三峽大廈項(xiàng)目前期營(yíng)銷推廣建議報(bào)告書及山東章丘齊魯澗橋商業(yè)部分營(yíng)銷推廣報(bào)告

PAGEPAGE1三峽大廈項(xiàng)目前期營(yíng)銷推廣建議報(bào)告書第一部分市場(chǎng)篇房地產(chǎn)相關(guān)法律法規(guī)的調(diào)查及分析1.1土地政策為了規(guī)范我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，政府對(duì)土地供應(yīng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策進(jìn)行了大規(guī)模調(diào)整，從未來(lái)發(fā)展來(lái)看，現(xiàn)階段土地供應(yīng)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)政策調(diào)整對(duì)土地供應(yīng)環(huán)境的影響可以從以下兩方面加以分析：【土地供應(yīng)總量進(jìn)一步得到控制】重慶對(duì)房地產(chǎn)、商業(yè)性經(jīng)營(yíng)土地供應(yīng)實(shí)行總量控制制度。按照這一制度，重慶近郊9區(qū)及3個(gè)開發(fā)區(qū)將根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋刈匀唤?jīng)濟(jì)供給能力及市場(chǎng)對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)的需求等編制土地開發(fā)供應(yīng)計(jì)劃，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后的房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃必須對(duì)外公示，并落實(shí)到具體的地塊，原則上不再供應(yīng)非計(jì)劃用地。【土地資源將逐漸向優(yōu)勢(shì)發(fā)展商集中】政府按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃要求，對(duì)開發(fā)實(shí)力強(qiáng)、資信程度高、開發(fā)規(guī)模大且設(shè)計(jì)水平先進(jìn)的項(xiàng)目?jī)?yōu)先成片供地，土地出讓金適當(dāng)優(yōu)惠。這一土地供應(yīng)政策已取得明顯成效，如金開大道沿線土地大多已經(jīng)為本地、外地實(shí)力型開發(fā)商所得。【嚴(yán)格控制市場(chǎng)別墅等高端產(chǎn)品供應(yīng)量】2003年12月8日，重慶市政府辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)市國(guó)土房管局和市建委的通知，2004年重慶市普通商品房的用地不得低于全年房地產(chǎn)開發(fā)用地“總盤子”的80％。換句話說(shuō)，剩下的20％囊括了別墅、商業(yè)、辦公樓在內(nèi)的全部土地供應(yīng)。重慶的別墅等高端物業(yè)用地被箍在了20％的界限以內(nèi)。從土地供應(yīng)的源頭控制了別墅類高檔住宅的出現(xiàn)?！?.31土地大限】2004年8月31日后，不得再以歷史遺留問(wèn)題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)，國(guó)有土地使用權(quán)必須以招拍掛的公開出讓方式進(jìn)行。該政策的出臺(tái)，限制了國(guó)有土地的再交易的同時(shí)，防范了“炒地皮”的出現(xiàn)，促使了地價(jià)的上漲，但同時(shí)增加了開發(fā)商的經(jīng)營(yíng)難度，政策限制開發(fā)商得到土地后兩年之內(nèi)必須開發(fā)，因此使得開發(fā)周期加速，加之2005年為該政策公布后的第一年，由于前期土地放量較大，因此估計(jì)在該政策的影響下近兩年的房地產(chǎn)的開發(fā)量將比去年有大大的增加，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)亦將加劇。1.2金融政策【121文件】2003年6月13日,中國(guó)人民銀行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，因?yàn)樾蛱?hào)是121號(hào)，所以業(yè)內(nèi)都將這個(gè)通知簡(jiǎn)稱為“121號(hào)文件”。121文件是央行為了進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)信貸政策，防范金融風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)房地產(chǎn)金融健康發(fā)展，加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理而出臺(tái)的。該文件對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中的土地儲(chǔ)備貸款、建筑施工企業(yè)流動(dòng)資金貸款、個(gè)人住房信貸等七項(xiàng)內(nèi)容作了更嚴(yán)格的規(guī)范管理，對(duì)開發(fā)商及個(gè)人信貸業(yè)務(wù)均作出了明確的規(guī)定。【18號(hào)令】121文件出臺(tái)之后，國(guó)務(wù)院又發(fā)出了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，該通知包括提高認(rèn)識(shí)，明確指導(dǎo)思想；完善供應(yīng)政策，調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)；改革住房制度，健全市場(chǎng)體系；發(fā)展住房信貸，強(qiáng)化管理服務(wù)；改進(jìn)規(guī)劃管理，調(diào)控土地供應(yīng)；加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，整頓市場(chǎng)秩序六大部分。通知要求各地、各部門完善住房供應(yīng)政策，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)和管理，增加普通商品住房供應(yīng)，建立和完善廉租住房制度，控制高檔商品房建設(shè)。在改革住房制度方面，通知要求各地繼續(xù)推進(jìn)現(xiàn)有公房出售，完善住房補(bǔ)貼制度，同時(shí)搞活住房二級(jí)市場(chǎng)，規(guī)范發(fā)展市場(chǎng)服務(wù)。在規(guī)范住房信貸方面，通知強(qiáng)調(diào)要加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度，完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制，加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管。此外，通知還在完善市場(chǎng)監(jiān)管制度，建立健全房地產(chǎn)市場(chǎng)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報(bào)體系、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序方面作了詳細(xì)規(guī)定?！緡?guó)家對(duì)高端物業(yè)的貸款做出限制性措施】2004年上半年金融調(diào)控的政策中，除提高銀行準(zhǔn)備金率和地產(chǎn)企業(yè)資本金率外，對(duì)于房產(chǎn)項(xiàng)目的信貸出現(xiàn)了更加嚴(yán)格的管理。而在控制的房產(chǎn)項(xiàng)目信貸中，更加明顯地將矛頭指向了高檔住宅項(xiàng)目。五大商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)開始限制對(duì)高檔住宅項(xiàng)目的貸款和個(gè)人按揭服務(wù)，金融機(jī)構(gòu)認(rèn)為在這些項(xiàng)目中存在著較多的金融風(fēng)險(xiǎn)?！咎岣咩y行貸款門檻】個(gè)人向銀行貸款首付款由以前的最低兩成提高到最低首付三成，部分房市發(fā)達(dá)地區(qū)的最低首付額甚至達(dá)到了四成。央行此次政策調(diào)整在于打壓投資者的市場(chǎng)投機(jī)行為，有效抑制投資者炒房、哄抬市場(chǎng)的行為?！緝纱毋y行利率提高】為了嚴(yán)厲控制打擊部分“炒房團(tuán)”炒房、哄抬市場(chǎng)的行為。央行于2004.10.29第一次提高銀行利率（利率由5.31%提高到5.58%），2005.3.16第二次提高銀行貸款利率（利率由5.58%提高到6.12%）提高銀行利率大大刺激了房地產(chǎn)火爆的市場(chǎng)，使得一部分購(gòu)房者對(duì)國(guó)家銀行信貸利率是否繼續(xù)上漲產(chǎn)生疑慮，因此持幣觀望，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了小幅的降溫。這一政策對(duì)于開發(fā)市場(chǎng)影響較大，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一次“洗牌”，使得部分較小的開發(fā)商增加了開發(fā)的成本與難度，項(xiàng)目的利潤(rùn)降低，此時(shí)如果銷售樓盤銷售時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，勢(shì)必影響到了開發(fā)商的總體利益，因此競(jìng)爭(zhēng)將愈演愈烈，使這部分開發(fā)商退出房地產(chǎn)行業(yè)。另一方面，央行第二次提高銀行利率還沒有引起大量提前還貸風(fēng)潮。沒有多余閑錢的購(gòu)房者無(wú)法提前還貸；而有閑錢的購(gòu)房者對(duì)于每月多出的房貸利息是有能力承擔(dān)的，但考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，使得這部分人群不愿提前還貸?！?004年9月2日銀監(jiān)會(huì)規(guī)范房貸程序，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)】中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)于2004.9.2公布并開始實(shí)施了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》。明確規(guī)定：借款人住房貸款的月房款支出與收入比應(yīng)控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比應(yīng)控制在55%以下。各商業(yè)銀行統(tǒng)一“個(gè)人住房貸款申請(qǐng)表”，并將風(fēng)險(xiǎn)審核信息以“風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估書”的形式記錄在案。同時(shí)，還要求建筑商不得為開發(fā)商墊資建樓，開發(fā)商開發(fā)項(xiàng)目自有資金不低于項(xiàng)目總投資的35%。這一舉措的實(shí)行，使得購(gòu)房者銀行貸款的難度相對(duì)增加，同時(shí)使得部分有購(gòu)房需求的客戶流失，增加了項(xiàng)目的銷售難度。同時(shí)該措施有利于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一次清理和淘汰。該政策對(duì)大型開發(fā)商影響不會(huì)太大，肅清了小開發(fā)商，清除了房地產(chǎn)市場(chǎng)的一些不穩(wěn)定因素?！旧虡I(yè)貸款利率提高，首付層數(shù)增加】2004年重慶市商業(yè)房銷售面積為竣工面積的30%左右。為了有效的控制商業(yè)用房空置面積的繼續(xù)擴(kuò)大，重慶市采取措施限制投資性購(gòu)房。商業(yè)用房貸款首付比例將由原來(lái)的五成提高到六成，貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上浮動(dòng)20%。商業(yè)用房銷售市場(chǎng)中投資性客戶所占比例較大，而商業(yè)貸款首付以及利率的上浮無(wú)疑使得這一部分投資風(fēng)險(xiǎn)增大，使得投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資更加謹(jǐn)慎，更多的采取持幣觀望的方式，使得商業(yè)地產(chǎn)的銷售面臨巨大的考驗(yàn)，而這一現(xiàn)象會(huì)在2005年－2006年較為突出。【銀行新政】自2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)2年（含2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅。金融調(diào)控對(duì)購(gòu)房者的影響是：從去年開始銀行對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了一系列的宏觀調(diào)控，消費(fèi)者進(jìn)入持幣觀望時(shí)期。對(duì)于真正想購(gòu)房地消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，金融政策的調(diào)整，更多的調(diào)整首付比例，以減輕月供壓力。1.3其他相關(guān)政策【主城區(qū)經(jīng)營(yíng)性土地必須通過(guò)土地交易市場(chǎng)公開交易】2004年10月1日開始執(zhí)行《重慶市經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)公開交易辦法》。該辦法規(guī)定，本市行政區(qū)域內(nèi)的經(jīng)營(yíng)性國(guó)有土地使用權(quán)將全部公開交易。渝中區(qū)、大渡口區(qū)、江北區(qū)、南岸區(qū)、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、北碚區(qū)、渝北區(qū)、巴南區(qū)的土地使用權(quán)交易全部要在市土地交易市場(chǎng)公開進(jìn)行。其它區(qū)市縣由當(dāng)?shù)卣O(shè)立土地交易場(chǎng)所，作為土地使用權(quán)的交易市場(chǎng)。以劃撥方式取得的土地使用權(quán)、依法批準(zhǔn)減免土地出讓金的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、國(guó)有企業(yè)以及實(shí)行企業(yè)化管理的事業(yè)單位的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓也必須在土地交易市場(chǎng)公開進(jìn)行。這一政策體現(xiàn)出國(guó)家對(duì)現(xiàn)有土地的宏觀調(diào)控力度大大增加，使得開發(fā)商開發(fā)難度相應(yīng)增加，而且經(jīng)營(yíng)靈活性受到一定的限制。1.4重慶市房地產(chǎn)政策環(huán)境趨勢(shì)評(píng)價(jià)宏觀調(diào)控給重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)適度“降溫”。重慶的宏觀調(diào)控政策，有效地抑制了固定資產(chǎn)投資過(guò)快增長(zhǎng)的勢(shì)頭，較好地保持了房地產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)的趨勢(shì)。重慶市將實(shí)施較嚴(yán)格的房地產(chǎn)市場(chǎng)政策。2005年繼續(xù)實(shí)施土地供應(yīng)政策，嚴(yán)控高檔商品房：別墅、寫字樓、商業(yè)用房等的用地量；提高銀行信貸門檻和貸款利率，很可能將對(duì)小戶型（面積小于50平方米）的住宅不予以發(fā)放貸款，而商業(yè)用房貸款首付由五成提高到六成，貸款利率上調(diào)20%，就是為了打壓各種投機(jī)活動(dòng)。房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲。雖然政府出臺(tái)各項(xiàng)政策平抑過(guò)高的房?jī)r(jià)，但決定房?jī)r(jià)的是供與需兩方面。供應(yīng)方面，由于土地供應(yīng)的減少，導(dǎo)至市場(chǎng)總供應(yīng)量減少；各種政策實(shí)施，使開發(fā)成本提高，導(dǎo)至房?jī)r(jià)成本提高，在有效需求沒有太大變化時(shí)，房?jī)r(jià)仍會(huì)上升，但上漲幅度將有所減小。重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)得到清理。各種政策的施行，特別是金融政策的施行，使小開發(fā)商的壓力大大增強(qiáng)，出現(xiàn)“大開發(fā)商吃小開發(fā)商”的局面。使得房地產(chǎn)行業(yè)得到整頓，有利于市場(chǎng)的良性發(fā)展。小結(jié)：我市城市規(guī)劃、交通規(guī)劃的實(shí)施將極大地拉近主城各區(qū)之間的聯(lián)系，房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域?qū)⒉粩嗤卣?，房地產(chǎn)需求力量不斷壯大，再加之一系列規(guī)范房地產(chǎn)金融秩序、降低房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫、調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)政策的實(shí)施，使得我市整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)更趨向良性發(fā)展。本項(xiàng)目的開發(fā)正處于房地產(chǎn)市場(chǎng)日趨規(guī)范、城市全面規(guī)劃發(fā)展之中，本項(xiàng)目的開發(fā)面臨良好的外部環(huán)境。重慶各大商圈經(jīng)濟(jì)狀況調(diào)查及預(yù)測(cè)重慶市商圈圖由于重慶特殊的地理環(huán)境，組團(tuán)式、版塊式發(fā)展現(xiàn)象明顯。重慶各區(qū)的商業(yè)快速的發(fā)展，形成了以解放碑、沙坪壩、觀音橋、楊家坪、南坪為核心的幾大商圈，現(xiàn)對(duì)以上幾個(gè)商圈進(jìn)行分析：2004—2005年五大商圈比較表商圈日人流量（萬(wàn)人）年購(gòu)買力（億元）商業(yè)供應(yīng)量（萬(wàn)平米）單位面積實(shí)際額（元/平米）飽和度解放碑30135.040—6042000接近飽和沙坪壩2464.820—4030000未達(dá)飽和南坪2054.015—8025000遠(yuǎn)未飽和楊家坪2875.620—3530000遠(yuǎn)未飽和觀音橋1537.812—3535000未達(dá)飽和（1）解放碑商圈以解放碑步行街為核心，北起臨江門、南接較場(chǎng)口、西達(dá)民生路、東到小什字，總面積約1.2平方公里。商業(yè)步行街每日吸引人流達(dá)30萬(wàn)人次，節(jié)假日購(gòu)物者逾百萬(wàn)，容納了大小商場(chǎng)（商鋪）3000余家，并以此為中心輻射形成多條專業(yè)商業(yè)街：八一路好吃街、新華路小家電一條街以及五一路、中華路、青年路、五四路、民生路等以臨街門面為主的商業(yè)街。主要業(yè)態(tài)A百貨：包括以中檔商品為主的重慶百貨大樓、中高檔的新世紀(jì)百貨和定位為高檔消費(fèi)的太平洋百貨，銀太百貨、王府井百貨等；B“SHOPPINGMALL”：大都會(huì)購(gòu)物中心、以女性服飾為主的新東方女人廣場(chǎng)；C專賣店：主要分布在沿街店鋪，如班尼路、高邦之類的休閑服飾；D.超級(jí)市場(chǎng)：家樂(lè)福、新世紀(jì)超市、重百超市等。規(guī)劃解放碑商圈要打造成以中高檔消費(fèi)為主、現(xiàn)代零售業(yè)和高檔次服務(wù)業(yè)最集中的“西部第一商街”。（2）沙坪壩商圈目前重慶市規(guī)模僅次于解放碑商圈的次級(jí)商圈，在四大區(qū)域商圈中零售額最高，具有明顯的高校消費(fèi)特征。以三峽廣場(chǎng)和綠色藝術(shù)廣場(chǎng)為主，目前商業(yè)面積超過(guò)20萬(wàn)平方米。主要業(yè)態(tài)A百貨：包括重百沙坪分店、明日百貨、凱瑞商都和立洋百貨等；B專賣店：沿步行街兩側(cè)分布，如美特斯·邦威、班尼路、三多里等。C超級(jí)市場(chǎng)：以新世紀(jì)超市、屈臣氏、重百超市和好又多超市為主。D專業(yè)市場(chǎng)：賽博數(shù)碼廣場(chǎng)、南亞家私。規(guī)劃沙坪壩中心商圈的目標(biāo)是文化、教育、科技氛圍最濃的商業(yè)文化中心。（3）觀音橋商圈以觀音橋轉(zhuǎn)盤為中心，由建新東、南、西、北路構(gòu)建而成，憑借鄰近解放碑核心商圈的優(yōu)勢(shì)，90年代中期成為重慶市商圈規(guī)劃的重點(diǎn)。政府投入和規(guī)劃實(shí)施將從根本上改變其“直腸型“的商業(yè)布局，形成環(huán)行商業(yè)區(qū)。主要業(yè)態(tài)A百貨：是觀音橋商圈的主要業(yè)態(tài)，包括重百江北分店、世紀(jì)新都、北京華聯(lián)、遠(yuǎn)東百貨、茂業(yè)百貨；B“SHOPPINGMALL”：以龍湖·北城天街、皇冠自由城為代表；C超級(jí)市場(chǎng)：主要是家樂(lè)福、新世紀(jì)超市和重百超市。規(guī)劃觀音橋商圈成為特色最突出、建筑最精美的消費(fèi)購(gòu)物中心。（4）楊家坪商圈以楊家坪步行街為中心，東至工學(xué)院、西到動(dòng)物園、南至直港大道、北至謝正街。主要業(yè)態(tài)A地下商場(chǎng)：多年以來(lái)，低檔的地下商場(chǎng)一直是整個(gè)楊家坪商業(yè)的支撐；B百貨：起步較晚，僅有重百楊家坪分店、立丹百貨、富安百貨；C超級(jí)市場(chǎng)：目前以山城超市、躍華超市、新世紀(jì)超市、家樂(lè)福為主，沃爾瑪也已選擇楊家坪作為進(jìn)軍重慶的第一站。規(guī)劃楊家坪商圈突出人文景觀，成為最優(yōu)美、最靚麗的休閑購(gòu)物中心。（5）南坪商圈目前最具發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域性商圈，區(qū)域內(nèi)專業(yè)市場(chǎng)較多。主要業(yè)態(tài)A百貨：包括重百南豐商場(chǎng)、江南商都、浪高百盛；B“SHOPPINGMALL”：以建設(shè)中的帝景摩爾為代表；C超級(jí)市場(chǎng)：比較豐富，包括新世紀(jì)超市、重百超市、好又多超市、百盛超市為主，另外有麥德龍?jiān)诎Q路；D專業(yè)市場(chǎng)：主要為建材類、汽車類，指包括南坪燈飾廣場(chǎng)在內(nèi)的建瑪特專業(yè)市場(chǎng)、福天建材市場(chǎng)、四公里汽車交易市場(chǎng)。規(guī)劃南坪商圈將成為重慶南部的重要消費(fèi)區(qū)域及大規(guī)模專業(yè)物資集散地。2.1、商貿(mào)業(yè)特點(diǎn)（1）版塊發(fā)展明顯由于兩江相隔，重慶市形成了特有的組團(tuán)式城市結(jié)構(gòu)，為區(qū)級(jí)商業(yè)中心的形成提供了有利條件。近年來(lái)，除解放碑區(qū)域的商業(yè)中心外，主城各區(qū)相繼建成了三峽廣場(chǎng)商業(yè)區(qū)、楊家坪步行街商業(yè)區(qū)、南坪步行街商業(yè)區(qū)、觀音橋步行街等商業(yè)區(qū)。其它各區(qū)縣、相繼建設(shè)了自己的商業(yè)中心。隨著這些商業(yè)中心的建設(shè)，出現(xiàn)了大量商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。目前，重慶市在建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總面積約6160萬(wàn)平方米，其中商業(yè)地產(chǎn)約1020萬(wàn)平方米。據(jù)預(yù)測(cè)，2005年重慶主城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)供應(yīng)量有300萬(wàn)平方米，其中解放碑60萬(wàn)平方米，沙坪壩40萬(wàn)平方米，南岸80萬(wàn)平方米，觀音橋35萬(wàn)平方米，楊家坪35萬(wàn)平方米。（2）商圈同質(zhì)化重慶商業(yè)經(jīng)過(guò)幾年的快速發(fā)展，形成了以解放碑、沙坪壩、觀音橋、楊家坪、南坪為主的幾個(gè)核心商圈。各區(qū)政府大建形象工程，各自為政，建成規(guī)模不等的步行街。步行街為商圈聚集了大量人氣，但同時(shí)也使得商圈定位同質(zhì)化。寫字樓、百貨、超級(jí)市場(chǎng)大行其道。（3）供大于求截至2004年底，重慶市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房空置面積為246萬(wàn)平方米，比2003年同期增加8.1%。其中空置一年以上的160萬(wàn)平方米。2005年一季度，重慶市商業(yè)房竣工面積47萬(wàn)多平方米，已銷售25萬(wàn)平方米，空置面積有繼續(xù)擴(kuò)大之勢(shì)。為此，重慶市商委發(fā)布了風(fēng)險(xiǎn)警示，政府相關(guān)部門也暫停了新商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的場(chǎng)市準(zhǔn)入。重慶主城九區(qū)目前已有和在建的大型綜合百貨店多達(dá)41個(gè)，營(yíng)業(yè)面積達(dá)80萬(wàn)平方米，這一數(shù)量已經(jīng)超過(guò)了市場(chǎng)實(shí)際需要。按慣例，一個(gè)大型百貨店需要30萬(wàn)人口支撐，而重慶市主城九區(qū)人口總量不到1000萬(wàn)人，大型百貨商店數(shù)量明顯超過(guò)了市場(chǎng)需求。（4）市場(chǎng)行為不規(guī)范商業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的高利潤(rùn)，吸引了眾多開發(fā)商積極介入。商業(yè)項(xiàng)目的高風(fēng)險(xiǎn)性，要求開發(fā)商具有很強(qiáng)的實(shí)力與市場(chǎng)運(yùn)作能力。一些開發(fā)商由于自身的實(shí)力與水平原因，不能很好控制商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，所開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目，往往市場(chǎng)定位不好、或招商工作不到位，或產(chǎn)品存在嚴(yán)重缺陷、或同質(zhì)化嚴(yán)重。樓市的繁榮、媒體的鼓吹，與投資品種的缺少，股市行情的蕭條行成鮮明對(duì)比，使投資者熱捧房地產(chǎn)投資，特別是商業(yè)地產(chǎn)投資。在此情況下，極易出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的短期市場(chǎng)行為，出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的財(cái)富神話，一旦神話破滅，隨之產(chǎn)生的就是商業(yè)存量房或投資者與經(jīng)營(yíng)者的巨大損失。2.2、重慶市商業(yè)物業(yè)投資者分析（1）30至55歲的投資者占70%以上有30.43%的投資者的年齡在31至35歲之間，25%的投資者年齡在36至40歲。（2）以中高收入群體為主投資者家庭月收入集中在3000至15000元（3）投資者經(jīng)驗(yàn)不足有一次或沒有投資經(jīng)驗(yàn)的投資者占絕大多數(shù)。大量的沒有投資經(jīng)驗(yàn)的人對(duì)投資感興趣，一方面由于收入水平的提高，手中有了更多的余錢，另一方便是投資市場(chǎng)越來(lái)越完善，吸引了更多的投資者。（4）投資判斷力A、超過(guò)50%的投資者對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)投資前景持不樂(lè)觀態(tài)度。B、對(duì)開發(fā)商投資回報(bào)的承諾不信任對(duì)“開發(fā)商對(duì)物業(yè)投資回報(bào)的承諾”的態(tài)度上，16%的被訪者表示非常相信，15%的投資者對(duì)相關(guān)承諾表示完全不相信；絕大部分人群認(rèn)為這樣的承諾將來(lái)未必能夠保證。（5）、近60%的投資者選擇投資商鋪近六成的投資者最看好的房地產(chǎn)投資類型為商鋪；近30%的投資者認(rèn)為小戶型的投資前景最被看好；有5%的投資者看好產(chǎn)權(quán)式酒店；看好寫字樓的投資者較少。（6）投資總金額集中在50萬(wàn)元以下近一半的投資者最愿意投資的是總價(jià)在10至30萬(wàn)之間的商業(yè)物業(yè)；總價(jià)在31至50萬(wàn)元之間的商業(yè)物業(yè)在投資者心目中的接受度也較高。（7）理想投資回報(bào)從10%變化為8%2003年數(shù)據(jù)理想投資回報(bào)率超過(guò)半數(shù)的人集中在10%。2004年數(shù)據(jù)投資者的理想回報(bào)率發(fā)生變化，由原來(lái)的10%下降到8%。（8）物業(yè)管理方式選擇主要是交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)公司管理和自行出租近一半投資者選擇交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)公司管理，選擇自行出租的占到25.8%。2004年數(shù)據(jù)最理想的管理方式是自行出租，占了38.71%；待升值后轉(zhuǎn)賣和交給專業(yè)經(jīng)營(yíng)公司管理的投資者各占了27.96%。（9）面積以50平方米以下為主投資者選擇的面積大都集中在31至50平方米，占了接近一半的受訪者。其次是10至30平方米的小面積受投資者喜歡。（10）投資者從事過(guò)股票和房地產(chǎn)等投資近三成的人沒有從事過(guò)投資，投資者大都有股票和房地產(chǎn)投資經(jīng)歷。2.3、重慶市商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)及趨勢(shì)評(píng)述1、供應(yīng)特征評(píng)述（1）05、06年將是商業(yè)的集中投放年國(guó)家于2004年8月31日公布實(shí)施的《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，土地在市場(chǎng)上的周轉(zhuǎn)次數(shù)減少，“炒地皮”的時(shí)代一去不復(fù)返了。因歷史遺留問(wèn)題的土地也將在05、06年集中開發(fā)，從而使得商業(yè)在這兩年投放量增大。（2）主商圈的商業(yè)投放量大重慶主城區(qū)已初步形成以解放碑、沙坪壩、南坪、觀音橋、楊家坪五大商圈的商業(yè)格局，各區(qū)政府各自為政，大建形象工程。江北區(qū)提出“攔截過(guò)江消費(fèi)，打造觀音橋步行街以及北濱路。九龍坡區(qū)和大渡口區(qū)借“主城西進(jìn)”之勢(shì)大力打造特色商業(yè)。（3）臨街商業(yè)是集中表現(xiàn)形式商業(yè)的高價(jià)值、高回報(bào)，促使開發(fā)商，脫離市場(chǎng)實(shí)際需求，盲目增加商業(yè)面積，催生了大量的臨街商業(yè)，造成商業(yè)的大量空置。（4）小區(qū)商業(yè)催生重慶大盤時(shí)代的來(lái)臨，小區(qū)規(guī)模逐漸變大，為了滿足小區(qū)居民的日常消費(fèi)，開發(fā)企業(yè)建設(shè)小區(qū)商鋪，開發(fā)量較少，多以獨(dú)立門面為主，面積在40平方米左右。（5）商業(yè)布局不合理重慶商業(yè)空置率居高不下的另一原因就是商業(yè)布局不合理，脫離市場(chǎng)的需求，經(jīng)營(yíng)商家對(duì)物業(yè)利用困難。臨街獨(dú)立門面，多以進(jìn)深長(zhǎng)、開間窄、不規(guī)則為主。商鋪柱多、密集、通道設(shè)置不合理。（6）返租銷售成為主要的促銷方式商業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)大，已成為開發(fā)商、投資者的共識(shí)。在這樣的市場(chǎng)情況下，商業(yè)的招商成為商業(yè)銷售的最好出路，返租銷售成為主要的促銷方式。2、需求特征評(píng)述（1）商業(yè)經(jīng)營(yíng)需求量大從重慶近三年的零售總額看，呈每年遞增趨勢(shì)。2003年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)836億元，增幅達(dá)9.5%。2004年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額955億元，增幅達(dá)14.3%。2005年初依然保持著強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。世界零售業(yè)巨頭紛紛進(jìn)入重慶市場(chǎng)，家樂(lè)福在重慶已有三家分店，易初蓮花也在重慶大勢(shì)擴(kuò)張。國(guó)內(nèi)的零售企業(yè)也有較大的動(dòng)作，北京華聯(lián)、貿(mào)業(yè)百貨等眾多企業(yè)不斷深化和發(fā)展自己的經(jīng)營(yíng)。重慶本地的企業(yè)也是發(fā)展迅速。正是由于零售業(yè)的發(fā)展，帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)對(duì)商業(yè)的需求迅速增加。（2）市場(chǎng)對(duì)戶型、面積等要求更高零售業(yè)的發(fā)展，對(duì)商業(yè)需求增加，同時(shí)也對(duì)商業(yè)物業(yè)提出了新的要求。重慶商業(yè)物業(yè)建設(shè)有很多的問(wèn)題，戶型不合理、柱點(diǎn)多而密集嚴(yán)重影響了物業(yè)的有效使用。同時(shí)也制約人流、物流的組織。百貨往往對(duì)經(jīng)營(yíng)面積都有較大的要求，如解放碑的美美時(shí)代百貨、重慶百貨、新世紀(jì)百貨、太平洋百貨營(yíng)業(yè)面積都在幾萬(wàn)平方米。一些超市的面積也在幾千平方米。其對(duì)建筑的設(shè)計(jì)，商業(yè)的布局都有比較高的要求。（3）投資行為更加謹(jǐn)慎商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)是巨大的，投資者在選擇商業(yè)物業(yè)時(shí)，顯得十分謹(jǐn)慎。在選擇一個(gè)具體項(xiàng)目時(shí)，著重考慮物業(yè)的租賃前景、以及租金水平，這將直接決定了投資回報(bào)。同時(shí)，商業(yè)易受城市規(guī)劃的影響，因此投資者在選擇商業(yè)時(shí)，總是小心謹(jǐn)慎。3、商業(yè)發(fā)展趨勢(shì)評(píng)述（1）總體趨勢(shì)趨勢(shì)一：政府將進(jìn)一步加大監(jiān)管力度重慶的商業(yè)空置面積一直居高不下，到2004年底，商業(yè)空置面積已達(dá)246萬(wàn)方。降低商業(yè)房空置率將是今明兩年的重點(diǎn)，政府將在商業(yè)用地規(guī)劃、審批上加大力度。趨勢(shì)二：社區(qū)商業(yè)將得到蓬勃發(fā)展重慶商業(yè)發(fā)展正處于市中心及次中心商業(yè)共同發(fā)展的時(shí)期，商業(yè)主要集中在市級(jí)中心和次級(jí)中心，規(guī)模大，商圈集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)為一體。經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展，區(qū)域商圈容量趨向飽和，社區(qū)商業(yè)開始蓬勃發(fā)展。社區(qū)商業(yè)功能比較單一，主要滿足社區(qū)居民的日常生活消費(fèi)，主要有便利店、社區(qū)超市、干洗店等業(yè)態(tài)。趨勢(shì)三：步行街商業(yè)新變化以大型步行街商業(yè)為中心的攤餅式商業(yè)布局，變?yōu)閺?qiáng)調(diào)區(qū)域功能的扇頁(yè)式發(fā)展思路。步行街這幾年成了重慶商業(yè)的救世主，隨著一個(gè)個(gè)步行街的形成，創(chuàng)造著重慶零售業(yè)的新紀(jì)錄。但是我們必須看到，形成步行街熱的前提條件正在有所改變。隨著人和及冉家壩住宅區(qū)的形成以及江北城的開發(fā)，重慶的城市發(fā)展空間被大大拓展，而私家車擁有量的日益增加更日新月異地改變著我們的城市，商業(yè)物業(yè)的發(fā)展要跟上城市的發(fā)展步伐，在新興的大型住宅區(qū)，要完成商業(yè)的功能配套，零售商業(yè)只有真正做到方便到家，才能興旺。重慶因?yàn)榻?jīng)濟(jì)還欠發(fā)達(dá)，市民目前的空閑時(shí)間多，用于采購(gòu)食品和日常用品的時(shí)間較多，隨著生活節(jié)奏的變化，消費(fèi)者會(huì)越來(lái)越考慮出行成本和時(shí)間，區(qū)域商圈內(nèi)的食品和日常用品的消費(fèi)會(huì)逐步轉(zhuǎn)移到在家門口解決。趨勢(shì)四：管理要規(guī)范化商業(yè)物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)三權(quán)多已被分離，要使自己的物業(yè)得到更有效的管理，商業(yè)管理公司將扮演重要的角色。外地投資者的加入，使專業(yè)的招商和管理公司成為市場(chǎng)的寵兒。資本的異地流動(dòng)，只為追求利潤(rùn)。而只有商業(yè)經(jīng)營(yíng)才能創(chuàng)造利潤(rùn)。但找到有信譽(yù)、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)定的中小商家，幾乎是國(guó)際難題，因?yàn)榇蟮膰?guó)際連鎖店只付低租金或不付租金。又因?yàn)樯啼伒慕?jīng)營(yíng)是動(dòng)態(tài)的，需要一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間去管理，因此此類公司身兼物業(yè)管理、資產(chǎn)管理、資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、商務(wù)管理數(shù)職于一身。趨勢(shì)五：供需矛盾繼續(xù)存在由于商業(yè)存量較大，未來(lái)一定時(shí)間段內(nèi)供應(yīng)的增速將大于需求的增長(zhǎng)速度，供大于求的現(xiàn)象將普遍存在。趨勢(shì)六：新的商業(yè)中心形成城市規(guī)劃使新的商業(yè)中心形成，傳統(tǒng)商圈將受到挑戰(zhàn)。由于傳統(tǒng)商圈商業(yè)物業(yè)的飽和度迅速增大，商業(yè)物業(yè)分布開始迅速向新興商業(yè)中心轉(zhuǎn)移。趨勢(shì)七：營(yíng)銷難度加大行業(yè)的發(fā)展及開發(fā)水平的提高，將使一些高品質(zhì)、多功能的商業(yè)項(xiàng)目涌現(xiàn)，對(duì)已有項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)或銷售將形成巨大威脅，形成非常激烈的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)。趨勢(shì)八：特色項(xiàng)目涌現(xiàn)由于競(jìng)爭(zhēng)的激烈，靠傳統(tǒng)操作方式取勝的可能性越來(lái)越小，一些獨(dú)具特色的商業(yè)項(xiàng)目將涌現(xiàn)，對(duì)供應(yīng)市場(chǎng)形成較大沖擊。趨勢(shì)九：市場(chǎng)細(xì)分更加明顯對(duì)目標(biāo)客戶群的細(xì)分及產(chǎn)品不斷細(xì)化，針對(duì)不同類別人群需求而打造的產(chǎn)品將會(huì)越來(lái)越多。結(jié)論：從全市商業(yè)物業(yè)的供需情況來(lái)看，市場(chǎng)矛盾仍然存在，供大于求的現(xiàn)象有愈演愈烈的趨勢(shì)，競(jìng)爭(zhēng)的激烈使開發(fā)商正面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，單純從供應(yīng)量的角度來(lái)講，市場(chǎng)已無(wú)先機(jī)可言，商業(yè)項(xiàng)目只有“出奇”才能“制勝”。第二部分項(xiàng)目概況及SWOT分析項(xiàng)目概況三峽大廈始建于10年前，位于新華路42—46號(hào)，當(dāng)時(shí)的開發(fā)商是長(zhǎng)港開發(fā)公司。其占地面積約4970平方米，房屋總面積約為65343平方米，其中裙樓約為33398平方米，1號(hào)樓為住宅。設(shè)施設(shè)備為給排水、供電、消防、通風(fēng)管和通訊設(shè)備。項(xiàng)目地處新華路，依坡而建，地勢(shì)較為傾斜，但項(xiàng)目本身抬高低層，因此使本項(xiàng)目能在平坦的地基上修建而成。項(xiàng)目動(dòng)工于十年前，但由于資金等諸多原因的影響，項(xiàng)目至今未能竣工驗(yàn)收。目前，包括項(xiàng)目主體、外墻裝飾、內(nèi)部裝修以及配套設(shè)施都未完成。項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)項(xiàng)目占地面積：4970平方米項(xiàng)目建筑面積1.2、項(xiàng)目地塊描述齊魯澗橋商業(yè)部分齊魯澗橋商業(yè)部分營(yíng)銷推廣建議

2007.1.15目錄前言章丘市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)丘傳統(tǒng)商業(yè)格局匯泉路傳統(tǒng)商圈各商場(chǎng)分析傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)分析章丘新興商業(yè)項(xiàng)目及其特點(diǎn)本項(xiàng)目商業(yè)部分的基本概況本項(xiàng)目商業(yè)部分SWOT分析商業(yè)部分定為策推廣主題定位消費(fèi)群體定位]業(yè)態(tài)定位價(jià)格定位銷售方式定位商業(yè)部分營(yíng)銷推廣思路銷售模式的確定商業(yè)營(yíng)銷推廣的啟動(dòng)時(shí)間招商部啟動(dòng)時(shí)間營(yíng)銷推廣節(jié)點(diǎn)建議各階段營(yíng)銷活動(dòng)前言前言2006年，齊魯置業(yè)在相關(guān)合作單位的積極配合下，齊魯澗橋項(xiàng)目住宅部分銷售取得了驕人的業(yè)績(jī)，伴隨著項(xiàng)目二期工程的啟動(dòng)，項(xiàng)目商業(yè)部分即將進(jìn)行整合推廣，06年章丘商業(yè)地產(chǎn)集中放量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加大，對(duì)07年齊魯澗橋的商業(yè)銷售提出了更高的要求，為了更好的完成新年度商業(yè)銷售的目標(biāo)，本建議綜合市場(chǎng)、產(chǎn)品、經(jīng)營(yíng)、定位的項(xiàng)目綜合因素，做出新年度商業(yè)部分的營(yíng)銷推廣建議。章丘市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)（一）章丘市傳統(tǒng)商業(yè)格局章丘市面積較小，傳統(tǒng)商業(yè)格局并不發(fā)達(dá)，但總體商業(yè)格局清晰，主要集中在市區(qū)中心區(qū)域，以匯泉路、明水大街、秀水大街、山泉路幾條路段，通過(guò)各路段的龍頭商業(yè)帶動(dòng)形成一個(gè)大的商業(yè)中心區(qū)域。其他區(qū)域商業(yè)氛圍不濃，未形成成熟的商圈。本區(qū)域以路段劃分可細(xì)分可以下幾個(gè)次級(jí)商圈。1、匯泉路中心商圈匯泉路位于章丘市區(qū)核心地帶。匯泉路商圈是繼章丘市老商業(yè)區(qū)拆遷后興起的中心商圈，章丘市區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)氣氛最為濃厚的商業(yè)區(qū)域。該商圈處于章丘市中心，集中了各種商業(yè)業(yè)態(tài)，分布著百貨大樓、供銷大廈、商業(yè)大廈、華聯(lián)商廈等大型的商場(chǎng)，以及專專業(yè)店、臨街店鋪等眾多形式，經(jīng)營(yíng)種類涉及服裝、手機(jī)、百貨、快餐、化妝品、鐘表、眼鏡、圖書、美容等眾多種類。匯泉路商圈客源廣泛，主要為市區(qū)內(nèi)中高收入階層為主。作為章丘的傳統(tǒng)核心商圈，不僅有大量的本市消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物，同時(shí)由于臨近百脈泉公園等旅游景點(diǎn)，也吸引了一部分外來(lái)旅游消費(fèi)者和外地消費(fèi)者。2、明水大街商圈明水大街商圈主要由位于明水大街中部的明水服裝批發(fā)市場(chǎng)為龍頭帶動(dòng)周邊臨街店面組成。經(jīng)營(yíng)種類主要以服裝批發(fā)、零售為主，兼有餐飲、金融、小型超市等業(yè)態(tài)。明水服裝批發(fā)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)檔次較低，客源較廣，明水服裝批發(fā)市場(chǎng)作為中心商圈的有利充，吸引了市區(qū)內(nèi)大批中低收入人群及周邊縣市的居民前來(lái)購(gòu)物。3、秀水大街商圈秀水大街是新興商圈，主要以秀江商業(yè)城為龍頭。秀江商業(yè)城也為服裝批發(fā)零售為主。在經(jīng)營(yíng)檔次和經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)上和明水大街商圈極為相似，但商業(yè)氛圍相對(duì)明水服裝城有所下降。匯泉路傳統(tǒng)商圈各大商場(chǎng)分析：章丘百貨大樓業(yè)態(tài)分布：

一層：日用百貨；二層：服裝鞋帽；三層：家具廣場(chǎng)。主要消費(fèi)人群、人群密度：

目前尚未改造的百貨大樓吸引的消費(fèi)人群多為中低檔次。一、二層人流量相對(duì)較多，三層家具城人流量甚少。預(yù)計(jì)改造后的百貨大樓將吸引更多高檔次的消費(fèi)者，一層多以年輕女士為主，二層以中產(chǎn)以上階級(jí)為主，三層會(huì)吸引18－25歲的青年男女消費(fèi)者。租金：

1、2層租金700－850元/平米/年單層面積：1500平米空置率0

三層租金550-700元/平米/年單層面積：1000平米空置率15%備注：

此大樓將于今年春節(jié)后進(jìn)行全面裝修，一層保留原有業(yè)態(tài)以化妝品百貨為主；二層面向高端客戶以中高檔精品服飾、鞋帽針織為主，三層將去除現(xiàn)有的家具營(yíng)銷，面向大眾以中低檔服飾為主打。供銷大廈業(yè)態(tài)分布：

一層手機(jī)為主，兼有音像制品；夾層是移動(dòng)的營(yíng)業(yè)廳；二樓為家電專賣；商場(chǎng)入口處沿街商鋪5間，經(jīng)營(yíng)手機(jī)銷售及修理；三層以經(jīng)營(yíng)中低檔家紡、服裝類為主。經(jīng)營(yíng)規(guī)模和檔次：

個(gè)體經(jīng)營(yíng)（無(wú)品牌入駐），章丘規(guī)模最大的手機(jī)專營(yíng)商場(chǎng)。主要消費(fèi)人群、人群密度：

中、青年人為主，商場(chǎng)入口處商鋪人流量較多，一樓人流量較多，二、三樓人流量稀少。租金：一層900-1150元/平米/年二層700-900元/平米/年三層550-620元/平米/年商場(chǎng)入口處沿街商鋪950-1200元/平米/年備注：

一樓面積1200平米左右出租率90%，個(gè)別業(yè)主在春節(jié)后準(zhǔn)備退出該商場(chǎng)。商鋪面積8到20平米左右，部分大面積商鋪承受租金壓力較大，正尋求合租方；商場(chǎng)入口處沿街商鋪無(wú)空置，且經(jīng)營(yíng)者多為老業(yè)戶。章丘商廈業(yè)態(tài)分布：

一層化妝品百貨及小型超市，二層中檔鞋帽、服裝針織品，三層家電文體類產(chǎn)品，四層電腦數(shù)碼制品。經(jīng)營(yíng)規(guī)模和檔次：

章丘規(guī)模較大的電腦專營(yíng)商場(chǎng)、中檔次。主要消費(fèi)人群、人群密度：

中檔消費(fèi)者為主，一、二層人流量較多，三層人流量較少，四層多吸引年輕消費(fèi)者。經(jīng)營(yíng)狀況：

個(gè)體經(jīng)營(yíng)，有品牌入?。ǚ秸?、聯(lián)想、海爾、海信、清華同方等）無(wú)空置，目前鋪位較熱，有多家新業(yè)主欲入住，無(wú)鋪位供應(yīng)。租金：

二層中高檔鞋柜區(qū)1300元/平米/年

四層海信品牌專賣20平米550元/平米/年備注：

二層出租率100%，四層1000平米左右出租率95%左右，已預(yù)定至05年9月,供不應(yīng)求。周邊較全：郵政局、農(nóng)行、聯(lián)通、餐飲等一應(yīng)俱全。由于靠近市政府、黨委機(jī)關(guān)等政治中心以及百脈公園、廣場(chǎng)等文化娛樂(lè)場(chǎng)所，交通便利，商業(yè)氛圍濃厚。五環(huán)大廈業(yè)態(tài)分布：

負(fù)一層（金匯超市）經(jīng)營(yíng)鞋帽服裝針織品，

一層食品百貨超市為國(guó)營(yíng)正在裝修中，

二層全部為中檔服裝。經(jīng)營(yíng)規(guī)模和檔次：

負(fù)一層經(jīng)營(yíng)貨品較為雜亂，多為中低檔；二層服裝以中檔為主打。主要消費(fèi)人群、人群密度：

負(fù)一層人流密度較大，18-25歲青年人為主，；二層人流量較好，以中產(chǎn)階級(jí)為主流。租金：

負(fù)一層800元/平米/年

二層550元/平米/年備注：

單層面積1200左右，負(fù)一層、二層出租率100%，一層全部國(guó)營(yíng)，裝修進(jìn)行中無(wú)對(duì)外招租意圖。負(fù)一層受裝修影響較小，二樓受影響較大。華聯(lián)商廈業(yè)態(tài)分布：

負(fù)一層家具、箱包皮具、兒童用品；一層食品百貨、化妝品；二層中高檔服裝；三層文體用品；四層家電。經(jīng)營(yíng)規(guī)模和檔次：

章丘現(xiàn)有最大規(guī)模、檔次最高、業(yè)態(tài)最為豐富的商場(chǎng)。主要消費(fèi)人群、人群密度：

主要消費(fèi)群體以經(jīng)濟(jì)能力較強(qiáng)的中、青年為主打，其消費(fèi)能力強(qiáng)，客流量密集。經(jīng)營(yíng)狀況：

國(guó)營(yíng)，少數(shù)為個(gè)體業(yè)主經(jīng)營(yíng)，無(wú)空置。租金：

國(guó)營(yíng)為主，絕大部分區(qū)域不對(duì)外出租。二樓有個(gè)別鋪位出租，其租金價(jià)格約在1700元/平米/年（由于商管公司對(duì)個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶的進(jìn)駐無(wú)任何興趣，所以對(duì)于商管公司的租金報(bào)價(jià)存有疑義，有待證實(shí)）。備注：

此處是匯泉路商業(yè)街的心臟地帶，具有城市代表性的商場(chǎng)，在這個(gè)城市以及消費(fèi)者心中占據(jù)著中心位置。周邊分布著大量中、小型街鋪以及部分高檔中式飯館、西餐廳。在對(duì)匯泉路商圈東段的調(diào)查過(guò)程中，聽到的更多的聲音是：鋪位緊俏難求的的信息，高度密集的商業(yè)氛圍，狹小的空間，限制了更多業(yè)主的發(fā)展。名稱重點(diǎn)經(jīng)營(yíng)品類經(jīng)營(yíng)面積（㎡）經(jīng)營(yíng)狀況客流狀況租金狀況（元/㎡·年）章丘百貨大樓1F：日用百貨2F：服裝鞋帽3F：家具百貨、服裝、家具8000一般客流一般1、2F：700-8503F：550-7001F：手機(jī)、音像2F：家電3F：服裝家紡6000一般客流較多1F：900-15002F：700-9003F：550-620章丘商廈1F：化妝品、超市2F：服裝、鞋帽3F：文體用品4F：電腦、數(shù)碼服裝、百貨、家電、數(shù)碼1.2萬(wàn)較好客流較多2F：13003F：600-700五環(huán)大廈-1F：超市1F：食品2F：服裝百貨、服裝4000較差客流較少-1F：8002F：550華聯(lián)商廈-1F：家具、箱包1F：食品、化妝品2F：服裝3F：文體4F：家電百貨、服裝、家電1.5萬(wàn)較好客流較多2F：1700傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)功能匯總匯泉路商圈街區(qū)功能調(diào)統(tǒng)計(jì)表序號(hào)業(yè)態(tài)數(shù)量百分比合計(jì)1服飾1810.7%168家2手機(jī)、電子2514.9%3美發(fā)、美容3017.9%4五金、家電74.2%5汽配31.8%6小型百貨2313.7%7超市便利店53.0%8餐飲106.0%9賓館酒店42.4%10專業(yè)市場(chǎng)21.2%11銀行137.7%12藥店74.2%13郵政10.6%14圖書21.2%15其他1810.7%明水大街街區(qū)功能統(tǒng)計(jì)表序號(hào)業(yè)態(tài)數(shù)量百分比備注合計(jì)1服飾2949.2%沿街店鋪59家2手機(jī)11.7%3美發(fā)、美容23.4%4五金、家電35.1%5汽配00.0%6小型百貨23.4%7超市便利店11.7%8餐飲46.8%9賓館酒店35.1%10專業(yè)市場(chǎng)11.7%服裝批發(fā)市場(chǎng)11銀行35.1%12藥店11.7%13郵政11.7%14圖書23.4%15其他610.2%含學(xué)校、研究所各一家傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)分布數(shù)量序號(hào)業(yè)態(tài)數(shù)量百分比備注合計(jì)1酒水批發(fā)1827.3%全市較為集中66家2服飾2334.8%品牌服裝為主3美發(fā)、美容46.1%4小型百貨46.1%5超市便利店57.6%6餐飲34.5%7賓館酒店11.5%8專業(yè)市場(chǎng)00.0%9銀行46.1%10圖書11.5%11其他34.5%包含政府機(jī)關(guān)1家各傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)租金及售價(jià)道路名稱所在區(qū)域租金（天?元/平米）售價(jià)（元/平米）經(jīng)營(yíng)種類明水大街中段服裝批發(fā)市場(chǎng)附近1.8－2.5無(wú)服裝明水大街南頭車站附近1.6無(wú)服裝匯泉路中段明水電影院2.3－2.5無(wú)手機(jī)、通訊山泉路中段酒水批發(fā)市場(chǎng)2無(wú)酒水服裝服裝批發(fā)市場(chǎng)0.7－13200（2002年）無(wú)銀豐公寓無(wú)4000鐵道北路0.8無(wú)建材百脈泉路1無(wú)百貨（四）章丘新興商業(yè)項(xiàng)目及其特點(diǎn)伴隨著章丘市政府招商引資力度的加大，05年至06年章丘市新增商業(yè)項(xiàng)目萬(wàn)平米，以章丘香港街、魯信明珠等為代表的大型商業(yè)樓盤集中放量，為章丘的商業(yè)地產(chǎn)注入了活力，同時(shí)開發(fā)體量過(guò)大，消費(fèi)市場(chǎng)的不成熟，大學(xué)城遠(yuǎn)期規(guī)劃出現(xiàn)的真空時(shí)段以及章丘城市綜合消費(fèi)群體不足等原因，商業(yè)地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)加劇，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增強(qiáng)，除香港街之外的各項(xiàng)目銷售及招商情況并不樂(lè)觀。新增商業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)分析樓盤名稱開發(fā)銷售狀況價(jià)格（元/平米）區(qū)位規(guī)模（萬(wàn)平米）業(yè)態(tài)規(guī)劃租金義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)銷售中，一期認(rèn)購(gòu)70%，實(shí)際銷售150套商住均價(jià)2700中心商鋪7000-7500(未售）匯泉路666號(hào)總體68萬(wàn)，一期25萬(wàn)，中心廣場(chǎng)7萬(wàn)中心市場(chǎng)、步行街、商業(yè)街、美食街、倉(cāng)儲(chǔ)物流、文化廣場(chǎng)、高端業(yè)主服務(wù)園區(qū)未竣工秀水如意商都銷售中，一期銷售30%，12月銷售30套左右一層9000二三層聯(lián)售4000經(jīng)十東路、張萊路、芙蓉大道、興美路圍合處占地17萬(wàn)，總建25萬(wàn)11組北美后現(xiàn)代主義建筑群，分三期開發(fā)集休閑購(gòu)物于一體時(shí)尚區(qū)、數(shù)碼區(qū)、餐飲區(qū)年回報(bào)8%香港街銷售中，一期銷售率98%、二期推出部分銷售率70%，招商90%，12月平均每天2套一期均價(jià)5240二期均價(jià)4800山泉路，明水大街交匯處占地76畝，一期總建17600平米二期總建68400零售、專賣、餐飲、批發(fā)一層3.2元/平方左右二層2原/平房左右三層0.7元/平方左右魯信明珠銷售中，現(xiàn)房，實(shí)際銷售率50%，招商20%最高價(jià)5360最低價(jià)3400山泉路，明水打街交匯處占地68畝，總建65000零售、餐飲、專賣、批發(fā)三層聯(lián)租1.4元/平方左右奧德隆百貨，奧德隆百貨，6000㎡，超市與煙酒副食約占33%，服飾約占67%，檔次為章丘中高檔章丘商廈，12000㎡，1F超市與日用消費(fèi)品，2F、3F服飾、4F家電與電動(dòng)車德隆電器，1500，共2F，主要經(jīng)營(yíng)電器，規(guī)模較小，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理供銷商廈，6000㎡，1F以手機(jī)、電腦、電器為主，少量珠寶首飾，2F、3F服飾百貨大樓，8000㎡，1F蘇寧電器，2F服飾，3F正在招商，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理百佳廣場(chǎng)，8000㎡，1F小型超市與日用消費(fèi)品，2F鞋城與少量首飾、3F女正裝、休閑，4F男裝，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，2-4F經(jīng)營(yíng)冷清金匯奧德隆百貨，10000，德克士進(jìn)駐旁邊商鋪東方冷庫(kù)，超市+百貨利群家電東方冷庫(kù)，超市+百貨香港街服裝城香港街新天地商業(yè)傳統(tǒng)項(xiàng)目與新興項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)圖示小結(jié)：在新老交替的傳統(tǒng)商業(yè)與新興商業(yè)格局下，章丘的商業(yè)地產(chǎn)快速發(fā)展，主體特點(diǎn)體現(xiàn)如下：章丘的消費(fèi)中心依然位于鐵道以北的區(qū)域。出于消費(fèi)習(xí)慣的延伸效應(yīng)，2年之內(nèi)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域依然扮演著較為重要的角色。傳統(tǒng)商業(yè)的總體態(tài)勢(shì)依然處于市場(chǎng)的初級(jí)階段，從購(gòu)物環(huán)境、產(chǎn)品檔次、經(jīng)營(yíng)理念上與章丘快速發(fā)展的消費(fèi)意識(shí)不相匹配，為新興商業(yè)核心的快速形成創(chuàng)造了機(jī)會(huì)。新興商業(yè)項(xiàng)目多以圍合式商業(yè)綜合體或大型的專業(yè)市場(chǎng)為主，市場(chǎng)缺乏以城市為主導(dǎo)方向的主題鮮明的購(gòu)物休閑場(chǎng)所。新老交替下的商業(yè)態(tài)勢(shì)，促進(jìn)了章丘市商業(yè)總體環(huán)境的提升，拉省了本土商業(yè)地產(chǎn)投資的熱情。隨著新興項(xiàng)目的建設(shè)章丘的消費(fèi)市場(chǎng)正在步入一個(gè)新的消費(fèi)時(shí)代，引領(lǐng)消費(fèi)理念的商業(yè)項(xiàng)目將作為未來(lái)商業(yè)市場(chǎng)的主導(dǎo)方向。二、本項(xiàng)目商業(yè)部分的基本概況位置面積位置面積16號(hào)樓沿街商業(yè)16號(hào)寫字間1833.275037.6417號(hào)樓沿街商業(yè)17號(hào)樓寫字間4236.555110.64內(nèi)街底商(一層)8100下沉廣場(chǎng)商業(yè)不祥主力店不祥本項(xiàng)目商業(yè)部分SWOT分析優(yōu)勢(shì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)本項(xiàng)目商業(yè)部分雖然屬于社區(qū)商業(yè)，但是從規(guī)模上可以稱得上是小型的主題商業(yè)街區(qū)，分布有步行街區(qū)、沿街商業(yè)、下沉廣場(chǎng)商業(yè)、主力店、寫字間多種商業(yè)物業(yè)組合；規(guī)模優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)品多功能優(yōu)勢(shì)明顯。規(guī)劃優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目總體規(guī)劃優(yōu)勢(shì)明顯，商業(yè)、住宅、洋房，別墅、辦公等多類物業(yè)組合，歐式建筑風(fēng)格，整體規(guī)劃已經(jīng)為章丘市民所認(rèn)同。輻射優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目的商業(yè)位于新城中心，從區(qū)域上輻射周邊5公里范圍，步行街區(qū)以及主力商業(yè)超市將吸引大學(xué)城及其他周邊的消費(fèi)群體，業(yè)態(tài)輻射、區(qū)域輻射優(yōu)勢(shì)明顯。區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目宏觀規(guī)劃優(yōu)勢(shì)明顯，地處章丘新城市中心，緊鄰市政中心，周邊規(guī)劃配套優(yōu)勢(shì)明顯，為章丘群眾認(rèn)可的未來(lái)核心區(qū)域，新城地標(biāo)社區(qū)。品牌優(yōu)勢(shì)身為本土開發(fā)企業(yè)的齊魯置業(yè)公司品牌美譽(yù)度深入人心，旗下的項(xiàng)目品牌信賴度較高，齊魯澗橋憑借到位的形象訴求已經(jīng)為章丘市民公認(rèn)為章丘第一高品質(zhì)社區(qū)，品牌優(yōu)勢(shì)已經(jīng)確立。劣勢(shì)產(chǎn)品劣勢(shì)16、17號(hào)樓步行街下沉商業(yè)主力店寫字間戶型偏大、總價(jià)高開間小、進(jìn)深大未知未知面積偏大，辦公分為不足商業(yè)氛圍項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)樾鲁菂^(qū)，雖然遠(yuǎn)景規(guī)劃良好，但項(xiàng)目周邊缺乏商業(yè)氛圍，在項(xiàng)目本身沒有形成一定規(guī)模的前提下，作為商業(yè)物業(yè)在此區(qū)域缺乏能夠作為支撐的消費(fèi)環(huán)境。消費(fèi)習(xí)慣章丘市民的消費(fèi)習(xí)慣集中在老城區(qū)的百脈泉周邊和傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，鐵道以南的新城區(qū)的短期消費(fèi)前景還不被市民所承認(rèn)，扭轉(zhuǎn)此種局面需要政策、市場(chǎng)以及開發(fā)時(shí)間的多方面引導(dǎo)才能快速奏效。價(jià)格作為品牌項(xiàng)目，當(dāng)然的高價(jià)位成為維護(hù)項(xiàng)目高端的一項(xiàng)因素，故而客戶對(duì)本項(xiàng)目相對(duì)比其他競(jìng)爭(zhēng)類項(xiàng)目的價(jià)位還是產(chǎn)生了一定的抗性機(jī)會(huì)新區(qū)發(fā)展新區(qū)的發(fā)展已經(jīng)成為章丘不折不扣的未來(lái)城市發(fā)展方向，大學(xué)城、市政設(shè)施的遷入已經(jīng)將未來(lái)新區(qū)的前景定格，齊魯澗橋的機(jī)會(huì)在于與廣大業(yè)主共同抓住發(fā)展機(jī)遇，創(chuàng)建章丘新的財(cái)富平臺(tái)。業(yè)態(tài)的差異化區(qū)別于現(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的大市場(chǎng)格局，本項(xiàng)目做為主力店、社區(qū)商業(yè)、步行街區(qū)多功能組和商業(yè)體，具有與市場(chǎng)其它產(chǎn)品相抗衡的差異化機(jī)會(huì)點(diǎn)：具有可以引進(jìn)品牌超市的主力店；具有異域英倫風(fēng)尚的步行街區(qū)；社區(qū)商業(yè)所特有的超常時(shí)段營(yíng)業(yè)時(shí)間；社區(qū)商業(yè)所特有的多業(yè)態(tài)出租功能；社區(qū)商業(yè)所特有的低空置率；齊魯澗橋穩(wěn)定的消費(fèi)群體；齊魯澗橋消費(fèi)能力強(qiáng)大的業(yè)主；泛周邊客戶群。威脅開發(fā)量章丘市2006年商業(yè)樓盤集中放量，以義烏小商品城、秀水如意、香港街為代表的新興項(xiàng)目產(chǎn)品集中投放，造成短期內(nèi)開發(fā)量劇增，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。宏觀政策影響商業(yè)作為投資類物業(yè)，一直受到社會(huì)高端收入人群的關(guān)注與追捧，但07年的股票、基金投資強(qiáng)勢(shì)，再加上房地產(chǎn)的長(zhǎng)時(shí)間宏觀調(diào)控影響，商業(yè)物業(yè)的投資客戶變得謹(jǐn)慎，對(duì)于短期內(nèi)無(wú)法快速達(dá)到期望值的物業(yè)，更是表現(xiàn)出懷疑的態(tài)度，所以作為遠(yuǎn)期前景的投資物業(yè)更加依賴實(shí)力強(qiáng)勢(shì)的客戶群作長(zhǎng)線固定資產(chǎn)進(jìn)行購(gòu)買，客戶群變得更為狹窄，商業(yè)投資市場(chǎng)受到一定的影響。新項(xiàng)目開工１０月１４日福泰集團(tuán)成功摘牌，取得了位于黃金地段的實(shí)驗(yàn)中心以南，羊步嶺路以北的兩宗國(guó)有土地，項(xiàng)目占地６７７畝，位置在新城區(qū)中心區(qū)域，規(guī)劃用途為居住兼商業(yè)，該項(xiàng)目動(dòng)工時(shí)間為07年下半年，與項(xiàng)目同屬規(guī)模化、品質(zhì)化、綜合化社區(qū)。競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)明顯，直接威脅到項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)的后期營(yíng)銷工作。商業(yè)部分定位策略說(shuō)明由于本項(xiàng)目位于章丘市規(guī)劃的未來(lái)新城區(qū)版圖之內(nèi)，而且居于絕對(duì)核心位置，項(xiàng)目的商業(yè)部分有著得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，同時(shí)鑒于新區(qū)的階段性發(fā)展特點(diǎn)，造成了臨時(shí)性的商業(yè)氛圍及消費(fèi)群體的缺失，在營(yíng)銷推廣的各個(gè)環(huán)節(jié)將考慮以下原則：以政治環(huán)境作為基礎(chǔ)，采用政府搭臺(tái)，企業(yè)唱戲的雙向帶動(dòng)作用，充分挖掘政府信息資源。將濟(jì)南城市中心的東遷和作為濟(jì)南后花園的章丘新區(qū)規(guī)劃的未來(lái)發(fā)展藍(lán)圖發(fā)揮到極致，利用城市發(fā)展導(dǎo)向，引導(dǎo)居住消費(fèi)理念的認(rèn)同提升商業(yè)設(shè)施的價(jià)值，以起到四兩撥千斤的營(yíng)銷推廣效果。強(qiáng)化市場(chǎng)消費(fèi)群范圍及消費(fèi)能力，引導(dǎo)投資理念。高起點(diǎn)定位主力店的招商標(biāo)準(zhǔn)，以期打造城市最高級(jí)別商業(yè)核心。深入挖掘本商業(yè)的差異化特點(diǎn)，打造區(qū)別于現(xiàn)有競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)賣點(diǎn)。充分利用齊魯澗橋已經(jīng)樹立的品牌形象，深入挖掘項(xiàng)目倡導(dǎo)的英倫異域文化，并加以延伸利用。推廣主題定位商業(yè)部分推廣主題定位英倫小鎮(zhèn)財(cái)富傳奇新章丘5萬(wàn)平米英倫風(fēng)尚步行街區(qū)寫字間部分主題定位成功的捷徑在于超前的選擇享受異域文化下愜意的辦公空間主力店部分主題定位齊魯商郡購(gòu)物天堂章丘新城首席購(gòu)物主題公園（二）本項(xiàng)目消費(fèi)群體定位匯泉路與香港街之間已經(jīng)形成為章丘市的核心商圈，香港街一期已經(jīng)初步形成章丘服裝城，但經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)單一，尚未形成業(yè)態(tài)豐富的購(gòu)物廣場(chǎng)（二）本項(xiàng)目消費(fèi)群體定位匯泉路與香港街之間已經(jīng)形成為章丘市的核心商圈，香港街一期已經(jīng)初步形成章丘服裝城，但經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)單一，尚未形成業(yè)態(tài)豐富的購(gòu)物廣場(chǎng)大學(xué)園消費(fèi)群，約10萬(wàn)年輕的消費(fèi)群，他們追逐時(shí)尚、休閑，對(duì)品牌有一定的要求，在章丘沒有一個(gè)規(guī)模較大的書城，若在章丘有一個(gè)供他們購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲的綜合購(gòu)物廣場(chǎng)，他們會(huì)選擇在章丘消費(fèi)齊魯澗橋住宅高端消費(fèi)群，約1萬(wàn)人，他們以章丘為家，消費(fèi)也偏重在章丘，對(duì)餐飲、休閑、娛樂(lè)及購(gòu)物有很大需求宏昌小區(qū)、東山花園小區(qū)住宅消費(fèi)群，已住與即將入住人口約3萬(wàn)人明珠小區(qū)住宅消費(fèi)群，該小區(qū)是章丘入住率較高的生活小區(qū)，人口約2萬(wàn)人，主要由公務(wù)員為主，是本項(xiàng)目的主要消費(fèi)群之一眼明泉小區(qū)住宅消費(fèi)群，人口約1萬(wàn)人本項(xiàng)目作為新城區(qū)的核心位置，商業(yè)輻射范圍占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，客戶群定位呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：輻射新城區(qū)10公里范圍內(nèi)的消費(fèi)群體；輻射群體特征多元化，包含周邊居住客戶群，大學(xué)城師生及相關(guān)衍生行業(yè)客戶群，新城區(qū)政務(wù)辦公客戶群，百脈泉旅游客戶群；本區(qū)域客戶群每年的增長(zhǎng)呈現(xiàn)遞進(jìn)式特點(diǎn)，而老城區(qū)將隨著城市的發(fā)展而逐步萎縮；大學(xué)城的建設(shè)為新區(qū)商業(yè)源源不斷地輸送著具有一定消費(fèi)特點(diǎn)的年輕消費(fèi)群；客戶群的定位由購(gòu)物人群向休閑人群延伸。（三）、本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位思路：引導(dǎo)新章丘更加具超前意識(shí)的消費(fèi)理念商業(yè)格局；打造集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、辦公為一體的綜合性消費(fèi)商業(yè)綜合體；鑒于不同年齡段客戶群的消費(fèi)習(xí)慣，綜合時(shí)尚消費(fèi)、生活必需消費(fèi)、休閑消費(fèi)、文化消費(fèi)于一體。主力店一層銀座超市二層數(shù)碼城三層京廣書城下沉廣場(chǎng)時(shí)尚影院商務(wù)會(huì)所網(wǎng)吧休閑攝影眼鏡店健身會(huì)搏擊中心醫(yī)療門診等主力店步行街區(qū)下沉廣場(chǎng)主力店一層銀座超市二層數(shù)碼城三層京廣書城下沉廣場(chǎng)時(shí)尚影院商務(wù)會(huì)所網(wǎng)吧休閑攝影眼鏡店健身會(huì)搏擊中心醫(yī)療門診等主力店步行街區(qū)下沉廣場(chǎng)休閑廣場(chǎng)步行街區(qū)一區(qū)步行街區(qū)一區(qū)品牌運(yùn)動(dòng)休閑服飾二區(qū)品牌時(shí)尚服飾三區(qū)古董、字畫文化類16、17號(hào)樓辦公中式酒樓休閑咖啡美容SPA美發(fā)茶藝館酒吧量販?zhǔn)終TV婚紗攝影電信銀行ATM等1616、17號(hào)樓（四）本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位對(duì)比章丘市場(chǎng)銷售租賃以及位置比理想的香港街項(xiàng)目為例：項(xiàng)目名稱市場(chǎng)定位租金價(jià)格（元/㎡）出租率銷售價(jià)格（元/㎡）銷售率香港街購(gòu)物街一、二層聯(lián)組32元/月/平方左右一層外街最低75元/月/平方最高114元/平方/月左右一層內(nèi)街最低54元/月/平方最高66元/平方一期90%一期均價(jià)5240二期均價(jià)4800一期98%確定商業(yè)項(xiàng)目的售價(jià)一般有2確定商業(yè)項(xiàng)目的售價(jià)一般有2種常用方法： 其一，市場(chǎng)比較法 其二，收益還原法泰安在售、在租的商業(yè)項(xiàng)目很少，沒有與本項(xiàng)目可比的同類型商業(yè)項(xiàng)目，因此確定本項(xiàng)目商業(yè)的租金和售價(jià)時(shí)，無(wú)法使用市場(chǎng)比較法。建議用收益還原法預(yù)測(cè)本項(xiàng)目商業(yè)部分的售價(jià)區(qū)間。收益還原法定價(jià)模式： 收益還原法定價(jià)模式： 商鋪售價(jià)=商鋪月租金×12÷年投資回報(bào)率目前，各地年投資回報(bào)率基本一致，都在8%左右。 17號(hào)樓價(jià)格定位17號(hào)樓一二層聯(lián)售商鋪根據(jù)市場(chǎng)租平均租金約17號(hào)樓一二層聯(lián)售商鋪根據(jù)市場(chǎng)租平均租金約75元/平方/月17號(hào)樓售價(jià)=75×12÷8%=11250元/㎡考慮到作為本區(qū)域商業(yè)氛圍缺乏，暫不被市場(chǎng)所接受，整體商業(yè)做旺需要2年左右，根據(jù)優(yōu)劣勢(shì)分析，基本項(xiàng)目基本情況，16、17號(hào)樓商鋪的售價(jià)建議是：11250×60%=6750元/㎡步行街一樓商鋪平均租金約60步行街一樓商鋪平均租金約60元/㎡/月，利用收益還原法計(jì)算：售價(jià)=60×12÷8%=9000元/㎡考慮到作為本區(qū)域商業(yè)氛圍缺乏，暫不被市場(chǎng)所接受，內(nèi)街做旺更需要一定的市場(chǎng)培育期，根據(jù)優(yōu)劣勢(shì)分析，基本項(xiàng)目基本情況，步行街一樓商鋪的售價(jià)建議是：9000×60%=5400元/㎡下沉廣場(chǎng)、主力店考慮到下沉廣場(chǎng)商業(yè)的工程進(jìn)度及配套設(shè)施，暫不考慮出售價(jià)格考慮到下沉廣場(chǎng)商業(yè)的工程進(jìn)度及配套設(shè)施，暫不考慮出售價(jià)格主力店作為項(xiàng)目的主要商業(yè)位置，考慮租賃為主。收益測(cè)算具體商鋪建筑面積（㎡）平均售價(jià)（元/㎡）平均年租金（元/㎡）銷售值或租金值（萬(wàn)元）16、17號(hào)樓6069.8267504097步行商業(yè)街810054004374銷售總計(jì)：8471（五）銷售方式定位：1、06年商業(yè)階段性銷售客戶總結(jié)購(gòu)買商業(yè)的目的方面投資類客戶站的比重明顯大于自營(yíng)類客戶：投資類客戶占到客戶總量的55%自營(yíng)建投資類客戶占總量的20%

商業(yè)客戶以投資為主，“一鋪富三代”的投資理念已深入人心。面對(duì)投資市場(chǎng)，要有成熟的商業(yè)操作手段。對(duì)于項(xiàng)目商業(yè)的認(rèn)可因素方面，消費(fèi)群、未來(lái)發(fā)展?jié)摿臀恢谜剂硕鄶?shù)，可見客戶對(duì)于該區(qū)域前景的認(rèn)可。成熟投資者看重的因素依次為：位置、發(fā)展?jié)摿Γㄉ悼臻g）、消費(fèi)群