焙烤門店選址研究

焙烤門店選址研究【摘要】隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不斷加劇，企業(yè)只有對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治?，才能夠做出正確的決策，從而促進(jìn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的提高，降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，維護(hù)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。其中，餐飲行業(yè)的選址在門店的開發(fā)過程中是一個(gè)至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，選址的好壞往往成為企業(yè)成敗與否的決定性因素。正確的選址需要考量的因素較多，其對(duì)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模與盈利能力的影響也最為直接。本文通過分析門店選址的影響因素及其原則，為烘焙門店的選址提供理論基礎(chǔ)。【關(guān)鍵詞】烘焙門店選址客戶AbstractWiththedevelopmentofthemarketeconomy,marketcompetitionisintensifying.Onlybyconductingarigorousanalysisofthemarketcancompaniesmakecorrectdecisions,therebypromotingtheimprovementofcorporatecompetitiveness,reducingtheoperatingcostsofenterprises,andmaintainingthestabilityofenterprisesdevelopmentof.Amongthem,thelocationselectionofthecateringindustryisacruciallinkinthedevelopmentprocessofthestore.Thequalityofthelocationselectionoftenbecomesthedecisivefactorforthesuccessorfailureofthecompany.Therearemanyfactorsthatneedtobeconsideredforcorrectsiteselection,anditsimpactonthebusinessscaleandprofitabilityofthecompanyisthemostdirect.Thisarticleanalyzestheinfluencingfactorsandprinciplesofstorelocationselectiontoprovideatheoreticalbasisforthelocationselectionofbakerystores.目錄TOC\o"1-2"\h\u一、烘焙門店選址 6（一）烘焙食品行業(yè) 6（二）烘焙門店選址的重要性 6二、影響烘焙門店選址的因素 6（一）目標(biāo)客戶 6（二）競(jìng)爭(zhēng)能力 7（三）交通情況 7（四）運(yùn)營(yíng)成本 7三、烘焙門店的選址原則 8（一）嚴(yán)謹(jǐn)性原則 8（二）交通便利原則 8（三）競(jìng)爭(zhēng)性原則 8（四）可見性原則 8四、目標(biāo)選址區(qū)域 8（一）中心商業(yè)區(qū) 9（二）次級(jí)商業(yè)區(qū) 9（三）城市居民商業(yè)區(qū) 9（四）學(xué)校商業(yè)區(qū) 10結(jié)論 10參考文獻(xiàn) 11一、烘焙門店選址（一）烘焙食品行業(yè)烘焙食品行業(yè)在我國(guó)的餐飲行業(yè)中占有至關(guān)重要的地位，烘焙食品的市場(chǎng)潛能巨大，反映著人們的飲食與生活習(xí)慣。受經(jīng)濟(jì)全球化的影響，我國(guó)的烘焙食品行業(yè)無論是在產(chǎn)品的品類、裝飾或生產(chǎn)技術(shù)等方面都受到國(guó)外企業(yè)極大的影響，外國(guó)企業(yè)也紛紛加大了對(duì)我國(guó)烘焙食品市場(chǎng)的投資，合資或獨(dú)資烘焙企業(yè)在近年來都取得了高速的發(fā)展。各種烘焙食品在市場(chǎng)中都具有其較為固定的消費(fèi)對(duì)象，消費(fèi)者對(duì)烘焙食品的需求也日益多樣化與高質(zhì)量化，這也為烘焙食品行業(yè)的未來發(fā)展提供了更多的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。（二）烘焙門店選址的重要性烘焙門店的服務(wù)對(duì)象是社會(huì)大眾，烘焙門店若想要取得穩(wěn)進(jìn)的發(fā)展，必須要擁有固定的消費(fèi)群體與高質(zhì)量的商品。烘焙門店的經(jīng)營(yíng)規(guī)模與成果除了依靠產(chǎn)品本身的質(zhì)量以外，更多地取決于其門店選址的判斷，烘焙門店的選址被譽(yù)為決定產(chǎn)業(yè)命運(yùn)的關(guān)鍵。烘焙門店的選址之所以具有如此重要的地位，是由于其對(duì)于投資方而言意味著企業(yè)發(fā)展是否順?biāo)?。門店的選址一經(jīng)確認(rèn)就無法輕易改變，同時(shí)需要不斷地投入大量資金以保證店鋪的日常運(yùn)轉(zhuǎn)，因此選址必須慎而又慎。大量事實(shí)表明，門店的選址是烘焙食品企業(yè)制定經(jīng)營(yíng)策略與目標(biāo)的重要依據(jù)，這是由于地區(qū)的不同將會(huì)帶來社會(huì)經(jīng)濟(jì)、人文水平、交通條件、地理位置以及周邊設(shè)施等的差異，制約著顧客人群的規(guī)模與結(jié)構(gòu)以及門店產(chǎn)品的種類、價(jià)格的制定等。正確的選址意味著享有該地區(qū)獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)，決定了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模，具有戰(zhàn)略性的作用?？傊?，烘焙門店的選址是一項(xiàng)結(jié)前瞻性、藝術(shù)性與科學(xué)性為一體的戰(zhàn)略決策，必須引起企業(yè)的高度重視。二、影響烘焙門店選址的因素烘焙行業(yè)的選址在門店的開發(fā)過程中是最基礎(chǔ)也是最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，選址的好壞往往預(yù)示著企業(yè)的成敗，正確的選址需要考量的因素較多，本文主要從以下幾個(gè)方面來分析烘焙門店選址的影響因素：（一）目標(biāo)客戶由于烘焙行業(yè)是一個(gè)生活化的行業(yè)，產(chǎn)品直接面向顧客，因此在選址過程中首先應(yīng)該考慮的便是周邊的人口狀況。不同的商圈擁有不同的顧客群體，其主要差異包括以下幾個(gè)方面：1、人口規(guī)模人口規(guī)模也就是選址地區(qū)居民的數(shù)量與人口密度，人口規(guī)模代表著各個(gè)商圈的需求量，通常情況下人口規(guī)模越大的地方人口數(shù)量和人口密度也就越大，其潛在的客戶群體就越龐大。2、人口結(jié)構(gòu)人口結(jié)構(gòu)又被稱為人口構(gòu)成，主要是指以不同的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)人口進(jìn)行劃分而得出的結(jié)果。人口結(jié)構(gòu)反映了一定地區(qū)內(nèi)各種不同規(guī)定性的人口數(shù)量比例關(guān)系，影響其標(biāo)準(zhǔn)的因素包括該地區(qū)人口的性別比例、年齡、職業(yè)、受教育程度、收入情況、家庭構(gòu)成與消費(fèi)習(xí)慣等。本文所指的人口構(gòu)成主要是指選址位置內(nèi)顧客人群的主要構(gòu)成，主要分為三種：工作人員、周邊常駐居民與商業(yè)流動(dòng)人員，不同的顧客人群消費(fèi)特點(diǎn)各有不同，店鋪首先要明確自身的目標(biāo)客戶，根據(jù)目標(biāo)人群選擇門店位置。3、收入水平不同地區(qū)的物價(jià)水平及其居民的收入水平都有所差異，居民的可支配資金與消費(fèi)水平也不同。根據(jù)馬洛斯的需求論，當(dāng)人們滿足了日常生活所需的物質(zhì)要求時(shí)，會(huì)更有意愿支付更多的時(shí)間與金錢選擇更高層次的服務(wù)與消費(fèi)以達(dá)到自我升華的需要。因此人們的消費(fèi)習(xí)慣往往受收入水平的影響，對(duì)居民的收入水平與消費(fèi)習(xí)慣進(jìn)行調(diào)查，不僅能夠幫助門店更好地明確目標(biāo)群體，也有助于為門店將來的經(jīng)營(yíng)提供指引。（二）競(jìng)爭(zhēng)能力烘焙門店的選址不僅受到顧客狀況、交通情況等的影響，還應(yīng)該將所選地區(qū)的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)狀況納入考察范圍。競(jìng)爭(zhēng)過于激烈的商圈，無論其消費(fèi)能力或客戶群體龐大與否，是否與目標(biāo)市場(chǎng)的營(yíng)銷特點(diǎn)相似，都無法作為最合適的選擇。同樣地，如果一個(gè)地區(qū)的人口較少、消費(fèi)能力較弱，但競(jìng)爭(zhēng)力較弱，也有可能不失為一個(gè)合適的選址。通常餐飲行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)考慮到以下兩個(gè)方面：一是商鋪之間的直接競(jìng)爭(zhēng)，也就是經(jīng)營(yíng)同樣的項(xiàng)目，出售同樣的產(chǎn)品、種類等，這一競(jìng)爭(zhēng)所產(chǎn)生的影響對(duì)于餐飲企業(yè)而言是消極的。例如：我們?cè)谏倘χ型軌蚩吹娇系禄c麥當(dāng)勞同時(shí)出現(xiàn)，兩家企業(yè)經(jīng)營(yíng)的范圍都是漢堡、薯?xiàng)l等快餐，經(jīng)營(yíng)種類基本相似，兩家企業(yè)的門店選址也都將近，因此這樣的形式對(duì)于雙方而言都構(gòu)成了直接競(jìng)爭(zhēng)，在一定程度上抑制了企業(yè)的發(fā)展，產(chǎn)生的影響對(duì)于兩家企業(yè)而言都相對(duì)消極。第二類競(jìng)爭(zhēng)則是指非直接競(jìng)爭(zhēng)，主要是指商鋪之間經(jīng)營(yíng)的種類、產(chǎn)品、規(guī)格或各不相同，經(jīng)營(yíng)的檔次也有所區(qū)別的競(jìng)爭(zhēng)情況，這一類型的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)商鋪之間起著相輔相成、相互克制的作用，對(duì)于餐飲行業(yè)的發(fā)展有利有弊。例如：漳州古城的美食街，本商業(yè)街由各種不同的餐飲行業(yè)構(gòu)成，在有限的商業(yè)街中形成餐飲的集中性選擇，形成了“羊群效應(yīng)”，各個(gè)企業(yè)相互促進(jìn)，良性競(jìng)爭(zhēng)，有利于吸引更多的顧客的興趣，刺激顧客的消費(fèi)欲望。分析選址的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)程度，主要應(yīng)該要從該商圈的商戶類型以及餐飲企業(yè)的飽和程度兩個(gè)方面著手。飽和指數(shù)是指通過該商圈的需求及供給比例，測(cè)量該商圈的餐飲企業(yè)飽和程度。一般情況下，餐飲行業(yè)的飽和程度越高則意味著該商圈的餐飲行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)緩和，入駐后良性發(fā)展的可能性更高；而餐飲行業(yè)的飽和程度越低則意味著該商圈餐飲行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈，入駐后有可能引發(fā)惡性競(jìng)爭(zhēng)，銷售潛力小。飽和指數(shù)是各個(gè)企業(yè)選址時(shí)的一個(gè)重要權(quán)衡指標(biāo)。（三）交通情況隨著交通運(yùn)輸?shù)陌l(fā)展，人們對(duì)交通條件的追求也從未止步。交通情況的好壞往往意味著客源質(zhì)量的高低與規(guī)模，一般情況下交通越便利的地區(qū)聚集效應(yīng)也越顯著，也就代表該地區(qū)的人流量、車流量與物流量也更加集中。判斷一個(gè)地區(qū)的交通是否便利主要考慮到公路與商業(yè)據(jù)點(diǎn)、城市道路以及航空等各種運(yùn)輸方式的銜接情況、各個(gè)地區(qū)的配套以及城市的交通管制情況等。交通是否便利在人們選擇消費(fèi)地點(diǎn)的過程中是一個(gè)極為重要的考慮因素，交通便利的地區(qū)能夠降低消費(fèi)者購物所花費(fèi)的時(shí)間與金錢成本，刺激人們的消費(fèi)欲望。因此門店在選擇時(shí)應(yīng)盡可能地選擇交通便利、能見度高的地址，擴(kuò)大潛在顧客規(guī)模，追求最大的營(yíng)業(yè)收益。（四）運(yùn)營(yíng)成本運(yùn)營(yíng)成本首先要考慮到的便是門店的占用方式，商業(yè)門店的占用方式主要分為自有門店與租用門店兩種。自有門店的成本來源主要是房屋購置的成本，但自有門店避免了租用門店所具有的房屋租賃、租賃方被限制裝修、租賃期限不穩(wěn)定等問題，同時(shí)購置的門店也可作為投資方的不動(dòng)產(chǎn)，以資產(chǎn)保值的方式存在，但購買門店也存在著前期的投資成本過高，如果經(jīng)營(yíng)不善則無法在短期內(nèi)收回成本的缺點(diǎn)。因此大多數(shù)餐飲企業(yè)都選擇租用門店，一方面可以更靈活地選擇門店的地址，能夠根據(jù)需求選擇在各個(gè)商業(yè)購物中心，獲得黃金地段的使用權(quán)與客流量，也能夠根據(jù)需求進(jìn)行搬遷；另一方面能夠?yàn)槠髽I(yè)的初期節(jié)省成本，降低投資者的投資風(fēng)險(xiǎn)，但租用門店對(duì)于商戶的經(jīng)營(yíng)也存在著相應(yīng)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，例如經(jīng)營(yíng)的靈活性降低、提前結(jié)束租約的可能性、無法續(xù)約的風(fēng)險(xiǎn)、租金的浮動(dòng)等。三、烘焙門店的選址原則（一）嚴(yán)謹(jǐn)性原則嚴(yán)謹(jǐn)性原則是指在選擇門店地址時(shí)要考慮到門店所處社區(qū)的周邊設(shè)施設(shè)置是否完善。最重要的一點(diǎn)是門店的建筑本身是否能夠進(jìn)行合理的使用，包括對(duì)建筑的改造與維修等。建筑物結(jié)構(gòu)與其現(xiàn)有的物質(zhì)條件直接影響著門店裝潢的時(shí)間與金錢成本，建筑物樓層的高低也對(duì)人流的吸引有著至關(guān)重要的作用，通常情況下門店依據(jù)其所處的位置可分為以下三個(gè)類型：地下店鋪、店中店、地上店鋪，在門店的選址過程中應(yīng)該要根據(jù)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)貙?duì)建筑物進(jìn)行評(píng)估與選擇。此外，在簽訂租賃合同時(shí)應(yīng)該要與房東約定好建筑的改造權(quán)限，以防在后續(xù)的門店裝潢中產(chǎn)生分歧，增加門店投入使用的效率。除此之外，以下幾點(diǎn)也影響著門店的經(jīng)營(yíng)情況：1、周邊道路以及房屋是否正在面臨拆遷工作，需要向工商部門核查清楚；2、店鋪周圍的排污、消防設(shè)施是否能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)，需要配備專業(yè)人員進(jìn)行考察；3、周邊停車位是否供應(yīng)充足，這將會(huì)影響到流動(dòng)客源的規(guī)模；4、店鋪是否過于偏僻而導(dǎo)致物流成本上升以及招聘困難。此外，烘焙行業(yè)的電費(fèi)支出較為龐大，因此選址地區(qū)的水電、天然氣的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)都需要實(shí)現(xiàn)做好嚴(yán)密的調(diào)查，嚴(yán)格地把控好門店日常經(jīng)營(yíng)的開銷。同時(shí)，對(duì)于烘焙而言水質(zhì)的好壞直接影響到產(chǎn)品的質(zhì)量，因此在選址時(shí)必須嚴(yán)格地對(duì)當(dāng)?shù)氐乃|(zhì)進(jìn)行考察。（二）交通便利原則交通條件是門店與顧客之間的橋梁，根據(jù)交通便利原則，門店的選址應(yīng)該要盡可能多地確保更多的客戶能夠方便快捷地到達(dá)門店安置點(diǎn)，方便客戶感知及接近門店，例如城市交通樞紐或主道路的分叉口，同時(shí)考慮到車輛的經(jīng)停情況，既能保證貨物運(yùn)輸?shù)某杀荆材軌驗(yàn)榭蛻艄?jié)省到達(dá)門店的時(shí)間成本，盡可能地選擇在接近人流聚集的地點(diǎn)，如大型商業(yè)中心、住宅小區(qū)以及學(xué)校的周邊等。（三）競(jìng)爭(zhēng)性原則競(jìng)爭(zhēng)性原則主要包括以下三點(diǎn)：一是烘焙門店在選址時(shí)應(yīng)該要從戰(zhàn)略角度出發(fā)，選取有利于企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的地址，既要考慮到市場(chǎng)大環(huán)境這一外部因素，也要將企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略、經(jīng)營(yíng)模式、資金狀況等內(nèi)部情況綜合考慮在內(nèi)，從企業(yè)的實(shí)際情況出發(fā)，對(duì)將來的商業(yè)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為未來經(jīng)營(yíng)規(guī)模的擴(kuò)大做好鋪墊；二是在選擇門店地址時(shí)，通過對(duì)同地區(qū)相同銷售模式的烘焙門店進(jìn)行考察，分析其選址的環(huán)境、周邊配套條件、客流量、客戶人群等，推算未來可能的營(yíng)業(yè)收入水平，也有助于明確自己店鋪的定位；三是在選擇門店地址的同時(shí)要注意避開同類商鋪聚集的商圈，避免同產(chǎn)業(yè)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，可以適當(dāng)?shù)剡x擇與其他不相關(guān)餐飲行業(yè)的門店共同發(fā)展，相輔相成。（四）可見性原則烘焙門店在選址時(shí)至關(guān)重要的一點(diǎn)則是要保證門店的可見度，可見度是指門店位置的顯眼程度，既無論客戶從哪個(gè)方向出發(fā)都能夠輕易地辨別門店的方向，能夠明確地感知門店的位置。根據(jù)“街角效應(yīng)”，可見度高的門店能夠從多方位可見，是人流流動(dòng)的重合地段，既能夠增加潛在的銷售對(duì)象，也有利于企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展時(shí)經(jīng)營(yíng)模式的擴(kuò)大。當(dāng)顧客在出現(xiàn)消費(fèi)意向時(shí)若能夠一眼捕獲到客戶的視線，那么根據(jù)人的沖動(dòng)消費(fèi)原理，一般情況下都能夠獲得該顧客的青睞。四、目標(biāo)選址區(qū)域（一）中心商業(yè)區(qū)中心商業(yè)區(qū)是指在一個(gè)國(guó)家或城市的范圍內(nèi)主要的商業(yè)活動(dòng)發(fā)生的地區(qū)，同時(shí)一般情況下也是市中心，交通樞紐密布，交通便利。中心商業(yè)區(qū)作為城市商業(yè)中心與社交活動(dòng)的核心區(qū)，由城市中最繁華的街道組成，在城市的商業(yè)圈等級(jí)中屬于最高級(jí)。中心商業(yè)區(qū)直到上個(gè)世紀(jì)50年代為止仍然是以零售形式為主要模式。一般情況下每個(gè)城鎮(zhèn)都會(huì)擁有至少一個(gè)中心商業(yè)區(qū)，在中心商業(yè)區(qū)中一般包括電影院、百貨商店、餐飲店等。中心商業(yè)區(qū)一般具有以下幾個(gè)特征：1、為城市中金融、娛樂、文化以及行政的核心區(qū)域，一般伴有政府大廈、百貨商店、行政樓、銀行等周邊建筑；2、商鋪?zhàn)饨鸹虻蛢r(jià)居于本市巔峰；3、底層一般為零售企業(yè)，由若干高大的建筑垂直均勻分布；4、在城市的主干道分叉處附近或地鐵交匯處；5、交通流量以及人流量巨大，夜晚的客流量最大，如紐約的曼哈頓、日本的大手町、南京的新街口、蘇州的觀前街等。中心商業(yè)區(qū)作為城市的心臟，匯集著一座城市的資金、商品、信息、流量、與服務(wù)等，是城市的物流、信息流、商流、客戶流的樞紐，同時(shí)也是城市的消費(fèi)中心、社交中心以及娛樂中心。中心商業(yè)區(qū)蘊(yùn)含著巨大的經(jīng)濟(jì)能量，牽動(dòng)著各個(gè)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)脈絡(luò)。商業(yè)的聚集是中心商業(yè)區(qū)賴以形成的根本條件，也是中心商業(yè)區(qū)的最大優(yōu)勢(shì)所在，中心商業(yè)區(qū)存在著聚集效應(yīng)，既由于聚集而為商業(yè)區(qū)創(chuàng)造的整體性收益。烘焙門店選擇在中心商業(yè)區(qū)具有以下幾個(gè)優(yōu)勢(shì)：1、商業(yè)的聚集能夠使得烘焙門店的進(jìn)貨更為便捷，可以降低生產(chǎn)及運(yùn)輸成本，節(jié)省門店的日常開銷；2、大規(guī)模的商業(yè)能夠推動(dòng)各商鋪在價(jià)格方面的良好合作與競(jìng)爭(zhēng)，使得中心商業(yè)城區(qū)的價(jià)格更趨于合理與穩(wěn)定，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較公平，若有企業(yè)采取不正當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)手段或壟斷手段將會(huì)遭到其他商戶的共同抵制，有利于門店的穩(wěn)定發(fā)展；3、中心商業(yè)區(qū)的商鋪能夠比較全面、及時(shí)且準(zhǔn)確地獲得各地的市場(chǎng)信息以及其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)變動(dòng)信息，能夠提前做出決策，降低商戶的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，提高經(jīng)營(yíng)收益。4、人類的“聚類認(rèn)知”心理使得人們對(duì)中心商業(yè)區(qū)的商鋪在知名度、聲譽(yù)等方面產(chǎn)生信賴，能夠提高門店的形象與商譽(yù)，為門店增加無形的競(jìng)爭(zhēng)資本。5、選址定在中心商業(yè)區(qū)有利于提高門店對(duì)于人才的競(jìng)爭(zhēng)資本，中心商業(yè)區(qū)的環(huán)境、機(jī)遇、待遇等因素都能夠優(yōu)秀的烘焙與銷售人才，此外，各商戶間在服務(wù)與銷售上能夠互相學(xué)習(xí)，提高員工的專業(yè)素養(yǎng)。綜上所述，烘焙門店選擇在中心商業(yè)區(qū)具有其得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，能夠占領(lǐng)高客流量與較高水平的客戶人群，為門店的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展奠定良好的根基。（二）次級(jí)商業(yè)區(qū)次級(jí)商業(yè)區(qū)是指位于城市內(nèi)部的無明確規(guī)劃的購物區(qū)域，通常位于主要街道的十字路口或兩條主要街道的交叉地段亦或是這座城市的交通樞紐，如地鐵中轉(zhuǎn)站等，一般位于中心商業(yè)區(qū)的外圍區(qū)域。每個(gè)城市通常都擁有多個(gè)次級(jí)商業(yè)區(qū)，其繁華程度遜色于中心商業(yè)區(qū)，通常以大型商店為核心，配備有多家小型商店以及便利店或雜貨店。次級(jí)商業(yè)區(qū)相較于中心商業(yè)區(qū)而言，其規(guī)模往往較小，商圈也不似中心商業(yè)區(qū)那么繁華，種類較中心商業(yè)區(qū)也略遜色。然而次級(jí)商業(yè)區(qū)也有著其獨(dú)特的商業(yè)優(yōu)勢(shì)，首先次級(jí)商業(yè)區(qū)的商鋪?zhàn)饨鸹虿粍?dòng)產(chǎn)定價(jià)比中心商業(yè)區(qū)低廉，能夠很大程度地節(jié)省在租賃上的開銷；其次，次級(jí)商業(yè)區(qū)往往靠近城市的交通樞紐，交通便利，流動(dòng)人口相對(duì)較多，尤其是上下班時(shí)人流如潮，能夠很大范圍地?cái)U(kuò)大目標(biāo)客戶群體；次級(jí)商業(yè)區(qū)與中心商業(yè)區(qū)相比離居民住宅區(qū)更近，往往配套有咖啡廳、健身房、書店等，對(duì)居民的吸引力更大，其娛樂性更易受到顧客的青睞，具有良好的商機(jī)。（三）城市居民商業(yè)區(qū)城市居民商業(yè)區(qū)主要是指接近或位于城市居民區(qū)的中心地帶，帶有濃厚的生活氣息，其消費(fèi)者主要是附近的住宅居民，目的是為了更好地服務(wù)和方便周圍的住宅居民。在城市居民商業(yè)區(qū)中通常設(shè)有一家或以上中型綜合超市，周邊分布各種不同的小型商店，包括花店、書店、蔬菜店、水果店、服裝店等，這些商店的輻射范圍雖然不大，但客流量往往相對(duì)穩(wěn)定，同時(shí)周圍環(huán)境安靜，交通方便，因此銷售額也較為穩(wěn)定。由于顧客傾向于去中心商業(yè)區(qū)購買較高檔的商品，而在城市居民商業(yè)區(qū)中顧客往往習(xí)慣貨比三家，因此在居民商業(yè)區(qū)中開設(shè)烘焙門店需要依據(jù)本地區(qū)顧客群體的消費(fèi)習(xí)慣及收入水平調(diào)整自己的店鋪定位，同時(shí)考慮各個(gè)層次顧客的需求，為居民提供較親民的價(jià)格及服務(wù)，吸引顧客的消費(fèi)，例如：年輕人居住較為集中的居民區(qū)，由于其上班時(shí)間的固定，烘焙門店可以考慮開設(shè)外賣配送服務(wù)；而以家庭為主的居民區(qū)，則應(yīng)該要抓住每天的早餐及下午茶高峰期，擴(kuò)大其經(jīng)營(yíng)范圍，提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，獲得穩(wěn)定的消費(fèi)群體及經(jīng)營(yíng)收入來源。（四）學(xué)校商業(yè)區(qū)學(xué)校商業(yè)區(qū)是指面向?qū)W校學(xué)生、教師，依托校園經(jīng)濟(jì)而發(fā)展的一種區(qū)域性經(jīng)濟(jì)。學(xué)校商業(yè)區(qū)的顧客主體是學(xué)生，校園中穩(wěn)定的學(xué)生、教師客戶群體是其他商業(yè)區(qū)無法復(fù)制也無法取代的，學(xué)生有著許多共同的興趣與消費(fèi)習(xí)慣，消費(fèi)的商品較為多元化，而學(xué)校每年的更新?lián)Q代亦會(huì)為商家?guī)頂?shù)千學(xué)生的流動(dòng)量，為商家注入了新鮮的血液。同時(shí)，學(xué)校里消費(fèi)主體的年齡一般位于15-25歲左右，消費(fèi)潛能較高，正處于好奇心旺盛的時(shí)期，容易接受新生事物，對(duì)于烘焙門店的開設(shè)有著得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。此外，由于學(xué)校商業(yè)區(qū)的師生們居住較為集中，因此進(jìn)貨以及商品物流的配送將會(huì)更加準(zhǔn)時(shí)、方便，大大地降低了運(yùn)營(yíng)成本。在校園周圍的商業(yè)區(qū)往往擁有完善的經(jīng)濟(jì)鏈，網(wǎng)吧、理發(fā)店、飾品店、文印店、餐飲店等商鋪一應(yīng)俱全，密密麻麻地遍布在學(xué)校周圍，組成了一個(gè)龐大的消費(fèi)圈。同時(shí)，這一商業(yè)群體之間能夠相輔相成，更好地鎖住周邊的客戶群體，有利于形成良性的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，互相競(jìng)爭(zhēng)，相互促進(jìn)，形成穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)規(guī)模。但開設(shè)烘焙門店需要注意的是，要注意到學(xué)生的特性，加強(qiáng)對(duì)商品多樣性的開發(fā)，滿足學(xué)生的獵奇心與新鮮感。處于學(xué)校上課時(shí)間的特性，開設(shè)在學(xué)校商業(yè)區(qū)的烘焙門店需要對(duì)門店的開店時(shí)間進(jìn)行規(guī)定，趕在早餐高峰期時(shí)收獲自己的學(xué)生以及教師群體，促進(jìn)門店的收益。結(jié)論烘焙食品行業(yè)在當(dāng)今的市場(chǎng)與餐飲行業(yè)中占據(jù)著至關(guān)重要的地位，烘焙食品具有巨大的市場(chǎng)潛能，其服務(wù)對(duì)象是社會(huì)各階層的顧客。餐飲行業(yè)的門店一經(jīng)確認(rèn)難以輕易調(diào)整與改變，且需要源源不斷的資金投入，因此烘焙門店若想要取得穩(wěn)定的發(fā)展前景，在保證過硬的產(chǎn)品質(zhì)量的同時(shí)，必須擇優(yōu)選擇適合企業(yè)經(jīng)營(yíng)定位的門店地址。烘焙門店的選址被譽(yù)為決定門店命運(yùn)的關(guān)鍵性抉擇，選址的好壞意味著經(jīng)營(yíng)的成敗。正確的為烘焙門店選址需要將人口規(guī)模、人口流量、商圈中的競(jìng)爭(zhēng)能力、交通情況、地理位置以及營(yíng)運(yùn)成本等考慮在內(nèi)，遵循嚴(yán)謹(jǐn)性原則、交通便利原則、競(jìng)爭(zhēng)性原則以及可見性原則等，目標(biāo)選址區(qū)域可以選擇在蘊(yùn)含著巨大經(jīng)濟(jì)能量的中心商業(yè)區(qū)、交通便利的次級(jí)商業(yè)區(qū)、安靜穩(wěn)定的城市居民區(qū)以及熱鬧繁華的學(xué)校商業(yè)區(qū)等，企業(yè)必須依據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)定位與發(fā)展目標(biāo)選擇適合自身的店鋪地址。參考文獻(xiàn)[1]龍旭.新零售背景下生鮮企業(yè)門店選址研究[D].江西財(cái)經(jīng)大學(xué),2019.[2]趙寬.X連鎖餐飲零售公司的新門店選址研究[D].廈門大學(xué),2018.[3]王英全.T連鎖便利配送中心選址研究[D].中北大學(xué),2019.[4]鄭麗,王永春.基于翻轉(zhuǎn)課堂理念的現(xiàn)代學(xué)徒制課程教學(xué)流程設(shè)計(jì)——以校企共建百果園學(xué)院“門店選址”項(xiàng)目教學(xué)為例[J].河南科技學(xué)院學(xué)報(bào),2018,38(06):60-64.[5]李濤.門店選址與評(píng)估:著眼當(dāng)下放眼未來[J].商學(xué)院,2018(08):52-53.[6]李濤.如何找到門店的最佳選址?[J].商學(xué)院,2018(11):31-33.[7]陳葵.國(guó)內(nèi)連鎖經(jīng)營(yíng)店選址評(píng)價(jià)研究[D].天津大學(xué),2017.[8]陳善棟.C大賣場(chǎng)在上海市場(chǎng)的選址策略研究[D].東華大學(xué),2015.[9]馮雪,董保寶,馮勝楠.門店選址在零售業(yè)發(fā)展中的微力量[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技,2015(16):141.[10]王薇.基于層次分析法的商業(yè)門店選址問題研究[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息,2015(19):94.[11]王張弛.基于物流視角的家電銷售企業(yè)門店選址與內(nèi)部布局優(yōu)化研究[D].成都理工大學(xué),2015.[12]鐘太勇,靳強(qiáng).基于層次分析法的連鎖店選址研究——以十堰市某連鎖超市為例[J].鄖陽師范高等?？茖W(xué)校學(xué)報(bào),2014,34(03