地產(chǎn)大宗交易知識培訓(xùn)課件

地產(chǎn)大宗交易知識培訓(xùn)課件CATALOGUE目錄地產(chǎn)大宗交易概述地產(chǎn)大宗交易類型及流程地產(chǎn)大宗交易風(fēng)險評估與防范地產(chǎn)大宗交易估值方法與技巧地產(chǎn)大宗交易合同要點(diǎn)與簽訂流程地產(chǎn)大宗交易稅務(wù)籌劃與優(yōu)惠政策解讀地產(chǎn)大宗交易概述01地產(chǎn)大宗交易是指涉及較大面積、較高價值或具有特殊性質(zhì)的房地產(chǎn)資產(chǎn)買賣、租賃等交易活動。定義交易金額巨大、交易過程復(fù)雜、涉及專業(yè)性強(qiáng)、受政策法規(guī)影響大。特點(diǎn)定義與特點(diǎn)地產(chǎn)大宗交易市場規(guī)模龐大，涉及住宅、商業(yè)、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等多類地產(chǎn)，交易金額巨大。隨著城市化進(jìn)程加速和房地產(chǎn)市場成熟，地產(chǎn)大宗交易市場規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大，交易類型將更加多樣化，專業(yè)化和規(guī)范化程度將不斷提高。市場規(guī)模及發(fā)展趨勢發(fā)展趨勢市場規(guī)模政府部門制定相關(guān)政策和法規(guī)，監(jiān)管地產(chǎn)大宗交易市場，保障市場公平、公正和透明。金融機(jī)構(gòu)提供融資支持、風(fēng)險評估等服務(wù)，幫助買賣雙方解決資金問題。中介機(jī)構(gòu)提供交易信息、撮合交易、法律咨詢等服務(wù)，促進(jìn)交易順利進(jìn)行。參與主體主要包括買賣雙方、中介機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)、政府部門等。買賣雙方分別是地產(chǎn)大宗交易的需求方和供給方，通過交易實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)買賣或租賃。參與主體與角色定位地產(chǎn)大宗交易類型及流程02定義土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈與。轉(zhuǎn)讓條件按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓程序申請、審批、簽訂轉(zhuǎn)讓合同、公證、登記。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓定義在建工程轉(zhuǎn)讓是指房屋建設(shè)工程權(quán)利人在房屋建設(shè)工程竣工前，將經(jīng)依法登記取得房屋建設(shè)工程權(quán)利的“在建工程”轉(zhuǎn)移給他人的行為。轉(zhuǎn)讓條件土地使用權(quán)已經(jīng)以出讓方式取得，并已經(jīng)支付全部的土地使用權(quán)出讓金；土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得土地使用權(quán)證書；取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；房屋建設(shè)的開發(fā)投資總額已經(jīng)完成25%以上。轉(zhuǎn)讓程序簽訂在建工程轉(zhuǎn)讓合同；辦理土地使用權(quán)變更登記；辦理在建工程抵押權(quán)注銷登記（如有）；辦理房屋所有權(quán)預(yù)告登記。在建工程轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓是指房屋所有權(quán)人將其擁有的房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給他人的行為。定義轉(zhuǎn)讓條件轉(zhuǎn)讓程序房屋所有權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房屋所有權(quán)證書；房屋沒有權(quán)屬糾紛或者他項權(quán)利不清的情況。簽訂房屋買賣合同；辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記；繳納相關(guān)稅費(fèi)。030201房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓交易流程買賣雙方達(dá)成意向、簽訂買賣合同、支付定金、辦理過戶手續(xù)、支付尾款、交付房屋。注意事項核實(shí)產(chǎn)權(quán)情況，確保交易的合法性；了解房屋狀況，避免后續(xù)糾紛；明確違約責(zé)任和爭議解決方式；遵守相關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定。交易流程及注意事項地產(chǎn)大宗交易風(fēng)險評估與防范03地產(chǎn)大宗交易涉及金額巨大，市場價格波動可能導(dǎo)致交易雙方利益受損。市場價格波動地產(chǎn)市場的供需變化會影響交易價格和成交速度，需密切關(guān)注市場動態(tài)。市場供需變化宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，如政策調(diào)整、經(jīng)濟(jì)周期等，都會對地產(chǎn)大宗交易產(chǎn)生影響。宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境市場風(fēng)險

信用風(fēng)險交易對手方信用狀況了解交易對手方的信用狀況，避免與信用不良方進(jìn)行交易。合同履約風(fēng)險確保合同條款清晰明確，雙方權(quán)利義務(wù)對等，降低合同履約風(fēng)險。欺詐風(fēng)險提高警惕，防范交易過程中的欺詐行為，如虛假宣傳、偽造文件等。地產(chǎn)大宗交易流程復(fù)雜，需熟悉交易流程，避免操作失誤。交易流程復(fù)雜交易雙方可能存在信息不對稱的情況，需充分披露信息，降低風(fēng)險。信息不對稱合理控制交易成本，包括中介費(fèi)用、稅費(fèi)等，提高交易效率。交易成本控制操作風(fēng)險產(chǎn)權(quán)糾紛處理妥善處理產(chǎn)權(quán)糾紛，確保交易標(biāo)的權(quán)屬清晰，降低糾紛風(fēng)險。法律法規(guī)遵守遵守相關(guān)法律法規(guī)，確保交易合法合規(guī)，避免法律風(fēng)險。反腐敗與合規(guī)審查加強(qiáng)反腐敗和合規(guī)審查，避免涉及不正當(dāng)交易和違法行為。法律風(fēng)險與合規(guī)問題地產(chǎn)大宗交易估值方法與技巧04在市場中尋找與待估地產(chǎn)相似或可比的交易實(shí)例，作為估值的參考。選取可比實(shí)例對可比實(shí)例的成交價格進(jìn)行換算處理，使各可比實(shí)例的價格口徑一致、相互可比。建立價格可比基礎(chǔ)排除交易行為中的一些特殊因素所造成的交易價格偏差，將可比實(shí)例的成交價格調(diào)整為正常交易情況下的價格。進(jìn)行交易情況修正將可比實(shí)例在其成交日期時的價格調(diào)整為估值時點(diǎn)時的價格。進(jìn)行交易日期修正市場比較法收益還原法搜集有關(guān)地產(chǎn)經(jīng)營、財務(wù)狀況的信息資料包括租金、費(fèi)用、空置率、經(jīng)營期限等。選擇和確定收益還原法公式根據(jù)地產(chǎn)的具體情況，選擇合適的收益還原法公式進(jìn)行計算。測算有關(guān)參數(shù)包括收益年限、年總收益、年總費(fèi)用等參數(shù)的測算。計算地產(chǎn)價格將各參數(shù)代入公式進(jìn)行計算，得出地產(chǎn)價格。成本逼近法搜集有關(guān)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤等…包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。測算重新購建價格根據(jù)搜集的資料，測算出重新購建與待估地產(chǎn)相同或相似地產(chǎn)所需花費(fèi)的成本和費(fèi)用。測算折舊根據(jù)地產(chǎn)的使用年限和實(shí)際情況，測算出地產(chǎn)的折舊額。計算地產(chǎn)價格將重新購建價格和折舊額代入公式進(jìn)行計算，得出地產(chǎn)價格。0102區(qū)位狀況調(diào)整包括交通便捷程度、環(huán)境景觀、公共配套設(shè)施完備程度等因素的調(diào)整。實(shí)物狀況調(diào)整包括土地面積、形狀、地勢、地質(zhì)、日照、通風(fēng)、采光等因素的調(diào)整。權(quán)益狀況調(diào)整包括土地使用權(quán)年限、他項權(quán)利設(shè)立情況、特殊交易方式等因素的調(diào)整。市場狀況調(diào)整包括市場供求狀況、競爭狀況、政策變化等因素的調(diào)整。注意事項在運(yùn)用各種估值方法時，要注意各種方法的適用條件和局限性，根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行靈活運(yùn)用和綜合分析。同時，還要關(guān)注市場動態(tài)和政策變化，及時調(diào)整估值策略。030405估值調(diào)整因素及注意事項地產(chǎn)大宗交易合同要點(diǎn)與簽訂流程05交易雙方信息交易標(biāo)的描述交易價格及支付方式交易流程和時間表合同基本要素和條款設(shè)置包括買賣雙方的全稱、注冊地址、法定代表人等基本信息。明確交易價格、支付期限、支付方式（如一次性付款、分期付款等）。詳細(xì)闡述交易地產(chǎn)的位置、面積、用途、產(chǎn)權(quán)狀況等重要信息。規(guī)定交易的具體步驟和時間安排，如盡職調(diào)查、交易談判、合同簽訂等。03保密義務(wù)規(guī)定雙方在交易過程中及交易完成后對涉及的商業(yè)機(jī)密和保密信息的保密義務(wù)。01陳述與保證買賣雙方就交易標(biāo)的的狀況、權(quán)屬等作出的陳述和保證，確保交易的真實(shí)性和合法性。02違約責(zé)任明確雙方違反合同約定的情形及相應(yīng)的違約責(zé)任，包括違約金、賠償損失等。雙方權(quán)益保障措施違約情形認(rèn)定明確構(gòu)成違約的具體情形，如逾期付款、交付標(biāo)的物不符合約定等。違約責(zé)任承擔(dān)規(guī)定違約方應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，包括繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施、賠償損失等。爭議解決方式約定雙方在合同履行過程中發(fā)生爭議的解決方式，如協(xié)商、調(diào)解、仲裁或訴訟等。違約責(zé)任及爭議解決方式闡述合同的起草、審查、修改、簽訂等具體流程，確保合同的合法性和有效性。合同簽訂流程明確雙方對合同執(zhí)行的監(jiān)管措施，如設(shè)立監(jiān)管機(jī)構(gòu)、定期報告制度等，確保合同的順利履行。合同執(zhí)行監(jiān)管規(guī)定在特定情形下雙方可以協(xié)商變更或解除合同的條件和程序。合同變更和解除合同簽訂流程和執(zhí)行監(jiān)管地產(chǎn)大宗交易稅務(wù)籌劃與優(yōu)惠政策解讀06增值稅所得稅印花稅土地增值稅涉及稅種及計算方法01020304按照交易價格的5%計算，由賣方繳納。根據(jù)賣方所得計算，稅率為20%，但可扣除相關(guān)成本和費(fèi)用。交易雙方均需繳納，稅率為0.05%。針對土地增值部分征收，稅率根據(jù)增值額的不同而有所差異。通過資產(chǎn)重組、股權(quán)轉(zhuǎn)讓等方式降低稅負(fù)。選擇合適的交易方式積極了解和利用相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，降低稅負(fù)。利用稅收優(yōu)惠政策通過合理規(guī)劃交易結(jié)構(gòu)，降低交易過程中的稅負(fù)。合理規(guī)劃交易結(jié)構(gòu)確保相關(guān)憑證的完整性和準(zhǔn)確性，避免因憑證問題產(chǎn)生不必要的稅務(wù)糾紛。妥善保管相關(guān)憑證合理避稅策略探討企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策針對特定行業(yè)和地區(qū)的企業(yè)，實(shí)行所得稅減免或優(yōu)惠稅率政策，鼓勵企業(yè)發(fā)展。印花稅減免政策對特定交易或特定主體實(shí)行印花稅減免政策，降低交易成本。增值稅留抵退稅政策允許企業(yè)將未抵扣完的增值稅留抵稅額退還給企業(yè)，緩解企業(yè)資金壓力。