建設用地審批與供應-國土部門解讀講座

土地法律政策簡介.內(nèi)容農(nóng)發(fā)行培訓要求內(nèi)容：1、土地管理根本制度、最新政策。2.土地管理實踐中的熱點問題及相關政策，如土地利用規(guī)劃修編、農(nóng)村土地整治、土地市場調控、土地違法問責、農(nóng)村土地制度改革等〔重點是農(nóng)村土地整治〕。3.土地儲藏相關政策解析,如土地財政政策、內(nèi)蒙古土地市場分析，新增建設用地報批流程、具體要求，拆遷安置補償要求，土地儲藏方法、相關政策，土地儲藏過程中四證辦理〔建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、土地使用證、施工許可證〕等。

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主講內(nèi)容：一、土地管理制度二、土地政策法規(guī)體系三、建設用地管理〔一〕建設用地審批〔二〕土地儲藏〔三〕國有建設用地供給四、農(nóng)村土地整治五、內(nèi)蒙古土地市場六、熱點問題的認識七、首府地價.

一、土地管理制度〔一〕土地的法律概念1、土地自然屬性土地是自然資源，具有面積有限性、位置固定性、質量差異性等特點。土地不僅是平面的，而且還是立體的。2、土地經(jīng)濟屬性土地、勞動力、資本是三大生產(chǎn)要素。土地是商品，土地使用權可以依法進行轉讓。土地是資產(chǎn)和資本。3、土地法律屬性土地是權利，土地的各種權利義務關系表達在法律上。所有權的絕對性權能的可別離性種類的多樣性.

※土地的法律概念:是由地球外表上下的一定空間以及空間內(nèi)附著于土地的一切物質和權益所組成的綜合體?！捕惩恋氐闹匾?、土地作為自然資源，關系到國家的糧食平安。2、土地作為生態(tài)資源，關系到國家的生態(tài)環(huán)境平安。

3、土地作為資產(chǎn)和資本，關系到國家的經(jīng)濟平安、特別是金融平安。

利用土地間接融資：土地抵押融資比重越來越大。目前我國30萬億的銀行貸款中，有15萬億是土地抵押貸款；利用土地直接融資：通過土地到資本市場進行直接融資，不斷推高地價、股價，容易使房地產(chǎn)市場和資本市場都產(chǎn)生泡沫。4、土地作為權利，關系到社會安定。.

〔三〕土地管理制度土地制度包括土地所有制度、土地使用制度、土地管理制度、土地產(chǎn)權制度等。土地管理制度是土地制度的重要內(nèi)容，是國家政權以社會代表身份對領土范圍內(nèi)土地，進行管理、監(jiān)督和調控的制度、機構和手段的綜合。

1、制度即規(guī)那么體系，是涵蓋土地管理所有方面和各個環(huán)節(jié)的土地行政標準體系，是由法律法規(guī)、規(guī)章、標準性文件等組成的制度體系。后面將重點介紹有關內(nèi)容。

2、手段即到達土地管理目的的途徑、方法、方法，包括法律〔立法、司法〕、經(jīng)濟〔市場化配置、財政收支、土地金融〕、行政〔登記、統(tǒng)計、巡查、行政命令和決定及指示、宣傳教育等〕、技術〔調查、勘測、評價、評估、規(guī)劃、方案、設計、科研〕等手段。

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3、機構即土地管理主體的組織架構、職能職責、運行機制體系等。部、省區(qū)、盟市、旗縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)五級國土，相關部門〔規(guī)劃、房產(chǎn)、農(nóng)、林、牧、草、財政、審計、監(jiān)察、金融等〕、事業(yè)單位、中介機構。市轄區(qū)、城市新區(qū)、開發(fā)園區(qū)等分局及基層國土所，均為市或旗縣派出機構。權力結構，自治區(qū)級土地行政業(yè)務主要受國土資源部領導，其他〔人、財、物、事〕主要接受自治區(qū)政府領導，是政府組成部門。自治區(qū)以下實行下管一級領導班子的所謂垂直管理模式；決策權、規(guī)那么權主要集中在中央，主要審批權集中在區(qū)和中央兩級，執(zhí)行權、管理實務的重心在市、旗縣；部門間權力制約增強。.

二、土地政策法規(guī)體系〔一〕憲法。憲法中規(guī)定的都是最根本的內(nèi)容，包括國家的根本制度，人民的權利義務等，有關土地的最根本的制度也是在憲法中進行規(guī)定的。建國后，我國出現(xiàn)四部憲法，1954、1975、1978、1982。現(xiàn)行的是1982年憲法，先后經(jīng)過1988、1995、1999年、2004年四次修改，其中兩次修改涉及土地。1988年刪除了土地不得出租的規(guī)定，增加了土地使用權可以依法轉讓的規(guī)定。標志土地使用制度改革的重大突破。同年國務院發(fā)布?城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例?，改費為稅，從而結束了國有土地無償使用的歷史；2004年將征用與征收進行了區(qū)分。.

有關土地的內(nèi)容是?憲法?第十條進行規(guī)定的，主要規(guī)定了四方面的內(nèi)容：一是土地的所有制，包括哪些是國有土地哪些是集體土地；二是規(guī)定了征收與征用；三是土地使用權可以依法轉讓；四是應當合理利用土地?！捕掣痉?、?民法通那么?、1986年通過、財產(chǎn)權局部規(guī)定土地相關內(nèi)容。2、?物權法?、2007年3月全國人大通過、是我國的根本民事法律，主要答復了三個問題：一是物屬于誰，誰是物的主人；二是權利人對物享有哪些權利，他人負有怎樣的義務；三是怎樣保護物權，侵害物權的要承擔哪些民事責任。.

物權法的作用，直接表達在兩方面：其一是定分止爭，其二是物盡其用。由于土地是最重要的物，因此?物權法?有一半的條文都與土地直接相關。不叫財產(chǎn)法，而叫物權法，主要是因為財產(chǎn)權的范疇大于物權的范疇，財產(chǎn)權中除了物權之后，還有債權、知識產(chǎn)權等，而債權已經(jīng)有合同法調整，而知識產(chǎn)權已經(jīng)有商標法、專利法等法律進行調整。?物權法?全面肯定土地管理法，以根本法的形式確立了?土地管理法?的指導思想、根本原那么和主要制度。?物權法?對區(qū)分土地權利義務特別重要。.

〔三〕專項法律：1、?土地管理法?1986年6月25日〔91年定為土地日〕公布。同年8月1日國家土地管理局成立。?土地管理法?的公布，實現(xiàn)由多頭分散向集中統(tǒng)一管理、無法可依到有法可依的轉變?！?988年12月29日修正：因1988年憲法修改時刪除了土地不得出租的規(guī)定，增加了“土地使用權可以依照法律的規(guī)定轉讓〞，?土地管理法?相應進行了修改?！?998年8月29日的修訂，我國首次以立法形式確定了土地根本國策和嚴格土地管理的根本法律制度，為實現(xiàn)土地利用方式和管理方式的根本轉變提供了法律保障，對我國的經(jīng)濟社會開展產(chǎn)生了重要影響。同年國土資源部成立。.

此次〔1998年〕修訂，多方面開創(chuàng)我國自然資源立法的先河，成為我國自然資源立法的典范，是除根本法律外第一部提交全民討論的法律；第一部經(jīng)全國人大常委會3次審議通過的法律；第一部從法律上確立土地根本國策的法律；第一部按照市場經(jīng)濟原那么在立法思想、根本原那么和主要內(nèi)容等方面，對原法進行全面修訂的法律；第一部將改革決策與立法決策相結合、用立法推動改革的法律；第一部法與實施條例同步實施的法律?！?004年8月28日修正：2004年，全國人大常委會又對?土地管理法?做了適憲性修改，就土地征收、征用進一步作出明確規(guī)定。.

2、?城市房地產(chǎn)管理法?1994年7月公布、1995年1月1日施行。有關主要內(nèi)容是對城市土地的開發(fā)、出讓、轉讓、抵押等進行了規(guī)定?！菜摹撑涮追ㄒ?guī)建設國務院出臺?城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓轉讓暫行條例?、?土地管理法實施條例?、?根本農(nóng)田保護條例?等行政法規(guī)；國土資源部制定20余部土地管理方面的部門規(guī)章、大量標準性文件，包括與財政、金融、建設、農(nóng)業(yè)、發(fā)改等行政主管機關相互聯(lián)合制定的標準性文件；各地先后制定了?土地管理法實施方法?等方面的地方性法規(guī)、規(guī)章近150部。還有規(guī)劃、森林、草原、農(nóng)業(yè)、漁業(yè)、擔保等相關法規(guī)。.

國土資源部令：第3號1999年2月24日通過?建設用地審查報批管理方法?第5號1999年4月26日通過?閑置土地處置方法?第6號2000年7月13日通過?在京中央國家機關用地土地登記方法?第9號2001年10月18日通過?劃撥用地目錄?第10號2001年10月18日通過?征用〔收〕土地公告方法?第11號2002年4月3日通過?招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定?第14號2002年11月22日通過?土地登記資料公開查詢方法?第17號2002年12月20日通過?土地權屬爭議調查處理方法?第21號2003年6月5日通過?協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定?第26號2004年10月29日修訂通過?土地利用年度方案管理方法?第33號2006年6月8日通過?耕地占補平衡考核方法?第35號2006年11月20日通過?土地估價師資格考試管理方法?第37號2006年11月20日通過修訂?土地利用年度方案管理方法?第39號2007年9月21日通過?招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定?第40號2007年11月28日通過?土地登記方法?第42號2021年11月29日修訂公布?建設工程用地預審管理方法?第43號2021年2月4日修訂公布?土地利用總體規(guī)劃編制審查方法?.

總之，以?憲法?、?民法通那么?、?物權法?為根底，以?土地管理法?、?城市房地產(chǎn)管理法?等單項法律為核心，以大量的行政法規(guī)、部門規(guī)章和地方性法規(guī)、規(guī)章為補充的，適應經(jīng)濟社會科學開展、適應社會主義市場經(jīng)濟體制要求的土地管理法律體系已根本形成。未來的任務是進一步修改完善?土地管理法?，將適應改革開展的內(nèi)容固化；制定公布?土地法?，是調整土地權利義務關系本身的要求，是土地重要性日增的要求，是理順與森林法、草原法等綜合性法律關系的要求。.三、建設用地管理〔一〕建設用地審批1、一般政策規(guī)定〔1〕土地管理法律規(guī)定，任何單位和個人搞建設需要用地的，必須依法申請使用國有土地。〔2〕在3種情況下，經(jīng)批準，可以用集體土地,無需辦理土地征收手續(xù)：①農(nóng)村集體經(jīng)濟組織興辦企業(yè)；②鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設施和公益事業(yè)建設；③村民建設住宅?！?〕商品住宅小區(qū)工程，必須使用國有土地，不得占用集體土地?！靶‘a(chǎn)權〞.

〔4〕土地法設定了農(nóng)用地轉用、土地征收審批兩項審批事項①農(nóng)用地或未利用地轉用審批－－將農(nóng)用地或未利用地變?yōu)榻ㄔO用地。即批準改變土地用途。未利用地轉用納入審批，是繼?國務院關于加強土地調控有關問題的通知?〔國發(fā)［2006］31號〕，2006年11月19日修訂公布?土地利用年度方案管理方法?部37號令，規(guī)定將未利用地轉用納入新增建設用地控制指標、作為土地利用年度方案〔指令性〕后的結果。②土地征收審批－－將集體土地變?yōu)閲型恋?。在通常情況下，兩項審批一并辦理。.

〔5〕審批權限①轉用審批和土地征收審批的權限，在國務院和省級政府兩級，市、縣沒有審批權；②需要征收根本農(nóng)田的，無論占多少，必須報國務院批；③建設需要征收根本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的，國務院批；缺乏35公頃的，省級政府批；④征收其他土地超過70公頃的，國務院批；缺乏70公頃的，省政府批。⑤國有未利用地只轉不征的審批由省級規(guī)定〔條例〕。.

2、審查內(nèi)容①是否符合規(guī)劃，納入方案〔管制、調控〕。②是否履行耕地占補平衡義務〔保護耕地〕、繳納新增建設用地土地有償使用費〔土地純收益〕。③是否明確了征地補償方案、明確了被征地農(nóng)民社會保障措施〔集體和農(nóng)民權益〕；④是否按履行了征地報批前的程序〔告知程序、土地現(xiàn)狀確認程序、土地補償和安置的聽證程序等〕〔權利保障〕；⑤是否涉訴、涉案、涉訪、有爭議〔矛盾糾紛〕；⑥按工程報批的擬供地方案是否符合產(chǎn)業(yè)政策〔禁、限目錄，調控〕、符合用地標準〔指標、0824號，集約〕、供地方式要求〔劃撥、協(xié)議和招牌掛，市場化〕、最低價標準〔商業(yè)性、工業(yè)，流失〕。.

3、征地補償費①征地補償費的內(nèi)容土地補償費、安置補助費；青苗和地上附著物補償費。②征地補償費的標準

※按原用途補償。

※改革前：征收耕地的土地補償費和安置補助費，總和不超過土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的30倍。其他土地由省區(qū)參照制定；青苗和地上附著物補償費由各省區(qū)制定標準。

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※改革后：用征地統(tǒng)一年產(chǎn)值或征地區(qū)片綜合地價的一定倍數(shù)。我區(qū)05年啟動制定、09年公布、11年已開始更新。青苗和地上附著物補償標準授權市、旗縣政府制定實施。※現(xiàn)標準特點：同一標準值覆蓋區(qū)片內(nèi)標準一致、不因征地目的及用途不同而有差異，原用途土地價值差異以倍數(shù)微調〔征地統(tǒng)一年產(chǎn)值〕。③補償后仍不能使被征地農(nóng)民保持原有生活水平，由當?shù)卣畯膰型恋赜袃斒褂檬找嬷袆澇鲆欢ū壤o予補貼。④新舊補償標準的比較、實質、土地收益分配。⑤征地補償費由市、縣人民政府自征地補償安置方案批準后，在法律規(guī)定的時限內(nèi)〔3個月〕全額支付給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織。.

⑥征地補償費的分配※土地補償費在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部合理分配；※安置補助費因安置補助方式不同而可以支付給不同主體〔村、單位、本人或支付保險〕；※青苗補償費及地上附著物補償費，支付給青苗及地上附著物所有者個人。4、國家要求各地要盡快建立被征地農(nóng)民社會保障制度。被征地農(nóng)民社會保障所需資金，原那么上由農(nóng)民個人、農(nóng)村集體、當?shù)卣餐袚?。被征地農(nóng)民社會保障所需資金從當?shù)卣鷾侍岣叩陌仓醚a助費和用于被征地農(nóng)戶的土地補償費中統(tǒng)一安排，兩項費用尚缺乏以支付的，由當?shù)卣畯膰型恋赜袃斒褂檬杖胫薪鉀Q。

.〔二〕土地儲藏重點介紹國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合制定的?土地儲藏管理方法?〔國土資發(fā)[2007]277號〕2007年11月19日印發(fā)。1、依據(jù)?國務院關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知?〔國發(fā)[2001]15號〕?國務院辦公廳關于標準國有土地使用權出讓收支管理的通知?〔國辦發(fā)[2006]100號〕

2、概念土地儲藏是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行前期開發(fā)、儲存以備供給土地的行為。

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3、機構、機制土地儲藏工作的具體實施，由土地儲藏機構承擔。土地儲藏機構應為市、縣人民政府批準成立、具有獨立的法人資格、隸屬于國土資源管理部門、統(tǒng)一承擔本行政轄區(qū)內(nèi)土地儲藏工作的事業(yè)單位。

市、縣人民政府國土資源管理、財政及當?shù)厝嗣胥y行等部門，按照職責分工，各負其責，互相配合，保證土地儲藏工作順利開展。

4、方案管理根據(jù)調控土地市場需要確定儲藏規(guī)模，儲藏土地必須符合規(guī)劃、方案，優(yōu)先儲藏閑置、空閑和低效利用的國有存量建設用地。

市、縣人民政府國土資源管理、財政及當?shù)厝嗣胥y行相關分支行等部門根據(jù)各類相關規(guī)劃、方案和土地市場.

供需狀況等共同編制年度土地儲藏方案，報同級人民政府批準，并報上級國土資源管理部門備案。

年度土地儲藏方案內(nèi)容包括：年度儲藏土地、前期開發(fā)、供給、年度末儲藏土地規(guī)模及臨時利用方案；

方案實施：市、縣人民政府國土資源管理部門實施土地儲藏方案，應編制工程實施方案，經(jīng)同級人民政府批準后，作為辦理相關審批手續(xù)的依據(jù)。5、可以納入土地儲藏的范圍

(1)依法收回的國有土地；

(2)收購的土地；

(3)行使優(yōu)先購置權取得的土地；

(4)批準轉用、征收(新增)的土地；

(5)其他依法取得的土地。.

6、納入儲藏的5種方式：〔1〕依法無償收回國有土地使用權的土地，注銷土地登記后納入儲藏〔閑置處置、處分收回等〕。〔2〕為實施城市規(guī)劃，舊城改建需調整使用土地的，報經(jīng)有批準權人民政府批準，依法對使用權人給予補償后收回，注銷土地登記后納入儲藏〔強制性、補償性〕。

〔3〕根據(jù)儲藏方案收購國有土地使用權的，儲藏機構應與使用權人簽訂收購合同。收購土地的補償標準，由儲藏機構與使用權人根據(jù)土地評估結果協(xié)商，經(jīng)國土資源管理、財政部門或地方法規(guī)規(guī)定的機構批準確認。完成收購的土地，注銷登記后納入儲藏。

〔4〕政府行使優(yōu)先購置權取得的土地注銷登記手續(xù)后納入儲藏〔目前沒有，二級市場、市場管理階段性〕。

〔5〕已辦理轉用、征收批準手續(xù)的土地注銷登記后納入儲藏〔較大比例〕。.

7、儲藏土地開發(fā)利用〔1〕土地儲藏機構有權對儲藏土地進行前期開發(fā)、保護、管理、臨時利用及為儲藏土地、實施前期開發(fā)進行融資等活動。

〔2〕市、縣人民政府可根據(jù)需要，對產(chǎn)權清晰、申請資料齊全的儲藏土地登記、發(fā)證。供給已發(fā)證儲藏土地前應收回土地證書，設立土地抵押權的要先行依法解除〔專為抵押貸款設計〕。另有新增地2年供出規(guī)定。

〔3〕土地儲藏機構應對儲藏土地特別是依法征收后納入儲藏的土地進行必要的前期開發(fā)〔熟地、生地，凈地、毛地〕。

〔4〕前期開發(fā)根底設施建設，通過公開招標方式選擇工程實施單位。.

8、資金和融資管理〔1〕土地儲藏資金收支管理執(zhí)行?土地儲藏資金財務管理暫行方法?(財綜〔2007〕17號)的規(guī)定。相關主要內(nèi)容：舉借貸款是土地儲藏資金來源渠道之一；儲藏資金適用范圍包括征收、收購、優(yōu)先收買、收回土地需要支付的A征地和拆遷補償費用及有關費用，B必要的前期土地開發(fā)費用，C同級財政批準與儲藏有關的費用，D還本付息；日常經(jīng)費與儲藏資金分帳核算。個人理解，土地儲藏資金支出范圍不包括新增建設用地使用費。轉用審批過程市縣政府財政直接支出上繳→國省按三七開入庫→納入儲藏新增建設用地抵押權價格不含新增建設用地使用費→供給土地的價款〔含新增建設用地使用費〕繳入市縣政府財政收回。

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〔2〕儲藏機構向銀行等金融機構申請的貸款應為擔保貸款，其中土地抵押貸款必須具有合法的土地使用證〔需要登記〕；申請貸款的土地儲藏機構必須滿足商業(yè)銀行及其他金融機構的貸款要求；舉借貸款規(guī)模應與年度土地儲藏方案、土地儲藏資金工程預算相銜接，并報經(jīng)同級財政部門批準；申請貸款應持財政部門的貸款規(guī)模批準文件及同級人民政府批準的工程實施方案等書面材料向金融機構申請；金融機構應按照商業(yè)原那么在批準的規(guī)模內(nèi)放貸。土地儲藏貸款應專款專用、封閉管理，不得挪用。.

政府儲藏土地設定抵押權，其價值按照市場評估價值扣除應當上繳政府的土地出讓收益確定，抵押程序參照劃撥土地使用權抵押程序執(zhí)行。劃撥土地使用權抵押后面再講。

金融機構應當準確、完整、及時地向人民銀行建立的全國統(tǒng)一的企業(yè)信用信息根底數(shù)據(jù)庫報送土地儲藏機構的土地儲藏貸款相關信息。在貸款發(fā)放前，金融機構應當查詢貸款儲藏機構的信息，對有不良記錄的土地儲藏機構審慎發(fā)放貸款。商業(yè)銀行及其他金融機構應當根據(jù)監(jiān)管要求，合理、科學確定貸款期限。

各類財政性資金依法不得用于土地儲藏貸款擔保。土地儲藏機構應加強資金風險管理，不得以任何形式為第三方提供擔保。.〔三〕國有建設用地供給1、供給的主體?土地管理法?和?城市房地產(chǎn)管理法?規(guī)定：土地使用權出讓，必須由所在地的市、縣人民政府有方案、有步驟地進行，市、縣土地行政主管部門具體組織實施。因此：〔１〕土地出讓的權利在市、縣；〔２〕市、縣國土資源局具體實施出讓工作，是國有土地出讓的主體；〔３〕一個市縣只能有一個主體，省區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村組、開發(fā)區(qū)管委會、其他部門〔國資委〕不是出讓主體，無權出讓土地。劃撥土地中央、地方都可決策，但供給主體也是市縣。.

2、供給方式：〔1〕行政劃撥，對應配置方式劃撥供地，獲得劃撥土地使用權。使用制度改革前是唯一方式。①法律含義：經(jīng)縣級以上政府批準，在土地使用者繳納土地補償、安置等費用后，將該幅土地交付使用，或者將土地無償交付用地者使用的行為。②特點：土地使用者未向政府繳納土地收益〔無償〕、使用期限可有可無、流動性受限制〔劃撥土地改變用途或轉讓須由政府批準、補交出讓金，在規(guī)定范圍可抵押擔?！尝劭蓜潛芄┑胤秶?國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知?〔國發(fā)［2021］3號〕規(guī)定－軍事、社會保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)劃撥；國家機關辦公和交通、能源、水利等根底設施〔產(chǎn)業(yè)〕、城市根底設施以及各類社會事業(yè)用地，要積極探索實行有償使用。具體操作執(zhí)行?劃撥用地目錄?〔2006本〕。.

〔2〕有償使用，配置方式包括：①出讓〔協(xié)議、招、拍、掛〕，法律含義－市、縣政府將土地使用權在一定年限內(nèi)讓渡給土地使用者，土地使用者向政府支付土地出讓金的行為。獲得出讓土地使用權。②租賃，法律含義，政府將國有土地出租給使用者使用，由使用者與市縣土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。獲得承租土地使用權③作價出資〔入股〕、授權經(jīng)營方式，是國企改革土地資產(chǎn)處置的特殊方式。事業(yè)單位企業(yè)化改革因為有參照處置。對應的是作價出資〔入股〕土地使用權，授權經(jīng)營土地使用權。

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國有土地使用權作價出資或者入股，是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入股份或者有限責任公司，相應的土地使用權轉化為國家對企業(yè)出資的國家資本金或股本金的行為。土地使用權由該股份或有限責任公司持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關于出讓土地使用權的規(guī)定轉讓、出租、抵押。授權經(jīng)營是國家以一定年期的國有土地使用權作價后，授權給經(jīng)國務院批準設立的國家控股公司、作為國家授權投資機構的國有獨資公司和集團公司經(jīng)營管理。被授權人可向直屬企業(yè)、控股企業(yè)、參股企業(yè)以作價出資〔入股〕或租賃等方式配置土地。出讓、租賃、作價出資〔入股〕、授權經(jīng)營均為有償使用方式，其中出讓、租賃為市場化配置的有償使用，作價出資〔入股〕和授權經(jīng)營屬于政策性的有償使用。.

3、權能〔1〕劃撥土地使用權改變用途補交出讓金轉為出讓土地使用權；符合四項條件可轉讓、出租、抵押。A使用者是公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人。B領有國有土地使用證。C具有地上建筑物、其他建筑物合法產(chǎn)權證明。D履行出讓土地程序，但出讓金可以轉讓、出讓、抵押收益抵交。〔2〕出讓土地使用權的權能。在土地出讓年期內(nèi)，出讓土地使用權人有權將其依法取得的出讓土地使用權轉讓、出租、抵押，但首次轉讓要求A支付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書。B按約定投資開發(fā)，屬于房屋建設工程完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。.

〔3〕承租土地使用權承租土地使用權可將承租土地使用權轉讓、轉〔出〕租或抵押。地上房屋等建筑物、構筑物依法抵押，承租土地使用權可隨之抵押，但承租土地使用權只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權實現(xiàn)時土地租賃合同同時轉讓。在使用年期內(nèi)，承租人有優(yōu)先受讓權，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關系。〔4〕作價出資〔入股〕土地使用權作價出資〔入股〕土地使用權的權能與出讓土地使用權的權能一致。

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注意的問題：具有出讓性質后才可以轉讓、出租、抵押；轉讓、出租、租賃都需登記；物權法有“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設用地使用權一并抵押〞，應含劃撥土地使用權；處分性收回土地使用權，抵押權消滅。有異議。4、出讓〔1〕政策依據(jù)國土資源部39號令：?招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規(guī)定?，2007年11月1日實施；國土資源部114號文件：?招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權標準?和?協(xié)議出讓國有土地使用權標準?，2006年8月1日實施；國土資源部307號文件：?全國工業(yè)用地出讓最低價標準?，2007年1月1日實施；

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?關于印發(fā)內(nèi)蒙古自治區(qū)工業(yè)用地最低價標準的通知?〔內(nèi)國土資發(fā)[2021]165號〕?中共中央紀委監(jiān)察部關于領導干部利用職權違反規(guī)定干預和插手建設工程招投標、經(jīng)營性土地使用權出讓、房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營等市場經(jīng)濟活動，為個人和親友謀取私利的處理規(guī)定?〔中紀發(fā)〔2004〕3號〕?關于發(fā)布<國有建設用地使用權出讓合同>示范文本的通知?〔國土資發(fā)〔2021〕86號〕土地供給方案編制管理，土地儲藏和閑置土地處置，禁止、限制用地目錄，建設工程工程用地指標、工業(yè)用地控制標準，房地產(chǎn)供地政策，土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管規(guī)定等一系列有關文件。

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〔2〕出讓的具體方式①協(xié)議出讓：市、縣國土資源局與用地者通過一對一的協(xié)商談判來確定受讓人和地價。也是市場化配置方式。②招標出讓：市、縣國土資源局發(fā)布招標公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加土地投標，根據(jù)投標結果確定用地者。③拍賣出讓：發(fā)布拍賣公告，通過競買人拍賣會上公開競價，價高者得。④掛牌出讓：發(fā)布掛牌出讓公告，按公告規(guī)定的期限將出讓土地的條件在市、縣的交易大廳掛牌公布，接受競買人報價，價高者得。創(chuàng)新方式。招標、拍賣、掛牌出讓簡稱“招拍掛〞。.

〔3〕出讓的最高年限商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地綜合或者其他50年；居住用地70年?！?〕出讓范圍和價格工業(yè)倉儲和經(jīng)營性用地必須實行招牌掛出讓，目前協(xié)議出讓主要在原劃撥土地變出讓土地，或已出讓土地因改變用途、建筑容積率、續(xù)期等補交出讓金時采用。經(jīng)濟適用住房用地可以協(xié)議出讓。國家提倡可以劃撥的土地采取出讓方式供給。必須招牌掛的規(guī)定是紀律性約束。

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土地價格是指讓渡土地所有權的代價，數(shù)量關系為：p=a/r;有限期的土地使用權價格為。式中P--出讓金，a--年租金，r--復原利率，n--出讓年期。無限期土地使用權價格≈土地所有權價格地價是權利價格〔地租、權利細化和分解及組合，如空間權、他項權等〕、用途的價格〔農(nóng)、商、工、住、用途調整等〕、區(qū)位價格〔區(qū)位條件改善〕、預期收益的價格、要素價格〔開發(fā)、利用程度〕、資本化的價格〔利率、年期〕、市場形成的價格。土地出讓中涉及價格有基準地價和標定地價、宗地評估價格、出讓底價、成交價格?；鶞实貎r是指按照城鎮(zhèn)不同的土地級別或均質區(qū)段分別評估的商業(yè)、工業(yè)、居住等各類用途的單位面積土地使用權平均價格。.

標定地價是指在城鎮(zhèn)不同土地級別或區(qū)段內(nèi)，按照土地的條件、用途等選定的宗地所評估的單位面積土地使用權價格。不得低于最低價控制標準非法低價出讓國有土地使用權、以各種形式予以補貼或返還出讓金。最低、最高限價；經(jīng)營性用地〔基準地價70％或本錢價〕、工業(yè)倉儲用地〔內(nèi)蒙標準〕〔5〕出讓一般程序擬供地方案→用地預申請→制訂公布出讓方案→公開接收用地申請→編批供地方案→地價評估、集體確定底價→出讓實施、簽成交確認書→簽?出讓合同?，頒發(fā)?建設用地批準書?→公告結果→支付土出讓金、土地登記發(fā)證→供后監(jiān)管.

城鄉(xiāng)規(guī)劃法有關供地的主要內(nèi)容：按照國家規(guī)定需要有關部門批準或者核準的建設工程：選址意見書→劃撥土地、劃撥決定書

城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)劃撥土地的建設工程：建設用地規(guī)劃許可證→劃撥土地、劃撥決定書→建設工程規(guī)劃許可證

城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓：規(guī)劃條件→出讓合同、建設用地批準書→建設用地規(guī)劃許可證→建設工程規(guī)劃許可證

〔6〕合同、價款、土地使用證簽合同→付清價款→登記發(fā)證價款可在60日內(nèi)分期付款；價款全部繳清是發(fā)證前提；不許按繳價款比例分割發(fā)證?！?〕供后監(jiān)管閑置、容積率、用途等違約。.

〔8〕供地政策的開展方向劃撥供地范圍縮小、有償使用范圍擴大、市場化配置占居主導地位、權能多元化、中央政府調控強化、出讓規(guī)那么細化和監(jiān)管強化，是改革以來和今后一個時期的政策走向。.四、農(nóng)村土地整治〔一〕概況農(nóng)村土地整治是依法在農(nóng)村地區(qū)對田、水、路、林、村進行綜合整治，目的是提高土地的利用率、綜合效益、可持續(xù)利用性。不僅涉及土地資源科學合理利用，還牽涉到人地關系協(xié)調和土地權屬調整。國土資源部2003年公布實施全國土地開發(fā)整理規(guī)劃,確立新增建設用地土地有償使用費、耕地開墾費、土地復墾費和土地出讓收入用于土地整理局部的專項資金。近兩年來，為加大補充耕地力度，財政部和國土資源部支持各省區(qū)開展土地整治重大工程的建設，包括我區(qū)在內(nèi)的10個省區(qū)已經(jīng)實施，5年內(nèi)將完成整治規(guī)模3500多萬畝，新增耕地800多萬畝，新增糧食產(chǎn)能100億斤。.

截止2021年底，內(nèi)蒙古土地整治工程累計投入資金65億元，建設規(guī)模492萬畝。工程覆蓋全區(qū)101個旗縣的95%以上，土地整治工程實施取得了“治地、節(jié)水、增糧、富民〞的明顯成效，工程區(qū)新增耕地到達52萬畝，新增耕地率平均到達8%；灌溉用水量大幅度降低，節(jié)水率平均到達20%；糧食畝產(chǎn)量平均提高100公斤，糧食生產(chǎn)能力平均提高20%。2021年度，內(nèi)蒙古自治區(qū)人民政府和財政部、國土資源部簽訂協(xié)議，在我區(qū)安排國家級土地整治重大工程，工程建設總規(guī)模300萬畝，總投資38億元〔中央投資24億元，自治區(qū)投資8億元，盟市、旗縣投資6億元〕；同時自治區(qū)自行安排土地整治重點工程建設總規(guī)模150萬畝，總投資20億元〔自治區(qū)投資15億元，盟市、旗縣投資5億元〕。我區(qū)土地整治仍以農(nóng)用地整理為主，主要投資為財政性資金。2021－2021年，鄂爾多斯市在推進統(tǒng)籌城鄉(xiāng)開展實.

驗區(qū)開展工作中，借鑒興旺地區(qū)經(jīng)驗，開展了局部農(nóng)村居民點整治工作。2021年初，自治區(qū)批準巴彥淖爾市開展農(nóng)村居民點整治置換工作方案。但由于落實國發(fā)［2021］47號文件的需要，我區(qū)剛剛啟動的農(nóng)村居民點整治工作陷于停滯。

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〔二〕如何搞好土地整治胡進安〔安徽廳副廳長〕1、目標：政府得土地、農(nóng)民得實惠、城鄉(xiāng)得開展2、必要性：大規(guī)模推進土地綜合整治，既是新形勢下緩解土地資源供需矛盾、加強耕地保護、促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌開展的創(chuàng)新之舉，是農(nóng)業(yè)農(nóng)村開展方式的重大轉變。3、思路：拓寬視野，整體謀劃，創(chuàng)新思路，統(tǒng)籌推進，獲得多贏效應。4、舉措：〔1〕突出規(guī)劃引領。土地綜合整治需要在全域規(guī)劃、全域設計的根底上統(tǒng)籌推進。推進農(nóng)村土地綜合整治，必須堅持規(guī)劃先行，綜合考慮田、水、路、林、村優(yōu)化布局和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)建設，統(tǒng)籌土地利用、村莊建設、根底設施、產(chǎn)業(yè)開展、生態(tài)環(huán)境、社會事業(yè)等，注重保持農(nóng)村風貌和當?shù)靥厣?，保存?zhèn)鹘y(tǒng)的農(nóng)耕文化和民俗文化的積極元素，建設與城鎮(zhèn)同樣便利而風貌有別的現(xiàn)代農(nóng)村。

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〔2〕強化資金整合。一是土地整理開發(fā)專項資金。包括新增建設用地土地有償使用費、耕地開墾費、土地復墾費、土地出讓金用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)局部。二是城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤增值收益。三是各類涉農(nóng)資金。四是社會資金。五是財稅和金融支持。〔3〕做活結合文章。重點抓好三個結合：一是綜合整治與新農(nóng)村建設相結合。按照新農(nóng)村建設的要求，著力加強土地整理，切實提高農(nóng)業(yè)綜合生產(chǎn)能力；著力推進村莊整治，切實優(yōu)化城鄉(xiāng)用地結構，形成居住相對集中，產(chǎn)業(yè)集聚開展的新農(nóng)村格局；著力抓好設施配套，實現(xiàn)布局優(yōu)化、道路硬化、村莊綠化、環(huán)境美化，切實改善人居環(huán)境；著力開展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，提高農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平，促進農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收，最終實現(xiàn)“生產(chǎn)開展、生活寬裕、鄉(xiāng)風文明、村容整潔、管理民主〞的目標。.

二是綜合整治與城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤相結合。要在整治區(qū)全面實行城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤，對工程區(qū)原有建設用地整理復墾后形成的建設用地置換指標，優(yōu)先保證農(nóng)民宅基地、農(nóng)村根底設施和公共效勞設施建設，并為當?shù)剞r(nóng)村集體經(jīng)濟開展留足空間，充裕局部可以用于城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤，調劑到城鎮(zhèn)。三是綜合整治與承包經(jīng)營權流轉相結合。按照依法自愿有償?shù)脑敲矗趫猿植桓淖兺恋丶w所有性質、不改變土地用途、不損害農(nóng)民土地承包權益的前提下，鼓勵城鄉(xiāng)各類經(jīng)營主體以轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等形式，引導土地向規(guī)模經(jīng)營集中?！?〕探索機制創(chuàng)新。一是創(chuàng)新工程實施方式。各級政府成立土地綜合整治工作領導小組，主要負責工程審批和統(tǒng)籌調度，國土資源等相關部門組建工作機構，負責具體工程的組織實施，構建“政府領導、國土搭臺、各方唱戲、群眾參與〞的工作格局。二是創(chuàng)新資金投入方式。.

對經(jīng)濟欠興旺地區(qū)仍以財政為主的投入方式。對經(jīng)濟較興旺地區(qū)推行“以補代投〞，引導各類資金流向農(nóng)村參與土地綜合整治，構建以企業(yè)投資為主體、財政補助引導相結合的投資方式。三是創(chuàng)新新增耕地管理方式。及時將新增耕地發(fā)包給集體成員承包經(jīng)營，并確權發(fā)證，設立工程區(qū)耕地后期管護資金，對農(nóng)民在一定年限內(nèi)耕種新開墾耕地給予適當補貼，有效調動農(nóng)民耕作新增耕地的積極性?！?〕維護群眾權益。表達群眾意愿，對運作模式、規(guī)劃設計、耕地整理、舊房改造、新居建設和社會保障等方面，群眾代表全程參與，通過公告、聽證、公示、票決等方式，廣泛征求村民組織和農(nóng)民意見，并依法簽訂協(xié)議，每個工程必須得到三分之二以上的群眾贊成。幫助群眾增收。創(chuàng)造條件，讓當?shù)剞r(nóng)民參與土地整治工程建設獲得勞務收入。通過土地流轉使農(nóng)民獲得穩(wěn)定的“地租〞收入。通過促進結構調整，提高綜合效益，促進農(nóng)民開展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)增收。三要全力保障群眾合法權益。.

〔三〕農(nóng)村土地金融前景由于農(nóng)業(yè)比較效益、農(nóng)業(yè)規(guī)模化和產(chǎn)業(yè)化水平、工業(yè)化和城市化進程、現(xiàn)行政策的共同作用，社會資本進入農(nóng)業(yè)、土地整治領域難，預期收益小，風險大。農(nóng)村土地〔土地承包經(jīng)營權、集體建設用地使用權、宅基地使用權〕的管制政策〔流轉、抵押擔保、城鄉(xiāng)建設用地結構布局調整限制〕，制約農(nóng)村土地金融。隨著社會經(jīng)濟開展、政策性突破、金融工具和產(chǎn)品創(chuàng)新，農(nóng)村土地金融前景可觀。就目前一段時期內(nèi)，金融資本在農(nóng)業(yè)、農(nóng)村土地整治中能夠實際發(fā)揮作用的空間是有限的。.

五、內(nèi)蒙古土地市場土地市場是指土地權利單獨或連同其地上建筑物、其他附著物以價值形態(tài)流通即流通過程的集合。簡言之，土地權利交換的領域或場所。包括主體、客體、場所、中介、規(guī)那么等。土地市場可分為一級和二級市場。市、旗縣國土是一級市場出讓國有建設用地使用權唯一主體，是出讓市場；二級市場那么是其他土地權利的交易市場，是流轉市場。特殊情況下政府作為收購主體參與。〔一〕主要成就自1988年來，我區(qū)長期探索和實踐國有建設用地使用制度改革，堅持以土地使用制度改革為突破口，不斷拓展改革范圍、深化改革內(nèi)容，依靠改革推進土地市場建設，在開展中通過治理整頓和標準來穩(wěn)固成果，依靠改革不斷破解土地市場建設中的新問題，實現(xiàn)了由無償、無限期、.

無流動使用、劃撥方式供地，向有期限、可流動、有償使用的市場化出讓供給為主導，劃撥供給為補充的土地使用制度的歷史性轉變。隨著1999年1月1日重新修訂的土地管理法及其自治區(qū)實施方法的施行，我區(qū)土地使用制度改革步入了快車道。2000年國土資源廳成立以來，相繼采取了一系列更為積極有力的重大舉措，促進了改革進程。國有建設用地有償使用制度已經(jīng)在全區(qū)確立和穩(wěn)固，國有建設用地有償使用權的配置根本實現(xiàn)了市場化，工業(yè)用地和經(jīng)營性用地全面實行招牌掛出讓，促進了土地市場初步形成和不斷發(fā)育，在我區(qū)工業(yè)化、城市化的加速度開展中發(fā)揮了重要的支撐作用，取得了顯著成就。1、根本實現(xiàn)國有建設用地使用權的市場化配置，市場化程度不斷提高我區(qū)二、三產(chǎn)業(yè)用地，除國家規(guī)定可以以劃撥方式供.

應的國有建設用地外，全部實行了市場化配置；除國家規(guī)定可以協(xié)議出讓的國有建設用地外，全部實行了招牌掛出讓。2021年度全區(qū)國有建設用地供給總量21865公頃，市場化配置〔協(xié)議、招拍掛出讓和租賃〕占國有建設用地供地總量的69%。2、國有建設用地使用權的市場化配置，極大的支持了地方經(jīng)濟又好又快開展實行國有建設用地使用權出讓以來，建設用地供給規(guī)模不斷增長，在供地結構上既保障了根底公用設施、重點建設工程、保障性住房建設等用地，又在較高程度上滿足了產(chǎn)業(yè)開發(fā)用地的市場需求，對我區(qū)近年來的較大規(guī)模建設和二、三產(chǎn)業(yè)的又好又快開展起到了重要的支撐作用；得益于國有建設用地使用權的市場化配置，土地資產(chǎn)價值.

日益凸顯，國有建設用地使用權出讓成交價款連年大幅度增長，成為城市建設、改造與開展，落實保障性住房政策，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)開展的重要的財政資金來源。2021年全區(qū)供地總量是2006年的3倍，2021市場化配置土地總量是2006年的2.6倍；2021年全區(qū)國有建設用地使用權出讓成交價款為488億元，是2006年的７.7倍。3、初步形成了一系列較為完備、具體、可操作的土地市場運行規(guī)那么體系一是對政府以土地出讓為核心的市場活動，地價評估、交易的中介效勞，其它市場主體的交易行為，以及權利義務關系都陸續(xù)實施了相關規(guī)定。尤其對政府推進土地市場建設和效勞、進行市場活動的行為，已經(jīng)形成較為完整的制度化體系。二是對出讓和流轉土地的價格、入市條件等都有較為明確的規(guī)定。三是對土地交易過程的程序、.

操作標準、依據(jù)標準等，做到了有章可循。四是對土地市場信息的公開發(fā)布有了一套具體的方法，土地出讓信息的公開、透明具有了切實的制度保障。4、土地市場效勞體系持續(xù)開展，效勞功能日趨增強全區(qū)〔10年初〕已建立土地儲藏交易機構97家，為增強政府調控土地市場能力、推進和標準土地市場建立了必要平臺；全區(qū)除保存和建立的政府公益性土地評估機構外，現(xiàn)有完全市場化運作的土地評估機構62家，其中可在全國執(zhí)業(yè)的８家、全區(qū)執(zhí)業(yè)的19家、所在地執(zhí)業(yè)的35家。評估機構的開展，較好的保障了土地市場價格評估需求。特別是在促進以城鎮(zhèn)基準地價為根底的土地市場價格體系建設中發(fā)揮了重要作用；各級國土資源管理部門通過中國土地市場網(wǎng)、廳門戶網(wǎng)站以及當?shù)刂饕襟w，為市場提供了全方位的、動態(tài)的信息效勞，.

5、土地市場監(jiān)管、監(jiān)督機制正在不斷開展完善經(jīng)過多年來的努力，土地市場監(jiān)管監(jiān)督體系建設取得明顯成效，對土地行政、土地市場活動主體的約束機制正在不斷完善，市場的公開、公平、公正性顯著提高。在國土資源系統(tǒng)內(nèi)部，形成了一套自上而下的業(yè)務指導、檢查、催促落實、完善制度，與內(nèi)部紀檢監(jiān)察、黨風廉政建設、國土資源行政執(zhí)法監(jiān)察聯(lián)動的工作機制；橫向部門的監(jiān)督，包括紀檢監(jiān)察在土地出讓活動方面的介入?yún)⑴c，包括發(fā)改、財政、城建規(guī)劃等部門在落實土地供給政策、土地收購儲藏、出讓土地條件設定、出讓金管理等方面的相互制約；人大、政協(xié)、司法、監(jiān)察、土地督察、審計等都以自己獨特的方式不斷加強對土地行政和土地市場的監(jiān)督；自覺接受社會監(jiān)督的力度不斷加強。全區(qū)各級國土資源系統(tǒng)通過各種媒介、采取多種形式全方位公開了與土地市場有關的政策法規(guī)、辦事程序和規(guī)那么，做到了適時公布城鎮(zhèn).

基準地價和發(fā)布可以公開的土地出讓過程的全部信息，既是便民措施，更是接受各方面監(jiān)督的根本措施。信訪工作制度不斷完善、工作力度持續(xù)加強，主要領導干部接訪活動廣泛開展，解決群眾反映和舉報問題的效果進一步增強，成為接受社會監(jiān)督的重要途徑。〔二〕我區(qū)土地市場的根本特點和存在的主要問題1、根本特點〔1〕以上海市為例相比，我區(qū)土地市場〔城市〕具有數(shù)量多、分散、相對獨立的根本特點。一般土地市場都具有地域性特征，即由于土地屬于不動產(chǎn)，具有不可移動性，與當?shù)亟?jīng)濟、社會、文化、歷史、環(huán)境等關系密切，土地市場具有很強的地域性，屬于地方性、區(qū)域性市場。上海市下轄１８區(qū)１縣，東西長１００公里、南北寬１２０公里，市域總面積６３４０.５.

平方公里，其地理空間范圍不大、加之市域公用設施和交通等根底設施的全面現(xiàn)代化，進一步縮小了相對的地理空間范圍。市內(nèi)已成為一個現(xiàn)代化的都市圈，各區(qū)域經(jīng)濟社會聯(lián)系緊密、各區(qū)域建設用地功能性聯(lián)系密切、替代性較強、地價的相關程度密切。整個上海市本身，根本就是一個相對獨立的、集中統(tǒng)一的土地市場。內(nèi)蒙古的行政區(qū)劃、地理空間范圍那么完全不同。幾乎每一個建制鎮(zhèn)、城市，都是一個相對獨立的土地市場。即使相鄰城鎮(zhèn)之間，建設用地的替代性也不強、具有各自的地價機制。自治區(qū)土地市場是由眾多相對獨立的土地市場構成的體系。基于這一特點，我區(qū)有著相適應的土地市場管理、推進土地市場建設的模式；在管理和推進的層次上，自治區(qū)側重于宏觀層面，微觀層面的著力點那么主要在市、旗縣〔市〕；無論宏觀、還是微觀層面，都需要學習借鑒興旺地區(qū)經(jīng)驗和操作方式。自治區(qū)層面上的土地市場整合不妥。.

〔2〕我區(qū)市場發(fā)育程度總體水平不高，用地需求競爭性較弱、產(chǎn)業(yè)和地區(qū)之間的差異性顯著。全區(qū)土地市場是以國有建設用地使用權出讓為主導的格局，國有建設用地使用權的流轉還不夠活潑，集體建設用地使用權和農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉還在起步階段；在國有建設用地使用權出讓中，雖然拍賣出讓有所開展，但占主要份額的是協(xié)議和掛牌出讓，對同一宗出讓土地的實際購置者單一、買方市場競爭性不強；在產(chǎn)業(yè)用地方面，商業(yè)用地一般以競標、競拍方式獲得，房地產(chǎn)開發(fā)用地也有一定的比例以競標、競拍方式獲得，工礦用地根本以摘牌或協(xié)議方式獲得，工礦用地需求的競爭性缺乏；在地域差異上的表現(xiàn)那么較為復雜，土地市場規(guī)模、市場需求的競爭性和地價都有顯著的不同。我區(qū)土地市場總體上看，西部優(yōu)于東部，南部好于北部，呼、包、鄂居于全區(qū)前列，盟市所在地市場發(fā)育程度相對較高，旗縣級政府所在地及其它建制鎮(zhèn)市場發(fā)育程度一般較低、開展不平衡。.

發(fā)育程度不高、不平衡，是由我區(qū)產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化和城鎮(zhèn)化開展所處階段及其開展狀況決定的。工業(yè)化是促進農(nóng)牧業(yè)產(chǎn)業(yè)化、帶動第三產(chǎn)業(yè)開展的引擎，也是決定土地市場狀況的根本性因素。農(nóng)牧業(yè)總體上仍然處于由半自給自足經(jīng)濟向產(chǎn)業(yè)化方向開展的階段。在這一階段上，農(nóng)牧區(qū)人口轉移、農(nóng)牧業(yè)收入水平和農(nóng)牧業(yè)專業(yè)化效勞、產(chǎn)業(yè)開展的局限性，都是直接或間接影響土地市場發(fā)育的重要因素；我區(qū)的大局部城鎮(zhèn)是比較年輕的新興城市，處于改造和開展的初期階段。無論城市規(guī)模還是公共和公用根底設施建設積累水平，都落后于內(nèi)地，與興旺地區(qū)差距更大，公益性建設用地必然占有較大份額；我區(qū)工業(yè)化水平還不夠高，而且出于服從國家產(chǎn)業(yè)分工布局的需要，區(qū)內(nèi)主要工礦業(yè)在國家宏觀產(chǎn)業(yè)布局中處于低端、根底的地位，用地沒有競爭性。同時，工礦企業(yè)分布的不平衡、一般制造加工業(yè)的欠興旺、多數(shù)招商引資工程很難出現(xiàn)第二個競爭主體等實際情況，也使得工業(yè)用地的市場缺乏競爭性。.

學習先進地區(qū)經(jīng)驗，根本上是要從我區(qū)產(chǎn)業(yè)化、工業(yè)化和城市化開展的根本情況出發(fā)，分階段、分步驟、分產(chǎn)業(yè)、分層次、分地區(qū)的采取有針對性的措施，不斷改善土地市場管理、推進土地市場建設，保持土地市場建設與經(jīng)濟社會開展的要求相適應。2、主要問題〔1〕現(xiàn)行管理體制一定程度制約基層積極性，土地審批、年度新增用地方案制度難以適應經(jīng)濟社會開展要求土地行政與一般行政管理相比，更適合屬地化管理。土地具有不可移動性，土地資產(chǎn)是不動產(chǎn)，土地市場是區(qū)域性、地方性的。土地資產(chǎn)管理、土地市場管理和建設的具體內(nèi)容，客觀上更適合于實行屬地管理，盡可能下放權力，便于旗縣級政府有效的整合各相關部門力量，統(tǒng)籌協(xié)調區(qū)域內(nèi)土地資產(chǎn)管理、土地市場管理和建設。.

現(xiàn)行土地征收轉用審批權力主要集中在自治區(qū)級以上政府，年度新增建設用地指標實行自上而下的分配。相對于復雜多樣、動態(tài)變化的建設工程用地和市場需求，總是處于被動的局面。在市場經(jīng)濟環(huán)境下，每個城鎮(zhèn)都是一個相對獨立的市場，土地需求、價格都在時間尺度上發(fā)生這樣那樣的動態(tài)變化。政府作為一級土地市場的壟斷者和土地市場的調控、監(jiān)管者，必須針對單個土地市場的需求變化，在土地供給的數(shù)量、節(jié)奏、價格、調控措施上作出盡可能快速的反響，以滿足市場需求、調控市場平穩(wěn)健康運行。也只有實現(xiàn)各個、單個土地市場的平穩(wěn)健康運行，才可能做到全區(qū)、全國范圍土地市場總體的平穩(wěn)健康，而不是相反。換句話說，土地參與宏觀調控政策的落實，必須是由政府對單個土地市場的調控實現(xiàn)的，根本手段就是土地供給的數(shù)量、節(jié)奏、價格及其他調控措施。愈是具體的調控措施，愈是不適合在各個市場之間作出硬性的統(tǒng)一規(guī)定。.

對于加強耕地保護、控制根本建設投資規(guī)模來說，自治區(qū)以上政府的治本之策在于制訂完善規(guī)那么，建立和強化監(jiān)督監(jiān)管機制。高度集中土地審批權，配發(fā)年度用地指標，可以作為特殊經(jīng)濟社會背景下的應急政策工具，不宜作為長期實行的制度。管得過寬過多過細，弊端凸顯。近年來土地違法違規(guī)現(xiàn)象呈現(xiàn)多發(fā)態(tài)勢、中小型工程用地難、經(jīng)濟結構失衡等問題，或多或少都與現(xiàn)行土地審批和用地指標管理制度有關。實際上也限制或影響了市、旗縣〔市〕調控單個土地市場的能力和效果，不利于國家土地參與宏觀調控政策取得預期效果，不利于進一步推進土地市場建設?！?〕多頭供地的問題依然存在在推進產(chǎn)業(yè)開發(fā)超常規(guī)、跨越式開展，在較大規(guī)模經(jīng)營和開發(fā)建設城市背景下，局部地區(qū)政府賦予了開發(fā)區(qū)管委會或土地儲藏機構以供給建設用地的權限。在當時的.

條件下，對于促進開發(fā)區(qū)快速開展和城市建設改造步伐的加快，在突破體制機制性障礙或彌補財政建設資金嚴重缺乏、吸引外來資本投資等方面起到了積極作用。隨著開展形勢、開展理念、政策要求的變化和完善土地管理體制機制的新要求，多頭供地的弊病也逐步顯現(xiàn)。獨立于當?shù)貒临Y源行政主管部門之外的機構供給土地，容易脫離已經(jīng)形成的土地行政監(jiān)督監(jiān)管，在土地出讓程序、方式、價格、出讓金收支兩條線管理等方面更易于發(fā)生不標準操作甚至違規(guī)違紀問題，不利于貫徹市場建設運行的公開、公平和公正原那么，在這方面是有教訓的。同一個城市的多頭供地，勢必給統(tǒng)籌土地一級市場供給帶來困難，造成市場混亂，削弱政府壟斷一級市場的作用也不符合國家有關法規(guī)要求。在現(xiàn)今國家強力推行土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)應用的情況下，所有土地出讓信息都必須錄.

入該系統(tǒng)，全部土地出讓必須由國土資源部控制的系統(tǒng)生成有效合同，只向有行政代碼的市、旗縣〔市〕自動配發(fā)使用該電子合同。(3)分散的土地產(chǎn)權行政管理不利于土地市場建設內(nèi)蒙古完整的土地市場是包括建設用地使用權，耕地、草地和林地承包經(jīng)營權流轉的市場。土地市場交易的對象無例外的是土地產(chǎn)權。土地產(chǎn)權是土地行政管理的重要內(nèi)容，也是政府管理土地市場最有效、最現(xiàn)實的切入點。沒有土地產(chǎn)權管理，無法建設管理土地市場。建設用地使用權和農(nóng)用地承包經(jīng)營權，都是土地使用權，是土地產(chǎn)權的具體形式。建設用地使用權市場與土地承包經(jīng)營權流轉市場實質內(nèi)容一致，建設和管理的一般要求相同，效勞體系架構并無原那么區(qū)別，完全具備集中交易、統(tǒng)一建設管理、共享效勞體系的可能。.

按照黨的十七屆三中全會決定，籌劃和啟動農(nóng)村土地承包經(jīng)營權流轉市場建設已進入關鍵時期?，F(xiàn)行行政體制下，土地產(chǎn)權分屬國土、農(nóng)、林、牧各部門管理，形成各自為政、多頭建設和管理土地市場的局面。廣泛建立城鄉(xiāng)分割、農(nóng)林牧相互獨立的土地市場體系，缺乏可操作性，綜合效果沒有保障，也不符合改革開展的根本方向。由于相關的土地產(chǎn)權管理資源分散在各部門，部門之間的相互掣肘在所難免；二是行政管理機構、有形市場、效勞體系的重復建設或交叉，將會造成行政資源巨大浪費、引發(fā)新一輪的機構膨脹、提高社會交易本錢；三是我區(qū)土地承包經(jīng)營權流轉，將呈現(xiàn)有先有后、逐步開展的格局。其開展進程將主要取決于農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化與非農(nóng)產(chǎn)業(yè)、城市體系吸納農(nóng)村牧區(qū)轉移人口能力的雙向對接。建立建設用地使用權和農(nóng)用地承包經(jīng)營權流轉統(tǒng)一的、城鄉(xiāng)一體化的土地市場體系，符合土地使用制度改革的.

大方向，有其現(xiàn)實的可能和必要，主要障礙是土地產(chǎn)權管理過于分散?！?〕城鄉(xiāng)規(guī)劃滯后城市規(guī)劃滯后，或者未按規(guī)定公布，城市控制性詳細規(guī)劃公布實施的情況更差。由于城市規(guī)劃滯后，給土地出讓和監(jiān)管都帶來一些問題。比方，具體宗地的土地利用是否符合城市規(guī)劃具有一定的不確定性，為過于寬泛的自由裁量、隨意性提供了空間；給市、旗縣〔市〕土地出讓方案的制訂，出讓宗地土地用途、容積率等條件的設定帶來困難和問題；對土地使用人改變土地用途、變更建筑容積率等約定條件的監(jiān)管認定缺乏明確具體的依據(jù)等。完善的城市、鎮(zhèn)規(guī)劃體系，是標準土地出讓、加強供地后監(jiān)管的必要條件，也是有關法律規(guī)定的強制要求。.

〔5〕招商引資模式有待完善一直以來采取以產(chǎn)業(yè)工程或其它具有比較優(yōu)勢的資源招商引資，預先對用地因素沒有給予充分的考慮，一般的結果是先有工程后落實用地。對于工業(yè)和其它經(jīng)營性用地，容易發(fā)生與土地招牌掛出讓標準要求相抵觸的情況，由此而產(chǎn)生未批先用、變相協(xié)議出讓、低價出讓等問題。〔6〕土地市場監(jiān)管有待改善在管理上不同程度存在重審批、輕批后監(jiān)管，重出讓、輕使用監(jiān)管的現(xiàn)象，不利于減少批而未供土地面積比例，難以做到及時發(fā)現(xiàn)和處置違反約定使用土地的行為。原因是，審批和土地出讓直接關系地方的眼前開展或利益，見效快、收效大，易于受到關注，有比較充分的內(nèi)在動因，只需要外在力量的標準，根本不需要外力的鼓勵或強制。監(jiān)管問題那么相反，其產(chǎn)生的效益具有間接性、長遠性和綜合性，往往會觸及到眼前的、具體的利害關系，.

自覺監(jiān)管、重視監(jiān)管的動力缺乏，更多的需要外力的鼓勵和強制約束。附帶引發(fā)的問題還包括對根底工作不夠重視，普遍缺乏較為完善的城鎮(zhèn)地籍調查成果資料和地籍動態(tài)管理系統(tǒng)，土地市場監(jiān)管缺少根本的信息支持；系統(tǒng)內(nèi)部各方面〔包括專業(yè)業(yè)務、政策法規(guī)、執(zhí)法監(jiān)察等〕的監(jiān)管有待進一步整合、優(yōu)化，減少重疊和漏洞，減輕基層負擔，提高監(jiān)管效用等?！踩尺M一步加強土地市場建設的設想1、理順和完善土地行政管理體制〔１〕取消下管一級領導班子體制，回歸屬地管理。〔２〕開發(fā)區(qū)〔園區(qū)、新區(qū)〕土地管理機構、儲藏交易機構，一律隸屬于當?shù)厥?、旗縣國土資源局直接管理。重申市、旗縣市國土資源局代表政府出讓國有建設用地使用權的主體地位，其它機構無權以自己名義發(fā)布出讓公告、簽訂出讓合同?！玻场臣薪y(tǒng)一土地產(chǎn)權行政管理，整合相關行政資源。.

2、優(yōu)化各級土地行政職能〔１〕監(jiān)管重心上移，審批權力下放。盟市級以上機關重在規(guī)劃管理、強化規(guī)劃實施的監(jiān)管、嚴肅規(guī)劃變更審批、制訂和完善審批規(guī)那么，探索市、旗縣〔市〕在符合土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地范圍內(nèi)自行審批農(nóng)用地轉用和征收。自治區(qū)和中央政府只保存土地利用總體規(guī)劃確定的建設用地范圍以外的農(nóng)用地轉用和征收審批權?！玻病吃鰪娨?guī)劃控制力，弱化方案剛性。允許市、旗縣〔市〕在土地利用總體規(guī)劃確定的規(guī)劃期內(nèi)建設用地指標總量范圍內(nèi)，統(tǒng)籌安排年度新增建設用地方案。規(guī)劃期內(nèi)各年度新增建設用地之和不得突破同期規(guī)劃的建設用地總量。符合規(guī)劃的可以自行調整城鄉(xiāng)建設用地結構布局?！玻场尺M一步強化市、旗縣〔市〕政府的土地市場主體地位。國家和自治區(qū)出臺的非普遍適用的具體政策規(guī)定、不可通用的標準規(guī)定應當取消，賦予市、旗縣〔市〕.

政府制訂具體用地政策、地價政策的充分權力，提高引導市場、標準市場、調控市場的能力和效果。3、加強城市、鎮(zhèn)規(guī)劃工作按照?中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法?的要求，加快我區(qū)城鄉(xiāng)規(guī)劃體系的建立完善，提出完成各級各種具體規(guī)劃編制和公布實施的時間表，并強化對社會公開的監(jiān)督。4、建立充分考慮用地因素的招商引資模式招商引資規(guī)劃、方案、工程的制訂或確定時，應當充分考慮工程地的土地利用規(guī)劃、方案和土地市場情況，將落實用地來源根本情況作為籌劃招商引資工程的必備條件，變被動供地為主動供地。5、逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地使用權市場要在認真調查研究的根底上，依據(jù)當?shù)丶w建設用地.

使用權和土地承包經(jīng)營權流轉的具體情況，有規(guī)劃、有步驟的適時推進土地市場建設，既要防止政府管理和效勞的滯后或缺位，也要防止冒進或越位，逐步建立和完善城鄉(xiāng)統(tǒng)一的土地使用權市場?，F(xiàn)階段，要抓緊開展區(qū)域內(nèi)集體建設用地使用權和農(nóng)用地承包經(jīng)營權流轉的調研，包括根本情況，流轉的動因、方式、流向、效果，流轉的特點、問題、開展趨向分析，需要政府介入的切入點、時機、程度，以及引導、效勞、標準管理的具體措施；集體建設用地使用權和農(nóng)用地承包經(jīng)營權流轉較為活潑、有一定規(guī)模的市和旗縣〔市〕，要積極探索、率先實踐，為全面推進提供經(jīng)驗；有形市場建設要盡可能利用現(xiàn)有土地交易場所及其資源、拓展集體建設用地使用權和農(nóng)用地承包經(jīng)營權流轉效勞，必要時也可以以基層土地管理所為依托構建效勞機制、提供效勞，注意防止盲目建設、有場無市；研究出臺集體建設用地.

使用權和農(nóng)用地承包經(jīng)營權流轉中介效勞規(guī)那么，合理調整和保障各方合法權益，鼓勵土地價格評估機構拓展效勞領域；繼續(xù)構建和完善以城鎮(zhèn)基準地價、農(nóng)用地基準地價為根底的土地市場價格體系，逐步推行和完善全方位的土地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管體系6、扎實推進根底工作按照自治區(qū)的統(tǒng)一部署和要求，進一步穩(wěn)固和完善城鎮(zhèn)基準地價體系建設成果，著力推動城鎮(zhèn)地籍調查及動態(tài)管理系統(tǒng)的建設應用，城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)的建立運行，開發(fā)區(qū)集約用地評價管理平臺的開發(fā)使用，農(nóng)用地定級估價及承包經(jīng)營權價格體系建設等。所需經(jīng)費列入市、旗縣〔市〕政府財政預算。需要持續(xù)性維護的系統(tǒng)和開展的工作，包括地籍動態(tài)管理系統(tǒng)、城鎮(zhèn)地價動態(tài)監(jiān)測等，那么應列入政府財政經(jīng)常性預算工程。

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7、進一步開展完善土地儲藏制度理順土地儲藏管理關系的根底上，深入落實土地收購儲藏制度。認真貫徹國家?土地儲藏管理方法?〔國土資發(fā)［2007］277號〕的要求，對照檢查并糾正土地儲藏機構管理及其職能上的問題。按有關規(guī)定建立市、旗縣市政府土地儲藏開發(fā)基金，形成與貸款、土地金融債券等融資方式相結合的資金來源，努力提高土地儲藏資金的規(guī)模，增強資金流動性、穩(wěn)定性和平安可靠性，保持和提高土地儲藏機構信用。根據(jù)當?shù)禺a(chǎn)業(yè)開展及其調整、城市建設改造、市場供需變化等實際情況，適度把握收購儲藏、開發(fā)和供給的規(guī)模、節(jié)奏，發(fā)揮土地收購儲藏調節(jié)區(qū)域土地市場供求關系、促進土地集約高效利用的作用。重視與閑置土地處置、.

空閑土地利用和低效利用土地的再開發(fā)利用相結合，與依法進行的建設用地置換相結合，最大限度盤活存量建設用地、增加有效供給。8、實行有區(qū)別的工業(yè)用地最低價政策允許我區(qū)按照國家有關政策要求，根據(jù)各旗縣〔市、區(qū)〕工業(yè)用地的級別、基準地價，結合當?shù)亟?jīng)濟開展和土地市場走勢，制定和公布實施比較切合各地實際情況的工業(yè)用地最低價格標準體系，統(tǒng)籌協(xié)調國家政策與土地市場價格合理性要求之間的關系。9、全面加強建設用地市場動態(tài)監(jiān)測監(jiān)管學習興旺地區(qū)科學、標準、精細和公開、公平、公正的做法，全力推行土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)應用，進一步細化和落實土地市場規(guī)那么體系，做好全面、全過程的監(jiān)測與監(jiān)管。.

六、熱點問題的認識房地產(chǎn)問題居住權與房產(chǎn)權；房地價、人口流動及城市規(guī)模；房地價過快上漲、居高不下；“土地財政〞。七、首府地價〔一〕水平、結構、動態(tài)2021年4季度，平均綜合地價1237元/平方米，商、住工、分別為1987元/