房地產(chǎn)抵押合同案例2則

本文格式為Word版下載后可任意編輯和復(fù)制第第頁(yè)房地產(chǎn)抵押合同案例2則在房地產(chǎn)拍賣中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地(或土地使用權(quán))、建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。隨著個(gè)人財(cái)產(chǎn)全部權(quán)的進(jìn)展，房地產(chǎn)已經(jīng)成為商業(yè)交易的主要組成部分。今日我要與大家共享的是:房地產(chǎn)抵押合同案例，共2則；詳細(xì)內(nèi)容如下,盼望可以關(guān)心到大家!

房地產(chǎn)抵押合同案例一

確認(rèn)房地產(chǎn)抵押合同無(wú)效案

薛×訴丁××、××××銀行鄭州×××支行確認(rèn)房地產(chǎn)抵押合同無(wú)效糾紛案

案情簡(jiǎn)介：

原告薛×與被告丁××系夫妻關(guān)系。被告丁××因經(jīng)營(yíng)需要，向被告××××銀行鄭州×××支行申請(qǐng)借款80萬(wàn)元。20xx年3月25日，××××銀行鄭州×××支行與丁××簽訂《借款合同》一份，主要商定，丁××向××××銀行鄭州×××支行借款80萬(wàn)元;借款期限為12個(gè)月，自20xx年3月25日至20xx年3月25日。同日，鄭州××實(shí)業(yè)有限公司與××××銀行鄭州×××支行簽訂了一份《動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押合同》，商定為擔(dān)保丁××根據(jù)《借款合同》的商定償還借款，鄭州××實(shí)業(yè)有限公司自愿作為出質(zhì)人，供應(yīng)其所合法擁有的《質(zhì)押物清單》所列明的動(dòng)產(chǎn)(建筑裝飾材料)作為質(zhì)物，擔(dān)保丁××履行上述《借款合同》所規(guī)定的債務(wù)。并且還商定借款債務(wù)超出質(zhì)權(quán)實(shí)現(xiàn)時(shí)處理質(zhì)物凈收入的部分，鄭州××實(shí)業(yè)有限公司愿與其他擔(dān)保人一起擔(dān)當(dāng)連帶保證責(zé)任。同日，被告××××銀行鄭州×××支行向丁××發(fā)放了80萬(wàn)元貸款。20xx年4月2日,××××銀行鄭州×××支行又與丁××簽訂了一份《房地產(chǎn)抵押合同》，主要商定：為確保借款合同的履行，丁××情愿將其位于鄭州市二七區(qū)淮河路××小區(qū)42號(hào)樓東1單元東、西門的房地產(chǎn)(面積為151.29平方米)抵押給該行。20xx年4月23日，×××支行在鄭州市房地產(chǎn)管理局依法辦理了房屋抵押登記。

該筆貸款將要到期時(shí)，××××銀行鄭州×××支行發(fā)覺借款人丁××下落不明，且已將其名下的轎車過戶到他人名下。另外，鄭州××實(shí)業(yè)有限公司也已擅自將部分質(zhì)物轉(zhuǎn)移。該行即向鄭州市金水區(qū)人民法院提起訴訟，要求丁××提前歸還所欠借款本金80萬(wàn)元及利息12744元，并對(duì)依法變現(xiàn)抵押物和質(zhì)物所得價(jià)款優(yōu)先受償。薛×收到起訴狀和開庭傳票后，隨即向同一法院提起訴訟，要求確認(rèn)××××銀行鄭州×××支行與丁××簽訂的《房地產(chǎn)抵押合同》無(wú)效。

代理看法：

宋釗律師接受××××銀行鄭州×××支行的托付后，依據(jù)有關(guān)事實(shí)和法律，提出了如下代理看法：房屋全部權(quán)證是確定房屋權(quán)屬的合法證明。本案爭(zhēng)議房屋的房產(chǎn)權(quán)證上載明房屋全部人系丁××，共有人欄中并沒有顯示原告，××××銀行鄭州×××支行有理由信任丁××對(duì)該房屋有處分權(quán)，并且雙方依法簽訂了抵押合同，依法定程序辦理了抵押登記，同時(shí)××××銀行鄭州×××支行向丁××發(fā)放了80萬(wàn)元貸款。這些事實(shí)表明，××××銀行鄭州×××支行在辦理抵押時(shí)是善意有償?shù)?，因此房地產(chǎn)抵押合同合法有效，懇求法院依法駁回原告薛×的訴訟懇求。

審理結(jié)果：

鄭州市金水區(qū)人民法院經(jīng)過審理后認(rèn)為：×××支行在與丁××簽訂抵押合同時(shí)盡到了留意義務(wù)，沒有過錯(cuò)，另外×××支行依約向丁××發(fā)放了80萬(wàn)元貸款，系有償取得抵押權(quán)。因此，依法判決駁回了原告薛×的訴訟懇求。一審宣判后,原被告雙方在法定上訴期間均未提起上訴。

附:民事判決書

鄭州市金水區(qū)人民法院

民事判決書

(20xx×)金××初字第××××號(hào)

原告薛×，×，1967年10月20日生，漢族，現(xiàn)住鄭州市×××路×號(hào)院。

托付代理人張××，男，1974年4月6日生，漢族，現(xiàn)住鄭州市文化路80號(hào)。

被告丁××，×，1961年9月18日生，漢族，現(xiàn)住址不詳。

被告××××銀行鄭州×××支行。

負(fù)責(zé)人×××。

托付代理人宋釗，河南國(guó)豐律師事務(wù)所律師。

托付代理人付××，××××銀行鄭州×××支行職員。

原告薛×訴被告丁××、××××銀行鄭州×××支行確認(rèn)合同糾紛一案，本院受理后，依法組成合議庭，公開開庭進(jìn)行了審理。原告薛×及其托付代理人張××、被告××××銀行鄭州×××支行托付代理人宋釗、付××到庭參與訴訟。被告丁××經(jīng)本院合法傳喚，無(wú)正值理由未到庭參與訴訟，本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

原告知稱，20xx年4月2日，二被告簽訂房地產(chǎn)抵押合同一份，被告丁××將位于鄭州市淮河路××小區(qū)的42號(hào)樓東1單元東西門的房產(chǎn)抵押給被告。原告薛×與被告丁××系夫妻關(guān)系，該房產(chǎn)系夫妻共同財(cái)產(chǎn)。被告丁××在未經(jīng)原告同意的狀況下，私自處分共同財(cái)產(chǎn)，被告××××銀行鄭州×××支行明知其行為侵害他人合法權(quán)利而為之，二被告的行為違反法律規(guī)定，侵害了原告的合法權(quán)利，現(xiàn)懇求確認(rèn)二被告簽訂的房地產(chǎn)抵押合同無(wú)效。

被告丁××未答辯。

被告××××銀行鄭州×××支行辯稱，本案爭(zhēng)議房屋房產(chǎn)權(quán)證上載明房屋全部人系丁××，共有人欄中并沒有顯示原告，我行有理由信任丁××對(duì)該房屋有處分權(quán)，并且雙方依法簽訂了抵押合同，依法定程序辦理了抵押登記，同時(shí)我行向丁××發(fā)放了80萬(wàn)元貸款。這些事實(shí)表明，我行在辦理抵押時(shí)是善意有償?shù)模虼朔康禺a(chǎn)抵押合同合法有效，懇求法院依法駁回原告的訴訟懇求。

經(jīng)審理查明，原告與被告丁××系夫妻關(guān)系。20xx年3月25日二被告簽訂借款合同一份，同日被告××××銀行鄭州×××支行(以下簡(jiǎn)稱×××支行)向丁××發(fā)放80萬(wàn)元貸款。20xx年4月2日被告丁××以其位于鄭州市二七區(qū)淮河路××小區(qū)42號(hào)樓東1單元東西門房產(chǎn)一套設(shè)定抵押，與×××支行簽訂房地產(chǎn)抵押合同一份，20xx年4月23日，×××支行依法辦理了房屋抵押登記。

本院認(rèn)為，《房屋全部權(quán)證》是推斷房屋權(quán)屬的合法憑證，被告丁××在申請(qǐng)抵押貸款時(shí)供應(yīng)的房屋的全部權(quán)證上記載的房屋全部權(quán)人是丁××，該證書以及丁××填寫的房地產(chǎn)抵押登記表的“共有人”欄內(nèi)均未顯示原告，雖然薛紅與丁××系夫妻關(guān)系，但×××支行有理由信任丁××是該房屋的唯一產(chǎn)權(quán)人，對(duì)該房屋享有處分權(quán)，因而與其簽訂了抵押合同并依法辦理了抵押登記，×××支行在與丁××簽訂抵押合同時(shí)盡到了留意義務(wù)，沒有過錯(cuò)，另外×××支行依約向丁××發(fā)放了80萬(wàn)元貸款，系有償取得抵押權(quán)。依照最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行《中華人民共和國(guó)民法通則》若干問題的看法(試行)第89條、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第38條、41條之規(guī)定，判決如下：

駁回原告的訴訟懇求。

案件受理費(fèi)50元，由原告負(fù)擔(dān)。

如不服本判決，可于判決書送達(dá)之日起15日內(nèi)向本院遞交上訴狀，并按對(duì)方當(dāng)事人的人數(shù)提出副本，上訴于河南省鄭州市中級(jí)人民法院。

審判長(zhǎng)×××

審判員××

代理審判員×××

二○○四年九月十四日

書記員×××

房地產(chǎn)抵押合同案例二

房產(chǎn)未能辦理按揭的違約責(zé)任由誰(shuí)擔(dān)當(dāng)?

【案情】

20xx年風(fēng)云房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱風(fēng)云公司)以買七樓送八樓的形式促銷其開發(fā)的風(fēng)云大廈，文某購(gòu)買了七樓，風(fēng)云公司按商定將八樓贈(zèng)送給文某使用。同年，文某入住后發(fā)覺其八樓的房產(chǎn)并沒有房產(chǎn)權(quán)屬證書，遂與開發(fā)商交涉，經(jīng)協(xié)商雙方又特地簽訂了一份關(guān)于該八樓的商品房買賣合同，雙方商定：風(fēng)云公司負(fù)責(zé)辦理八樓的房產(chǎn)證，而由文某第一期交納首付款15299元，余款30000以5年按揭方式即每月交納587元，并由文某在十日之內(nèi)將按揭手續(xù)備齊交至風(fēng)云公司。風(fēng)云公司辦理了八樓房產(chǎn)證后，在辦理銀行按揭手續(xù)時(shí)，銀行以該八樓的建筑面積太小僅40平方，貸款數(shù)額太少僅30000元而不予審批。風(fēng)云公司要求文某按合同商定，將按揭款交納給該公司，文某以銀行未辦理按揭手續(xù)而拒絕，并要求解除合同。20xx年4月風(fēng)云公司將文某訴至法院，要求其支付購(gòu)房款并責(zé)令其履行按揭義務(wù)，文某遂提起反訴，要求解除合同，并還首付款15299元。

【分歧】

該案在審理過程中有三種看法：

第一種看法認(rèn)為：被告文某應(yīng)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任，并應(yīng)連續(xù)履行合同。由于按揭貸款雖然未能辦理但按揭本身是一種分期付款，故由被告按合同商定的數(shù)額交納給公司是符合分期付款的要求的。且原告開發(fā)公司已辦理該房產(chǎn)證，該房產(chǎn)全部權(quán)已登記至被告文某名下，文某不能以未辦理按揭來對(duì)抗物權(quán)的變更。

其次種看法認(rèn)為：原告風(fēng)云公司應(yīng)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。由于按揭貸款并不是買賣雙方單純的分期付款，按揭是由買受人向銀行申請(qǐng)擔(dān)保貸款后，每月交納肯定的本息給銀行的一種方式，該形式必定要涉及買賣合同的第三方即銀行。依據(jù)合同的商定，由被告供應(yīng)辦理按揭的手續(xù)交由原告辦理，現(xiàn)原告未能辦理按揭，所以應(yīng)由原告來?yè)?dān)當(dāng)違約責(zé)任。

第三種看法認(rèn)為：該案中的按揭條款應(yīng)是無(wú)效條款，原、被告不存在違約問題。由于按揭必定要涉及銀行即該案的第三方，且必需要得到第三方的同意才有效，所以該條款是無(wú)效條款，且合同中原告并未承諾肯定能辦理按揭，故原告不應(yīng)擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。原、被告可以就該付款方式另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，協(xié)議不成應(yīng)解除該合同，并由原告退還被告的首付款，而被告也應(yīng)擔(dān)當(dāng)原告辦理房產(chǎn)證的費(fèi)用及損失。

【評(píng)析】

筆者同意第三種看法。

按揭是指以房地產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)或有價(jià)證券、契約等作抵押，獲得銀行貸款并依合同分期付清本息，貸款還清后銀行歸還抵押物，所以按揭不是買賣雙方的分期付款。

買受人向銀行申請(qǐng)貸款，必需先簽訂購(gòu)房合同。而購(gòu)房款的按揭作為購(gòu)房合同的必要條款，在購(gòu)房合同中是明確商定?？梢钥闯鲑I受人在向銀行申請(qǐng)貸款前，在簽訂購(gòu)房合就已經(jīng)商定了需由購(gòu)房合同外第三方——銀行或住房資金管理中心批準(zhǔn)的貸款付款方式。假如貸款申請(qǐng)未獲批準(zhǔn)，該商定就無(wú)法實(shí)現(xiàn)。因此，買賣雙方在簽訂購(gòu)房合同時(shí)商定的按揭付款方式系效力待定條款，是以第三方的批準(zhǔn)為生效要件。如貸款申請(qǐng)未被批準(zhǔn)，則雙方商定的按揭付款方式就是無(wú)效的。

在實(shí)踐中，因銀行或住房資金管理中心未批準(zhǔn)按揭，而導(dǎo)致的違約責(zé)任應(yīng)由誰(shuí)來?yè)?dān)當(dāng)?依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》其次十三條規(guī)定：商品房買賣合同商定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方緣由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能連續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以懇求解除合同和賠償損失。因不行歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能連續(xù)履行