早期介入與前期物業(yè)管理-物業(yè)裝修管理（物業(yè)管理課件）

裝修管理一、物業(yè)裝飾裝修管理二、物業(yè)裝飾裝修管理流程三、物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容四、物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責任五、裝修管理應(yīng)注意的問題1、思考：物業(yè)裝修對物業(yè)使用產(chǎn)生什么影響？（1）二次裝飾可能破壞樓宇結(jié)構(gòu)，影響公共利益。（2）二次裝修一般是在已有入住業(yè)主或非業(yè)主使用人的情況下進行的，因此施工時會影響?。ㄓ茫舻恼９ぷ骷吧睢＃?）對施工人員進出小區(qū)造成安全管理困難。（4）在裝修的過程中，容易損壞毗連房屋和公用設(shè)備設(shè)施，要注意安全和防火。小品《裝修》一、物業(yè)裝飾裝修管理2、物業(yè)裝修管理定義

物業(yè)管理公司依據(jù)國家相關(guān)法規(guī)和條例，受房屋開發(fā)商或全體業(yè)主委托，對物業(yè)管轄范圍內(nèi)的業(yè)主或使用人住宅室內(nèi)裝修活動實施審查、監(jiān)督和管理的行為。依據(jù)：《物業(yè)管理條例》《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》建設(shè)部《住戶裝修管理規(guī)定》物業(yè)管理企業(yè)制訂二、物業(yè)裝飾裝修管理流程（一）流程示意圖備齊資料填寫申報登記表登記辦理開工手續(xù)施工驗收簽訂管理服務(wù)協(xié)議（二）流程分述1．備齊資料：物業(yè)所有權(quán)證明、申請人身份證原件復(fù)印件、裝飾裝修設(shè)計方案、裝修施工單位資質(zhì)、原有建筑、水電氣等改動設(shè)計和相關(guān)審批，以及其他法規(guī)規(guī)定的相關(guān)內(nèi)容。2．物業(yè)裝飾裝修申報：用戶須認真閱讀裝修手冊，填寫申報登記表，并提交管理單位登記備案。3.物業(yè)裝飾裝修登記：以書面形式將裝飾裝修工程的禁止行為和注意事項告知裝修人和裝修人委托的裝飾裝修企業(yè)。裝修申請表

業(yè)主名稱住址聯(lián)系電話施工單位負責人聯(lián)系電話開工時間完工時間裝修內(nèi)容

管理處意見

出入證工本費＿＿＿元，裝修垃圾清運費＿＿＿元，合計＿＿＿元。

審核人簽字：＿＿＿＿＿＿年月日說明1、凡申請裝修的項目要有圖紙說明：2、本申請表超過申請裝修完成日期后自動失效，若需要繼續(xù)裝修要重新申請；3、本表一式兩份，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)公司各執(zhí)一份。4．簽訂《物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)協(xié)議》5．辦理開工的一般手續(xù)業(yè)主按有關(guān)規(guī)定向物業(yè)管理單位（或指定方）交納裝飾裝修管理服務(wù)費；裝飾裝修施工單位應(yīng)到物業(yè)管理單位辦理開工證、出入證等。裝修人或裝飾裝修施工單位應(yīng)備齊滅火器等消防器材。6．施工：物業(yè)管理單位應(yīng)加強現(xiàn)場檢查。7．驗收：物業(yè)管理單位應(yīng)對照裝修申報方案和裝飾裝修實際結(jié)果進行比較驗收。物業(yè)裝飾裝修管理內(nèi)容方法

（一）物業(yè)裝飾裝修范圍和時間管理1．一般裝修時間：是指除節(jié)假日之外的正常時間。作業(yè)時間：8：00—12：0014：00—18：00

拆打時間：8：30—11：3014：30—17：302．特殊裝修時間：是指節(jié)假日休息時間。一般節(jié)假日原則上不允許裝修。3．裝修期：是指裝飾裝修過程的完結(jié)時間。一般情況下不超過三個月。（二）物業(yè)裝飾裝修管理的要求1．有無變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)；2．有無將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間；3．有無擴大承重墻上原有的門窗尺寸，拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體；4．有無損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；5．有無其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。（三）物業(yè)裝飾裝修管理費用和垃圾清運的管理1．管理服務(wù)費；因物業(yè)裝飾裝修工程增加物業(yè)管理服務(wù)工作量，設(shè)置的臨時性收費項目。收費標準由裝修人和物業(yè)管理單位雙方約定，可向裝修業(yè)主收取，也可向裝飾裝修工程單位收取。2．垃圾清運費：裝飾裝修工程產(chǎn)生垃圾的管理和清運費用。（四）物業(yè)裝飾裝修現(xiàn)場管理1．嚴把出入關(guān)，杜絕無序狀態(tài)2．加強巡視，防患于未然3．控制作業(yè)時間，維護業(yè)主合法權(quán)益4．強化管理，反復(fù)核查三、物業(yè)裝飾裝修中各方主體的責任（一）裝修人和裝修企業(yè)的責任1．因裝飾裝修活動造成相鄰住宅的管道堵塞、滲漏水、停水停電、物品毀壞等；2．裝修人裝飾裝修活動侵占公共空間，對公共部位和設(shè)施造成損害；3．裝修人未申報登記進行住宅室內(nèi)裝飾裝修活動；4．裝修人違反規(guī)定，將住宅室內(nèi)裝飾裝修工程委托給不具有相應(yīng)資質(zhì)等級企業(yè)；5．裝飾裝修企業(yè)自行采購或者向裝修人推薦使用不符合國家標準的裝飾裝修材料，造成空氣污染超標；6．將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛(wèi)生間、廚房間的，或者拆除連接陽臺的磚、混凝土墻體的……7．未經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，在住宅室內(nèi)裝飾裝修活動中搭建建筑物、構(gòu)筑物；8．裝修人或者裝飾裝修企業(yè)違反《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》；9．裝飾裝修企業(yè)違反國家有關(guān)安全生產(chǎn)規(guī)定和安全生產(chǎn)技術(shù)規(guī)程，不按照規(guī)定采取必要的安全防護和消防措施，擅自動用明火作業(yè)和進行焊接作業(yè)的。（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的責任1．禁止行為告知責任2.現(xiàn)場檢查、違法行為制止責任3.發(fā)現(xiàn)裝修人或者裝飾裝修企業(yè)有違反相關(guān)法規(guī)規(guī)定的行為及時向有關(guān)部門報告責任；四、裝修管理不予批準的情況未經(jīng)原設(shè)計單位，擅自變動建筑主體和承重結(jié)構(gòu)的；將沒有防水的房間改為衛(wèi)生間和廚房的；擴大承重墻上洞口尺寸的損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施、降低節(jié)能效果的未經(jīng)批準搭建建筑構(gòu)筑物的；未經(jīng)批準搭建建筑構(gòu)筑物的改變外立面的拆改供暖、燃氣管道和設(shè)施的；其他影響建筑結(jié)構(gòu)和使用安全的行為。案例某小區(qū)的物管公司按照制定的維修維護計劃，對區(qū)內(nèi)所有的污水管網(wǎng)進行了檢查和疏通，一切均正常。就在檢查疏通完之后幾天，由于樓上某業(yè)主家進行裝修，施工人員違反物業(yè)裝修管理規(guī)定，擅自將裝修殘余水泥、油漆等倒入地漏，經(jīng)排水管道流至該樓主管彎頭處，堵塞了本樓的管道。樓上住戶排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。管理處發(fā)現(xiàn)跑水后，馬上通知李先生，由于李先生當時不在家中，電話聯(lián)系兩小時后，物管人員消除了堵塞現(xiàn)象事后，李先生認為物管公司未盡到管理職責，遂向物管公司提出索賠要求。李先生受損的原因是下水管道被堵塞而冒水，而下水道被堵塞的原因是其他業(yè)主亂倒裝修廢物。1、物業(yè)公司該不該滿足李先生的賠償要求？為什么？2、遇到這種情況，您將如何處理？處理結(jié)果及依據(jù)該小區(qū)的《物業(yè)管理公約》規(guī)定，物管公司負責小區(qū)的管理及房屋和公共配套設(shè)施的維護、養(yǎng)護，在實際的工作中，每年每月都有計劃地進行修繕這方面的工作。而就在事發(fā)的前幾日還做過該樓污水管的例行清理。所以，物管公司完全盡到了設(shè)備、設(shè)施日常維護的職責。同時，該小區(qū)《物業(yè)管理公約》還規(guī)定，業(yè)主裝修必須先向物管公司申報，領(lǐng)取裝修許可證，并嚴格遵守小區(qū)房屋裝修管理規(guī)定。在這一事件中，物管公司確實也按照規(guī)定與該家裝修業(yè)主及施工隊伍簽定了裝修協(xié)議書，并要求其交納了裝修押金，告知其應(yīng)遵守的規(guī)定，也經(jīng)常派人員至裝修現(xiàn)場巡視。這次事件，是裝修工人在逃避物管公司監(jiān)管的情況下，偷偷將廢棄物倒人極為隱蔽的污水管道中而造成的。此種情況已經(jīng)超出了物管公司的管理范圍及力量以外，物管公司不可能察覺。所以在這個問