計算房地產(chǎn)成本價值-重新購建價格的測算（房地產(chǎn)估價課件）

成本法房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格構(gòu)成、土地成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤成本法的基本公式成本法最基本的公式、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式重新購建價格的測算重新購建價格的含義、重新購建價格的求取思路、建筑物重新購建價格的求取方式、建筑物重新購建價格的求取方法建筑物折舊的計算建筑物折舊的含義、建筑物折舊的原因、建筑物折舊的求取方法、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題重新購建價格的含義也稱為重新購建成本在價值時點重新購買重新取得全新狀況的估價對象的必要支出（價款、稅費）重新生產(chǎn)重新開發(fā)建設(shè)權(quán)限狀況的估價對象的必要支出、應(yīng)得利潤重新購建價格的含義把握重新購建價格的含義，應(yīng)特別注意:1．是價值時點的重新購建價格2．是客觀成本3．是全新狀況下的重新購建價格（土地→價值時點）如，估價對象中的土地是10年前取得的商業(yè)用途法定最高年限40年的土地使用權(quán)，求取其重新購建價格時，不是求取其40年土地使用權(quán)的價格，而是求取其剩余30年土地使用權(quán)的價格。如，如果該土地目前的交通狀況比其10年前有了很大改善，求取該土地的重新購建價格時不是求取其10年前交通狀況下的價格，而是求取其目前交通狀況下的價格。成本法房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格構(gòu)成、土地成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤成本法的基本公式成本法最基本的公式、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式重新購建價格的測算重新購建價格的含義、重新購建價格的求取思路、建筑物重新購建價格的求取方式、建筑物重新購建價格的求取方法建筑物折舊的計算建筑物折舊的含義、建筑物折舊的原因、建筑物折舊的求取方法、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題重新購建價格的求取思路（一）房地重新購建價格的求取思路1．模擬房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程，成本法求取←生地房地重新購建價格＝∑7個組成部分2．將房地分解為土地、建筑物←熟地房地重新購建價格＝土地重新購建價格＋建筑物重新購建價格重新購建價格的求取思路（二）土地重新購建價格的求取思路1．適用于城市建成區(qū)內(nèi)難以求取重新開發(fā)成本的土地（1）假設(shè)土地上沒有建筑物（2）采用市場法、基準(zhǔn)地價修正法求取2．適用于可求取重新開發(fā)成本的土地（1）采用成本法求取重新開發(fā)成本（2）土地重新購建價格＝土地重新購置價格＋土地重新開發(fā)成本重新購建價格的求取思路（三）建筑物重新購建價格的求取思路1．假設(shè)土地已取得，空地→建造相同或同等效用的必要支出和利潤2．假設(shè)發(fā)包給施工企業(yè)建造→工程款＋發(fā)包人其他支出、利潤成本法房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格構(gòu)成、土地成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤成本法的基本公式成本法最基本的公式、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式重新購建價格的測算重新購建價格的含義、重新購建價格的求取思路、建筑物重新購建價格的求取方式、建筑物重新購建價格的求取方法建筑物折舊的計算建筑物折舊的含義、建筑物折舊的原因、建筑物折舊的求取方法、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題建筑物重新購建價格的求取方式1．重建價格（重建成本、重建價值）2．重置價格（重置成本、重置價值）相同的……復(fù)制估價時點的……同等效用←替代原理成本法房地產(chǎn)價格構(gòu)成房地產(chǎn)價格構(gòu)成、土地成本、建設(shè)成本、管理費用、銷售費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤成本法的基本公式成本法最基本的公式、適用于新開發(fā)的房地產(chǎn)的基本公式、適用于舊房地產(chǎn)的基本公式重新購建價格的測算重新購建價格的含義、重新購建價格的求取思路、建筑物重新購建價格的求取方式、建筑物重新購建價格的求取方法建筑物折舊的計算建筑物折舊的含義、建筑物折舊的原因、建筑物折舊的求取方法、求取建筑物折舊應(yīng)注意的問題建筑物重新購建價格的求取方式根據(jù)求取其中的建筑安裝工程費的方法區(qū)分單位比較法分部分項法工料測量法指數(shù)調(diào)整法建筑物重新購建價格的求取方式（一）單位比較法（比較法）求取建安費1．單位面積法2．單位體積法建筑物重新購建價格建筑物重新購建價格的求取方式（一）單位比較法（比較法）求取建安費估價對象建筑物選取建安費計量單位調(diào)查、了解價值時點近期建成類似建筑物修正、調(diào)整建安費＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤建筑物建設(shè)成本單位建筑面積、單位體積、延長米等單位面積法單位體積法建筑物重新購建價格的求取方式[例］某幢房屋的建筑面積為300㎡，該類用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋的單位建筑面積建筑安裝工程費為1200元/㎡，專業(yè)費用為建筑安裝工程費的8%，管理費用為建筑安裝工程費與專業(yè)費用之和的3%，銷售費用為重新購建價格的4%，建設(shè)期為6個月，所有費用可視為在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年利率為6%，開發(fā)商成本利潤率為15%，銷售稅費為重新購建價格的6%。請計算該房屋的重新購建價格。

建筑物重新購建價格建筑物重新購建價格的求取方式（二）分部分項法求取建安費＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤建筑物建設(shè)成本各部分?jǐn)?shù)量單價建筑物建安費獨立構(gòu)件分部工程分項工程建筑物建筑物重新購建價格建筑物重新購建價格的求取方式（三）工料測算法求取建安費＋管理費用＋銷售費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤建筑物建設(shè)成本各部分?jǐn)?shù)量單價建筑