公交公司場(chǎng)地保潔及物業(yè)維護(hù)服務(wù)物業(yè)維修服務(wù)方案

第一節(jié)物業(yè)維修工作流程及細(xì)則 1一、物業(yè)維修正常工作流程 2二、正常工作流程細(xì)則 4三、緊急維修工作流程 5四、緊急維修工作流程細(xì)則 6第二節(jié)維修服務(wù)方案 6一、設(shè)備維修服務(wù) 6二、維修部人員職責(zé)及行為規(guī)范 10三、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理 15第三節(jié)相關(guān)管理制度 18一、公共部位、公共設(shè)施修繕養(yǎng)護(hù)管理制度 18二、設(shè)備管理安全制度 23三、配電室管理制度 24四、報(bào)告制度 26五、場(chǎng)站及辦公樓公共照明節(jié)能管理制度 27六、電工日常巡檢工作制度 28第一節(jié)物業(yè)維修工作流程及細(xì)則一、物業(yè)維修正常工作流程（一）工作流程圖二、正常工作流程細(xì)則1.準(zhǔn)時(shí)上班：根據(jù)公司上班制度規(guī)定時(shí)間，準(zhǔn)時(shí)上班，不遲到。2.換好工作服：按公司規(guī)定穿著工作制服，佩戴工作證，工作服要干凈整潔，工作證要清晰易辨。3.檢查維修工具：檢查使用的維修工具數(shù)目是否對(duì)，使用狀況是否完好。如果缺失應(yīng)立即報(bào)告維修組負(fù)責(zé)人，若維修工具有故障，應(yīng)立即予以修復(fù)。4.查看記錄：查看記錄的報(bào)修情況和維修記錄，如果有報(bào)修記錄或維修記錄中有未維修好的，應(yīng)立即填好設(shè)備維修單，安排維修次序，若沒(méi)有報(bào)修記錄或維修中沒(méi)有未維修的，應(yīng)查看保養(yǎng)計(jì)劃，根據(jù)保養(yǎng)計(jì)劃安排工作。5.維修或保養(yǎng)設(shè)備：帶齊維修或保養(yǎng)所需要的工具，持設(shè)備維修單或設(shè)備保養(yǎng)單，到達(dá)設(shè)備所在區(qū)域，按照維修或保養(yǎng)的正確工作程序進(jìn)行維修或保養(yǎng)，嚴(yán)禁無(wú)證操作，違章操作。6.維修或保養(yǎng)完成：設(shè)備維修或保養(yǎng)完成后，請(qǐng)業(yè)主或負(fù)責(zé)人認(rèn)可，并在設(shè)備維修單或設(shè)備保養(yǎng)單上簽字。7.維修單登記：將已經(jīng)完成的維修單或保養(yǎng)單帶回，先予以工時(shí)登記，再對(duì)維修情況予以記錄，并根據(jù)維修或保養(yǎng)設(shè)備的情況對(duì)設(shè)備臺(tái)帳予以記錄更新，將維修或保養(yǎng)單入檔存放。8.工作日志記錄：對(duì)一天的工作情況予以整理記錄，維修完成和未完成的要記錄清楚。9.檢查和保養(yǎng)工具：檢查維修工具在一天的使用中是否有損壞或缺失，如發(fā)現(xiàn)有遺失或損壞應(yīng)及時(shí)查找或修理，對(duì)使用一天的維修工具進(jìn)行保養(yǎng)，擦拭干凈，加油潤(rùn)滑。10.按時(shí)下班：根據(jù)公司下班制度規(guī)定時(shí)間，按時(shí)下班，不早退。三、緊急維修工作流程四、緊急維修工作流程細(xì)則1.接到緊急維修任務(wù)：應(yīng)急維修人員應(yīng)保證24小時(shí)電話開(kāi)通。2.攜帶工具迅速到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)：應(yīng)急維修人員應(yīng)隨身攜帶一般常用工具包，以防緊急維修時(shí)沒(méi)有工具，并且要備好交通工具，以便能快速及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)。3.迅速處理設(shè)備故障：維修人員平時(shí)應(yīng)對(duì)所轄物業(yè)各種設(shè)備的原理和情況有詳細(xì)了解，學(xué)習(xí)各種業(yè)務(wù)知識(shí)和技術(shù)，保障在設(shè)備發(fā)生故障時(shí)能迅速解決處理。4.維修完成：設(shè)備故障解決后，將設(shè)備維修單填寫清楚，由場(chǎng)站、辦公樓負(fù)責(zé)人或當(dāng)班負(fù)責(zé)人認(rèn)可簽字。5.將維修單帶回按照正常的操作流程操作：將維修單帶回按照正常的操作流程進(jìn)行工時(shí)登記，維修記錄，設(shè)備檔案更新。6.不能解決設(shè)備故障：當(dāng)維修工遇到設(shè)備故障不能解決時(shí)，應(yīng)立即向工程部匯報(bào)，將故障的設(shè)備、故障現(xiàn)象等詳細(xì)情況匯報(bào)清楚。第二節(jié)維修服務(wù)方案一、設(shè)備維修服務(wù)（一）維修服務(wù)承諾日常維修服務(wù)是維修部一項(xiàng)大量而又重要的工作。維修部就員工在維修服務(wù)中的服務(wù)意識(shí)、服務(wù)規(guī)范等提出具體要求并承諾如下：1.熟悉設(shè)備安裝位置，建立日檢巡查制度（1）維修部門必須建立多方面的信息渠道和監(jiān)測(cè)機(jī)制。及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備故障及故障隱患，并予排除。（2）建立日檢巡查制度，值班人員須按具體設(shè)備巡查的要求，依時(shí)對(duì)所有運(yùn)行設(shè)備檢查巡視，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題盡快處理解決。2.維修服務(wù)承諾與有關(guān)部門建立良好的聯(lián)系，場(chǎng)站及辦公樓工作人員的報(bào)修或設(shè)施設(shè)備故障可報(bào)綜合管理部，也可直接通知維修部，統(tǒng)一協(xié)調(diào)安排。如果緊急的可用電話通知值班人員或維修部。維修部接到報(bào)修單或電話后應(yīng)該在10分鐘內(nèi)之內(nèi)派員工到現(xiàn)場(chǎng)，屬一般性零修或設(shè)備故障應(yīng)立即排除；涉及到需臨時(shí)購(gòu)買配件的維修，向報(bào)修的科室解釋，并另約定維修時(shí)間后，按約完成維修；屬?gòu)?fù)雜故障應(yīng)立即向公司匯報(bào)，由其組織力量或協(xié)調(diào)公司整體技術(shù)力量集中處理解決。并作出具體承諾如下：（1）實(shí)行客戶報(bào)修電話接待，將報(bào)修電話向客戶公布。接到報(bào)修電話及時(shí)記錄，并通知綜合維修部派人員維修。（2）水電急修項(xiàng)目：接報(bào)修后10分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，1小時(shí)內(nèi)修復(fù)；（3）其他維修項(xiàng)目：10分鐘之內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)查勘，根據(jù)維修項(xiàng)目情況，能立即修復(fù)的，當(dāng)場(chǎng)給予解決；不能馬上修復(fù)的，按約定時(shí)間給予修復(fù)；（4）有償維修：10分鐘到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)查勘，與客戶洽談，確定維修費(fèi)和維修時(shí)間，按約維修。（5）做好從接單開(kāi)始到維修完畢各環(huán)節(jié)的記錄。（6）維修完畢應(yīng)要求客戶簽名確認(rèn)，并征求滿意度。（7）維修服務(wù)應(yīng)達(dá)到：①臨修急修及時(shí)率100%；②維修質(zhì)量合格率99%以上；③客戶滿意率95%以上；④有償服務(wù)回訪率100%，回訪中發(fā)現(xiàn)維修質(zhì)量問(wèn)題，及時(shí)預(yù)約整改。3.維修服務(wù)規(guī)范要求要求維修部員工到各樓層進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)，著裝整齊，乘搭規(guī)定的員工電梯；走路輕盈，維修工作時(shí)盡量減少噪音，嚴(yán)禁在公共場(chǎng)所大聲講話喧嘩。以免影響辦公或休息。到房間內(nèi)維修時(shí)還應(yīng)注意如下事項(xiàng)：（1）敲門：接到報(bào)修，15分鐘內(nèi)派員工到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)維修處理。如果要進(jìn)房間維修，需按門鈴或輕輕叩門三聲，等待開(kāi)門。（2）介紹：辦公室的人員開(kāi)門或在門內(nèi)詢問(wèn)，綜合維修部員工應(yīng)首先自我介紹：“對(duì)不起，打攪了，我是XX物業(yè)公司維修人員×××，前來(lái)為您服務(wù)”。（3）進(jìn)門：如果房間內(nèi)十分整潔，鋪地毯，員工應(yīng)穿好自備鞋套。經(jīng)室內(nèi)人員許可后進(jìn)門維修服務(wù)。進(jìn)入室內(nèi)步子要輕，工具袋背在肩上，如拎在手中應(yīng)高于地面一定距離，不能在地上拖著工具袋。（4）鋪布：走到工作地點(diǎn)后，將干凈的帆布或塑料布鋪在領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能將工具和拆卸的零件直接放在地上。（5）維修：維修工作中手腳要輕，盡可能減少發(fā)出的噪聲。實(shí)在無(wú)法避免時(shí)，應(yīng)事先向領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員說(shuō)明，并說(shuō)一聲“非常對(duì)不起”。（6）整理：維修完畢，用自備專用保潔布將設(shè)備擦干凈，收好維修工具，將所有散落的工具、零件及雜物等收拾干凈，如地面受污染，應(yīng)負(fù)責(zé)清掃干凈。（7）試用：請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員當(dāng)場(chǎng)試用設(shè)備，證實(shí)設(shè)備恢復(fù)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員在維修工作單簽認(rèn)。（8）講解：必要時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員講解故障原因，介紹維修保養(yǎng)知識(shí)，及正確使用設(shè)備的注意事項(xiàng)。（9）如實(shí)填寫維修工作單（包括費(fèi)用），請(qǐng)領(lǐng)導(dǎo)、辦公人員對(duì)修理質(zhì)量，服務(wù)態(tài)度等進(jìn)行評(píng)價(jià)并簽名。（二）設(shè)備維修維護(hù)范圍（1）維修范圍：水電設(shè)備、公共設(shè)施、設(shè)備的維修。主要包括：建筑物內(nèi)的燈具、風(fēng)扇、電插座、電開(kāi)關(guān)、水龍頭、花灑、洗手盆、大小便器的給排水、木門窗、塑鋼門窗、鋁合金門窗等。（2）維護(hù)范圍：建筑物上下水管道、雨水管；每棟建筑物電力總閘以后全部電力線路；每棟建筑物總水閘以后的供水系統(tǒng)，中央空調(diào)系統(tǒng)；建筑物共用部位的樓蓋、屋頂、內(nèi)墻面、樓梯間、走廊、通道、門廳、門窗、電鈴等。二、維修部人員職責(zé)及行為規(guī)范（一）維修人員行為規(guī)范1.按時(shí)上下班。上班時(shí)間統(tǒng)一著工裝、佩戴胸卡，精神飽滿，舉止得體。2.負(fù)責(zé)維修人員的任務(wù)分配、考評(píng)和管理，監(jiān)督、指導(dǎo)其完成各項(xiàng)維修工作，有建議辭退不稱職員工的權(quán)力；對(duì)維修人員的調(diào)、換班期間所發(fā)生的責(zé)任事故負(fù)責(zé)；對(duì)新錄用的員工要進(jìn)行認(rèn)真考察、培訓(xùn)。3.每天接到辦公樓、樓的報(bào)修單或報(bào)修電話后，根據(jù)工作情況及時(shí)安排維修，做到“水不過(guò)天，電不過(guò)夜”，不得以任何理由推諉、拖延。4.服從管理處主任安排，保質(zhì)保量完成各項(xiàng)維修及其他臨時(shí)性工作，不得以任何理由怠工、敷衍。5.全面掌握辦公樓的各種物業(yè)情況，包括水、電、暖設(shè)施、消防設(shè)備、家具等；每周必須定期對(duì)所分管的設(shè)施狀況，特別是用電設(shè)施進(jìn)行巡視。6.嚴(yán)格管理各類維修材料及維修工具，杜絕假公濟(jì)私、浪費(fèi)等現(xiàn)象。7.及時(shí)并如實(shí)向管理處主任、倉(cāng)庫(kù)保管員提交維修材料計(jì)劃，并對(duì)使用的到維修材料的質(zhì)量予以監(jiān)督、檢查，提出合理建議。8.負(fù)責(zé)對(duì)維修人員進(jìn)行安全教育，防止工作中發(fā)生安全責(zé)任事故。9.自覺(jué)接受管理處主任及管理員的工作監(jiān)督，督促維修人員及時(shí)改進(jìn)工作，杜絕投訴。10.服從管理處安排，完成管理處交給的其它工作。（二）維修部工作職責(zé)1.負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)供配電、給排水等公用設(shè)施（設(shè)施）的運(yùn)行、保養(yǎng)、檢查、維修。2.負(fù)責(zé)對(duì)管理范圍內(nèi)電梯、空調(diào)等分包方的保養(yǎng)、維修等工作的監(jiān)督。3.負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)電梯、空調(diào)的運(yùn)行操作。4.負(fù)責(zé)管理所有機(jī)電設(shè)備備品、備件、維修保養(yǎng)材料的申購(gòu)。5.負(fù)責(zé)制定所有機(jī)電設(shè)備的大、中修計(jì)劃并報(bào)批，并參與大、中修計(jì)劃實(shí)施。6.負(fù)責(zé)外委維修的聯(lián)系工作。7.負(fù)責(zé)管理范圍內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備的技術(shù)資料、檔案的收集、建立、整理，交綜合管理處保管。8.負(fù)責(zé)三電節(jié)能工作，確保電氣設(shè)備安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行。9.負(fù)責(zé)記錄所有機(jī)電設(shè)備的運(yùn)行、維修保養(yǎng)、巡視檢查。10.負(fù)責(zé)抄水電表數(shù)，并作出總表與分表核對(duì)記錄。11.負(fù)責(zé)所有機(jī)電設(shè)備臺(tái)帳的建立，并及時(shí)交綜合管理部保管。12.負(fù)責(zé)對(duì)所申購(gòu)物品的檢查。13.負(fù)責(zé)對(duì)裝修用水、電的監(jiān)督管理。14.負(fù)責(zé)為客戶提供維修服務(wù)。（三）水電維修工崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)對(duì)應(yīng)各種設(shè)備的日常管理和維修工作。2.熟悉設(shè)備的運(yùn)行方式、工作原理、正常操作。3.負(fù)責(zé)各設(shè)備設(shè)施的定期維護(hù)保養(yǎng)工作，執(zhí)行相關(guān)維保計(jì)劃。4.做好設(shè)備的日常巡檢工作，防止設(shè)備的跑、冒、漏現(xiàn)象，確保設(shè)備的正常運(yùn)行。5.完成其它臨時(shí)性工作。6.不斷學(xué)習(xí)提高自身的工作技能，提高顧客服務(wù)質(zhì)量。（四）管道工的崗位職責(zé)1.嚴(yán)格按管道維修、保養(yǎng)操作規(guī)程，做好管道及配件設(shè)備的維護(hù)、保養(yǎng)和檢修工作，確保各種管道系統(tǒng)運(yùn)轉(zhuǎn)正常。2.熟悉消防、辦公用水的管道路線，做好巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)處理。3.負(fù)責(zé)冷暖水系統(tǒng)管道，所有排水系統(tǒng)管道包括消防水龍頭、消火栓、泵、廁所衛(wèi)生設(shè)備、雨水管、樓層屋頂水箱、生活水池、陰井、地漏、閥門及輔件的維修保養(yǎng)清洗工作。4.負(fù)責(zé)各種管道、閥門及輔件的維護(hù)保養(yǎng)。5.做好各種檢修、保養(yǎng)記錄。6.發(fā)揮工作主動(dòng)性和團(tuán)隊(duì)精神，配合部門做好其他工作任務(wù)。（五）配電室崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)高壓電氣設(shè)備的運(yùn)行監(jiān)視及停、送電操作保證安全供電。2.對(duì)配電室的開(kāi)關(guān)柜，變壓電器室進(jìn)行定期清掃、維護(hù)。3.嚴(yán)格貫徹執(zhí)行電氣規(guī)章制度。4.必須了解高壓電氣設(shè)備的運(yùn)行方式和運(yùn)行情況。5.及時(shí)發(fā)現(xiàn)一切危及高壓電氣設(shè)備安全運(yùn)行的隱患，將事故因素清除在萌芽之前。6.處理突然發(fā)生的停電事故。7.辦理停電檢修工作票，并負(fù)責(zé)做好一切安全措施。8.正確進(jìn)行用電記錄和電量計(jì)算，了解負(fù)荷情況。9.對(duì)危及安全供電的現(xiàn)象有權(quán)制止，并報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。10.堅(jiān)守工作崗位，任何時(shí)間都不得無(wú)人值班或擅自離崗。（六）電工崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)供配電.水泵系統(tǒng).電梯等供配電設(shè)備的操作、維修、保養(yǎng)。2.熟練掌握機(jī)電設(shè)備的操作規(guī)程，安全可靠、按質(zhì)按量準(zhǔn)時(shí)地完成維修任務(wù)。3.負(fù)責(zé)供配電設(shè)備運(yùn)行的操作、監(jiān)控、記錄。4.供配電設(shè)備發(fā)生異常，及時(shí)報(bào)告并在主管及班長(zhǎng)協(xié)助下排除故障。5.負(fù)責(zé)配電消防中心對(duì)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng).監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)。6.牢固樹(shù)立“安全第一”的原則，認(rèn)真做好本職工作。7.經(jīng)常檢查有無(wú)偷漏電及違章線路架設(shè)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理并向領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告。8.負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)域內(nèi)的清潔衛(wèi)生工作。9.負(fù)責(zé)保管好個(gè)人工具、公用工具、檢測(cè)儀表和電器材料。10.負(fù)責(zé)本崗位用電設(shè)備的監(jiān)護(hù)管理。（七）維修工崗位職責(zé)1.負(fù)責(zé)公共設(shè)施.設(shè)備的檢修、檢查、保養(yǎng)，為客戶提供有償服務(wù)，創(chuàng)造一個(gè)順暢.舒適的環(huán)境。2.遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度。3.服從管理，聽(tīng)從安排，按時(shí)按質(zhì)按量完成工作，注意安全操作，保證維修質(zhì)量，盡量讓客戶滿意。4.遵守維修操作程序，做到高效、優(yōu)質(zhì)、安全地完成維修任務(wù)。5.努力學(xué)習(xí)，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，提高業(yè)務(wù)技術(shù)水平和服務(wù)意識(shí)。6.對(duì)客戶文明禮貌，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)為公司創(chuàng)造效益。7.注意“工完場(chǎng)地清”，節(jié)約用料。8.發(fā)揚(yáng)主人翁精神，開(kāi)動(dòng)腦筋，提出合理化建議，為公司多做貢獻(xiàn)。9.著裝整潔，佩戴工牌，建立.保持公司良好形象。10.積極完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。（八）設(shè)備運(yùn)行人員崗位職責(zé)1.遵守公司及采購(gòu)方的規(guī)章制度，不遲到早退。2.嚴(yán)格按安全操作規(guī)程協(xié)助采購(gòu)方人員執(zhí)行常規(guī)操作項(xiàng)目。3.服從工作安排，堅(jiān)守崗位，發(fā)生故障時(shí)，第一時(shí)間到現(xiàn)場(chǎng)處理，保證質(zhì)量，不推諉，對(duì)自己不能處理的故障應(yīng)及時(shí)上報(bào)。4.加強(qiáng)對(duì)管理范圍內(nèi)各種設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，確保所有設(shè)備常處于安全經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。5.上班時(shí)間不得做與工作無(wú)關(guān)的事，不得用對(duì)講機(jī)談天。6.做好值班記錄，保持設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)清潔工作。三、公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)管理（一）建立巡視制度每天上下午兩次巡視水電及公共設(shè)施。1.巡視內(nèi)容：（1）檢查公共排污、排水管道有無(wú)雜物，發(fā)現(xiàn)后做好記錄，落實(shí)清理工作。（2）檢查路燈及樓梯照明是否正常，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行維修。（3）檢查有無(wú)損毀公共設(shè)施，包括門窗、桌子、室內(nèi)照明、電線等，如有上述情況，立即進(jìn)行維修，如屬人為破壞，立即進(jìn)行制止并視破壞情節(jié)輕重報(bào)校方后給予一定的處罰。（4）檢查各類管道電線有無(wú)破損、斷裂、生銹等情況，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)立即進(jìn)行維修并做好記錄，保證各類管道電線正常使用。（5）檢查大門、圍墻等設(shè)施是否完好。（6）配電部分電纜溝（豎井）無(wú)水漬、雜物、鼠害，樓層配電箱外觀美觀、完好、清潔、開(kāi)關(guān)運(yùn)行無(wú)影響等。2.樓內(nèi)所有維護(hù)不大修、更新?lián)Q舊以及新投入設(shè)施項(xiàng)目的費(fèi)用由甲方投入。（二）事故處理規(guī)程1.目的確保及時(shí)正確處理設(shè)備事故2.適用范圍適用于設(shè)備事故發(fā)生的搶救處理。3.內(nèi)容（1）項(xiàng)目部維修部值班人員應(yīng)按規(guī)定正確操作、維修保養(yǎng)機(jī)電設(shè)備，當(dāng)事故發(fā)生時(shí)，應(yīng)采取必要的措施防止事故擴(kuò)大，事故發(fā)生后，責(zé)任人應(yīng)在事故分析會(huì)上詳細(xì)敘述事故發(fā)生經(jīng)過(guò)。（2）維修部主管應(yīng)加強(qiáng)對(duì)維修部工作人員的技術(shù)培訓(xùn)，督促員工按規(guī)定操作、維修保養(yǎng)機(jī)電設(shè)備，工作指導(dǎo)、檢查監(jiān)督。定期巡視各機(jī)電設(shè)備，設(shè)備事故發(fā)生后，應(yīng)及時(shí)趕到現(xiàn)場(chǎng)處理，并實(shí)事求是組織維修部設(shè)備事故分析會(huì)，并將《事故分析報(bào)告》提交公司綜合維修部。（3）管理處主任應(yīng)加強(qiáng)對(duì)工程維修部的管理力度，及時(shí)主持召開(kāi)事故分析會(huì)，并在《事故分析報(bào)告》上簽字。（4）公司綜合維修部應(yīng)對(duì)各管理處工程維修部的工作加強(qiáng)指導(dǎo)，大力提高工程維修人員的素質(zhì)，消除設(shè)備隱患；當(dāng)設(shè)備事故發(fā)生后，應(yīng)及時(shí)組織公司的事故分析會(huì)，界定事故原因、責(zé)任人、處理措施、改進(jìn)及防范措施，并將《事故分析報(bào)告》提交公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。（三）設(shè)備故障維修規(guī)定1.目的對(duì)設(shè)備故障維修進(jìn)行管理，保障設(shè)備維修質(zhì)量。2.適用范圍適用于所有機(jī)電設(shè)備故障維修。3.責(zé)任（1）小故障由工程維修部負(fù)責(zé)維修（2）比較大的故障由公司工程組織維修或外委。（3）項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)外委維修的審批。4.程序（1）運(yùn)行值班人員在巡視檢查中發(fā)現(xiàn)的小故障如螺絲松動(dòng)、保險(xiǎn)絲（芯）熔斷，指示燈泡燒壞等，值班人員在當(dāng)班內(nèi)處理好，并記入記錄內(nèi)。（2）值班人員不能解決的故障由維修部組織維修人員進(jìn)行修理，并做好維修記錄。（3）維修部不能解決的故障，由公司綜合維修部組織全公司力量協(xié)助維修，管理處做好維修記錄。（4）本公司由于人員和設(shè)備所限不能處理的故障，報(bào)請(qǐng)公司總經(jīng)理外委修理，綜合管理部維修參與，修好后公司綜合維修部組織驗(yàn)收和試運(yùn)行，維修部做好維修記錄。第三節(jié)相關(guān)管理制度一、公共部位、公共設(shè)施修繕養(yǎng)護(hù)管理制度（一）大廳、堂1.對(duì)大廳、堂的玻璃落地大門（或不銹鋼、塑鋼落地門）進(jìn)行巡視養(yǎng)護(hù)。周期：每周一次2.落地門開(kāi)啟靈活，自動(dòng)定位正確，關(guān)閉速度在3s～15s范圍內(nèi)，無(wú)阻滯現(xiàn)3.落地門地彈簧平整、不絆腳，金屬表面平整，無(wú)明顯劃痕；4.落地門玻璃無(wú)破碎、橡膠條鑲嵌緊密不松動(dòng)，密封膠平整，五金配件齊全安裝牢固。5.對(duì)大樓廳、堂內(nèi)照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢，保持照明燈具完好，照明開(kāi)關(guān)完整無(wú)損，燈具飾品無(wú)殘缺。周期：每日一次（二）室內(nèi)外門鎖開(kāi)啟靈活，配件齊全，無(wú)脫落無(wú)殘缺，及時(shí)修理。（三）樓道1.對(duì)樓道照明、應(yīng)急照明燈具進(jìn)行巡檢，保持照明燈具完好，照明開(kāi)關(guān)完整無(wú)損，燈具飾品無(wú)殘缺。周期：每周一次2.對(duì)樓道內(nèi)防火門進(jìn)行安全檢查，防火門應(yīng)保持啟閉靈活，閉門器啟閉無(wú)沖擊聲，防火門玻璃無(wú)破碎。周期：每月一次3.對(duì)樓道、扶梯進(jìn)行巡查。周期：每月一次（1）扶梯扶手無(wú)斷裂，表面光滑平整，無(wú)松動(dòng)；（2）樓梯臺(tái)階、踏步平整無(wú)塌口，不絆腳，無(wú)開(kāi)裂；（3）樓道地面平整，表層與基層粘結(jié)牢固，不空鼓，鋪設(shè)的地磚（大理石）無(wú)破損、起殼等現(xiàn)象，及時(shí)修補(bǔ)破損地磚（大理石）﹔（4）樓面踢腳線高度應(yīng)一致，不空鼓，無(wú)斷裂、殘缺、上口平順、接縫嚴(yán)密平整。4.對(duì)樓面進(jìn)行巡查。周期：每季一次（1）內(nèi)墻表面粉刷層無(wú)剝落，墻面磚平整不起殼、不遺缺，凡修補(bǔ)的粉刷層及面磚；（2）應(yīng)保持與原墻面色差、材質(zhì)一致；（3）各類標(biāo)牌齊全，標(biāo)識(shí)清晰，油漆無(wú)剝落、破損現(xiàn)象。（四）衛(wèi)生間1.潔具、設(shè)施完好無(wú)破損，無(wú)滲漏水，功能正常。周期：每周檢修一次2.地面墻面瓷磚及吊頂完好無(wú)損。周期：每月檢修一次3.各扇門啟閉靈活。周期：每周檢修一次4.照明燈具及其他用電器具功能正常無(wú)漏電現(xiàn)象。周期：每周檢修一次（五）雨污水總管、屋面、外墻1.對(duì)屋面雨水總管，污水總管進(jìn)行疏通保養(yǎng)，屋面雨水總管網(wǎng)罩無(wú)脫落。周期：每季一次2.對(duì)污水總管出墻管進(jìn)行疏通，保持出墻橫管無(wú)堵塞。周期：每季一次3.屋面、外墻（1）對(duì)屋面進(jìn)行巡查，保持屋面隔熱板鋪墊平整，無(wú)破損，屋面排污溝無(wú)堵塞、開(kāi)裂現(xiàn)象，排水暢通。周期：每年二次（2）對(duì)屋面女兒墻勘查，墻面無(wú)裂縫，灰縫飽滿，不傾斜。周期：每年二次（3）對(duì)外墻面勘查，保持外墻面無(wú)裂縫，裝飾墻面磚無(wú)起殼脫落，凡因修補(bǔ)墻面所使用的材料應(yīng)保持與原墻面相一致。周期：每年一次（六）道路、側(cè)石、圍墻1.對(duì)管理區(qū)域內(nèi)路面，側(cè)石進(jìn)行巡檢：周期：每月一次（1）管理區(qū)域內(nèi)道路路面強(qiáng)度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不絆腳，排水暢通，修補(bǔ)路面接縫嚴(yán)密，無(wú)積水、泛水現(xiàn)象；（2）混凝土路面不起砂，無(wú)脫皮，斷裂，明溝不斷裂；（3）路邊側(cè)石平直，保持高低一致無(wú)缺損。2.對(duì)管理區(qū)域圍墻柵欄進(jìn)行檢修，保持鐵柵欄無(wú)斷裂、表面無(wú)嚴(yán)重銹蝕。周期：每年二次3.油漆鐵柵欄。周期：每年一次4.檢查保養(yǎng)圍墻，應(yīng)不傾斜、不彎凸，灰縫飽滿，圍墻如有塌陷、傾斜裂縫應(yīng)及時(shí)進(jìn)行修整。周期：每年一次（七）雨污水窖井、下水道1.及時(shí)維修、補(bǔ)漏周期：每周一次2.對(duì)區(qū)內(nèi)雨、污水窖井進(jìn)行檢查、清撈。周期：每季二次3.雨污水窖井鐵蓋除銹油漆（油漆顏色為黑色）。周期：每年一次4.疏通管理區(qū)域內(nèi)雨、污水下水道，保持下水道暢通，同時(shí)檢查下水道出墻橫管有無(wú)變形、下沉及倒泛水。周期：每季二次5.汛期前應(yīng)對(duì)下水道進(jìn)行疏通，清撈窨井內(nèi)淤積物。周期：汛期前一個(gè)月（八）管理區(qū)域內(nèi)照明路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈1.夜間應(yīng)對(duì)管理區(qū)域內(nèi)路燈、圍墻燈、美化照明燈、草坪燈、投泛光燈進(jìn)行巡視，及時(shí)修復(fù)熄滅的燈具，燈桿油漆無(wú)剝落，燈罩完好，無(wú)破損現(xiàn)象。周期：每日一次2.檢查照明供電線路絕緣狀況。周期：每年一次3.檢查照明供電控制保護(hù)裝置功能。周期：每周一次.（九）消防栓1.檢查樓道內(nèi)、室外消防栓應(yīng)無(wú)滴漏水或損壞。周期：每月一次2.油漆室外消防栓。周期：每年一次3.檢查消防水帶應(yīng)完好無(wú)損。周期：每年二次4.檢查消防閥門無(wú)銹蝕應(yīng)啟閉靈活。周期：每年二次5.檢查消防報(bào)警按鈕完整無(wú)損，功能可靠。周期：每月一次二、設(shè)備管理安全制度【設(shè)備人員】1.登高作業(yè)（2米以上）需二人以上操作，使用合格的勞防用品及保險(xiǎn)帶，并確認(rèn)扶梯牢固，梯腳防滑。2.上吊頂需有三人以上操作，一人擋扶梯。二人上吊頂，帶好充足電的遠(yuǎn)射燈、對(duì)講機(jī)，戴好安全帽。3.登高作業(yè)時(shí)，衣物口袋內(nèi)勿放重物（如工具等），以免墜落傷人。4.檢查電氣設(shè)備時(shí)，應(yīng)嚴(yán)格按低壓電氣操作規(guī)程執(zhí)行。5.作業(yè)完成后，必須清點(diǎn)所帶工具，切勿把工具遺忘在設(shè)備內(nèi)。確保人生和設(shè)備安全。6.在施工場(chǎng)地作業(yè)時(shí)，應(yīng)戴安全帽以防高空墜物傷人。7.使用電動(dòng)工具時(shí)，需檢查接地線及絕緣保護(hù)。8.暗處作業(yè)時(shí)，如需照明，須使用24V行燈。9.使用砂輪機(jī)時(shí)，應(yīng)確保有防護(hù)罩，嚴(yán)禁帶手套，切勿用力不均。10.使用鉆床時(shí)，須帶防護(hù)眼鏡，嚴(yán)禁帶手套。11.使用電焊機(jī)時(shí)，須持證上崗，開(kāi)具動(dòng)火證并有人監(jiān)督，備好滅火器，采取防火措施。12.在清洗水箱、污水沉淀池、氣浮池、消毒池前，應(yīng)需二人以上嚴(yán)格檢查設(shè)備等器材的安全性能。在作業(yè)時(shí)，需有監(jiān)護(hù)人進(jìn)行指導(dǎo)，應(yīng)加強(qiáng)現(xiàn)場(chǎng)的通風(fēng)和照明，以防有害、易燃、易爆等氣體傷害人身安全，如有必要須戴防毒面具。做好應(yīng)急搶救準(zhǔn)備。13.在作污水處理設(shè)備轉(zhuǎn)換時(shí)，羅茨風(fēng)機(jī)不能停止運(yùn)行。三、配電室管理制度1.負(fù)責(zé)供電運(yùn)行和維修的人員必須持證上崗，配電房的值班員必須熟悉電氣設(shè)備關(guān)況、操作規(guī)程和有關(guān)安全措施，值班員應(yīng)密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，按時(shí)記錄，嚴(yán)禁變壓器、空氣開(kāi)關(guān)超載運(yùn)行。2.對(duì)配電裝置及高壓室經(jīng)常進(jìn)行巡查，做好每日巡視記錄，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)上報(bào)工程維修部主管、管理處及公司綜合維修部。3.供電線路嚴(yán)禁超載供電。配電房?jī)?nèi)禁止亂拉亂接線路，在夏季供電高峰時(shí)，應(yīng)按負(fù)荷的需求進(jìn)行配電。4.供電設(shè)備由采購(gòu)專職人員負(fù)責(zé)管理和值班，配電設(shè)備的停送電由值班電工操作，非值班電工禁止操作。值班員必須做好值班記錄，認(rèn)真執(zhí)行維修部交接班制度、報(bào)告制度。（1）停電檢修時(shí)應(yīng)提前向相關(guān)部門發(fā)出停電通知單，恢復(fù)送電時(shí)，在確認(rèn)供電線路正常，電氣設(shè)備完好后方可送電。（2）配電房?jī)?nèi)設(shè)備及線路變改，要經(jīng)公司維修部和采購(gòu)方同意，重大變改，要上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)及采購(gòu)方領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。（3）配電房消防設(shè)施應(yīng)確保完好，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常使用，并有手持式氣體滅火器，做好配電房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，注意防止小動(dòng)物進(jìn)入，無(wú)關(guān)人員禁止入內(nèi)，外來(lái)人員須經(jīng)允許可方可進(jìn)入。并做好登記工作。（4）加強(qiáng)日常維修、檢查，保證配電房?jī)?nèi)公共照明顯示燈等設(shè)備。（5）配電房設(shè)備的倒閘由值班員二人進(jìn)行，一人操作，一人在旁監(jiān)護(hù)，嚴(yán)禁二人同時(shí)操作，以免發(fā)生錯(cuò)誤。（6）突發(fā)性停電事故應(yīng)及時(shí)向用戶做出解釋。（7）經(jīng)常保持配電房地面及設(shè)備外表清潔。四、報(bào)告制度為使設(shè)備管理有序，確保設(shè)備正常安全運(yùn)行，特制定本制度。（一）下列情況報(bào)告班長(zhǎng)1.主要設(shè)備非正常操作的開(kāi)序、調(diào)整及其他異常情況。2.設(shè)備出現(xiàn)故障或停機(jī)檢修。3.零部件更換及修理。4.運(yùn)行人員暫時(shí)離崗。5.維修人員的工作去向。（二）下列情況報(bào)告維修部主管1.重點(diǎn)設(shè)備非正常操作的開(kāi)停、調(diào)整及其異常情況。2.重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生或停機(jī)檢修。3.系統(tǒng)故障及檢修。4.重要零部件更換及修理。5.工具、備件、公共維修材料領(lǐng)用。6.員工加班、調(diào)班、補(bǔ)休、請(qǐng)假。7.與上級(jí)及外協(xié)聯(lián)系。（三）下列情況報(bào)告項(xiàng)目經(jīng)理和公司維修部1.重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停機(jī)檢修。2.影響整體運(yùn)行的設(shè)備故障或施工。3.重點(diǎn)設(shè)備主要零部件更換及修理、外委維修。4.系統(tǒng)及主要設(shè)備的技術(shù)改造。5.員工一天以上的請(qǐng)假，班長(zhǎng)以上員工的補(bǔ)休、換班。五、場(chǎng)站及辦公樓公共照明節(jié)能管理制度（一）目的對(duì)公共照明進(jìn)行管理，實(shí)現(xiàn)安全用電和節(jié)約用電。（二）公共照明包括1.室外道路燈、圍坪燈、草坪燈等；2.地下室照明；3.消防通道；4.走道照明；（三）公共照明由管理處維修部維修保養(yǎng)1.檢查導(dǎo)線是否松弛；2.檢查導(dǎo)線絕緣是否老化、損傷、各控制開(kāi)關(guān)是否完好；3.檢查各接頭是否牢固、緊密、有無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象；4.檢查支持手是否完整、松動(dòng)；5.檢查燈泡、燈管、燈具是否損壞；6.維修巡視人員巡視各照明區(qū)照明情況和秩序維護(hù)巡樓人員訓(xùn)樓時(shí)反饋各照明區(qū)照明情況，發(fā)現(xiàn)常是不亮、昏暗、光閃等異?，F(xiàn)象需立即排除。7.以上檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題能處理的及時(shí)處理，處理不了的做好記錄并上報(bào)。（四）節(jié)約用電1.合理安排照明度，杜絕常明燈現(xiàn)象，對(duì)長(zhǎng)期沒(méi)有修復(fù)的長(zhǎng)明燈追究責(zé)任人責(zé)任。2.消防通道和住戶走道照明用聲控開(kāi)關(guān)控制。3.愛(ài)護(hù)公共照明實(shí)施人人有責(zé)，損壞公共照明設(shè)施者加倍賠償。六、電工日常巡檢工作制度1.每天當(dāng)值電工上班后，對(duì)整個(gè)大樓、照明燈具、電器具、樓層配電柜進(jìn)行檢查，如發(fā)現(xiàn)樓層或樓梯間有未關(guān)的燈具隨手關(guān)閉，節(jié)約用電，但需保證合理的照明。2.如發(fā)現(xiàn)燈具及其電器具損壞或有故障時(shí)，及時(shí)維修、更換或排除，如暫無(wú)備品、備件須及時(shí)申購(gòu)及時(shí)更換、維修，不得延誤、影響正常工作。3.如客戶需延時(shí)使用燈具、電器時(shí)，當(dāng)值電工應(yīng)做好交班記錄，及時(shí)通知下一班電工關(guān)燈或切斷電源。4.值班電工應(yīng)定時(shí)巡查主樓高低壓配電室、暖通空調(diào)、主機(jī)水泵管道，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。5.值班電工應(yīng)對(duì)晚間客戶用電故障及大樓內(nèi)發(fā)生的電氣故障進(jìn)行及時(shí)處理。6.如有裝潢綜合維修隊(duì)施工，電工應(yīng)確保樓層安全用電，并保證施工現(xiàn)場(chǎng)安全。7.定期檢查和清掃配電柜，并有確實(shí)的安全防范措施。8.所有維修電工與值班電工巡查都必須記錄，對(duì)所更換燈具、電器具等，也必須有明確記錄，每月進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。強(qiáng)電工作程序及標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目程序標(biāo)準(zhǔn)高低壓室巡視檢査高壓柜指示燈電顯裝置應(yīng)明亮一致，不閃爍，每班檢查兩次10kv電壓表電流表電壓三相應(yīng)一致變壓器電流不超過(guò)72A，進(jìn)線電流不超過(guò)150A，每小時(shí)檢查一次高壓柜及低壓出線柜不應(yīng)有放電聲及異常聲響、異味每班檢查一次中央信號(hào)屏及蓄電池光字牌亮，儀表指示，每班査一次小母線電壓絕緣監(jiān)察直流210~220V，切換絕緣不應(yīng)有接地顯示事故預(yù)報(bào)及報(bào)警回路警鈴響電笛鳴，毎班試1次閃光回路檢查指示燈斷續(xù)閃爍，每班試一次KK開(kāi)關(guān)裝置及指示燈分合閘裝置應(yīng)與模擬板一致，紅綠指示燈與位置對(duì)應(yīng)變壓器溫度顯示儀表不許超過(guò)100°C（中相），每班切換檢查一次變壓器高壓接頭清潔，不松動(dòng)，無(wú)閃爍、無(wú)放電現(xiàn)象、無(wú)裂紋，無(wú)爬電現(xiàn)象變壓器聲音聲音均勻，無(wú)爆裂放電等異常聲響、無(wú)異味變壓器出線及分接頭連接可靠，無(wú)放電聲，無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象接地裝置檢查接地極與地線連接可靠有效，每年一次接地極接地電阻≤4Ω每年一次避由器試驗(yàn)23kV每年一次變壓器絕緣電阻，高壓電纜遙測(cè)電阻N450MΩ每年一次移相電容遙測(cè)絕緣N1000MΩ（對(duì)地絕緣），每年一次電容器運(yùn)行電壓不超過(guò)額定的倍，電流不超過(guò)額定的倍電容器室溫±40℃高低壓配電柜每年清掃1?3次直流蓄電池阻，發(fā)電機(jī)電瓶組每年大修（充放電）一次，每月補(bǔ)液檢查一次低壓ME開(kāi)關(guān)，低壓DW開(kāi)關(guān)運(yùn)行無(wú)噪音，接觸良好，觸頭無(wú)嚴(yán)重?zé)g，分合可靠靈敏，每年檢修一次低壓母線開(kāi)關(guān)自投準(zhǔn)確，不誤動(dòng)作，過(guò)流閉鎖不自投各低壓開(kāi)關(guān)柜接線接觸度好，無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象，導(dǎo)線與金屬地面距離≥10mm低壓母線排緊固可靠，無(wú)振動(dòng)，無(wú)松動(dòng)，無(wú)過(guò)熱現(xiàn)象，帶電間隙≤10mmCTPTCT連接可靠，不應(yīng)開(kāi)路過(guò)熱PT連接可靠，不應(yīng)短路過(guò)熱啟動(dòng)190kW電機(jī)變壓器負(fù)荷超過(guò)IkA不許啟動(dòng)，啟動(dòng)前須空動(dòng)試驗(yàn)檢查，不許帶負(fù)荷啟動(dòng)抽屜開(kāi)關(guān)送電將開(kāi)關(guān)插入合閘位置后應(yīng)將鑼桿退回半圈，綠燈亮，合閘后紅燈亮換開(kāi)關(guān)插座面板完整端正，插座距地，開(kāi)關(guān)距地接線牢固可靠，接線端子不得壓裂，導(dǎo)線不得壓傷，不得裸螺螺釘齊全、緊固穩(wěn)定可靠