置業(yè)投資分析-置業(yè)投資經(jīng)濟分析

居住物業(yè)置業(yè)（買賣）投資財務(wù)分析一、居住物業(yè)置業(yè)投資類型1．居住物業(yè)買賣投資：購置一段時間后轉(zhuǎn)讓（售）。2．居住物業(yè)租賃投資：購置后裝修或不裝修出租。3．居住物業(yè)自營投資：如投資裝修后經(jīng)營民宿。4．居住物業(yè)混合投資：自營一段時間后轉(zhuǎn)讓（售）。二、居住物業(yè)置業(yè)（買賣）投資成本分析

1．居住物業(yè)置業(yè)（買賣）投資的成本費用分析（1）購置價款：購買價、成交價。（2）貸款保險費：抵押貸款交納的貸款保險費，保險費＝保險金額×保險年限×年保險費率。（3）貸款利息：根據(jù)貸款類型、金額、還款方式及其他約定計算。（4）交易稅費：購房稅為契稅、印花稅；轉(zhuǎn)售時稅費：房產(chǎn)稅、增值稅金及附加、個人所得稅等、土地增值稅。

1．居住物業(yè)置業(yè)（買賣）投資的成本費用分析

（5）公共維修基金：按房屋售價的一定比例或建筑面積交納。

（6）維護改造與裝修費用：為了某種功能需要而對物業(yè)進行的維護與整飾裝修的費用。

（7）物業(yè)服務(wù)等費用：物業(yè)服務(wù)費、供暖費等。

（8）中介或經(jīng)紀(jì)費用：經(jīng)紀(jì)費用一般為一個月的租金。

2．房地產(chǎn)置業(yè)（買賣）投資的收入分析：銷售價格，雙方根據(jù)市場情況商定的價格。

三、居住物業(yè)置業(yè)（買賣）投資的財務(wù)分析

[例]：某人一次性付款購買了一套100m2的住宅，花費了80萬元購房款，并分別以售價的1.5%和0.05%繳納了契稅和印花稅。保險費及維修基金等其他費用不再考慮。假設(shè)該投資者購得該住宅后一直使之空置，在售出前沒有因此增加任何收益和支出。3年后，該投資者把該住宅以120萬元售出。賣房時的交易手續(xù)費、營業(yè)稅及附加、印花稅分別為售價的1.5%、1.5%、5.5%和0.05%；所得稅稅率為20%。評估、交易、登記等費用合計5000元。請分析該項投資的可行性。解：把該項投資的各指標(biāo)值匯總并分析見表1。將如上得到的收益率與將該筆資金存入銀行的收益率相比較來看該投資是否值得。如果將該筆資金存入銀行，按現(xiàn)有三年期年利率2.75

計算，三年的利息額為67831.63元，扣除5

的利息稅后凈收益為64440.06元，總投資利潤率為8.06

，年收益率（資本金凈利潤率）為2.69

，而該項目投資的資本金凈利潤率為9.93

。

很明顯，儲蓄投資比買賣投資的投資收益率低7.24

。如果沒有通貨膨脹，儲蓄投資的風(fēng)險低，收益穩(wěn)定，但買房投資的收益卻相對不穩(wěn)定，存在較大變數(shù)，尤其在房價高企階段。上面的分析是在假設(shè)房子空置的情況下，實際上如果該房產(chǎn)在三年內(nèi)用于出租，其租金收益也應(yīng)相當(dāng)可觀，至少相當(dāng)于存銀行的利息收益。如果在房地產(chǎn)市場行情看好的情況下，將有更高的收益。但如果房市表現(xiàn)平平甚至冷清，則只能靠租金和在適當(dāng)時候賣出來收回投資了。課后作業(yè)：

1．住宅買賣的成本費用有哪些？

2．2009年，某投資者擬用3年時間以6000萬元的價格按照分期付款的方式購買某一住宅樓，已知前兩年的付款比例分別為20

、30

，余下在第三年付清，并在該年年末裝修完畢，第四年即出租，當(dāng)年的毛租金為800萬元，經(jīng)營成本為200萬元，并預(yù)計在此后的8年內(nèi)毛租金收入和經(jīng)營成本的平均上漲率均為10

，折現(xiàn)率為15

。出租8年后，該投資者把該樓轉(zhuǎn)售給他人，獲得12000萬元的收入。如果本住宅樓投資項目在整個經(jīng)營期間內(nèi)的其他支出和收入情況見表2，并假設(shè)投資和經(jīng)營期間的收支均發(fā)生在年末。在不考慮其他投資的情況下，判斷該住宅樓是否值得投資？表2項目投資情況

年份20092010201120122013201420152016201720182019裝修支出200300500轉(zhuǎn)售成本720轉(zhuǎn)售收入12000居住物業(yè)置業(yè)（租賃）投資財務(wù)分析一、居住物業(yè)置業(yè)（租賃）投資成本費用分析

1.購置價款：購買價、成交價。

2.貸款保險費：抵押貸款交納的貸款保險費，保險費＝保險金額×保險年限×年保險費率。

3.貸款利息：根據(jù)貸款類型、金額、還款方式及其他約定計算。

4.出租稅費：印花稅、房產(chǎn)稅、營業(yè)稅金及附加、個人所得稅等5.公共維修基金：按房屋售價的一定比例或建筑面積交納。

6.維護改造與裝修費用：為了某種功能需要而對物業(yè)進行的維護與整飾裝修的費用。

7.物業(yè)服務(wù)等費用：物業(yè)服務(wù)費、供暖費等。

8.中介或經(jīng)紀(jì)費用以及廣告費用：經(jīng)紀(jì)費用一般為一個月的租金。

9.租賃經(jīng)營管理費用：為出租需要交納的管理費。一、居住物業(yè)置業(yè)（租賃）投

資成本費用分析二、房地產(chǎn)置業(yè)（租賃）租

賃投資收入分析租賃凈收益=租金-綜合稅金-出租期間的年折舊費（房價的1.5%-2%）-公共維修基金-中介公司的代理費用-保險費-機會成本2．房地產(chǎn)置業(yè)（買賣）投資的收入分析：銷售價格，雙方根據(jù)市場情況商定的價格。

三、房地產(chǎn)置業(yè)（租賃）投資財務(wù)分析

[例]：某公司以10000元/m2的價格購買了一棟建筑面積為30000m2的住宅樓用于出租經(jīng)營，該公司在購買住宅樓的過程中，支付了相當(dāng)于購買價格6

的各種稅費（如契稅、手續(xù)費、律師費用、其他費用等）。其中，相當(dāng)于樓價30

的購買投資和各種稅費均由該公司的自有資金（股本金）支付，相當(dāng)于樓價70

的購買投資來自于期限為15年、固定利率為7.5

、按年等額還款的商業(yè)抵押貸款。假設(shè)在該住宅樓的出租經(jīng)營期內(nèi)，其月租金水平始終保持在200元/m2，前3年的出租率分別為65

、75

、85

，從第4年開始出租率達(dá)到95

，且在此后的出租經(jīng)營期內(nèi)始終保持該出租率。出租經(jīng)營期間的經(jīng)營成本為毛租金收入的30

。如果購買投資發(fā)生在第1年的年初，每年的凈經(jīng)營收入和抵押貸款還本付息支出均發(fā)生在年末，整個出租經(jīng)營期為48年，投資者的目標(biāo)收益率為14

。試從投資者的角度，計算該項目自有資金投資的凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率，并判斷該項目的可行性。

解：本題的分析可根據(jù)Excel現(xiàn)金流量簡表來進行：

根據(jù)下表可以得到該投資的所得稅前財務(wù)凈現(xiàn)值為6452.09＞0，內(nèi)部收益率為19.87

＞14

，故該項目可行。

課后作業(yè)：

1.

居住物業(yè)置業(yè)（租賃）投資的成本費用有哪些？

2.某企業(yè)購買了一棟公寓用于出租經(jīng)營，其建筑面積為3萬m2，購買價格為1.5萬元/m2。為此，該企業(yè)還支付了包括契稅、手續(xù)費等在內(nèi)的各種稅費，總金額相當(dāng)于購買價格的6

。其中該企業(yè)用自有資金支付了40

的購置款項及各種稅費支出，另外60

的購置價款用抵押貸款方式償還，該抵押貸款的期限為10年，固定利率為8

，每年等額償還。該公寓出租經(jīng)營期間，月租金固定為250元/m2，第