江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年

江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXXX年2024/3/24江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年中吳大道項目定位報告參天地產(chǎn)機構2010.04CSCommunication&Advertising江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年提報思路(REPORTSTRUCTURE)江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年市場分析江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年市場分析——城市發(fā)展綜述常州市總面積4385平方公里，全市戶籍總?cè)丝?57萬。2009年GDP完成2518.7億元，按常住人口計算人均GDP達8000美元。單位（億元）單位（美元）南京都市圈蘇錫常都市圈上海都市圈杭州都市圈寧波都市圈常州江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年市場分析——城市發(fā)展綜述常州城市規(guī)劃的發(fā)展重心開始從一體兩翼漸變轉(zhuǎn)化為一體四翼的空間格局。綜合來看，常州未來幾年，東部的發(fā)展是重中之重。尤其去年5月BRT2號線的開通，將帶動整個東部區(qū)域步入新的發(fā)展歷程。江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年從發(fā)展速度來看，工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和服務業(yè)繼續(xù)保持在較快增長區(qū)間內(nèi)穩(wěn)定運行；從發(fā)展動力來看，投資、消費、出口三大需求對經(jīng)濟增長的推動作用仍然較為明顯；從發(fā)展活力來看，民營經(jīng)濟、招商引資、自主創(chuàng)新為經(jīng)濟持續(xù)增長注入較強后勁。常州擁有“軟件、軌道交通車輛及部件、新型涂料、‘三藥’新材料、精細化工”等六個國家級特色產(chǎn)業(yè)基地。并初步形成了工程機械車輛及配件制造、輸變電設備制造、汽車及配件制造和新型紡織材料四大支柱產(chǎn)業(yè)。——宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況市場分析江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年——微觀經(jīng)濟發(fā)展狀況市場分析類型名稱區(qū)域體量(萬㎡)定位家居裝飾紅星美凱龍?zhí)鞂?2體驗式時尚家居生活廣場月星家居新北8提供優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品引導生活態(tài)度長江貿(mào)易中心新北18大型建材批發(fā)市場鄒區(qū)燈具城武進25專業(yè)燈具批發(fā)市場橫林國際地板城武進70大型地板批發(fā)市場湖塘針紡城武進100以紡織產(chǎn)業(yè)為的一體化貿(mào)易平臺萬都裝飾城武進30大型裝飾建材市場美吉特家居建材廣場鐘樓15大型裝飾建材市場東南陶瓷城武進50常武地區(qū)陶瓷衛(wèi)浴采購基地服飾小商品九龍小商品天寧1.8日用小商品專業(yè)批發(fā)市場九州服裝城鐘樓2服裝零售批發(fā)專業(yè)市場路橋小商品市場鐘樓3大型小商品零售市場常州專業(yè)市場概況江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年類型名稱區(qū)域體量定位五金機電怡康機電城鐘樓10.7城中機電、五金、電子的專業(yè)商業(yè)旗艦金橋五金機電城天寧2大型機電、五金專業(yè)市場中天鳳凰電器城新北70“一個平臺、兩個中心、六個經(jīng)營區(qū)”江南五金機電城新北10大型五金機電批發(fā)市場模具塑料國際塑化城新北86塑料化工包裝涂料等大型塑化交易市場長三角模具城武進66規(guī)模、信息、集群、現(xiàn)代化的綜合模具城長江塑化城新北25化工塑料資訊、電子商務物流倉儲平臺電腦銀河灣電腦城天寧5大型電腦品牌市場萊蒙電腦城鐘樓2.4第四代電腦數(shù)碼主題復合型商城汽配小河汽摩配工業(yè)園新北100汽摩配件產(chǎn)業(yè)鏈中涼亭汽配市場天寧/汽配、零件、維修、二手市場高力國際汽車城武進58汽車汽配“一站式”采購服務總部常州專業(yè)市場概況市場分析江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年市場分析常州專業(yè)市場概況類型名稱區(qū)域體量（萬㎡）定位物流業(yè)城西物流市場龍江路與中吳大道交叉處16倉儲、配載、停車、物流信息發(fā)布江蘇國際塑化城高新區(qū)86新型塑料化工專業(yè)市場亞邦醫(yī)藥物流中心武進45“醫(yī)藥中心、物流中心“湖塘紡織城湖塘鎮(zhèn)100紡織行業(yè)綜合平臺江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年市場類型市場名稱規(guī)模（M2）產(chǎn)品形態(tài)主力單鋪面積（M2）經(jīng)營戶數(shù)量就業(yè)人口人流量（人次/日）全年銷售總額（億）家居紅星美凱龍22萬內(nèi)鋪2001000多家80001000056建材萬都裝飾城30萬倉儲式+外鋪180-220（三層）3000多家1200020000103電腦銀河灣電腦城5萬單間20500多家200002000052服飾小商品路橋小商品市場3萬內(nèi)鋪7-155000多家120002000012五金機電怡康機電城10.7萬外鋪102000多家800080015燈具鄒區(qū)燈具城25萬倉儲式+外鋪190-450（二三層）1000多州專業(yè)市場分析市場分析例舉各類行業(yè)中的典型市場產(chǎn)品形態(tài)、就業(yè)人口、全年銷售總額等進行分析江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年——常州專業(yè)市場總結市場分析本地工業(yè)經(jīng)濟主導地位凸顯，專業(yè)市場規(guī)模強大，僅較成熟專業(yè)市場近30多家，從全市專業(yè)市場發(fā)展趨勢來看，區(qū)域由傳統(tǒng)市區(qū)向外圍擴散、規(guī)模也進一步擴大；專業(yè)市場較成功的集中在小商品、家居、建材，物流等業(yè)態(tài)，如路橋小商品市場、九洲服裝城、紅星美凱龍等；另有一些主要依賴傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)而發(fā)展起來的物流專業(yè)市場，如湖塘針紡城、橫林地板城、凌家塘專業(yè)物流園區(qū)等，其市場就業(yè)人口較多，經(jīng)營狀況相對較好。江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年區(qū)域分析江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年區(qū)域分析——中吳大道改造與規(guī)劃中吳大道現(xiàn)狀中吳大道(老312國道)，是常州東西方向以交通性為主、兼具生活性和景觀性道路。它與龍江路、青洋路、龍城大道、長虹路共同構成常州“兩縱三橫”的快速路系統(tǒng)。中吳大道是今年常州城市建設的七大市政工程之一，目前大部分快車道已通車，正在加快實施綠化和人行道等附屬工程。計劃6月份完工。江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年區(qū)域分析——中吳大道改造與規(guī)劃中吳大道改造規(guī)劃計劃投資22.5億元的中吳大道城市化改造工程是今年城市建設的七大市政工程之一，改造后中吳大道將外移，城市框架拉開，中吳大道的性質(zhì)已由過境公路轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘薪煌ㄖ鞲傻?。道路部分路段將首次采用“主路”和“輔路”的道路斷面形式，建成74米寬、雙向10車道的平面快速路，更好地實現(xiàn)暢、快、通、達的交通目的。江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年區(qū)域分析——中吳大道改造與規(guī)劃中吳大道發(fā)展前景——交通功能中吳大道經(jīng)過重新規(guī)劃建設后，將貫穿常州東西，成為城市交通要道，從根本上解決中吳大道交通擁擠的局面；BRT快線巴士貫穿常州城市南北，并于中吳大道交匯，連接各支路。作為常州城市的交通干線，帶給市民的是無限便捷的交通網(wǎng)絡，無限寬裕的生活距離。江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年多功能城市景觀大道，生活環(huán)境全面提升中吳大道的大幅度綠化投入，附近居民出入盡是綠色長廊。配合人行道上的規(guī)劃，以及將來沿路商鋪的建成，豐富的生活配套與優(yōu)美的環(huán)境將發(fā)揮得更加淋漓盡致。區(qū)域分析——中吳大道改造與規(guī)劃中吳大道發(fā)展前景——生活功能江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年中吳大道的革新，預示常州第二條“延陵路”的誕生。改造后將為沿線的住宅物業(yè)，提供一個全面改善生活環(huán)境的重要硬件。沿線規(guī)劃以“商務、辦公、休閑、居住”為主，全面帶動附近區(qū)域服務業(yè)的繁榮。可以預見，中吳大道兩側(cè)地區(qū)的規(guī)劃改造，給常州人的不僅僅是眼前所看到的一切，更是未來的價值攀升。區(qū)域分析——中吳大道改造與規(guī)劃中吳大道發(fā)展前景——區(qū)域價值示意圖江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年本地塊位于常州天寧區(qū)，中吳大道雕莊段，東南陶瓷城向東500米，途經(jīng)公交17路、64路。東南陶瓷城萬都裝飾城萬都金屬城萬都義烏小商品城——項目區(qū)位分析區(qū)域分析江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年搜索本案周邊半徑2-3公里區(qū)域內(nèi)商業(yè)環(huán)境，專業(yè)市場分布密集，以下針對個案進行分析個案1：萬都陶瓷城區(qū)域分析——區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析該項目地處東南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，以建材、陶瓷裝飾材料為主，石材、廚衛(wèi)、水暖配件為補充的綜合性建材商城，經(jīng)過多年的經(jīng)營，該市場已經(jīng)比較成熟，有效的業(yè)態(tài)劃分，使中高端、低端產(chǎn)品分區(qū)銷售，對購買客戶群鎖定較有成效。江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年經(jīng)營規(guī)劃精品館區(qū)內(nèi)面積劃分大小不一，主力開間進深為：7.8×9.2m，面積在100-500m2區(qū)間倉儲區(qū)以大棚式倉庫為主，面積大小300m2—500m2不等建筑面積50萬㎡（改建后）一期3萬m2名品館，共三層，其中一、二層主營精品陶瓷，三層主營精品衛(wèi)浴二期已進行招商工作，可售面積約5000平，單鋪面積在100m2左右，可自由組合，主營石材，單價在12000元/m2左右租金價格一層1.65元/m2/天二層0.95元/m2/天三層0.55元/m2/天管理費用20元/m2/年客戶類型租賃自營客戶經(jīng)營戶數(shù)一期300余戶就業(yè)人口1200人個案1：東南陶瓷城江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年個案2：萬都金屬城區(qū)域分析——區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析該項目位于天寧區(qū)青洋路東側(cè)，南側(cè)運河北路緊鄰新京杭運河，地塊北側(cè)為離宮路，東側(cè)為雕莊路。規(guī)劃將成一個以金屬材料及金屬制品批發(fā)、代理、零售、專賣、產(chǎn)品展示、儲運等多功能為一體的大型的金屬產(chǎn)品貿(mào)易中心。江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年經(jīng)營規(guī)劃建筑面積19.6萬㎡主力面積：100m2左右一層挑高5.6m、二層挑高3米可商可辦開間進深：4.2×10m左右沿街商鋪內(nèi)設樓梯位置，其余商鋪公共樓梯售價及租金售價均價8000元/m2目前購房可享受2年每年8%的投資回報收益，共計16%，一次性于購房時扣除，如租房可享受租2年實際使用3年的優(yōu)惠，5月份開始試營業(yè)租金租金為358元/m2/年,可享受租2年使用3年的優(yōu)惠客戶類型投資者為主，自營者為輔！經(jīng)營戶數(shù)總戶數(shù)1100就業(yè)人口3500人個案2：萬都金屬城江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年個案3：萬都裝飾城區(qū)域分析——區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析該項目地處常州市東南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，鄰萬都陶瓷城，1991年開始正式營業(yè)，至今發(fā)展成熟，整體市場除內(nèi)街大棚式的倉庫外，均為沿街三層商鋪，整個市場的經(jīng)營門類較為齊全。江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年經(jīng)營規(guī)劃建筑面積9萬m2倉儲式專業(yè)市場，沿街少量三層商鋪售價及租金沿街三層商鋪:面積180-220m2左右開間進深：4.5×12m二手房價格10000元/m2左右租賃：大棚倉庫只租不售，租金150-280元/m2/年綜合管理費:1.8元/m2/月左右客戶類型80%為自營者經(jīng)營戶數(shù)450就業(yè)人口1350個案3：萬都裝飾城江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年個案4：萬都義烏小商品城區(qū)域分析——區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析該項目位于戚墅堰經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)，地處青洋路與東方路交匯處。小商品城將包括小商品批發(fā)、精品展示、展示中心、商務酒店以及綜合配套等5個功能區(qū)。由于市場開業(yè)時間不長、交通不便，商業(yè)氛圍暫未形成，市場整體人氣不足，經(jīng)營情況不容樂觀。江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年市場規(guī)模占地35萬㎡，總建58萬㎡，其中一期占地150000㎡，一期總建20萬㎡經(jīng)營規(guī)劃層高：1F：4.1m2F：3m3F：2.8m開間進深3.6m×11m租金價格以租代售三層租賃：358元/㎡/年單獨底層租賃：500元/㎡/年單獨三層租賃：300元/㎡/年管理費用前3年物業(yè)費和管理費全免租賃優(yōu)惠：1、09年5月27日前入駐經(jīng)營商家免租金：2、09年5月27日后商家入駐經(jīng)營可享受交2年租金使用3年的優(yōu)惠；客戶類型自營者居多，投資者相對較少！經(jīng)營戶數(shù)目前經(jīng)營戶450就業(yè)人口1500個案4：萬都義烏小商品城江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年地塊第一印象該地塊較為平整，局部農(nóng)田，周邊配套相對不足，周邊緊靠工廠、東面鄰高壓線，交通干道多為貨車經(jīng)過。項目分析——項目SWOT分析江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年項目分析優(yōu)勢（strength）——項目SWOT分析1、中觀交通優(yōu)勢中吳大道的交通樞紐地位及南邊的運河，有利于商業(yè)物流的發(fā)展。2、市場后發(fā)優(yōu)勢相對區(qū)域內(nèi)萬都裝飾城、萬都陶瓷城等專業(yè)市場，擁有絕對的后發(fā)優(yōu)勢，其規(guī)?；陌l(fā)展必定會推動區(qū)域經(jīng)濟的上升。3、區(qū)域共振優(yōu)勢本案擁有周邊市場的直接客源哺育，同時其帶來的穩(wěn)定人氣與區(qū)域認知，對本案較有利。4、項目開發(fā)優(yōu)勢項目開發(fā)成本相對城區(qū)較低，上市有價格優(yōu)勢。江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年劣勢(weakness)1、微觀交通劣勢本地塊偏離成熟商業(yè)中心，周邊居住社區(qū)較少，交通輻射力較差，交通可達性相對較差，人流車流停留度較差；2、區(qū)域人氣環(huán)境較薄弱區(qū)域人口基數(shù)有限，且比較分散，如定位區(qū)域性市場，從區(qū)域經(jīng)濟、人口規(guī)模上難以支撐。3、規(guī)模體量劣勢本案體量相對較小，業(yè)態(tài)選擇空間相對降低，從常規(guī)專業(yè)物流市場規(guī)模上來看，競爭力相對較弱。無法滿足對倉儲物流要求很高的行業(yè)?！椖縎WOT分析江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年1、交通成長的機遇中吳大道的改造，使本案通達性增強，建成后將提升整個區(qū)域的人流運載能力，同時區(qū)域商業(yè)形象及區(qū)位價值將相應提升。2、消費潛力的機遇當城市經(jīng)濟發(fā)展水平和人均GDP達到一定水平，居民的消費結構逐漸由必須型消費向隨機型消費轉(zhuǎn)變。常州整體經(jīng)濟情勢的優(yōu)良發(fā)展，對區(qū)域商業(yè)的培養(yǎng)和消費力的提升有著較強的潛力可挖掘。3、城市進程的機遇城市建設的規(guī)劃發(fā)展，BRT2號的通車，使城市半徑不斷向外延伸，有利外圍發(fā)展。機遇(opportunity)——項目SWOT分析江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年1、同行業(yè)競爭近幾年大量的專業(yè)、綜合物流市場興起，體量普遍都很大，市場專業(yè)化程度較高，如果市場定位重疊，本案無競爭優(yōu)勢。2、區(qū)域融合的挑戰(zhàn)面對眾多專業(yè)市場的包圍，與周邊商業(yè)環(huán)境的融合與其有效互補是一個新的挑戰(zhàn)，品牌和完善的信息物流平臺是一個關鍵的制勝點；3、市場培育的挑戰(zhàn)城東目前物流市場較少，區(qū)域物流市場知名度較低，缺乏規(guī)模的市場影響力，建立市場認知度可能需要時日較長；市場培育的成本較大。挑戰(zhàn)(threat)——項目SWOT分析江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年項目定位江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年項目定位——市場定位依據(jù)及建議（縱觀七大行業(yè)市場，進行綜合研判，尋找突破點）對比因素業(yè)態(tài)宏觀市場基礎客戶基礎市場環(huán)境產(chǎn)品條件綜合研判紡織業(yè)紡織行業(yè)是我市的傳統(tǒng)行業(yè)，受政府扶持2008年的紡織行業(yè)產(chǎn)值占全市總產(chǎn)值的12%，就業(yè)人口占全市總就業(yè)人口的22%客群以湖塘和江浙一帶經(jīng)營者和代理商為主以湖塘紡織城為主的紡織專業(yè)市場發(fā)展相對成熟，體量達到100萬方紡織專業(yè)市場中商場式和1+2獨立式商鋪各占一半，面積范圍在40-70M2紡織在常州有一定發(fā)展歷史和市場基礎，發(fā)展相對成熟，競爭激烈五金業(yè)常州五金市場發(fā)展穩(wěn)定、前景良好，每年以25%的增幅快速拉升，呈良性發(fā)展態(tài)勢客群以當?shù)睾徒阋粠Ы?jīng)營者和代理商租賃經(jīng)營為主售價低投資客多、去化周期短，美吉特五金城正在建設，總建31萬方在售五金市場主要以1+2標準銷售模式為主，主力面積40-70M2五金行業(yè)在常州市場銷售和經(jīng)營狀態(tài)平穩(wěn)，競爭較激烈江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年對比因素業(yè)態(tài)宏觀市場基礎客戶基礎市場環(huán)境產(chǎn)品條件綜合研判化工業(yè)（塑料）化工屬于政府壟斷行業(yè)，塑料化工的產(chǎn)品品種多、應用面廣、多為中小企業(yè)制造，需要一個專業(yè)的交易平臺依托產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，投資者較多，經(jīng)營者以本地及長三角為主價格平穩(wěn)、發(fā)展規(guī)模較大，已有的國際塑化城總建86萬方、長江塑化城總建25萬方在售五金市場主要以1+2標準銷售模式為主，主力面積為40-70M2較強產(chǎn)業(yè)基礎及穩(wěn)定客群被大體量的專業(yè)市場分流，可挖掘空間不大皮革業(yè)皮革業(yè)作為與紡織業(yè)共聯(lián)的獨立產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展基礎較好，出口退稅政策調(diào)整、人民幣升值等因素對我國皮革行業(yè)影響很大，浙江發(fā)展突出客群以本地與異地各占半，部分上海、溫州投資者本地皮革專業(yè)市場空缺，零散分布于部分小商品市場，產(chǎn)品不成體系皮各專業(yè)市場主要以店中店形式為主，面積在12-60M2，主力30-50M2浙江等地行業(yè)資源及規(guī)?？山梃b性強，常州可作為空白市場進行挖掘——市場定位依據(jù)及建議江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年對比因素業(yè)態(tài)宏觀市場基礎客戶基礎市場環(huán)境產(chǎn)品條件綜合研判建材業(yè)市場氛圍濃重，競爭較強，市場趨于飽和，利潤一般，常州已有10多家專業(yè)市場，主要以家居和裝飾建材為主，部分五金建材分布在家居建材城里80%經(jīng)營者來自本地私營業(yè)主，客群分布明顯受區(qū)域影響，客源大都采取就近、便利為原則市場數(shù)量較多，部分市場只租不售，經(jīng)營狀況一般租金不高在50-60元/月/平米店中店的商鋪形式，需要開間進深相對較大，面積一般在180-200左右的三層鋪周邊專業(yè)市場相對集中，競爭激烈，招商和運營情況良好，市場可占新份額較少電子業(yè)常州市電子信息產(chǎn)業(yè)近15年來以年增長25%的速度飛速發(fā)展，目前已有企業(yè)1500余家，全市15戶已上市公司中，電子行業(yè)占8戶經(jīng)營者80%為當?shù)亟?jīng)銷商，部分為廠商設點經(jīng)營狀況良好，已有市場環(huán)境良好，發(fā)展成熟店中店和沿街商鋪形式，面積在20-40M2電子產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，新區(qū)已有電子產(chǎn)業(yè)園，且對本項目區(qū)位有一定抗性——市場定位依據(jù)及建議江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年對比因素業(yè)態(tài)宏觀市場基礎客戶基礎市場環(huán)境產(chǎn)品條件綜合研判物流業(yè)市場氛圍濃重，競爭較強，常州已有10多家專業(yè)化大型物流市場80%經(jīng)營者來自本地私營業(yè)主，客群分布明顯受區(qū)域市場影響經(jīng)營狀況良好，已有市場環(huán)境良好，發(fā)展成熟擁有大的加工，倉儲基地，及倉儲租賃、配載、配送、停車、物流信息發(fā)布等專業(yè)市場相對集中，規(guī)模較大，有著大的市場專業(yè)化運作體系，招商和運營情況良好——市場定位依據(jù)及建議江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年項目定位——市場定位思路解析綜上所述行業(yè)對比研判，我們將項目定性，建議定位在：配套型物流市場在周邊專業(yè)市場較為密集，普遍以五金、裝飾行業(yè)為主的業(yè)態(tài)中跳出，以填補城東物流市場縫隙為切入點。隨著中吳大道改造周邊經(jīng)濟效能的釋放，依托周圍成熟的大型專業(yè)市場，以最終實現(xiàn)商業(yè)圈“求存共榮”的目標。江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年常州物流專業(yè)市場分析·物流市場競爭格局分析項目定位——物流行業(yè)的發(fā)展與展望江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年——常州市物流專業(yè)市場分析·重點物流園區(qū)江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年項目定位——常州物流專業(yè)市場分析·個案分析亞邦醫(yī)藥物流中心：“醫(yī)藥中心”和“物流中心”優(yōu)勢互補、資源共享，共同發(fā)展占地800畝建筑面積45萬㎡經(jīng)營模式醫(yī)藥中心采用“統(tǒng)一采購、平價銷售、快捷配送”的營銷方式物流中心搭建物流平臺，招商物流企業(yè)入駐，聚集物流服務資源和物流客戶資源，建立綜合性的物流交易平臺和網(wǎng)絡信息發(fā)布中心，為第三方物流提供信息。項目借鑒：建立綜合性的物流交易平臺和網(wǎng)絡信息中心江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年項目定位——常州物流專業(yè)市場分析·個案分析湖塘鎮(zhèn)紡織產(chǎn)業(yè)貿(mào)易平臺的一次歷史性整合升級占地1000畝建筑面積100萬㎡四大中心紡織原輔材料交易中心、紡織面料交易中心、裝飾織物交易中心、物流配套服務中心經(jīng)營模式全面整合原有的湖塘棉紗市場、湖塘針紡市場與湖塘裝飾市場，最終完成湖塘鎮(zhèn)紡織產(chǎn)業(yè)貿(mào)易平臺的一次歷史性整合升級借鑒：依托區(qū)域成熟市場“借勢發(fā)揮”湖塘紡織物流園：江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年項目定位——常州物流專業(yè)市場分析·個案分析“10大優(yōu)勢”強力吸引客戶占地1183畝建筑面積86萬㎡10大優(yōu)勢1、市場規(guī)模至尊，2、地理位置絕佳，3、物流基礎最好，4、倉儲配套最優(yōu)，5、自備鐵路專線，6、政府全力支持，7、稅收政策優(yōu)惠，8、招商政策優(yōu)越、9、商鋪優(yōu)質(zhì)實用，10、發(fā)展前景不可限量借鑒：“政府支持”，“優(yōu)越的招商政策”江蘇國際塑化城：江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年項目定位——項目市場定位城東物流園

我們由搜索行業(yè)典型回到本項目中來。借鑒專業(yè)物流市場地的成功運作經(jīng)驗和豐富客戶資源，以區(qū)域內(nèi)成熟的商業(yè)市場為依托，打造配套型物流園區(qū)。江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年——項目消費人群定位本案商業(yè)氛圍的營造離不開周邊專業(yè)市場帶來的人氣基礎，我們要探尋市場中投資的人群，如何將這類定制式消費人群導入本案，是本案制勝的原因之一。城西專業(yè)大型物流市場中投資者，借勢城東重點發(fā)展的機遇，尋求市場投資機會點。城中和城東零散的物流經(jīng)營者。項目定位江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年——項目客群定位投資型客戶自營型客戶項目定位江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年占地面積49950m2總建面積89910m2商業(yè)面積58710m2商住面積31200m2容積率1.8總投資額3.2億——項目建筑規(guī)劃建議項目定位產(chǎn)品經(jīng)濟數(shù)據(jù)江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年——項目建筑規(guī)劃建議項目定位產(chǎn)品組合沿街商鋪、交易區(qū)、倉儲區(qū)停車場、商住樓、江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年——項目建筑規(guī)劃建議項目定位單體設計示意圖江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年1-2F為沿中吳大道的商業(yè)。提供常規(guī)性生活配套，對外、對內(nèi)經(jīng)營。3-5F為商務型會所與商務酒店。提供時裝發(fā)布、商務住宿、餐飲娛樂等功能，滿足本商城及周邊居民、企業(yè)需求。6-32F位商務型辦公和酒店式公寓（以30-70㎡的小戶型為主）。提供商務辦公及居家空間，滿足本商城以及周邊企業(yè)需求。2、在地塊的西北角沿中吳大道規(guī)劃一棟32F的——商務酒店式公寓，作為中吳大道東部地區(qū)的地標性建筑：——項目建筑規(guī)劃建議項目定位江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年商業(yè)單鋪設計商業(yè)單鋪設計以4米的開間，8米柱距，進深控制在12米左右，單間小鋪的面積在40㎡左右。根據(jù)商戶的規(guī)模，面積劃分可大可小。外立面景觀打造（商業(yè)氛圍營造）商鋪建筑外立面總體風格為現(xiàn)代簡歐，局部外墻采用異型構造來表現(xiàn)?！椖拷ㄖ?guī)劃建議項目定位江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年商招氛圍營造在樓體與室內(nèi)增加廣告位，應在設計階段或施工前期解決，在施工完成前預留足夠的固定廣告位，成為統(tǒng)一、固定資源。將店招文化統(tǒng)一管理與打造，營造良好的商業(yè)氛圍。根據(jù)運營階段定期舉行商戶活動，積極培養(yǎng)市場?！椖拷ㄖ?guī)劃建議項目定位江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年城東物流園建成后建筑面積將達近9萬平方米，營業(yè)店鋪可達1200個商鋪，就業(yè)人員可達5000人。總投資3.2個億，規(guī)模宏大，高起點，現(xiàn)代化市場，霸主地位彰顯。建成的32層商住建筑將成為天寧區(qū)中吳大道一大地標性建筑，“1200個商鋪打造1200個百萬富翁!”作為創(chuàng)造富翁的基地，具有其他市場無可比擬的優(yōu)越性?！椖窟_成經(jīng)濟數(shù)據(jù)預測項目定位江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX年營銷策略江蘇常州中吳大道物流地產(chǎn)項目定位報告61PPTXX