設(shè)計到建成開業(yè)全過程要點集錦及星級酒店項目的前期籌劃方案樣本

五星級酒店從規(guī)劃設(shè)計到建成開業(yè)全過程要點集錦27、電梯系統(tǒng)：①在建筑設(shè)計階段就應(yīng)當(dāng)先擬定所選電梯品牌、規(guī)格，便于土建施工時做好井道、轎坑預(yù)留預(yù)埋工作；②高層建筑類酒店，切忌將觀光電梯作為運送客人主電梯！觀光電梯由于視覺因素速度都受到了限制，普通不超過1.75米/秒，太快了則會感覺頭暈。但高層建筑主客梯速度若達(dá)不到2.5-3米/秒話，那絕對會經(jīng)常浮現(xiàn)一大群客人等待電梯場面。我所在籌建河北邢臺萬峰國際酒店（五星級）就浮現(xiàn)了這個問題，當(dāng)時由于樁基都已打好，沒法改了。應(yīng)當(dāng)做到：以封閉式高速電梯為主+以少量觀光電梯為輔。③考察過許多五星級酒店，大多電梯里沒有空調(diào)，夏天乘坐該電梯是沒有五星級酒店感覺；④對于廚房里用傳菜電梯，由于只傳菜，不能乘人，許多酒店都是用普通電梯廠制作出非標(biāo)類“黑戶”電梯：沒有銘牌標(biāo)示，也沒有檢查證明。這種“省錢”做法不可取。8、弱電系統(tǒng)：①需要上系統(tǒng)項目選?。喊赐顿Y成本可提成如下三個檔次：一方面，最底限是：建筑規(guī)范里規(guī)定必要有、國家強(qiáng)制性規(guī)定必要有、酒店五星級星評規(guī)定必要要有；另一方面，在底限基本上+舒服度及豪華感官度；最后，在底限基本上+舒服度及豪華感官度+利于酒店管理（能耗控制）+品牌宣傳②最為核心是酒店客房智能控制系統(tǒng)及會議系統(tǒng)，這兩某些是客人直接感官面對，這方面錢是不能??；③需要注意：當(dāng)前弱電設(shè)計安裝市場還不是很透明化，弱電公司在簡介需要上各系統(tǒng)時也是比較夸張化。甲方要仔細(xì)對市場價格進(jìn)行理解對比。9、游泳池設(shè)備：①所有投資不超過50多萬，五星級酒店應(yīng)當(dāng)上各項系統(tǒng)都應(yīng)當(dāng)考慮：如臭氧消毒系統(tǒng)，重要設(shè)備如砂缸、泵建議采用原裝進(jìn)口產(chǎn)品；②要充分考慮維修以便性，維修配件可代替性；10、桑拿設(shè)備：①要考慮采用某些舒服性、娛樂性較強(qiáng)桑拿設(shè)備；②還要考慮安全、機(jī)房設(shè)立合理，維修易操作、維修配件易購；11、洗衣房設(shè)備：①一方面要按照酒店飽和布草洗滌量來考慮洗衣設(shè)備配備，其實是考慮與否外接布草洗滌業(yè)務(wù)？②選購洗衣房設(shè)備者自己必要熟悉酒店各洗衣設(shè)備性能，不同類型設(shè)備操作難易，布草破損率大體狀況，如全自動立式洗衣機(jī)在操作便捷、布草破損率等方面就要優(yōu)于臥式半自動洗衣機(jī)，雙滾3米平燙機(jī)工作效率就遠(yuǎn)比單滾2.8米平燙機(jī)高得多；③要明確高壓蒸汽供應(yīng)來源,所需蒸汽量、蒸汽壓力、高壓蒸汽鍋爐位置,輸送管道方式；④考慮維修配件通用性或可代替性；

★當(dāng)前可運用國家政策（節(jié)能，太陽能，地源熱泵，運用低谷電價，投資返金政策）①對于采用地源熱泵、水源熱泵蓄能空調(diào)系統(tǒng)，國家均有一定補(bǔ)貼政策，如河北省，對于該項目補(bǔ)貼額度為有關(guān)投資費用15%-25%。②對于使用太陽能也有相應(yīng)補(bǔ)貼，如河北邢臺市出臺了政策：按照審核后太陽能熱水(開水)系統(tǒng)總造價10%予以補(bǔ)貼★節(jié)能降耗：1、建筑節(jié)能：☆外墻隔熱：①盡量不采用整體玻璃幕墻設(shè)計，造價高、隔熱差、隔音差；②采用外墻加隔熱材料方式；☆門窗隔熱：窗戶采用中空玻璃或雙層玻璃，既隔熱又隔音；☆內(nèi)墻所有采用輕質(zhì)砂加氣混凝土砌塊，以新型墻體材料代替了黏土磚；☆屋面采用加厚擠塑泡沫板保溫技術(shù)；2、采用太陽能：3、采用中水系統(tǒng)：注意：采用太陽能及中水系統(tǒng)，相對于收效來說，初期投資較大，實際目是獲得良好社會效應(yīng)，經(jīng)濟(jì)效益次之。4、弱電系統(tǒng)中考慮樓宇控制進(jìn)行節(jié)能：①建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)

該系統(tǒng)充分體現(xiàn)酒店舒服和豪華性，根據(jù)暖通空調(diào)、給排水、電氣等專業(yè)規(guī)定，對酒店內(nèi)機(jī)電設(shè)備（供配電、照明、柴油發(fā)電機(jī)、電梯、冷凍、空調(diào)新風(fēng)、送排風(fēng)、給排水）進(jìn)行集中監(jiān)視、控制和管理，使機(jī)電設(shè)備安全、可靠、高效地運營，同步節(jié)約能源、減少維護(hù)人員、提高工作效率。5、給排水、供電干路、支路安裝計量器：6、經(jīng)營管理上節(jié)能辦法：①用節(jié)水型坐便器，可以節(jié)水一半以上。在水箱內(nèi)安裝節(jié)水芯，每只馬桶一年可節(jié)水30噸左右。員工浴室可安裝智能感應(yīng)式節(jié)水系統(tǒng)。刷卡洗澡男員工8分鐘，女員工12分鐘，控制用水量。公共衛(wèi)生間安裝感應(yīng)節(jié)水龍頭。房間衛(wèi)生間可安裝流量節(jié)水龍頭，恰當(dāng)控制水流量就可以節(jié)約1/3。對飯店各個部門各個區(qū)域分別用水表計量。積累數(shù)據(jù)依照使用率額定合理用水量。酒店中央空調(diào)冷卻塔會形成大量水霧，一年就要飄掉近5000噸水?？梢园惭b收水器，大大減少水霧損耗。②采用新型節(jié)能光源。至少可節(jié)電70%以上。采用智能節(jié)電調(diào)壓開關(guān)。依照日照條件和需要營造氛圍調(diào)節(jié)電壓和照射度?？晒?jié)電20%左右。倡導(dǎo)采用LED半導(dǎo)體燈，可以節(jié)約75%用電量。③將夏天空調(diào)溫度設(shè)定在28℃絕對沒有五星級感受。少用機(jī)械通風(fēng)，多用自然通風(fēng)。④不提供一次性物品，如塑料袋、餐具、臺布。節(jié)約紙張。采用無紙化辦公。⑤不勉勵客人過度消費。倡導(dǎo)適度消費，勉勵打包。⑥用蒸汽洗車取代老式高壓水槍洗車，可節(jié)水節(jié)電達(dá)90%。⑦單層窗可貼透明反射膜或防曬膜，可阻隔70%-80%太陽能。外墻可因地制宜采用淺色涂料，提高陽光反射率減少能耗。酒店建筑墻窗面積比增長10%，能耗增長近30%。玻璃幕墻比普通墻體多耗能2-3倍。酒店玻璃天頂可采用天幕智能控制。依照氣溫和光線變化自動調(diào)節(jié)。用反射窗簾可反射50%熱量。多采用屋頂綠化，可以擋掉50%太陽輻射。室內(nèi)一棵樹一天可蒸發(fā)40公升水。⑧洗衣房如能將臟棉織品浸泡20分鐘再洗，既容易洗凈又節(jié)水省電。⑨餐廳廚房冰箱內(nèi)存儲容積以80%為宜。⑩采用鍋爐排煙廢氣余熱運用技術(shù)。普通可提供十幾噸約70℃熱水?！镅b飾目、手法：如何能真正地吸引顧客、為酒店獲取最大額利潤？下面分別從餐飲、娛樂、會議等三方面來闡明。①餐飲：第一，設(shè)計上必要保證私密性：當(dāng)前普通請客吃飯都樂意坐包房，豪華包房飯桌普通是不正對包間門，要設(shè)立單獨傳菜窗口供服務(wù)員使用，避免房門頻開讓樓道路過客人看見里面。更要設(shè)計某些4-6人小包房，裝修設(shè)計突出細(xì)膩、品位、舒服度和私密性，專門接待某些吃燕鮑翅高檔客人，這一類請客或赴宴普通都是人物，消費較高，不肯熟人見到，因此一定要保證私密性，進(jìn)出通道最佳與其她包房相分隔。第二，針對不同客源群，裝飾上對每個包房要賦予寓意：例如為滿足升官晉級此類客人需求，將一間餐廳包房取名為"得舉軒"，取范進(jìn)中舉之意。墻面設(shè)計為宮廷賀喜粉紅大花軟包造型，壁燈造型為一枝剛剛破土嫩芽，預(yù)示前程無量。職位升遷了客人舉辦宴席就特別愛慕此類包房。再例如接待賓客豪華包房，某些采用純中式裝修，墻面木作造型內(nèi)，采用漢代名人書法壁布，天花為皇家房檐硫璃瓦造型及宮廷實木窗隔造型，吊燈為宮廷古典式，盡顯五千年中華人民共和國古典文化。采用目性照明，直射餐桌，使菜品與配用金餐具色彩斑斕，氛圍濃烈。主人坐龍椅由紅木雕刻而成，其她椅子也是仿宋朝雕刻。休息區(qū)主題背景墻內(nèi)嵌入等離子電視，包房內(nèi)單設(shè)豪華衛(wèi)生間。該類包房經(jīng)常是設(shè)了8800元起訂費還爆滿。

②娛樂（OK廳包房和桑拿包房）：第一，最重要還是私密性問題，這對于政府要員及其她重要人物來說，名譽(yù)及人身安全是至關(guān)重要。要考慮幾種豪華包房，其進(jìn)出通道此外專設(shè)，不需要通過服務(wù)臺，引領(lǐng)、結(jié)帳等工作由酒店派專人直接負(fù)責(zé)；第二，一定要設(shè)計考慮一種隔音良好、較為清靜小場合專供客人放心接打電話。諸多酒店OK廳包房隔音較差，走在過道上或是在一空房間里也躲不開此起彼伏噪音，想在電話里說自己不在OK廳都不也許；第三，一定要考慮設(shè)計歌手及按摩技師緊急疏散通道，從容應(yīng)對各種緊急狀況；第四，音響效果、通新風(fēng)、隔音等問題是不用說都必要考慮。③會議：第一，要考慮高科技設(shè)備使用，猶如聲傳譯（至少四聲道）、自動升降液晶電腦桌、電子簽到系統(tǒng)、電視電話會議系統(tǒng)、會議攝錄象系統(tǒng)、中央控制系統(tǒng)、手拉手會議系統(tǒng)、自動升降會標(biāo)桿（涉及室外門牌位置）、投影顯示系統(tǒng)（自動升降投影屏幕）、監(jiān)控視頻系統(tǒng)、DCN（數(shù)據(jù)通信網(wǎng)）系統(tǒng)、移動音響車、多媒體投影、寬帶、電視光纖、電話、電鈴等等。許多政府會議及高級別專業(yè)會議，要就是高性能會議硬件設(shè)施來體現(xiàn)酒店檔次，以此爭光添彩。第二，平面功能布局方面要充分考慮接待賓客設(shè)計：賓客間位置、賓客間內(nèi)部設(shè)計、賓客間進(jìn)入主席臺通道、從主席臺撤離會場專用通道；第三，當(dāng)前會議室都是按照多功能設(shè)計，既可開會、表演，也可舉辦大型宴會、小型商務(wù)展示，提高運用率。設(shè)計時就必要考慮相應(yīng)足夠儲藏間、工作間、化妝間及有關(guān)通道。第四，當(dāng)前會展市場越來越大，若有條件，可以考慮某些大型網(wǎng)架式層高較高會議室，設(shè)計時充分考慮會議室面積、地處位置、門前廣場面積、進(jìn)出通道、電力負(fù)荷、各種視頻、網(wǎng)絡(luò)、電話等綜合布線設(shè)計、有關(guān)停車場面積等等因素星級酒店項當(dāng)前期謀劃方案酒店項當(dāng)前期謀劃如果說，酒店是一座抱負(fù)大廈，那么，酒店籌辦工作就是建造這座大廈基本。酒店公司開業(yè)籌辦規(guī)劃從總體上說是“兩個重點”及“三個主線”?！皟蓚€重點”指是酒店開業(yè)籌辦中硬件籌辦和軟件籌辦。硬件籌辦重要是指酒店工程籌建工作，軟件籌辦則是指酒店開業(yè)經(jīng)營管理籌辦工作?！叭齻€主線”指是酒店開業(yè)籌辦所通過三個時期，即先期謀劃期、工程建設(shè)期和預(yù)開業(yè)經(jīng)營管理籌辦期。第一某些：酒店項當(dāng)前期謀劃需要考慮問題酒店項當(dāng)前期謀劃將促使酒店決策者和預(yù)開業(yè)籌辦經(jīng)營管理者全盤考慮一下幾種問題：（一）：酒店究竟是為誰建造

進(jìn)行酒店項當(dāng)前期謀劃時，要一方面考慮是酒店是為誰建造？是為客人建造嗎？看似簡樸問題仔細(xì)想想就不那么簡樸了。

很明顯，不同客人有不同需求，客人會依照個性化需求來尋找適合自己酒店。影響客人消費行為也許有價格因素、地理位置因素、個性化差別因素、習(xí)慣性因素等各種因素。對酒店而言，在實行項目工程前，必要遵守“先定位，再選取”原則，明確酒店市場市場定位，明確酒店是為哪些層次客人服務(wù)。

要做出精確市場定位，就要理解酒店所在地區(qū)域有什么樣市場需求，將來客源構(gòu)造是如何？如果酒店位于都市中心商務(wù)區(qū)或交通樞紐帶，客人大某些有商務(wù)旅游需求，那么，酒店最佳定位為商務(wù)酒店；如果酒店位于旅游勝地或風(fēng)景區(qū)，旅游客流量比較大，那么，酒店最佳定位為度假型酒店；如果酒店周邊有大量長住商旅或會議展覽客源需求，那么，酒店很也許定位為公寓酒店或會議型酒店。（二）：如何開發(fā)合理酒店產(chǎn)品

適合目的市場產(chǎn)品才是酒店作為公司生存和發(fā)展主線。通俗地說，客人最喜歡消費產(chǎn)品也就是合理產(chǎn)品。在擬定了酒店市場定位和經(jīng)營范疇后，要把其重要產(chǎn)品按照不同定位和客人需求進(jìn)行仔細(xì)分析，對客房、會議設(shè)施、餐飲設(shè)施、公共區(qū)域規(guī)模和比例進(jìn)行合理調(diào)配，集中發(fā)揮資源優(yōu)勢，最大限度地滿足客人需要。

在構(gòu)建產(chǎn)品構(gòu)造時，尚有考慮到酒店運營經(jīng)濟(jì)性，對于預(yù)期可以獲利較大酒店產(chǎn)品要相應(yīng)加大投入，保證酒店有足夠市場競爭力。（三）：酒店公司需要實現(xiàn)什么樣目的

酒店公司需要實現(xiàn)什么樣目的呢？

對酒店業(yè)主來說，這個目的就是酒店在將來經(jīng)營中能獲得如何經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，詳細(xì)體當(dāng)前酒店項目投資回報、有形資產(chǎn)保值增值和無形資產(chǎn)形成這幾種方面。

對酒店預(yù)開業(yè)經(jīng)營管理和將來經(jīng)營者來說，這個目的就是有各種短期目的構(gòu)成，它涉及酒店剛剛進(jìn)入市場哺育期、業(yè)務(wù)拓展期和經(jīng)營成熟期等不同步期目的。每一種階段目的所帶來收益是不同。在酒店市場培養(yǎng)期，如果酒店業(yè)重規(guī)定管理者實現(xiàn)一定經(jīng)營利潤，這是不現(xiàn)實。由于在這個時期，酒店重要任務(wù)是樹立品牌形象，盡量擴(kuò)大客源市場，其運營管理成本和人力資源成本相對會高些。當(dāng)酒店通過一兩年市場哺育期進(jìn)入到業(yè)務(wù)拓展期和經(jīng)營成熟期后，其市場形象已經(jīng)確立，經(jīng)營管理模式相對固定，收益能力日趨穩(wěn)定，實現(xiàn)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)任務(wù)也就水到渠成了。（四）：酒店業(yè)主和將來經(jīng)營者對酒店心理預(yù)期有何不同

在這一問題上，酒店業(yè)主和將來經(jīng)營管理者心態(tài)是不同：酒店業(yè)主更多地看中是經(jīng)營成果，她是從宏觀上把握和解決問題；而酒店經(jīng)營者由于市場不斷變化和實際經(jīng)營壓力，則更多地注重經(jīng)營目的實現(xiàn)過程，她是從微觀上解決問題。心理預(yù)期不同，行為方式就會有所不同，這就需要酒店業(yè)主和經(jīng)營管理者都要站在對方角度考慮問題，按照酒店客觀發(fā)展規(guī)律辦事，為酒店長遠(yuǎn)發(fā)展考慮，不要急于求成。（五）：如何減少酒店投資風(fēng)險每一項酒店投資就要經(jīng)營風(fēng)險、財務(wù)風(fēng)險、又有市場風(fēng)險。相對于其她行業(yè)來說，酒店項目投資風(fēng)險更大。由于酒店項目是憑借各種設(shè)備設(shè)施所提供服務(wù)來獲得收益。而服務(wù)這種產(chǎn)品自身具備不可儲存性，一旦投資決策失誤或旅游市場需求發(fā)生變化，酒店產(chǎn)品銷售就會受阻，預(yù)期投資效益就會無法實現(xiàn)，甚至虧本倒閉。因而，只要加強(qiáng)投資風(fēng)險管理，進(jìn)行科學(xué)決策，才干減少風(fēng)險帶來損失，提供投資經(jīng)濟(jì)回報。（六）：如何合理規(guī)劃酒店項目投資規(guī)定和投資環(huán)節(jié)規(guī)劃酒店項目投資規(guī)定，需要投資者做到三點:一方面，是建立嚴(yán)密投資管理程序；另一方面，是制定投資籌劃；最后，是進(jìn)行投資酒店項目資金預(yù)算，及時籌集項目所需資金，避免由于資金局限性導(dǎo)致半截子工程，影響投資效益?？紤]酒店項目投資環(huán)節(jié)時，為保證投資有序性和有效性，需要確立酒店項目投資管理程序和辦法：環(huán)節(jié)一，是項目預(yù)可行性研究。在正式擬定投資意向前，進(jìn)行必要可行性研究。環(huán)節(jié)二，依照投資意向進(jìn)行可行性研究，規(guī)定制定出若干個投資方案以供篩選。環(huán)節(jié)三，是逐個篩選投資方案，對每一種方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評價，最后選出最優(yōu)方案。環(huán)節(jié)四，是制定詳細(xì)投資籌劃，監(jiān)督資金合理使用。（七）：酒店經(jīng)營中如何平衡業(yè)主、管理者和員工之間利益酒店是由業(yè)主、管理者和員工三某些人員構(gòu)成一種團(tuán)隊共同經(jīng)營。酒店經(jīng)營目的角度來說，這個團(tuán)隊利益是一致，她們都盼望酒店能在市場上得到豐厚經(jīng)濟(jì)和社會效益。但從單個群體個人目的出發(fā)，她們利益又有所不同，重要體現(xiàn)為：（1）對于酒店業(yè)主來說，她們是酒店投資者和所有者，所有業(yè)主都會把酒店投資行為最為是一種期待回保經(jīng)濟(jì)手段來進(jìn)行市場化操作。業(yè)主利益在某種限度上說，就是酒店能否成功走向產(chǎn)業(yè)化發(fā)展道路、能否迅速收回投資且?guī)硎找婧突貓?，但這種期待有一定風(fēng)險，其中有市場經(jīng)營風(fēng)險也有金融風(fēng)險。從整體上講，酒店業(yè)是一種高投入而相對地產(chǎn)出行業(yè)，中高檔酒店投資回收期普通要七八年。當(dāng)酒店鈔票流支付不了經(jīng)營成本、管理費用、稅金、折舊、貸款利息等費用而不能產(chǎn)生一定利潤話，就意味著項目虧損，如果這種虧損不能得到及時控制和變化話，很也許會使投資失敗。（2）大多數(shù)酒店管理者都是酒店業(yè)職業(yè)經(jīng)理人，她們利益一方面是獲得薪水和超額完畢經(jīng)濟(jì)指標(biāo)物質(zhì)獎勵，另一方面是在業(yè)內(nèi)得到更好發(fā)展。（3）員工基本利益是有工資、福利和各種保險，能參加專業(yè)培訓(xùn)、獲得職