房地產(chǎn)項目決策階段成本管理-投資方案比較和選擇

建設(shè)項目投資方案的比較和選擇（一）目錄二壽命期不同的多個投資方案比較和選擇一壽命期相同的多個投資方案比較和選擇建設(shè)項目投資方案的比較和選擇在投資方案比較和選擇過程中，按其經(jīng)濟關(guān)系分為互斥方案和獨立方案?；コ夥桨甘歉鞣桨钢g是相互排斥的，即在多個投資方案中只能選擇其中一個方案。如有甲、乙、丙、丁四個投資方案，最終選擇甲方案，則必須放棄乙、丙、丁三個方案。獨立方案是各方案之間經(jīng)濟上互不相關(guān)的方案，如有甲、乙、丙、丁四個投資方案。最終選擇甲方案或放棄甲方案，與乙、丙、丁三個方案無關(guān)。在這里主要介紹互斥方案的比選。一、壽命期相同的多個投資方案比較和選擇（三）差額內(nèi)部收益率法（二）凈年值法（一）凈現(xiàn)值法（四）最小費用法凈現(xiàn)值越大，方案越優(yōu)。凈現(xiàn)值法是通過計算多個投資方案的凈現(xiàn)值并比較其大小來判斷投資方案的優(yōu)劣。凈現(xiàn)值是按行業(yè)基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的收益率，將各年的凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)起點(建設(shè)起初)的現(xiàn)值之和。（一）凈現(xiàn)值法(NPV)一、壽命期相同的多個投資方案比較和選擇凈現(xiàn)值法(NPV)例1：某公司有三個可行而相互排斥的投資方案，三個投資方案的壽命期均為5年，基準(zhǔn)收益率為7％。三個投資方案的現(xiàn)金流量如表1所示。用凈現(xiàn)值法選擇最優(yōu)方案。表1：三個投資方案的現(xiàn)金流量表(單位：萬元)解：NPV(7%)A＝－700＋194(P/A，7％，5)＝95.40(萬元)NPV(7%)B＝－500＋132(P/A，7％，5)＝41.20(萬元)NPV(7%)C＝－850＋230(P/A，7％，5)＝93.00(萬元)根據(jù)上述計算結(jié)果可知，A方案凈現(xiàn)值最大，故A方案為最優(yōu)方案。一、壽命期相同的多個投資方案比較和選擇方案初始投資年收益A700194B500132C850230凈年值法是通過計算多個投資方案的凈年值并比較其大小而判斷投資方案的優(yōu)劣。將所有的凈現(xiàn)金流量通過基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的收益率折現(xiàn)到每年年末的等額資金，這種方法稱為凈年值法。凈年值越大，方案越優(yōu)。一、壽命期相同的多個投資方案比較和選擇（二）凈年值法(NAV)凈年值法(NAV)例1：某公司有三個可行而相互排斥的投資方案，三個投資方案的壽命期均為5年，基準(zhǔn)收益率為7％。三個投資方案的現(xiàn)金流量如表1所示。用凈年值法選擇最優(yōu)方案。表1：三個投資方案的現(xiàn)金流量表(單位：萬元)解：NAV(7％)A＝－700(A/P，7％，5)＋194＝23.27(萬元)NAV(7％)B＝－500(A/P，7％，5)＋132＝10.05(萬元)NAV(7％)C＝－850(A/P，7％，5)＋230＝22.86(萬元)根據(jù)上述計算結(jié)果可知，A方案凈年值最大，故A方案為最優(yōu)方案。一、壽命期相同的多個投資方案比較和選擇方案初始投資年收益A700194B500132C850230差額內(nèi)部收益率法是多個投資方案兩兩比較，用差額內(nèi)部收益率的大小來判斷投資方案的優(yōu)劣。差額投資是指投資額大的方案的凈現(xiàn)金流量減去投資額小的方案的凈現(xiàn)金流量。差額內(nèi)部收益率是指差額投資凈現(xiàn)金流量的內(nèi)部收益率。一、壽命期相同的多個投資方案比較和選擇（三）差額內(nèi)部收益率法(△IRR)如果A方案的投資額大于B方案的投資額，則時，A方案優(yōu)于B方案，即投資額大的方案優(yōu)于投資額小的方案。一、壽命期相同的多個投資方案比較和選擇（三）差額內(nèi)部收益率法(△IRR)(1)驗證各投資方案可行性；

(3)兩兩相比，確定最優(yōu)方案。計算方法：

(2)投資額略大的方案與投資額最小的方案相比，求出

時，投資額大的方案為優(yōu)；差額內(nèi)部收益率法(△IRR)例1：某公司有三個可行而相互排斥的投資方案，三個投資方案的壽命期均為5年，基準(zhǔn)收益率為7％。三個投資方案的現(xiàn)金流量如表1所示。用凈年值法選擇最優(yōu)方案。表1：三個投資方案的現(xiàn)金流量表(單位：萬元)解：△NPVB-0＝－500＋132(P/A,△IRR,5)＝0；IRRB-0＝10.03%＞ic(7%)∴B方案為臨時性最優(yōu)方案?！鱊PVA－B＝－(700－500)＋(194－132)(P/A,△IRR,5)＝0；△IRRA－B＝16.75%＞ic(7%)；∴A方案為臨時性最優(yōu)方案?！鱊PVC－A＝－(850－700)＋(230－194)(P/A,△IRR,5)＝0IRRC－A＝6.42%＜ic(7%)；∴A方案為最優(yōu)方案。一、壽命期相同的多個投資方案比較和選擇方案初始投資年收益A700194B500132C8502301.費用現(xiàn)值法(PC)費用現(xiàn)值最小，方案最優(yōu)。2.費用年值法(AC)費用年值最小，方案最優(yōu)。一、壽命期相同的多個投資方案比較和選擇（四）最小費用法最小費用法例4：某建設(shè)項目有兩個投資方案，其生產(chǎn)能力和產(chǎn)品品種質(zhì)量相同，有關(guān)基本數(shù)據(jù)如表2所示。假定基準(zhǔn)收益率為8％，用費用現(xiàn)值法和費用年值法分別選擇投資方案。表2：兩個投資方案有關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)一、壽命期相同的多個投資方案比較和選擇項目方案1方案2初始投資(萬元)70008000生產(chǎn)期(年)1010殘值(萬元)350400年經(jīng)營成本(萬元)30002000最小費用法解（費用現(xiàn)值法）：PC(8%)1＝7000＋3000(P/A,8%,10)－350(P/F,8%,10)＝26967.95(萬元);PC(8%)2＝8000＋2000(P/A,8%,10)－400(P/F,8%,10)＝21234.8(萬元);根據(jù)上述計算結(jié)果可知，方案2費用現(xiàn)值最小，故選擇方案2。一、壽命期相同的多個投資方案比較和選擇解（費用年值法）：AC(8%)1＝7000（A/P,8%,10）+3000-350(A/F,8%,10)＝4018.85(萬元);AC(8%)2＝8000（A/P,8%,10）+2000-400(A/F,8%,10)＝3164.4(萬元);根據(jù)上述計算結(jié)果可知，方案2費用年值最小，故選擇方案2。建設(shè)項目投資方案的比較和選擇（二）目錄二壽命期不同的多個投資方案比較和選擇一壽命期相同的多個投資方案比較和選擇二、壽命期不同的多個投資方案比較和選擇（三）研究期法（二）最小公倍數(shù)法（一）年值法二、壽命期不同的多個投資方案比較和選擇壽命期不同的多個投資方案選優(yōu)時最常用、最簡明的方法。假定各個壽命期無限期重復(fù)被看成壽命期相同，按凈年值或費用年值進行選擇。（一）年值法年值法例5：某公司擬建面積為1500～2500m2的宿舍樓，擬用磚混結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)兩種形式，其費用如表3所示。假設(shè)基準(zhǔn)收益率為8％。建設(shè)期不考慮持續(xù)時間。試確定各方案的經(jīng)濟范圍。表3：兩種結(jié)構(gòu)形式費用表二、壽命期不同的多個投資方案比較和選擇方案造價(元/m2)壽命期(年)年維修費(元)殘值鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)200050200000混合結(jié)價×5％年值法163.49x＋20000=143.99x＋60000；x=2051.28m2根據(jù)費用年值最小，方案最優(yōu)的原則，則：當(dāng)1500m2≤x≤2051.28m2時，選擇鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；當(dāng)2051.28m2≤x≤2500m2時，選擇混合結(jié)構(gòu)。

二、壽命期不同的多個投資方案比較和選擇解：設(shè)宿舍樓的費用年值是面積x的函數(shù)二、壽命期不同的多個投資方案比較和選擇最小公倍數(shù)作為共同壽命期在共同壽命期內(nèi)反復(fù)實施采用壽命期相同的方法進行選擇（二）最小公倍數(shù)法最小公倍數(shù)法例5：某公司擬建面積為1500～2500m2的宿舍樓，擬用磚混結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)兩種形式，其費用如表3所示。假設(shè)基準(zhǔn)收益率為8％。建設(shè)期不考慮持續(xù)時間。試確定各方案的經(jīng)濟范圍。表3：兩種結(jié)構(gòu)形式費用表二、壽命期不同的多個投資方案比較和選擇方案造價(元/m2)壽命期(年)年維修費(元)殘值鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)200050200000混合結(jié)價×5％解：兩種結(jié)構(gòu)的方案最小公倍數(shù)為200，所以這兩種結(jié)構(gòu)的方案共同的壽命期為200年，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)方案在200年壽命期中反復(fù)實施4次，混合結(jié)構(gòu)方案在200年壽命期中反復(fù)實施5次，這兩種結(jié)構(gòu)的方案在共同的壽命期內(nèi)進行方案選擇。二、壽命期不同的多個投資方案比較和選擇取最短的壽命期，作為共同壽命期采用壽命期相同的方法進行選擇（三）研究期法研究期法例5：某公司擬建面積為1500～2500m2的宿舍樓，擬用磚混結(jié)構(gòu)和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)兩種形式，其費用如表3所示。假設(shè)基準(zhǔn)收益率為8％