，現(xiàn)錢現(xiàn)貨利潤低，一賒賬就沒錢賺了。7.想在周邊買房，方便照著店里，旁邊都沒房子賣，只能跑中南、街道口、南湖那邊去看。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告（3）典型潛在客戶深度訪談紀(jì)要之二訪談對象湖北財(cái)稅職業(yè)學(xué)院——段老師客戶背景負(fù)責(zé)學(xué)校政工工作的科長，在校工作多年，30多歲。訪談內(nèi)容1.我們學(xué)校有幾百教職工，年輕老師比較多，百把人是有的；2.老師的收入還可以，穩(wěn)定，剛剛考完試，喜歡玩的老師都訂好了出去玩的票；3.學(xué)校有專門的單身職工樓，也有家屬區(qū)，居住環(huán)境肯定跟外面的小區(qū)有差距，有些條件好的老師搬到外面去了；只要價(jià)格合適，距離不是太遠(yuǎn)，不影響上班，對老師還是相當(dāng)有吸引力的；4.交通和污染問題是大問題，灰塵太大了，幾天不下雨，樹葉上面都是一層灰，學(xué)校里面還好點(diǎn)；整體上的環(huán)境也比較差，政府這幾年的投入太少了，看高架橋修通了能不能好點(diǎn)；5.萬科是大開發(fā)商，能在這一片來開發(fā)是好事，一定要把廣告打到我們學(xué)校來，找我就可以了，保證你們的廣告發(fā)到每個(gè)老師手里，一定要給我們最低的團(tuán)購價(jià)。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告（3）典型潛在客戶深度訪談紀(jì)要之三訪談對象白沙洲街長江紫都社區(qū)服務(wù)站（居委會）——周小姐客戶背景對白沙洲地區(qū)、武昌老城區(qū)非常了解，不到30歲，熟悉政府工作人員的購房習(xí)慣。訪談內(nèi)容1.小區(qū)這里就一個(gè)小中百，買不了菜，早上小區(qū)門口有賣菜的攤子，居民都是這個(gè)點(diǎn)買菜，要么就坐小區(qū)的班車到武商買，要掐著點(diǎn)等車，也不遠(yuǎn)，習(xí)慣了也還比較方便；平時(shí)吃飯一般都是家里做，確實(shí)要出去吃，過去一點(diǎn)，鋼材市場那邊就有農(nóng)家小院啊，好幾家餐館；2.武金堤貨車多，路差了點(diǎn)，沒有出事故就不堵；以后過江隧道、過江大橋修通了，這個(gè)區(qū)域會很快發(fā)展起來，新修的過江大橋就在老汽渡口子（解纜正街）那里，拆遷難度大；3.這片現(xiàn)在的環(huán)境比較差，污染比較重，改造起來要段時(shí)間，但位置還是挺好的，靠著江邊，距離老城區(qū)也比較近；4.武昌區(qū)政府的有一批買在長江紫都，都是靠江邊的房子；5.三環(huán)線下面，也不算遠(yuǎn)，從這里過去也就十幾分鐘，肯定會關(guān)注啦；新開發(fā)的小區(qū)，一定要把周邊的環(huán)境搞好，商業(yè)配套要齊全。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告（3）典型潛在客戶深度訪談紀(jì)要之四訪談對象華中師范大學(xué)博雅園綜合樓三樓化妝品店店主——陳女士客戶背景對房地產(chǎn)行業(yè)比較關(guān)注，經(jīng)常在報(bào)紙上看房地產(chǎn)的相關(guān)信息，有實(shí)際的購房需求，48歲左右。訪談內(nèi)容1.我們目前住在華師附近，是幾年前買的一套二手房，外面環(huán)境很好，但是住在8樓，而且沒有電梯，上下樓梯很不方便。2.我兒子是86年的，已經(jīng)是戀愛結(jié)婚的年齡了，我也在考慮為他買房，可能還是考慮華師附近的房子，但是附近的房子價(jià)格太高，我的預(yù)算在60萬左右，想買個(gè)小一點(diǎn)的三房。3.我們覺得最好是在學(xué)校集中的地方買房，這樣，我們以后接送小孩子上學(xué)比較方便。4.我比較喜歡萬科，我有個(gè)親戚在萬科魅力之城買了房，萬科的環(huán)境做的好，特別是綠化好；5.我在報(bào)紙上看到萬科在白沙洲開發(fā)的消息，我個(gè)人覺得那里還是太偏了，學(xué)校太少了，買東西也不方便，我暫時(shí)不考慮在那里買房。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告（3）典型潛在客戶深度訪談紀(jì)要之五訪談對象中南路自營店主——余小姐客戶背景對白沙洲地區(qū)不是太了解，20多歲，目前單身，有一套住房。訪談內(nèi)容1.白沙洲對我們來說有點(diǎn)陌生，并且不是一般的遠(yuǎn)。2.現(xiàn)在房價(jià)太高了，具體還是要看價(jià)位怎么樣，對我來說，50萬左右是我可以接受的。3.樓盤還是要注重周邊環(huán)境，配套設(shè)施及價(jià)位。白沙洲地區(qū)交通比較不方便，粉塵之類的污染也比較嚴(yán)重，所以我們還是有比較大的顧慮的。4.如果沒有特別讓我們動心的地方，可能不會過多考慮那邊，因?yàn)槲覀冊谶@邊可以選擇的地區(qū)還是比較多的，比如光谷升值潛力也是很大的，比那邊也近一些。5.到時(shí)候應(yīng)該會關(guān)注一下吧，要看各方面的狀況，雖然白沙洲地區(qū)我覺得不是太理想，但是萬科畢竟是很有實(shí)力的開發(fā)商。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告（3）典型潛在客戶深度訪談紀(jì)要之六訪談對象武昌老城區(qū)居民——付女士客戶背景在老城區(qū)居住幾十年，對該區(qū)域特別了解。40－50歲，熟悉武昌老城區(qū)居民的生活習(xí)慣、購房心理。訪談內(nèi)容1.我從小居住在老城區(qū)，現(xiàn)居住在老城區(qū)還建房，小區(qū)環(huán)境普通，外部環(huán)境較差，沒有大的變動，我是不會離開這里的，好多年，都習(xí)慣這里了。2.曾經(jīng)也有過購買新房離開老城區(qū)的想法，但去實(shí)地考察后，對考察樓盤的配套、交通等不滿意；3.有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的下一代大部分已經(jīng)離開了老城區(qū)，在工作地點(diǎn)周圍去購房了?，F(xiàn)居住小區(qū)內(nèi)，大部分是中年人或者中老年，購房需求不強(qiáng)，除非拆遷；4.雖然在老武昌居住了幾十年，但從來沒去過白沙洲，聽說過而已。在那里買房？無法想像，感覺那里是郊區(qū)，交通啊配套啊肯定都不好。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告深訪客戶特征：本區(qū)域客戶對片區(qū)前景較為有信心，周邊區(qū)域客戶對片區(qū)一知半解。信心型群體共性特征：“本地”屬性非常明顯，受區(qū)域利好信息刺激，對未來非常有信心。AB猶豫型群體差異性特征：對區(qū)域未來發(fā)展方向、區(qū)域特征等沒有明確統(tǒng)一的概念，知其好而不知其所以好。共性特征：基本沒有去過、了解過白沙洲區(qū)域，屬于信息不對稱造成的不了解。差異性特征：對區(qū)域未來的發(fā)展半信半疑，對萬科改變區(qū)域的態(tài)度不一，年輕客戶信心更強(qiáng)。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告小結(jié)：區(qū)域需要整理、包裝與推廣，塑造全新的區(qū)域形象并向全城推廣，全面提升區(qū)域認(rèn)知度、標(biāo)識性。白沙洲的明天？說城心得：中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告讀城PartC.2中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告白沙洲位于武漢南部門戶地段，所處區(qū)域總體環(huán)境雜亂，交通、教育、醫(yī)療、購物等居住配套欠缺。>武漢市武昌區(qū)白沙洲街地處武昌區(qū)南部，位于武漢長江大橋和白沙洲長江大橋中端，西臨長江，東倚京廣線和107國道，北枕巡司河，南與洪山區(qū)接壤，是107國道、武黃高速公路與市區(qū)內(nèi)、中環(huán)線的匯集點(diǎn)，沿江岸線4.2公里，距武昌火車站1.5公里。轄區(qū)總面積7.1平方公里，常住人口6萬余人，共有11個(gè)社區(qū)居委會，與青菱鄉(xiāng)地界混雜，屬于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部。白沙洲區(qū)域白沙洲區(qū)域簡介項(xiàng)目地中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告本案對白沙洲區(qū)域的研究不局限于行政上的區(qū)域限制，會根據(jù)城市肌理進(jìn)行必要延展，進(jìn)行“泛白沙洲區(qū)域”研究。產(chǎn)業(yè)規(guī)劃>白沙洲居住組團(tuán)規(guī)劃>軌道交通規(guī)劃>環(huán)線路網(wǎng)規(guī)劃配套>工業(yè)園產(chǎn)業(yè)>專業(yè)市場產(chǎn)業(yè)>大學(xué)城教育產(chǎn)業(yè)泛白沙洲>商業(yè)配套>文教衛(wèi)配套>交通配套區(qū)域中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告總體規(guī)劃：本項(xiàng)目處于武昌白沙洲區(qū)域，屬于政府規(guī)劃中的大型居住新區(qū)、市級商業(yè)副中心，有宏觀規(guī)劃層面的利好。>2009年11月，武漢市國土資源和規(guī)劃局發(fā)布《武漢市主城規(guī)劃》，規(guī)劃中明確提出“……建設(shè)后湖、站北、長豐、四新、南湖、白沙等大型居住新區(qū)，完善建設(shè)核心區(qū)、中心區(qū)片的居住區(qū)、居住小區(qū)……引導(dǎo)舊城人口向外圍綜合組團(tuán)疏散，促進(jìn)漢口、漢陽與武昌居住人口和用地相對平衡……建立白沙洲、魯巷、……等12個(gè)市級商業(yè)副中心……”《武漢市主城規(guī)劃》區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告組團(tuán)規(guī)劃：舊城改造外流人口承載區(qū)，自身也有舊城改造需求，未來一線濱江區(qū)域。>根據(jù)武漢市城市總體規(guī)劃（2010-2020）確定的主城區(qū)“兩區(qū)十五組團(tuán)”的規(guī)劃結(jié)構(gòu)，項(xiàng)目用地所處的白沙組團(tuán)為綜合組團(tuán)之一，是主城區(qū)“集中成片規(guī)模化建設(shè)住宅區(qū)，引導(dǎo)舊城居住人口向綜合組團(tuán)疏解”的重點(diǎn)區(qū)域之一。隨著舊城改造的加速推進(jìn)，區(qū)域道路交通、生活配套設(shè)施將得到進(jìn)一步完善，區(qū)域開發(fā)潛力將得到進(jìn)一步提高。>白沙洲區(qū)域也位于武漢市大力建設(shè)的兩江四岸地區(qū)，這里將形成具有獨(dú)特標(biāo)志性空間景觀形象和優(yōu)美濱江親水岸線。城市總體規(guī)劃涉及白沙洲的部分區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告>白沙洲規(guī)劃新區(qū)，位于城市二環(huán)線和三環(huán)線之間，屬主城外圍。北起規(guī)劃的八坦路（二環(huán)線部分），南抵中環(huán)線，西起武咸公路，東止京廣鐵路，面積677.8公頃?，F(xiàn)有人口1萬人，規(guī)劃居住人口10.5萬人。>本區(qū)域?yàn)槲錆h城市總體規(guī)劃中主城外圍10個(gè)綜合組團(tuán)之一，是保持工業(yè)居住相對平衡的城市組團(tuán)，同時(shí)承擔(dān)武昌舊城外遷人口的職能。區(qū)域內(nèi)目前主要為青菱城市花園、張家灣農(nóng)民新村（項(xiàng)目名：波光霞影）等。法定圖則：項(xiàng)目地以東為“白沙洲10萬人居住新城”規(guī)劃區(qū)，目前該區(qū)域主要為經(jīng)濟(jì)適用房、農(nóng)民新村?！栋咨持薜貐^(qū)法定圖則》（2005年）區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告軌道交通規(guī)劃：短期內(nèi)軌道交通對本項(xiàng)目的影響較小，根據(jù)中原操作武漢軌道交通經(jīng)驗(yàn)，5年之內(nèi)利好較難體現(xiàn)。>U5、E1兩條地鐵線的具體動工建成時(shí)間未定，具體站點(diǎn)未定，屬于遠(yuǎn)景規(guī)劃，短期內(nèi)對區(qū)域的影響較小。>其中U5線自武漢火車站起，經(jīng)和平大道-穿城大道-紫陽東路-中山路-武咸公路至青菱。設(shè)武昌火車站至南湖支線。在青山設(shè)置車輛段，青菱、南湖分設(shè)2處停車場。全長33公里，共設(shè)置站點(diǎn)28座。本線與城市軌道交通主線——2號線對接。>EI號線起點(diǎn)蔡甸，終點(diǎn)豹澥。它連接了漢陽、武昌，經(jīng)過白沙洲區(qū)域，屬于城際快速軌道交通體系。武漢市軌道交通遠(yuǎn)景規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告環(huán)線路網(wǎng)規(guī)劃：環(huán)線的快速建設(shè)，白沙洲區(qū)域受益明顯，區(qū)域利好因素明顯增多，可想像的空間較大。>一環(huán)線鸚鵡洲長江大橋?qū)⒂谀陜?nèi)正式動工建設(shè)，總投資40億元，建設(shè)工期為30個(gè)月。主橋長約2.1公里，主橋橋面為雙向8車道，道路設(shè)計(jì)為城市快速路。>二環(huán)線武昌段已于近期動工，另外楊泗港過江通道連通漢陽漢新大道與武昌八坦路，目前已進(jìn)入勘測階段。三環(huán)線東北段已于6月建成通車，整個(gè)三環(huán)線將于年內(nèi)全線通車。>目前武漢環(huán)線建設(shè)瓶頸為白沙洲區(qū)域。武漢市環(huán)線建設(shè)進(jìn)度區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告主路網(wǎng)建設(shè)：白沙洲大道建成后，從武昌火車站到白沙洲大橋僅需8分鐘。>白沙洲大道連接新內(nèi)環(huán)、二環(huán)、三環(huán)線，全長7.5公里，雙向6車道，全線無紅綠燈。2009年5月，動工建設(shè)，建成后，從武昌火車站經(jīng)白沙洲大道到白沙洲大橋僅需8分鐘。>白沙洲大道是連接武漢南北重要的放射線，是聯(lián)系白沙組團(tuán)與中心城區(qū)的重要通道，是鸚鵡洲過江通道和楊泗港過江通道過長江交通的集散道路，是聯(lián)系城市二環(huán)線、三環(huán)線的骨干道路，建設(shè)的重要意義體現(xiàn)在：加快武昌老城區(qū)的改造，減緩中山路、武珞路的交通壓力，方便組團(tuán)聯(lián)系，完善城市布局，連接二環(huán)線、三環(huán)線，分流城區(qū)交通。白沙洲大道建設(shè)的積極意義區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告區(qū)域最重要產(chǎn)業(yè)聚集地——白沙洲都市工業(yè)園，為省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，內(nèi)有多家知名企業(yè)。白沙洲都市工業(yè)園（省級）>白沙洲都市工業(yè)園規(guī)劃占地面積502萬㎡，2006年，經(jīng)國家發(fā)展改革委批準(zhǔn)認(rèn)定為省級開發(fā)區(qū)，開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和聚集的主要產(chǎn)業(yè)為鋼材深加工、成套設(shè)備制造和新型建筑材料。>工業(yè)園內(nèi)現(xiàn)入駐的企業(yè)有200余家，多為機(jī)械、制造業(yè)，典型企業(yè)有中國船舶重工集團(tuán)公司武昌造船廠、武漢南華高速船舶工程股份有限公司、武漢電力設(shè)備廠、武漢龍凈環(huán)?？萍加邢薰?、武漢中鐵工程機(jī)械廠、武漢華電鋼結(jié)構(gòu)有限公司、湖武漢市長利玻璃有限責(zé)任公司、福漢木業(yè)集團(tuán)等。>據(jù)估計(jì)，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的從業(yè)人員約為5萬人。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告都市工業(yè)園的明星——武漢中部信息安全產(chǎn)業(yè)基地，有望帶動園區(qū)由制造業(yè)向高科技產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。武漢中部信息安全產(chǎn)業(yè)基地>武漢中部信息安全產(chǎn)業(yè)基地是武漢市重大項(xiàng)目和省市科技系統(tǒng)重點(diǎn)跟蹤扶持的高新產(chǎn)業(yè)化項(xiàng)目，基地以“國家‘863’信息安全成果產(chǎn)業(yè)化（湖北）基地”落戶園區(qū)，繼北京、上海、成都之后，成為第四個(gè)國家級信息安全技術(shù)產(chǎn)業(yè)化基地，有望在較短的時(shí)間內(nèi)把基地建設(shè)成為中部地區(qū)最大的信息安全研發(fā)中心、測評中心、信息安全創(chuàng)業(yè)孵化中心和信息安全成果產(chǎn)業(yè)化中心。>該基地將按兩期建設(shè)，據(jù)預(yù)計(jì)，到2012年，該基地的信息安全產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將達(dá)到20億元，在國內(nèi)的市場占有率達(dá)10%。2010年1月7日，武漢中部信息安全產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)項(xiàng)目開工奠基儀式在白沙洲都市工業(yè)園隆重舉行區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國家重點(diǎn)龍頭企業(yè)”、“湖北省重點(diǎn)龍頭企業(yè)”——武漢白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場。武漢白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場>武漢白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場是被中國農(nóng)產(chǎn)品交易公司控股的上市企業(yè)。大市場占地74萬㎡，是華中地區(qū)名副其實(shí)的農(nóng)副產(chǎn)品物流中心、信息中心、價(jià)格中心、檢測中心和集散中心。年交易總量40億公斤，銷售總額125億元。>市場有商戶200余家，包括倉儲、物流、金融配套、市場管理、市場交易人員在內(nèi)，整個(gè)市場的直接從業(yè)人員逾萬人。>2008年被中華人民共和國農(nóng)業(yè)部評為“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國家重點(diǎn)龍頭企業(yè)”。>2009年被湖北省政府評為“湖北省重點(diǎn)龍頭企業(yè)”區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告白沙洲區(qū)域粗放型專業(yè)市場龍頭企業(yè)——烽火集團(tuán)旗下的烽火鋼材市場、烽火機(jī)電市場、烽火五金水暖市場。武漢烽火集團(tuán)>武漢烽火機(jī)電大市場占地108畝，經(jīng)營面積60000平方米。門面678套，是集商務(wù)辦公、市場銷售、倉儲物流等多功能為一體的華中地區(qū)經(jīng)營規(guī)模最大、配套設(shè)施最完善的專業(yè)機(jī)電市場。>武漢烽火鋼材市場位于武漢市轄區(qū)白沙洲大道，是目前武漢最大的鋼材市場，主要經(jīng)營各種品牌的鋼管和塑料管。>烽火五金水暖市場是武漢極具影響力的水暖建材專業(yè)市場，經(jīng)營商家眾多。同時(shí)在市場周圍還云集著汽車交易、竹木、廢鋼交易等專業(yè)市場及物流公司，集聚效應(yīng)極為明顯。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告江南最大物流市場——武漢紅霞物流市場。武漢紅霞物流市場>2010年4月1日，江南最大物流市場——武漢紅霞物流市場開業(yè)。>武漢紅霞物流市場由洪山區(qū)的紅霞村投資興建，前期總投資3000萬元，整個(gè)工程占地130畝。紅霞物流市場集汽車物流、信息服務(wù)、餐飲住宿、倉儲、汽車修理、停車等功能于一體。信息服務(wù)、餐飲住宿、倉儲建筑面積達(dá)1.3萬平方米，可同時(shí)停放600余輛大型貨車，供600人食宿。是武漢江南片最大的汽車物流市場。>該市場126家店面，已全部入駐商戶。預(yù)計(jì)市場營業(yè)后，年收益達(dá)到1000萬元。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告新興專業(yè)市場——合富金生家居建材生態(tài)城，建成有望成為區(qū)域日常商業(yè)消費(fèi)中心。合富金生家居建材生態(tài)城（招商中）>合富金生建材生態(tài)城總占地面積160畝，建筑面積20萬平方米，停車位可達(dá)500多個(gè)，經(jīng)營商鋪1500多間。項(xiàng)目主要以經(jīng)營陶瓷、燈飾、家具、板材、衛(wèi)浴、布藝飾品、廚具、運(yùn)動器材、花木、室內(nèi)家具等家居建材產(chǎn)品為主，配備有特色美食街、景觀照明主題公園、親子樂園等多個(gè)特色項(xiàng)目。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告教育產(chǎn)業(yè)——黃家湖大學(xué)城，為武漢主要大學(xué)的二級學(xué)院、分校重要聚集地。黃家湖大學(xué)城>武漢黃家湖大學(xué)城位于白沙洲大橋南端的洪山區(qū)青菱鄉(xiāng)黃家湖地區(qū)，規(guī)劃總面積50平方公里，以黃家湖為核心，東至湯遜湖，西至青菱湖，三湖一體，其規(guī)模居全國前列，具有不可多得的交通優(yōu)勢、環(huán)境優(yōu)勢和產(chǎn)學(xué)研一體化優(yōu)勢。>中南民族大學(xué)工商學(xué)院、湖北中醫(yī)學(xué)院、武漢科技大學(xué)（黃家湖校區(qū)）、武漢交通職業(yè)學(xué)院已經(jīng)入住黃家湖。大學(xué)城建成后可容納近20所大學(xué)的20萬名學(xué)生，成為集教育、科研和居住于一體的現(xiàn)代化新城區(qū)。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告泛白沙洲區(qū)域重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)（園）分布圖：南北分治，中央空白。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況白沙洲都市工業(yè)園白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場烽火機(jī)電市場五金水暖市場烽火鋼材市場黃家湖大學(xué)城紅霞物流市場本項(xiàng)目合富金生建材生態(tài)城>三環(huán)線以北主要分布在白沙洲的北部片區(qū)，且分布較為集中。>三環(huán)線以南，也有產(chǎn)業(yè)帶分布。重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)分布特征中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告泛白沙洲區(qū)域產(chǎn)業(yè)人群數(shù)量估算：潛力巨大。產(chǎn)業(yè)人群數(shù)量估算產(chǎn)業(yè)園區(qū)或?qū)I(yè)市場占地規(guī)模（萬方）產(chǎn)業(yè)人群群體數(shù)量典型客戶白沙洲都市工業(yè)園50250000企業(yè)白領(lǐng)/產(chǎn)業(yè)員工中部信息安全產(chǎn)業(yè)基地475000企業(yè)白領(lǐng)/產(chǎn)業(yè)員工武漢白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場748000私營業(yè)主武漢烽火集團(tuán)市場10010000私營業(yè)主武漢紅霞物流市場9900私營業(yè)主合富金生建材生態(tài)城111100私營業(yè)主黃家湖大學(xué)城500010000大學(xué)教職工其他市場或產(chǎn)業(yè)園區(qū)30030000私營業(yè)主/產(chǎn)業(yè)工人total6043115000——由于官方數(shù)據(jù)缺失，本表數(shù)據(jù)為中原通過數(shù)據(jù)調(diào)查、實(shí)地調(diào)查后合理估算而來。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告商業(yè)配套：低端的基本生活配套為主，主要沿白沙洲大道分布，由北到南，商業(yè)氛圍逐漸減弱，缺少橫向輻射線。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況商業(yè)配套分布>本區(qū)域商業(yè)沿兩條交通干線與武昌老城區(qū)對接，其中武金堤線商業(yè)配套到長江紫都沿江盛路與白沙洲連接。>武泰閘的商業(yè)主要為集貿(mào)市場，重點(diǎn)大商家有武商量販、中百倉儲等。>張家灣為小型的商業(yè)集中地，小超市、餐飲、銀行、郵政等均有分布，但規(guī)模小、檔次低。>區(qū)域商業(yè)基本沒有橫線輻射線路，消費(fèi)人群必須通過交通工具或步行前往商業(yè)帶消費(fèi)。張家灣武泰閘武金堤線白沙洲線中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告長江紫都中山小學(xué)堤前街小學(xué)長江小學(xué)武漢白沙洲中學(xué)交通職業(yè)技術(shù)學(xué)院中專部張家灣中學(xué)張家灣小學(xué)青菱中學(xué)武漢市青菱中學(xué)洪山區(qū)長江小學(xué)陸家街中學(xué)長江紫都馬榮幼兒園學(xué)校數(shù)量小學(xué)4中學(xué)4合計(jì)8備注主要分布在白沙洲大道附近教育資源：區(qū)域中小學(xué)配套數(shù)量較少，且密度布局整體偏移于武昌及南湖方向，教育檔次普遍較差。項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況教育配套分布中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告青菱鄉(xiāng)衛(wèi)生院三橋社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站東方醫(yī)院武漢市青菱鄉(xiāng)衛(wèi)生院武漢市東方醫(yī)院武昌白沙洲醫(yī)院?武船職工醫(yī)院第二衛(wèi)生所醫(yī)院數(shù)量衛(wèi)生所2綜合醫(yī)院3合計(jì)5備注主要分布在白沙洲大道附近醫(yī)療資源：項(xiàng)目附近醫(yī)院配套數(shù)量較少，檔次、條件較差，主要以基本的社區(qū)服務(wù)為主。項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況醫(yī)療配套分布中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告交通配套：公交線路少，主要沿主干道安排站點(diǎn)，區(qū)域內(nèi)的居民出行非常不變。區(qū)域規(guī)劃基礎(chǔ)配套產(chǎn)業(yè)狀況起564路32路910路起34路539路起907路交通配套分布>564路、539路為城市公交，分別通往東湖與武昌老城區(qū)，經(jīng)過紫陽路、武珞路等武昌主干道，覆蓋區(qū)域較廣。>32、910、907、34等均為近郊區(qū)連接主城區(qū)的公交，運(yùn)行條件較差，運(yùn)營規(guī)范程度較低。>區(qū)域內(nèi)的公交站臺較少、較差。>通達(dá)性、可達(dá)性均較差，區(qū)域公共交通體系嚴(yán)重滯后。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告區(qū)域現(xiàn)狀點(diǎn)評：“自由主義”發(fā)展思路，產(chǎn)業(yè)、配套都較為原始，政府規(guī)劃有潛在利好。研究層面研究結(jié)論規(guī)劃1產(chǎn)業(yè)2配套3重點(diǎn)不突出，亮點(diǎn)不明顯，規(guī)劃不明確，前景不明朗；交通規(guī)劃是區(qū)域發(fā)展?jié)撛谥卮罄?；區(qū)域產(chǎn)業(yè)有轉(zhuǎn)型的趨勢。配套欠缺且低端，難以便利的滿足基本生活所需；交通配套特別是公共交通設(shè)施較少，路網(wǎng)的通達(dá)性不佳。產(chǎn)業(yè)單體規(guī)模大，沒有形成集群疊加效應(yīng)，發(fā)展自然依托區(qū)域優(yōu)勢，與區(qū)域總體規(guī)劃相脫節(jié)，區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展需要整合包裝；相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，積聚了一大批有著實(shí)際置業(yè)需求的潛在購房群體。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告小結(jié)：白沙洲屬于典型的城鄉(xiāng)二元化發(fā)展模式，缺少城市化思想進(jìn)行統(tǒng)籌與規(guī)劃，是武漢三環(huán)線內(nèi)少有的“生地”。被城市遺忘的世界？讀城心得：中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告造城PartC.3中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告區(qū)域規(guī)劃定位：依托政府總體規(guī)劃、交通體系、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、城市關(guān)系等，提出區(qū)域規(guī)劃定位。政府居住組團(tuán)的總體規(guī)劃，兩條待建的過江通道，區(qū)域具備成為將總體規(guī)劃細(xì)化的政策基礎(chǔ)。A部分產(chǎn)業(yè)的發(fā)展已趨于成型，亟待規(guī)劃的整合，產(chǎn)生全新的區(qū)域發(fā)展動力。區(qū)域也已經(jīng)出現(xiàn)了一定的功能分區(qū)特征。與武昌老城區(qū)、漢陽四新區(qū)、光谷等地理空間已經(jīng)結(jié)合，但區(qū)域規(guī)劃、發(fā)展卻差別較大。BC武漢新南城總體規(guī)劃區(qū)域基礎(chǔ)城市關(guān)系中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告總體規(guī)劃概念：兩型試點(diǎn)、生態(tài)新城。兩型試點(diǎn)生態(tài)新城武漢獲批成為全國兩型社會試點(diǎn)城市之后，在武漢沒有哪一個(gè)區(qū)域具體承接試點(diǎn)，本區(qū)域作為典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部，具有典型性意義。兩型試點(diǎn)區(qū)具有政策支持的可能性較大，區(qū)域發(fā)展可獲得更大、更好的發(fā)展空間。生態(tài)是目前全球關(guān)注的重點(diǎn)，符合國家倡導(dǎo)的低碳、節(jié)能政策。區(qū)域整體環(huán)境較差，對生態(tài)的改變需求強(qiáng)烈。片區(qū)的農(nóng)科院、生態(tài)蔬菜基地、白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品大市場等，以及新近引進(jìn)的信息產(chǎn)業(yè)，均符合生態(tài)的特征，區(qū)域具有生態(tài)化的基礎(chǔ)與發(fā)展趨勢。生態(tài)對居住環(huán)境的美化意義重大。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告規(guī)劃組團(tuán)分區(qū)：一區(qū)、兩帶、三園。武漢新南城功能分區(qū)規(guī)劃圖組團(tuán)功能闡述一區(qū)：中央生態(tài)居住區(qū)。主要區(qū)域?yàn)槿h(huán)線以北、白沙三路以南，長江以西，京廣鐵路以東，發(fā)展生態(tài)、低碳居住社區(qū)，并與商業(yè)結(jié)合，形成區(qū)域中心，打造真正意義的白沙洲居住組團(tuán)。兩帶：濱江景觀休閑帶與商業(yè)消費(fèi)休閑帶。分別沿武金堤與白沙洲大道規(guī)劃商業(yè)與濱江休閑帶，其中，白沙五路作為地理中心形成橫向主商業(yè)街（帶），全面提高區(qū)域的生活品質(zhì)，樹立全新的區(qū)域形象。三園：高新產(chǎn)業(yè)園、生態(tài)農(nóng)業(yè)園、教育產(chǎn)業(yè)園。分別為都市工業(yè)園、白沙洲農(nóng)副產(chǎn)品市場、黃家湖大學(xué)城為基礎(chǔ)，全面升級區(qū)域產(chǎn)業(yè)，發(fā)展符合社會發(fā)展潮流的生態(tài)型產(chǎn)業(yè)。中央生態(tài)居住區(qū)高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)教育產(chǎn)業(yè)園區(qū)生態(tài)農(nóng)業(yè)園濱江景觀休閑帶商業(yè)消費(fèi)休閑帶中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告各功能區(qū)（帶）的特色、互補(bǔ)關(guān)系：全面提升區(qū)域的生活品質(zhì)，是政府兩江四岸規(guī)劃的重要組成部分。區(qū)域公共活動中心，體現(xiàn)環(huán)境友好。濱江休閑商業(yè)消費(fèi)生態(tài)農(nóng)貿(mào)高新產(chǎn)業(yè)引入大型商家，解決片區(qū)配套問題，形成完善的商業(yè)網(wǎng)絡(luò)。豐富片區(qū)的生活內(nèi)容，基本商業(yè)、娛樂、休閑消費(fèi)片區(qū)內(nèi)解決。發(fā)展休閑、互動的生態(tài)消費(fèi)，提供全新的原生態(tài)消費(fèi)模式，具有商業(yè)價(jià)值。倡導(dǎo)綠色生活。區(qū)域發(fā)展的穩(wěn)定增值點(diǎn)；與教育產(chǎn)業(yè)等形成互補(bǔ)、互動，發(fā)展具有高成長潛力的產(chǎn)業(yè)模式。承載區(qū)域生活功能，根據(jù)需要發(fā)展各種類型的居住產(chǎn)品，滿足區(qū)域以及以外人群的需要。處于中央地位，片區(qū)平均交通成本較低，體現(xiàn)資源節(jié)約。居住教育產(chǎn)業(yè)運(yùn)作，提升整個(gè)區(qū)域的品味與文化內(nèi)涵，打造高素質(zhì)人群區(qū)。與居住結(jié)合，有利于解決區(qū)域的教育配套不全問題、教育品質(zhì)較低問題。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告泛白沙洲區(qū)域規(guī)劃的重要意義：改變區(qū)域模糊印象，加快區(qū)域發(fā)展，全面升級區(qū)域價(jià)值，向市場明確萬悅城價(jià)值底線。締造區(qū)域新價(jià)值造城心得：中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告萬科與城PartC.4中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)——超大規(guī)模、高容積率項(xiàng)目，預(yù)計(jì)后期拿地后，總建筑面積將接近或超過100萬方。2010年2月5日萬科出資6.4億元購買了P(2009)137號地塊（90萬建面）中的13、16、17、18地塊，總建筑面積約47萬平米。地塊占地建面容積率成交價(jià)樓面地價(jià)13、16、17、1813.56萬47萬3.276.4億1343元/㎡萬悅城產(chǎn)品以高層為主，參考魅力之城產(chǎn)品。主力戶型為80—88平米兩房、107平米三房（34層產(chǎn)品）；72-81平米兩房、96平米三房（18層產(chǎn)品）。兩房和三房的比例大約為3：1。項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告萬科之前大盤模式：以武漢萬科為例，跟隨政府規(guī)劃，與城市一同增值。武漢萬科四季花城開工時(shí)間：2001年區(qū)域規(guī)劃：1999年，金銀湖生態(tài)園建園1武漢萬科城市花園開工時(shí)間：2003年區(qū)域規(guī)劃：2001國家光電子信息產(chǎn)業(yè)基地獲批，“光谷”面市。

2萬科郊區(qū)大盤與政府規(guī)劃的關(guān)系萬科比較親睞城市新區(qū)，以政府規(guī)劃為基礎(chǔ)，進(jìn)行大規(guī)模土地運(yùn)營與開發(fā)，有效降低開發(fā)中的土地成本。萬科與政府，項(xiàng)目與區(qū)域，在博弈中，萬科更多時(shí)候采取跟隨政府、引領(lǐng)市場策略，憑借獨(dú)到的眼光賺取城市成長的利潤。萬科之前的模式可稱為“被動規(guī)劃”。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告萬悅城開創(chuàng)新模式：在陌生或模糊區(qū)域，主動參與區(qū)域規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)招拍掛時(shí)代的全新土地低成本模式。萬悅城模式模糊區(qū)域低價(jià)獲取大規(guī)模土地確保項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)獲取區(qū)域成長價(jià)值當(dāng)萬科之前模式被市場廣泛復(fù)制的年代，必須要有新的模式保持萬科在成本上的領(lǐng)先。政府對區(qū)域進(jìn)行深度規(guī)劃項(xiàng)目按萬科常規(guī)模式開發(fā)，利潤實(shí)現(xiàn)，風(fēng)險(xiǎn)可規(guī)避。政府規(guī)劃難以實(shí)現(xiàn)中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告萬悅城模式運(yùn)營關(guān)系圖：萬科市場政府運(yùn)營關(guān)系>萬科引導(dǎo)并協(xié)助政府實(shí)施規(guī)劃；>萬科與市場互動，在市場中獲取利潤；>政府通過規(guī)劃教育市場，確認(rèn)區(qū)域價(jià)值；>萬科與政府實(shí)現(xiàn)利益共享；中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告區(qū)域：古田片區(qū)區(qū)域：中心城區(qū)軌道沿線區(qū)域：四新片區(qū)2007年，地鐵集團(tuán)在1號線沿線總體規(guī)劃中，提出“漢江新城”的概念，對整體區(qū)域進(jìn)行了全新定義，并推動區(qū)域“兩價(jià)”上漲，實(shí)現(xiàn)地鐵集團(tuán)主要土地資產(chǎn)的大幅度升值。2008年，地鐵集團(tuán)在2號線沿線總體規(guī)劃中，提出了2號線沿線為“城市主軸”概念，隨后，在《武漢城市總體規(guī)劃(2009～2020年)》中，政府提出了“一核”“一軸”“三區(qū)”的近期重大規(guī)劃，其中，“一核”為兩江四岸地區(qū);“一軸”指沿地鐵2號線現(xiàn)代服務(wù)軸線。武漢國際博覽中心項(xiàng)目在運(yùn)營過程中，不斷與政府溝通，使區(qū)域規(guī)劃逐漸級別逐漸提升，在最近出臺的規(guī)劃中，四新片區(qū)成為了與后湖、楊春湖相提并論的“三區(qū)”——作為武漢重點(diǎn)規(guī)劃的大型居住區(qū)而迅速成為市場的熱點(diǎn)。案例借鑒：主動參與區(qū)域規(guī)劃，可以讓項(xiàng)目在規(guī)劃中獲得更大、更多收益，與政府實(shí)現(xiàn)利益有條件共享。項(xiàng)目：軌道1號線項(xiàng)目：軌道2號線項(xiàng)目：國際博覽中心中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告萬科“悅”系，全新的陌生區(qū)域超級大盤開發(fā)模式，實(shí)現(xiàn)成熟土地市場下的低成本運(yùn)作。開創(chuàng)企業(yè)發(fā)展新模式成就區(qū)域價(jià)值新高度萬科與城：中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告第一部分小結(jié)：經(jīng)過梳理之后，原本平淡無奇的白沙洲，頓時(shí)熠熠生輝，構(gòu)成了萬悅城價(jià)值基石。實(shí)現(xiàn)白沙洲片區(qū)的價(jià)值深度梳理；1區(qū)域重新定義可以作為項(xiàng)目基石；2對萬科的大盤運(yùn)營提出全新的思路；3客戶調(diào)研、區(qū)域分析將指導(dǎo)本案的后續(xù)工作。4中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告悅Part2中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告悅勢PartC.1中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告中國房地產(chǎn)的問題實(shí)際上三分之一是房地產(chǎn)自身的問題，三分之一是金融的問題，三分之一是宏觀經(jīng)濟(jì)的問題。研究方法：選取具有類似經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景的國家進(jìn)行分析類似國家的選擇：國家經(jīng)濟(jì)地位/經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景/房地產(chǎn)市場表現(xiàn)可比性要求國家經(jīng)濟(jì)地位當(dāng)時(shí)日本經(jīng)濟(jì)總量位居世界前列，但同樣與美國有較大差距經(jīng)濟(jì)發(fā)展背景經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速上漲/GDP年均增長近10%/貿(mào)易順差/外匯儲備持續(xù)增長/匯率升值壓力/通貨膨脹壓力/美元貶值房地產(chǎn)市場價(jià)格快速增長/土地價(jià)格飆升我們選取與中國目前較為相似的日元升值三個(gè)階段（1971年-1995年）——進(jìn)行比對分析中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告宏觀調(diào)控的根本目的是在于避免出現(xiàn)類似于日本在20世紀(jì)80年代所出現(xiàn)的因房地產(chǎn)而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)泡沫。經(jīng)濟(jì)背景經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的關(guān)鍵點(diǎn)經(jīng)濟(jì)反應(yīng)第一階段（1971-1972）國際：美國放棄美元兌換黃金，布雷敦森林體系崩潰國內(nèi)：近20年GDP年均增長近10%；貿(mào)易順差和外匯儲備持續(xù)增長極度擴(kuò)張的財(cái)政和貨幣政策經(jīng)濟(jì)經(jīng)過不到半年的衰退之后開始回升；同時(shí)造成資產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)和2位數(shù)的膨脹；土地價(jià)格上漲25%第二階段（1973-1984）國際：美元再次貶值10%；石油危機(jī)國內(nèi)：近20年GDP年均增長近10%；貿(mào)易順差和外匯儲備持續(xù)增長，市場流動性過剩高達(dá)2位數(shù)的通脹，土地價(jià)格大幅上漲前期為抑制通貨膨脹采取緊縮性財(cái)政、貨幣政策，后期為刺激經(jīng)濟(jì)采取擴(kuò)張型財(cái)政政策加速產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高出口產(chǎn)業(yè)競爭力建立“終身雇傭制”，建立政治和社會高效機(jī)制一度出現(xiàn)負(fù)增長（-1%--2%）以及高通貨膨脹率（26%）的危局。但最終走出困境，并一躍成為“世界第一汽車出口大國”，實(shí)現(xiàn)大國崛起第三階段（1985-1995）國際：美元再次貶值30%國內(nèi)：希望從經(jīng)濟(jì)大國走向政治大國雖然經(jīng)濟(jì)仍然保持快速增長，GDP增長率10%下降到4%左右；貿(mào)易順差和外匯儲備持續(xù)增長寬松的貨幣政策，如低利率為維持匯率放出大量貨幣后期為抑制泡沫出現(xiàn)采取緊縮型貨幣政策出口最先受到?jīng)_擊，物價(jià)暴漲、勞動力成本急劇攀升，產(chǎn)業(yè)外移熱錢大量進(jìn)入，市場流動性過剩，資金流向房地產(chǎn)和股市，產(chǎn)生大量泡沫；在采取緊縮政策后泡沫破滅，外資出逃，國內(nèi)財(cái)富被攫取中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控有助于流動性貨幣在外貿(mào)出口持續(xù)性增長的過程中向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)回流。為刺激經(jīng)濟(jì)，新增信貸一直處于高位房地產(chǎn)投機(jī)氛圍過濃導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)投資下降為刺激經(jīng)濟(jì)，新增信貸一直處于高位房地產(chǎn)投機(jī)氛圍過濃導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)投資下降廣義貨幣增長刺激股市上揚(yáng)房地產(chǎn)投機(jī)成為流動性貨幣的蹺蹺板中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告本次宏觀調(diào)控實(shí)際上是2007-2008年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的延續(xù)，從中原對房地產(chǎn)周期性研究來看，房地產(chǎn)未來將面臨2-3年的調(diào)整。香港房地差周期性研究房產(chǎn)的價(jià)格會圍繞房產(chǎn)的價(jià)值，以周期波動的形態(tài)運(yùn)行，過份偏離會自我調(diào)整，周期價(jià)格的形態(tài)呈尖頂圓底。中原地產(chǎn)“周期理論”中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告新政前后全國市場走勢：一線城市受影響較大，反應(yīng)較大；二線城市影響較小，總體呈現(xiàn)企穩(wěn)態(tài)勢，但仍處于低谷期。數(shù)據(jù)來源：中原住宅監(jiān)測系統(tǒng)，中原地產(chǎn)研究中心2010年4-6月全國9大城市一手住宅周成交面積中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告7月，新季度的開始，各界對調(diào)控的猜測言論漸多，中原判斷，下半年出現(xiàn)重大政策變化的可能性不大。新華社7月7日專題報(bào)道：中國下階段宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向何去何從？主要標(biāo)題如下：中國經(jīng)濟(jì)不會“過熱”更不會“滯脹”；當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作仍需高度重視“穩(wěn)增長”；重點(diǎn)防范各種現(xiàn)實(shí)和潛在風(fēng)險(xiǎn)；下階段再推出大規(guī)模經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃可能性不大。新華社7月7日專題報(bào)道主標(biāo)題摘錄其他典型言論資訊摘錄7月3日、4日，國土資源部部長徐紹史在全國國土資源廳局長會議上表態(tài)，讓輿論認(rèn)為新一輪調(diào)控臨近；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林7月6日稱，并不存在“又一輪”、“新一輪”、“第二輪”調(diào)控的說法，因?yàn)檎攥F(xiàn)在還沒有落實(shí)到位，后階段的主要任務(wù)是政策落實(shí)；7月8日，中國人民銀行貨幣政策委員會召開2010年第二季度例會，會議強(qiáng)調(diào)，下半年繼續(xù)實(shí)施適度寬松的貨幣政策。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告中原認(rèn)為，下半年出現(xiàn)重大政策調(diào)控的可能性不大，市場還是處于對上半年政策的消化期，房地產(chǎn)市場將在小幅波動中企穩(wěn)。對外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境有足夠的預(yù)期1全國經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要穩(wěn)中調(diào)結(jié)構(gòu)2房地產(chǎn)業(yè)的重要地位3中原觀點(diǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)：保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢，為經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造空間。政策表現(xiàn)：以調(diào)整、促進(jìn)總體經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展為主，短期或階段性可能會對某些行業(yè)有所影響。房地產(chǎn)市場表現(xiàn)：市場被調(diào)控教育，不會出現(xiàn)大起大落，總體會保持穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告武漢市近一年銷售價(jià)格走勢情況武漢市場：從成交價(jià)格分析，受新政影響較小，總體處于小幅上升通道中。中原評點(diǎn)銷售均價(jià)全面超過2009年；銷售價(jià)格趨勢線平穩(wěn)向上。（數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)、中原地產(chǎn)研究中心）中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告中原評點(diǎn)武漢市近一年銷售備案走勢情況成交量連續(xù)兩個(gè)月下降了30%，屬于較大服務(wù)的跌幅；成交量趨勢的處于下降通道中。武漢市場：從成交量看，受新政影響較為明顯，同比、環(huán)比都出現(xiàn)了較為明顯的連續(xù)下降。（數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)、中原地產(chǎn)研究中心）中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告中原評點(diǎn)武漢市近一年住宅套平均面積/供銷比（數(shù)據(jù)來源：武漢房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)、中原地產(chǎn)研究中心）供求關(guān)系：供銷比在本階段出現(xiàn)掉頭向上的趨勢，銷售套均面積處于下降通道。商品房銷售主力戶型依舊都在100㎡左右，但總體表現(xiàn)下降趨勢，說明以中小戶型為主的首置需求在市場中的力量加大；供銷比從2009年下半年底開始出現(xiàn)向上趨勢，2010年初有所反復(fù)，但新政后，供銷比向上的趨勢進(jìn)一步確認(rèn)，供大于求成為市場下半年的主流。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告武漢下階段市場走勢預(yù)測：量價(jià)尋求平衡，市場逐步走向平穩(wěn)。價(jià)跌量平階段價(jià)穩(wěn)量升階段量價(jià)齊穩(wěn)階段4-6月的數(shù)據(jù)，明顯的量價(jià)背離，價(jià)格下跌是必然，但下跌幅度不大，不會出現(xiàn)恐慌性的下跌；此階段為市場傳統(tǒng)淡季，即使有價(jià)格調(diào)整或促銷，銷售量很難有較大提升。市場進(jìn)入旺季，也進(jìn)入各公司沖擊銷售目標(biāo)的關(guān)鍵階段，各項(xiàng)目以走量為主，價(jià)格也經(jīng)過調(diào)整之后回歸理性，量價(jià)進(jìn)入良性的發(fā)展階段。銷售量正?；芈洌瑑r(jià)格預(yù)計(jì)在本階段也不會出現(xiàn)非理性大漲，量價(jià)保持平穩(wěn)態(tài)勢，此時(shí)類似2009年中的狀況，市場各方都認(rèn)為滿意。2010年7-8月2010年9-11月2010年12-2011年2月中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告悅?cè)薖artC.2中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告競爭區(qū)域界定：①客戶調(diào)研數(shù)據(jù)：18－25歲受訪者傾向于南湖、中南街道口和光谷片區(qū)；26－30歲受訪者傾向于中南街道口和光谷片區(qū)；30歲以上受訪者大多傾向于武昌老城區(qū)。②產(chǎn)品契合程度：本項(xiàng)目主力產(chǎn)品為實(shí)用緊湊的兩房、三房為主（模板為魅力之城戶型）。③客戶流線：客戶流動路線、交通到達(dá)流線與本項(xiàng)目有重疊或相似之處。④項(xiàng)目自然輻射區(qū)域：以本項(xiàng)目為中心，從時(shí)間成本考慮，存在自然輻射區(qū)域。⑤區(qū)域價(jià)格水平：價(jià)格較為接近的區(qū)域更容易成為競爭對手。競爭界定依據(jù)競爭區(qū)域選擇區(qū)域競爭性競爭選擇南湖①②③④⑤重點(diǎn)競爭片區(qū)白沙洲地區(qū)①②③④⑤重點(diǎn)競爭片區(qū)武昌老城區(qū)①③④個(gè)別競爭考慮中南、街道口①③④個(gè)別競爭考慮徐東、積玉橋③不考慮光谷①③⑤不考慮沌口四新片區(qū)④不考慮中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告金地·西岸故事保利·心語南湖公園世家水域天際中大·長江紫都金鑫·御江名苑本項(xiàng)目競爭項(xiàng)目界定：武昌府競爭項(xiàng)目選擇競爭項(xiàng)目分布項(xiàng)目競爭選擇保利心語規(guī)模、產(chǎn)品等較相似，重點(diǎn)項(xiàng)目長江紫都距本案最近的項(xiàng)目，一二期已售完，重點(diǎn)參考御將名苑片區(qū)內(nèi)的項(xiàng)目，規(guī)模有限，有競爭、可參考西岸故事南湖首置典型項(xiàng)目，有競爭、可參考公園世家南湖大盤，產(chǎn)品類似，有競爭、可參考水域天際南湖大盤，產(chǎn)品類似，有競爭、可參考武昌府產(chǎn)品類似，距離老城很近，有競爭天久云門區(qū)位近，僅參考南湖玫瑰灣南湖景觀大盤，僅參考中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告樓盤名稱建筑面積（㎡）總戶數(shù)主力戶型（㎡）實(shí)收價(jià)格（元/㎡）建筑形態(tài)銷售率中大長江紫都一二期2142112283戶98-1305400小高層、高層95%保利心語637126.314767戶90-1206300小高層、高層、別墅76%御江名苑36847.89357戶85-90——高層未開盤大華南湖公園世家7300007000戶90-1206500多層、小高層、高層、別墅93%金地西岸故事1700001516戶80-956800高層11%武昌府6108503744戶78-1076100高層——水域天際5607915000戶66-1156600多層、小高層、高層73%主要競爭樓盤基本情況列表：（數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)研究中心）中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告A、中大·長江紫都（最靠近項(xiàng)目所在地樓盤，最重要參考，未來項(xiàng)目最直接競爭對手）開發(fā)商：中大房地產(chǎn)集團(tuán)建筑形態(tài)：小高層11+1、高層18+1、17+1交通情況：564、33、32、541至涂家巷站配套情況：小區(qū)內(nèi)部健身會所、長江紫都中山小學(xué)、小區(qū)幼兒園、小區(qū)商業(yè)街目前已經(jīng)開街，有郵局、小型超市、洗衣店、社區(qū)辦事處、派出所等。三期推盤時(shí)間：暫定于2010年下半年，根據(jù)工程進(jìn)度預(yù)計(jì)在2011年上半年，其面積區(qū)間為98.23㎡兩房到205.86㎡復(fù)式，主力戶型面積為98-113平米兩房、131-140平米三房。項(xiàng)目總評：知名開發(fā)商，江景盤，建筑、園林頗有品質(zhì)，自身配套較齊全，主要為武昌老城區(qū)客戶。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告項(xiàng)目介紹：目前長江紫都前期房源基本已經(jīng)售罄，只剩下少量面積在200㎡左右房源，該項(xiàng)目位于武昌南外灘，鸚鵡洲大橋以及楊泗港過江隧道附近，由于入駐時(shí)間較長，社區(qū)配套相對成熟，且具有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展?jié)摿?。?xiàng)目主要賣點(diǎn)：稀缺自然景觀資源、項(xiàng)目自身景觀配套、區(qū)域獨(dú)特性、戶型覆蓋面廣客群情況：來源區(qū)域：區(qū)域?yàn)橹苓呉约吧倭课洳铣菂^(qū)客戶，紫陽路、胭脂路、大東門區(qū)域；客群結(jié)構(gòu)：自住型客群居多，多為改善型客戶，投資客比例較少，且多集中在項(xiàng)目1期，客群年齡多集中在28-45歲之間。競爭力點(diǎn)評：社區(qū)成熟，近城優(yōu)勢明顯，有長江資源優(yōu)勢，價(jià)格相對實(shí)惠。A、中大·長江紫都（最靠近項(xiàng)目所在地樓盤，最重要參考，未來項(xiàng)目最直接競爭對手）中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告B、保利心語（南湖板塊內(nèi)知名大盤，輻射區(qū)域較廣，主要競爭對手）開發(fā)商:保利（武漢）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑形態(tài)：小高層、高層、別墅交通配套：777公交至項(xiàng)目配套情況：項(xiàng)目周邊配套設(shè)置齊全，周邊配套與南湖區(qū)域共享，小區(qū)內(nèi)運(yùn)動會所、幼兒園齊全，并配備有商業(yè)街。三期推盤時(shí)間：目前在售為尾貨，主力為90多平兩房變?nèi)糠吭?，新的一期預(yù)計(jì)2010年下半年推出，產(chǎn)品前期類似；另外，開發(fā)商在項(xiàng)目對面新增了70萬方用地，項(xiàng)目總規(guī)模達(dá)到130萬方。項(xiàng)目總評：品牌開發(fā)商，大盤，湖景，產(chǎn)品線豐富，泛武昌區(qū)域客戶，輻射面廣。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告項(xiàng)目介紹：保利心語為南湖板塊內(nèi)知名大盤，以稀缺的自然景觀資源、豐富的產(chǎn)品線、快速的消化速度以及開發(fā)商品牌的美譽(yù)度，贏得了市場的重視。項(xiàng)目主要賣點(diǎn)：稀缺景觀資源（野芷湖）、豐富產(chǎn)品線、開發(fā)商品牌、戶型設(shè)計(jì)?？腿呵闆r：來源區(qū)域：以南湖附近區(qū)域?yàn)橹?，覆蓋武昌區(qū)域，大東門、紫陽路、甚至青山?？腿航Y(jié)構(gòu)：目前在售的產(chǎn)品主要為自住型客群，剛性需求居多，其次為改善型客群，投資客占比較小。競爭力點(diǎn)評：品牌開發(fā)商，知名項(xiàng)目，產(chǎn)品有特色，區(qū)域開發(fā)成熟。B、保利心語（南湖板塊內(nèi)知名大盤，輻射區(qū)域較廣，主要競爭對手）中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告C、御江名苑（區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目，規(guī)模、品質(zhì)、品牌有限，有一定競爭力）開發(fā)商:湖北金鑫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司配套情況：較靠近武太閘片區(qū)，配套在白沙洲片區(qū)相對成熟；項(xiàng)目介紹：該公司在武漢開發(fā)的第二個(gè)項(xiàng)目，小區(qū)內(nèi)部除5棟底商該小區(qū)由3棟17層、1棟18層、1棟19層高層組成，其戶型區(qū)間在45-110平米之間，其中，5號樓規(guī)劃設(shè)計(jì)為一棟復(fù)式小戶型公寓。銷售情況：項(xiàng)目目前尚未開盤，無成交價(jià)格項(xiàng)目主要賣點(diǎn)：區(qū)域內(nèi)生活配套優(yōu)勢、區(qū)位相對優(yōu)勢；客群情況：來源區(qū)域：以項(xiàng)目周邊區(qū)域?yàn)橹?，武太閘、梅家山區(qū)域客群結(jié)構(gòu)：預(yù)計(jì)客戶結(jié)構(gòu)基本為自住型客群，以剛性需求為主，兼顧部分投資客群。競爭力點(diǎn)評：臨近諸多工業(yè)園區(qū)，適合投資。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告D、大華南湖公園世家（南湖板塊成熟配套居住型大盤，有一定競爭力）開發(fā)商:大華集團(tuán)（武漢）房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目配套：項(xiàng)目共享南湖片區(qū)配套，小區(qū)內(nèi)會所、商業(yè)街等生活配套，商業(yè)街已經(jīng)入駐，包括餐館、小型超市、洗衣店、茶樓等，入住率不高，約為30%左右。銷售情況：在售90、120平米兩種戶型，新的一期推出時(shí)間不明。項(xiàng)目介紹：該項(xiàng)目為南湖片區(qū)開發(fā)時(shí)間較長的樓盤，居住氛圍比較濃厚，樓盤開發(fā)節(jié)奏較慢，銷售情況一直不溫不火。項(xiàng)目主要賣點(diǎn)：稀缺自然景觀資源，南湖中心大盤，成熟居住氛圍，大華品牌優(yōu)勢客群情況：來源區(qū)域：南湖及周邊區(qū)域?yàn)橹?，輻射街道口、圖書城商圈?？腿航Y(jié)構(gòu)：自住型客群居多，剛性需求為主，改善型居住其次、少數(shù)投資客競爭力點(diǎn)評：成熟大盤，南湖新城中心，產(chǎn)品有特色。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告E、金地西岸故事（南湖板塊時(shí)尚青年公寓，現(xiàn)場體驗(yàn)感強(qiáng)，有一定競爭力）開發(fā)商:金地集團(tuán)武漢房地產(chǎn)開發(fā)有限公司銷售情況：目前項(xiàng)目在售3號樓、8號樓，面積區(qū)間為80-95平米，兩房變?nèi)繎粜汀Ｅ涮浊闆r：小區(qū)內(nèi)部設(shè)置商業(yè)街配套，并通過前期包裝，體驗(yàn)感足。項(xiàng)目主要賣點(diǎn)：項(xiàng)目形象包裝、社區(qū)內(nèi)部特色配套、產(chǎn)品設(shè)計(jì)客群情況：來源區(qū)域：南湖周邊區(qū)域?yàn)橹?，輻射武昌區(qū)域、街道口商圈、光谷商圈客群結(jié)構(gòu)：自住型客群為主，客群年齡偏年輕，剛性需求明顯，部分投資客群競爭力點(diǎn)評：開發(fā)商品牌，產(chǎn)品、展示與項(xiàng)目營銷概念。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告F、武昌府（南湖板塊鄰出版城居住型大盤，性價(jià)比高）開發(fā)商:武漢維佳置業(yè)有限責(zé)任公司配套情況：鄰近出版城，武漢理工大學(xué)，與街道口、出版城區(qū)域配套共享，社區(qū)內(nèi)部會所、8萬平米商業(yè)設(shè)施，600米特色步行街、2個(gè)主力商業(yè)中心，銷售情況：售戶型為78平米和101平米兩種，下期房源年內(nèi)推售；項(xiàng)目介紹：因?yàn)橥恋厥褂眯再|(zhì)等問題，該樓盤定價(jià)較低，為南湖區(qū)域同質(zhì)價(jià)格較低的樓盤；項(xiàng)目主要賣點(diǎn)：項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢、商業(yè)配套、價(jià)格優(yōu)勢；客群情況：來源區(qū)域：南湖及街道口、出版城區(qū)域?yàn)橹?。客群結(jié)構(gòu)：自住型客群為主，客群年齡跨度較大，剛性需求明顯，部分還建客戶，少數(shù)投資客群。競爭力點(diǎn)評：以性價(jià)比取勝，吸引周邊群體。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告G、水域天際（南湖板塊最靠近武昌老城區(qū)成熟大盤）開發(fā)商:武漢恒基投資有限公司配套情況：南湖區(qū)域內(nèi)共享，項(xiàng)目內(nèi)部有武商量販，1750平米可得龍國際幼兒園、泳池、商業(yè)街等生活配套設(shè)施銷售情況：目前在售緹香郡組團(tuán)，有多層、小高層、高層，戶型區(qū)間在69-110㎡之間；項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目屬于南湖板塊，但是比較靠近雄楚大街、丁字橋方向，對老城區(qū)的輻射力較強(qiáng)。項(xiàng)目主要賣點(diǎn)：區(qū)位優(yōu)勢、社區(qū)內(nèi)外成熟生活配套、居住氛圍客群情況：來源區(qū)域：南湖區(qū)域?yàn)橹?，輻射雄楚大街、丁字橋區(qū)域客群結(jié)構(gòu)：自住型客群，改善型客群、剛性需求為主，年齡結(jié)構(gòu)在25-55歲之間，學(xué)校老師、企業(yè)職工、私營業(yè)主，少量投資客競爭力點(diǎn)評：區(qū)位優(yōu)勢，成熟、成片的配套。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告開發(fā)商:武漢天久房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目介紹：項(xiàng)目以61-120平米的兩房三房設(shè)計(jì)為主打，70%的戶型都配備有入戶花園銷售狀況：僅剩個(gè)別單位，已售完樓盤客群情況：來源區(qū)域：武昌區(qū)域，客群結(jié)構(gòu)：自住型客群，改善型客群、政府公務(wù)員，周邊的拆遷戶與原住居民。H、天久云門（南湖板塊與雄楚大街邊際樓盤，老城區(qū)典型性樓盤）競爭力點(diǎn)評：近城優(yōu)勢。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告I、南湖玫瑰灣（南湖板塊內(nèi)高檔大盤，南湖區(qū)域內(nèi)最貴樓盤）開發(fā)商:深圳泰然集團(tuán)/武漢泰然公司項(xiàng)目介紹：目前項(xiàng)目1期已經(jīng)銷售告罄、2期也已進(jìn)入收尾階段，三期預(yù)計(jì)年內(nèi)推出。該盤以稀缺灣區(qū)高檔大社區(qū)定位，為南湖板塊價(jià)格最貴的樓盤。銷售情況：項(xiàng)目2期剩余100平米公寓戶型和172平米的景觀小高層房源。三期一層一戶小高層、多層電梯洋房今年即將推出項(xiàng)目主要賣點(diǎn)：稀缺灣區(qū)景觀資源、社區(qū)內(nèi)外成熟配套、建筑品質(zhì)、戶型創(chuàng)新設(shè)計(jì)。客群情況：來源區(qū)域：武昌區(qū)域，南湖片區(qū)以及周邊區(qū)域，街道口、光谷、大學(xué)城區(qū)域客群結(jié)構(gòu)：以改善型客群為主，多為自住型用途，政府公務(wù)員、學(xué)校教授、醫(yī)生、私企老板及少部分投資客，投資客基本集中在項(xiàng)目1期。競爭力點(diǎn)評：大盤、景觀、產(chǎn)品。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告競爭分析啟示：競爭項(xiàng)威脅指數(shù)典型項(xiàng)目品牌9保利心語產(chǎn)品9南湖所有項(xiàng)目規(guī)模7保利心語區(qū)位8所有項(xiàng)目獨(dú)特理念6西岸故事配套9所有項(xiàng)目自然景觀8長江紫都客戶9南湖所有項(xiàng)目本項(xiàng)目物質(zhì)上并不占優(yōu)，那是一片“紅海”中，我們需要營造一座屬于萬悅城特有的精神堡壘，找到“藍(lán)海”。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告我們的核心客戶？調(diào)查問卷相關(guān)內(nèi)容摘要尋找客戶的依據(jù)客戶調(diào)研數(shù)據(jù)：30歲左右的年青客戶對本項(xiàng)目表現(xiàn)出更為濃厚的興趣，他們也最為容易接受本項(xiàng)目及所在的區(qū)域；參考競爭項(xiàng)目情況：年輕的婚房、首次置業(yè)是區(qū)域購房的主流；項(xiàng)目自然輻射區(qū)域：以本項(xiàng)目為中心，從時(shí)間成本考慮，沿交通線路，存在自然輻射區(qū)域。武漢城市格局：三鎮(zhèn)分立，城市梯度形成；萬科類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告核心客戶來源區(qū)域界定：白沙洲客戶泛武昌客戶必拓型客戶區(qū)域泛武昌片區(qū)的年青群體，普遍以首次置業(yè)為主，完全可以被引導(dǎo)；這部分客戶以前一直被南湖乃至光谷區(qū)域分流，而本項(xiàng)目的距離中心城區(qū)絕對距離更近。必殺型客戶區(qū)域中原估計(jì)，區(qū)域內(nèi)有10多萬產(chǎn)業(yè)人群，有購房潛力，需求積累，需要爆發(fā)；區(qū)域首席大盤，必須對區(qū)域客戶有一網(wǎng)打盡的氣勢?？蛻魜碓磪^(qū)域分布中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告白沙洲區(qū)域客戶的基本特征：客戶組成家庭年收入購房原因企業(yè)主、私營老板專業(yè)市場經(jīng)營戶大企業(yè)高管學(xué)校、機(jī)關(guān)領(lǐng)導(dǎo)村里的富人20萬以上8萬左右企業(yè)中層管理人員中層以上公務(wù)員小商戶工齡較長的老師拆遷村民4-5萬左右改善性購買：更舒適的居住環(huán)境炫耀性購買：炫耀財(cái)富和身份過渡性購買：解決當(dāng)前住房問題改善型：更舒適的居住環(huán)境生命周期型：結(jié)婚含辛茹苦型：為孩子購買望子成龍型：為孩子教育而換房生命周期型：結(jié)婚功能型：滿足居住的需求，首次置業(yè)。生命周期青年之家青年持家三代（上有老下有小）小太陽或后小太陽購買力購買欲望強(qiáng)中弱中強(qiáng)強(qiáng)白領(lǐng)與藍(lán)領(lǐng)機(jī)關(guān)年青職員年青的教職工小生意者中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告泛武昌區(qū)域客戶的基本特征：客戶組成家庭年收入購房原因公司法人企業(yè)高管大學(xué)教授高級公務(wù)員萬科業(yè)主30萬以上10萬左右企業(yè)中層管理人員普通公務(wù)員經(jīng)營戶拆遷戶萬科業(yè)主4-5萬左右投資性購買：資產(chǎn)保值升值炫耀性購買：炫耀財(cái)富和身份改善型：更舒適的居住環(huán)境含辛茹苦型：為孩子購買望子成龍型：為孩子而換房生命周期型：結(jié)婚功能型：滿足居住的需求，首次置業(yè)。生命周期青年之家青年持家三代（上有老下有?。┬√柣蚝笮√栙徺I力購買欲望強(qiáng)中弱弱中強(qiáng)公司白領(lǐng)公務(wù)員教師小商戶自由職業(yè)者中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告核心客戶生命周期特征：年青獨(dú)立、特立獨(dú)行、個(gè)性十足；堅(jiān)持夢想、積極奮斗、充滿愛心；小有成就、肩負(fù)責(zé)任、銳意進(jìn)取。其他客戶屬于跟隨型、被引導(dǎo)型客戶。年青的社會新銳（包括萬科成長型）是我們的核心客戶中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告我們的核心客戶定義：城市悅享家他們來自于與包括白沙洲在內(nèi)的泛武昌片區(qū)；他們是年青、充滿活力與激情的一群；他們購買力或許不強(qiáng)，足夠就好，但購買欲望很強(qiáng)；他們對自己與項(xiàng)目、城市的未來充滿信心；他們愛生活，享受生活，快樂生活。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告核心客戶的典型特征：年輕——25~35歲，處于人生的起步、上升時(shí)期；職業(yè)——公司白領(lǐng)、機(jī)關(guān)職員、小店老板、自由職業(yè)等等；忙碌——工作節(jié)奏快，親情、友情和愛情一個(gè)都不能少；學(xué)識——學(xué)歷較高，對問題有獨(dú)到見解；追求——上進(jìn)，拼搏，期望個(gè)人的成功；活力——活力四射，是生活圈層的快樂寶貝；享受——金錢多少與享受的追求無關(guān)；個(gè)性——至少會是不是標(biāo)榜自己的個(gè)性；交流——網(wǎng)絡(luò)、手機(jī)是合而為一的生活必備武器；品味——小資小調(diào)，文藝體育都是日常習(xí)慣；感覺——他們注重感官愉悅，直覺和理性在頭腦中交替…快樂而又年青的城市笑臉中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告客戶構(gòu)成的動態(tài)平衡預(yù)測：項(xiàng)目中后期：2011年下半年項(xiàng)目中期：2011年中客戶構(gòu)成基本穩(wěn)定，泛武昌區(qū)域的客戶稍占優(yōu)勢，白沙洲區(qū)域的客戶仍然起著舉足輕重的作用；如果項(xiàng)目后期產(chǎn)品結(jié)構(gòu)沒有顛覆性變化，項(xiàng)目的將在今后一段時(shí)間內(nèi)維持這樣的客戶構(gòu)成比例。泛武昌區(qū)域客戶明顯增多，項(xiàng)目的影響價(jià)值得以充分體現(xiàn)；除自住客戶，泛武昌區(qū)域的投資客戶也在逐步增加；白沙洲區(qū)域的自住客戶需求得到全面激發(fā)與釋放；項(xiàng)目初期：2011年上半年區(qū)域上，白沙洲區(qū)域客戶與泛武昌片區(qū)客戶比例平衡；首次置業(yè)的自住客戶為主，這部分客戶泛武昌區(qū)域客戶較多；投資客戶中，白沙洲區(qū)域客戶較多，多為實(shí)力型客戶；自然輻射力主導(dǎo)期影響力主導(dǎo)期穩(wěn)定期中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告悅意PartC.3中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告我們的客戶，需要一座什么樣的萬悅城？萬科超配：精神堡壘萬科標(biāo)配：生活無憂教育：計(jì)劃引入武漢小學(xué)或華師一附小；交通：計(jì)劃引入交通線路；產(chǎn)品：全面家居解決方案；服務(wù)：萬科客戶服務(wù)體系；質(zhì)量：萬科質(zhì)量監(jiān)控體系；…中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告26年過去，萬科記載著過去的年華，那起步一刻的力量，仍然記憶深刻。八零后的回憶，濃縮在小時(shí)候酸甜的零食中，無法尋覓，亦不能忘懷。他們大部分屬于80前后，他們與萬科有著共同的成長歷程與時(shí)代記憶…中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告希望有一樣?xùn)|西，能夠成為萬科與客戶之間溝通的橋梁，不是高高在上的奢華，而是心底深處的共鳴…更多包容，更大的自由，無限大的空間建筑對我們已然是一種束縛，是時(shí)候來一次無邊界的OPEN了這才是年輕的范兒沒有建筑，就是最好建筑去廣場吧…中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告關(guān)于廣場，有很多的故事，其中的主角客戶耳熟能詳…《廣場》——法國當(dāng)代最著名的女小說家、劇作家和電影藝術(shù)家瑪格麗特.杜拉斯的著作，作者自述：如果有人問我為什么寫《廣場》，我想是聽了巴黎街頭廣場上人們的談話。杜拉斯與廣場中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告關(guān)于廣場，有很多的故事，其中的主角客戶耳熟能詳…馬克思、恩格斯與廣場布魯塞爾廣場西側(cè)的白天鵝咖啡館原是一家旅館。曾經(jīng)住過兩位顯赫的人物——馬克思和恩格斯。兩位偉人寄居于布魯塞爾的這家旅館。并在此發(fā)起成立了“共產(chǎn)主義通訊委員會”、“德意志工人協(xié)會”，撰寫了《哲學(xué)的貧困》《共產(chǎn)黨宣言》等偉大著作。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告關(guān)于廣場，有很多的故事，其中的主角客戶耳熟能詳…雨果與廣場與白天鵝咖啡館相對而立的“鴿子飯店”也曾住過赫赫有名的人物，最讓人們津津樂道的，便是平民作家雨果。雨果為了逃避拿破侖的迫害，到了布魯塞爾，很意外地發(fā)現(xiàn)了這個(gè)廣場及其“鴿子飯店”，他在給愛妻的信中說：“大廣場結(jié)構(gòu)緊湊，精致得像一件珠寶鑲嵌的首飾”，接著，他又說:“不過，我更喜歡這里的幽靜”，“這是世界上最美的廣場”。雨果找到了一個(gè)絕佳的避難所，流亡的心由此安定下來，他在廣場的漫步中完成了對《悲慘世界》的構(gòu)思和寫作。中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告據(jù)說，在歐洲，哪怕再小的城，都有一座廣場。廣場是沒有圍墻的院子，歐洲人叫它寬街。廣場是一本翻開的書，幾乎每一個(gè)廣場都有往事。它因?yàn)槌ㄩ_而不獨(dú)屬于誰，因?yàn)闊o遮而讓歐洲人善于演講。古羅馬元老院就袒露在廣場上，刺殺愷撒的計(jì)劃也是在廣場上蓄謀的。它的用場不是給你保守秘密，而是讓你知道得更多。歷史中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告大多位于小城的中心。盡管廣場的面積有大有小，但在小城居民心中，這里是完全屬于他們的世界。只有在這里，他們才能無所顧忌地度過或歡樂或悠閑的時(shí)光。因?yàn)橛刑嗟膹V場，歐洲人喜歡坐在廣場上喝咖啡，那種不急不躁，那種閑適和優(yōu)雅，也與那些無所不在的廣場有關(guān)。據(jù)說，在歐洲，哪怕再小的城，都有一座廣場。格調(diào)中原萬科白沙洲項(xiàng)目整體定位與營銷策略報(bào)告據(jù)說，在歐洲，哪怕再小的城，都有一座廣場。以布魯塞爾廣場為例，同樣富有濃郁的市井情調(diào)。在廣場周圍的40多座建筑中