冊亨縣國有土地有償使用制度與措施

冊亨縣國有土地有償使用制度與措施一、國有土地有償使用范圍1、適用法規(guī)和政策（1）《城市房地產(chǎn)管理法》和《土地管理法》規(guī)定：除國家機關用地和軍事用地；城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎設施用地和法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準可以以劃撥方式取得外，其他建設單位使用國有土地，應當以出讓等有償使用方式取得。（2）《國務院關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)[2001]15號）。明確：“嚴格執(zhí)行《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》關于劃撥用地范圍的規(guī)定，任何單位和個人均不得突破。除法律規(guī)定可以采用劃撥方式提供用地外，其他建設需要使用國有土地的，必須依法實行有償使用。國土資源部要依據(jù)法律規(guī)定，抓緊制訂具體的劃撥用地目錄?！保?）《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》。（4）《劃撥用地目錄》（國土資源部令第9號）規(guī)定：符合劃撥用地目錄范圍的國有建設用地，可以劃撥方式使用，不符合劃撥用地目錄的，應有償使用。（5）國土資源部《規(guī)范國有土地租賃若干意見》（國土資發(fā)[1999]222號）。（6）《關于改革土地估價結果確認和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》（國土資發(fā)[2001]44號）等。(7)2007年10月1日實施的《物權法》明確：建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定。2、國有土地有償使用范圍的確定依據(jù)上述法規(guī)和政策，各地市、縣政府國土資源行政主管部門在供應國有土地時，凡不符合《劃撥用地目錄》的建設用地，應當一律以出讓等有償使用方式供應。對于原劃撥土地（政府過去以劃撥方式供應的土地）如何納入有償使用問題，我們認為，現(xiàn)有城市劃撥用地絕大多數(shù)是在《城市房地產(chǎn)管理法》實施（1995年1月1日）前供應的，現(xiàn)有劃撥用地如果不發(fā)生改變，法律法規(guī)未要求立即實行有償使用，可以繼續(xù)以劃撥方式使用；如果原劃撥土地改變用途或發(fā)生轉讓、企業(yè)改制時，應當與《劃撥用地目錄》核對，改變后不再符合《劃撥用地目錄》的，應當依法辦理出讓、租賃等有償使用手續(xù)；改變后仍符合《劃撥用地目錄》的，經(jīng)批準可繼續(xù)以劃撥方式使用。二、國有土地有償使用方式1、出讓、租賃、作價出資（入股）的概念與內涵《土地管理法實施條例》第29條規(guī)定：“國有土地使用權有償使用的方式包括：（一）國有土地使用權出讓；（二）國有土地租賃；（三）國有土地使用權作價出資或者入股?！币虼?，出讓、租賃（其中按年支付租金的俗稱年租制）和國家以國有土地使用權作價出資或者入股，均為法定的國有土地有償使用方式。土地使用權出讓，是指國家將國有土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。國有土地租賃，是指國家將國有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。國有土地使用權作價出資或者入股，是指國家以一定年期的國有土地使用權作價，作為出資投入股份有限公司或者有限責任公司，相應的土地使用權轉化為國家對企業(yè)出資的國家資本金或股本金的行為。土地使用權由該股份有限公司或有限責任公司持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關于出讓土地使用權的規(guī)定轉讓、出租、抵押。以出讓、租賃、作價出資或者入股方式取得的土地使用權，分別為出讓土地使用權、承租土地使用權和作價出資（入股）土地使用權。2、不同類型土地使用權的權能界定（1）出讓土地使用權的權能。在土地出讓年期內，出讓土地使用權人有權將其依法取得的出讓土地使用權轉讓、出租、抵押，但首次轉讓應當符合下列條件：①按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；②按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25%以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。（2）承租土地使用權的權能。承租土地使用權人在按規(guī)定支付土地租金，依法領取國有土地使用證，并按約定完成開發(fā)建設后，經(jīng)土地行政主管部門同意或根據(jù)租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，承租人與第三人建立了附加租賃關系，第三人取得土地的他項權利。承租人轉讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人，承租土地使用權由第三人取得，租賃合同經(jīng)更名后繼續(xù)有效。地上房屋等建筑物、構筑物依法抵押，承租土地使用權可隨之抵押，但承租土地使用權只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權實現(xiàn)時土地租賃合同同時轉讓。在使用年期內，承租人有優(yōu)先受讓權，租賃土地在辦理出讓手續(xù)后，終止租賃關系。（3）作價出資（入股）土地使用權的權能。土地使用權人依法取得作價出資（入股）土地使用權后，可以依照土地管理法律、法規(guī)關于出讓土地使用權的規(guī)定轉讓、出租、抵押。因此，作價出資（入股）土地使用權的權能與出讓土地使用權的權能一致。3、三種有償使用方式的適用范圍（1）作價出資或者入股方式的適用范圍。國家以國有土地使用權作價出資（入股）后，相應的土地使用權轉化為價值形態(tài)的資本金或股本金，國家以出資人或股東的身份參與企業(yè)經(jīng)營管理，并根據(jù)股權比例和經(jīng)營情況分享經(jīng)營收益，因此，對這種特殊的土地配置方式應當嚴格限定其適用范圍：企業(yè)必須屬于國務院或省級人民政府批準的授權投資機構和國家控股公司試點企業(yè)。（2）出讓方式的適用范圍。出讓方式是國有土地使用權有償使用的主要方式，對所有土地和產(chǎn)業(yè)類型都適用。（3）租賃方式的適用范圍。租賃方式同樣是法定的國有土地使用權有償使用方式，是出讓方式的重要補充，除商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)外，其他土地有償使用可采用出讓，也可采用租賃方式。三、國有土地出讓(租賃)的具體配置方式根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》和國土資源部《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》等法律法規(guī)和政策規(guī)定，出讓和租賃國有土地使用權可以采取協(xié)議、招標、拍賣或掛牌方式，招標拍賣掛牌方式和協(xié)議方式都是土地出讓（租賃）的法定方式。（一）政策依據(jù)國家法律、法規(guī)、政策對招標拍賣掛牌和協(xié)議出讓的規(guī)定是逐步完善和嚴格起來的：1、1990年5月19日頒布的國務院令第55號《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第13條明確：土地使用權出讓可以采取下列方式：（一）協(xié)議；（二）招標；（三）拍賣。2、1994年頒布的《城市房地產(chǎn)管理法》第12條明確規(guī)定：“土地使用權出讓，可以采取拍賣、招標或者雙方協(xié)議的方式。商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標方式?！钡谝淮蚊鞔_經(jīng)營性土地使用權出讓，有條件的應當采用招標拍賣方式。3、1999年實施的《土地管理法實施條例》第22條第四款明確規(guī)定：“通過招標、拍賣方式提供國有建設用地使用權的，由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關部門擬訂方案，報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施，并與土地使用者簽訂土地有償使用合同。”4、1999年《國務院辦公廳關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999]39號）要求：“商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅等經(jīng)營性用地，原則上必須以拍賣、招標方式提供?！?999年國土資源部下發(fā)《關于大力推行國有土地使用權招標拍賣出讓的通知》，要求各地大力推行國有土地使用權招標拍賣出讓制度。1999年7月，國土資源部下發(fā)《規(guī)范國有土地租賃若干意見》（國土資發(fā)[1999]222號），明確：國有土地租賃，可以采用招標、拍賣或者雙方協(xié)議方式，有條件的，必須采取招標、拍賣方式。5、2001年《國務院關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)[2001]15號）明確：“國有建設用地供應，除涉及國家安全和保密要求外，都必須向社會公開。商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)用地和其他土地的供應計劃公布后，同一地塊有兩個以上意向用地者的，都必須由市、縣人民政府土地行政主管部門依法以招標、拍賣方式提供，國有土地使用權招標拍賣必須公開進行?！睘樨瀼芈鋵?5號文件國土資源部下發(fā)了《關于整頓和規(guī)范土地市場秩序的通知》（國土資發(fā)[2001]174號），要求建立健全建設用地總量控制、城市建設用地集中統(tǒng)一供應、土地使用權公開交易等土地市場規(guī)范運行的六項制度。6、2002年1月，中央紀委七次全會明確要求：經(jīng)營性土地使用權出讓必須公開招標拍賣，不允許領導個人說了算。2002年2月，國務院第四次廉政工作會議明確規(guī)定：各地區(qū)、各部門都要實行經(jīng)營性土地出讓招標拍賣、建設工程項目公開招標投標、政府采購、產(chǎn)權交易進入市場等制度。2003年2月，中央紀委二次全會明確提出：認真落實經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度，嚴禁以其他方式出讓經(jīng)營性土地使用權；規(guī)范和限制協(xié)議出讓行為。在全會的報告中，從領導干部自律、查處案件、源頭治理到行政執(zhí)法監(jiān)察等各方面，先后五次提到經(jīng)營性土地使用權和土地市場問題。3月27日在國務院廉政工作會議上，溫家寶總理對經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌工作提出了明確要求。2004年、2005年的中央紀委全會和國務院廉政工作會議對此再次提出了明確要求。7、2002年5月，國土資源部頒布了《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)定》（11號令），明確了招標拍賣掛牌出讓的范圍，要求商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性土地，必須采取招標拍賣掛牌的方式出讓；規(guī)范了招標拍賣掛牌出讓的程序，為全面推行招標拍賣掛牌出讓提供了制度保障。2002年8月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關于嚴格實行經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓的通知》，明確要求進一步規(guī)范領導干部從政行為，嚴禁干預招標拍賣掛牌出讓，將其作為國土資源管理的重要制度和政治紀律。8、2003年6月，國土資源部出臺了《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)定》，進一步規(guī)范了協(xié)議出讓行為。9、2004年年初，中紀委監(jiān)察部下發(fā)了3號文件，就領導干部利用職權違反規(guī)定干預和插手經(jīng)營性土地使用權出讓行為明確了處理規(guī)定，加大了對違法違紀行為的查處和懲治力度。10、2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》（國土資發(fā)[2004]71號），明確要求嚴格和規(guī)范執(zhí)行經(jīng)營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓制度，明確了歷史遺留問題的界定和處理時限，要求擴大公開力度。11、2004年國務院下發(fā)《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號），明確要求推進土地資源的市場化配置。12、2006年9月，國務院下發(fā)《關于加強土地調控有關問題的通知》（國發(fā)[2006]31號），明確要求：工業(yè)用地必須招標拍賣掛牌出讓。13、2006年，國土資源部頒發(fā)《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規(guī)范》和《協(xié)議出讓國有土地使用權規(guī)范》，具體明確了出讓方式和程序。14、2006年8月，國務院發(fā)布《關于加強土地調控有關問題的通知》（國發(fā)[2006]31號），明確工業(yè)用地必須招標拍賣掛牌出讓。15、2007年1月，國土資源部、財政部、解放軍總后勤部聯(lián)合下發(fā)《關于加強軍隊空余土地轉讓管理有關問題的通知》（國土資發(fā)[2007]29號），明確了相關管理程序，16、2007年4月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關于落實工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》（國土資發(fā)[2007]78號），明確了工業(yè)用地招標拍賣掛牌出讓的具體問題。17、2007年10月1日實施的《物權法》明確：建設用地使用權可以在土地的地表、地上或者地下分別設立。新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權。設立建設用地使用權，可以采取出讓或者劃撥等方式。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。嚴格限制以劃撥方式設立建設用地使用權。采取劃撥方式的，應當遵守法律、行政法規(guī)關于土地用途的規(guī)定。（二）方式選擇根據(jù)上述法律、法規(guī)和政策規(guī)定，招標拍賣掛牌方式和協(xié)議出讓方式都是土地出讓的法定方式，各有不同的適用范圍：在政府供地中，工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地，必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓；上述五類經(jīng)營性用地以外的土地，供地計劃公布后，同一宗地有兩個以上意向用地者的，也應當采用招標、拍賣或者掛牌方式供應。只有一個意向用地者的，方可采用協(xié)議方式供應。具體可按以下原則處理：1、關于招標拍賣掛牌出讓范圍的界定（1）供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；（2）其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；（3）劃撥土地使用權改變用途，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；（4）劃撥土地使用權轉讓，《國有土地劃撥決定書》或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；（5）出讓土地使用權改變用途，《國有土地使用權出讓合同》約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回土地使用權，實行招標拍賣掛牌出讓的；（6）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。對不能確定是否符合上述規(guī)定條件的具體宗地，