房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)金融運(yùn)行-2023年度房地產(chǎn)金融

目錄一、房產(chǎn)市行形勢(shì) 1（一）手住格普遍跌 1（二）建商房銷售模下行至2011年平 2（三）房開資規(guī)模下降 3（四）地產(chǎn)景氣程仍然弱 4（五）地交場(chǎng)仍未擺脫狀態(tài) 5（六）線城宅庫(kù)存化的較大 5（七）房租格水平比小降 6（八）金資率略有降 7二、個(gè)住房形勢(shì) 8（一）人住款余額續(xù)三度負(fù)增長(zhǎng) 8（二）分城套住房款利低至3.6 9（三）人住款的平放款已低于周 10（四）民購(gòu)財(cái)務(wù)杠水平提高 11三、房融資勢(shì) 12（一）地產(chǎn)貸款余的同速保持增長(zhǎng) 12（二）地產(chǎn)規(guī)模壓至高的1/313（三）企境信用債行規(guī)同比下降 13四、房產(chǎn)市要政策析 14（一）地產(chǎn)需求端要政析 14（二）地產(chǎn)供給端要政析 18五、房產(chǎn)市房地產(chǎn)融運(yùn)望 23（一）地產(chǎn)有望持寬松 23（二）地產(chǎn)仍有堅(jiān)的需礎(chǔ) 23（三）企融勢(shì)大幅善 26附件：關(guān)指明 28一、房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行形勢(shì)（一）二手住房?jī)r(jià)格普遍下跌70年，700.89%1.40.317020232～42023120.45%、0.79%（1左上圖。20230.10，3.47（1右上圖；二線城市新建商品住宅銷1左下圖（1右下圖。圖1 70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)走勢(shì)（月度環(huán)比資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。注：70個(gè)大中城市房地產(chǎn)價(jià)格統(tǒng)計(jì)按照一二三線城市劃分，一線城市指北4個(gè)城市；二線城市指天津、石家莊、太原、呼和浩特、31個(gè)城市；三線城市指唐山、秦皇島、包頭、35個(gè)城市。升，各線城市二手住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)了普遍的下跌。（二）新建商品住房銷售規(guī)模下行至2011年水平從新建商品住宅銷售情況來(lái)看，202320239.4818.610.306.0%，同比降幅較2022年收窄了22.3個(gè)百分點(diǎn)。新建商品住房銷售面積已回落至2011年的水平1，較2021年15.65億平米的峰值下降接近40%。2023年新建住房銷售市場(chǎng)規(guī)模繼續(xù)下行的主要原因可能包括以下三點(diǎn)：一2021年第三季度以來(lái)，數(shù)十家大型房企出現(xiàn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，問(wèn)題房12011年的住房銷售面積為9.7億平方米。圖2 商品住宅銷售情況（季度資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。注：房地產(chǎn)開發(fā)投資、商品房銷售面積等指標(biāo)的增速均按可比口徑計(jì)算。報(bào)告期數(shù)據(jù)與上年已公布的同期數(shù)據(jù)之間存在不可比因素，不能直接相比計(jì)算增（1（2）加強(qiáng)統(tǒng)計(jì)執(zhí)法，對(duì)統(tǒng)計(jì)執(zhí)法檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題數(shù)據(jù)，按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行了（3性質(zhì)的銷售數(shù)據(jù)。（三）住房開發(fā)投資規(guī)模仍下降從商品住宅的投資數(shù)據(jù)來(lái)看，20238.382022（3左圖6.9320.9%7.2417.2%（3右圖。圖3 商品住宅供給情況（季度資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。19982023年末，35030086（四）房地產(chǎn)行業(yè)景氣程度仍然較弱（2數(shù)202294.35202342022916個(gè)月處于較低景氣水平，202393.4左右波動(dòng)，已有筑底的跡象。圖4 房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣程度情況（月度資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。2全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（遵循經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的理論，以景氣循10095105度景氣水平，95以下為較低景氣水平，105以上為偏高景氣水平。（五）土地交易市場(chǎng)仍未能擺脫低迷狀態(tài)20232.8113.9%；成2.0620.7%2.5418.2%（5左圖。20237388202214.8%5.0%2022（5右圖202313.2%。圖5 100大中城市土地交易情況（季度資料來(lái)源：Wind。（六）三線城市住宅庫(kù)存去化的壓力較大2022年末的17.6202324.613.120221.918.320221.242.2202217.7（6圖6 各城市房地產(chǎn)庫(kù)存去化情況（3周移動(dòng)平均資料來(lái)源：根據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)算。注：因南寧、東莞、泉州、寶雞的商品房可售或銷售套數(shù)數(shù)據(jù)存在不再更新或缺失問(wèn)題，本報(bào)告考察的城市數(shù)量由2021年的18個(gè)調(diào)整為14個(gè)。圖中的一線城市包括北京、上海、廣州、深圳，二線城市包括杭州、南京、蘇州、廈門、南昌、福州、青島，三線城市包括莆田、東營(yíng)、舟山。的趨勢(shì)，未來(lái)三線城市庫(kù)存去化的壓力可能還會(huì)進(jìn)一步加大。（七）住房租金價(jià)格水平同比小幅下降5042.4%；281.7；181.6（7圖7 貝殼50城住房租金指數(shù)（月度，定基2018年月資料來(lái)源：貝殼研究院。注：50個(gè)城市的住房租金價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)按照一二三線城市劃分，一線城市428個(gè)城市；三線城市指常州、東莞、佛山、惠州、嘉興、廊坊、洛個(gè)城市。（八）租金資本化率略有下降2023202257.8202355.2年（8上圖。二線熱點(diǎn)城市的平均租金資本化率由202256.2202349.9年；2023年末二線非熱點(diǎn)城市的47.62022年同期基本持平（8左下圖。三線202242.0202341.0年（8右下圖樣本城市的租金資本化率表現(xiàn)為略有下降或基本持平。圖8 租金資本化率走勢(shì)（月度資料來(lái)源：國(guó)家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)。二、個(gè)人住房金融形勢(shì)（一）個(gè)人住房貸款余額連續(xù)三個(gè)季度負(fù)增長(zhǎng)202338.1716.1%20170.3%-0.7%-1.2%和（9左圖從國(guó)家金融監(jiān)督管理總局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，2023年新增個(gè)人住房按揭貸款規(guī)模6.46300億元，表現(xiàn)為負(fù)增長(zhǎng)。從居民部門新增中長(zhǎng)期貸款月度數(shù)據(jù)來(lái)看，202321252022年的月度平均增量（2292億元）%202347月，居民部門新增中長(zhǎng)期貸款月度平均增量出現(xiàn)了為負(fù)值的情形（9右圖。圖9 個(gè)人住房貸款余額及居民新增中長(zhǎng)期貸款情資料來(lái)源：中國(guó)人民銀行。（二）部分城市首套住房貸款利率已低至3.6%50（10，20233.88（LPR32個(gè)基點(diǎn)20222324LP（4.22023LPR22個(gè)基點(diǎn)202250434.40%（LPR20個(gè)基點(diǎn)?？偟膩?lái)看，2023LPR27個(gè)基點(diǎn)。圖10 個(gè)人住房貸款平均利率走資料來(lái)源：貝殼研究院，中國(guó)人民銀行，Wind。50（三）個(gè)人住房貸款的平均放款周期已低于三周從個(gè)人住房貸款放款周期情況來(lái)看，202320202110732726天（1圖個(gè)人住房貸款平均放款周資料來(lái)源：貝殼研究院。慶、西安、南京、合肥、成都、佛山、東莞。（四）居民購(gòu)房的財(cái)務(wù)杠桿水平有所提高我們計(jì)算了一線城市和部分二線城市新增二手住房貸款價(jià)值比（LoantoluT與個(gè)人住房貸款違則銀行等金融機(jī)構(gòu)面臨的風(fēng)險(xiǎn)較小。202341%（12左上圖60%，深圳的平均新增二手住房貸款價(jià)值（12右上圖59%，天津的平均新增二手住房貸款價(jià)值比（12左下圖3成左右（12右下圖。圖12 一線和部分二線城市新增二手住房貸款價(jià)值比資料來(lái)源：貝殼研究院。注：自本季度起，樣本城市LTV數(shù)值的計(jì)算過(guò)程中剔除全款購(gòu)房交易數(shù)據(jù)。2023123～6成，新增二手住房貸款抵押物保障程度均較高。三、房企融資形勢(shì)（一）房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額的同比增速保持正增長(zhǎng)從中國(guó)人民銀行公布的金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，202312.881.5%（13202361002000700度凈減少2900億元。3500提供了穩(wěn)定的信貸資金支持。圖13 房地產(chǎn)開發(fā)貸余額情況（季度資料來(lái)源：中國(guó)人民銀行。（二）房地產(chǎn)信托規(guī)模壓降至高峰時(shí)的1/3水平3從投向房地產(chǎn)行業(yè)的信托資金數(shù)據(jù)來(lái)看，20231.022022202820192.931.911/3201917比重也在持續(xù)下降。202320221.9320199.17個(gè)百分點(diǎn)（14左圖。7.29%、6.98%、7.06%（14右圖。圖14 房地產(chǎn)信托情況（季度資料來(lái)源：中國(guó)信托業(yè)協(xié)會(huì)，用益信托網(wǎng)，Wind。（三）房企境內(nèi)外信用債發(fā)行規(guī)模均同比下降2023（不包括資產(chǎn)證券化產(chǎn)品4529億8.3%3.57%（15左圖20231.962022中，在2024年內(nèi)新增到期的境內(nèi)債規(guī)模為2992億元。202391.8（650億元3202320233.78%500%81348億美元（9545元202222.08。圖15 房企境內(nèi)、境外信用債發(fā)行情況（季度資料來(lái)源：Wind。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)重要政策分析（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端重要政策分析存量首套住房商業(yè)貸款利率的調(diào)整2023持續(xù)優(yōu)化、LPR102023年第二季度開始連續(xù)負(fù)增長(zhǎng)。831布了《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項(xiàng)的通知》，明確提出對(duì)于2023831（2023925存量首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款的方式調(diào)整和降低存量首套房個(gè)人住房貸款LPR首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率政策下限。2023年9月5日之后，各商業(yè)銀2023925率進(jìn)行調(diào)整。2373全體借款人每年減少約1700億元的利息支出；共惠及5325萬(wàn)戶、約1.6億人，3200實(shí)了減輕借款居民的利息負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)行政性限制措施進(jìn)一步取消2010200820092010年初，子是北京2009年12月新建住房?jī)r(jià)格的月度環(huán)比漲幅為5.413.22010417日，（201010號(hào)1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民暫430北京出臺(tái)了《貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲文件的通知》（201013號(hào)1100（對(duì)戶籍、社保或個(gè)稅繳費(fèi)年限、婚姻情況的要求。2012年，70城房?jī)r(jià)同比增速?gòu)?010年4月15.4%的峰值，下降至2012年6月的-1.3%2013放松限購(gòu)的做法迅速被叫停。2014政策開始被取消。2015年開始，國(guó)務(wù)院?jiǎn)?dòng)棚改貨幣化安置，短期內(nèi)大幅提高了房地產(chǎn)市場(chǎng)2016的方式間接放松限購(gòu)要求。20213202212取消了限購(gòu)政策。20237120m2（崇明區(qū)除外限購(gòu)要求。1月，住建部在城市房圖16 70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)走勢(shì)（月度同比資料來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局。明確商品房消費(fèi)者超級(jí)優(yōu)先權(quán)80%～90%。2021年下半年以來(lái)，房企普遍出現(xiàn)流動(dòng)性緊40家大型房企出現(xiàn)債務(wù)展期導(dǎo)致眾多期房消費(fèi)者的合法權(quán)益難以獲得有效保護(hù)。2023420（〔20231號(hào)（提供了實(shí)際可行的重要指引。42024129日被香港高等法院正202361.742.39-64423.56040（約負(fù)債）的清償5。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端重要政策分析房企融資“三支箭”政策落實(shí)情況202145融資出臺(tái)了一系列支持性政策（市場(chǎng)稱之為房企融資“三支箭”政策免房企違約持續(xù)蔓延方面發(fā)揮了積極作用。202216金融監(jiān)督管理總局公布的數(shù)據(jù)來(lái)看，202331額的同比增速保持連續(xù)六個(gè)季度的正增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額年度凈增量為1900億元，為房企提供了穩(wěn)定的信貸資金支持。雖然銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)密集向優(yōu)6.20%度相對(duì)較弱（1表1 樣本上市銀行房地產(chǎn)業(yè)貸款余額及增速情況金融機(jī)構(gòu)類型2020年2021年2022年2023年6月國(guó)有大型商業(yè)銀行貸款余額41242441764847351480貸款余額同比增速1.04%-1.40%4.46%6.20%股份制商業(yè)銀行貸款余額25961249582428224596貸款余額同比增速-4.05%-6.41%-2.18%1.30%城市商業(yè)銀行貸款余額6637633665766928貸款余額同比增速2.15%-9.62%5.40%5.35%農(nóng)村商業(yè)銀行貸款余額458395356344貸款余額同比增速-7.29%-8.39%-5.62%-3.36%資料來(lái)源：Wind。6（9（16（7（行、渝農(nóng)商行、無(wú)錫銀行、蘇農(nóng)銀行、青農(nóng)商行、江陰銀行、常熟銀行。1333337（2企信用收縮、修復(fù)民營(yíng)房企債券融資渠道方面依然發(fā)揮了積極作用。表2 民營(yíng)房企債券融資支持工具的發(fā)行情況發(fā)行人發(fā)行債券數(shù)量（只）發(fā)行金額（億元）龍湖458新城控股447碧桂園442美的置業(yè)440金輝集團(tuán)328新希望五新實(shí)業(yè)326卓越商管425中駿集團(tuán)222雅居樂(lè)112旭輝112華宇集團(tuán)111合景控股17新湖中寶17合計(jì)33337資料來(lái)源：Wind。2022（包括恢復(fù)涉房上市公司并購(gòu)重組及配套25A8A股上市房企的增發(fā)方案獲得監(jiān)管部門批準(zhǔn)通過(guò)。其4301.1億元（3。此外，H越秀地產(chǎn)等多家房企也順利完成增發(fā)配售。表3 A股上市房企股權(quán)融資情況證券簡(jiǎn)稱發(fā)審委通過(guò)公告日期發(fā)行日期上市日期募資總額（億元）招商蛇口2023-05-292023-06-262023-07-2089.282023-09-142023-10-1985.00陸家嘴2023-06-082023-07-122023-08-0867.44華發(fā)股份2023-08-042023-10-162023-10-3151.24福星股份2023-06-072023-12-182024-01-238.14合計(jì)301.10資料來(lái)源：Wind。20233權(quán)融資規(guī)模有限，受惠房企數(shù)量也有限，仍有較大發(fā)力空間。房企融資協(xié)調(diào)機(jī)制推進(jìn)情況從不同所有制房企籌資性現(xiàn)金流流入規(guī)模來(lái)看，2020年～20236187664867423029660353595066245417911130834271億元、1334第二，已債務(wù)違約房企（尤其是公開市場(chǎng)債務(wù)已違約房企20家6企的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，2020年～20231175497761659659資需求難以得到滿足。為貫徹落實(shí)中央金融工作會(huì)議、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議一視同仁滿足不同所有制620100202415（20242號(hào)12613010722029214個(gè)城市已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，534957162294.31236億元，正在根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度需要陸續(xù)發(fā)放貸款。9020需求，對(duì)于促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展具有十分積極的意義。五、房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)金融運(yùn)行展望（一）房地產(chǎn)政策有望持續(xù)寬松2024產(chǎn)發(fā)展新模式相適應(yīng)的住房制度。房成本。住房+保障住房+素聯(lián)動(dòng)新機(jī)制。（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有堅(jiān)實(shí)的需求基礎(chǔ)2023從2022年正式進(jìn)入人口負(fù)增長(zhǎng)時(shí)代。少293萬(wàn)人。第二，城鎮(zhèn)化進(jìn)程有所放緩。1996年我國(guó)城鎮(zhèn)化率首次超過(guò)30%1996～20201.3922022021年開始，我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程有所放緩。202366.16%，城鎮(zhèn)化率在2021～20230.761016（25～35歲的人口數(shù)量20202.36