寓項(xiàng)目定價(jià)方案實(shí)戰(zhàn)文本樣本

某公寓項(xiàng)目定價(jià)方案實(shí)戰(zhàn)文本/論文時(shí)間：-08-25點(diǎn)擊：341[推薦][評(píng)論]摘要：本文運(yùn)用房地產(chǎn)估價(jià)理論中市場(chǎng)比較法、成本法技術(shù)中技術(shù)模型，通過(guò)對(duì)成都市府南河邊某電梯公寓項(xiàng)目狀況、市場(chǎng)背景、競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目狀況等狀況進(jìn)入進(jìn)一步分析，針對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)狀況、施工進(jìn)度，開(kāi)發(fā)商目的等詳細(xì)狀況，選取適當(dāng)評(píng)估技術(shù)路線，對(duì)項(xiàng)目分戶(hù)預(yù)售價(jià)格進(jìn)行了詳細(xì)推算和制定，本文將房地產(chǎn)評(píng)估理論、技術(shù)與房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)實(shí)踐有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)組合中價(jià)格方略設(shè)計(jì)具備較強(qiáng)可操作性和實(shí)踐指引意義。一商品房?jī)r(jià)格特性及項(xiàng)目訂價(jià)問(wèn)題提出房地產(chǎn)定價(jià)方略是指如何依照產(chǎn)品生產(chǎn)成本和使用價(jià)值，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)反映，進(jìn)行合理價(jià)格組合，使利潤(rùn)實(shí)現(xiàn)和利潤(rùn)多少控制在一種合理時(shí)間和數(shù)量范疇之內(nèi)。與其她產(chǎn)品有區(qū)別是，房地產(chǎn)價(jià)格體現(xiàn)要豐富多。對(duì)一套房屋價(jià)格評(píng)判，往往要考慮它單價(jià)、總價(jià)和付款方式三個(gè)方面構(gòu)成。其中，房屋單價(jià)是人們對(duì)樓盤(pán)地點(diǎn)遠(yuǎn)近和品質(zhì)高低等綜合因素判斷指標(biāo)。如成都住宅消費(fèi)存在典型區(qū)域偏好，房地產(chǎn)界“南富、西貴、東窮、北惡”住宅消費(fèi)偏好就很闡明問(wèn)題，以二環(huán)路外樓盤(pán)單價(jià)而言，南門(mén)屬老式富人居住區(qū)，商品房單價(jià)在2500元／平方米一3000元／平方米之間；西門(mén)屬貴人區(qū)，商品房單價(jià)在元／平方米一2500元／平方米之間；東門(mén)因大型國(guó)有公司較集中，商品房住宅單價(jià)為1500元／平方米一元／平方米之間；北門(mén)因鄰火車(chē)北站、荷花池市場(chǎng)、五塊石、駟馬橋等區(qū)域，治安環(huán)境較差，商品住宅價(jià)格相對(duì)低某些，單價(jià)在1000元／平方米一1500元／平方米之間。這一例子闡明了住宅單價(jià)是房地產(chǎn)地理位置和環(huán)境品質(zhì)判斷指標(biāo)。商品房?jī)r(jià)格具備如下三大特性：特性之一：高總價(jià)與付款方式房地產(chǎn)高總價(jià)是商品房區(qū)別于其她商品最明顯特性，一套普通商品房住宅，它總價(jià)也往往高達(dá)二十多萬(wàn)人民幣，需要工薪階層奮斗十幾年才也許如愿以?xún)敗慕紖^(qū)到市中心，商品房?jī)r(jià)格從十幾萬(wàn)到幾十萬(wàn)不斷地向上攀升，甚至上百萬(wàn)、幾百萬(wàn)商品房也屢見(jiàn)不鮮，不同總價(jià)相應(yīng)客源層也猶如一座金字塔，總價(jià)越往上，范疇越窄，數(shù)量越小，客源層區(qū)隔也越明顯。巨額總價(jià)不但剝離著客源并且影響著她們購(gòu)買(mǎi)行為。她們不也許象購(gòu)買(mǎi)香煙肥皂同樣隨意自如，也不也許像購(gòu)買(mǎi)冰箱彩電那樣，僅注意產(chǎn)品品牌與質(zhì)量，她們躊躇不決，開(kāi)始注意能否爭(zhēng)取到銀行貸款，或者其她什么輕松自如付款方式。由于對(duì)大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，要一次性付清房款，是十分困難事，雖然是一種有較強(qiáng)購(gòu)買(mǎi)力人，從投資角度考慮，也會(huì)選取靈活付款方式。為了避開(kāi)商品房高總價(jià)所帶來(lái)不利因素，以最大限度減輕購(gòu)房者資金承受力，更大范疇地?cái)U(kuò)大目的客源層，發(fā)展商在考慮其成本利潤(rùn)條件下往往會(huì)悉心研究?jī)r(jià)格方略。綜觀成都房地產(chǎn)市場(chǎng)，商品房銷(xiāo)售中對(duì)價(jià)格進(jìn)行精心設(shè)計(jì)不多，但采用銀行按揭方式進(jìn)行銷(xiāo)售發(fā)展商占90％以上。良性分期付款和按揭方式其實(shí)但是是商品房在時(shí)間上變通，其自身對(duì)價(jià)格并無(wú)什么影響，但為了適應(yīng)和刺激低迷市場(chǎng)需求，它們充當(dāng)了價(jià)格修正一種手段，其最后目，是為了削弱高總價(jià)所帶來(lái)產(chǎn)品抗性，以增進(jìn)銷(xiāo)售率提高。特性之二：群體產(chǎn)品與差價(jià)系數(shù)商品房買(mǎi)賣(mài)在房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)中，多是以獨(dú)立銷(xiāo)售單元推向市場(chǎng)，但是在房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)，商品房銷(xiāo)售往往不是一套兩套而是整標(biāo)或以一種組團(tuán)、一種社區(qū)形式一起推出，其銷(xiāo)售單元往往是幾十套上百套甚至上千套，屬一種群體產(chǎn)品，這是商品特別是預(yù)售房區(qū)別于其她商品第二個(gè)明顯特性。商品房這一特性，影響到定價(jià)方略上，便產(chǎn)生了差價(jià)系數(shù)。作為統(tǒng)一于一種項(xiàng)目各個(gè)單元，由于地點(diǎn)同樣，建筑造價(jià)同樣，公攤同樣，營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用同樣，因此它們是“相似”，它們基本價(jià)格保持一致，作為每個(gè)相對(duì)獨(dú)立銷(xiāo)售單元，它們層次、朝向、景觀、配套不同樣，房型、面積不同樣，因而它們又是不“相似”，在基價(jià)基本上，整個(gè)價(jià)格體系也恰本地予以微調(diào)，每個(gè)單元也有其相應(yīng)差價(jià)系數(shù)。差價(jià)系數(shù)來(lái)之于群體產(chǎn)品差別性，遵循按質(zhì)征價(jià)基本原則，其最后目是為了均衡銷(xiāo)售順序，有效地實(shí)行銷(xiāo)控，以避免各種條件占優(yōu)勢(shì)單元被搶購(gòu)一空同步，剩余大量條件稍遜單元無(wú)人問(wèn)津。差價(jià)系數(shù)擬定并無(wú)一定程式。如成都錦江區(qū)某棟高層電梯公寓南北單元差價(jià)朝向系數(shù)達(dá)到3％，銷(xiāo)售成果是朝南單元一掃而光，而朝北紋絲不動(dòng)。由此可見(jiàn)，差價(jià)系數(shù)波動(dòng)幅度擬定要一方面考慮顧客感受限度，由有經(jīng)驗(yàn)專(zhuān)業(yè)人員依照銷(xiāo)售順序反饋和市場(chǎng)化項(xiàng)目狀況反饋加以修正，而不是對(duì)產(chǎn)品差別性機(jī)械反映。另一方面，除了被動(dòng)均衡銷(xiāo)售順序，差價(jià)系數(shù)還反作用于群體產(chǎn)品，通過(guò)故意和專(zhuān)業(yè)大幅提高或減少某些銷(xiāo)售單元差價(jià)系數(shù)，以達(dá)到促銷(xiāo)或現(xiàn)銷(xiāo)那些特定銷(xiāo)售單元目。此時(shí)，在產(chǎn)品價(jià)格方略中，差價(jià)系數(shù)已從單純價(jià)格微調(diào)辦法，演變成為專(zhuān)業(yè)價(jià)格簡(jiǎn)潔有力促銷(xiāo)手段特性之三：施工進(jìn)度、營(yíng)銷(xiāo)周期與階段性?xún)r(jià)格方略預(yù)售商品房區(qū)別于其她商品尚有一種明顯特點(diǎn)，那就是它是期貨，是一種有時(shí)間間隔性商品，這種時(shí)間間隔來(lái)自于商品房施工進(jìn)度。預(yù)售房施工進(jìn)度，客觀上為階段性?xún)r(jià)格方略形成提供了也許。為吸引購(gòu)房者盡早進(jìn)場(chǎng)，商品房預(yù)售時(shí)價(jià)格總低于現(xiàn)房?jī)r(jià)格，隨著施工進(jìn)度不斷進(jìn)一步，價(jià)格也逐漸提高。價(jià)格微調(diào)基本普通高于銀行存款利率，但又尚有升值空間，它既要給前期購(gòu)房客戶(hù)產(chǎn)生信心，又能引導(dǎo)欲購(gòu)者，使觀望者產(chǎn)生購(gòu)買(mǎi)欲望，習(xí)慣上，在公開(kāi)銷(xiāo)售、構(gòu)造封頂、樓盤(pán)竣工、交房入住這四個(gè)重要時(shí)間段，房屋價(jià)格會(huì)結(jié)合市場(chǎng)狀況而作一定調(diào)節(jié)，結(jié)合其間若干個(gè)小時(shí)間段里價(jià)格微調(diào)，便形成了最為樸素階段性?xún)r(jià)格方略。針對(duì)該電梯公寓項(xiàng)目狀況、環(huán)境因素、個(gè)別因素以及競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)狀況，采用專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行價(jià)格設(shè)計(jì)。二、項(xiàng)目的用：某九層電梯公寓位于東城根街北延線與白馬寺路交點(diǎn)東南轉(zhuǎn)角，三面臨街，西南面與市規(guī)劃局檔案館接壤。1.樓層分布：一、二層為商場(chǎng)、銀行，三層用于休閑娛樂(lè)；四一九層為公寓，每層6套，共36套；地下層為車(chē)庫(kù)及設(shè)備用房。2.總建筑面積12580平方米，總高度31.50平方米。3.建筑覆蓋率：53.26％一層建筑面積：1541.02平方米二層建筑面積：1583.12平方米三層建筑面積：1583.12平方米公寓建筑面積：6X1004.44平方米＝6026.64平方米地下層建筑面積：1845.71平方米容積率：3.71綠化面積：600.70平方米綠地率：20.76％建筑構(gòu)造：框架4.裝修原則及設(shè)備外墻：面磚飾面底樓門(mén)廳：藝術(shù)裝修門(mén)窗：鋁合金窗臥室及廳：清水房廚衛(wèi)：裝修到位三、區(qū)域因素分析：1.商服繁華度：距市級(jí)商業(yè)中心約3000米，屬騾馬市商圈輻射范疇。周邊有云天商廈、國(guó)貿(mào)大廈，距火車(chē)北站貿(mào)易區(qū)約1000米，人流量普通，商服繁華度普通。2.交通便捷限度：該區(qū)域道路交通網(wǎng)發(fā)達(dá)，西體北路、內(nèi)環(huán)路、東城根街北延線構(gòu)成交通網(wǎng)絡(luò)，對(duì)外距火車(chē)站1000米，交通54路、57路、一環(huán)路27路，小公共汽車(chē)門(mén)路、12路，交通便捷。3.區(qū)域內(nèi)分布有鐵路中學(xué)、實(shí)驗(yàn)外國(guó)語(yǔ)學(xué)校；市三醫(yī)院、鐵二局醫(yī)院、林業(yè)中心醫(yī)院也分布在區(qū)域內(nèi)；文殊院、西郊體育場(chǎng)增添了歷史文化氛圍。樓盤(pán)一層銀行、商場(chǎng)及周邊銀行、郵局、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、餐飲娛樂(lè)等公共服務(wù)設(shè)施配套限度較高。4.基本設(shè)施配套：該區(qū)域都市水、電、氣、視、訊、道路等市政基本設(shè)施配套完善。5.環(huán)境質(zhì)量：區(qū)域內(nèi)環(huán)境，空氣質(zhì)量，治安狀況較好，加之府南河改造，使周邊綠化休閑環(huán)境較佳。四、區(qū)域格局（同一供求日內(nèi)）：1.府南河沿線近期開(kāi)工樓盤(pán)較多，與該電梯公寓：同處一種區(qū)域高層電梯公寓有江波華城、萬(wàn)福世家。水晶花園、上河城（二期）、興順花苑、景泰電梯公寓等。2.銷(xiāo)售價(jià)格高于高層電梯公寓平均銷(xiāo)售價(jià)格。當(dāng)前銷(xiāo)售形勢(shì)較好，均屬中高檔樓盤(pán)。五、定價(jià)辦法及技術(shù)路線競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)表按照定價(jià)目，結(jié)合該電梯公寓項(xiàng)目區(qū)域因素。個(gè)別因素，遵循《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（G／T50291－1999），該區(qū)域內(nèi)樓盤(pán)交易實(shí)例較多，可采用市場(chǎng)比較法，結(jié)合成本法進(jìn)行定價(jià)。1.市場(chǎng)比較法定價(jià)測(cè)算過(guò)程2.擬定可比交易實(shí)例為江波華城？？A，萬(wàn)福世家？？B，興順花苑？？C，北斗星花園？？D3.進(jìn)行因素修正①交易狀況修正可比實(shí)例A、B、C、D，均屬正常交易狀況，不必進(jìn)行修正，修正系數(shù)為100／100.②交易日期修正可比實(shí)例A、B、C、D，均屬期房預(yù)售或認(rèn)購(gòu)期，與該項(xiàng)目銷(xiāo)售交易日期相似，修正系數(shù)取100／100.4.市場(chǎng)比較法定價(jià)成果為：該電梯公寓5樓起價(jià)為3001.5元／平方米，考慮消費(fèi)者心理，可定為2988元／平方米起價(jià)。六、連商住樓經(jīng)閉關(guān)析：采用市場(chǎng)比較法擬定樓盤(pán)售價(jià)，是從市場(chǎng)可比實(shí)例和特定消費(fèi)群體接受度方面進(jìn)行考慮，但從開(kāi)發(fā)商角度而言，其關(guān)注是開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率。因此，在此采用開(kāi)發(fā)成本加成法技術(shù)路線和市場(chǎng)比較成果進(jìn)行驗(yàn)證。1.成本法數(shù)據(jù)來(lái)源：開(kāi)發(fā)部、財(cái)務(wù)部、營(yíng)銷(xiāo)部2.基本參數(shù)：（1）土地：5152.159平方米，代征地2260，征地：2892.15土地費(fèi)：4.3382畝X280萬(wàn)元／畝二1214.696萬(wàn)元（2）出讓金：（2892.15平方米X400元／平方米）＝57.84萬(wàn)元（3）契稅：減免（4）土地管理費(fèi)：2892.15平方米X2元／平方米＝5784.3元（5）文物古跡勘探費(fèi)：2892.15平方米X20元／平方米二＝5.7843萬(wàn)元（6）保證金：12470平方米X800元／平方米X3％＝29.93元（7）投調(diào)稅：49.88萬(wàn)元（減免）（8）市政配套費(fèi)：12470平方米X80元／平方米＝99.76萬(wàn)元（9）墻改基金：12470平方米X10元／平方米＝12.47萬(wàn)元（10）人防工程費(fèi)：12470平方米X15元／平方升＝18.705萬(wàn)元（11）消防設(shè)施費(fèi)：12470平方米X3元／平方米＝3.741萬(wàn)元（12）白蟻防止費(fèi)：12470平方米X2.3元／平方米＝2.8681萬(wàn)元（13）中小學(xué)危改：12470平方米X800元／平方米X7％c＝6.9832元注（8）——（13）項(xiàng)總額減免40萬(wàn)元。（14）地勘費(fèi)：3萬(wàn)元（15）工程設(shè)計(jì)費(fèi)：12470平方米X8元／平方米＝9.98萬(wàn)元（l6）土建安裝費(fèi)：12470平方米X1000元／平方米＝1247萬(wàn)元（17）水、電、氣集資費(fèi)：12470平方米X160元／平方米＝199.52萬(wàn)元（18）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：1371.7萬(wàn)元XZ％＝27.43萬(wàn)元（19）室外工程費(fèi)：12470平方米X25元／平方米＝31.18萬(wàn)元（20）視、訊、綠化費(fèi)：30萬(wàn)元（21）貸款利息：1000萬(wàn)元X6％X0.5＝30萬(wàn)元（22）消防設(shè)施：65萬(wàn)元（23）設(shè)備購(gòu)買(mǎi)、安裝費(fèi)：客梯2臺(tái)40X2＝80萬(wàn)元（扶梯取消）（24）管理費(fèi)：3141.486萬(wàn)元XZ％＝62.83萬(wàn)元共計(jì)總成本：3204.316萬(wàn)元總建筑面積：12580平方米每平方米綜合造價(jià)：2550元／平方米3.按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司預(yù)期利潤(rùn)率，綜合考慮取18％，則得銷(xiāo)售底價(jià)定為3009元／平方米七、比較兩種定價(jià)技術(shù)路線所得銷(xiāo)售定貨市場(chǎng)比較后：P1＝3001.5元／平方米成本加成法：P2＝3009元／平方米平均值P＝（P1＋P2）／2＝（3001.5＋3009）／2＝3005.2元／平方米原則方差&1＝（3005.2－3001.5）／3005.2X100％＝0.12％&2＝（3009——3005.2）／3005.2X100％＝0.13％八、結(jié)論：經(jīng)對(duì)P1、P2和P1、&1、&2數(shù)據(jù)分析修正，可將該電梯公寓定價(jià)為2988元／平方米起價(jià)（5樓靠東城根北延線）P＝2988元／平方米八、依照樓盤(pán)起價(jià)P＝2988元／平方米，對(duì)該電梯公寓4－8層共計(jì)38套進(jìn)行逐個(gè)定價(jià)樓層差價(jià)：考慮電梯公寓定價(jià)原理和消費(fèi)心理，樓層差價(jià)取每上一層加價(jià)100元／平方米。四樓均價(jià)定價(jià)