老舊小區(qū)的問題及更新內(nèi)容

技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)Content用地面積的計(jì)算02容積率03建筑密度04綠地率05建筑高度06停車位07建筑面積的計(jì)算01建筑高度的《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50180-2018/03綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)-建筑高度71.當(dāng)建筑屋面為坡屋面（坡度≥3%）時(shí)，建筑高度應(yīng)為建筑室外設(shè)計(jì)地面至其檐口與屋脊的平均高度，即：建筑高度（H）=室外設(shè)計(jì)地面至檐口的高度（H1）+(1/2)檐口至屋脊的高度（H2）。綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)-建筑高度82.當(dāng)建筑屋面為平屋面，包括有女兒墻的平屋面時(shí)，建筑高度應(yīng)為建筑室外設(shè)計(jì)地面至其屋面面層的高度：這里的“室外設(shè)計(jì)地面”要滿足下面兩個(gè)條件：（1）建筑首層主要安全出口的室外設(shè)計(jì)地面；（2）滿足消防撲救操作要求的室外設(shè)計(jì)地面。在此基礎(chǔ)上再選擇室外設(shè)計(jì)地面標(biāo)高的最低值。綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)-建筑高度93.當(dāng)同一座建筑既有平屋面、也有坡屋面時(shí)，建筑高度要按照上面1、2款的計(jì)算方法分別計(jì)算之后，取其中的最大值，作為該建筑的建筑高度。并且要注意，屋頂?shù)奶齑翱梢圆挥?jì)入建筑高度：綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)-建筑高度104.如果同一座建筑位于不同高層的地坪上，位于不同高程地坪上的同一建筑各部分之間有防火墻分隔，各自有符合規(guī)范規(guī)定的安全出口，且可沿建筑的兩個(gè)長邊設(shè)置貫通式或盡頭式消防車道時(shí)，可分別計(jì)算各自的建筑高度。否則，應(yīng)按其中建筑高度最大者確定該建筑的建筑高度：如圖所示，同時(shí)具備（1）、（2）、（3）三個(gè)條件時(shí)可以按照H1、H2分別計(jì)算建筑高度；否則應(yīng)該按照H3計(jì)算建筑高度。綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)-建筑高度115.局部突出屋頂?shù)泥谕?、冷卻塔、水箱間、微波天線間或設(shè)施、電梯機(jī)房、排風(fēng)和排煙機(jī)房以及樓梯出口小間等輔助用房占屋面面積不大于1／4者，可不計(jì)入建筑高度：綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)-建筑高度126.對(duì)于住宅建筑，設(shè)置在底部且室內(nèi)高度不大于2．2m的自行車庫、儲(chǔ)藏室、敞開空間，室內(nèi)外高差或建筑的地下或半地下室的頂板面高出室外設(shè)計(jì)地面的高度不大于1．5m的部分，可不計(jì)入建筑高度：也就是說，滿足以上要求的住宅建筑，其建筑高度起算點(diǎn)可以不從室外設(shè)計(jì)地面起算，而是可以從一層室內(nèi)樓面標(biāo)高起算。綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)-容積率13容積率住宅建筑及其便民服務(wù)設(shè)施地上建筑面積之和與住宅用地總面積的比值。容積率=地上總建筑面積/總用地面積綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)-容積率14現(xiàn)行城市規(guī)劃法規(guī)體系下編制的各類居住用地的控制性詳細(xì)規(guī)劃，一般而言，容積率分為：獨(dú)立別墅為：0.2~0.5,聯(lián)排別墅為：0.4~0.7,6層以下多層住宅為：0.8~1.2,11層小高層住宅為:1.5~2.0,18層高層住宅為:1.8~2.5,19層以上住宅為:2.4~4.5,綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)-建筑密度15居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地面積的比率（%）建筑密度=建筑基底總面積/總用地面積建筑密度綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)-綠地率16居住區(qū)用地內(nèi)，各類綠地面積的總和占居住區(qū)用地面積的比率（%）綠地率=綠地總面積/總用地面積綠地率綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)-住宅建筑平均層數(shù)17住宅建筑平均層數(shù)：一定用地范圍內(nèi)，住宅建筑總面積與住宅建筑基底總面積的比值所得的層數(shù)。住宅建筑平均層數(shù)=住宅建筑總面積/住宅建筑基底總面積住宅建筑平均層數(shù)綜合經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)-停車位18地面停車率：居民汽車的地面停車位數(shù)量與居住戶數(shù)的比率（%）。停車位總停車位輛其中地上停車位輛地下停車位輛地面停車位輛停車位技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)22技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)Content用地面積的計(jì)算02容積率03建筑密度04綠地率05建筑高度06停車位07建筑面積的計(jì)算01建筑面積的計(jì)算《建筑面積計(jì)算規(guī)范》GB/T50353-2013/01建筑面積的計(jì)算26建筑面積指建筑物的水平平面面積，即外墻勒腳以上各層水平投影面積的總和。建筑面積組成有效面積使用面積使用面積是指建筑物各層面積布置中，可直接為生產(chǎn)或生活使用的凈面積總和、居室凈面積在民用建筑中，亦稱“居住面積”。輔助面積輔助面積是指建筑物各層平面布置中為輔助生產(chǎn)或生活所占凈面積的總和。（樓梯、廁所）結(jié)構(gòu)面積結(jié)構(gòu)面積是指建筑物各層平面布置中墻體和柱等結(jié)構(gòu)所占面積的總和。計(jì)量建筑面積總規(guī)則計(jì)算工業(yè)與民用建筑的建筑面積,總的規(guī)則是:凡在結(jié)構(gòu)上、使用上形成具有一定使用功能的建筑物和構(gòu)筑物,并能單獨(dú)計(jì)算出其水平面積及其相應(yīng)消耗的人工、材料和機(jī)械用量的，應(yīng)計(jì)算建筑面積；反之，不應(yīng)計(jì)算建筑面積。建筑面積的計(jì)算27

夾層建筑物內(nèi)設(shè)有局部樓層時(shí)，對(duì)于局部樓層的二層以上樓層，有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算，無圍護(hù)機(jī)構(gòu)的應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平面積計(jì)算，且結(jié)構(gòu)層高在2.2m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積，結(jié)構(gòu)層高在2.2米以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。建筑面積的計(jì)算28

凸（飄）窗飄窗、勒腳、附屬柱、垛、臺(tái)階、裝飾性幕墻、空調(diào)室外擱板、不相連通的裝飾性陽臺(tái)、挑廊等不計(jì)算建筑面積。建筑面積的計(jì)算29

落地櫥窗附屬在建筑物外墻的落地櫥窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在2.2m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.2m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。建筑面積的計(jì)算30

陽臺(tái)不論是凹陽臺(tái)、挑陽臺(tái)、封閉陽臺(tái)、不封閉陽臺(tái)，均以建筑物主體結(jié)構(gòu)為界分別計(jì)算建筑面積。在主體結(jié)構(gòu)內(nèi)的陽臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算全面積；在主體結(jié)構(gòu)外的陽臺(tái)，應(yīng)按其結(jié)構(gòu)底板水平投影面積計(jì)算1/2面積。建筑面積的計(jì)算31

地下室地下室，半地下室應(yīng)按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。結(jié)構(gòu)層高在2.2m及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.2m以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。建筑面積的計(jì)算32

坡屋頂對(duì)于形成建筑空間的坡屋頂，結(jié)構(gòu)凈高在2.1m及以上的部位應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在1.2m及以上至2.1m以下的部位應(yīng)計(jì)算1/2面積；結(jié)構(gòu)凈高在1.2m以下的部位不應(yīng)計(jì)算建筑面積。建筑面積的計(jì)算33

解：建筑面積S=A*B(一層)+a*b（二層局部樓層）計(jì)算全面積【例1】：如圖示為某建筑物示意圖，其內(nèi)設(shè)有局部樓層，已知該建筑物高為6.0m，局部樓層層高為3.0m，求該建筑物建筑面積。建筑面積的計(jì)算34

解：建筑面積S=（10.200+0.240）﹡（15.000+0.240）+1.500﹡（15.000+0.240）﹡1/2﹡2+3.000﹡（15.000+0.240）=227.6856（m2）計(jì)算1/2面積不計(jì)算面積計(jì)算全面積【例2】：如圖所示為某單層建筑平面和剖面示意圖，該建筑坡屋頂下閣樓空間加以設(shè)計(jì)利用。計(jì)算該單層建筑物的建筑面積。建筑面積的計(jì)算35

解：建筑面積S=(15-0.24)*1.6*2+（10-0.24-1.6*2）*1.6*2=68.22（m2）計(jì)算全面積【例3】：如圖所示為某帶回廊的二層平面示意圖，已知二層層高2.9m，求回廊的建筑面積。建筑面積的計(jì)算36213結(jié)構(gòu)凈高小于1.2m的坡屋頂；建筑物通道（騎樓、過街樓的底層）；屋頂水箱、花架、涼棚、露臺(tái)、露天泳池；勒腳、附屬柱、垛、臺(tái)階、裝飾性幕墻、空調(diào)室外機(jī)擱板；挑出寬度在2.1m及以下的雨篷；、窗臺(tái)與室內(nèi)地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m以下的凸（飄）窗，窗臺(tái)與室內(nèi)地面高差在0.45m及以上的凸（飄）窗等。不計(jì)算面積架空層、地下室、有結(jié)構(gòu)層的設(shè)備層、管道層、避難層、門廳、大廳內(nèi)設(shè)置的回廊、落地櫥窗、立體車庫，結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以下的；結(jié)構(gòu)凈高1.2～2.1m的坡屋頂；陽臺(tái)、

窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45m以下且結(jié)構(gòu)凈高在2.10m及以上的凸（飄）窗、室外樓梯、有永久性頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空走廊，有頂蓋無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的車棚計(jì)算一半面積架空層、地下室、有結(jié)構(gòu)層的設(shè)備層、管道層、避難層、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的架空走廊、門廳、大廳內(nèi)設(shè)置的回廊、落地櫥窗、立體車庫，結(jié)構(gòu)層高在2.20m及以上的；結(jié)構(gòu)凈高大于2.1m的坡屋頂；建筑物內(nèi)部的樓梯間、電梯井、管道井、通風(fēng)排氣豎井等。計(jì)算全面積技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)Content用地面積的計(jì)算02容積率03建筑密度04綠地率05建筑高度06停車位07建筑面積的計(jì)算01用地面積的計(jì)算《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50180-2018/02用地面積的計(jì)算40居住區(qū)用地面積應(yīng)包括住宅用地、配套設(shè)施用地、公共綠地和城市道路用地，其計(jì)算方法應(yīng)符合下列規(guī)定：（1）

居住區(qū)范圍內(nèi)與居住功能不相關(guān)的其他用地以及本居住區(qū)配套設(shè)施以外的其他公共服務(wù)設(shè)施用地，不應(yīng)計(jì)入居住區(qū)用地；（2）

當(dāng)周界為自然分界線時(shí)，居住區(qū)用地范圍應(yīng)算至用地邊界；（3）當(dāng)周界為城市快速或高速路時(shí)，居住區(qū)用地邊界應(yīng)算至道路紅線或其防護(hù)綠地邊界?？焖俾坊蚋咚俾芳捌浞雷o(hù)綠地不應(yīng)計(jì)入居住區(qū)用地；用地面積的計(jì)算41居住區(qū)用地面積應(yīng)包括住宅用地、配套設(shè)施用地、公共綠地和城市道路用地，其計(jì)算方法應(yīng)符合下列規(guī)定：（4）當(dāng)周界為城市干路或支路時(shí)，各級(jí)生活圈的居住區(qū)用地范圍應(yīng)算至道路中心線；（5）

居住街坊用地范圍應(yīng)算至周界道路紅線，且不含城市道路；（6）當(dāng)與其他用地相鄰時(shí)，居住區(qū)用地范圍應(yīng)算至用地邊界；（7）

當(dāng)住宅用地與配套設(shè)施（不含便民服務(wù)設(shè)施）用地混合時(shí)，其用地面積應(yīng)按住宅和配套設(shè)施的地上建筑面積占該幢建筑總建筑面積的比率分?jǐn)傆?jì)算，并應(yīng)分別計(jì)入住宅用地和配套設(shè)施用地。

用地面積的計(jì)算(4)道路中心線(1)不應(yīng)計(jì)入居住區(qū)用地(3)道路紅線或其防護(hù)綠地邊界生活圈居住區(qū)用地范圍劃定規(guī)則示意用地面積的計(jì)算43(5)居住街坊用地范圍應(yīng)算至周界道路紅線(6)用地邊界居住街坊范圍劃定規(guī)則示意綠地的計(jì)算（1）

滿足當(dāng)?shù)刂矘渚G化覆土要求的屋頂綠地可計(jì)入綠地。綠地面積計(jì)算方法應(yīng)符