博雅公寓物業(yè)服務(wù)方案

博雅公寓物業(yè)服務(wù)方案根據(jù)博雅公寓的定位，樓宇商業(yè)布局及配套設(shè)施設(shè)備的實際情況，制定科學、合理的管理運作模式。爭取通過有層次的公司機構(gòu)，進行宏觀計劃與調(diào)控，制訂切實有效的符合法律法規(guī)的管理細則，由具有規(guī)范化操作、專業(yè)技能、良好職業(yè)道德與高度責任心的管理人員具體實施。在經(jīng)營秩序、治安保衛(wèi)、環(huán)境衛(wèi)生等方面以綜合考慮、單項計劃、即時調(diào)度相結(jié)合的管理運作方式，建立目標管理、服務(wù)質(zhì)量管理、成本管理體系，多層次、多方式、全方位、全過程的監(jiān)督操縱，以實現(xiàn)標準化、規(guī)范化、專業(yè)化管理。并以服務(wù)質(zhì)量為突破口，以創(chuàng)新的理念給經(jīng)營戶提供最佳的經(jīng)營環(huán)境，活躍托管物業(yè)的商業(yè)氣氛。通過統(tǒng)一化視覺識別系統(tǒng)、行為識別系統(tǒng)與理念識別系統(tǒng)的建立，塑造樓宇統(tǒng)一化商業(yè)形象，不斷擴大公寓的知名度，樹立良好的公寓物業(yè)形象，吸引更多的潛在承租商與消費者。使博雅公寓物業(yè)保值升值。 2第一章項目概況 3第二章公司企業(yè)理念 4第三章管理設(shè)想 7第四章提高物業(yè)管理服務(wù)水平的整體管理設(shè)想與理念 8第五章擬采取的物業(yè)管理方式 第六章管理處組織機構(gòu)及職責 第七章常規(guī)管理及服務(wù)內(nèi)容 第八章管理應(yīng)急處理方案 26第九章管理指標承諾及實施措施 第十章財務(wù)計劃、利潤操縱及最后的報價 47結(jié)束語 56“博雅公寓”位于長沙市雨花區(qū)香樟路與體院路(沙灣路)交匯處，雨花區(qū)政府以東200米。項目總占地4502平方米，規(guī)劃總建面積36545平方米，總投資近1億元，由湖南省泰與投資進展有限公司獨立投資開發(fā)，聯(lián)合知名建筑、園林規(guī)劃的公司精心建造的長沙東南片區(qū)首屈一指的高檔商住公寓樓項目。項目總體功能的布局分為三個部分：地下三層為人防工程與車庫，地上一、二層為商業(yè)鋪位與物業(yè)用房，三至32層為住宅。項目根據(jù)中南院山地公園與現(xiàn)狀地形，并結(jié)合香樟路與體院路的自然坡度，依山就勢布置了雙塔高層建筑產(chǎn)品。以近100米的樓體高度，在建筑布局中充分考慮了自然資源利用最大化的原則，細致到每個戶型的開窗角度與觀景陽臺的設(shè)計。通過多條視覺走廊，讓每個住宅能充分享受自然景觀資源，開窗即景，東眺武廣高速火車站與京珠高速流光異彩，北觀體育新城3000畝國家級標準的運動場地與市民運動廣場之活力青春，南享900畝天際嶺國家森林公園天然負離子，西賞十里圭塘河休閑風光帶。周邊設(shè)施體育文化休閑公園：省游泳跳水館、省網(wǎng)球館、省射擊館及省舉重館、焰火廣場及大型體育廣場，步行10分鐘長沙出版物交易中心、900畝天際嶺國家森林公園、圭塘河休閑風光帶購物配套；菜市場，馬路對面。家樂福超市：位于香樟路口，約10分鐘公交車程。人與生鮮超市、家家福超市、喜之樂超市教育配套：雨花區(qū)中小學、雅禮中學寄宿部、華夏一中、長沙理工大、省體育職業(yè)學院、航空職業(yè)技術(shù)學院、省醫(yī)藥中等?？茖W校、雨花區(qū)實驗幼兒園、小哈佛美語幼稚園、中南院幼兒園，湖南廣益實驗中學，中南院小學。醫(yī)院及藥店配套：中南院醫(yī)院、湖南武警醫(yī)院分院、湖南航空局醫(yī)院、市中心醫(yī)院、旺旺醫(yī)院、省112醫(yī)院、楚仁堂大藥房、芝林大藥房、養(yǎng)天與大藥房。銀行：建設(shè)銀行：中南博遠大廈，過馬路即到，郵政及其他：城市信用合作社、電信營業(yè)廳、聯(lián)通營業(yè)廳、集貿(mào)市場、鴻天大酒店、林苑酒店、明珠影樓、玫瑰之約。第二章湖南君天物業(yè)管理有限公司企業(yè)理念一、君天物業(yè)企業(yè)文化及服務(wù)理念策略篇1個宗旨：構(gòu)筑親馨社區(qū)，營造高尚生活1型組織——學習型、創(chuàng)新型2型企業(yè)——知識型、資訊型3三創(chuàng)、三現(xiàn)、三高三創(chuàng)價值觀：創(chuàng)業(yè)、制造、創(chuàng)價值三現(xiàn)文化：現(xiàn)場、現(xiàn)金、實現(xiàn)三高信條：高標桿、高效率、高速度以顧客為先、誠信經(jīng)營為源、熱情服務(wù)為本以團隊為本、尊重員工價值、表達職業(yè)精神理念識別融管理于服務(wù)之中，與顧客一起打造高尚之生活創(chuàng)卓著于平凡之時，集顧客價值于點滴行動之中行為識別以您為尊，表達專業(yè)與微笑尊重客戶、尊重同事、尊重事實一切從顧客角度出發(fā)——追求存在價值服務(wù)篇用專業(yè)技能服務(wù)人，用敬業(yè)精神感動人用規(guī)范行為引導人，用真摯情感溫暖人用工作激情影響人，用熱情服務(wù)滿意人提示篇溫馨篇真誠來自于關(guān)懷，關(guān)懷出自于懂得，懂得有賴于溝通客戶關(guān)系：致力于與客戶建立一個長期、穩(wěn)固而友好的合作關(guān)系，通過嚴格與規(guī)范的管理，向客戶提供文明而高效的服務(wù)。保潔服務(wù)：使用先進的清潔保潔技術(shù)手段，致力于各類物業(yè)的日常保潔、蚊蟲消殺、綠化養(yǎng)護等高品質(zhì)保潔服務(wù)，為業(yè)主營造一個整潔、舒適的辦公與生活環(huán)境。財務(wù)管理：為客戶與業(yè)主著想，處處精打細算，表達對業(yè)主與用戶的負責精神；堅持公開與透明的原則，定期向業(yè)主公布物管項目財務(wù)收支情況，主動同意業(yè)主與用戶的監(jiān)督與檢查。湖南君天物業(yè)管理有限公司自成立以來，遵循“以人為本，以客為先”的指導思想，奉行“真誠服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效”的企業(yè)精神，通過多年的努力與錘煉，已建立了一支懂經(jīng)營、會管理、精業(yè)務(wù)、肯奉獻、高素養(yǎng)的物業(yè)管理隊伍。物業(yè)管理體系具有鮮明的個性與優(yōu)勢，在公寓上已逐步形成了具有物業(yè)特色的物業(yè)管理品牌。(一)成熟的物業(yè)管理模式針對物業(yè)管理面積大、類型多的特點，按物業(yè)類型與規(guī)模分高層、綜合公寓、寫字樓、幾個片區(qū)，并分別設(shè)立管理處進行管理。充分利用公寓業(yè)主資源，引導老年或者離退休業(yè)主成立消防安全巡邏隊，每天執(zhí)建立了以崗位職責為基礎(chǔ)、以流程管理為核心、以客戶服務(wù)為中心、以客戶滿意借鑒酒店管理方式，為客戶提供星級管理服務(wù)，客戶滿在公寓物業(yè)管理中，以培養(yǎng)業(yè)主的參與意識、加強與業(yè)主溝通為要緊目的，充分方便業(yè)主，提高客戶服務(wù)效率與滿意率，要求客戶服務(wù)中心工作人員，在為客戶員工是企業(yè)的靠山。君天物業(yè)“人性化”的管理，把員工滿意作為企業(yè)生存與進展的一個重要指標，通過持續(xù)培訓，職業(yè)生涯設(shè)計，激勵每一位員工的積極性與制造性。先有微笑的員工，才有滿意的顧客，員工以客為先，客戶回報企業(yè)，企業(yè)報效社精益求精，全心管理用心服務(wù)。物業(yè)管理的行業(yè)特征造就了君天物業(yè)強烈的責任感與使命感，關(guān)注點點滴滴，呵護每家每戶，主動、熱情的服務(wù)品質(zhì)構(gòu)筑君天物業(yè)進君天物業(yè)秉承“想業(yè)主之所想，急業(yè)主之所急”的服務(wù)風范，成于斯，長于斯誠信依法經(jīng)營，至誠服務(wù)客戶，君天物業(yè)承接了近六十多萬平方米的服務(wù)規(guī)模，服務(wù)哺育與催生了我們“真誠服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效”的企業(yè)精神，追求并不斷制造君天物業(yè)超行政辦公等為業(yè)主提供著優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，并不斷提升管理水平，打造具有君天物業(yè)特色的管理模式，形成為客戶服務(wù)的一體化模式，實現(xiàn)滿足與超越社會、客戶不斷增君天物業(yè)管理有限公司遵循“以人為本、以客為先”的管理理念與“精心管理、第三章管理設(shè)想根據(jù)《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)對整個廣場物業(yè)及物業(yè)配套設(shè)施、設(shè)備(不包含商戶及業(yè)主室內(nèi))進行統(tǒng)一管理，入駐博雅公寓的全體業(yè)主、商戶均為物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)對象。物業(yè)管理企業(yè)向各業(yè)主、商戶提供有償服務(wù)，及所有公共部位的衛(wèi)生清潔、保安、消防、停車管理服務(wù)，設(shè)施設(shè)備運行保護均由物業(yè)管理企業(yè)有償提供，其收費標準按物業(yè)管理企業(yè)成本核算及物價部一、通常性服務(wù)內(nèi)容1、對業(yè)主、商戶的管理行管理、引導，明確業(yè)主承租商戶與管理企業(yè)之間的責、權(quán)、利關(guān)系。2、向業(yè)主、商戶提供的要緊服務(wù)內(nèi)容業(yè)主、商戶、設(shè)施設(shè)備檔案的建立、管理，受理用戶投訴，辦理用戶遷入手續(xù)，辦理用戶室內(nèi)裝修申報及裝修驗收的手續(xù)，并實施監(jiān)管，辦理用戶大件物品的放行手續(xù)，辦理廣場出入證(臨時出入證、施工人員出入證等),辦理用戶臨時用電、動火與貨梯專用手續(xù)，辦理汽車、摩托車、自行車、電動車的停放手續(xù)，辦理統(tǒng)一收購廢品手續(xù)、辦理用戶破/換門鎖申請手續(xù)、檢查廣場共用設(shè)施的運行狀況，負責對用戶的溝通工作，受理用戶的服務(wù)要求，提供郵政服務(wù)，為用戶分發(fā)、投遞郵件與征訂報刊，監(jiān)管廣場的綠化養(yǎng)護，確保廣場的綠化布置合理、整潔美觀，操縱貨物出入。3、安全系統(tǒng)管理服務(wù)充分保障入駐博雅公寓的業(yè)主、商戶與顧客的利益，在安全保衛(wèi)方面制定嚴謹?shù)谋０补ぷ鲗嵤┯媱?，建立、健全各項保安停車管理制度，實?4小時保衛(wèi)巡邏制度，巡邏分為：定時巡邏、不定時巡邏、白天巡邏、夜間巡邏等方式。消防管理的方針是：預(yù)防為主、防消結(jié)合，嚴格按照消防法有關(guān)規(guī)定，建立消防合格證制度及消防工作檢查、監(jiān)督制度，訂有突發(fā)性火災(zāi)等災(zāi)害應(yīng)急方案，并設(shè)有消防疏散示意圖，保證消防通道暢通，消防設(shè)備設(shè)施運行良好，組建廣場業(yè)主、商戶及消費客人。5、設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)維修管理制定設(shè)備定期巡回檢查、測試及監(jiān)督，配電室保證24小時值班，嚴格按照國家標準操作運行，對電梯、中央空調(diào)、供電、供水設(shè)備及照明系統(tǒng)養(yǎng)護維修并作全面記錄，提供方便、不間斷的服務(wù)活動，做到設(shè)備良好、運行正常、設(shè)備與機房環(huán)境整潔、消防操縱中心及消防系統(tǒng)做到配備齊全、完好無損可隨時啟用，安全設(shè)施做到齊全有效、通風照明及其它附屬設(shè)施完好。給排水系統(tǒng)保證所有的排水系統(tǒng)通暢，樓內(nèi)地下室及車庫無積水、浸泡發(fā)生，中央空調(diào)系統(tǒng)運行正常無超標噪音與嚴重滴、漏水現(xiàn)象，保證系統(tǒng)設(shè)備完好、運行正常。6、環(huán)境衛(wèi)生清潔服務(wù)實行標準化清掃掃保潔、制定完善的清潔細則，明確需要清潔的地方、所需清潔次數(shù)、時間、由專人負責、檢查、監(jiān)督，商場的清潔衛(wèi)生服務(wù)項目要緊有：商場清潔保養(yǎng)工作，公共區(qū)域、走廊通道、空調(diào)機房、風機房的清潔、變電房、電梯清潔保養(yǎng)、消防系統(tǒng)及設(shè)備的清潔、公共洗手間的清潔、樓層及垃圾房的清潔、寫字樓綠化、美化保養(yǎng)、停車場清潔服務(wù)、寫字樓內(nèi)大清掃服務(wù)、清洗地毯服務(wù)、各類石材地面打蠟拋光服務(wù)等其他服務(wù)項目(詳見保潔細則)。商場物業(yè)的管理與通常物業(yè)管理的最大不一致之處就在于商業(yè)物業(yè)管理的一項重要工作是要進行商業(yè)形象的宣傳推廣，不斷擴大商業(yè)物業(yè)的知名度、樹立良好的商場形象，吸引更多的潛在承租商與消費者。這是商場實施統(tǒng)一管理的一項必不可少的工作，其作用使商業(yè)特色的表達，是一種無形資產(chǎn)與潛在的銷售額、有助于促進消費者的消費觀念從買名牌到買店牌的轉(zhuǎn)變，加速商場進入印象時期，有助于商場識別系統(tǒng)的建立(包含理念識別系統(tǒng)、視覺識別系統(tǒng)、行為識別系統(tǒng))。其具體的管理服務(wù)內(nèi)容有如下幾點：(1)制定管理章程并負責監(jiān)督執(zhí)行。(2)開展商場整體的促銷活動。(3)協(xié)調(diào)商場各經(jīng)營者的關(guān)系。(4)開展經(jīng)營者之間的互幫互助與信息交流等活動。(5)協(xié)調(diào)管理者與經(jīng)營者之間的關(guān)系。(6)樓宇識別系統(tǒng)的建立(即企業(yè)經(jīng)營宗旨、服務(wù)觀念在企業(yè)員工思想中所形成的理念識別系統(tǒng)(MIS)、企業(yè)標識、員工服裝、信箋商標等等視覺識別系統(tǒng)(VIS)、企業(yè)信譽、對外事務(wù)處理方式、員工行為舉止等行為識別系統(tǒng)(BIS)。(7)與工商管理部門配合嚴格執(zhí)行，嚴厲打擊假冒偽劣產(chǎn)品保護公寓形象。第五章擬采取的物業(yè)管理方式1、奉行“信譽至上，服務(wù)第一，以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余”的原則，實行“綜合管2、采取因地制宜，靈活有用的管理運行機制。管理處在湖南君天物業(yè)管理有限公司領(lǐng)導下，針對博雅公寓商業(yè)物業(yè)的特點及實際管理需要，擬定切實可行、高效運作的管理制度。3、堅持制度化、規(guī)范化管理。嚴格照章辦事，依法管理，根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)，制定全面細致可行的規(guī)章制度。4、嚴格實行崗位責任制。明確職、權(quán)、利、責落實到個人，完善獎懲制度，以此調(diào)動全體員工的工作積極性，提高員工整體素養(yǎng)，從而達到提高管理水平的目的。5、堅持“既分工、又合作”的專業(yè)化工作原則。在管理處內(nèi)部，比如維修部分兩部分，一部分負責水電系統(tǒng)、消防設(shè)施、空調(diào)設(shè)備、電梯等的前期工程進度跟進與日常管理；另一部分負責公共設(shè)施、裝飾修繕、水電、防盜等公用設(shè)備的維修與保養(yǎng)。而管理處外部，則通過合同使專業(yè)化服務(wù)公司比如清潔公司、綠化養(yǎng)護公司等等，按合同條款為博雅公寓物業(yè)提供保質(zhì)保量的專業(yè)化代理服務(wù)，使博雅公寓物業(yè)各項物管工作一一得到落實。為保證管理處人力資源得到最優(yōu)化的配置，以有限的人力資源制造可觀的社會效益與經(jīng)濟效益，保質(zhì)保量完成各項工作，擬設(shè)置職能部門及分工：管理處將在公司領(lǐng)導下的管理處主任負責制，這是一種直線的領(lǐng)導形式，日常工作由管理處主任直接領(lǐng)導各部門人員，即集指揮與管理職能于一身，便于管理處主任全面掌握日常工作及人員狀況，各項工作安排及臨時工作任務(wù)下達，均由管理處主任直接安排或者授權(quán)各部門進行，各部門員工向各部門主管負責，主管向管理處主任負責，該架構(gòu)編制、指示簡單，責任明確。管理處在內(nèi)部管理上，采取的是將管理活動與管理手段構(gòu)成一個連續(xù)封閉回路的作法，即注重封閉性，這樣方能形成有效的管理運作。否則，假如管理系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)沒有一定的操縱，那么內(nèi)部管理必定是無效的。在具體運作中，管理處主任是日常工作的指揮者，同時又是監(jiān)督檢查者(各部門主管協(xié)助管理處主任日常工作，督促管理處主任下達的工作任務(wù)的完成情況，并不時將實際情況或者信息反饋給管理處主任)。各項工作指令下達以后，執(zhí)行機構(gòu)即開始運作，執(zhí)行過程中信息通過反饋渠道(工作記錄、檢查表、下級反映、上級批判等)回到指揮機構(gòu)，供管理處主任做出校正、推斷、總結(jié)。在整個過程中，管理處主任還要從檢查、評比結(jié)果中發(fā)現(xiàn)在管理中存在的問題，并加以解決，做到有布置、有檢查、有總結(jié)，從而保證管理的有效性。博雅公寓物業(yè)管理處根據(jù)國家頒布的《物業(yè)管理條例》依法管理，并根據(jù)《博雅公寓前期物業(yè)服務(wù)合同》之條款對管理目標進行確立。由公司同員工簽訂勞動合同，明確員工的責、權(quán)、利與義務(wù)，制訂與員工所在崗位的績效掛鉤的工資制度，以此來調(diào)動員工的工作積極性。制訂一整套完整的規(guī)章制度與各類工作流程及標準，來規(guī)范員工的言行，提高工作效率與工作質(zhì)量，達到優(yōu)質(zhì)服務(wù)目的。堅持每周、每日制定全面的工作計劃，員工組織每天班前工作布置、班中有檢查、班后有講評，總結(jié)工作、分析問題、提出解決問題辦法。通過各類宣傳教育手段，培養(yǎng)員工的敬業(yè)精神、職業(yè)道德、行為規(guī)范與責任意識，樹立全體員工一致的認同感，不斷提高員工的自身素養(yǎng)與工作水(六)精細化管理物業(yè)服務(wù)是一項細致的系統(tǒng)工程，從細節(jié)觀念到精細化才是物業(yè)服務(wù)持續(xù)進展的一次質(zhì)的飛躍，也就是要在繁瑣的日常事務(wù)中系統(tǒng)的表達落實細節(jié)，從管理的宏觀層面到微觀層面不斷交錯地實施精細化，以最大限度降低物業(yè)運行成本，增加利潤，從而獲得公寓競爭優(yōu)勢與業(yè)主的滿意。博雅公寓物業(yè)將根據(jù)質(zhì)量管理與質(zhì)量保證國際標準中有關(guān)服務(wù)行業(yè)的要求，全面推廣IS09001:2000質(zhì)量管理，成立管理處主任為核心的全面質(zhì)量管理小組，按湖南君天物業(yè)管理有限公司IS09001:2000質(zhì)量管理操作規(guī)程標準推行，同時各級管理人員認真檢查，發(fā)現(xiàn)問題及時糾正，使工作不斷提運用協(xié)調(diào)管理的方法，解決在服務(wù)過程中發(fā)生在各班組之間，班組員工之間，員工與員工之間，管理處主任與各主管，各工程施工隊之間與與進展商、各進駐公司、各業(yè)主等之間的矛盾沖突。歡迎與鼓勵對管理服務(wù)工作提出合理化建議、批判或者投訴，增強服務(wù)意識與管理的凝聚力，把存在的問題早發(fā)現(xiàn)早處理，將各類事故消滅在萌芽狀態(tài)之中，杜絕與制止各類重大事故的發(fā)生。管理處的組織架構(gòu)將根據(jù)君天物業(yè)管理有限公司的管理模式，實行主任負責制，由管理處采取扁平管理模式，因此管理處的編制精干、簡單、職責明確，便于直接掌握第一手信息，可將命令及信息直接傳達到責任人，減少了命令及信息的過濾，便于(一)管理處機構(gòu)構(gòu)成架構(gòu)圖主任1人，客服2人，安全管理部：10人，維修部2人，綜合部4人，共計：19人(二)人員配置方案及工作職責(或者工作范圍)要緊工作范用管理處主任負責全面的物業(yè)管理工作接待、收費受理接待、咨詢、請修、收費客戶服務(wù)中心維修部日常維修負責公寓設(shè)施設(shè)備日常管理、保護(含智能化系統(tǒng))及業(yè)主報修上門服務(wù)安全管理部主管協(xié)助管理處主任負責整個公寓的安全防范工作監(jiān)督本班員工執(zhí)行上級領(lǐng)導的各項指令及公司的規(guī)章制度門崗24小時值班24小時值班巡邏崗機動巡視公寓、整個公寓車管員負責車輛按規(guī)定停放，保護公寓交通秩序綜合部主管負責出納、財務(wù)，督促保潔班長與園藝人員的保潔員負責公寓清潔及垃圾收集、清運工作園藝負責公寓綠化工作忍耐；有一定組織、協(xié)調(diào)及管理能力，善于處理各類難題；公關(guān)能力強，能制造顧客(二)物業(yè)助理：大專以上學歷，熟悉物業(yè)管理法規(guī)政策；有同職工作閱歷2年以上及上崗資格證，懂電腦基本操作與應(yīng)用；品行端正，能與企業(yè)相互擁有，有良好職2、文字處理及表達能力較強，有一定的社交能力；3、能處理所轄范圍出現(xiàn)的各類問(三)客戶接待：大專以上學歷，有檔案、資料管理工作經(jīng)驗，熟悉檔案資料的歸檔、立卷、銷毀程序，電腦打字熟練；遵守企業(yè)制度、保守機密、有良好的職業(yè)道德(80字/分鐘及以上);2、具有及時整理、清理、歸案、立卷、編碼資料的能力；3、對歸案的檔案資料熟悉，做到查找準確、快速；4、有一定的文字處理、排版能力；5、(四)出納：中專以上文化程度，有企業(yè)財務(wù)會計工作經(jīng)驗二年以上，熟悉財務(wù)電算化，對現(xiàn)代企業(yè)體制與經(jīng)濟運作有一定認識，熟悉國家財務(wù)政策法規(guī)；遵守企業(yè)制度，保守公司機密，有良好的職業(yè)道德，忠誠、可靠、廉潔自律、作風正派、敢于抵制不法行為，原則性強，對工作盡職盡責；熟悉銀行、稅務(wù)、審計等法規(guī)及具體業(yè)務(wù)(六)客戶服務(wù)中心：大專以上學歷，二年以上本崗位工作經(jīng)驗，持有物業(yè)管理崗位證書，懂電腦基本操作與應(yīng)用；作風端正、忠誠廉潔、勇于承擔責任、善于接納、善于思考；能獨立解決管理中出現(xiàn)的難題；有較好的親與力，社交能力及口頭表達能(七)維修部主管：大專以上學歷，中級及以上技術(shù)職稱，從事專業(yè)工作體系；遵守企業(yè)制度與安全操作規(guī)程，具備良好的職業(yè)道德與嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L，廉潔自律、原則性較強，對工作認真負責、任勞任怨、注重作業(yè)跟進。有及時解決、排除設(shè)備運行故障的能力；有培訓、指導專業(yè)技術(shù)人員操作的能力；有較強的動手能力；(八)維修員：中專以上文化程度或者職業(yè)技術(shù)學校畢業(yè)，有專業(yè)資格證，從事專業(yè)工作三年以上，有實際操作、排除故障等工作經(jīng)驗、有一定的專業(yè)理論知識，熟悉熱愛本職工作、對工作認真負責，盡職盡責，吃苦耐勞、任勞任怨、兢兢業(yè)業(yè)。有應(yīng)急處理問題的能力；動手能力較強，能滿足維修工作需要；有多個專業(yè)維修技能；有(九)安全管理部主管：大專以上學歷，年齡35歲下列，身高1.72m以上，或者退伍軍人連職以上干部，從事安保工作三年以上經(jīng)驗，熟悉有關(guān)的法律、法規(guī)知識。忠誠廉潔、嚴于律已、遵紀守法、團結(jié)友愛、工作嚴謹、認真負責、不徇私情，不怕牲犧，盡職盡責。有較強的組織領(lǐng)導能力、能獨立處理問題；特別處理突發(fā)事件的能力較強；工作經(jīng)驗豐富，有帶領(lǐng)全隊保護好公寓安全及業(yè)主、商戶生活秩序的能力；懂得治安、防火專業(yè)知識，熟悉有關(guān)法律法規(guī)；具備與公安、消防等部門配合、溝通、(十)安全管理部領(lǐng)班：高中或者中專以上文化程度，年齡30歲下列，身高1.72m處事果斷、反應(yīng)迅速、遵紀守法、為人誠實、團結(jié)同事、熱愛本職工作，盡職盡責，(十一)監(jiān)控員：高中以上學歷，從事監(jiān)控工作1年以上，熟悉監(jiān)控系統(tǒng)性能及有關(guān)的理論。遵守公司各項規(guī)章制度，品行優(yōu)良、作風正派、為人誠實、有良好的職業(yè)道德、團結(jié)同事、熱愛本職工作、盡職盡責、任勞任怨、服從領(lǐng)導與工作安排，工作認真認真。具備處理突發(fā)事件的能力；熟練掌握與運用監(jiān)控系統(tǒng)；推斷準確、處事果(十二)安管員：高中以上學歷，年齡30歲下列，身高1.70m以上，從事本職工作愛本職工作、服從領(lǐng)導、聽從指揮、工作認真、吃苦耐勞、堅持原則。具備處理突發(fā)事件的能力；熟練掌握擒拿技能與具有良好體能素養(yǎng)；觀察細致、推斷準確、反應(yīng)靈熟悉有關(guān)的園林綠化及保潔知識。忠誠廉潔、嚴于律已、遵紀守法、團結(jié)友愛、工作嚴謹、認真負責、不徇私情，盡職盡責。有較強的組織領(lǐng)導能力、能獨立處理問題；熟悉有關(guān)的保潔知識；忠誠廉潔、嚴于律已、遵紀守法、團結(jié)友愛、工作嚴謹、認真(十五)園藝工：初中以上文化程度，年齡45歲下列，從事園藝工作三年以上經(jīng)驗，熟悉有關(guān)的園林綠化知識。忠誠廉潔、嚴于律已、遵紀守法、團結(jié)友愛、工作嚴謹、盡職盡責。有較強吃苦耐勞的精神；工作經(jīng)驗豐富、有較強的綠化養(yǎng)護管理的知識與技能；熟悉花草樹木品種、名稱、特性與栽培管理方法，掌握花木病蟲害的防治方法，正確并熟練使用園林機具；業(yè)主、商戶反映良好。(一)客戶服務(wù)中心處理管理處日常事務(wù)，負責客戶的接待與同意電話咨詢、投訴、協(xié)調(diào)、處理，加強與業(yè)主的溝通及緊急事項，負責社區(qū)的業(yè)主、設(shè)施設(shè)備運行記錄等檔案資料的管理工作；負責開展多種經(jīng)營，提供人性化、個性化有償服務(wù)項目；負責社區(qū)居委會及政府職能、文化部門的溝通，定期及不定期開展公寓的社區(qū)文化活動。負責公寓房屋建筑本體、公共設(shè)備設(shè)施的維修與養(yǎng)護，使各類設(shè)施設(shè)備處以良好狀態(tài)，確保各類設(shè)施設(shè)備的正常運行，滿足業(yè)主的生活需求。對專業(yè)性強或者特種設(shè)備的維保工作聘請具有資質(zhì)的單位進行維保，建立設(shè)施設(shè)備的臺賬，并有運行記錄。對商戶的急修只是夜，零星小修三日內(nèi)完成。定期對排污系統(tǒng)予以疏通，對二次供水的水池、水箱按規(guī)定要求進行清洗、消毒，建立健全房屋及重要設(shè)施設(shè)備的維修、保(三)安全管理部協(xié)助公安機關(guān)做好公寓治安防范、消防工作，加強設(shè)施設(shè)備及消防器材的管理。熟悉公寓環(huán)境，熟悉公寓業(yè)主情況，負責監(jiān)視樓宇內(nèi)外的活動，維持公寓內(nèi)的正常生活秩序。人車分流，機動車按規(guī)定定點有序停放，保證道路及進出車道暢通。對突發(fā)負責出納、財務(wù)，督促保潔班長與園藝人員的工作狀態(tài)，負責公寓環(huán)境清潔，生活垃圾日產(chǎn)日清，對綠化、景觀、雕塑、公共設(shè)施養(yǎng)護與監(jiān)管，加強環(huán)保知識的宣傳，第七章常規(guī)管理及服務(wù)內(nèi)容一、配合銷售前期介入管理階段君天物業(yè)在與博雅公寓合作的過程中，將在銷售期從銷售角度出發(fā)提供盡可能多的協(xié)助與配合。君天物業(yè)在與眾多家開發(fā)商成功合作的過程中，在配合銷售方面積存了豐富的經(jīng)驗，并形成了一整套完善的運作體系與運作模(一)博雅公寓開盤期(或者開盤前),物業(yè)管理工作將投入運行，君天派出安管員、保潔、綠化人員進駐公寓，項目主管定期進行日常管理及檢查(具體進駐時間由房地產(chǎn)公司確定)。1、安全管理、保潔、綠化人員由君天在下屬各管理處選擇經(jīng)驗豐富的人員構(gòu)成，派駐人員的工作能力、形象、敬業(yè)程度均須得到房地產(chǎn)公司認可同時房地產(chǎn)公司有對表現(xiàn)不合格人員的調(diào)整建議權(quán)。2、安管員負責協(xié)助售樓處、示范單位公寓大門等崗位的形象工作，同時負責客戶看樓的有關(guān)接待、指引、泊車等工作；保潔、綠化人員負責售樓處、示范單位、會所、公寓的清潔、綠化工作。3、現(xiàn)場主管負責物業(yè)管理有關(guān)事務(wù)的日常管理及協(xié)調(diào)工作。4、君天定期派出培訓專家從操作、實務(wù)、禮儀、服務(wù)規(guī)范、細節(jié)精細化等方面對上述人員進行培訓。博雅公寓的定位，客戶素養(yǎng)亦較高，因而對日后的物業(yè)管理十分關(guān)注。憑借客戶多年來對君天物業(yè)的認同，通過物業(yè)管理人員在銷售期間的介入，以高水平的專業(yè)服務(wù)給客戶以極大信心，并以君天良好的企業(yè)形象在客戶心中形成品牌組合的概念，讓客戶提早感受星級物業(yè)管理服務(wù)?！百u樓先賣服務(wù)”將使物業(yè)管理成為博雅公寓的重要賣點與重要媒體宣傳訴求。(二)銷售配合1、協(xié)助制作整個公寓的標識系統(tǒng)、導向系統(tǒng)，樹立公寓尊貴形象。2、定期派出高級物業(yè)管理人員到銷售現(xiàn)場回答客戶咨詢。3、定期對現(xiàn)場物業(yè)管理人員與銷售之間的配合效果進行評價，據(jù)此進行改4、根據(jù)博雅公寓實際情況及房地產(chǎn)公司要求，在銷售上提供其他方面的配合。屬設(shè)施、結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、綠化、景觀、雕塑等形成二次系統(tǒng)的驗收。發(fā)現(xiàn)問題由房半個月各類人員務(wù)必全部到崗，并進行上崗前培訓，將共同科目與作業(yè)科目分兩個方物業(yè)管理主管部門、街道居委會等政府有關(guān)職能部門建立良好的工作關(guān)系，為今后的6、各類指示標牌的落實：全面導入君天CIS標識系統(tǒng)如主入口平面導視1、在公寓宣傳欄內(nèi)大力宣傳國務(wù)院379號令《物業(yè)管理條例》及公寓管理法規(guī)與人的日常生活緊密有關(guān)。公寓內(nèi)監(jiān)控系統(tǒng)由安全管理部監(jiān)控中心負責操作，智能化系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、強電系統(tǒng)、水泵等設(shè)備均由維修部負責其日常運行與管理，并嚴格按上述系統(tǒng)、設(shè)備維修保養(yǎng)分為日常巡視保養(yǎng)與定期保護保養(yǎng)，除特種設(shè)備應(yīng)由具有相應(yīng)資質(zhì)的保養(yǎng)單位進行保養(yǎng)，其它設(shè)備均由維修部負責進行維修保養(yǎng)。在保修期內(nèi)設(shè)備的中修、大修由建設(shè)單位承擔保修責任，保修期滿后設(shè)備的中修、大修或者改造由維修部提出維修申請報告，經(jīng)管理處核準后報請長沙市房管局或者公寓業(yè)主委員確保所有設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)良好、運行正常，無事故隱患，而且保養(yǎng)檢修制度完善，每日有值班記錄、設(shè)備運行記錄，管理人員嚴格遵守操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。設(shè)備機房環(huán)境整潔、無雜物、灰塵、老鼠。根據(jù)設(shè)備所需匹配各專業(yè)技術(shù)人員持證上崗，消防設(shè)施設(shè)備完好無損，隨時能夠啟動。關(guān)于停電、停水、火警、暴雨暴風的緊急狀態(tài)下，有應(yīng)急預(yù)案防護措施.3、市政公用設(shè)施的管理，公寓配套的二次供水、供電、通訊、照明全運行正常，確保主出入口秩序井然，道路暢通。地面及室內(nèi)停車出入口平坦，有明4、報修管理。24小時受理業(yè)主、使用人的報修接待，各類零修、急修及時率98%以上，質(zhì)量合格率100%,建立報修服務(wù)回訪制度，并有回訪記錄。針對博雅公寓的安全與消防管理，君天物業(yè)根據(jù)數(shù)年社區(qū)安全與消防管理經(jīng)驗的(1)協(xié)助公安機關(guān)保護公寓安全與秩序，實施2公寓盲點巡邏頻率，不給犯罪分子可乘之機；涉及人身安全處設(shè)有明顯標識并采取防(4)對火警事故、交通事故、治安事故與其他應(yīng)急情況，有應(yīng)急處理預(yù)案，保障公(5)公寓內(nèi)若有重大活動，如：促銷會、大型文藝匯演，安管部門應(yīng)有安全管理方案，保證活動安全順利開展；公寓安管人員定時上門對裝修人員進行驗證，對無證人(6)為保護公寓業(yè)主、使用人的財物安全，對大件物品流淌實施申報制、盤查制與登記制，業(yè)主、商戶大件物品的搬出務(wù)必向管理處申報，所有大件物品流淌均由安管日常保養(yǎng)、完好無損、隨時可啟動的管理，管理處主任為公寓消防安全第一責任安管部主管為公寓消防監(jiān)督員，管理處管理人員、維修人員、安管員、綠化保潔人員火災(zāi)能迅速按《滅火預(yù)案標準作業(yè)規(guī)程》投入滅火戰(zhàn)斗，管理處還將每年在公寓內(nèi)實率達到100%,無火災(zāi)隱患與火災(zāi)事故率。而且依托完善的軟件管理體系及工作人員規(guī)范禮儀的引導。公寓廣場的機動車、非機動車的出入、停放是物業(yè)管理公司對公寓物業(yè)管理的一個重要環(huán)節(jié)，由安管人員記載設(shè)計的地下停車、地面停車區(qū)域定點定位停放有序，關(guān)于停車場地管理處將安排專職車管人員進行現(xiàn)場管理，嚴禁機動車亂停亂放。業(yè)主、使用人的機動車及外來來訪機序號免費免費代請鐘點工免費重要事務(wù)臨時提醒、代客留言免費免費代訂報紙、雜志免費免費免費室內(nèi)裝潢咨詢、推薦裝潢公司免費臨時保管小型非貴重物品免費登記免費登記緊急求助服務(wù)免費借用便民工具箱免費登記代請搬家公司、協(xié)助搬家免費代訂賓館客房免費航班查詢免費列車時刻表查詢免費有償服務(wù)項目責任部門根據(jù)公寓行業(yè)價格待定綜合部負責皮沙發(fā)上光管道疏通根據(jù)公寓行業(yè)價格待定維修部負責門鎖安裝及維修電腦、電視調(diào)試、保護衛(wèi)生潔具零部件更換門、窗維修室內(nèi)管道堵漏保護打印、復(fù)印文稿根據(jù)公寓行業(yè)價格待定客戶部負責文秘服務(wù)網(wǎng)絡(luò)查詢、購物、公布信息“119”的，應(yīng)急小組應(yīng)迅速檢查，迅速檢查；若商戶家智能化系統(tǒng)紅外線探測器極易出現(xiàn)誤報頻繁的情況，應(yīng)急小組配合安全管理部出動查明原因，對有可能引致系統(tǒng)損壞全力(1)隊員在執(zhí)勤中遇有(或者接報)公開使用暴力或者其他手段(東西，包含罪犯留下的一切手痕、腳印、煙頭等，不得讓外人進入現(xiàn)場；在公安機關(guān)等，應(yīng)用鉗子或者其他工具提取，然后放進塑料袋內(nèi)妥善儲存公安機關(guān)處理，切不可(11)員工為本身之安全應(yīng)避免逗留在空曠地方，如須執(zhí)行緊急任(12)如風暴持續(xù)晝夜不停，員工需輪番當值，不管任何時刻管理處應(yīng)有值班員工(13)人員參加搶險工作時，要注意自身安全，采取適當?shù)陌踩胧?，并通知其他第九章管理指標承諾及實施措施(一)管理指標的承諾根據(jù)國家建設(shè)部之標準，在指標的承諾上就高不就低。措施國家指標保證措施1、客戶服務(wù)中心、維修部負責對房屋及配套設(shè)施進行巡查，做到日常保護檢查與定期維修巡查相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)特殊狀況及時養(yǎng)護2、維修部每年制訂年度房屋及設(shè)施養(yǎng)護修繕3、建立事務(wù)、維修、護管、保潔員工、立體交叉式的二次裝修監(jiān)管網(wǎng)對進入公寓的施工人員實行全程跟蹤管理，防止損壞房4、嚴格按房屋及設(shè)施養(yǎng)護、修繕時效、實施養(yǎng)護、修繕項目。國優(yōu)標準測定根據(jù)已完成零修急修數(shù)/總零修急修數(shù)×100%=100%保證措施1、設(shè)立業(yè)主報修專線電話，實行24小時值班。2、維修人員在接到維修指令維修單后，10分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場，嚴格按《維修服務(wù)項目時效率表》實施維修，保證零修立即處理，急修只是夜。3、實行“首問責任制”,維修項目完成后，經(jīng)“首問人”簽字確認后返回存檔。4、根據(jù)公寓的功能與特點，儲備合理數(shù)量的常用材料，以備急修。國家指標測定根據(jù)保證措施1、加強對維修工的專業(yè)技能培訓，所有維修人員持證上崗，嚴格按照工程2、實行業(yè)主商戶維修項目完畢后，請業(yè)主商戶試用驗收，合格后業(yè)主商戶改造更新申請表》或者《設(shè)施、設(shè)備對外委托維修申請表》給公司工程部4、對維修材料，備件進行嚴格驗證，確保維修安裝使用公司內(nèi)控標準測定根據(jù)保證措施1、維修回訪采取回避制度。2、管理處提供的維修服務(wù)實行100%回訪制，使用電話、面談、書面問卷等方式進行。國優(yōu)標準90%(第一年)、95%(第三年)測定根據(jù)實收費用額/應(yīng)收費用總額×100%≥90%保證措施1、與業(yè)主、商戶，保持密切聯(lián)系，與其交流溝通，掌握其工作、生活情況適時幫業(yè)主商戶出謀劃策，以情感促發(fā)其及時交2、掌握業(yè)主商戶網(wǎng)址、E-mail地址，將法規(guī)等摘要發(fā)送，同時利用宣傳欄，公告欄張貼與消極業(yè)主商戶分類建檔，對消極戶實施情理法的聯(lián)心活動，制造業(yè)主商4、財務(wù)人員在當月5日前將管理費通知單交派發(fā)(或者網(wǎng)上發(fā)送)業(yè)主商戶，12日財務(wù)人員通過銀行扣款，15日財務(wù)人員對未扣到款戶催款，205、采取人工收費與電腦劃帳相結(jié)合，節(jié)假日照常辦公、提早預(yù)約、上門6、關(guān)于欠交管理服務(wù)費的行為，采取管理公公司內(nèi)控標準保證措施1、每日清除草地、花叢內(nèi)紙屑，石塊等雜物；每周巡查拔雜草；春夏季每兩個月對草皮進行一次修剪，秋冬季根據(jù)情況進行修剪。保證春夏季草皮不長于15CM,冬春兩季不長于10C2、綠籬、花球春夏季每兩個月施肥一次，秋冬季每三個月施肥一次，施用復(fù)合肥與花生麩。綠籬、花球缺苗，在1周內(nèi)補3、喬灌木，每月巡查，及時修剪枯枝、病蟲枝、下垂枝防礙人們觀瞻與活動的枝條保持喬桿高2.5米以上。每3個月施肥一次。4、擺放室內(nèi)外盆栽，及時剪掉枯葉殘枝，換季節(jié)進行更換，保證盆栽常5、室外綠化春、夏季按天氣不一致，每2—3天澆一次水，秋冬季每1—2天澆一次水。6、對綠化植物采取生化物防治與人工防治相結(jié)合的方法，保證植物的正常生長。7、定期開展環(huán)保宣傳，組織園藝方面的社區(qū)活動，增強業(yè)主愛護綠化的自覺性。國家指標測定根據(jù)保證措施1、主任助理每日對道路，停車場進行巡檢，發(fā)現(xiàn)缺損立即通知維修人員保護。2、維修部制訂《道路、停車場設(shè)施養(yǎng)護計劃》并嚴格執(zhí)設(shè)施進行一次保護，每10年進行一次大修。國家標準1、每日維修值班中班人員對路燈進行檢查，發(fā)現(xiàn)損壞立即更換。公司內(nèi)控標準測定根據(jù)保證措施1、每日巡視檢查保潔情況，發(fā)現(xiàn)問題立即處2、垃圾日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運，杜絕二次污染，實施垃圾分類處3、配備完善的垃圾收集及處理設(shè)施，方便業(yè)主使公司內(nèi)控標準測定根據(jù)保證措施2、雨水井、污水井每半年全面清理疏通一次，每季度清除各類雜物一次；3、化糞池每年清理一次。4、雨水井、污水井蓋每3年刷新漆一次。6、維修人員按《房屋設(shè)施，養(yǎng)護修繕計劃》實施保公司內(nèi)控標準測定根據(jù)保證措施1、每季度保養(yǎng)一次，每年疏通及維修一次；2、每5年進行一次中修，每10年進行一次大修或者更新改造。國家指標測定根據(jù)保證措施1、每兩年粉刷室內(nèi)墻一次。2、室內(nèi)配電線路檢修每半年一次。3、部分文體設(shè)施損壞較嚴重的，及時維修或者更4、每年粉刷或者油漆有關(guān)文體設(shè)施一次。5、部分文體場所損壞較嚴重的，每半年集中檢修一次。6、每5年進行一次中修，每10年進行一次大修。國家指標測定根據(jù)保證措施1、制定《設(shè)備管理操縱程序》,各設(shè)備系統(tǒng)制定運行、操作、維修與保養(yǎng)規(guī)程，設(shè)備的運行根據(jù)季節(jié)的交替啟停設(shè)備，嚴格按程序操作，設(shè)備的維修與保養(yǎng)按照“計劃、實施、檢查、總立即處理，較大故障時組織專業(yè)技術(shù)人員搶修，3、每日維修部主管根據(jù)設(shè)施設(shè)備狀況進行工作安排。進行檢查，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運作與設(shè)備存在隱患或者不正常時，立即5、每周管理處分管領(lǐng)導對設(shè)施設(shè)備運行及維修保養(yǎng)狀況進行6、每月管理處主任組織有關(guān)部門人員，對設(shè)施設(shè)備進行流淌7、嚴格執(zhí)行《工程維修工作規(guī)程》、《維修值班工作規(guī)程》。8、公司工程部組織實施設(shè)施設(shè)備的大修及年度檢9、維修部主管制訂各設(shè)施設(shè)備《設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》相應(yīng)設(shè)備崗位人員依《設(shè)備檢查保養(yǎng)計劃表》安排，對應(yīng)相應(yīng)規(guī)程的要求對設(shè)施設(shè)備進行維修保養(yǎng)，并將結(jié)果記錄于10、建立制備臺帳、設(shè)備資料管理制度，使設(shè)施、設(shè)備處于良公司內(nèi)控標準00測定根據(jù)火災(zāi)發(fā)生次數(shù)/入住總戶數(shù)×1000%=0保證措施1、建全公司安全組織網(wǎng)絡(luò)，管理處安全網(wǎng)絡(luò)；制定應(yīng)急分隊工作職責、義務(wù)消防隊工作職責，消防管理員職責；確定應(yīng)急分隊組織架構(gòu)、義務(wù)消防2、公司與管理處簽定《安全管理責任書》,管理處與業(yè)主(商戶),簽定《消3、實行全員消防員制，建立一支快速反應(yīng)義務(wù)消防分隊。4、制定嚴格的消防管理制度與全面的消防應(yīng)急作戰(zhàn)方5、定期開展各類形式的安全用電，用氣與防火宣傳，提高業(yè)主(商戶)的消防意識，公寓業(yè)主(商戶)每戶配備1只以上滅火器。6、公寓所有動火作業(yè)，施工單位務(wù)必事先申報7、定期為業(yè)主(商戶)提供安全用電檢查與煤氣灶檢測服務(wù)，及時消除隱8、開展安全周，安全月主題活動，使消防意識深入民心。9、按消防設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)計劃實施保護，確保消防設(shè)施設(shè)備功能處于良好運行狀況。所有設(shè)施設(shè)備功能房配備很多于二臺以上的平發(fā)生率公司內(nèi)控標準計算測定根據(jù)處理率公司內(nèi)控標準計算測定根據(jù)保證措施1、引導凝聚社區(qū)成員對物業(yè)條例法規(guī)的學習、認識、培養(yǎng)社區(qū)全民2、實施“陽光操作”使業(yè)主商戶知曉物業(yè)管理運作。3、實施“管理無邊界”模式，“人人都是物業(yè)管理人”,激發(fā)與增進“物業(yè)人”良好的職業(yè)道德，使其在言行舉止上符合崗位工作的要4、加強室內(nèi)裝飾裝修管理條例、法規(guī)的宣傳，對裝修申請、審批、現(xiàn)場裝修，驗檢全過程實行事務(wù)、護管、維修、保潔員工立體交叉設(shè)備，走道屋面，道路廣場等進行檢查，保證6、使用情理手段、經(jīng)濟手段與法律手段制止違章、建立跟蹤回訪制公司內(nèi)控標準測定根據(jù)保證措施1、制定《人力資源管理程序》,配備培訓教師及先進的培訓設(shè)施。2、嚴格執(zhí)行入職培訓，上崗培訓，在職培訓規(guī)程。5、強調(diào)理論與實踐相結(jié)合，培訓與考核結(jié)合，不斷提高員工的工作能力與工作績效。序號設(shè)施名稱日常管理內(nèi)容定期維修養(yǎng)護計劃實施方案工作參考標準要求實施效果電梯每天巡查二次電梯運行時有無異響；各指示燈是否正常指示，各按鈕是否正修、保養(yǎng)一次；按國家有關(guān)規(guī)定按規(guī)定程序選定專業(yè)公司按有關(guān)規(guī)定內(nèi)容進行1、行業(yè)標準及國家2、《電梯維修保養(yǎng)管理規(guī)程》,附件完好；警鐘、對講、應(yīng)急照明完好，功能正常；故障率1%下列；配電柜每班巡查二二小時巡查各儀表指示是否正常是否特殊聲響及特殊測試絕緣電阻及接地電1、《供配電設(shè)施(設(shè)備)維修保養(yǎng)規(guī)程》;備)操作規(guī)程〉;各開關(guān)及保護裝置靈敏各儀表、指示燈等指示風機每天巡查一次外觀有無特殊；皮帶是否松緊適當；試機時有無特殊聲響；各開關(guān)是否處于“自動”機身清潔、油漆；軸承檢查加油、緊回；各繼電器、接觸器、電機檢查；絕緣電阻、接地電阻測1、〈消防監(jiān)控報警設(shè)程);程〉;風機風量正常；運行時電流在額定范圍公共照明常項目每日巡查，隨壞隨修并做維修部負責組織實施巡查、維修與檢驗次，每年檢修一每6年進行一次大修或者更新改維修部負責組織實施、、<房屋設(shè)施養(yǎng)護(修繕)工作規(guī)程〉;備)運行管理規(guī)程〉3、<機電維修工作規(guī)確保設(shè)施使用功能正電氣線路完整無損，絕緣良好；完好率達到99%。序號設(shè)施名稱日常管理內(nèi)容定期維修養(yǎng)護計劃實施方案工作參考標準要求實施效果系統(tǒng)每天巡查二次；查看各攝像機是否正常；查看監(jiān)視器顯示屏顯示情況。檢查防塵罩的密封性；除塵、擦洗鏡頭、清理降溫風扇；調(diào)教焦距；云臺活動部分加油·規(guī)程〉;2、<消防監(jiān)控報警設(shè)程〉;圖像清晰、穩(wěn)固、可視范圍正?！は老到y(tǒng)每天巡查兩次；每星期按探頭數(shù)量的5%抽檢試驗各報警按鈕、煙(溫)感探頭、警鈴是否完好；各區(qū)域報警器及集中報警器工作是否正常。測試各點電壓；清除各故障碼；測試按地電阻；規(guī)程〉;程〉;系統(tǒng)運行正常、穩(wěn)固、靈敏可靠；非人為因素所產(chǎn)生的誤序號日常管理內(nèi)容定期維修養(yǎng)護計劃實施方案工作參考標準要求實施效果備注公共通道時維修與檢查維修部負責組織實施巡查維修與檢查重的公共通道進行維修部負責組織實施或者委托專業(yè)公司進行改造1、《房屋設(shè)施養(yǎng)護(修繕)工作規(guī)程》;1、平整、無坑洼積水；2、確保公共通道通暢，使用功能正常，無安全隱患；修期間注意防備占用公共通道的行為發(fā)生。園林綠化做好《綠化每日問題及時處理。園藝組與維修部負責巡查、維修與檢查1、自動噴水系統(tǒng)，月保養(yǎng)一次；年刷一次油漆；3、中修3年，更新園藝組與維修部負責實1、《城市綠化條例》;2、《城市市容與條例》:督檢查工作規(guī)1、園林綠化設(shè)施使用功能2、綠化帶無破壞，踐踏及隨意占用現(xiàn)象；們按本體計劃停車場發(fā)現(xiàn)問題及時處理維修部負責組織實施巡查，維3、車場內(nèi)地面有局部沉陷損壞的，及時10年。維修部負責組織實施或公司進行大造。管理規(guī)程》;護(修繕)工作1、車場使用功能正?？?、每天檢查一次于當天進行檢查維修4、主機電壓是否正常；5、各指示是否6、功能是否正5、測試各測點電壓；6、清掃灰塵；7、各功能檢8、調(diào)節(jié)閉門器。系統(tǒng)運行正常、穩(wěn)固、靈敏可靠；序號設(shè)施名稱日常管理內(nèi)容定期維修養(yǎng)護計劃實施方案工作參考標準要求實施效果閥件水管道及閥件有關(guān)及時維修并做維修部負責組織實施巡查、維修與檢查1、每年級各類管道及其有關(guān)閥件刷一次防銹漆；檢修一次；維修部負責組織實施、檢驗或者委托行1、《生活飲水衛(wèi)生監(jiān)督管理辦法》;2、《二次供水管理規(guī)程》;3、《給排水設(shè)備(設(shè)施)運行管理規(guī)程》;4、《給排水設(shè)管理能正常，完好率達到98%以上；象室內(nèi)消防檢及消防管輕便及時處理并做好《消防設(shè)施維修部負責組織實施巡查、維修與檢驗7、每年刷一次油漆；檢修一次；9、每半年全面檢查一次；11、消防栓、消防管道中維修部負責組織實施、檢驗1、《建筑滅火器配制設(shè)計規(guī)范》(GBJ40-90)3、有關(guān)消防法規(guī)；備)運行管理規(guī)程》;1、消防栓、輕便滅火器材使用功能正常；火災(zāi)易發(fā)季節(jié)及重要的節(jié)假日前應(yīng)次全面等滅火等5、《消防監(jiān)控報警設(shè)施(設(shè)備)操作規(guī)程》;6、《消防監(jiān)控報警設(shè)施(設(shè)的檢查公寓內(nèi)公手間并記錄，發(fā)現(xiàn)問題及時處理并做好《公共保潔組與維修部負責巡查、維修與檢驗1、每半年清理一次；2、每半年檢查保護一次。維修部負責組織實施、檢驗1、《機電維修工作規(guī)程》2、清潔美觀；臺風季節(jié)應(yīng)增加巡查次數(shù)公用標識系統(tǒng)遍，并做好《公維修部負責組織實施巡查、維修與檢驗3、每月清潔標識一次；5、中修4年，更新改造8維修部負責組織實施、檢驗1、標識清晰美觀；2、安裝牢固可靠；樓梯間、通道中修4年，大修8年；每10年粉涮一次。維修部負責組織實施、檢驗或者委托專1、《建筑工程施工及驗收2、《建筑工程質(zhì)量評定標準》(GBJ301—88)3、《城市房屋修繕管理規(guī)定》;4、《房屋設(shè)施養(yǎng)護(修繕)工作規(guī)程》;確保使用功能正常可靠；清潔美觀；完好率達到99%以上。面積(平方米)標準(平方米/元)月(元)年(元)123實際支出說明：以上收費標準為暫定，具體根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)標準，以物價局審批為準。序號類別支出×13月人工費用1管理處主任1人，工資標準×2200元/月·人23維修主管1人，工資標準×1500元/月·人4維修人員1人，工資標準×1200元/月·人51人，工資標準×1500元/月·人67保安隊員7人，工資標準×1100元/月·人81人，工資標準×850元/月·人93人，工資標準×800元/月·人二福利費×12月醫(yī)療保險失業(yè)保險不可預(yù)見三行政辦公費用1通訊費客戶中心電話費150元/月200元/月100元/月×2人2交通費市內(nèi)交通補助、差旅費100元/月×2人含車輛油耗、維修保養(yǎng)、保險費、養(yǎng)路費3低值易耗辦公用品如紙張、文具、墨盒等4書報資料費、印刷費5辦公設(shè)備保護6服裝費管理人員4人×400