榮盛發(fā)展房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展管理制度樣本

房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展管理制度第一某些前言一、編制目為適應(yīng)公司日益擴(kuò)大業(yè)務(wù)規(guī)模，規(guī)范對(duì)新項(xiàng)目論證，提高決策效率，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，結(jié)合公司房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)規(guī)范等有關(guān)制度，特制定本制度。二、合用范疇本制度合用于公司全資擁有、控股或相對(duì)控股房地產(chǎn)分子公司和總公司發(fā)展部（如下簡(jiǎn)稱發(fā)展部）在開拓新項(xiàng)目過程中涉及立項(xiàng)報(bào)審、可行性研究報(bào)告報(bào)審、都市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告報(bào)審及項(xiàng)目委員會(huì)審批等項(xiàng)工作范疇。三、職責(zé)權(quán)屬1、公司戰(zhàn)略委員會(huì)負(fù)責(zé)本制度制定、修改、指引和監(jiān)督；2、本制度解釋權(quán)、修訂權(quán)歸公司戰(zhàn)略委員會(huì)所有。第二某些操作規(guī)范部門職責(zé)項(xiàng)目委員會(huì)負(fù)責(zé)總公司發(fā)展部和分子公司新項(xiàng)目《投資意向書》、《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》和《都市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》評(píng)估和決策意見審批；負(fù)責(zé)組織召開新項(xiàng)目論證會(huì)；負(fù)責(zé)合同文本或有關(guān)合同審核。發(fā)展部負(fù)責(zé)新都市項(xiàng)目拓展和《投資意向書》、《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》和《都市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》編寫；負(fù)責(zé)分子公司新項(xiàng)目立項(xiàng)評(píng)審和投資可行性建議；分子公司負(fù)責(zé)分子公司管轄范疇內(nèi)新項(xiàng)目拓展和《投資意向書》、《可行性研究報(bào)告》和《都市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》編寫；其她職能部門（工程系統(tǒng)、財(cái)務(wù)系統(tǒng)、研發(fā)系統(tǒng)、營(yíng)銷策劃系統(tǒng)、行政辦公系統(tǒng)）負(fù)責(zé)出具所管轄系統(tǒng)專業(yè)評(píng)審意見；二、新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)分子公司定期向項(xiàng)目委員會(huì)及發(fā)展部通報(bào)新項(xiàng)目概況和進(jìn)展限度，發(fā)展部及時(shí)匯總整頓涉及發(fā)展部負(fù)責(zé)新都市項(xiàng)目拓展?fàn)顩r并在項(xiàng)目委員會(huì)月度例會(huì)上通報(bào)；如遇特殊狀況發(fā)生，分子公司必要及時(shí)通報(bào)發(fā)展部及項(xiàng)目委員會(huì)。《新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)》制式格式參見附件1三、工作內(nèi)容和流程（一）分子公司意向項(xiàng)目1、合用于分子公司為發(fā)起方項(xiàng)目。分子公司發(fā)起報(bào)審時(shí)，須向項(xiàng)目委員會(huì)及發(fā)展部同步提交由分子公司編寫《項(xiàng)目投資意向書》；發(fā)展部依照《項(xiàng)目投資意向書》進(jìn)行評(píng)估，2個(gè)工作日內(nèi)向項(xiàng)目委員會(huì)提交評(píng)估意見。《項(xiàng)目投資意向書》模板詳見附件22、項(xiàng)目委員會(huì)根據(jù)《項(xiàng)目投資意向書》進(jìn)行評(píng)估，并結(jié)合發(fā)展部意見決定與否立項(xiàng)，5個(gè)工作日內(nèi)下達(dá)批復(fù)意見至分子公司，并抄送發(fā)展部。3、如獲得立項(xiàng)，則分子公司15個(gè)工作日內(nèi)（視項(xiàng)目急迫性可恰當(dāng)延長(zhǎng)）完畢實(shí)地調(diào)查和研究工作，并向項(xiàng)目委員會(huì)和發(fā)展部報(bào)送《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。如未獲得立項(xiàng)，分子公司將依照項(xiàng)目委員會(huì)批復(fù)文獻(xiàn)安排下一步工作，工作流程終結(jié)?！俄?xiàng)目可行性研究報(bào)告》模板詳見附件34、發(fā)展部根據(jù)分子公司《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》和對(duì)市場(chǎng)理解并通過與分子公司溝通，5個(gè)工作日內(nèi)向項(xiàng)目委員會(huì)提交評(píng)估意見；5、項(xiàng)目委員會(huì)根據(jù)《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》進(jìn)行評(píng)估，并結(jié)合發(fā)展部意見決定與否需要發(fā)展部進(jìn)行實(shí)地調(diào)研并出具《項(xiàng)目可行性研究評(píng)審意見》。如不需要，項(xiàng)目委員會(huì)則7個(gè)工作日內(nèi)下達(dá)批復(fù)意見至分子公司并抄送發(fā)展部。6、如需要發(fā)展部出具《項(xiàng)目可行性研究評(píng)審意見》，發(fā)展部需進(jìn)一步實(shí)地進(jìn)行調(diào)研，分子公司須密切配合與支持，原則上10個(gè)工作日內(nèi)向項(xiàng)目委員會(huì)提交《項(xiàng)目可行性研究評(píng)審意見》?！俄?xiàng)目可行性研究評(píng)審意見》重要內(nèi)容涉及區(qū)別于分子公司《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》獨(dú)立意見等。7、項(xiàng)目委員會(huì)根據(jù)發(fā)展部《項(xiàng)目可行性意見》和項(xiàng)目狀況，決定與否需要就專項(xiàng)問題征詢有關(guān)職能部門意見。營(yíng)銷系統(tǒng)負(fù)責(zé)項(xiàng)目及產(chǎn)品定位等問題；工程系統(tǒng)負(fù)責(zé)地質(zhì)構(gòu)造勘查、建安成本、工程進(jìn)度安排等問題；財(cái)務(wù)系統(tǒng)負(fù)責(zé)銀行系統(tǒng)調(diào)查、公司資金籌措和經(jīng)濟(jì)測(cè)算等問題；研發(fā)中心負(fù)責(zé)項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì)配比等問題。如不需要，項(xiàng)目委員會(huì)則下達(dá)批復(fù)意見至分子公司并抄送發(fā)展部。8、各有關(guān)職能部門須針對(duì)項(xiàng)目委員會(huì)專項(xiàng)問題及時(shí)反饋意見，各職能部門反饋意見原則上需在5日之內(nèi)報(bào)送項(xiàng)目委員會(huì)。如5日內(nèi)某有關(guān)職能部門未能向項(xiàng)目委員會(huì)提交反饋意見，項(xiàng)目委員會(huì)將鑒定該職能部門無意見并書面告知該單位第一負(fù)責(zé)人此鑒定成果。9、項(xiàng)目委員會(huì)根據(jù)分子公司、各職能部門有關(guān)意見和項(xiàng)目綜合狀況，決定與否召開項(xiàng)目聽證會(huì)。如不需要，項(xiàng)目委員會(huì)則下達(dá)批復(fù)意見至分子公司，并抄送發(fā)展部。10、如決定召開項(xiàng)目聽證會(huì)，項(xiàng)目委員會(huì)應(yīng)向項(xiàng)目委員會(huì)委員、分子公司或發(fā)展部、其她與會(huì)人員發(fā)出會(huì)議告知和《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》、各職能系統(tǒng)專業(yè)意見等資料，同步抄送公司其她關(guān)于職能部門負(fù)責(zé)人。會(huì)議告知涉及會(huì)議召開時(shí)間、地點(diǎn)、方式。11、聽證會(huì)由項(xiàng)目委員會(huì)出面主持。詳細(xì)內(nèi)容和安排詳見五、項(xiàng)目聽證會(huì)12、項(xiàng)目通過論證后，分子公司或發(fā)展部對(duì)各評(píng)委意見須予以高度注重并跟進(jìn)有關(guān)工作，須將跟進(jìn)成果及時(shí)報(bào)告項(xiàng)目委員會(huì)，直至正式訂立土地出讓合同或正式合伙合同。13、項(xiàng)目委員會(huì)對(duì)正式簽約合同文本負(fù)有審核責(zé)任。如項(xiàng)目委員會(huì)發(fā)現(xiàn)合同文本與項(xiàng)目委員會(huì)審批意見或聽證會(huì)通過內(nèi)容有較大差別，須及時(shí)提請(qǐng)分子公司或發(fā)展部予以合理解釋，同步評(píng)估與否簽約。只有項(xiàng)目委員會(huì)審批通過，才干訂立土地出讓合同或正式合伙合同。工作流程圖相見附圖一：一線公司投資意向書和可研報(bào)告上報(bào)流程（二）發(fā)展部意向項(xiàng)目發(fā)展部意向項(xiàng)目除發(fā)起審批方為發(fā)展部外，別的類同以上工作內(nèi)容和流程。過程中除項(xiàng)目委員會(huì)特別授權(quán)外，分子公司不參加期間流程。工作流程圖相見附圖二：發(fā)展部投資意向書和可研報(bào)告上報(bào)流程四、論證報(bào)告如報(bào)審項(xiàng)目立項(xiàng)，必要編寫《項(xiàng)目投資意向書》、《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》。進(jìn)入新都市開發(fā)，在完畢實(shí)地考察和調(diào)研工作后，必要編寫《都市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》?！抖际邪l(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》模板詳見附件4五、項(xiàng)目聽證會(huì)1、會(huì)務(wù)組織：項(xiàng)目委員會(huì)負(fù)責(zé)聽證會(huì)會(huì)務(wù)工作。2、會(huì)議主持人：項(xiàng)目委員會(huì)主任或副主任。3、評(píng)委成員：項(xiàng)目委員會(huì)成員、項(xiàng)目有關(guān)分子公司總經(jīng)理（新項(xiàng)目報(bào)審發(fā)起人為分子公司）、發(fā)展部經(jīng)理、其她關(guān)于職能部門負(fù)責(zé)人以及委員會(huì)授權(quán)其她參加人員。4、與會(huì)人員：評(píng)委、項(xiàng)目所在分子公司有關(guān)人員、發(fā)展部成員、其她人員。5、會(huì)議形式：現(xiàn)場(chǎng)、遠(yuǎn)程會(huì)議。6、有關(guān)工作內(nèi)容：（1）實(shí)際到會(huì)評(píng)委達(dá)到應(yīng)到會(huì)評(píng)委三分之二以上，聽證會(huì)才干召開。（2）項(xiàng)目委員會(huì)負(fù)責(zé)在聽證會(huì)召開3個(gè)工作日前將《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》和《榮盛發(fā)展提交聽證會(huì)項(xiàng)目概況表》報(bào)送各位評(píng)委。（4）評(píng)委應(yīng)認(rèn)真研究分析《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》和有關(guān)資料，在會(huì)議召開前形成書面意見。必要時(shí)可先行討論或征求有關(guān)職能部門意見。（5）聽證會(huì)召開前，項(xiàng)目委員會(huì)可就專項(xiàng)問題向公司職能部門征求意見，并在聽證會(huì)會(huì)上陳述。（6）聽證會(huì)議程為：分子公司或發(fā)展部簡(jiǎn)介《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》內(nèi)容、其她與會(huì)人員質(zhì)詢、分子公司答復(fù)質(zhì)詢、評(píng)委投票表決、授權(quán)工作人員唱票及項(xiàng)目委員會(huì)主任提出論證決策意見。（7）評(píng)委應(yīng)認(rèn)真分析討論項(xiàng)目可行性，須于會(huì)議結(jié)束前填寫《榮盛發(fā)展關(guān)于提請(qǐng)審議**地塊項(xiàng)目投資可行性表決票》，詳細(xì)寫明對(duì)項(xiàng)目評(píng)估意見、開發(fā)建議和評(píng)估結(jié)論。（8）項(xiàng)目委員會(huì)須于聽證會(huì)結(jié)束后不超過3個(gè)工作日內(nèi)完畢批復(fù)文獻(xiàn)下發(fā)報(bào)審單位。項(xiàng)目委員會(huì)應(yīng)于不超過3個(gè)工作日內(nèi)完畢聽證會(huì)會(huì)議紀(jì)要，并呈報(bào)項(xiàng)目委員會(huì)，評(píng)委、分子公司、發(fā)展部經(jīng)理、公司其她職能部門負(fù)責(zé)人。7、會(huì)議費(fèi)用：評(píng)審委員、小構(gòu)成員因項(xiàng)目事宜發(fā)生住宿費(fèi)用、餐費(fèi)以及會(huì)務(wù)費(fèi)用，由項(xiàng)目所在分子公司或發(fā)展部承擔(dān)。交通來回費(fèi)用由評(píng)委、小構(gòu)成員所在公司（部門）自行承擔(dān)?！稑s盛發(fā)展提交聽證會(huì)項(xiàng)目概況表》制式模板詳見附件5《榮盛發(fā)展關(guān)于提請(qǐng)審議**地塊項(xiàng)目投資可行性表決票》制式模板詳見件6六、獲得土地竟買資格或訂立合伙意向已獲得項(xiàng)目委員會(huì)批復(fù)批準(zhǔn)或已召開項(xiàng)目聽證會(huì)并通過，分子公司或發(fā)展部可參加土地招拍掛報(bào)名工作，可與合伙方（土地方）訂立合伙意向；七、訂立土地出讓合同或正式合同獲得土地竟買資格確認(rèn)書或簽定項(xiàng)目合伙意向書后，分子公司或發(fā)展部及時(shí)向項(xiàng)目委員會(huì)報(bào)告合同談判等項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r，必要時(shí)，律師可介入項(xiàng)目談判和合同（合同）起草工作。分子公司或發(fā)展部參加土地竟拍或與合伙方（土地方）訂立正式合同前必要完畢如下工作：1、獲得項(xiàng)目委員會(huì)審批、批準(zhǔn)或召開項(xiàng)目聽證會(huì)并通過。2、董事長(zhǎng)授權(quán)最高土地報(bào)價(jià)和合伙底限。3、報(bào)送董事會(huì)通過。董事會(huì)議案由董秘處負(fù)責(zé)起草。4、合同文本與項(xiàng)目委員會(huì)審批或聽證會(huì)通過條件一致；若不一致，分子公司或發(fā)展部要重新論證，并將論證意見報(bào)項(xiàng)目委員會(huì)審批，必要時(shí)可提請(qǐng)?jiān)犠C會(huì)評(píng)委重新論證。八、付款審批程序1、分子公司或發(fā)展部在獲得土地招拍掛報(bào)名資格或訂立合伙意向后，才可以申請(qǐng)并支付保證金或定金（誠(chéng)意金）。2、分子公司或發(fā)展部在訂立正式合同（合同）后，方可按照簽約合同條款支付地價(jià)款。注：付款程序參見公司制度第三某些附則1、本制度是公司房地產(chǎn)新項(xiàng)目發(fā)展主線管理制度，合用于分子公司或發(fā)展部通過招拍掛、合伙參股等方式獲得土地。2、拓展新項(xiàng)目進(jìn)展過程中，如浮現(xiàn)與本制度不適應(yīng)情形，可視詳細(xì)狀況由公司有關(guān)職能部門商量執(zhí)行。3、本制度可依照公司發(fā)展和行業(yè)環(huán)境變化需要適時(shí)修改。4、本制度自執(zhí)委會(huì)通過之日起執(zhí)行。附件：HYPERLINK附件1：《新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)》附件2：《項(xiàng)目投資意向書》附件3：《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》附件4：《都市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》附件5：《榮盛發(fā)展提交聽證會(huì)項(xiàng)目概況表》附件6：《榮盛發(fā)展關(guān)于提請(qǐng)審議**地塊項(xiàng)目投資可行性表決票》附件1:新項(xiàng)目發(fā)展信息通報(bào)表闡明：1、填寫范疇：考慮重點(diǎn)介入和發(fā)展項(xiàng)目，從開始接觸到正式簽約（或自然終結(jié)）時(shí)為止都規(guī)定填列，若簽約后合伙條件發(fā)生變動(dòng)也規(guī)定在此快報(bào)中反映；2、上報(bào)時(shí)間：每月10日、25日（遇節(jié)假日應(yīng)以離此近來工作日為上報(bào)時(shí)間）以電子郵件形式傳到公司發(fā)展部，在此時(shí)間外可視項(xiàng)目重要性和項(xiàng)目進(jìn)展變化及時(shí)上報(bào)，發(fā)展部郵箱：FAZHANBU@RISE.CN；3、遇到下列表格沒有涉及但對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有重大影響事件發(fā)生，可另附報(bào)告隨信息通報(bào)一起及時(shí)上報(bào)。4、無論有否新項(xiàng)目，均需填列項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境變化內(nèi)容。填報(bào)單位：填報(bào)日期：一、新項(xiàng)目基本狀況概要項(xiàng)目名稱位置區(qū)域位置所在區(qū)四至范疇東南西北地段與市中心、重要建筑物、商圈等距離。土地所有權(quán)歸屬合伙方土地性質(zhì)占地面積建筑面積其中：住宅容積率公建土地現(xiàn)狀涉及使用現(xiàn)狀，地形地貌，待動(dòng)拆遷狀況。合伙方式及條件合伙方式土地成本付款條件其她規(guī)定市場(chǎng)周邊參照市場(chǎng)、詳細(xì)樓盤，也許售價(jià)預(yù)計(jì)。備注填報(bào)單位：填報(bào)日期：二、項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r及工作籌劃詳細(xì)內(nèi)容項(xiàng)目進(jìn)展?fàn)顩r接觸限度闡明與土地方接觸限度，初步接觸、進(jìn)一步理解、有合伙意向、準(zhǔn)備上會(huì)還是準(zhǔn)備簽約。談判狀況談判進(jìn)展?fàn)顩r，談判條件等發(fā)生重大變化。法律手續(xù)法律手續(xù)辦理限度，如：已獲得政府、法律文獻(xiàn)根據(jù)等。焦點(diǎn)難點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)展重要難點(diǎn)和焦點(diǎn)。項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境變化競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手加入或退出，對(duì)手提出條件發(fā)生變化等，以及重要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在整個(gè)都市重大土地購買或其她投資。競(jìng)爭(zhēng)樓盤對(duì)項(xiàng)目發(fā)展有影響樓盤推出與封盤等。政府政策重要政府政策頒布或變動(dòng)及對(duì)項(xiàng)目發(fā)展影響，政府倡導(dǎo)重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域和領(lǐng)域提出或形成。都市規(guī)劃都市規(guī)劃發(fā)生重大變動(dòng)或（即將）實(shí)行，重大都市規(guī)劃調(diào)節(jié)。市政配套整個(gè)都市重大市政建設(shè)（如交通捷運(yùn)系統(tǒng)規(guī)劃和建立，重要道路開工或通車），以及項(xiàng)目周邊市政配套變化。其她因素如：房地產(chǎn)熱點(diǎn)發(fā)展區(qū)域形成和變化等。下一步籌劃闡明該項(xiàng)目下一步工作籌劃（繼續(xù)跟進(jìn)還是暫緩、終結(jié)）、工作重點(diǎn)、采用方略、突破點(diǎn)、與否需要項(xiàng)目發(fā)展工作小組介入、什么時(shí)間召開聽證會(huì)等。附件2：項(xiàng)目投資意向書模板一、都市基本狀況（一）、都市基本背景1、都市概況從地理位置、交通、經(jīng)濟(jì)方面概括性描述都市。（都市地理位置區(qū)位圖）2、行政轄區(qū)概況描述都市轄區(qū)狀況，涉及面積、人口，特別是都市主城區(qū)轄區(qū)規(guī)模和人口紅利。3、交通條件描述都市交通概況，涉及對(duì)外鐵路、高速公路、國(guó)道、水運(yùn)和空運(yùn)交通等，以及對(duì)內(nèi)都市主干線、和重要橋梁（對(duì)外交通有重大效應(yīng)），以及將來都市重要交通發(fā)展規(guī)劃等。4、重要經(jīng)濟(jì)支柱及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)構(gòu)造（三產(chǎn)比率）及特點(diǎn)，特別是服務(wù)業(yè)及支柱產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r。（二）、都市宏觀經(jīng)濟(jì)概況1、經(jīng)濟(jì)總量描述性文字，闡述都市經(jīng)濟(jì)總量GDP發(fā)展?fàn)顩r，并注明數(shù)據(jù)來源。2、固定資產(chǎn)投資描述性文字，闡述都市固定資產(chǎn)投資概況，并注明數(shù)據(jù)來源。3、社會(huì)消費(fèi)描述性文字，從社會(huì)消費(fèi)總額方面概括性描述都市消費(fèi)狀況，并注明數(shù)據(jù)來源。4、財(cái)政收入描述性文字，概括性描述都市財(cái)政收入狀況，并注明數(shù)據(jù)來源。5、都市居民生活水平描述性文字，從都市居民可支配性收入、消費(fèi)性支出和既有居住水平3個(gè)方面概括性描述都市都市居民生活水平。6、××市重要預(yù)期目的描述性文字，闡明下年度重要經(jīng)濟(jì)發(fā)展目的。7、城區(qū)中長(zhǎng)期（或十一五）房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃描述性文字，闡述主城區(qū)中長(zhǎng)期（或十一五）房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)概況（一）、房地產(chǎn)投資開發(fā)概況1、房地產(chǎn)投資2、房地產(chǎn)開發(fā)概況在建面積、新開工面積、竣工面積等（二）、土地市場(chǎng)近1-3年土地出讓狀況分析（土地出讓面積、各地塊成交價(jià)格、面積、容積率、建筑面積、樓面價(jià)、開發(fā)商、開發(fā)狀況） （三）、商品房市場(chǎng)價(jià)格描述都市近兩年來商品房市場(chǎng)價(jià)格及走勢(shì)（原則上規(guī)定提供圖示），特別是當(dāng)年商品房市場(chǎng)整體價(jià)格和項(xiàng)目所在行政區(qū)價(jià)格狀況，重點(diǎn)分析價(jià)格走勢(shì)。（四）、市場(chǎng)供需分析每年新開工面積、竣工面積、銷售面積、空置面積、供銷比等，以及供應(yīng)量和需求量波動(dòng)變化。（五）、市場(chǎng)版塊分析1、市場(chǎng)版塊劃分2、區(qū)域版塊供需分析3、區(qū)域版塊價(jià)格和典型樓盤分析4、區(qū)域版塊典型樓盤一覽表區(qū)域版塊項(xiàng)目名稱項(xiàng)目規(guī)模產(chǎn)品類型價(jià)格面積區(qū)間銷售狀況開發(fā)商備注三、意向項(xiàng)目地塊初步分析（一）、意向地塊基本狀況1、地塊位置意向項(xiàng)目地塊地理位置和在都市或所屬行政區(qū)地位，特別是地塊四至范疇及周邊交通、配套等方面簡(jiǎn)述。（附意向地塊地理位置圖）2、用地指標(biāo)用地指標(biāo)涉及有用地性質(zhì)、用地面積、建筑規(guī)模（含各物業(yè)形態(tài)規(guī)模規(guī)定）或容積率、建筑密度、綠地率、控高和擬上市時(shí)間籌劃等。（二）、意向地塊經(jīng)濟(jì)測(cè)算1、定價(jià)參照項(xiàng)目周邊樓盤銷售狀況，同步結(jié)合項(xiàng)目自身地理、交通、人文和將來發(fā)展趨勢(shì)等優(yōu)勢(shì)，擬定價(jià)格水平（住宅、商業(yè)，不含車庫/位、地下室）。2、成本除土地成本外成本明細(xì)見下表：項(xiàng)目名稱總成本（萬元）單位成本（元/㎡）備注1、建筑工程成本小高層住宅電梯2、項(xiàng)當(dāng)前期費(fèi)用規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)住宅設(shè)計(jì)費(fèi)地質(zhì)勘探放線測(cè)量費(fèi)監(jiān)理費(fèi)3、政府規(guī)費(fèi)XX費(fèi)XX費(fèi)XX費(fèi)XX費(fèi)XX費(fèi)4、安裝工程燃?xì)庾詠硭鬯?、雨水電力供熱閉路電視智能化5、環(huán)境配套景觀、綠化室外道路6、管理費(fèi)7、銷售費(fèi)用8、財(cái)務(wù)費(fèi)用9、不可預(yù)見費(fèi)總計(jì)3、土地成本與利潤(rùn)土地成本與利潤(rùn)關(guān)系見下表：土地成本測(cè)算表平均成本（萬元/畝）樓面價(jià)（元/㎡）土地出讓金（萬元）土地契稅（萬元）土地成本（萬元）項(xiàng)目總成本（萬元）項(xiàng)目稅后利潤(rùn)（萬元）項(xiàng)目銷售利潤(rùn)率（%）通過調(diào)查，該地塊樓地價(jià)為xx元/㎡較為合理，相應(yīng)土地成本在xx萬元/畝，經(jīng)測(cè)算，該地塊最高價(jià)格為xx萬元/畝。目的swot分析六、結(jié)論投資機(jī)會(huì)如何等建議。附件3：榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告內(nèi)容指引一、前言隨著公司房地產(chǎn)業(yè)務(wù)不斷擴(kuò)張，土地儲(chǔ)備力度逐漸加大，將來發(fā)展對(duì)新項(xiàng)目需求越來越強(qiáng)烈。為了規(guī)范項(xiàng)當(dāng)前期操作，提高工作效率，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，提高公司競(jìng)爭(zhēng)力，特制定可行性報(bào)告內(nèi)容指引?？尚行詧?bào)告內(nèi)容指引項(xiàng)目決策背景及摘要一、項(xiàng)目背景1、都市概況。歷史沿革，行政區(qū)劃，地理環(huán)境，自然資源，人口構(gòu)成，綜合實(shí)力，都市建設(shè)。2、項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展?fàn)顩r。所屬地區(qū)在該都市歷史、經(jīng)濟(jì)、文化、戰(zhàn)略發(fā)展等方面地位，所在區(qū)域政策、經(jīng)濟(jì)及產(chǎn)業(yè)環(huán)境。3、都市發(fā)展規(guī)劃與地塊關(guān)系及對(duì)項(xiàng)目開發(fā)影響。4、項(xiàng)目淵源，特殊政治或文化背景。如：危房改造、高新技術(shù)區(qū)生活住宅配套、文化園、政府重點(diǎn)工程等。二、項(xiàng)目投資必要性1、項(xiàng)目啟動(dòng)對(duì)公司將來幾年發(fā)展戰(zhàn)略、發(fā)展規(guī)劃意義（普通3—5年），在公司發(fā)展中地位（與否核心項(xiàng)目）；2、公司進(jìn)入重點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)、項(xiàng)目合理布局，對(duì)公司提高市場(chǎng)覆蓋率、提高品牌形象、減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、擴(kuò)大社會(huì)影響力作用；3、從公司將來利潤(rùn)需求、可持續(xù)經(jīng)營(yíng)等角度描述項(xiàng)目意義。第一某些：項(xiàng)目概況一、宗地位置宗地所處都市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域（經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等）地理位置。附圖：項(xiàng)目在該都市區(qū)位圖，標(biāo)記出宗地區(qū)域位置，與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物（如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等）相對(duì)位置和距離、地段定性描述（與重要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府關(guān)系）。二、宗地現(xiàn)狀1、四至范疇；2、地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比較；3、地面現(xiàn)狀，涉及宗地內(nèi)與否有水渠、較深溝壑（小峽谷）、池塘及高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響因素，并計(jì)算因而而損失實(shí)際用地面積；4、地面既有居民狀況，涉及詳細(xì)居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并闡明對(duì)拆遷及項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度影響；5、地下狀況，涉及管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/構(gòu)造等，地上地下都要注意有無受保護(hù)歷史文物古跡、可運(yùn)用構(gòu)建；6、土地完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；7、地質(zhì)狀況，涉及土地構(gòu)造、承載力、地下水位和抗震性規(guī)定。附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至范疇及有關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，重要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等內(nèi)容；地下狀況圖，涉及地下管線、暗渠、電纜、光纜等。三、項(xiàng)目周邊社區(qū)配套（一）、周邊1000-米1、交通狀況（1）公交系統(tǒng)狀況，涉及重要線路、行車區(qū)間等；（2）宗地出行重要依托交通方式，與否需要發(fā)展商自己解決；（3）既有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中與否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響工程。附圖：交通狀況示意圖，涉及既有和將來規(guī)劃都市公共交通和迅速捷運(yùn)系統(tǒng)；2、教誨：大中小學(xué)及教誨質(zhì)量狀況。3、醫(yī)院級(jí)別和醫(yī)療水平4、大型購物中心、重要商業(yè)和菜市場(chǎng)5、文化、體育、娛樂設(shè)施6、公園7、銀行8、郵局9、其她附圖：生活設(shè)施分布圖，詳細(xì)位置、距離。（二）、宗地周邊米外但可輻射范疇內(nèi)重要社區(qū)配套現(xiàn)狀四、項(xiàng)目周邊環(huán)境1、治安狀況2、空氣狀況3、噪聲狀況4、污染狀況（化工廠、河流湖泊污染等）5、危險(xiǎn)源狀況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲(chǔ)基地等）6、周邊景觀7、風(fēng)水狀況8、近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境重要變化，如道路拓寬、工廠搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市建設(shè)等。9、其她五、大市政配套（都要闡明距宗地距離、成本、接入也許性）1、道路現(xiàn)狀及規(guī)劃發(fā)展：涉及既有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)行時(shí)間，與宗地關(guān)系（影響）。2、供水狀況：既有管線、管徑及將來規(guī)劃和實(shí)行時(shí)間。3、污水、雨水排放：既有管線、管徑及將來規(guī)劃和實(shí)行時(shí)間。4、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：既有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。5、永久性供電和暫時(shí)施工用電：既有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。6、燃?xì)猓杭扔泄芫€、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。7、供熱及生活熱水：既有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：闡明上述配套設(shè)施管線走向、容量和接口位置，及將來規(guī)劃擴(kuò)容和增長(zhǎng)狀況。六、規(guī)劃控制要點(diǎn)1、總占地面積、代征地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積2、住宅建筑面積、公建建筑面積，公建內(nèi)容，并區(qū)別經(jīng)營(yíng)性和非經(jīng)營(yíng)性公建面積3、綜合容積率、住宅容積率4、建筑密度5、控高6、綠化率7、其她七、土地價(jià)格土地價(jià)格計(jì)算辦法，若有代征地要闡明代征地價(jià)格。依照購買價(jià)格計(jì)算總地價(jià)、樓面地價(jià)。八、土地升值潛力初步評(píng)估。從地理位置、土地供應(yīng)、周邊環(huán)境及配套、市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r、政府規(guī)劃、都市將來發(fā)展戰(zhàn)略等角度對(duì)土地升值潛力做出初步評(píng)估。近幾年與本案相臨地塊土地價(jià)格比較分析。九、及時(shí)開發(fā)與作為土地儲(chǔ)備優(yōu)缺陷分析十、項(xiàng)當(dāng)前期進(jìn)展概況1、已進(jìn)行調(diào)查研究項(xiàng)目及成果2、項(xiàng)目地塊初勘及初測(cè)工作狀況3、項(xiàng)目投資意向書編制、提出及審批過程4、研究工作進(jìn)展?fàn)顩r第二某些可行性研究報(bào)告編制根據(jù)及結(jié)論一、可行性研究報(bào)告編制根據(jù)在可行性研究中作為根據(jù)法規(guī)、文獻(xiàn)、資料、要列出名稱、來源、發(fā)布日期。并將其中必要某些全文附后，作為可行性研究報(bào)告附件。國(guó)家和擬建地區(qū)政策、法令和法規(guī)。依照項(xiàng)目需要進(jìn)行調(diào)查和收集設(shè)計(jì)基本資料。1、《都市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》2、《A市都市拆遷管理?xiàng)l例》3、《都市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)立規(guī)定》4、《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》5、《住宅建筑設(shè)計(jì)原則》6、《建筑工程交通設(shè)計(jì)及停車場(chǎng)設(shè)立原則》7、《都市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計(jì)規(guī)范》8、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》二、可行性研究結(jié)論及建議1、市場(chǎng)研究2、開發(fā)方案3、投資估算與融資方案4、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)5、不擬定性分析6、綜合評(píng)價(jià)7、研究結(jié)論與建議8、重要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表第三某些市場(chǎng)研究土地市場(chǎng)現(xiàn)狀近三到五年土地出讓面積分析土地出讓位置分析土地出讓價(jià)格分析近三到五年已出讓未竣工項(xiàng)目土地分析在售項(xiàng)目未售出土地分析（庫存）在售項(xiàng)目未開工土地分析三、近三到五年整體未開工項(xiàng)目土地分析四、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（整體競(jìng)爭(zhēng)格局，供求現(xiàn)狀）1、近三到五年城區(qū)商品住宅市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r：開工面積、竣工面積、銷售面積、銷售額。2、量值描述市場(chǎng)當(dāng)前狀況：當(dāng)年市場(chǎng)重要指標(biāo)：開工量、竣工量、銷售量、銷售額、供需比、個(gè)人購房比例、平均售價(jià)、個(gè)人信貸額度占銷售額比例。3、各類型產(chǎn)品市場(chǎng)特性：價(jià)位區(qū)別、各檔次市場(chǎng)比例、發(fā)展趨勢(shì)、產(chǎn)品特性、分布區(qū)域等。4、各行政區(qū)市場(chǎng)比較：（1）量值描述：開工量、竣工量、銷售量、各種檔次樓盤銷售比重、平均價(jià)格等。（2）各行政區(qū)商品住宅分布特性：供應(yīng)量、銷售量變化和發(fā)展趨勢(shì)等。5、本地都市近、中期規(guī)劃發(fā)展方向描述都市發(fā)展規(guī)劃、功能布局、基本設(shè)施建設(shè)等與項(xiàng)目開發(fā)和居民住宅密切有關(guān)方面。6、重要發(fā)展商狀況：發(fā)展商實(shí)力、公司性質(zhì)、開發(fā)水平；前10名發(fā)展商近來3年開工量、竣工量、銷售量、銷售額、銷售率、市場(chǎng)占有率。7、熱點(diǎn)區(qū)域表述和特性，熱點(diǎn)產(chǎn)品表述和特性8、客戶購買偏好、購買關(guān)注要素9、重點(diǎn)樓盤描述備注：需要完畢都市發(fā)展及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告（報(bào)告格式及內(nèi)容另附）五、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)1、需求預(yù)測(cè)需求預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查信息、數(shù)據(jù)和資料為根據(jù)，運(yùn)用科學(xué)辦法，對(duì)住宅市場(chǎng)需求規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，從而推斷出將來市場(chǎng)對(duì)住宅需求。（參照都市人均住宅面積、人口數(shù)量、歷年成交面積、住宅開發(fā)籌劃和都市總體規(guī)劃等指標(biāo)）2、供應(yīng)預(yù)測(cè)供應(yīng)預(yù)測(cè)就是以房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查信息資料和數(shù)據(jù)為根據(jù)，運(yùn)用科學(xué)辦法，對(duì)住宅市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)律和變化趨勢(shì)進(jìn)行分析，從而預(yù)測(cè)將來市場(chǎng)上住宅供應(yīng)狀況。（結(jié)合前面土地分析中內(nèi)容）六、板塊市場(chǎng)分析（一）、區(qū)域住宅市場(chǎng)成長(zhǎng)狀況1、區(qū)域住宅市場(chǎng)簡(jiǎn)述（1）形成時(shí)間（2）各檔次住宅區(qū)域內(nèi)分布狀況（3）購買人群變化2、區(qū)域住宅市場(chǎng)各項(xiàng)指標(biāo)成長(zhǎng)狀況（近3-5年）（1）開工量/竣工量（2）銷售量/供需比（3）平均售價(jià)3、區(qū)域市場(chǎng)在市內(nèi)各項(xiàng)指標(biāo)排名狀況及發(fā)展趨勢(shì)（二）、區(qū)域內(nèi)供應(yīng)產(chǎn)品特性1、各檔次產(chǎn)品供應(yīng)狀況2、各檔次產(chǎn)品集合特性，特別研究與本案類似檔次物業(yè)特性（1）平均售價(jià)（2）開發(fā)規(guī)模（3）產(chǎn)品形式（4）平均消化率（5）平均容積率（6）物業(yè)在區(qū)域內(nèi)分布特性3、區(qū)域內(nèi)體現(xiàn)最佳個(gè)案狀況附圖：項(xiàng)目周邊樓盤個(gè)案分布圖，其中某些具代表性將來重要競(jìng)爭(zhēng)樓盤還要配備現(xiàn)場(chǎng)圖片。4、將來2-3年區(qū)域內(nèi)可供應(yīng)土地狀況、產(chǎn)品供應(yīng)量和產(chǎn)品類型5、分析：本案在區(qū)域市場(chǎng)內(nèi)機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)6、結(jié)論：區(qū)域市場(chǎng)在整體市場(chǎng)地位及發(fā)展態(tài)勢(shì)（1）本案所在位置價(jià)位區(qū)間和本案開發(fā)產(chǎn)品價(jià)位區(qū)間及總價(jià)控制（2）本案在區(qū)域內(nèi)開發(fā)市場(chǎng)潛力（3）本案在開發(fā)中營(yíng)銷焦點(diǎn)問題七、區(qū)域市場(chǎng)目的客層研究1、各檔次產(chǎn)品目的客層特性及輻射商圈范疇（建立在本區(qū)域參照項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)研究及全市趨勢(shì)特性上）2、結(jié)論：本案目的人群區(qū)域來源、行業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)品力偏好、購買方式和重要關(guān)注點(diǎn)、訴求點(diǎn)。八、項(xiàng)目擬定位方案1、可類比項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查（1）地段位置40%（2）配套設(shè)施10%（3）規(guī)劃設(shè)計(jì)10%（4）物業(yè)管理10%（5）交通狀況5%（6）樓盤規(guī)模3%（7）產(chǎn)品外觀5%（8）戶型設(shè)計(jì)10%（9）發(fā)展商實(shí)力2%（10）營(yíng)銷水平5%（11）共計(jì)各行權(quán)重乘以擬建樓盤分值（12）擬建樓盤價(jià)格備注：（1）重要是想通過與本地典型樓盤比較，發(fā)現(xiàn)擬建項(xiàng)目?jī)?yōu)缺陷。（2）使咱們價(jià)格制定更客觀合理。（3）各因素權(quán)重比例，公司可依照實(shí)際狀況進(jìn)行恰當(dāng)調(diào)節(jié)。2、項(xiàng)目SWOT分析，可提高項(xiàng)目?jī)r(jià)值因素3、整體市場(chǎng)對(duì)本案有重大影響因素產(chǎn)品特性、重點(diǎn)個(gè)案、成長(zhǎng)狀況、市場(chǎng)容量、消費(fèi)者特性等。4、產(chǎn)品定位及建議（1）市場(chǎng)定位（2）目的市場(chǎng)定位（3）項(xiàng)目產(chǎn)品定位（4）價(jià)格定位第四某些規(guī)劃設(shè)計(jì)初步分析一、規(guī)劃設(shè)計(jì)可行性分析1、在既定容積率、凈用地面積、住宅面積、配套公建面積、控高、建筑密度條件下，制造出產(chǎn)品是什么類型和特性，從規(guī)劃設(shè)計(jì)角度判斷將上述硬指標(biāo)轉(zhuǎn)化成現(xiàn)實(shí)產(chǎn)品也許性。2、容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特性影響。3、土地自身特性對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)影響和考慮。如：地勢(shì)高低、地形起伏、地塊完整性、地質(zhì)狀況、較深溝壑（小峽谷）、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)保影響及解決辦法。4、周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣狀況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水”因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)保影響及解決辦法。5、市政配套設(shè)施對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響。如：道路狀況（也許與社區(qū)重要出入口關(guān)于）、供水、排水、通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）、永久性用電和暫時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱及生活熱水等?duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)影響及解決辦法。6、周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)影響和考慮。如：交通狀況（與與否開通業(yè)主班車關(guān)于）、商業(yè)設(shè)施（大型購物中心）、教誨現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場(chǎng)合、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。7、市場(chǎng)分析成果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原則與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)與否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)與否有影響，及如何解決。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)初步概念1、設(shè)計(jì)概念：體現(xiàn)項(xiàng)目預(yù)期風(fēng)格和設(shè)計(jì)主題。2、技術(shù)概念：籌劃采用重要新技術(shù)及其與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系。3、可持續(xù)發(fā)展概念：對(duì)項(xiàng)目分期發(fā)展設(shè)想、對(duì)營(yíng)造統(tǒng)一社區(qū)概念設(shè)想、對(duì)產(chǎn)品差別性考慮。第五某些工程及銷售籌劃一、截至項(xiàng)目施工、獲得銷售允許證，報(bào)批報(bào)建分別需要工作日。二、工程籌劃：開竣工時(shí)間及工期籌劃、各期開工面積、開竣工時(shí)占本地都市市場(chǎng)和片區(qū)市場(chǎng)占有率。（按季列示）三、銷售籌劃：各期銷售時(shí)間、價(jià)格、面積，預(yù)測(cè)銷售各期市場(chǎng)占有率，銷售籌劃實(shí)現(xiàn)可行性分析。（按季列示）第六某些投資收益分析一、成本預(yù)測(cè)闡明測(cè)算假設(shè)和重要運(yùn)用指標(biāo)，如產(chǎn)品類型假設(shè)，總建筑面積，住宅和非住宅面積，容積率，項(xiàng)目總投資（直接建導(dǎo)致本加期間費(fèi)用，不涉及營(yíng)業(yè)稅和所得稅）等。并參照下面表格：（在指標(biāo)不擬定或各種可選取時(shí)，要將不同測(cè)算假設(shè)下成本測(cè)算，分別列示。）項(xiàng)目投資總額（萬元）單位成本（元/m2）土地獲得價(jià)款開發(fā)前期準(zhǔn)備費(fèi)主體建筑工程費(fèi)主體安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林環(huán)境費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)開發(fā)成本共計(jì)管理費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用項(xiàng)目總投資前期工程費(fèi)用涉及工程勘察費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、土地平整、前期工程征詢費(fèi)等項(xiàng)費(fèi)用。建筑安裝工程費(fèi)用，工程成本（樁基，地下室，主體，電梯）。室外工程費(fèi)，室外工程涉及社區(qū)道路、綠化及社區(qū)內(nèi)各項(xiàng)構(gòu)筑物等內(nèi)容。建設(shè)配套費(fèi)用，涉及招投標(biāo)費(fèi)、市政設(shè)施配套費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、天然氣公網(wǎng)初裝費(fèi)、抗震設(shè)計(jì)審查費(fèi)、定額編制管理費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、勞保統(tǒng)籌基金、新型墻體材料專項(xiàng)費(fèi)用、“結(jié)建”人防工程押金、散裝水泥保證金、排污費(fèi)、環(huán)衛(wèi)費(fèi)、水增容費(fèi)、電力增容工程費(fèi)等。二、稅務(wù)分析1、營(yíng)業(yè)稅及附加2、所得稅3、土地增值稅上述稅種基本稅率，可以享有稅收優(yōu)惠政策時(shí)稅率，項(xiàng)目自身合用稅率，若享有地方政府優(yōu)惠政策，要特別闡明該項(xiàng)優(yōu)惠與國(guó)家政策與否有沖突，以及如何解決，詳細(xì)操作過程是什么。三、經(jīng)濟(jì)效益分析1、經(jīng)濟(jì)效益分析假設(shè)條件，如：與否享有政府各種稅費(fèi)減免等2、項(xiàng)目利潤(rùn)率、投資回報(bào)率及重要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。參照如下表格：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位數(shù)值（元/m2）項(xiàng)目總金額（萬元）銷售收入直接成本總投資稅前利潤(rùn)稅后利潤(rùn)內(nèi)部收益率銷售凈利率總投資回報(bào)率銷售毛利率獲利指數(shù)資金峰值比例地價(jià)支付貼現(xiàn)比啟動(dòng)資金獲利倍數(shù)3、項(xiàng)目開發(fā)各期利潤(rùn)體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)200×年﹒﹒﹒200×年合計(jì)上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（m2）單位利潤(rùn)(元/m2)利潤(rùn)(萬元)4、敏感性分析，參照如下內(nèi)容及表格，可依照實(shí)際狀況增減變動(dòng)比率。（1）成本變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化，假設(shè)成本每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定比例來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)成本×90%預(yù)測(cè)成本預(yù)測(cè)成本×110%預(yù)測(cè)成本×120%總投資稅前利潤(rùn)稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率保本售價(jià)（2）售價(jià)變動(dòng)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化，假設(shè)售價(jià)每上升（下降）一定金額或上升（下降）一定比例來比較，如：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)售價(jià)×90%預(yù)測(cè)售價(jià)預(yù)測(cè)售價(jià)×110%預(yù)測(cè)售價(jià)×120%營(yíng)業(yè)額稅前利潤(rùn)稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率（3）容積率變動(dòng)各項(xiàng)指標(biāo)變化重要指標(biāo)容積率1容積率2容積率3容積率4容積率5多高層比營(yíng)業(yè)額總投資稅前利潤(rùn)稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率5、盈虧平衡點(diǎn)分析（1）保本售價(jià)：即銷售凈收入等于投資額，計(jì)算公式為S=C/(1-T1)（2）保本銷售率：假設(shè)項(xiàng)目所有建成，已銷售面積所獲凈利等于未售面積成本，則計(jì)算公式如下：R=C/[(1-T1)*(1-T2)*S+C*T2]式中：C：表達(dá)單位投資額（即財(cái)務(wù)部所印發(fā)《經(jīng)濟(jì)測(cè)算表》中成本估算表單位投資額，含直接建導(dǎo)致本、期間費(fèi)用）R：表達(dá)保本銷售率S：表達(dá)單位售價(jià)T1：表達(dá)營(yíng)業(yè)稅率T2：表達(dá)所得稅率四、項(xiàng)目資金預(yù)測(cè)1、資金投入籌劃：各期地價(jià)、前期費(fèi)用、基本、建安、配套、開發(fā)間接費(fèi)等投入安排。2、資金回款籌劃：各期銷售回款籌劃。3、資金需求籌劃：結(jié)合整個(gè)公司資金狀況，列示各期資金需求缺口及融資途徑。4、啟動(dòng)資金及啟動(dòng)時(shí)占用資金內(nèi)容、資金占用峰值、實(shí)現(xiàn)鈔票正流入時(shí)間、資金占用月平均額第七某些：管理資源配備一、機(jī)構(gòu)設(shè)立：與否需要成立獨(dú)立法人公司（項(xiàng)目公司）；重要部門設(shè)立。二、人力資源需求：?jiǎn)?dòng)項(xiàng)目對(duì)個(gè)專業(yè)（部門）人員需求，詳細(xì)人數(shù)（重點(diǎn)是專業(yè)經(jīng)理）。三、人力資源缺口及解決：既有人員能否滿足需要，缺口人員解決途徑（調(diào)動(dòng)、招聘、培訓(xùn)等）。第八某些：綜合分析與建議一、優(yōu)勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合伙方式、大市政配套、生活配套、與否符合公司一貫發(fā)展思路等方面闡述。二、劣勢(shì)：從品牌、設(shè)計(jì)、啟動(dòng)速度、產(chǎn)品品質(zhì)和特性、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)、營(yíng)銷、合伙方式、大市政配套、生活配套、與否符合公司一貫發(fā)展思路等方面闡述。三、機(jī)會(huì)：從市場(chǎng)機(jī)會(huì)、提高市場(chǎng)占有率、樹立品牌形象、地區(qū)性優(yōu)惠政策、都市發(fā)展規(guī)劃、宗地所屬區(qū)域土地價(jià)格趨勢(shì)等方面闡述。四、結(jié)論和建議第九某些竟拍方略一、重要指標(biāo)測(cè)算1、預(yù)測(cè)直接建導(dǎo)致本（不涉及地價(jià)）、售價(jià)2、投資收益分析（參照如下格式）：經(jīng)濟(jì)指標(biāo)AA+MA+2M﹒﹒﹒A+nM樓面地價(jià)開發(fā)成本總投資稅前利潤(rùn)稅后凈利內(nèi)部收益率銷售凈利率注：A代表起拍價(jià)或投標(biāo)底價(jià)，若沒有底價(jià)A代表略低于也許最低中標(biāo)價(jià)；M代表每次舉牌增長(zhǎng)最小單位價(jià)格，或者是設(shè)定敏感性（或重要性）變化值，例如100萬元，變化值不適當(dāng)過大。二、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析1、重要背景，控股股東狀況2、總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)、凈利潤(rùn)（每股利潤(rùn)）3、資金狀況，也許資金來源，融資能力，資金成本4、操作水平，重要開發(fā)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備狀況5、近期或?qū)戆l(fā)展戰(zhàn)略6、參加競(jìng)爭(zhēng)重要目和方略，進(jìn)而分析對(duì)手拿地氣勢(shì)，與否志在必得。三、制定方略1、分析盈虧平衡點(diǎn)，即保本銷售時(shí)地價(jià)。2、銷售凈利率在10%時(shí)可接受地價(jià)或在可接受銷售凈利率時(shí)地價(jià)。也可以通過其她指標(biāo)分析可接受地價(jià)。最后擬定最高競(jìng)價(jià)和投標(biāo)價(jià)。3、把握以薄弱優(yōu)勢(shì)獲得土地使用權(quán)（開發(fā)權(quán)）原則。四、資金籌措短期集中支付大額資金保證，自籌資金還是向金融機(jī)構(gòu)融資，與否與關(guān)于金融機(jī)構(gòu)達(dá)到屆時(shí)一定提供融資服務(wù)合同。附件：1、關(guān)于宗地狀況補(bǔ)充證明資料和法律文獻(xiàn)，如各種政府批文、權(quán)證等。2、按照公司成本核算指引設(shè)立科目明細(xì)，詳細(xì)列示成本測(cè)算過程3、《經(jīng)濟(jì)測(cè)算原則報(bào)表》4、欲簽定意向書和合同文本5、《新都市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》6、《法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析》法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目用地獲得土地使用權(quán)法律手續(xù)現(xiàn)狀描述（一）項(xiàng)目立項(xiàng)1、項(xiàng)目與否已經(jīng)立項(xiàng)2、立項(xiàng)主體與否可以變更3、立項(xiàng)變更條件和時(shí)間4、關(guān)于立項(xiàng)政府文獻(xiàn)（寫明批號(hào)或重要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（二）項(xiàng)目用地現(xiàn)狀1、土地所有權(quán)歸屬2、土地使用權(quán)歸屬3、土地用途4、關(guān)于項(xiàng)目用地現(xiàn)狀政府文獻(xiàn)（寫明批號(hào)或重要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（三）項(xiàng)目用地規(guī)劃1、規(guī)劃用地所有權(quán)歸屬2、規(guī)劃用地使用權(quán)歸屬3、規(guī)劃用地用途4、關(guān)于項(xiàng)目用地規(guī)劃政府文獻(xiàn)（寫明批號(hào)或重要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（四）項(xiàng)目用地獲得土地使用權(quán)程序評(píng)估1、獲得土地使用權(quán)程序描述2、獲得土地使用權(quán)需要工作日3、獲得商品房用地土地使用權(quán)所需條件4、獲得土地使用權(quán)風(fēng)險(xiǎn)及控制（獲得土地使用權(quán)存在不擬定因素及解決）（五）項(xiàng)目用地土地性質(zhì)變更評(píng)估（已經(jīng)是商品房用地可以不寫）1、土地性質(zhì)變更程序描述和理由2、土地性質(zhì)變更政策支持或障礙3、土地性質(zhì)變更需要工作日4、關(guān)于項(xiàng)目用地規(guī)劃政府文獻(xiàn)（寫明批號(hào)或重要內(nèi)容，復(fù)印件作為附件，并索引）（六）政策性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1、政府資源運(yùn)用評(píng)估：（1）本地政府對(duì)外來投資態(tài)度；（2）本地政府職能部門辦事作風(fēng)；（3）本地政府對(duì)該項(xiàng)目關(guān)注限度；（4）地塊周邊已有開發(fā)商項(xiàng)目成敗政府因素；（5）與政府合伙關(guān)系。2、政策變更對(duì)項(xiàng)目開發(fā)影響：（1）都市規(guī)劃限制或更改；（2）突發(fā)性政策等政府因素導(dǎo)致項(xiàng)目中斷開發(fā)、報(bào)批報(bào)建流程無法完畢、項(xiàng)目開發(fā)期間土地性質(zhì)變更受挫，從而導(dǎo)致前期投入所有或某些損失也許性判斷。二、合伙方式及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估1、合伙方基本狀況：名稱，重要股東投資狀況，注冊(cè)資本，成立時(shí)間、特殊背景等2、合伙方式：例如：一次性買斷土地、建后分房（面積）、建后分銷售收入、建后分利潤(rùn)、共同設(shè)立公司等。除直接從政府出讓土地外，都要明確對(duì)方一定可以提供正規(guī)稅務(wù)發(fā)票。對(duì)分房、分收入要明確合伙方與否有承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅義務(wù)。3、重要合伙條件4、合伙風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估：（1）通過其她有關(guān)渠道理解項(xiàng)目背景資料：如土地方轉(zhuǎn)讓因素、曾經(jīng)或正在洽談公司；（2）土地使用年限；（3）土地權(quán)屬有無瑕疵，抵押或其她法律糾紛；（4）土地方信用；（5）付款進(jìn)度及與土地出讓（轉(zhuǎn)讓、合伙開發(fā)）土地手續(xù)配合；（6）其她與合伙方式有關(guān)本地土地政策法律法規(guī)。三、總體評(píng)價(jià)對(duì)各項(xiàng)法律手續(xù)和程序可操作性、合法性，風(fēng)險(xiǎn)可控性進(jìn)行評(píng)價(jià)。如：簽約合同中明顯對(duì)我方不利條款及其考慮；某些或所有條款存在不擬定性因素控制；不利、不擬定條款也許遭受損失和對(duì)開發(fā)進(jìn)度影響等。附件4：都市發(fā)展和住宅市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告第一某些都市總體規(guī)劃一、都市概述都市概況歷史沿革行政區(qū)劃地理環(huán)境自然資源人口構(gòu)成綜合實(shí)力都市建設(shè)二、都市性質(zhì)與發(fā)展目的都市性質(zhì)都市職能都市發(fā)展目的三、都市規(guī)模市域城鄉(xiāng)化水平與人口規(guī)模市區(qū)人口規(guī)模中心城人口與用地規(guī)模（近期、遠(yuǎn)期、遠(yuǎn)景）四、產(chǎn)業(yè)發(fā)展與布局產(chǎn)業(yè)發(fā)展重點(diǎn)。產(chǎn)業(yè)布局。五、市域城鄉(xiāng)體系市域城鄉(xiāng)發(fā)展總體戰(zhàn)略。城鄉(xiāng)級(jí)別規(guī)模構(gòu)造。城鄉(xiāng)職能分工。六、中心城總體布局總體布局。公共服務(wù)設(shè)施。居住。工業(yè)。發(fā)展時(shí)序與都市遠(yuǎn)景。七、都市近期建設(shè)發(fā)展目的和規(guī)模。建設(shè)重點(diǎn)空間布局。住宅建設(shè)重點(diǎn)。注：以上內(nèi)容重要參照該都市經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)《××都市總體規(guī)劃（×年—×年）》第二某些都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展規(guī)劃綱要一、發(fā)展目的二、重要指標(biāo)注：以上內(nèi)容重要參照《××都市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一種五年規(guī)劃綱要》第三某些房地產(chǎn)市場(chǎng)一、都市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體特性都市住宅市場(chǎng)發(fā)展概況與回顧起步興起期（時(shí)間、首批代表作、產(chǎn)品特性）平穩(wěn)發(fā)展期（時(shí)間、代表作、產(chǎn)品特性、需求狀況）整合提高期（時(shí)間、代表大盤、產(chǎn)品及戰(zhàn)略理念、需求狀況）都市住宅市場(chǎng)供求分析市場(chǎng)供應(yīng)方面（近3-5年來施工面積及增長(zhǎng)）（數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)開發(fā)辦）市場(chǎng)需求方面（近3-5年來銷售面積及增長(zhǎng)，銷售總額）（數(shù)據(jù)來源：房地產(chǎn)開發(fā)辦）3、土地一級(jí)市場(chǎng)總體供應(yīng)及成交特性（近3-5年）4、二手房市場(chǎng)總體特性5、都市住宅市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)6、都市住宅市場(chǎng)格局（可依照行政區(qū)域劃分版塊）發(fā)展背景：區(qū)域狀況、交通、配套、規(guī)劃；樓盤特點(diǎn)：該板塊內(nèi)樓盤共性；銷售狀況：價(jià)格、交房、檔次、銷售率二、都市（中心城）商品房市場(chǎng)數(shù)據(jù)報(bào)告1、重要產(chǎn)品類型銷售狀況（近1-3年）商品住宅、公寓、商業(yè)用房、辦公寫字樓、地下室、車庫等成交狀況（成交套數(shù)、成交總價(jià)、銷售面積、成交均價(jià)）2、商品住宅每年1-12月銷售狀況（成交量、成交均價(jià)）分析（近1-3年）3、商品住宅面積需求分析（近1-3年）商品住宅各戶型（＜60m㎡，60-90㎡,…,＞180㎡）成交狀況（套數(shù)、面積、套數(shù)所占銷售比重）記錄4、各區(qū)域（行政區(qū)）住宅成交狀況（成交量、成交均價(jià)）分析（近1-3年）附：主力樓盤信息表（樓盤名稱、在售類型、在售建筑形態(tài)、主力戶型面積、成交數(shù)量、成交均價(jià)）商品住宅銷量TOP10三、都市住房建設(shè)與保障規(guī)劃住房發(fā)展目的住房用地供應(yīng)目的與空間布局附：商品房建設(shè)年度籌劃經(jīng)濟(jì)合用住房、廉租住房建設(shè)年度籌劃住房用地安排一覽表注：以上內(nèi)容重要參照《××都市住房建設(shè)與保障規(guī)劃》四、項(xiàng)目所在區(qū)域住宅市場(chǎng)分析（前面區(qū)域市場(chǎng)分析中已涉及某些內(nèi)容，再將該區(qū)域當(dāng)前銷售詳細(xì)代表項(xiàng)目進(jìn)行分析，為本項(xiàng)目提供根據(jù)）項(xiàng)目所在區(qū)域住宅項(xiàng)目概況社區(qū)概況位置發(fā)展商占地面積總建面積物業(yè)類型組合分期開發(fā)進(jìn)程規(guī)劃布局特點(diǎn)建筑風(fēng)格特色園林環(huán)境營(yíng)造項(xiàng)目開盤時(shí)間裝修設(shè)備原則樓盤公建配套物業(yè)管理收費(fèi)原則：元/㎡式管理本次開發(fā)銷售期狀況銷售狀況推售總套數(shù)套銷售率%戶型主力戶型房廳衛(wèi)房廳衛(wèi)房廳衛(wèi)重要面積范疇平面構(gòu)造類型價(jià)格多層均價(jià)小高層均價(jià)整體均價(jià)元/㎡顧客特性層次區(qū)域分布營(yíng)銷推廣主題內(nèi)容推廣方略后續(xù)供應(yīng)后續(xù)開發(fā)面積項(xiàng)目評(píng)價(jià)優(yōu)勢(shì)：劣勢(shì)：2、項(xiàng)目所在區(qū)域產(chǎn)品特點(diǎn)分析開發(fā)規(guī)模及配套狀況規(guī)劃設(shè)計(jì)及戶型特點(diǎn)（本區(qū)域以什么建筑為主：多層、小高層、高層；建筑風(fēng)格以什么為主：歐式、當(dāng)代；社區(qū)文化；環(huán)境；項(xiàng)目主力戶型狀況、分析以何種戶型為主）裝修原則及智能化系統(tǒng)3、項(xiàng)目所在區(qū)域銷售特點(diǎn)營(yíng)銷推廣特點(diǎn)（通過當(dāng)前在售樓盤在報(bào)紙、電視、路牌、雜志、工地現(xiàn)場(chǎng)等不同媒介上所做宣傳畫面、訴求內(nèi)容、表達(dá)形式等方面分析，以及對(duì)樓盤銷售人員、銷售場(chǎng)合包裝調(diào)查）從營(yíng)銷方略層面看：宣傳主題、主訴內(nèi)容、銷售控制從營(yíng)銷執(zhí)行操作層面來看：銷售場(chǎng)合、樣板房、銷售服務(wù)、人員素質(zhì)售價(jià)狀況：集中銷售均價(jià)、最低價(jià)格、最高價(jià)格、銷售率客戶特點(diǎn)：重要區(qū)域客戶來源、檔次、目、因素4、項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展預(yù)測(cè)：項(xiàng)目區(qū)域規(guī)劃與項(xiàng)目聯(lián)系項(xiàng)目所在區(qū)域市場(chǎng)供求及消化預(yù)測(cè)區(qū)域市場(chǎng)需求和消費(fèi)者特性調(diào)查分析調(diào)查問卷內(nèi)容（參照模板附件4—1）問卷調(diào)查闡明及記錄分析內(nèi)容（參照模板附件4—2）問卷記錄分析結(jié)論五、外部評(píng)價(jià)政府對(duì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)媒體對(duì)本項(xiàng)目評(píng)價(jià)業(yè)內(nèi)評(píng)價(jià)附件4—1：項(xiàng)目所在區(qū)域商品住宅市場(chǎng)需求問卷調(diào)查表先生/小姐：主問卷請(qǐng)問您戶籍在：。1、濟(jì)南市2、省內(nèi)其她都市3、省外其她都市4、港澳臺(tái)地區(qū)5、其她請(qǐng)問您當(dāng)前所住區(qū)是：。工作地點(diǎn)是：。1、市中區(qū)2、天橋區(qū)3、歷下區(qū)4、槐蔭區(qū)5、歷城區(qū)6、其她但愿購房所在區(qū)域是：。1、市中區(qū)2、天橋區(qū)3、歷下區(qū)4、槐蔭區(qū)5、歷城區(qū)6、其她請(qǐng)問您購房目是；。1、初次置業(yè)2、再次置業(yè)以改進(jìn)居住條件3、用于出租4、投資升值5、贈(zèng)送親友6、度假用7、其她您購房最關(guān)注因素是（五項(xiàng)）：、、、、。1、房?jī)r(jià)2、區(qū)域成熟度3、交通以便度4、規(guī)劃建筑水平5、社區(qū)內(nèi)部環(huán)境6、社區(qū)生活配套7、周邊環(huán)境8、戶型設(shè)計(jì)9、物業(yè)管理10、開發(fā)商品牌實(shí)力11、投資升值潛力如果有素質(zhì)高、價(jià)格合理社區(qū)型樓盤在（），您會(huì)考慮購買嗎？。不會(huì)因素是（多選）：。1、會(huì)（直接問下一題）2、不會(huì)1、緊張價(jià)格高2、離工作地點(diǎn)遠(yuǎn)3、自然環(huán)境差4、周邊社會(huì)環(huán)境復(fù)雜5、樓盤規(guī)模小6、其她您打算購買住宅類型是：。1、多層（7層如下）無電梯2、多層（7層）有電梯3、小高層（約8-12層）4、高層（12層以上）5、別墅您選取哪一種構(gòu)造類型：。1、平面式2、躍式3、錯(cuò)層4、復(fù)式5、其她您對(duì)住房基本規(guī)定是：最重要，另一方面，再次。1、朝向2、通風(fēng)采光3、景觀4、樓層5、間隔布局6、其她您打算選購戶型是：____________。1、一室一廳2、二室二廳3、三室二廳4、四室二廳5、四室以上您打算購買住房建筑面積在：_____㎡。1、50如下2、50-603、60-704、70-805、80-906、90-1007、100-1108、110-1209、120-13010、130-14011、140-16012、160以上您喜歡內(nèi)部設(shè)計(jì)有（多選）______。1、主人房帶衛(wèi)生間2、觀景和工作陽臺(tái)分開3、房設(shè)外飄窗臺(tái)4、設(shè)獨(dú)立儲(chǔ)物室5、主人房帶陽臺(tái)6、設(shè)獨(dú)立書房7、客、飯廳分開8、設(shè)入墻衣柜您喜歡住宅建筑風(fēng)格是：。1、歐陸風(fēng)格2、當(dāng)代潮流3、中華人民共和國(guó)老式建筑形式4、其她您選取哪一種戶內(nèi)采暖方式：。市政供熱，室內(nèi)暖氣片市政供熱，室內(nèi)低溫地板輻射采暖分戶式燃?xì)?、燃油爐4、空調(diào)5、其她您以為社區(qū)應(yīng)有哪些配套設(shè)施（多選）：最有必要：。不大需要：。1、游泳池2、健身設(shè)施3、商場(chǎng)超市4、各類球場(chǎng)5、中西餐廳6、肉菜市場(chǎng)7、幼兒園及學(xué)校8、老人活動(dòng)場(chǎng)合9、小朋友游憩設(shè)施10、娛樂活動(dòng)場(chǎng)合11、其她按當(dāng)前市場(chǎng)狀況，您能接受（）區(qū)域房?jī)r(jià)單價(jià)范疇在：元/㎡。1、3000如下2、3000-35003、3500-40004、4000-45005、4500-50006、5000-55007、5500以上按當(dāng)前市場(chǎng)狀況，您能接受（）區(qū)域房?jī)r(jià)總價(jià)范疇在：萬元。1、30如下2、30-353、35-404、40-505、50-606、60-807、80-1008、100以上您但愿交樓裝修原則是；。1、毛坯房2、只裝修廚衛(wèi)3、全精裝修一次到位4、各種裝修檔次供選取，裝修費(fèi)另付如果您籌劃通過銀行貸款購房，每月可承擔(dān)還款金額范疇在：_________。1、500元如下2、500-800元3、800-1000元4、1000-1500元5、1500-元6、-2500元7、2500-3000元8、3000-5000元9、5000元以上您能接受物業(yè)管理費(fèi)（24小時(shí)封閉式管理）范疇：。1、≤0.5元/㎡2、0.5-1元/㎡3、1-1.5元/㎡4、≥1.5元/㎡請(qǐng)例舉對(duì)您印象最深本地樓盤：_________、__________、___________、___________您最感興趣樓盤主題是：（最多三項(xiàng)）________________。1、園林綠化、生態(tài)主題2、智能化主題3、人文主題4、運(yùn)動(dòng)主題5、山景主題6、水景主題7、老年人主題8、其她_______________您獲取房源最重要渠道是：。1、電視2、報(bào)紙雜志3、路過4、親朋、同事簡(jiǎn)介請(qǐng)問您年齡范疇：。1、25歲如下2、25-35歲3、35-45歲4、45-55歲5、其她請(qǐng)問您文化限度是；。1、研究生及以上2、大學(xué)本科3、大專4、大專如下請(qǐng)問您工作單位是：。1、機(jī)關(guān)/事業(yè)單位2、國(guó)有公司3、集體公司4、三資公司5、民營(yíng)公司6、其她請(qǐng)問您