2022年開發(fā)經(jīng)營與管理考題及答案

開發(fā)經(jīng)營與管理考題（總分100分，考試時長90分鐘）一、單項選擇題（每小題2分，共100分）1、進行概率分析時，首先需要做的是（）。 A、計算在規(guī)定的概率條件下財務(wù)評價指標的累積概率，并確定臨界點發(fā)生的概率 B、選擇概率分析使用的財務(wù)評價指標 C、列出需要進行概率分析的不確定性因素 D、分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率2、(2015年真題)下列房地產(chǎn)市場指標中，屬于市場交易指標的是（）。 A、空置率 B、竣工房屋價值 C、房屋施工面積 D、吸納率3、敏感性分析是一種（）分析，是項目評估中不可或缺的組成部分。 A、動態(tài)確定性 B、動態(tài)不確定性 C、靜態(tài)確定性 D、靜態(tài)不確定性4、某家庭申請了50萬元10年期住房抵押貸款，年利率為6%。該家庭在按月等額償還5年后于第6年初一次償還了本金6萬元，則從第6年開始該家庭的月還款額減少了（）元。 A、984.37 B、1016.81 C、1159.97 D、2387.245、（）業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括購買成本（含購買價格和購買稅費）、更新改造成本和轉(zhuǎn)售稅費，現(xiàn)金流入主要指轉(zhuǎn)售收入。 A、開發(fā)—銷售 B、開發(fā)—持有出租—出售 C、購買—持有出租—出售 D、購買—更新改造—出售6、(2016年真題)某筆投資分3年回收，投資者期望收益率為8%，預(yù)計未來3年年初回收額分別是100萬元、150萬元和80萬元。若改為按年等額回收，則每年年末回收金額為（）萬元。 A、110.00 B、110.47 C、119.31 D、172.437、以下各項中，屬于設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容的是（）。 A、定期進行資產(chǎn)的投資分析和運營狀況分析 B、室內(nèi)布局與空間規(guī)劃 C、設(shè)計和調(diào)整房地產(chǎn)資產(chǎn)的資本結(jié)構(gòu) D、持有或出租分析8、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，下列房地產(chǎn)開發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于前期工作的是（）。 A、土地儲備 B、銷售方案的細化 C、建設(shè)項目的質(zhì)量控制 D、申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》9、房地產(chǎn)市場的（）特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價格控制等。 A、移動 B、異質(zhì) C、壟斷競爭 D、買賣10、資本價值隨著收益率的變化而變化，使得預(yù)期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間產(chǎn)生差異，并在很大程度上影響置業(yè)投資的績效，這體現(xiàn)了房地產(chǎn)投資面臨（）。 A、利率風險 B、收益現(xiàn)金流風險 C、未來運營費用風險 D、資本價值風險11、新設(shè)項目法人資本金籌措渠道不包括（）。 A、政府政策性資金 B、國內(nèi)外企業(yè)入股的資金 C、個人入股的資金 D、資產(chǎn)變現(xiàn)的資金12、某房地產(chǎn)投資項目的名義收益率為12.0%，若銀行的存、貸款年利率分別為3.5％和6.5%，通貨膨脹率為3.0%，則該項目投資的實際收益率是（）。 A、8.74% B、12.00% C、12.32% D、15.02%13、對收益性物業(yè)而言，物業(yè)維修通常起源于（）。 A、業(yè)主對建筑物的檢查 B、租戶對建筑物狀況的抱怨 C、物業(yè)管理人員對建筑物的檢查 D、物業(yè)管理人員對建筑物使用情況的調(diào)查14、商品房開發(fā)市場通常是典型的（）市場。 A、完全競爭 B、壟斷競爭 C、寡頭壟斷 D、完全壟斷15、關(guān)于房地產(chǎn)投資信托基金功能的說法中，不正確的是（）。 A、REITs對于購買數(shù)額進行了硬性的下限規(guī)定 B、REITs以股票的形式來籌集資金，能夠隨時在股票市場上變現(xiàn)，便于投資者控制投資數(shù)額和投資范圍 C、REITs能抵押通貨膨脹的不利影響 D、REITs將單一的銀行貸款融資形式向機構(gòu)投資者、個人投資者融資轉(zhuǎn)變，吸引資本市場的資金不斷流入房地產(chǎn)市場16、下列選項中，不屬于出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資計算期的是（）。 A、準備期 B、建造期 C、銷售期 D、經(jīng)營期17、下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達式中，正確的是（）。 A、凈經(jīng)營收入＝有效毛收入-運營費用 B、凈經(jīng)營收入＝有效毛收入-運營費用-抵押貸款還本付息 C、凈經(jīng)營收入＝有效毛收入-運營費用-抵押貸款還本付息-準備金 D、凈經(jīng)營收入＝有效毛收入-運營費用-抵押貸款還本付息-準備金-所得稅18、假設(shè)銀行一年期存款利率為2.28%，貸款利率為5.85%，投資市場的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風險系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為（）。 A、4.42% B、8.11% C、8.13% D、9.54%19、某開發(fā)商于2013年6月1日獲得開發(fā)項目用地的土地使用權(quán)，2014年4月1日完成規(guī)劃設(shè)計，2014年8月1日取得開工許可證，2016年2月1日項目建成并獲發(fā)竣工證書，2016年8月1日銷售完畢。在計算該項目的財務(wù)內(nèi)部收益率時，其計算期為（）。 A、2013年6月1日至2016年2月1日 B、2013年6月1日至2016年8月1日 C、2014年8月1日至2016年2月1日 D、2014年8月1日至2016年8月1日20、如果某項目FNPV大于零，說明該項目的獲利能力（）。 A、達到了基準收益率的要求 B、超過了基準收益率的要求 C、未達到財務(wù)內(nèi)部收益率的要求 D、達到了財務(wù)內(nèi)部收益率的要求21、開發(fā)商按照房地產(chǎn)市場中同類物業(yè)的平均現(xiàn)行價格水平定價的方法是（）。 A、隨行就市定價法 B、認知價值定價法 C、領(lǐng)導定價法 D、目標定價法22、香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議，在大陸的投資不能超過其全部投資的10％，這是基于（）的考慮結(jié)果。 A、風險投資 B、投資組合 C、風險轉(zhuǎn)移 D、占領(lǐng)世界投資市場23、根據(jù)房地產(chǎn)市場自然周期的理論，商品房空置率上升是處于自然周期的（）。 A、第一階段 B、第二階段初期 C、第二階段后期 D、第三階段24、某開發(fā)企業(yè)申請貸款6000萬元，由其擁有的商品房做抵押，該企業(yè)信用等級為AA級，貸款期限2年，投資項目為A級，則該貸款綜合風險額為（）萬元。 A、1260 B、2520 C、1470 D、108025、末，某市住房總量為5000萬m2，其中經(jīng)濟適用住房400萬m2，商品住房3750萬m2，同期住房空置量為750萬m2，其中經(jīng)濟適用住房空置量為50萬m2，商品住房空置時為450萬m2，則該市2014年末的商品住房空置率是（）。 A、9% B、12% C、15% D、20%26、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，可供選擇的融資方式是（）。 A、發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券 B、發(fā)行普通股股票 C、發(fā)行優(yōu)先股股票 D、發(fā)行公司債券27、臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到（）的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風險程度。 A、利潤為零時 B、利潤最大時 C、允許的最低經(jīng)濟效益指標 D、允許的最高經(jīng)濟效益指標28、趙某購買一套商品住宅，成交價格為50萬元，首期付款為房價的30%，余款向銀行抵押貸款。該貸款的貸款期限為10年，貸款年利率為6%，采用按月等額還款方式償還。若第5年末趙某決定提前償還全部貸款余額，此時的貸款余額為（）元。 A、172858 B、182786 C、192858 D、20100629、(2015年真題)對某一房產(chǎn)市場中不同物業(yè)類型之間的供給比例或交易比例關(guān)系的分析，屬于房地產(chǎn)市場的（）。 A、總量結(jié)構(gòu)分析 B、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 C、區(qū)域結(jié)構(gòu)分析 D、投資結(jié)構(gòu)分析30、在利用期望值法進行項目風險分析時，分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率之后，需要做的是（）。 A、計算各年凈現(xiàn)金流量的標準差 B、計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累計概率 C、計算各年凈現(xiàn)值的標準差 D、計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值31、按房地產(chǎn)用途對房地產(chǎn)市場進行細分時，倉儲用房市場屬于（）。 A、居住物業(yè)市場 B、商業(yè)物業(yè)市場 C、工業(yè)物業(yè)市場 D、特殊物業(yè)市場32、(2015年真題)下列房地產(chǎn)經(jīng)營模式中，現(xiàn)金流出不包括“運營成本”的是（）。 A、購買—更新改造—出售 B、購買—持有出租—出售 C、開發(fā)—持有出租—出售 D、購買—更新改造—出租—出售33、下列房地產(chǎn)投資項目不確定性因素中，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是（）。 A、建安工程費 B、土地費用 C、空置率 D、容積率34、通過（），企業(yè)可針對不同的市場環(huán)境，結(jié)合客戶需求，綜合運用企業(yè)可以控制的營銷手段，制定有效的市場營銷組合策略，促進消費者購買和新市場開發(fā)，以達到企業(yè)預(yù)期的營銷目標。 A、競爭情況調(diào)查 B、消費者行為調(diào)查 C、市場需求容量調(diào)查 D、市場營銷因素調(diào)查35、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤可分為4個層次。其中，營業(yè)利潤與營業(yè)外收支凈額之和為（）。 A、利潤總額 B、投資利潤 C、稅后利潤 D、可分配利潤36、某銷售型住房市場年初的住房存量為100萬套，其中空置待售住房5萬套，本年新竣工住房13萬套，銷售住房8萬套，則吸納周期為（）年。 A、0.63 B、1.63 C、2.25 D、12.5037、某房地產(chǎn)開發(fā)項目在市場前景好、一般、差時的財務(wù)凈現(xiàn)值分別為6000萬元、4000萬元、-1200萬元。出現(xiàn)市場前景好、一般、差的概率分別為30%、40%、30%，則該項目財務(wù)凈現(xiàn)值的期望值為（）萬元。 A、3400 B、4000 C、6000 D、304038、房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)期，由（）兩個階段組成。 A、建造期與經(jīng)營期 B、準備期與經(jīng)營期 C、準備期和建造期 D、建造期和經(jīng)營準備期39、編制資金使用計劃，應(yīng)考慮各種投資款項的（），要充分考慮預(yù)收款、欠付款、預(yù)付定金以及按工程進度付款的具體情況。 A、數(shù)額 B、用途 C、發(fā)生時間 D、付款特點40、對某房地產(chǎn)項目進行敏感性分析，當?shù)貎r、建造成本、貸款利率、資本化率分別降低10％時，項目開發(fā)利潤的變化分別為27.31萬元、55.04萬元、10.16萬元、88.33萬元，則其中最敏感的因素是（）。 A、地價 B、建造成本 C、貸款利率 D、資本化率41、當企業(yè)采取某些措施和行動之后，競爭者會有不同的反應(yīng)，（）對任何方面的進攻都迅速強烈地作出反應(yīng)，一旦受到挑戰(zhàn)就會立即發(fā)起猛烈的全面反擊。 A、從容不迫型競爭者 B、選擇型競爭者 C、兇猛型競爭者 D、隨機型競爭者42、（）是指用于出租或經(jīng)營的房地產(chǎn)在出租經(jīng)營過程中的成本費用支出。 A、期間費用 B、財務(wù)費用 C、管理費用 D、運營費用43、(2017年真題)投資決策方法中的決策樹法，常用于解決（）決策的問題。 A、確定型 B、成長型 C、風險型 D、不確定型44、(2017年真題)在房地產(chǎn)投資的“購買—持有出租—出售”模式中，現(xiàn)金流出不包括（）。 A、購買成本 B、土地取得費用 C、裝修費用 D、運營成本45、(2016年真題)某房地產(chǎn)投資項目總投資5000萬元，其中資本金投入2000萬元，其余投入為借貸資金。如果借貸資金的財務(wù)費用水平為10%，資本金投資收益率為22%，則項目全部投資收益率為（）。 A、12.00% B、14.00% C、14.80% D、17.20%46、(2016年真題)某銀行發(fā)放了一筆年利率7.5%、期限15年、按年等額還本付息的貸款，若年還款額為36000元，則該筆貸款第10年的投資回報是（）元。 A、10923.89 B、12673.39 C、23326.61 D、25076.1147、方案經(jīng)濟比選存在的關(guān)系不包括（）。 A、互斥關(guān)系 B、獨立關(guān)系 C、相關(guān)關(guān)系 D、獨立互斥關(guān)系48、以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長的香港天安中國投資有限公司在其經(jīng)營策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)，這是通過投資項目的（）組合來分散投資風險。 A、地理區(qū)域 B、時間分布 C、物業(yè)類型 D、收益形式49、某項置業(yè)投資的年限是10年，那么對10年期限內(nèi)和10年后轉(zhuǎn)售價格的預(yù)測就要困難得多，預(yù)測的準確程度也會差很多，這反映的是（）風險。 A、通貨膨脹 B、未來運營費用 C、時間 D、持有期50、一般來說，市場調(diào)查時不能過分依賴一種方法，強調(diào)方法要適應(yīng)問題，而不是問題適應(yīng)方法，只有通過多種來源收集信息并進行分析才能具有較大的可信度，這體現(xiàn)了有效的市場調(diào)查必須具備（）特點。 A、方法科學 B、調(diào)查方法多樣 C、調(diào)查具有創(chuàng)造性 D、模型和數(shù)據(jù)相互依賴

參考答案一、單項選擇題1、C【解析】考點:概率分析的步驟與概率確定方法。概率分析的一般步驟為：（1）列出需要進行概率分析的不確定性因素；（2）選擇概率分析使用的財務(wù)評價指標；（3）分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率；（4）計算在規(guī)定的概率條件下財務(wù)評價指標的累積概率，并確定臨界點發(fā)生的概率。2、D【解析】本題考查的是市場交易指標。市場交易指標包括銷售量、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價格指數(shù)。3、B【解析】考點:敏感性分析的“三項預(yù)測值”法。敏感性分析是一種動態(tài)不確定性分析，是項目評估中不可或缺的組成部分。4、C【解析】本題考查的是復利計算。月還款的減少額，就是提前還款的6萬元轉(zhuǎn)化為等價每月等額還款后的值。根據(jù)公式：P=A/i×[1-1/(1+i)^n]，得：A=60000×6%/12÷[1-1/(1+6%/12)^60]=1159.97（元）。5、D【解析】考點:房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量。購買-更新改造-出售業(yè)務(wù)模式下的現(xiàn)金流出包括購買成本含購買價格和購買稅費、更新改造成本和轉(zhuǎn)售稅費，現(xiàn)金流入主要指轉(zhuǎn)售收入。6、C【解析】本題考查的是復利計算。參見教材P158。7、B【解析】考點:設(shè)施管理。設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容通常包括：制定長期財務(wù)規(guī)劃和年度財務(wù)計劃，設(shè)備更新財務(wù)預(yù)測，為業(yè)主提供購買和處置房地產(chǎn)資產(chǎn)的建議，室內(nèi)布局與空間規(guī)劃，建筑設(shè)計與工程規(guī)劃，建造與維修丁程，設(shè)施維護和運菅管理，電訊整合、安全和綜合管理服務(wù)，信息管理與設(shè)施管理報告等。8、D【解析】考點:土地儲備與土地開發(fā)。選項A土地儲備是政府行為，對房地產(chǎn)開發(fā)來說，前期應(yīng)是獲取土地。選項B屬于租售階段；選項C屬于建設(shè)階段的工作內(nèi)容。9、C【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)市場的壟斷競爭特征，給予房地產(chǎn)供給者一定程度的銷售控制能力，包括銷售時間控制、銷售數(shù)量控制和銷售價格控制等。10、D【解析】考點:房地產(chǎn)投資的個別風險。資本價值在很大程度上取決于預(yù)期收益現(xiàn)金流和可能的未來運營費用水平。然而，即使收益和運營費用都不發(fā)生變化，資本價值也會隨著收益率的變化而變化。這種變化使得預(yù)期資本價值和現(xiàn)實資本價值之間產(chǎn)生差異，即導致資本價值的風險，并在很大程度上影響著置業(yè)投資的績效。11、D【解析】本題考查的是房地產(chǎn)項目融資方案。新設(shè)項目法人項目資本金籌措渠道，包括政府政策性資金、國家授權(quán)投資機構(gòu)入股的資金、國內(nèi)外企業(yè)入股的資金、社會團體和個人入股的資金。12、A【解析】考點:名義利率與實際利率。實際收益率i=[（1+r）/（1+Rd）]-1=[（1+12%）/（1+3%）]-1=8.74%。13、B【解析】考點:物業(yè)的維修養(yǎng)護。良好的物業(yè)維修養(yǎng)護管理不僅是租戶要求的，也是物業(yè)本身和物業(yè)管理目的所要求的。物業(yè)維修常起源于租戶對建筑物狀況的抱怨，物業(yè)管理人員在抓緊維修的同時，還要對承租人的合作表示感謝，對建筑物缺陷可能給租戶造成的不便表示歉意。這種及時應(yīng)租戶要求而進行的維修，不僅能樹立物業(yè)服務(wù)企業(yè)的信譽，而且還有助于避免由于物業(yè)缺陷而導致的重大經(jīng)濟損失。14、B【解析】考點:房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)市場具有明顯的壟斷競爭市場特征。在商品房存量市場中，競爭多于壟斷，在商品房開發(fā)市場中，一般壟斷多于競爭。15、A【解析】考點:房地產(chǎn)投資信托基金概述。REITs對于購買數(shù)額沒有硬性的下限規(guī)定，從這點來說要優(yōu)于其他普通股票形式。16、D【解析】本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值。出售型房地產(chǎn)開發(fā)投資，計算期為項目開發(fā)期與銷售期之和。開發(fā)期包括準備期和建造期。17、A【解析】本題考查的是收益性物業(yè)經(jīng)營狀況的評估。凈經(jīng)營收入＝有效毛收入－運營費用。18、B【解析】本題考查的是投資組合理論。預(yù)期收益率E（Rj）=2.28%+0.6×（12%-2.28%）=8.112%。注意無風險收益率在我國為一年期存款利率，在國外一般指國債收益。19、B【解析】本題考查的是財務(wù)凈現(xiàn)值。房地產(chǎn)投資項目選取計算期時，出售時的開發(fā)經(jīng)營期為開發(fā)期和銷售期之和。開發(fā)期是從購買土地使用權(quán)開始到項目竣工驗收的時間周期，包括準備期和建造期；銷售期是從正式銷售（含預(yù)售）開始到銷售完畢的時間周期。20、B【解析】考點:財務(wù)凈現(xiàn)值。財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，說明項目的獲利能力超過了基準收益率的要求，等于零，說明正好達到了基準收益率的要求。21、A【解析】本題考查的是制定租售方案。隨行就市定價法是指開發(fā)商按照房地產(chǎn)市場中同類物業(yè)的平均現(xiàn)行價格水平定價的方法。22、B【解析】本題考查的是投資組合理論。大型機構(gòu)投資者進行房地產(chǎn)投資時，非常注重研究其地區(qū)分布、時間分布以及項目類型分布的合理性，以期既不冒太大的風險，又不失去獲取較高收益的機會。例如，香港新鴻基地產(chǎn)投資有限公司的董事會決議中，要求在中國內(nèi)地的投資不能超過其全部投資的10%；以發(fā)展工業(yè)物業(yè)見長的香港天安中國投資有限公司在其經(jīng)營策略中要求必須投資一定比例的商用物業(yè)和居住物業(yè)，以分散投資風險。23、D【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的自然周期。自然周期的第三階段，供給增長速度高于需求增長速度，空置率回升并逐漸接近合理空置率水平；自然周期的第四階段，需求停止增長或以很低的速度增長，開工減少，但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長率開始下滑。24、D【解析】本題考查的是金融機構(gòu)對房地產(chǎn)項目貸款的審查。某筆貸款風險額=某筆貸款額×信用等級系數(shù)×貸款方式系數(shù)×期限系數(shù)×項目風險等級系數(shù)。企業(yè)的信用等級為AA級企業(yè)為50%，用商品房抵押的為50%，中長期貸款期限在1年以上不滿3年的為120%，項目風險等級為A級的為60%，所以貸款風險額=6000×50%×50%×120%×60%=1080（萬元）。25、B【解析】本題考查的是供給指標?？罩寐剩娇罩梅课?同期房屋存量＝450/3750＝12%。26、D【解析】考點:房地產(chǎn)債務(wù)融資。債務(wù)融資不會稀釋股權(quán)。27、C【解析】考點:房地產(chǎn)開發(fā)項目盈虧平衡分析。臨界點分析，是分析計算一個或多個風險因素變化而使房地產(chǎn)項目達到允許的最低經(jīng)濟效益指標的極限值，以風險因素的臨界值組合顯示房地產(chǎn)項目的風險程度。28、D【解析】本題考查的是復利系數(shù)的應(yīng)用。實質(zhì)：貸款余額＝第6年至第10年的年值，折現(xiàn)到第5年年末時的現(xiàn)值。

第一步，已知貸款P，先求出月還款額A。P=50×（1-30%）=35（萬元），i月=6%12=0.5%，n=10×12=120。A=P×i（1+i）n/[（1+i）n-1]=350000×0.5%（1+0.5%）120/[（1+0.5%）120-1]=3886（元）。

第二步，把第六年到第十年的年值（月供）折現(xiàn)到第五年年末。

已知n=10×12=120，m=5×12=60，n-m=60

Pm=A×[（1+i）n-m-1]/i（1+i）n-m=3886×[（1+0.5%）120-60-1]/[0.5%×（1+0.5%）120-60]=201006（元）。29、B【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：考察房地產(chǎn)市場中住宅、寫字摟和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間或某一特定物業(yè)類型中不同檔次產(chǎn)品或產(chǎn)品細分之間的供給比例或交易比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。30、D【解析】本題考查的是概率分析中的期望值法。采用期望值法進行概率分析，一般需要遵循以下步驟：（1）選用凈現(xiàn)值作為分析對象，并分析選定與之有關(guān)的主要不確定性因素；（2）按照窮舉互斥原則，確定各不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍；（3）分析估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概率；（4）分別計算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值；（5）計算各年凈現(xiàn)金流的標準差、整個項目壽命周期凈現(xiàn)值的標準差或標準差系數(shù)；（6）計算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累積概率；（7）對以上分析結(jié)果作綜合評價，說明項目是否可行及承擔風險性大小。31、C【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場細分。按房地產(chǎn)用途細分，工業(yè)物業(yè)市場包括標準工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲用房市場等。32、A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資活動中的現(xiàn)金流量。選項BCD均涉及了持有出租或出租階段，在擁有租金收入的同時，也會產(chǎn)生運營成本。33、C【解析】考點:房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素。房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的主要不確定性因素包括購買價格、權(quán)益投資比率、租金水平、空置率、運營費用、有效面積系數(shù)和貸款利率等。選項ABD均為開發(fā)投資的不確定性因素。34、D【解析】考點:市場調(diào)查的意義和內(nèi)容。通過市場營銷因素調(diào)查，企業(yè)可針對不同的市場環(huán)境，結(jié)合客戶需求，綜合運用企業(yè)可以控制的營銷手段，制定有效的市場營銷組合策略，促進消費者購買和新市場開發(fā)，以達到企業(yè)預(yù)期的營銷目標。35、A【解析】考點:營業(yè)收入、利潤和稅金。利潤總額＝營業(yè)利潤+營業(yè)外收支凈額。36、C【解析】考點:房地產(chǎn)市場的自然周期。吸納周期＝可供租售量/吸納量；吸納量＝本期銷售＋本期出租＝8萬套；可供租售量＝可銷售量＋本期新竣工量＝5＋13=18萬套；吸納周期＝18/8=2.25。37、D【解析】考點:概率分析中的期望值法。凈現(xiàn)值期望值=6000×30%+4000×40%-1200×30%=3040萬元。38、C【解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)項目的主要不確定性因素。房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)期，由準備期和建造期兩個階段組成。39、D【解析】考點:資金使用計劃。編制資金使用計劃，應(yīng)考慮各