紅嶺改造項目可行性研究報告

PAGE4PAGE3深圳市廣盈達投資有限公司深圳市羅湖區(qū)武警七支隊生活區(qū)舊城改造項目可行性研究報告制作日期：2010年6月目錄第一章總論 1第二章項目建設的必要性分析 3第三章項目建設的可行性分析 9第四章項目實施計劃 12第五章項目效益評價 15第六章結(jié)論與建議 17第二章項目建設的必要性分析一、項目提出的背景（一）駐深武警部隊官兵生活條件改善的需要自上世紀80年代初武警部隊重新組建以來，伴隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展，黨中央、國務院和地方各級政府對武警部隊的建設給予了極大的支持和關愛，使官兵的物質(zhì)文化生活和執(zhí)勤條件得到根本改善。駐深武警部隊為國防建設、深圳發(fā)展做出的無私奉獻。深圳地方政府一直重視和關心警民、警地關系，不斷改善武警部隊官兵的生活條件，特別是近年來，警地雙方先后投入巨資，在全武警部隊實施“解困工程”，基本解決了長期困擾基層官兵的住房、用電、吃水、洗澡和看病難等問題，絕大部分官兵住進了基礎設施齊全的制式樓房，伙食標準人均每天增加一元，飲食實現(xiàn)了由溫飽型向營養(yǎng)型的轉(zhuǎn)變。本項目前身為廣東省邊防總隊第七支隊機關大院營區(qū)，始建于上世紀80年代初期。受當時條件限制，建設標準偏低，現(xiàn)有建筑破舊不堪，且大部分營房、住宅已成危房，存在較大的安全隱患，同時破舊的營區(qū)也嚴重影響了該片區(qū)的環(huán)境及市容市貌。隨著近年深圳經(jīng)濟的飛速發(fā)展，現(xiàn)在該營區(qū)已無法滿足部隊武警干部、警員及其家屬的生活需要，同時也嚴重影響到該片區(qū)的整體環(huán)境。深圳市領導也曾批示同意支隊機關大院進行危房改造。因此，實施該項目，是改善駐深武警部隊官兵生活的迫切需要。（二）深圳城市更新改造的需要在經(jīng)歷改革開放30年快速城市化之后，土地市場格局發(fā)生了重大變化，舊城改造已成各地方政府尋求土地資源突破、拓展城市發(fā)展空間的重要手段。這其中，深圳市在城市發(fā)展空間與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整上所受制約更為嚴重，政府手中可以利用的土地資源只有140平方公里，特區(qū)內(nèi)已經(jīng)數(shù)年土地零供應。2007年深圳城市建成區(qū)面積占市域的比例已接近40%，遠遠超過香港25%的水平，更意味著外延式的發(fā)展已走到了頭。專家們認為，未來深圳的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、城市升級空間只能向“城市更新”要。30年來，隨著深圳經(jīng)濟社會的快速發(fā)展，土地與空間難以為繼的矛盾日益突出。土地資源稀缺已經(jīng)成為制約深圳發(fā)展的一大瓶頸。2009年12月1日開始實施的《深圳市城市更新辦法》則標志著深圳的城市發(fā)展正由過去的以增量土地開發(fā)為主向存量土地“再開發(fā)”為主轉(zhuǎn)變邁出了重要一步。2009年12月1日正式實施的《深圳市城市更新辦法》規(guī)定，鼓勵權(quán)利人自行改造，可作為更新改造實施主體，改造項目無需由“發(fā)展商”實施。此外，權(quán)利人可以通過協(xié)議方式轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，而不用一定經(jīng)過“招拍掛”的方式。將原來的工業(yè)用地改造為商業(yè)住宅用地，對深圳解決土地供應還是有一定的作用。近幾年深圳本地的開發(fā)商紛紛往外走，深圳政府通過釋放一些舊城項目，調(diào)動開發(fā)商在本地開發(fā)的積極性，可以把開發(fā)商的資金吸引回來，亦可增加房屋的供應量。此外，由于本批更新項目大部分位于龍崗、寶安地區(qū)，深圳政府可利用此舉帶動關外地區(qū)提升城市建設的品質(zhì)。中國城市運營管理中心主任戴欣明亦表示，目前龍崗、寶安地區(qū)的環(huán)境較差，通過城市更新改變當?shù)氐纳鐓^(qū)環(huán)境，帶動關外的發(fā)展，實現(xiàn)大深圳戰(zhàn)略。否則，關內(nèi)土地更加稀缺，房價更加飆升?！陡罗k法》有兩方面的重大突破：一是明確原權(quán)利人可作為更新改造實施主體，改造項目無需由“發(fā)展商”實施，同時政府鼓勵權(quán)利人自行改造；二是突破更新改造土地必須“招、拍、掛”出讓的政策限制，規(guī)定權(quán)利人自行改造的項目可協(xié)議出讓土地。從城市發(fā)展角度而言，城市更新為解決現(xiàn)代化的城市建筑群中遺留下來大量的城中村和舊工業(yè)廠房，提供了有效途徑；從而將城市空間的利用發(fā)揮到極致。同時，在告別“招、拍、掛”的單一模式后，協(xié)議土地出讓重新出爐，它也意味著深圳的城市發(fā)展，正由過去的以增量土地開發(fā)為主向存量土地“再開發(fā)”為主轉(zhuǎn)變。我公司參與七支隊大院改造項目，正是基于省市各級政府大力支持“三舊”改造這一大的背景，因此，自上而下都得到了武警部隊、地方各級政府主管部門的支持。二、區(qū)域介紹（一）深圳概況深圳是中國南部海濱城市，位于珠江口東岸，與國際大都會香港一水之隔。全市面積1953平方公里，屬亞熱帶海洋性氣候區(qū)，四季溫潤、陽光充沛，盛產(chǎn)水果。截至2010年5月18日，我市累計登記流動人口1200.55萬人，加上現(xiàn)有246作為中國的重要國際門戶，深圳是世界上發(fā)展最快、中國經(jīng)濟最發(fā)達城市之一，人均GDP居全國大中城市第一。深圳是中國南方重要的高新技術研發(fā)和制造基地，同時是世界第四大集裝箱港口，中國第四大航空港，中國第四大旅游城市。全市產(chǎn)業(yè)配套體系完善，高新技術產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、金融服務業(yè)以及文化產(chǎn)業(yè)是這個城市重點發(fā)展的四大支柱產(chǎn)業(yè)。深圳市政府在國內(nèi)率先運用“綠色GDP”指數(shù)來評價城市發(fā)展的整體運行質(zhì)量。目前，深圳的經(jīng)濟發(fā)展呈現(xiàn)低投入、低能耗、高產(chǎn)出、高效益的局面。中國政府發(fā)布的《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》將深圳定位為建設“國家綜合配套改革試驗區(qū)”、“全國經(jīng)濟中心城市”、“國家創(chuàng)新型城市”、“中國特色社會義示范市”和“國際化城市”。2010年1-2月份，深圳經(jīng)濟繼續(xù)保持良好的發(fā)展態(tài)勢，主要經(jīng)濟指標增速加快，為2010年的經(jīng)濟發(fā)展奠定了一個良好的開局。各項指標方面，工業(yè)生產(chǎn)增幅擴大，1-2月份，全市規(guī)模以上工業(yè)增加值479.46億元，同比增長12.4％。固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)增長，1-2月份，全社會固定資產(chǎn)投資160.55億元，同比增長8.3％。其中基本建設投資97.72億元，增長5.9％；房地產(chǎn)開發(fā)投資51.01億元，增長13.8％；更新改造投資10.66億元，增長1.8％；其他投資1.16億元，增長82.5％。社會消費品零售總額保持較快增長，1-2月份，全市社會消費品零售總額501.98億元，增長16.3％。外貿(mào)進出口快速增長，1-2月份，全市進出口總額363.32億美元，同比增長14.8％。其中出口總額214.15億美元，增長8.7％；進口總額149.17億美元，增長24.9％。市場消費價格上漲，1-2月份，居民消費價格同比上漲1.3％。房地產(chǎn)方面，1－2月全市房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積、竣工面積等相關指標數(shù)據(jù)同比都有大幅增加，其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增加近14％，住宅施工面積同比增加近23％，說明開發(fā)商看好后市，加快開發(fā)進度，而竣工面積同比增加了2倍多，說明后市供應有保證。不過，高房價引起的政策打壓和觀望一定程度上遏制了銷售，同時去年同期是高銷量階段，導致銷售面積同比大幅減少了52％。

（二）羅湖介紹羅湖區(qū)成立于1979年10月，地處深圳中部，面積78.36平方公里，在城市布局上呈現(xiàn)出“一半山水一半樓”的特色，其中建成區(qū)面積33.72平方公里，其余主要為深圳水源保護區(qū)和梧桐山森林保護區(qū)，森林覆蓋率高達44%。下轄10個街道辦事處，115個社區(qū)居委會，83個社區(qū)工作站，10個街道派出所。2009年，羅湖戶籍人口為44.28萬人，辦理居住證人口為93.82萬人。羅湖區(qū)是深圳經(jīng)濟特區(qū)最早開發(fā)的城區(qū)，也是深圳市的中心城區(qū)之一。在這片最先沐浴改革開放春風的熱土上，曾經(jīng)創(chuàng)造了三天一層樓的“深圳速度”，誕生了全國第一家證券交易所、第一家期貨市場、第一家地方商業(yè)銀行，更孕育出了敢闖敢試、敢為天下先的改革創(chuàng)新精神。經(jīng)過30年的發(fā)展，羅湖已經(jīng)成為了深圳的金融中心、商貿(mào)中心、文化娛樂旺區(qū)和全國最大的黃金珠寶首飾加工基地，城市功能不斷健全和完善，“功能羅湖”的集聚和輻射效應日益顯現(xiàn)。2009年，羅湖區(qū)成功克服金融危機帶來的不利影響，在科學發(fā)展進程中邁出了新步伐。預計實現(xiàn)GDP865億元，同比增長7.5%。轄區(qū)稅收(剔除證券交易印花稅和海關代征稅)達到232億元，增長2.2%;區(qū)級財政總收入達到55億元，增長19.9%;地方財政一般預算收入34.42億元，增長1.31%;居民人均可支配收入突破3萬元大關，增長9.8%。經(jīng)濟發(fā)展實現(xiàn)高產(chǎn)低耗，預計每平方公里建設用地產(chǎn)出GDP25.11億元、國地稅(剔除證券交易印花稅和海關代征稅)6.74億元，分別是全市平均水平的2.4倍和3.0倍。萬元GDP建設用地、水耗、電耗均遠低于全市平均水平。產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級勢頭良好，預計第三產(chǎn)業(yè)比重高達91.2%，以金融、物流、專門專業(yè)、創(chuàng)意設計為主的高端服務業(yè)比重超過半壁江山，對經(jīng)濟增長貢獻率達72.6%。2010年，在建區(qū)30年的歷史節(jié)點上，羅湖將以四大重點支柱產(chǎn)業(yè)為基礎，全力打造“四城一鎮(zhèn)”(金融城、萬象城、珠寶城、工藝城、藝術小鎮(zhèn))區(qū)域品牌，力促城市經(jīng)濟的繁榮發(fā)展，進一步放大“功能羅湖”價值，為羅湖后三十年的科學發(fā)展打下堅實基礎。由于城市空間不斷向外拓展，羅湖已經(jīng)不是深圳房地產(chǎn)市場開發(fā)的主要地區(qū)，但是隨著該片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和空間的進一步優(yōu)化，羅湖在房地產(chǎn)版圖上仍占據(jù)重要地位?！敖鹑恰钡貐^(qū)改造正在進行細化規(guī)劃，項目涉及面積超過6平方公里，建成后將成為萬象城“都市綜合體”、人民南商業(yè)片區(qū)及老東門商業(yè)不行街三位一體的金融、商務、商業(yè)中心區(qū)，對改善片區(qū)商業(yè)環(huán)境具有重要意義。雖然面臨調(diào)控壓力，但房價依然高歌猛進，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2010年第一季度深圳的新房成交均價達22336元/平方米，環(huán)比去年第四季度上漲9.2％，同比翻了一番！羅湖區(qū)由于一直處于高價位運行區(qū)間，不再是房市成交主力，全區(qū)的成交均價因此大幅回落30.4％，但仍超過22000元/平方米，同比大漲2/3。（三）紅嶺中路及周邊情況紅嶺路南起濱河大道，北至北環(huán)大道。紅嶺中路處于深南大道與筍崗路中間，此處交通便利，連接深圳東西走向的三條主干道，地鐵三號線貫穿紅嶺路。紅嶺中路周邊一直是羅湖區(qū)的商業(yè)中心地段之一。尤其是在金融行業(yè)，紅嶺中路周邊可以說是整個深圳的金融中心。包括中國人民銀行深圳分行、深圳發(fā)展銀行總部、中國工商銀行深圳分行、中國農(nóng)業(yè)銀行深圳分行、中國建設銀行深圳分行、深圳證券交易所、金融聯(lián)、中國信合等，都將其深圳的總部放在附近。在商業(yè)方面，萬象城、金光華廣場等高檔商城都在附近。以地王大廈為標志的高檔寫字樓，更是讓這一地段在全國都有知名度。在休閑娛樂方面，紅嶺中路地段有荔枝公園、深圳大劇院、深圳博物館、酷比龍KTV等。蔡屋圍金融中心區(qū)的規(guī)劃為本項目的住宅、寫字樓、商業(yè)的開發(fā)提供了良好的市場機會。蔡屋圍金融中心區(qū)將成為深圳市的金融服務中心、資金集散中心、金融信息中心和金融監(jiān)控中心，蔡屋圍金融中心區(qū)的改造工程涉及的改建項目占地面積達4.6萬平方米，范圍南起中國人民銀行深圳市中心支行和中國農(nóng)業(yè)銀行深圳分行，北至紅寶路，東鄰深圳市公安局大院，西到深圳大劇院和環(huán)宇大廈。建設項目包括中國人民銀行深圳市中心支行發(fā)行庫及附屬用房、回遷安置樓、超高層金融文化中心大廈、高級商務公寓，建筑面積達38萬平方米。項目地塊周邊已經(jīng)形成的物業(yè)包括鴻翔御景東園、風格名苑、中航凱特公寓、紅桂皇冠名庭、金眾經(jīng)典家園、西湖花園等，附近的大型商業(yè)配套包括家樂福、新一佳、歲寶百貨等百貨超市。三、宗地條件描述1、地塊位置地塊西面緊鄰紅嶺路，北面為松園路，東面為松園南街，西面為紅嶺住宅區(qū)的改造項目。整個區(qū)域處在舊城改造項目之中，發(fā)展?jié)摿^大。2、主要規(guī)劃技術指標用地面積：16335㎡總建筑面積：147512.5㎡其中計容積率：122512.5㎡包括住宅：97670㎡商業(yè)：24842.5㎡不計容積率：25000㎡地下車庫：21500㎡設備房：3500㎡容計率≤7.5綠化率：30%地下停車位：560個層數(shù):地上:住宅30/29層公建:3層地下:2層建筑高度:96.6米總戶數(shù):1018戶3、區(qū)域SWOT分析（1）優(yōu)勢分析★ 城市中心區(qū)，配套成熟★ 舊城改造項目，具有社會效益，政府有力支持★ 片區(qū)內(nèi)教育資源配套成熟★ 交通便利，緊鄰地鐵口（2）劣勢分析★ 項目周遍商住樓較多，但沒有形成一定的規(guī)?！?該片區(qū)目前處于重新規(guī)劃階段，舊城改造項目多★ 周遍樓盤檔次參差不齊★ 項目西面緊鄰紅嶺路主干道，對住宅部分的品質(zhì)有一定影響（3）機會分析★ 政府正在積極推進該片區(qū)的舊改項目，重樹該片區(qū)新形象★ 區(qū)域內(nèi)新房的供應量低★ 該區(qū)域各種配套成熟度高，對本片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展非常有利★ 該片區(qū)未來規(guī)劃升值潛力大，投資價值高。（4）威脅★ 該片區(qū)內(nèi)未來舊改項目較多★ 羅湖片區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展已停滯不前，對在該片區(qū)的置業(yè)有一定影響★ 地塊現(xiàn)有舊項目的拆遷對項目的工期進度的影響★ 羅湖由于房地產(chǎn)發(fā)展較早，未能達到有效規(guī)劃和利用第三章項目建設的可行性分析一、主要手續(xù)已經(jīng)完成自2007年開始，我公司已經(jīng)開始運作該項目，目前已完成的前期準備工作包括：1、中國人民武裝警察部隊廣東省邊防總隊后勤部《關于七支隊機關營區(qū)與地方合作開發(fā)建設的批復》（[2007]武粵邊后273號）；2、與廣東省公安邊防總隊第七支隊簽訂《合作開發(fā)七支隊機關大院土地合同書》；3、由中國人民武裝警察部隊廣東省邊防總隊第七支隊向深圳市人民政府申請將項目用地納入2010年深圳市城市更新計劃內(nèi)（武粵邊七支[2009]139號）；4、由中國人民武裝警察部隊廣東省邊防總隊第七支隊向深圳市人民政府申請將營區(qū)改造項目進入市場（武粵邊七支[2009]162號）；5、由中國人民武裝警察部隊廣東省邊防總隊第七支隊向總隊后勤部申請變更合作開發(fā)建設批復（武粵邊七支[2009]163號）。二、符合市城市更新辦法的要求（一）改造范圍合法根據(jù)《深圳市城市更新辦法》第二條的規(guī)定，城市更新，是指由符合規(guī)定的主體對特定城市建成區(qū)（包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等）內(nèi)具有以下情形之一的區(qū)域，根據(jù)城市規(guī)劃和本辦法規(guī)定程序進行綜合整治、功能改變或者拆除重建的活動：1、城市的基礎設施、公共服務設施亟需完善；2、環(huán)境惡劣或者存在重大安全隱患；3、現(xiàn)有土地用途、建筑物使用功能或者資源、能源利用明顯不符合社會經(jīng)濟發(fā)展要求，影響城市規(guī)劃實施；4、依法或者經(jīng)市政府批準應當進行城市更新的其他情形。如前所述，擬改造的武警七支隊機關大院，已經(jīng)破舊不堪，符合該規(guī)定。（二）改造主體合法《深圳市城市更新辦法》第五條規(guī)定，城市更新可以由市、區(qū)政府、土地使用權(quán)人或者其他符合規(guī)定的主體實施。由于武警七支隊就是該項目土地使用權(quán)的合法所有權(quán)人，與廣盈達公司的合作開發(fā)建設項目已經(jīng)得到武警廣東省邊防總隊后勤部的批復，并獲得深圳市政府的確認。因此，該項目的改造主體合法。三、所在市場區(qū)域情況房地產(chǎn)市場是個典型的區(qū)域市場，不同區(qū)域、地段、位置，其成交價格都會有很大差異。（一）土地深圳關內(nèi)土地供應日益緊張已是公認事實。根據(jù)深圳狙房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，在居住用地方面，2009年南山、羅湖、鹽田三區(qū)在本年度均未有居住用地成交。在商業(yè)用地方面，2009年全市所有成交商業(yè)性辦公用地全部集中在福田和南山兩區(qū)。由此可以看出，深圳2009年的居住用地成交主要集中在特區(qū)之外，商業(yè)用地主要集中在福田和南山。關內(nèi)居住用地供應緊張的局面并未改觀。對于羅湖這個老城區(qū)來說，則是各類土地供應都基本沒有。由此，本次開發(fā)改造七支隊機關大院項目，在羅湖區(qū)屬于不可多見的項目。（二）房市深圳狙房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，2009年（截止12月29日），深圳羅湖區(qū)共成交新房3685套，同比增長93.3%。成交面積為33.59萬平米，同比增長近1倍。全年成交總金額為76.65億元，僅占全市總成交金額的8%，成交均價為22818元/平米，同比增長23.4%。相比較而言，關內(nèi)的羅湖、鹽田、福田三區(qū)的市場成交情況較為類似，三區(qū)總體供應量和成交量都較少，但成交均價卻又都在高位運行中。與其他幾區(qū)類似，8月份的羅湖新房市場不僅創(chuàng)造了一個年度最高均價——33973元/平米，更創(chuàng)造了一個27.4%的年度均價最高漲幅。而接下來的三個月，羅湖新房成交價格基本保持平穩(wěn)。進入2010年以來，政策壓力雖然遏制不了房價的上漲，但其帶來的觀望情緒卻嚴重影響成交，雖然到3月中下旬有所回升，但一季度的成交量無論是環(huán)比還是同比都大幅減少，根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2010年第一季度深圳共成交新房7983套（71.1萬平方米），環(huán)比減少近50%，同比減少約57%。成交物業(yè)類型方面，一季度深圳的新房成交以70-140㎡的改善型為主，成交面積超過15萬平方米，占約58％，140㎡以上的大戶型成交5.8萬平方米，占約22％，70㎡以下的小戶型成交5.2萬平方米，占20%。各行政區(qū)的新房成交量也全線下降，其中，羅湖區(qū)的萎縮最明顯，一季度只成交新房232套（1.6萬平方米），環(huán)比減少80%左右，同比也減少約63%，金翠園是全區(qū)的核心成交樓盤，貢獻了全區(qū)一半以上的成交量。成交物業(yè)類型方面，一季度羅湖區(qū)的新房成交以改善型和小戶型為主，成交面積分別占全區(qū)的50.8%和41.8%根據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)的監(jiān)測，2010年一季度深圳批售的住宅面積為56.60萬平方米，而銷售面積為71.09萬平方米，即批售的住宅不但全部售完，還消化了庫存的14.49萬平方米，供求比為1：1.26，整體上仍呈供不應求態(tài)勢。各行政區(qū)的供求變化各異，羅湖區(qū)和寶安區(qū)出現(xiàn)供過于求，羅湖區(qū)由于新批售的項目如蘭亭國際、鴻隆世紀廣場等均未進入銷售期，導致羅湖區(qū)一季度出現(xiàn)供應大幅多于需求的局面。但長遠來看，由于受制與土地供應這個資源約束，羅湖區(qū)內(nèi)的房價沒太多下跌的理由，隨著羅湖區(qū)“三舊”綜上，目前實施該項目，時機已經(jīng)成熟。第四章項目實施計劃一、項目產(chǎn)品建議考慮到項目所處地段及周邊商圈情況，預計以高品位住宅和商業(yè)為主，建成現(xiàn)代商業(yè)和園林居住相得益彰的都市生活服務區(qū)。（一）住宅產(chǎn)品建議羅湖作為老城區(qū)發(fā)展較早，土地可用資源緊缺，房地產(chǎn)市場規(guī)模較小，目前已成型物業(yè)住宅的品質(zhì)一般，住宅產(chǎn)品的品質(zhì)與價格有一定的差距。然而，由于周邊有著很多高檔寫字樓和高層次商圈，雖然住宅用地緊缺，住宅產(chǎn)品稀缺，但仍導致市場呈現(xiàn)出較大的供不應求的現(xiàn)象，附近住宅的售價和租金一直居高不下。此外，該項目周邊完備的商業(yè)配套、教育配套及公共設施的配套，這些區(qū)域特質(zhì)具備了客源的導入基礎。對項目未來的銷售與經(jīng)營會產(chǎn)生積極的影響。周邊已經(jīng)成型物業(yè)，總體品質(zhì)與規(guī)劃有一定差距，片區(qū)內(nèi)項目產(chǎn)品雷同性較大，跳出區(qū)域現(xiàn)狀，走高品質(zhì)路線、差異化產(chǎn)品競爭的路線是本項目產(chǎn)品定位的最佳出路。片區(qū)內(nèi)代表項目項目名稱主力戶型面積售價（二手）備注鴻翔御景二房、三房80~120㎡25000元左右樓盤小區(qū)較大，配套完善，適于居家風格名苑單房、一房30~50㎡22000元左右投資型公寓金眾經(jīng)典二房、三房80~120㎡18000元左右該樓盤以居家為主中航凱特公寓單房、一房30~50㎡20000元左右投資型公寓紅桂皇冠名庭單房、一房30~50㎡25000元左右投資型公寓從以上表格可以看出，前期根據(jù)市場需求及項目規(guī)劃指標要求，投資型公寓在該片區(qū)的市場占有率較高，投資型公寓在該區(qū)域發(fā)展平穩(wěn)。金眾經(jīng)典、鴻翔御景是該片區(qū)內(nèi)中大戶型的代表，完善商業(yè)、教育、交通等系統(tǒng)配套，為該片區(qū)的自住型客戶奠定了良好的基礎。包括原有蔡屋圍片區(qū)居民以及新移民族的進入，自主型物業(yè)的市場需求空間較大。我們的住宅產(chǎn)品既要滿足市場的需求，又要引導市場需求。部分住宅產(chǎn)品要跳出現(xiàn)有的市場產(chǎn)品的模式，引導購買需求，打造亮點。除新產(chǎn)品模式外，傳統(tǒng)住宅產(chǎn)品仍是市場需求的主導?？紤]到附近高檔寫字樓上班的一般是高級白領，年輕化趨勢明顯，因此我們認為面積適中的單身公寓、一房、兩房仍是該片區(qū)主力需求。（二）商業(yè)產(chǎn)品建議目前該區(qū)域內(nèi)的核心商業(yè)、核心業(yè)態(tài)以大型超市、百貨以及飲食服裝小型街鋪組成。沒有形成一定的商業(yè)規(guī)模及特色商業(yè)。該區(qū)域雖然已經(jīng)初具商業(yè)規(guī)模，聚集了一定的人流。由于地處老城區(qū)，現(xiàn)有商業(yè)只能服務自身區(qū)域及周邊區(qū)域人群。突出商業(yè)特色及區(qū)域規(guī)模將是項目商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃的核心。本項目商業(yè)部分也是整個項目實現(xiàn)利潤最大的基點。商業(yè)環(huán)境、區(qū)位環(huán)境、交通環(huán)境為本項目的商業(yè)規(guī)劃、開發(fā)及后期銷售營運的順利實施提供了有利的保障?！吧顣r尚中心”的定位以時尚品位為核心驅(qū)動，滿足休閑、娛樂、餐飲并配以購物消費的中端商業(yè)場所。以多樣化豐富的商業(yè)元素，打造具有市場號召力和包容性的生活方式中心?！吧顣r尚中心”以時尚購物、次主力店、休閑餐飲、大眾娛樂為組成部分。本項目可以充分利用區(qū)域優(yōu)勢將紅嶺路、松園路及松園南路商業(yè)空間擴大。商業(yè)與住宅的合理配比，有利于分散開發(fā)商的風險，保證項目在最有利的情況下實現(xiàn)利潤最大化。二、項目實施進度表按照我們的計劃及與在樓盤建造、銷售方面的行業(yè)經(jīng)驗，項目進度安排如下：項目起始時間預計完成時間備注與七支隊簽訂協(xié)議2008年10月2008年10月已完成報深圳市政府、省后勤部審批2007年6月2010年8月進行之中，已完成部分審批程序。補地價、領土地證2010年8月2010年9月拆遷2010年9月2009年10月報批報建及規(guī)劃設計2010年9月2010年10月新樓建造2010年10月2012年12月物業(yè)銷售2012年6月2012年12月竣工入伙2013年1月2013年3月爭取春節(jié)前入伙。三、項目投資估算該項目總建筑面積：147512.5㎡，可銷售面積：122512.5㎡（其中住宅面積：97670㎡，商鋪面積：24842.5㎡），地下室面積：25000㎡。該項目在拆除現(xiàn)有營房、建造新樓的過程中，還需投入大量資金。項目投資預算表序號成本分項名稱金額（萬元）備注1地價460002工程造價29534