房企標準化革命地產(chǎn)行業(yè)掙錢變得不容易樣本

房企原則化革命地產(chǎn)行業(yè)掙錢變得不容易萬科、龍湖、萬達等龍頭房企率先嘗試產(chǎn)業(yè)、IT或產(chǎn)品原則化，這是擋不住行業(yè)潮流之前，“窗框漏水”排在萬科所有項目業(yè)主投訴第一名，投訴率接近50%。但在此后萬科用“產(chǎn)業(yè)化”模式建設(shè)樓盤中，這個數(shù)字降到了零。同樣“漏水”問題，龍湖有另一套解決辦法。，龍湖上馬了一套客戶投訴及工程質(zhì)量追蹤系統(tǒng)。這套系統(tǒng)原理是，通過物業(yè)這個神經(jīng)末端，把所有客戶投訴收集歸類，分為150各種。然后，將這些信息追溯至土建工程師，并與人力資源系統(tǒng)打通，納入績效考核系統(tǒng)——投訴與有關(guān)人員將來升遷、獎金掛鉤。同步，這150各種投訴還將最后追溯到承建標段乙方——總包和專業(yè)分工方，再與成本系統(tǒng)打通，進入龍湖戰(zhàn)略分工方體系，直接影響“金牌戰(zhàn)略分工方”評比。那些投訴超標乙方有也許因而被剔除出龍湖合伙名單。龍湖這套“跨職能協(xié)作IT平臺”管理體系，和以萬科為代表“住宅產(chǎn)業(yè)化”，成為房地產(chǎn)開發(fā)商原則化摸索兩大流派。此外，SOHO中華人民共和國、萬達等多家大型開發(fā)商，也已投身這場“原則化”大潮。近年來房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為一種“被周期性宏觀調(diào)控”行業(yè)，過去基本拿到地就能賺錢，而當前卻日益成為一種高風險行業(yè)，某些危機意識較濃大開發(fā)商開始了精細化、原則化作業(yè)努力。到了，“精耕細作”更成為房企占領(lǐng)生存制高點大問題。所謂原則化，按照定義，是指“在一定范疇內(nèi)獲得最佳秩序，對實際或潛在問題制定共同和重復(fù)使用規(guī)則活動”。當前，房地產(chǎn)開發(fā)商們?yōu)椤霸瓌t化”延伸了更多內(nèi)涵。擋不住潮流“房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展其實很幼稚，供應(yīng)鏈割裂，管理粗放。但這已經(jīng)難覺得繼。當前人們都在想怎么把這個行業(yè)做得更原則化?！饼埡禺a(chǎn)執(zhí)行董事兼首席市場官秦力洪向財新《新世紀》記者表達。就在這輪房地產(chǎn)調(diào)控之前，房地產(chǎn)還基本上是個“只要能造出來就不怕賣不出去”市場；隨著調(diào)控步步進一步，某些開發(fā)商開始意識到“過去一去不返，行業(yè)政策已徹底轉(zhuǎn)向”，一場從老式粗放式管理向精細化轉(zhuǎn)變行業(yè)大戲，正拉開序幕?！霸蹅儺斍斑M入了‘下半場’，游戲規(guī)則發(fā)生了變化，開發(fā)商要有不同‘踢法’。”萬科總裁郁亮底曾向媒體表達。她以為，競爭將轉(zhuǎn)移到“軟”實力方面，涉及建筑質(zhì)量、運營管控，以及更敏捷市場神經(jīng)和更高效IT支持等等。多數(shù)大開發(fā)商已經(jīng)感受到了這股擋不住潮流。“這是絕對要發(fā)生行業(yè)變革。”龍湖地產(chǎn)信息中心總監(jiān)萬國鋒向財新《新世紀》記者表達，“人們一定得從手工畫制升級到CAD(計算機輔助設(shè)計)，從二維平面圖升級到3D虛擬搭建。”將來政策變幻莫測，市場環(huán)境日益“挑剔”，人工成本節(jié)節(jié)走高，這些都加速了產(chǎn)業(yè)原則化革命進程。人力成本甚至是比行業(yè)調(diào)控更直接壓力。秦力洪向財新《新世紀》記者表達，“當前最大問題還不是錢，是找不到人。在龍湖，做建筑基本工作工人平均年齡達45歲左右，基本沒有小伙子。隨著服務(wù)業(yè)發(fā)展，新一代農(nóng)民工都不樂意上工地了。人工成本比三年前至少增長了一倍，人口紅利已近尾聲，咱們感受非常明顯。”建筑行業(yè)對勞動人口構(gòu)造潛變十分敏感。據(jù)記錄局今年1月發(fā)布人口總量及構(gòu)造變化狀況顯示，中華人民共和國15歲-64歲勞動年齡人口比重自以來初次浮現(xiàn)下降。，中華人民共和國勞動年齡人口比重為74.4%，比上年微降0.10個百分點。國家記錄局稱，盡管將來幾年該比例會有小幅波動，“但對勞動力供應(yīng)問題需要予以更多關(guān)注”。人口學(xué)家、清華－布魯金斯公共政策研究中心主任王豐對財新《新世紀》記者表達，勞動年齡人口比重下降、城鄉(xiāng)人口比例過半，意味著中華人民共和國人口構(gòu)造浮現(xiàn)主線性變化，中華人民共和國已告別農(nóng)業(yè)社會，進入工業(yè)化社會，中華人民共和國過去高度依賴城鄉(xiāng)分治、享有人口紅利發(fā)展途徑將不可持續(xù)。這種變化也促使萬科加速“產(chǎn)業(yè)化”實踐。萬科建研中心負責人向財新《新世紀》記者表達，“日本產(chǎn)業(yè)化經(jīng)驗是，在同樣質(zhì)量原則前提下，產(chǎn)業(yè)化項目工人數(shù)量比老式項目減少超過一半。隨著人工成本上升，工人平均年齡逐漸提高，中華人民共和國工人也會往這條路上走。因此咱們但愿盡早啟動產(chǎn)業(yè)化?！比f科實驗在位于東莞萬科建研中心，財新《新世紀》記者看到，機器把一根長條鋼材持續(xù)三次彎曲90度，形成一種規(guī)整正方形。整個過程都由機器完畢，而在老式建筑工地上，這種工作普通都由工人手工操作完畢。萬科建研中心負責人向財新《新世紀》記者表達，“產(chǎn)業(yè)化重要解決保證建筑質(zhì)量和減少人工成本兩個問題?，F(xiàn)場澆注等工作還難以避免老式手工操作，但相稱某些裝配式操作，是可以在工廠里通過機器統(tǒng)畢生產(chǎn)，可以最大限度地保證產(chǎn)品質(zhì)量，保證零誤差?！碑a(chǎn)業(yè)化住宅，又稱裝配式住宅，指把蓋房子需要構(gòu)件，如PC樓板、墻板、鋼筋等在構(gòu)件廠做好，再運到現(xiàn)場來組裝，整個過程與汽車生產(chǎn)流程類似。上述建研中心負責人簡介，萬科承建深圳龍華008地塊就是產(chǎn)業(yè)化住宅，項目質(zhì)量好、效率高，并且工地用工至少。工人剛開始做時覺得難，但蓋了幾層房子操作純熟后，就會覺得原則化裝配又快又好。萬科產(chǎn)業(yè)化已不再是“概念”，而是將住宅變成了可復(fù)制產(chǎn)品。從1999年最早“住宅研發(fā)中心”開始，到，萬科已開工產(chǎn)業(yè)化住宅面積273萬平方米，分布在北京、上海、深圳和成都四大區(qū)域14個都市。但是，要實現(xiàn)向工地大規(guī)模推廣，萬科還需解決兩個基本問題，即運送問題和總體建安成本控制。華南是萬科重鎮(zhèn)，尚可依賴珠江水系走水運，但要把工廠化構(gòu)件運到北方，運送成本就要大大提高了。為此，萬科在北京、上海、深圳三大區(qū)域發(fā)展了大型構(gòu)件廠，通過位于東莞建研基地研發(fā)技術(shù)，制定原則，然后把技術(shù)輸出給這些區(qū)域構(gòu)件廠，予以配套指引培訓(xùn)，讓她們按照萬科規(guī)定提供產(chǎn)品，再就近運到工地?！肮I(yè)化一定要就近運送，遠話就失去意義了?！鄙鲜鼋ㄑ兄行呢撠熑送嘎叮f科北京長陽半島項目和回龍觀金域華府項目，都是使用北京構(gòu)件廠產(chǎn)品建設(shè)產(chǎn)業(yè)化住宅。但是，由于當前國家尚未出臺產(chǎn)業(yè)化規(guī)范原則，萬科仍面臨著資源整合和技術(shù)應(yīng)用問題?！霸蹅冃枰Y選培訓(xùn)下游產(chǎn)業(yè)鏈構(gòu)件廠，尋找具備施工能力總包單位，謀求長期戰(zhàn)略合伙。在技術(shù)研發(fā)應(yīng)用方面，由于國內(nèi)前無古人，而國外經(jīng)驗也不能照搬，諸多東西還需要咱們自己摸索?！苯ㄑ兄行呢撠熑讼蜇斝隆缎率兰o》記者表達。萬科在產(chǎn)業(yè)化摸索中，可稱初見成效是對總體建安成本控制，“產(chǎn)業(yè)化成本比老式模式大概每平方米多二三百元，但若結(jié)合政策補貼和規(guī)模效應(yīng)，能做到和老式模式打平，甚至更省錢?！鄙鲜鼋ㄑ兄行呢撠熑送嘎?，北京長陽半島項目加上政府補貼，成本基本上和老式模式打平。但是，產(chǎn)業(yè)化作用不在于成本節(jié)約，而是提高效率。據(jù)她簡介，萬科產(chǎn)業(yè)化項目可以比老式項目完畢速度快30%-50%?！拔乙詾楫a(chǎn)業(yè)化春天快到了”，郁亮向媒體表達。據(jù)她簡介，深圳、上海、北京、沈陽等都市都出臺了有關(guān)補貼政策。例如北京，對產(chǎn)業(yè)化住宅，政策規(guī)定在原規(guī)劃基本上獎勵不超過總建筑面積3%建筑面積。但是，產(chǎn)業(yè)化產(chǎn)品難免形態(tài)單一。因此萬科當前多在承建政府保障房或中檔樓盤中推廣產(chǎn)業(yè)化，并不打算在高檔住房、別墅中采用。龍湖IT圖景定位于中高品位產(chǎn)品，特別別墅產(chǎn)品龍湖，走是與萬科截然不同路數(shù)?！叭f科是實體工廠化，這也許適合萬科，但不適合咱們。龍湖擅長托斯塔納風格，需要集成工藝和辦法，但最后還是要靠農(nóng)民工一磚一瓦地在現(xiàn)場組裝實現(xiàn)?！鼻亓橄蜇斝隆缎率兰o》記者表達。龍湖方略是運用IT平臺管理體系，來實行對工藝和辦法集成、監(jiān)督與管控。IT管理體系末端在物業(yè)，龍湖將業(yè)主投訴集中分析，歸到相應(yīng)工程師和工程分包方，并與人力資源系統(tǒng)打通，與有關(guān)人員升遷、績效掛鉤。在工程質(zhì)量追蹤系統(tǒng)里，排名后三分之一工程分包方年度績效考核不能得A，而“金牌戰(zhàn)略分工方”則可以在龍湖將來招標里比別人享有一定優(yōu)惠?！叭绻职劫|(zhì)量持續(xù)排名靠末，咱們就也許取消分包資格。對她們來說，要想得到將來潛在千萬元利潤，就應(yīng)當在當前多花兩百萬元把事情做好?！鼻亓橄蜇斝隆缎率兰o》記者表達。通過十年摸索，龍湖已經(jīng)完畢了收益預(yù)測測算系統(tǒng)、成本系統(tǒng)、CRM系統(tǒng)等多套系統(tǒng)建設(shè)，當前龍湖IT系統(tǒng)已更新至第四代。“在組織規(guī)模擴大過程中，僅僅靠人是不夠，必要要有一套低成本工具，使公司管理層思路、公司制度得以固化，防止公司管理在擴張中變形，并在操作效率上得到保障。這是龍湖建設(shè)IT系統(tǒng)最大訴求?！饼埡禺a(chǎn)信息中心總監(jiān)萬國鋒向財新《新世紀》記者表達。10月中旬，龍湖啟動了代號為“搶收華東”促銷行動，該輪促銷在上海和杭州兩地三個項目(上海酈城、上海好望山和杭州香醍溪岸)同步展開，以限時團購方略推出近1000套房源，五天內(nèi)共收回認購金額近20億元。但華東此外兩個都市——無錫和常州并未加入本次“搶收”行動?！盀檫@種價格調(diào)節(jié)方略提供決策支持，是背后一套成熟價格測算、價格規(guī)劃審批和收益測算系統(tǒng)。”萬國鋒稱，龍湖定價有七步法，運營系統(tǒng)自動分析價格調(diào)節(jié)對核心指標影響，指標涉及：內(nèi)部收益率、凈利潤率、毛利率、貨值去化率等。從項目負責人到地區(qū)公司負責人再到集團，所有人服務(wù)不是一種單品或階段性消費行為，而是這個項目總體投資指標?！霸蹅兪且环N集成公司，如果內(nèi)部沒有一種很強、惟一控制指標，前端反映就會遲鈍，無法打像‘搶收華東’這樣仗?！比f國鋒說。在龍湖，每天上班第一件事就是打開OA系統(tǒng)，大到開盤價格審批，小到領(lǐng)一種本、一支筆，所有工作都通過這套OA系統(tǒng)完畢，一種項目開盤價格從測算到一路審批，一兩個小時即可完畢。明源軟件副總裁、明源地產(chǎn)研究院院長姚武向財新《新世紀》記者表達，此前開發(fā)商利潤重要來源于土地增值收益，但在持續(xù)調(diào)控、競爭激烈、利潤攤薄市場環(huán)境下，通過運營管理增長收益在利潤中占比將越來越大。據(jù)明源地產(chǎn)研究院測算，過去土地開發(fā)溢價占到收益三分之二，而運營效益只占三分之一。而當前，運營及成本管控越發(fā)重要，“省錢即掙錢”、“好鋼用在刀刃上”以及成本價值工程是當前房企成本管理三大方略。龍湖IT系統(tǒng)不但提高了運營管理效率，還減少了成本。像北京大興龍湖時代天街項目樓面價約7500元/平方米，開盤價是11800元/平方米，諸多人以為該項目主線做不出利潤。但據(jù)萬國鋒簡介，龍湖通過IT系統(tǒng)控制成本，最后仍保持了一定空間價格調(diào)節(jié)余地，仍能保證微利。“IT就像人神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)，當大腦發(fā)出指令時，我可以保證最末端操作是精確、精準。”萬國鋒表達。但是，在調(diào)控政策復(fù)雜多變市場形勢中，龍湖收益測算系統(tǒng)仍面臨著巨大考驗。“基于當前假設(shè)，它精準度是可以保證，但它不能保證來年。來年調(diào)控形勢如何？當假設(shè)變化時，各部門就需要不斷更新條件，這對咱們來說是很困難?！鼻亓樘钩小Ｏ乱徊?，萬國鋒但愿建設(shè)一種開放“跨職能協(xié)作IT平臺”，把各個系統(tǒng)打通，那時公司運營效率會有更大提高，這個籌劃已經(jīng)排到了。對沖市場風險明源軟件是某些房地產(chǎn)公司IT系統(tǒng)設(shè)計商。姚武對財新《新世紀》記者分析稱，房企IT化過程跟其她行業(yè)基本一致。第一階段是部門級運用，通過電算化提高計算、記錄、查詢和資料整頓等工作效率；第二階段進入跨部門協(xié)同管理，例如常用ERP，這個階段注重管理原則化，以及跨專業(yè)線協(xié)同合伙；第三階段則是站在公司集團層面經(jīng)營視角，需要以測算經(jīng)營風險和收益為核心IT系統(tǒng)支持?！爱斍按竽承╅_發(fā)商在第二階段，而像萬科、龍湖這些開發(fā)商已經(jīng)向第三階段邁進。有開發(fā)商，是先把自己管理和體系做強了，再去擴張，比較穩(wěn)??；有是先做大了，但并不強，反過來再補課?！币ξ湔f。SOHO中華人民共和國也進行了IT化嘗試。潘石屹撰文稱，銀河SOHO項目初次應(yīng)用了“BIM系統(tǒng)(建筑信息模型)”。BIM原是制造波音飛機技術(shù)，此前施工圖紙發(fā)現(xiàn)不了錯誤，只要放在BIM系統(tǒng)上，不合理地方會不久顯示出來。實行BIM系統(tǒng)對于公司管理、工作流程都是一場革命，在提高了整個工程質(zhì)量同步，BIM每年還能節(jié)約幾千萬元洽商成本，即修改設(shè)計圖紙等成本。IT化管理好處還在于，可以先把房子在網(wǎng)上模仿建出來，所有材料使用量、成本、管線交叉都通過系統(tǒng)顯示出來，系統(tǒng)自動提示怎么安排施工、交叉施工、誰先進場誰后進場?！斑@都是將來要解決和廣泛應(yīng)用。”萬國鋒向記者表達?！斑^去用辦法是手工疊圖，把各種圖放在一起，讓有經(jīng)驗人來讀圖，但大項目讀圖很難保證精準度?！币蚨蜁l(fā)生類似于種樹種到了水管上這樣低檔錯誤。在萬達，原則化改革體當前“模塊化管理系統(tǒng)”廣泛應(yīng)用。萬達是國內(nèi)惟一實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)項目迅速可復(fù)制公司，萬達新發(fā)展項目20個。為了保證所有項目質(zhì)量、品質(zhì)統(tǒng)一性，萬達出臺了一系列原則化制度。萬達董事長王健林在內(nèi)部工作總結(jié)上表達，“原則出來后，各地公司不用自己去創(chuàng)新，按原則做就可以。如果放任各地公司自己去做，由于管理水平、成本控制能力等不同樣，會導(dǎo)致產(chǎn)品千差萬別?！睋?jù)王健林簡介，萬達豪宅項目正式推出B版原則，同步完畢C版、D版精裝住宅原則試點工作，今年將全面履行。商管公司推出租金原則化管理，管理模塊同步上線運營。招商品牌庫原則化體當前，此前只要是品牌庫品牌，所有廣場都可以引進，不分檔次，成果導(dǎo)致廣場品牌參差不齊，同步也給員工留下“出錯機會”，商家關(guān)系好就什么廣場都能進。去年招商部門把品牌庫里1000各種品牌提成A、B、C、D四個級別，明確規(guī)定，A級店只能選A、B級品牌，B級店只能選A、B、C級品牌，只有C級店才可以引入D級品牌，使招商管理更加規(guī)范。王健林所指“出錯機會”，其實代表了房地產(chǎn)領(lǐng)域諸多“尋租空間”，而內(nèi)部透明管理系統(tǒng)，則可以有效地防范貪腐“觸礁”。以龍湖時代天街收益自動測算系統(tǒng)為例，某套房子價格從105萬元調(diào)到100萬元，系統(tǒng)就會自動算出全項目收益變化，涉及董事長吳亞軍在內(nèi)，誰對這套房子價格調(diào)節(jié)做了審批，系統(tǒng)