置業(yè)投資分析-居住物業(yè)置業(yè)分析

居住物業(yè)置業(yè)動(dòng)機(jī)一、置業(yè)、置業(yè)投資

置業(yè)：購置物業(yè)。

置業(yè)投資：指投資者通過購買開發(fā)商新建成的增量房地產(chǎn)或者在市場上購買的存量房地產(chǎn)（可以是二手房），以滿足自身生產(chǎn)經(jīng)營的需要，或者轉(zhuǎn)售給其他置業(yè)投資者以獲得轉(zhuǎn)售收益，以及租給他人以獲得租賃收益的行為。

二、居住物業(yè)置業(yè)投資的特性

1.區(qū)位選擇的極端重要性：位置的固定性和住宅資產(chǎn)的不可移動(dòng)性凸顯區(qū)位的重要性。

2.適宜于長期投資：土地的不可毀損性及相關(guān)權(quán)益通常在70年、建筑物的自然壽命長，決定了投資的長期性。

3.適應(yīng)性：可根據(jù)市場環(huán)境及時(shí)調(diào)整其使用功能。

4.各異性：區(qū)位和周邊環(huán)境的影響，房地產(chǎn)市場上沒有完全相同的住宅。

二、居住物業(yè)置業(yè)投資的特性

5.政策影響性：土地供給、住房、金融、財(cái)政、稅收等政策的影響。

6.專業(yè)管理依賴性：租客、租約、維護(hù)維修、安全保護(hù)等需專業(yè)的物業(yè)資產(chǎn)管理公司管理，需估價(jià)師、會(huì)計(jì)師、律師提供專業(yè)服務(wù)。

7.相互影響性：周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與公共設(shè)施配套的影響。

8.變現(xiàn)性差：因產(chǎn)品的匹配、價(jià)格的匹配、價(jià)值高、市場交易分散、信息不對(duì)稱。

三、居住物業(yè)置業(yè)動(dòng)機(jī)

1、滿足自身生活、居住的需要：自住。

2、獲得轉(zhuǎn)售、租賃、自營等現(xiàn)金收益：投資。

3、對(duì)抗通貨膨脹：一般情況下，價(jià)格的上漲率高出通貨膨脹率。

4、取得住宅物業(yè)資產(chǎn)的保值和增值效益：土地的稀缺性使土地增值、且增值不小于房屋折舊的速度。三、居住物業(yè)置業(yè)動(dòng)機(jī)

5、積累財(cái)務(wù)，保障更好的生活。

6、鋪墊事業(yè)，提升價(jià)值：開展咨詢服務(wù)、房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)服務(wù)、民宿，住宅做為投資的要素、為事業(yè)鋪墊。

7、獲得再投資的財(cái)務(wù)杠桿、得到稅務(wù)優(yōu)惠：可作為抵押獲得貸款、可作為固定資產(chǎn)折舊抵扣所得稅。

8、保障退休后的生活：如出租獲得穩(wěn)定的租金。

居住物業(yè)置業(yè)影響因素一、住宅物業(yè)置業(yè)影響因素

1.地理位置環(huán)境

住宅的具體位置，周圍污染情況，琥珀、河流分布情況，利率低廣場，居住人員構(gòu)成情況，居室賞風(fēng)景條件，居住環(huán)境防澇情況，人文、生態(tài)、經(jīng)濟(jì)環(huán)境等。

2.住宅建筑品質(zhì)

（1）建筑結(jié)構(gòu)：磚混、框架、鋼結(jié)構(gòu)、木結(jié)構(gòu)。

（2）住宅的耐用性

①住宅的材質(zhì)耐用；

②住宅的設(shè)備耐用和有效性；

③住宅建造工藝要精細(xì)；

④有良好的物業(yè)服務(wù)。

2.住宅建筑品質(zhì)

（3）住宅戶型設(shè)計(jì)：獨(dú)到，使用面積最大化；朝向好；功能空間布置合理。

（4）得房率高：使用面積與建筑面積之比。

（5）樓層、凈高

（6）小區(qū)的車位配比3.市場供需分析

（1）政策變化影響市場需求；

（2）城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與舊城改造帶領(lǐng)的需求變化；

（3）經(jīng)濟(jì)發(fā)展周期對(duì)市場需求變化的影響；

（4）城市住宅用地供應(yīng)對(duì)市場需求變化的影響。

4.住宅物業(yè)服務(wù)

與住宅開發(fā)的規(guī)模、開發(fā)商和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的知名度有關(guān)。

5.住宅產(chǎn)權(quán)狀況

合法、有效、手續(xù)齊全，無任何法律糾紛和經(jīng)濟(jì)糾紛；是否設(shè)定抵押、出租；土地使用剩余年限的長短；房屋的用途。

6.公共配套設(shè)施

公交站、學(xué)校、幼兒園、菜市場、銀行、商場、娛樂設(shè)施、醫(yī)院等公共配套設(shè)施的規(guī)模和完善程度。

7.開發(fā)商的品牌

品牌開發(fā)商資金實(shí)力雄厚，出現(xiàn)延期交房甚至爛尾的可能性小，很難出現(xiàn)偷工減料、以次充好。

二、住宅置業(yè)影響因素權(quán)重分析方法

★0－l評(píng)分法：

將各因素一一對(duì)比，重要者得1分，不重要的得0分，然后為防止功能指數(shù)中出現(xiàn)零的情況，用各加1分的方法進(jìn)行修正。最后用修正得分除以總得分即為功能指數(shù)。

★0－4評(píng)分法：

將各因素一一對(duì)比，很重要的功能因素得4分，另一個(gè)很不重要的得0分；較重要的功能因素得3分，另一個(gè)較不重要的得1分；同樣重要或基本同樣重要時(shí)，則兩個(gè)功能因素各得2分。

例：各種因素的重要性關(guān)系為：F3相對(duì)于F4很重要；F3相對(duì)于F1較重要；F2和F5同樣重要；F4和F5同樣重要。

表10-4評(píng)分法各因素權(quán)重計(jì)算表

因素F1

F2

F3

F4

F5

得分權(quán)重F1

╳3133100.25F2

1╳02250.125F3

34╳44150.375F4

120╳250.125F5

1202╳50.125S——401.000

謝謝！認(rèn)識(shí)居住物業(yè)

物業(yè)：是指已經(jīng)建成并投入使用的各類房屋及其與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和場地。

物業(yè)類型：根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可分為以下五種類型：居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、政府類物業(yè)和其他用途物業(yè)。

居住物業(yè)：是指具備居住功能、供人們生活居住的建筑；包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅、度假村等；當(dāng)然也包括與之相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和公共場地。一、居住物業(yè)的含義

二、住宅的分類

1．按樓體高度：低層、多層、小高層、高層、超高層等。

2．按樓體結(jié)構(gòu)形式：磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼混框架結(jié)構(gòu)、鋼混剪刀墻結(jié)構(gòu)、鋼混框架--剪刀墻結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。

3．按樓體建筑形式：類低層住宅、多層住宅、中高層住宅、高層住宅、其他形式住宅等。

4．按住宅戶型：普通平層式住宅、錯(cuò)層式住宅、復(fù)式住宅、躍層式住宅等。

5．按住宅政策屬性：為廉租房、已購公房（房改房）、經(jīng)濟(jì)適用住房、住宅合作社集資建房等。

根據(jù)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》，民用建筑高度與層數(shù)的劃分為：1層-3層為低層住宅；4層-6層為多層住宅；7層-10層為中高層住宅（也稱小高層住宅）；11層-30層為高層住宅；30層（不包括30層）以上為超高層住宅。

圖1低層住宅

低層住宅的優(yōu)點(diǎn)：

1．居住行為方面，住戶接近自然；

2．居住心理方面，容易形成親切尺度，回歸、歸屬、領(lǐng)地感較強(qiáng)；

3．整體環(huán)境上，與自然環(huán)境協(xié)調(diào)性較好，尤其是與特殊地形協(xié)調(diào)具有優(yōu)勢；

4．結(jié)構(gòu)上，自重較輕，利于地基處理和結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，施工簡單，土建造價(jià)低，便于發(fā)展。

低層住宅的缺點(diǎn)：

1．密度低，不利于節(jié)約用地；

2．相對(duì)多、高層建筑而言，頂層、底層占比例大，處理費(fèi)用所占比例；

3．對(duì)城市來說，增加了公用設(shè)施建設(shè)量，但利用率不高；

4．關(guān)于如何克服低層住宅的缺點(diǎn)，專家建議提高建筑密度和容積率；

5．低層住宅的其他特點(diǎn)：在設(shè)計(jì)上與多層、高層不同：反映在平面組合、空間組合、住宅間的關(guān)系、建筑造型、垂直交通聯(lián)系等方面。

圖2多層住宅

多層住宅優(yōu)點(diǎn)：

1.主要是得房率較高；

2.建造費(fèi)用、物業(yè)管理費(fèi)和修護(hù)費(fèi)用相對(duì)較低；

3.由于多層住宅一般為條狀建筑，房型總體來說較好，每戶主要房間基本上都朝南；4.目前多層商品住宅較多采用一梯兩戶，透風(fēng)性較好。

多層住宅缺點(diǎn)：

1.主要是使用壽命比高層住宅低，抗震性能不如高層，結(jié)構(gòu)單一缺少變化；

2.居民（尤其是年老居民）有爬樓梯之苦。圖3小高層住宅

圖4高層住宅

圖5超高層住宅高層住宅優(yōu)點(diǎn)：

1.是結(jié)構(gòu)牢固，抗震性較好，使用壽命較長；

2.由于規(guī)定高層住宅必須安裝電梯，所以進(jìn)出較