徐州公路港國(guó)際商貿(mào)區(qū)項(xiàng)目本體問(wèn)題分析

徐州公路港國(guó)際商貿(mào)區(qū)

2021年2月10日Part1工程本體分析工程區(qū)位周邊環(huán)境交通狀況四至和現(xiàn)狀工程指標(biāo)工程屬性界定工程區(qū)位：位于徐豐公路與拾屯河交叉處西南角，距離市中心7KM左右，距時(shí)代大道250米，屬城市邊緣區(qū)位于徐豐公路與拾屯河交叉處西南角，遠(yuǎn)離主城區(qū)；距離市中心7KM左右，距時(shí)代大道250米，屬城市邊緣區(qū)，尚處于初級(jí)開(kāi)發(fā)階段，非主流開(kāi)展方向，有待開(kāi)發(fā)。徐豐公路拾屯河交通狀況：北接京臺(tái)〔北京-臺(tái)北,28省市)、濟(jì)徐高速〔12個(gè)地區(qū)〕，東接連徐豐公路，南靠騰飛路〔規(guī)劃中〕，內(nèi)外公路交通較為方便工程?hào)|面緊鄰徐豐公路，為雙向6車(chē)道一級(jí)公路，是徐州市西通皖北，北進(jìn)魯南交通要道。依徐豐公路南接三環(huán)西路，三環(huán)北路，北可接京臺(tái)高速，線(xiàn)路：北京—臺(tái)北北京—廊坊—天津—滄州—吳橋—德州—濟(jì)南—泰安—曲阜—鄒城—滕州—棗莊—徐州—淮北—宿州—蚌埠—滁州—合肥—六安—廬江—樅陽(yáng)—銅陵—池州—黃山—衢州—南平—寧德—福州—臺(tái)北全長(zhǎng)2030公里，和濟(jì)徐高速，道路通達(dá)性好。工程南側(cè)新規(guī)劃騰飛東路，建成后將進(jìn)一步為工程帶來(lái)交通利好。徐豐公路京臺(tái)高速徐豐公路-雙向6車(chē)道104國(guó)道濟(jì)徐高速本案周邊環(huán)境：工程周邊多村莊、大片荒地和零散的機(jī)械制造公司，目前環(huán)境較差工程所在地東側(cè)附近為申捷管業(yè)公司和江蘇鑫鵬鋼構(gòu)工程，以及張小樓新村，南側(cè)為新合匯力工程機(jī)械公司和新龐莊村，北側(cè)緊靠拾屯河，北面九里湖濕地公園和拾西村，整個(gè)片區(qū)產(chǎn)業(yè)公司較少，聚集效應(yīng)較差。四至和現(xiàn)狀：南至規(guī)劃騰飛路，北接拾屯河，東臨徐豐公路，西部為荒地，地塊方正，現(xiàn)狀內(nèi)部為荒地拾屯河地塊內(nèi)部徐豐公路規(guī)劃中的騰飛路地塊內(nèi)部工程指標(biāo)：占地184.95畝、容積率1.316、建筑面積16.26萬(wàn)方，屬于中等規(guī)模綜合類(lèi)市場(chǎng)用地工程，具備規(guī)模優(yōu)勢(shì)工程屬性界定：三線(xiàn)城市、非城市開(kāi)展方向上、城區(qū)邊緣、中等規(guī)模低容積率的商業(yè)工程區(qū)域?qū)傩怨こ虒傩匀€(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展及城市發(fā)展相對(duì)較好城市主流發(fā)展方向非城市主流發(fā)展方向區(qū)域成熟度低區(qū)域開(kāi)發(fā)不足，設(shè)施不完善，現(xiàn)下市民對(duì)區(qū)域認(rèn)知度偏弱小規(guī)?？傆玫?84.95畝，總建面16.26萬(wàn)方低容積率項(xiàng)目容積率限定在1.5以?xún)?nèi)Part2工程問(wèn)題解剖產(chǎn)品規(guī)劃問(wèn)題工程本身問(wèn)題產(chǎn)品功能問(wèn)題運(yùn)營(yíng)模式問(wèn)題問(wèn)題1-產(chǎn)品功能問(wèn)題443637383940汽車(chē)之家+公寓商業(yè)+公寓汽車(chē)維修裝飾停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)品銷(xiāo)售區(qū)倉(cāng)儲(chǔ)物流用地綜合物流商貿(mào)園區(qū)在工業(yè)原料交易做大做強(qiáng)的基礎(chǔ)上。根據(jù)市場(chǎng)需求，向產(chǎn)業(yè)供應(yīng)鏈上下游延伸，整合產(chǎn)品設(shè)計(jì)、質(zhì)量鑒定、策劃推廣、貿(mào)易服務(wù)、金融財(cái)會(huì)、法律服務(wù)，倉(cāng)儲(chǔ)物流、包裝、保管、加工，交易，結(jié)算，周轉(zhuǎn)站，生活配套，等功能等供應(yīng)鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)。全面滿(mǎn)足供應(yīng)商和采購(gòu)商的各種需求，從而有效降低了企業(yè)成本。會(huì)展經(jīng)濟(jì)“展會(huì)＋市場(chǎng)”“展會(huì)＋市場(chǎng)”的展貿(mào)模式。依托其自建的軟、硬件平臺(tái)，將固定的展示交易中心與定期的展覽緊密結(jié)合。依托現(xiàn)有市場(chǎng)，為參展商、采購(gòu)商提供展前、展中、展后全方位服務(wù)，最大限度降低參展商和采購(gòu)商的交易成本。電子商務(wù)“實(shí)體+網(wǎng)絡(luò)”依托本項(xiàng)目的實(shí)體市場(chǎng)資源，通過(guò)整合互聯(lián)網(wǎng)營(yíng)銷(xiāo)渠道，集中為企業(yè)提供網(wǎng)上貿(mào)易和品牌推廣服務(wù)。為每家商戶(hù)量身訂做自己的電子商務(wù)交易網(wǎng)站。實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上網(wǎng)下商機(jī)、“有形市場(chǎng)與無(wú)形市場(chǎng)”的互動(dòng)結(jié)合。相當(dāng)于在網(wǎng)上再造一個(gè)國(guó)際商貿(mào)區(qū)。集成服務(wù)模式通過(guò)綜合物流商貿(mào)園區(qū)、會(huì)展經(jīng)濟(jì)和電子商務(wù)，實(shí)現(xiàn)一站采購(gòu)和一站式物流配送效勞，降低了企業(yè)采購(gòu)本錢(qián)和交易本錢(qián)問(wèn)題2-產(chǎn)品規(guī)劃問(wèn)題443637383940汽車(chē)之家+公寓商業(yè)+公寓汽車(chē)維修裝飾停車(chē)場(chǎng)產(chǎn)品銷(xiāo)售區(qū)整體規(guī)劃沒(méi)有一個(gè)Mall建設(shè)，而后續(xù)的MALL建筑設(shè)計(jì)又能實(shí)現(xiàn)其從批發(fā)市場(chǎng)向批零結(jié)合轉(zhuǎn)型的需要！商業(yè)層高到達(dá)問(wèn)題：一般情況下，如果商業(yè)層數(shù)過(guò)多，將考慮怎樣使消費(fèi)者更好的到達(dá)二層，三層，更好的增強(qiáng)每個(gè)商鋪的到達(dá)性。停車(chē)場(chǎng)問(wèn)題：一般情況下鋪與鋪之間的道路是不設(shè)停車(chē)位的，增加道路擁擠。一般專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的公寓建設(shè)高層為宜。電梯數(shù)量較少，同時(shí)應(yīng)有采光棚。41235問(wèn)題3-工程本身存在的問(wèn)題汽車(chē)之家+公寓汽車(chē)之家+公寓停車(chē)場(chǎng)非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位汽車(chē)維修銷(xiāo)售區(qū)1功能缺失問(wèn)題：整合產(chǎn)品設(shè)計(jì)、質(zhì)量鑒定、金融財(cái)會(huì)、法律效勞，倉(cāng)儲(chǔ)物流、包裝、保管、加工，交易，結(jié)算，周轉(zhuǎn)站，等功能等供給鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)。全面滿(mǎn)足供給商和采購(gòu)商的各種需求，從而有效降低了企業(yè)本錢(qián)。2商業(yè)層數(shù)問(wèn)題：二三層商業(yè)汽車(chē)怎樣到達(dá)問(wèn)題，二三層如果貨車(chē)或者汽車(chē)不能到達(dá)，將大大降低二層到達(dá)性，影響以后的銷(xiāo)售或出租，一般可設(shè)置雙首層設(shè)計(jì)，增加二三層的人流，但只是一種方法，但不能保證后期良好的銷(xiāo)售，目前1層已開(kāi)業(yè)，2、3層還在售。2公寓排布問(wèn)題：汽車(chē)之家公寓層數(shù)較低，可拔高層數(shù)，徐豐公路的商業(yè)層數(shù)可降低層數(shù)，靠近徐豐公路，具有環(huán)境和噪聲污染。1道路間距問(wèn)題：從規(guī)劃比例來(lái)看南北之間道路大約寬16米左右，如果有停車(chē)位，再加上東西向雙向運(yùn)貨車(chē)，道路那么顯得擁擠，可以規(guī)劃一塊地塊專(zhuān)為建設(shè)停車(chē)位，比方歐蓓莎商城。2功能分區(qū)問(wèn)題：目前一般中大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)根本配置高層的公寓或者辦公，一方面可以拔升工程形象，另一方面可以把公寓或者辦公放在位置相對(duì)較好的位置，即有利于辦公也有利于休息，工程目前居住分布的問(wèn)題較大，靠近徐豐公路，具有環(huán)境和噪聲污染。3電梯設(shè)計(jì)問(wèn)題：目前工程電梯個(gè)數(shù)相對(duì)較少，有的樓棟甚至沒(méi)有一個(gè)垂直電梯，一個(gè)良好的垂直動(dòng)線(xiàn)可以使顧客在哪個(gè)位置都方便上下自如。4停車(chē)位問(wèn)題：目前的停車(chē)位位置從停車(chē)動(dòng)線(xiàn)的角度來(lái)看的話(huà)，進(jìn)出的車(chē)輛都必須經(jīng)過(guò)工程內(nèi)部道路，如果道路過(guò)窄，隨著市場(chǎng)的逐漸成熟，車(chē)輛勢(shì)必會(huì)大幅增加，可能會(huì)影響道路暢通。同時(shí)像華南城的3+7模式，30%出售，70%自持和徐州城北物資市場(chǎng)的7+3模式都是以培育市場(chǎng)為主旨，盡量少售多留。實(shí)行開(kāi)發(fā)商與業(yè)主共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)制，有利于增強(qiáng)商家信心，控制業(yè)態(tài)，保證經(jīng)營(yíng)。商丘億豐置業(yè)有限公司自營(yíng)者投資者主力商家運(yùn)營(yíng)者產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)人使用者出售和租金購(gòu)買(mǎi)租金出租購(gòu)買(mǎi)出售億豐國(guó)際商業(yè)博覽城投資客歐蓓莎返租主力商家普通商家產(chǎn)權(quán)主體購(gòu)買(mǎi)自營(yíng)者購(gòu)買(mǎi)旗下商家招商招商交租交租交租招商終端使用者歐蓓莎國(guó)際商城問(wèn)題4-運(yùn)營(yíng)模式問(wèn)題選址條件選址條件：同時(shí)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的成功所必備的條件有交通便利、政府支持、產(chǎn)業(yè)支撐等因素構(gòu)成，與本工程相符度較弱政府支持

交通條件市場(chǎng)根底新的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展依賴(lài)于原有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)形成的商圈氣氛，所以原先的根底市場(chǎng)很重要。商圈輻射商圈輻射范圍越廣，市場(chǎng)吸引力越強(qiáng)，就越利于擴(kuò)大其銷(xiāo)售圈，及市場(chǎng)的建設(shè)與開(kāi)展，相反如果小可能會(huì)出現(xiàn)“有場(chǎng)無(wú)市〞的局面。產(chǎn)業(yè)支撐專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)不像百貨一樣，能搞一業(yè)為主，多種經(jīng)營(yíng)的做法，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)已“專(zhuān)〞為主，必須以獨(dú)特的產(chǎn)業(yè)做支撐工程總結(jié)交通產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)政府2、交通條件：交通條件較弱僅一條徐豐公路，道路延伸性不高，距工程北4公里為京臺(tái)高速，無(wú)鐵路，航空運(yùn)輸，如輻射較遠(yuǎn)地區(qū)，運(yùn)輸本錢(qián)較高。3、產(chǎn)業(yè)聚集：本工程周邊僅零散的分布一些機(jī)械公司，和一些村莊，無(wú)較大的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，像歐蓓莎商城那么靠近兩大物流園，是本工程很大的優(yōu)勢(shì)。4、市場(chǎng)根底：新的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展依賴(lài)于原有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)形成的商圈氣氛，而本工程周邊原有的市場(chǎng)氣氛較為缺乏。5、政府扶持：政府支持也是成敗的重要因素，目前大局部的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)都有政府的扶持。其他方各面對(duì)工程的影響：商圈6、商圈輻射：本工程在片區(qū)屬于新生商圈，周邊無(wú)大型商圈，吸收輻射范圍較弱。1、舊城改造：大規(guī)模的舊城改造，原有市場(chǎng)的搬遷，各種因素均能有利于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的更好形成，而本工程為此利好因素改造Part3案例分析億豐國(guó)際商業(yè)博覽城歐蓓莎國(guó)際商城好得家物資商城代表工程—億豐國(guó)際商業(yè)博覽城：政府招商引資工程，是一個(gè)集建材家居、裝飾、五金機(jī)電等多功能于一體的商貿(mào)集聚區(qū)，體量在30萬(wàn)方規(guī)模占地304畝，總建筑面積約30萬(wàn)平方米建筑樓層2層和4層區(qū)位睢陽(yáng)大道與勝利路交匯處主力業(yè)態(tài)建材家居、飾品裝飾、五金機(jī)電銷(xiāo)售狀態(tài)2014年6月28日一期開(kāi)盤(pán)，推出1555套房源項(xiàng)目屬性政府重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目、指定建材家居市場(chǎng)拆遷承接地項(xiàng)目定位以五金機(jī)電、家居建材、燈飾照明、飾品裝飾、生活配套為主，涵蓋燈具、電子、小商品、公寓、美食街區(qū)、星級(jí)酒店、精品展銷(xiāo)中心等多種業(yè)態(tài)，提供集展示、交易、辦公、電子商務(wù)、倉(cāng)儲(chǔ)、于一體的商貿(mào)集群區(qū)。代表工程—億豐國(guó)際商業(yè)博覽城：工程分三期開(kāi)發(fā)，根據(jù)經(jīng)營(yíng)品類(lèi)的不同劃分功能區(qū)塊，目前在售一期工程分三期開(kāi)發(fā)，一二期是2層結(jié)構(gòu)的市場(chǎng)交易區(qū)，沿街建有配套的公寓、寫(xiě)字樓，總建面18萬(wàn)方；3期總建面12萬(wàn)方，將建設(shè)1棟24層的五星級(jí)酒店和一個(gè)3層的超級(jí)購(gòu)物中心；目前在售一期；工程是以一建材家居、飾品裝飾、五金機(jī)電為主的大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，業(yè)態(tài)功能布局現(xiàn)已初步設(shè)定。一期三期二期代表工程—億豐國(guó)際商業(yè)博覽城：以傳統(tǒng)街鋪式形態(tài)為主，小面積分割，面積段在30-35m2，雙首層設(shè)計(jì)，保證鋪位銷(xiāo)售，開(kāi)間進(jìn)深比1：2，提高整體實(shí)用性傳統(tǒng)街鋪形式，商鋪面積控制在30平左右，保證小面積，控總價(jià)的目的；上下兩層設(shè)計(jì)，可上車(chē)，創(chuàng)造雙首層價(jià)值，保證鋪位銷(xiāo)售。開(kāi)間進(jìn)深比1：2“我們工程商鋪是兩層分開(kāi)銷(xiāo)售，不是一拖二賣(mài)，二層可直接上車(chē)運(yùn)貨，每一棟的二層都是連接一塊能通行的。一層和二層的層高都是5.6米，5.6米很高了，如果客戶(hù)需要他自己也可以隔斷改成上下兩層的，相當(dāng)于買(mǎi)一層實(shí)際得兩層面積。〞——億豐國(guó)際商業(yè)博覽城置業(yè)參謀劉夢(mèng)莉4.05m8m產(chǎn)品分類(lèi)銷(xiāo)售形式面積段均價(jià)總價(jià)段供應(yīng)量銷(xiāo)售量去化率內(nèi)城1F單層35m27000元20-25萬(wàn)74772797%內(nèi)城2F30m24000-5000元10-15萬(wàn)747--沿街商鋪單層90m27000元60-65萬(wàn)61套61套100%“商鋪面積都不大，因?yàn)樯啼伇旧碛貌涣颂竺娣e，商鋪只是一個(gè)精品展示區(qū)，如果客戶(hù)看中什么貨物都是去倉(cāng)庫(kù)現(xiàn)提貨的。〞“一層商鋪的銷(xiāo)售均價(jià)是7000左右，二層的4000-5000元每平，一層的總價(jià)段在20多萬(wàn)，二層的少也就10多萬(wàn)。我們這是一鋪一價(jià)，鋪?zhàn)又g也就相差個(gè)幾百塊錢(qián)。沿街的商鋪現(xiàn)在已經(jīng)賣(mài)完，價(jià)格也是7000元一平。〞“工程一期6月28號(hào)開(kāi)盤(pán)，共有1555套房源，當(dāng)天去化的最多，目前剩余的商鋪數(shù)量也不多了，一層賣(mài)的快些，現(xiàn)在只剩20多套，二層還有多一些，一期現(xiàn)在都屬于清盤(pán)中。〞——億豐國(guó)際商業(yè)博覽城置業(yè)參謀劉夢(mèng)莉工程位置八一建材市場(chǎng)中易建材市場(chǎng)周邊客戶(hù)商丘億豐置業(yè)有限公司自營(yíng)者投資者主力商家代表工程—億豐國(guó)際商業(yè)博覽城：采取售后返租的模式，統(tǒng)一招商統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)，自營(yíng)情況下，需按業(yè)態(tài)的功能分區(qū)進(jìn)行營(yíng)業(yè)運(yùn)營(yíng)者產(chǎn)權(quán)人產(chǎn)權(quán)人使用者出售和租金購(gòu)置租金出租購(gòu)置出售代表工程-歐蓓莎國(guó)際商城：政府重點(diǎn)招商引資工程，以家居建材為主要經(jīng)營(yíng)品類(lèi)的一站式采購(gòu)批發(fā)市場(chǎng)地理位置：徐州高鐵商務(wù)區(qū)徐海路66號(hào)〔京福高速東300米〕工程規(guī)模：占地418畝、建面78萬(wàn)方容積率：2.24開(kāi)發(fā)商：徐州歐蓓莎置業(yè)產(chǎn)品形態(tài)：三層物業(yè)類(lèi)型：商鋪、會(huì)所、公寓、酒店面積段：30-50平價(jià)格：8000-16000銷(xiāo)售狀況：2021年開(kāi)始對(duì)外銷(xiāo)售，目前一、二層售罄，在售三層根本信息代表工程-歐蓓莎國(guó)際商城：城市東區(qū)，緊鄰323省道、京福高速和兩大物流園，區(qū)位上銜接城際交通，可輻射周邊縣市，貨運(yùn)組織較為便捷323省道京福高速徐州高鐵站長(zhǎng)江物流園江蘇博亞物流代表工程-歐蓓莎國(guó)際商城：由建材博覽中心、寫(xiě)字樓、公寓、會(huì)所等多個(gè)區(qū)塊組成，涵蓋產(chǎn)品交易、展覽、物流倉(cāng)儲(chǔ)、商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)效勞等功能配套58幢單體商鋪、5幢酒店式公寓、2幢中小企業(yè)會(huì)所、2幢總部經(jīng)濟(jì)樓和1幢酒店構(gòu)成。另外還配套有5000個(gè)免費(fèi)停車(chē)位各區(qū)塊有明確的功能定位，涵蓋了產(chǎn)品交易、展覽、物流倉(cāng)儲(chǔ)、商務(wù)辦公、產(chǎn)業(yè)效勞等功能配套，是一個(gè)綜合化的采購(gòu)基地建材博覽中心酒店式公寓酒店總部經(jīng)濟(jì)樓小企業(yè)會(huì)所代表工程-歐蓓莎國(guó)際商城：經(jīng)營(yíng)區(qū)分為A、B區(qū)塊，三層商鋪，單體面積段在30-50平，后期可根據(jù)實(shí)際需求鋪面靈活組合，目前1、2層商鋪對(duì)外營(yíng)業(yè)，三層商鋪在售A區(qū)B區(qū)平面圖立面圖立面圖三層商鋪二層商鋪經(jīng)營(yíng)區(qū)一層商鋪單體商鋪面積段根本在30-50平，開(kāi)間3米，進(jìn)深10米。根據(jù)實(shí)際需求，需要面積較大者可進(jìn)行2個(gè)或多個(gè)鋪面組合，即局部在營(yíng)業(yè)商鋪相鄰鋪面往往會(huì)打通代表工程-歐蓓莎國(guó)際商城：經(jīng)營(yíng)品類(lèi)具有明確的分區(qū)布局，一層以五金、板材類(lèi)為主，A區(qū)二層以家具為主，B區(qū)二層為燈飾區(qū)，目前三層規(guī)劃缺失對(duì)各區(qū)塊、樓層的經(jīng)營(yíng)品類(lèi)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，具有明顯的功能分區(qū)A、B區(qū)一層以五金、木材板材為主，A區(qū)二層以家具為主，B區(qū)二層由十里河燈飾城承包，全部經(jīng)營(yíng)燈飾類(lèi)產(chǎn)品位于A、B區(qū)南面兩個(gè)盒子，由月星家居品牌商家進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)B區(qū)A區(qū)家居類(lèi)家居類(lèi)區(qū)塊供應(yīng)面積供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率A區(qū)30-3575081%B區(qū)30-3584022527%共計(jì)159023315%樓層銷(xiāo)售均價(jià)1層15000元/平2層8500元/平3層8000元/平代表工程-歐蓓莎國(guó)際商城：一、二層實(shí)現(xiàn)90%出租率，因處于市場(chǎng)培育期，租金優(yōu)惠幅度較大，一層元/平*天，二層根本免租訪談紀(jì)要：一層這種普通的商鋪，不打通的話(huà)，一年也就2.5萬(wàn)租金，現(xiàn)狀市場(chǎng)處于培育期，租金都不貴，剛開(kāi)始交這個(gè)一年，可以用三年，現(xiàn)在的話(huà)就用兩年；現(xiàn)在整個(gè)二樓都是不要租金的，與開(kāi)發(fā)商簽五年的合同，前三年不要租金，但你要自己裝修，后面幾年的話(huà)根據(jù)市場(chǎng)情況交租金——?dú)W蓓莎一層商鋪老板樓層租金水平一層2.4元/平*天，初期一年用三年，目前一年用兩年二層三年內(nèi)無(wú)租金代表工程-歐蓓莎國(guó)際商城：引進(jìn)月星家居和十里河燈飾城等品牌商家入駐經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)商投資客歐蓓莎返租主力商家普通商家產(chǎn)權(quán)主體購(gòu)買(mǎi)自營(yíng)者購(gòu)買(mǎi)旗下商家招商招商交租交租交租招商終端使用者代表工程-歐蓓莎國(guó)際商城：網(wǎng)格狀動(dòng)線(xiàn)清晰簡(jiǎn)單一層水平動(dòng)線(xiàn)二層水平動(dòng)線(xiàn)動(dòng)線(xiàn)較為簡(jiǎn)單，呈網(wǎng)格狀；二樓樓棟之間以多連廊的形式連通，保證人流順暢垂直動(dòng)線(xiàn)，每個(gè)單棟樓體都有樓梯可以上樓，局部樓體有手扶梯代表工程-歐蓓莎國(guó)際商城：三層次道路構(gòu)建內(nèi)部交通體系，路網(wǎng)方正清晰，對(duì)外直接聯(lián)系的主干道寬35米，非主干道路寬12米，保證交通暢通無(wú)阻主干道寬35米，用以通行貨運(yùn)車(chē)，方便貨物運(yùn)輸主干道次干道代表工程-歐蓓莎國(guó)際商城：工程西側(cè)規(guī)劃集中停車(chē)位5000個(gè)，工程內(nèi)部寬敞主干道可臨時(shí)停車(chē)，較大限度的滿(mǎn)足商戶(hù)、客戶(hù)以及貨運(yùn)停車(chē)的需求停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)在整個(gè)工程的西側(cè),提供5000個(gè)免費(fèi)地上停車(chē)位，方便集中停車(chē)，規(guī)劃有序在工程內(nèi)部主干道兩側(cè)也可以臨時(shí)停車(chē)停車(chē)位的供給量較為充足，交大限度的滿(mǎn)足了商家、客戶(hù)以及貨運(yùn)車(chē)對(duì)停車(chē)的需求，停車(chē)設(shè)計(jì)相對(duì)合理停車(chē)位(5000)代表工程-歐蓓莎國(guó)際商城：工程依托南側(cè)的兩個(gè)物流園為區(qū)內(nèi)商家提供物流倉(cāng)儲(chǔ)效勞訪談紀(jì)要：工程區(qū)位優(yōu)勢(shì)較為顯著，靠近兩大物流園，分別叫博亞和新長(zhǎng)江，都是徐州比較知名的物流園，是本工程很大的優(yōu)勢(shì)。業(yè)主也可以在這兩大物流園租倉(cāng)庫(kù)——?dú)W蓓莎置業(yè)參謀我們這邊只是一個(gè)展示廳，還有很多貨都囤積在對(duì)面的物流園里面，那邊租金也不貴——?dú)W蓓莎商家新長(zhǎng)江博亞代表工程-歐蓓莎國(guó)際商城：工程未來(lái)規(guī)劃的辦公、酒店、會(huì)所、公寓等配套效勞，是順應(yīng)現(xiàn)代專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)綜合化趨勢(shì)的表現(xiàn)總部經(jīng)濟(jì)樓酒店公寓會(huì)所配套區(qū)域現(xiàn)狀代表工程-歐蓓莎國(guó)際商城：市場(chǎng)以批發(fā)為主、零售為輔，但目前經(jīng)營(yíng)人氣相對(duì)缺乏，信息化水平相對(duì)較弱，仍然是較為傳統(tǒng)的交易模式，處于第四代市場(chǎng)開(kāi)展階段發(fā)展方面發(fā)展現(xiàn)狀市場(chǎng)形態(tài)有一定規(guī)模，以聯(lián)排商鋪為主經(jīng)營(yíng)形式以批發(fā)為主，零售為輔產(chǎn)業(yè)鏈附加值低、缺乏產(chǎn)業(yè)鏈功能聯(lián)動(dòng)性有產(chǎn)品展示平臺(tái)、辦公平臺(tái)信息化水平目前無(wú)交易模式傳統(tǒng)現(xiàn)場(chǎng)交易配套服務(wù)規(guī)劃中訪談紀(jì)要：雖然說(shuō)是以批發(fā)為主，但現(xiàn)在市場(chǎng)行情不好，我們只要有生意就做，你看現(xiàn)在哪有什么人來(lái)啊，現(xiàn)在我們都經(jīng)營(yíng)的不是太好——?dú)W蓓莎商家人氣相對(duì)缺乏代表工程—好得家物資商城：集“產(chǎn)業(yè)效勞、產(chǎn)品交易、倉(cāng)儲(chǔ)物流、酒店餐飲、配套公寓〞等功能于一體，傾力打造淮海都市圈超大規(guī)模、“新一代全功能一站式“專(zhuān)業(yè)物資市場(chǎng)規(guī)模占地224畝，總建筑面積約60萬(wàn)平方米建筑樓層3層區(qū)位鼓樓區(qū)物業(yè)地址鼓樓區(qū)殷莊路與三環(huán)北路交叉口銷(xiāo)售價(jià)格8000-12000元/㎡開(kāi)發(fā)商徐州嘉得寶置業(yè)有限公司

項(xiàng)目定位集“產(chǎn)業(yè)服務(wù)、產(chǎn)品交易、倉(cāng)儲(chǔ)物流、酒店餐飲、配套公寓”等功能于一體，傾力打造淮海都市圈超大規(guī)模、服務(wù)功能最完美的“新一代全功能一站式“專(zhuān)業(yè)物資市場(chǎng)代表工程—好得家物資商城：工程近300畝，分二期開(kāi)發(fā)，目前在售一期，二期正在規(guī)劃中工程分二期開(kāi)發(fā)，一期是3層的交易市場(chǎng)，沿街建有配套的公寓、寫(xiě)字樓，總建面47萬(wàn)方；2期總建面13萬(wàn)方，目前正在規(guī)劃中；一期主要是以五金機(jī)電為主，規(guī)劃分布零散，業(yè)態(tài)規(guī)劃不清晰，主要銷(xiāo)售〔工具五金，閥門(mén)管件，軸承配件，金屬