盈地大廈商業(yè)企劃書樣本

盈地大廈商業(yè)企劃方案報告TOC\o"1-3"\h\z第一章 市場背景及產(chǎn)品分析 3一、市場背景 3二、產(chǎn)品分析 51. 調(diào)研：北京市同類項(xiàng)目、東四附近同類項(xiàng)目。 52. 客源：東城區(qū)機(jī)關(guān)單位、新聞單位、高品位客戶。 63. 環(huán)境規(guī)劃：商場內(nèi)部交通動線 64. 建筑設(shè)計(jì)：最大限度體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特品質(zhì) 75. 產(chǎn)品配備：本項(xiàng)目特點(diǎn)，優(yōu)勢 7第二章 產(chǎn)品定位方略 8一、課題 81. 選取招商代理公司、廣告策劃公司 82. 結(jié)合代理商建議，選取項(xiàng)目定位方案 83. 擬定商業(yè)招商，辦公出租方向，開展招商及媒體推廣 9二、核心觀念 91. 超越“普通商場”平淡化概念 92. 潮流元素和文化元素聯(lián)合推廣 93. 以形象概念為主體、產(chǎn)品細(xì)節(jié)為輔 104. 項(xiàng)目推廣與東四文化聯(lián)合推廣 10三、賣點(diǎn)整合 101. 區(qū)位環(huán)境概念—— 102. 產(chǎn)品概念—— 113. 獨(dú)特設(shè)計(jì)——項(xiàng)目特點(diǎn) 124. 特有元素 125. 完善配套設(shè)施—— 126. 其他—— 12四、核心標(biāo)語（主題標(biāo)語）——solgon 131. 含蓄雅致型： 132. 個性張揚(yáng)型： 14五、推廣形象 151. 高品質(zhì) 152. 精致、唯美 153. 自然、當(dāng)代、親和 15七、推廣方略 151. 地區(qū)優(yōu)勢服務(wù)特定人群 152. 項(xiàng)目形象為主，產(chǎn)品細(xì)節(jié)為輔 153. 強(qiáng)調(diào)盈地大廈獨(dú)特之處 164. 采用針對目的客戶宣傳之道 16八、推廣手段 161. 包裝方案 162. 廣告籌劃 18九、推廣行動方案 191. 準(zhǔn)備期 192. 實(shí)行期 203. 強(qiáng)租期 214. 穩(wěn)定期 22十、盈地大廈詳細(xì)推廣籌劃 24（一）盈地大廈推廣總體目的：樹立高品位品質(zhì)形象，增進(jìn)產(chǎn)品租賃。 24（二）盈地大廈推廣階段 25（三）推廣渠道 26（四）推廣費(fèi)用 34附表：北京市市場環(huán)境市場背景及產(chǎn)品分析一、市場背景

二、產(chǎn)品分析朝內(nèi)298大廈占地面積4320平方米，總建筑面積4.8萬平方米，寫字樓面積1.8萬平方米，商業(yè)面積1.6萬平方米。寫字樓凈高2.7米，原則層面積3155-4146平方米。建筑層數(shù)為地上9層，地下3層，其中商業(yè)面積為地下一層至地上四層，寫字樓面積為地上五層至九層。本案產(chǎn)品配備和營銷理念要略高于周邊競爭項(xiàng)目，項(xiàng)目綜合品質(zhì)具備一定優(yōu)勢，但產(chǎn)品中任何一種元素不具備決定性競爭強(qiáng)勢，產(chǎn)品中任何一某些都局限性以擊敗競爭對手。區(qū)位條件：周邊交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)。

項(xiàng)目北臨朝內(nèi)大街，西臨東四南大街，緊鄰東二環(huán)商務(wù)帶。項(xiàng)目交通十分便利，十多條公交線路在門前匯集，距朝陽門橋僅1.3公里，步行15分鐘即可到達(dá)環(huán)線地鐵朝陽門站。離國貿(mào)十多分鐘車程，已開通地鐵5號線東四站毗鄰項(xiàng)目西側(cè)，選取本項(xiàng)目交易成本和通勤成本都比較低。

社區(qū)環(huán)境規(guī)劃：融合性全新景觀豐富文化設(shè)計(jì)理念，詮釋新人文景觀此項(xiàng)目所處區(qū)位有著歷史悠久文脈，皇城文化在這個區(qū)域有著極致體現(xiàn)，文化氛圍十分濃厚。美術(shù)館在項(xiàng)目西北側(cè)，三聯(lián)書店就在項(xiàng)目北側(cè)，前面是隆福寺，東邊是劉墉相府、南側(cè)是清真寺，項(xiàng)目所處整個街區(qū)氣質(zhì)文化氣息十分濃厚，項(xiàng)目定位文化創(chuàng)意類行業(yè)匯集地，同步文化創(chuàng)意也是東城區(qū)準(zhǔn)備大力支持行業(yè)，不久，東城區(qū)以文化立區(qū)，文化匯集態(tài)勢還在逐漸增強(qiáng)。

本項(xiàng)目所屬東城區(qū)，是北京重要政治活動區(qū)，區(qū)內(nèi)集中了一大批中央和地方黨政、群眾團(tuán)隊(duì)和領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)，中央、國家部級機(jī)關(guān)，有外交部、公安部、文化部、經(jīng)貿(mào)部、人事部、勞動部、冶金部、林業(yè)部、最高人民檢察院、最高人民法院、海關(guān)總署等20各種單位，市級機(jī)關(guān)有中共北京市委、北京市人民政府及其所屬機(jī)關(guān)單位200各種。本項(xiàng)目周邊重要政府機(jī)關(guān)有：東城區(qū)政府、東城區(qū)人大、東城區(qū)政協(xié)、東城區(qū)房屋土地管理局、發(fā)展研究中心、中央編制委員會、國務(wù)院新聞辦公室、中華人民共和國公路勘察設(shè)計(jì)協(xié)會、東城區(qū)環(huán)保局、北京對外經(jīng)貿(mào)委、人民文學(xué)出版社、人民出版社、北京市民政局、國家新聞出版署、國家版權(quán)局、外交部機(jī)關(guān)駐外機(jī)構(gòu)服務(wù)中心。

建筑設(shè)計(jì)：最大限度體現(xiàn)項(xiàng)目獨(dú)特品質(zhì)建筑設(shè)計(jì)立面某些當(dāng)代、簡潔，從上之下質(zhì)感強(qiáng)烈，呈現(xiàn)項(xiàng)目較高品質(zhì)特性，從視覺感觀上一方面變化競爭方式，使本案與周邊競爭項(xiàng)目存在明顯差別，這也是增強(qiáng)項(xiàng)目競爭力強(qiáng)力體現(xiàn)。產(chǎn)品配備：綜合配備水平高于周邊競爭對手產(chǎn)品配備水平高低直接影響打造本案最后理念，本案通過提高產(chǎn)品要素中重要某些（例如門、電梯、窗戶等材料），提高項(xiàng)目綜合競爭力，改進(jìn)項(xiàng)目綜合性價比，使之更加有效和具備強(qiáng)勁吸引力。(如下某些內(nèi)容因?qū)?xiàng)目狀況暫不理解，略)營銷工作組織籌劃內(nèi)容營銷工作組織籌劃序號工作內(nèi)容開始時間完畢時間備注1擬定項(xiàng)目整體發(fā)展定位9月初9月底營銷推廣方案開展前提2擬定招商代理、廣告策劃單位9月初9月底3擬定推廣形式，準(zhǔn)備宣傳材料9月中9月底4招商工作前期準(zhǔn)備9月中10月初5推廣工作正式開始10月初——6商戶裝修入住7人氣提高活動項(xiàng)目功能區(qū)劃分序號樓層功能面積（M2）1地下三層人防兼車庫（？個）2地下二層車庫（？個）3地下二層商業(yè)配套4地下一層可出租商業(yè)用房（餐飲）5地上一至四商業(yè)6地上五至九辦公營銷方式零散租賃：分為商業(yè)和辦公兩某些1、統(tǒng)一與分割：商業(yè)統(tǒng)一招商，辦公分層分戶布局。交房原則：商業(yè)大開間，配套設(shè)施，辦公單位小開間粗裝修。3、客戶定位：較大實(shí)力國內(nèi)外大型公司、投資公司。4、推廣方略：專業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)、雜志推廣，或通過高層關(guān)系向有實(shí)力公司遞送宣傳資料。5、營銷渠道：以代理租賃為主，通過代理行尋找大客戶。6、營銷時間節(jié)點(diǎn)：.10—.17、價格定位：收益分析：（二）整體出租1、可租面積：寫字樓可租面積18000M2，地地上可租商業(yè)面積16000M可出租地下車位：200個。2、交房原則：所有精裝修3、客戶定位：出租面積劃分靈活，客戶定位不單一。4、推廣方略：專業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)、雜志推廣5、營銷渠道：聘任代理公司銷售6、營銷時間節(jié)點(diǎn)：時間段出租率.11—.460%.5—.190%.1—.690%7、價格定位：辦公面積租金：？元/月/M2；車位租金：？元/月/個。（不涉及物業(yè)管理費(fèi)、代理費(fèi)和免租期）8、收益分析：時間段出租率辦公租金車位租金小計(jì)共計(jì)扣除5.5%營業(yè)稅和12%增值稅后：9、總結(jié)：（1）自持物業(yè)長期收益較高。（2）資金回流慢。（3）需要投資商、開發(fā)商有資金作為支持。盈地大廈項(xiàng)目商業(yè)企劃方案：商業(yè)企劃方案定位重要方式是通過對周邊同類產(chǎn)品市場價格、有關(guān)產(chǎn)品市場價格、自身項(xiàng)目價格特點(diǎn)、客戶對產(chǎn)品盼望值加權(quán)計(jì)算以及對將來市場發(fā)展預(yù)期等幾種環(huán)節(jié)來完畢：⑴周邊同類產(chǎn)品市場價格：1。。。。。。2。。。。。。分析：⑵有關(guān)產(chǎn)品市場價格：盈地大廈周邊可比性寫字樓及商業(yè)形態(tài)參照表序號區(qū)域項(xiàng)目名稱建筑面積（萬M2）項(xiàng)目性質(zhì)開盤時間開盤價格（元/M2）開盤成交均價成交均價（元/M2）銷售方式客戶樓盤現(xiàn)狀產(chǎn)品特點(diǎn)1CBD234王府井5東二環(huán)商務(wù)帶67西單89其她（成交均價來自北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)）北京市9月入市商業(yè)地產(chǎn)狀況項(xiàng)目名稱所屬商圈價格售樓電話位置歐美匯購物中心中關(guān)村只招品牌，租金面議海淀丹棱街秀水2號亞奧3元/平方米.天(均)朝陽民族園路2-9號(郵編：100028)中海城方莊0元/平方米(均)朝陽南三環(huán)與南四環(huán)之間，距離京津唐高速公路800米萬科五號公社CBD37000元/平方米(低)朝陽公園南200米，棕櫚泉西南側(cè)世茂·工三CBD50000元/平方米(低)朝陽三里屯工體北路新東路交匯處西北角(郵編：100027)160000元/平方米(高)龍德·紫金街立水橋暫無/8811昌平立湯路186號甲，龍德廣場北側(cè)(郵編102218)上上城五期商鋪燕郊8000元/平方米(低)/4615燕郊東燕郊開發(fā)區(qū)燕順路北段15000元/平方米(高)西區(qū)國際廣場西客站40000元/平方米(低)豐臺西站南路華源四里55000元/平方米(高)CROSS朗廷朝青5元/平方米.天(低)朝陽區(qū)朝陽路楊閘環(huán)島西南側(cè)10元/平方米.天(高)美林灣燕郊1元/平米(低)燕郊東燕郊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)燕順路西側(cè)15000元/平米(均)備注：以上項(xiàng)目多為出售型商業(yè)項(xiàng)目，少量出租式商業(yè)項(xiàng)目也為中低檔產(chǎn)品，對本項(xiàng)目不具備競爭力，建議先多考察與本項(xiàng)目類似商業(yè)產(chǎn)品形態(tài)（見下表）再進(jìn)行本項(xiàng)目定位。\o"北京中匯廣場"北京中匯廣場位

置：東城區(qū)東直門南大街11號項(xiàng)目特色：東二環(huán)商務(wù)圈，融寫字樓及商務(wù)綜合體電話：84476660租金：租金面議\o"國盛風(fēng)尚購物中心"國盛風(fēng)尚購物中心位

置：東城區(qū)東直門交通樞紐項(xiàng)目特色：置身國際、潮流、優(yōu)雅品味生活方式和購物體驗(yàn)電話：64038899租金：均價5.8元/平米/天(含物業(yè))售價：28800元/平方米\o"屯三里"屯三里位

置：朝陽區(qū)工