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文檔簡(jiǎn)介

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算.一、土地增值稅的根本稅制1993年12月國(guó)務(wù)院公布的實(shí)施條例,1994年1月開始實(shí)施。1995年財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局才出臺(tái)實(shí)施細(xì)那么。?關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知?國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)---這是一個(gè)征管文件。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?土地增值稅清算管理規(guī)程的通知?國(guó)稅發(fā)〔2021〕91號(hào)

重申了清算條件、清算時(shí)間要求、核定征收的情形,強(qiáng)調(diào)了審核重點(diǎn)。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于?土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知?國(guó)稅函[2021]220號(hào)---明確8大問(wèn)題國(guó)家稅務(wù)總局?關(guān)于加強(qiáng)土地增值稅征管工作的通知?國(guó)稅發(fā)[2021]53號(hào)加大土地增值稅清算力度,明確核定征收率以及區(qū)域預(yù)征率.二、土地增值稅清算工作的未來(lái)趨勢(shì)從2006年至今國(guó)家共公布7個(gè)重要文件來(lái)標(biāo)準(zhǔn)土地增值稅。意味著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控還將繼續(xù),從2006年以來(lái)出臺(tái)的一系列文件都表示,政府試圖將過(guò)去沒(méi)有完善的稅收體系進(jìn)行恢復(fù)和完善。.三、土地增值稅清算根底知識(shí)1、土地增值稅征稅對(duì)象納稅義務(wù)人2、土地增值稅清算原理.1、土地增值稅征稅對(duì)象轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物〔以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)〕并取得收入的單位和個(gè)人,為土地增值稅的納稅義務(wù)人〔以下簡(jiǎn)稱納稅人〕,應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各種附屬設(shè)施。收入,包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的全部?jī)r(jià)款及有關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益單位,是指各類企業(yè)單位、事業(yè)單位、國(guó)家機(jī)關(guān)和社會(huì)團(tuán)體及其他組織。個(gè)人,包括個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。此類納稅人有四個(gè)特點(diǎn):第一:不分自然人和法人;第二:不分經(jīng)濟(jì)性質(zhì);第三:不分內(nèi)資和外資;第四:不分部門。.2、土地增值稅計(jì)算原理1、應(yīng)納稅額=增值額*稅率2、增值額=收入-扣除工程金額3、增值額=收入-〔土地本錢+開發(fā)本錢+開發(fā)費(fèi)用+稅金+加計(jì)扣除〕4、開發(fā)本錢=土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)+前期工程費(fèi)+建筑安裝工程費(fèi)+根底設(shè)施費(fèi)+公用配套設(shè)施費(fèi)+開發(fā)間接費(fèi)用5、開發(fā)費(fèi)用=財(cái)務(wù)費(fèi)用+其他費(fèi)用〔銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用〕6、加計(jì)扣除=〔土地本錢+開發(fā)本錢〕*20%7、增值率=增值額/扣除工程金額.8、稅率檔次級(jí)距稅率速算扣除系數(shù)稅額計(jì)算公式1增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%的部分30%0增值額*30%2增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額50%,未超過(guò)100%的部分40%5%增值額*40%-扣除項(xiàng)目金額*5%3增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額100%,未超過(guò)200%的部分50%15%增值額*50%-扣除項(xiàng)目金額*15%4增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額200%的部分60%35%增值額*60%-扣除項(xiàng)目金額*35%.四、土地增值稅清算稅收政策解析土地增值稅的清算單位土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)工程為單位進(jìn)行清算,對(duì)于分期開發(fā)的工程,以分期工程為單位清算。開發(fā)工程中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的,應(yīng)分別計(jì)算增值額。?關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知?.第八條土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)本錢核算的最根本的核算工程或核算對(duì)象為單位計(jì)算。?土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?對(duì)納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又搞其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額。不分別核算增值額或不能準(zhǔn)確核算增值額的,其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能適用條例第八條〔一〕項(xiàng)的免稅規(guī)定。?關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知?財(cái)稅字[1995]048號(hào).91號(hào)文規(guī)定:對(duì)不同類型房地產(chǎn)要分別計(jì)算增值額,增值率,繳納土地增值稅。187號(hào)文件規(guī)定:土地增值稅的普通住宅和非普通住宅必須分別作為不同的清算工程。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,是指按所在地一般民用住宅標(biāo)準(zhǔn)建造的居住用住宅。高級(jí)公寓、別墅、度假村等不屬于普通標(biāo)準(zhǔn)住宅。普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的界定:同時(shí)滿足三個(gè)條件:1、建筑容積率在1.0以上;2、單套面積在120平米以下〔含144平米〕;3、實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格1.2倍以下。.有多個(gè)清算單位的,應(yīng)分別申報(bào)

?土地增值稅納稅申報(bào)表〔一〕填表說(shuō)明?國(guó)稅發(fā)[1995]090號(hào)文件規(guī)定,“土地增值稅納稅申報(bào)表〔一〕中各主要工程內(nèi)容,應(yīng)根據(jù)土地增值稅的根本計(jì)稅單位作為填報(bào)對(duì)象。納稅人如果在規(guī)定的申報(bào)期內(nèi)轉(zhuǎn)讓二個(gè)或二個(gè)以上計(jì)稅單位的房地產(chǎn),對(duì)每個(gè)計(jì)稅單位應(yīng)分別填寫一份申報(bào)表。納稅人如果既從事普通標(biāo)準(zhǔn)住宅開發(fā)又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別填寫納稅申報(bào)表〔一〕。〞.五、土地增值稅的清算條件1、納稅人應(yīng)進(jìn)行清算(主動(dòng)清算)2、稅務(wù)機(jī)關(guān)要求清算〔被動(dòng)清算〕〔一〕符合以下情形之一的,納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算:1.房地產(chǎn)開發(fā)工程全部竣工、完成銷售的;2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)工程的;3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。

.〔二〕符合以下情形之一的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算:1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)工程,已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)工程可售建筑面積的比例在85%以上,或該比例雖未超過(guò)85%,但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;2.取得銷售〔預(yù)售〕許可證滿三年仍未銷售完畢的;3.納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況.國(guó)稅發(fā)[2021]91號(hào)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?土地增值稅清算管理規(guī)程?的通知:

第十一條

對(duì)于符合本規(guī)程第九條規(guī)定,應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的工程,納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)到主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理清算手續(xù)。對(duì)于符合本規(guī)程第十條規(guī)定稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算的工程,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定是否進(jìn)行清算;對(duì)于確定需要進(jìn)行清算的工程,由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)下達(dá)清算通知,納稅人應(yīng)當(dāng)在收到清算通知之日起90日內(nèi)辦理清算手續(xù)。

應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的納稅人或經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)確定需要進(jìn)行清算的納稅人,在上述規(guī)定的期限內(nèi)拒不清算或不提供清算資料的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可依據(jù)?中華人民共和國(guó)稅收征收管理法?有關(guān)規(guī)定處理。.六、房地產(chǎn)建筑面積的種類—面積是土地增值稅清算的重要概念,是計(jì)算允許扣除工程金額的重要依據(jù)1、規(guī)劃面積:?建設(shè)工程規(guī)劃許可證?注明的面積2、施工面積:?施工許可證?注明的面積3、竣工面積:竣工圖及竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告注明的面積4、測(cè)繪面積:工程竣工后,由測(cè)繪部門出具的測(cè)繪報(bào)告上注明的面積5、可銷售面積:擁有銷售權(quán)的建筑面積6、不可銷售面積:沒(méi)有銷售權(quán)的建筑面積7、合同面積:?商品房買賣合同?注明的面積合同面積與測(cè)繪面積有差異。在實(shí)際操作中,以完工實(shí)際測(cè)繪面積為準(zhǔn)。.是相對(duì)清算工程配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)〔庫(kù)〕、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施而言的。如果上述設(shè)施有償銷售,或移交給非接受對(duì)象就算面積,否那么就不算面積。可售建筑面積的界定:除不可銷售面積外,都是可銷售面積。

可售建筑面積的理解.不可售面積—公共配套設(shè)施企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的會(huì)所、物業(yè)管理場(chǎng)所、電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、幼兒園等配套設(shè)施,按以下規(guī)定進(jìn)行處理:〔一〕屬于非營(yíng)利性且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的,或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位的,可將其視為公共配套設(shè)施,其建造費(fèi)用按公共配套設(shè)施費(fèi)的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。〔二〕屬于營(yíng)利性的,或產(chǎn)權(quán)歸企業(yè)所有的,或未明確產(chǎn)權(quán)歸屬的,或無(wú)償贈(zèng)與地方政府、公用事業(yè)單位以外其他單位的,應(yīng)當(dāng)單獨(dú)核算其本錢。除企業(yè)自用應(yīng)按建造固定資產(chǎn)進(jìn)行處理外,其他一律按建造開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行處理。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方法?的通知國(guó)稅發(fā)[2021]31號(hào).七、房地產(chǎn)開發(fā)工程收入總額確實(shí)認(rèn)〔一〕房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格確實(shí)定〔l〕對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房取得的收入,應(yīng)按照?商品房購(gòu)銷合同統(tǒng)計(jì)表?及相關(guān)合同所記載的金額確定?!?〕對(duì)于實(shí)物收入,一般要通過(guò)對(duì)這些形態(tài)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估確認(rèn)其價(jià)值;對(duì)于視同銷售的房地產(chǎn),其收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)按照當(dāng)期同類區(qū)域、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格核定?!?〕對(duì)納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)無(wú)法提供收入資料或提供收入資料不實(shí)造成成交價(jià)格明顯偏低的,收入確定由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)依照上述方法的市場(chǎng)價(jià)格核定。.〔二〕房地產(chǎn)交易的視同銷售收入房地產(chǎn)交易的視同銷售業(yè)務(wù),是會(huì)計(jì)上不作為經(jīng)營(yíng)收入,而從稅法上應(yīng)作為計(jì)稅收入的納稅調(diào)整事項(xiàng)。國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件中列舉了六個(gè)視同銷售的交易事項(xiàng),包括:①職工福利;②獎(jiǎng)勵(lì);③對(duì)外投資;④分配給股東或投資人;⑤抵償債務(wù);⑥換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)。國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)第二十三條規(guī)定

納稅人將開發(fā)的房地產(chǎn)用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等,發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其視同銷售收入按以下方法和順序?qū)徍舜_認(rèn):

〔一〕按本企業(yè)當(dāng)月銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格核定。

〔二〕按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確認(rèn)。

〔三〕參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確認(rèn)。.〔三〕代收費(fèi)用政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用,如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購(gòu)置方一并收取的,可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅;如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中,而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取的,(如:計(jì)入“其他應(yīng)付款〞科目的)可以不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。國(guó)稅發(fā)[2007]132號(hào)第二十五條規(guī)定

對(duì)納稅人按縣級(jí)以上人民政府的規(guī)定在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用,應(yīng)區(qū)分不同情形分別處理:〔一〕代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)向購(gòu)置方一并收取的,應(yīng)將代收費(fèi)用作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅。實(shí)際支付的代收費(fèi)用,在計(jì)算扣除工程金額時(shí),可予以扣除,但不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。

〔二〕代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入房地產(chǎn)價(jià)格的,不作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入,在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。.八、土地增值稅的扣除工程原那么性要求:根據(jù)土地增值稅暫行條例第六條及其實(shí)施細(xì)那么第七條的規(guī)定執(zhí)行,除另有規(guī)定外,扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)本錢、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金,須提供合法有效憑證;不能提供合法有效憑證的,不予扣除。.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的,地方稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料,結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素,核定上述四項(xiàng)開發(fā)本錢的單位面積金額標(biāo)準(zhǔn),并據(jù)以計(jì)算扣除。具體核定方法由省稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。也就是說(shuō),這四項(xiàng)費(fèi)用即使沒(méi)有合法有效憑證也是可以核定扣除的。這里沒(méi)有包括“公共配套設(shè)施費(fèi)〞,即公共配套設(shè)施費(fèi)必須取得合法有效憑據(jù),否那么不予扣除。.1、土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi),包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。2、前期工程費(fèi),包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、工程可行性研究和水文、地質(zhì)、勘察、測(cè)繪、“三通一平〞等支出。3、建筑安裝工程費(fèi),是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費(fèi),以自營(yíng)方式發(fā)生的建筑安裝工程費(fèi)。4、根底設(shè)施費(fèi),包括開發(fā)小區(qū)內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環(huán)衛(wèi)、綠化等工程發(fā)生的支出。5、公共配套設(shè)施費(fèi),包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。6、開發(fā)間接費(fèi)用,是指直接組織、管理開發(fā)工程發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。.

取得土地使用權(quán)支付的金額

國(guó)稅函[1999]112號(hào)文件規(guī)定,納稅人成片受讓土地使用權(quán)后,分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,其扣除工程金額確實(shí)認(rèn),可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?,或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?,也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。上述“總面積〞是指可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的土地總面積。在土地開發(fā)中,因道路、綠化等公共設(shè)施用地是不能轉(zhuǎn)讓的,按?細(xì)那么?第七條規(guī)定,這些不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施的費(fèi)用是計(jì)算增值稅的扣除工程。因此,在計(jì)算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時(shí),按實(shí)際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積來(lái)計(jì)算分?jǐn)偅矗嚎赊D(zhuǎn)讓土地面積為開發(fā)土地總面積減除不能轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施用地面積后的剩余面積。.取得土地使用權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除工程對(duì)取得土地(不管是生地還是熟地)使用權(quán)后,未進(jìn)行任何形式的開發(fā)即轉(zhuǎn)讓的,計(jì)算其增值額時(shí)只允許扣除:取得土地使用權(quán)時(shí)所支付的地價(jià)款;國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用;在土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項(xiàng)稅金;不能加計(jì)20%的扣除。.取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后直接轉(zhuǎn)讓的扣除工程對(duì)于取得了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)后,未進(jìn)行任何實(shí)質(zhì)性的改進(jìn)即再行轉(zhuǎn)讓的,計(jì)算其增值額時(shí)只允許扣除:取得房地產(chǎn)時(shí)支付的價(jià)款;按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用;在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的各項(xiàng)稅金;也不得加計(jì)20%的扣除。.僅進(jìn)行土地開發(fā)不進(jìn)行房屋建造的扣除工程對(duì)于取得土地使用權(quán)后,僅進(jìn)行土地開發(fā)(如進(jìn)行“三通一平〞等),不進(jìn)行房屋的建造,即將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓出去的,在計(jì)算其增值額時(shí)只允許扣除:取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額;按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用;開發(fā)土地的本錢、費(fèi)用;與轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)有關(guān)的稅金;取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款和開發(fā)土地的本錢之和加計(jì)20%的扣除。.進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的扣除工程對(duì)取得土地使用權(quán)后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)建造的,在計(jì)算其增值額時(shí),允許扣除:取得土地使用權(quán)時(shí)支付的地價(jià)款;按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用;開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的本錢、費(fèi)用;與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金;取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額和開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的本錢之和加計(jì)20%的扣除。.開發(fā)費(fèi)用扣除問(wèn)題〔一〕財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,在按照“取得土地使用權(quán)支付的金額〞與“房地產(chǎn)開發(fā)本錢〞金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除;〔二〕凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)貸款證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)支付的金額〞與“房地產(chǎn)開發(fā)本錢〞金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。全部使用自有資金,沒(méi)有利息支出的,按照以上方法扣除;〔三〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機(jī)構(gòu)借款,又有其他借款的,其房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用計(jì)算扣除時(shí)不能同時(shí)適用〔一〕、〔二〕項(xiàng)所述方法。土地增值稅清算時(shí),已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)本錢的利息支出,應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。.扣除工程分?jǐn)偡椒ㄔ谟?jì)算土地增值稅時(shí)就需要對(duì)扣除工程金額按一定的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算或分?jǐn)偅瑸榇?細(xì)那么?規(guī)定了分?jǐn)偡椒ǎ阂皇前崔D(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占可轉(zhuǎn)讓土地總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?;二是按照轉(zhuǎn)讓的建筑面積占總建筑面積的比例來(lái)計(jì)算分?jǐn)?;三是按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?案例某房地產(chǎn)開發(fā)公司在一塊10000平方米的土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),其取得土地使用權(quán)所支付的出讓金為1000萬(wàn)元。該房地產(chǎn)公司在這塊土地上建了兩幢樓,一幢為寫字樓,占地面積4000平方米,建筑面積15000平方米;一幢為公寓,占地面積6000平方米,建筑面積10000平方米。公寓已出售完畢,寫字樓尚未轉(zhuǎn)讓。

.公寓應(yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳馂椋?1)按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積分?jǐn)?,公寓?yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳馂椋?000㎡×〔1000萬(wàn)元÷10000㎡〕=600萬(wàn)元(2)按建筑面積分?jǐn)偅?yīng)分?jǐn)偟耐恋爻鲎尳馂椋?0000㎡×[1000萬(wàn)元÷(15000㎡+10000㎡)]=400萬(wàn)元可見,按不同的分?jǐn)偡椒?,其?jì)算出的數(shù)額是不一樣的。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商建造的商品房,如果層次、建筑面積大體相同,那么按土地面積分?jǐn)傒^為簡(jiǎn)單,如果層次、建筑面積相差很大,那么按建筑面積分?jǐn)傒^為合理。.土地面積法的利和弊土地面積法,即分期開發(fā)或滾動(dòng)開發(fā)的房地產(chǎn)工程,其土地本錢與開發(fā)本錢按照各期開發(fā)工程所占土地面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偟姆椒ā?yōu)點(diǎn):取數(shù)方便,計(jì)算簡(jiǎn)單。該方法無(wú)需建筑面積方面的數(shù)據(jù),只要取得土地使用證面積,以及各期工程所占土地面積,即可計(jì)算出各工程所應(yīng)分?jǐn)偟谋惧X金額。適用于房屋功能和容積率一致的開發(fā)工程,適合整建整售的開發(fā)工程以及土地本錢的分割。缺點(diǎn):建造不同功能、不同容積率的房屋的各類本錢無(wú)法進(jìn)行合理分?jǐn)偂H绻_發(fā)的工程中已售和未售情形需要分?jǐn)偼恋睾烷_發(fā)本錢的,該方法就無(wú)法合理地計(jì)算出各自應(yīng)承擔(dān)的本錢金額。.案例分析:如果該例中的公寓未全部銷售完畢,已售與未售不是整棟銷售,那么按土地面積法計(jì)算的工作量將會(huì)增加。因?yàn)榱阈卿N售必須將總的建筑面積分解為每一平方米所占用土地面積,然后再計(jì)算出已售房屋建筑面積占用的土地面積和未售房屋建筑面積所占用的土地面積的扣除工程金額。這樣就使得房屋扣除工程的計(jì)算工作變得復(fù)雜。而且使用該方法,會(huì)使得不管開發(fā)工程的功能如何,其開發(fā)工程的單位本錢是一樣的,這樣就會(huì)與實(shí)際建筑情況相脫節(jié)。.建筑面積法的利和弊建筑面積法,即房地產(chǎn)開發(fā)工程的土地本錢和開發(fā)本錢按照所建房屋的總可售面積進(jìn)行分?jǐn)?,?jì)算出單位面積本錢后,由此計(jì)算出已售面積和未售面積應(yīng)承擔(dān)本錢金額的方法。優(yōu)點(diǎn):適用于房屋功能相同,但容積率不同的開發(fā)工程,適合于在已售和未售房屋之間進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)本錢的分?jǐn)偂R驗(yàn)橥活愋头课?,其每平方米的建安本錢是一致的。缺點(diǎn):在于所需數(shù)據(jù)較多,工作量大,對(duì)于土地本錢的分?jǐn)偛皇呛芎侠?,?duì)于不同功能房屋扣除工程的分?jǐn)傄膊皇趾侠怼?案例:某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得30000平方米土地,支付土地價(jià)款及相關(guān)稅費(fèi)4500萬(wàn)元,開發(fā)商鋪3000平方米,普通住宅30000平方米〔含車庫(kù)4000平方米,閣樓2500平方米〕,共發(fā)生開發(fā)本錢12000萬(wàn)元,已售25000平方米,計(jì)算已售局部的扣除工程金額〔假設(shè)不考慮其他扣除內(nèi)容〕??鄢こ探痤~=4500+12000=16500〔萬(wàn)元〕已售面積扣除工程金額=0.5×25000=12500〔萬(wàn)元〕單位建筑面積本錢金額=16500萬(wàn)元/〔3000+30000〕平方米=0.5萬(wàn)元/平方米.案例分析:通過(guò)該例可以看出,如果是建造不同功能的房屋,按照建筑面積法計(jì)算出的單位本錢都是一樣的。它沒(méi)有考慮到因?yàn)榉课莸墓δ懿灰粯?,其單位建造本錢會(huì)不一樣的實(shí)際情形。那么如果用該方法進(jìn)行土地增值稅清算,就會(huì)出現(xiàn)兩種情形:一種是,如果未售房屋大局部是商鋪,那么等未售局部實(shí)現(xiàn)銷售后,其增值率將會(huì)很大,所交的土地增值稅將會(huì)很高;另一種是,如果未售局部大局部是車庫(kù),那么等未售局部實(shí)現(xiàn)銷售后,其增值率很低,可能會(huì)出現(xiàn)負(fù)值。.其他方法一:售價(jià)折算法是以住宅的平均單價(jià)為基準(zhǔn)系數(shù)1,將其他功能房屋的平均單價(jià)與基準(zhǔn)單價(jià)進(jìn)行換算,然后以此重新計(jì)算可售面積的一種方法。這種方法考慮了市場(chǎng)因素,因?yàn)椴煌δ艿姆课菔袃r(jià)肯定是不一樣的。但這種方法也有不合理的地方,那就是功能強(qiáng)的房屋,不一定本錢就高。特別針對(duì)于商鋪與住宅,商鋪的售價(jià)很有可能是住宅的兩到三倍,但本錢是不是就要到達(dá)住宅的兩三倍?也值得商榷。.其他方法二:建筑面積層高比例法是以普通住宅的層高為基準(zhǔn)系數(shù)1,將其他功能的房屋如商鋪、車庫(kù)、閣樓等層高與之相比,經(jīng)過(guò)一系列折算后得出總可售面積;再在此根底上,將開發(fā)本錢折算后在已售和未售面積之間進(jìn)行分?jǐn)偂_@種方法適用于功能混合的房屋類型。如底層是商鋪,上面是住宅的房型;或底層是車庫(kù),中間是住宅,頂層是閣樓的房型等。因?yàn)檫@種房型,無(wú)法計(jì)算出各自所占的土地面積,因此無(wú)法按土地面積法進(jìn)行分配。.房地產(chǎn)土地增值稅與企業(yè)所得稅的主要差異1.年度匯算清繳和工程清算的差異

企業(yè)所得稅是按年度進(jìn)行匯算清繳。年度內(nèi)企業(yè)有所得就納稅,有虧損不納稅,今后年度實(shí)現(xiàn)的所得可以按規(guī)定彌補(bǔ)以前年度虧損。對(duì)于有完工前開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的企業(yè),其預(yù)售收入按規(guī)定的預(yù)計(jì)毛利率計(jì)算預(yù)計(jì)毛利額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額繳納年度企業(yè)所得稅,而不是預(yù)繳稅款。

土地增值稅實(shí)行的是工程清算,清算之前屬于預(yù)繳稅款。當(dāng)開發(fā)工程到達(dá)國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?土地增值稅清算管理規(guī)程?的通知〔國(guó)稅發(fā)[2021]91號(hào)〕規(guī)定清算條件時(shí),再進(jìn)行清算。清算時(shí),將清算工程的各年度收入全部匯總,減除該清算工程全部扣除工程金額后,按規(guī)定計(jì)算土地增值稅。計(jì)算全部工程應(yīng)繳納的土地增值稅后,再減除原來(lái)各年度預(yù)繳的土地增值稅,多退少補(bǔ)。

.2.本錢對(duì)象與清算工程的差異

企業(yè)所得稅對(duì)開發(fā)產(chǎn)品本錢核算時(shí),不是按清算單位進(jìn)行核算,而是要按六項(xiàng)原那么劃分本錢對(duì)象進(jìn)行核算。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)?房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理方法?的通知〔國(guó)稅發(fā)[2021]31號(hào)〕第第二十六條規(guī)定,計(jì)稅本錢對(duì)象確實(shí)定原那么有:可否銷售原那么、分類歸集原那么、功能區(qū)分原那么、定價(jià)差異原那么、本錢差異原那么和權(quán)益區(qū)分原那么。本錢對(duì)象由企業(yè)在開工之前合理確定,并報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。本錢對(duì)象一經(jīng)確定,不能隨意更改或相互混淆,如確需改變本錢對(duì)象的,應(yīng)征得主管稅務(wù)機(jī)關(guān)同意。

土地增值稅清算時(shí),按工程單位進(jìn)行清算。?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知?〔國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)〕規(guī)定,土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)工程為單位進(jìn)行清算,對(duì)于分期開發(fā)的工程,以分期工程為單位清算。開發(fā)工程中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的,應(yīng)分別計(jì)算增值額。

.3.共同本錢和間接本錢計(jì)算分?jǐn)偡椒ú町?/p>

企業(yè)所得稅法規(guī)定,共同本錢和不能分清負(fù)擔(dān)對(duì)象的間接本錢,應(yīng)按受益原那么和配比原那么分配至各本錢對(duì)象,具體分配方法有占地面積法、建筑面積法、直接本錢法和預(yù)算造價(jià)法。其中,土地本錢一般按占地面積法進(jìn)行分配;單獨(dú)作為過(guò)渡性本錢對(duì)象核算的公共配套設(shè)施開發(fā)本錢,應(yīng)按建筑面積法進(jìn)行分配;借款費(fèi)用按直接本錢法或按預(yù)算造價(jià)法進(jìn)行分配;其他本錢工程的分配法由企業(yè)自行確定。

而在土地增值稅工程清算時(shí),對(duì)于清算單位共同負(fù)擔(dān)的扣除工程分?jǐn)偡椒ㄏ鄬?duì)簡(jiǎn)單,且可由納稅人自行選擇。?土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?第九條規(guī)定,納稅人成片受讓土地使用權(quán)后,分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的,其扣除工程金額確實(shí)定,可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)?,也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂?guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)規(guī)定,屬于多個(gè)房地產(chǎn)工程共同的本錢費(fèi)用,應(yīng)按清算工程可售建筑面積占多個(gè)工程可售總建筑面積的比例或其他合理的方法,計(jì)算確定清算工程的扣除金額。因此,在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)沒(méi)有特別規(guī)定的情況下,納稅人可以選擇任一種有利的扣除工程分?jǐn)偡椒ā?/p>

.4.工程營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)用的差異

在企業(yè)所得稅計(jì)算時(shí),企業(yè)營(yíng)銷設(shè)施的建造費(fèi)計(jì)入開發(fā)本錢中的開發(fā)間接費(fèi)用。國(guó)稅發(fā)[2021]31號(hào)第二十七條規(guī)定,開發(fā)間接費(fèi),指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)工程所發(fā)生的,且不能將其歸屬于特定本錢對(duì)象的本錢費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及工程營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)等。而在計(jì)算土地增值稅時(shí),工程營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)應(yīng)作為銷售費(fèi)用處理,不計(jì)入開發(fā)本錢中,不允許作為加計(jì)扣除的基數(shù)。?土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?第七條關(guān)于扣除工程中的開發(fā)本錢中規(guī)定,開發(fā)間接費(fèi)用,是指直接組織、管理開發(fā)工程發(fā)生的費(fèi)用,包括工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。

.5.借款利息費(fèi)用分?jǐn)傆?jì)算的差異

在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí),為建造開發(fā)產(chǎn)品發(fā)生的借款利息費(fèi)用,其資本化局部應(yīng)按規(guī)定計(jì)入開發(fā)計(jì)稅本錢。而在土地增值稅工程清算時(shí),利息費(fèi)用不得計(jì)入扣除工程中的開發(fā)本錢中,應(yīng)調(diào)整作為財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息費(fèi)用處理。?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知?〔國(guó)稅函〔2021〕220號(hào)〕第三條第〔四〕項(xiàng)規(guī)定,土地增值稅清算時(shí),已經(jīng)計(jì)入房地產(chǎn)開發(fā)本錢的利息支出,應(yīng)調(diào)整至財(cái)務(wù)費(fèi)用中計(jì)算扣除。.6.期間費(fèi)用與開發(fā)費(fèi)用的差異

企業(yè)每年度實(shí)際發(fā)生的管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用等期間費(fèi)用,允許按稅法規(guī)定據(jù)實(shí)稅前扣除。但在土地增值稅清算時(shí),由于清算工程一般是跨年度的,其開發(fā)費(fèi)用〔與房地產(chǎn)開發(fā)工程有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用〕不再按年度匯總計(jì)算,而是按照一定方法和比例計(jì)算扣除。國(guó)稅函〔2021〕220號(hào)第三條就房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問(wèn)題規(guī)定:〔一〕財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過(guò)按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,在按照“取得土地使用權(quán)所支付的金額〞與“房地產(chǎn)開發(fā)本錢〞金額之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。〔二〕凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)工程計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額〞與“房地產(chǎn)開發(fā)本錢〞金額之和的10%以內(nèi)計(jì)算扣除。

.7.預(yù)提費(fèi)用的差異

企業(yè)所得稅匯算清繳時(shí),可以按規(guī)定預(yù)提三項(xiàng)費(fèi)用。國(guó)稅發(fā)[2021]31號(hào)第三十二條規(guī)定,出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的,在證明資料充分的前提下,其發(fā)票缺乏金額可以預(yù)提,但最高不得超過(guò)合同總金額的10%;公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的,可按預(yù)算造價(jià)合理預(yù)提建造費(fèi)用;應(yīng)向政府上交但尚未上交的報(bào)批報(bào)建費(fèi)用、物業(yè)完善費(fèi)用可以按規(guī)定預(yù)提。而國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)第四條第〔四〕項(xiàng)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用,除另有規(guī)定外,不得扣除。

.8.配套設(shè)施的地下停車場(chǎng)所本錢的差異

屬于配套設(shè)施的地下停車場(chǎng)所,在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí),其本錢由地上開發(fā)產(chǎn)品承擔(dān)。國(guó)稅發(fā)[2021]31號(hào)第三十三條規(guī)定,企業(yè)單獨(dú)建造的停車場(chǎng)所,應(yīng)作為本錢對(duì)象單獨(dú)核算。利用地下根底設(shè)施形成的停車場(chǎng)所,作為公共配套設(shè)施進(jìn)行處理。

土地增值稅清算時(shí),作為配套設(shè)施的停車場(chǎng)所,轉(zhuǎn)讓時(shí),其本錢可以扣除;不轉(zhuǎn)讓時(shí),其本錢不得計(jì)算為扣除工程。國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)第三條第〔二〕項(xiàng)同時(shí)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的局部房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí),如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移,不征收土地增值稅,在稅款清算時(shí)不列收入,不扣除相應(yīng)的本錢和費(fèi)用。該文第四條第〔三〕項(xiàng)規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算工程配套的居委會(huì)和派出所用房、會(huì)所、停車場(chǎng)〔庫(kù)〕、物業(yè)管理場(chǎng)所、變電站、熱力站、水廠、文體場(chǎng)館、學(xué)校、幼兒園、托兒所、醫(yī)院、郵電通訊等公共設(shè)施,按以下原那么處理:建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的,其本錢、費(fèi)用可以扣除;建成后無(wú)償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營(yíng)利性社會(huì)公共事業(yè)的,其本錢、費(fèi)用可以扣除;建成后有償轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)計(jì)算收入,并準(zhǔn)予扣除本錢、費(fèi)用。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于未辦理土地使用權(quán)證轉(zhuǎn)讓土地有關(guān)稅收問(wèn)題的批復(fù).doc[2007]645號(hào)文件

.九、重點(diǎn)涉稅疑難問(wèn)題列舉〔1〕拆遷還房的涉稅處理;〔2〕取得土地返還款的涉稅處理;〔3〕精裝房贈(zèng)送家電、家俱等涉稅處理;〔4〕代收費(fèi)用的涉稅處理?!?十、清算本卷須知1、清算后是否預(yù)征再清算?在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn),清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的,納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào),扣除工程金額按清算時(shí)的單位建筑面積本錢費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積本錢費(fèi)用=清算時(shí)的扣除工程總金額÷清算的總建筑面積2、扣除工程金額實(shí)際發(fā)生如何理解?91號(hào)文規(guī)定:扣除工程中所歸集的各項(xiàng)本錢和費(fèi)用,必須是實(shí)際發(fā)生的。其他開發(fā)費(fèi)用那么是比例扣除,并不要求必須是實(shí)際發(fā)生數(shù)與比例扣除孰低進(jìn)行扣除。.3、四項(xiàng)本錢是否可以核定扣除?國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)文件規(guī)定,扣除工程必須提供合法有效憑證,否那么不予扣除,而前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、根底設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用憑證或資料不符合清算要求或不實(shí)的,地稅機(jī)關(guān)可以核定單位面積金額標(biāo)準(zhǔn)。4、開發(fā)間接費(fèi)用是否包括招待費(fèi)和營(yíng)銷設(shè)施建造費(fèi)?開發(fā)間接費(fèi)用不包括招待費(fèi)。土地增值稅沒(méi)有將其列入開發(fā)間接費(fèi)用,企業(yè)所得稅將其作為開發(fā)間接費(fèi)用。5、代收費(fèi)用問(wèn)題在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用,應(yīng)區(qū)分不同情況分別處理:代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)一并收取的;代收費(fèi)用在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取且未計(jì)入售房?jī)r(jià)格的。.6、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除?國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問(wèn)題的通知?國(guó)稅函[2021]2

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