【湖畔地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷環(huán)境及營(yíng)銷策略探究11000字（論文）】

湖畔地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷環(huán)境及營(yíng)銷策略研究目錄TOC\o"1-3"\h\u80011緒論 640671.1研究背景與意義 6152271.1.1研究背景 656751.2.2研究意義 6112301.2研究方法與內(nèi)容 7324941.2.1研究方法 7309651.2.2研究?jī)?nèi)容 7251291.3文獻(xiàn)綜述與理論基礎(chǔ)研究 7199371.3.1文獻(xiàn)綜述 7197581.3.24P相關(guān)營(yíng)銷理論 978302許昌飛鳴湖畔房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)狀及問(wèn)題 10144352.1許昌飛鳴湖畔房地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介 1033582.2許昌飛鳴湖畔房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)狀分析 1010212.2.1許昌市房地產(chǎn)整體狀況分析 10281282.2.2許昌飛鳴湖畔房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)狀分析 10316523許昌飛鳴湖畔房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷環(huán)境分析 1128813.1許昌飛鳴湖畔房地產(chǎn)項(xiàng)目PEST分析 1182243.1.1政治環(huán)境分析 1128343.1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 11121573.1.3社會(huì)環(huán)境分析 12114333.1.4科技環(huán)境分析 12264443.2許昌飛鳴湖畔房地產(chǎn)項(xiàng)目SWOT分析 1332303.2.1優(yōu)勢(shì)分析 1366323.2.2劣勢(shì)分析 13172743.2.3發(fā)展機(jī)會(huì)分析 14140563.2.4發(fā)展威脅分析 1479014許昌飛鳴湖畔房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的制定與保障 14102834.1項(xiàng)目STP分析 14289094.1.1項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分 14123094.1.2項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的選擇 1540984.1.3項(xiàng)目市場(chǎng)定位 1569114.2項(xiàng)目營(yíng)銷策略的制定 15125234.2.1項(xiàng)目營(yíng)銷產(chǎn)品策略 15258364.2.2項(xiàng)目營(yíng)銷定價(jià)策略 15226054.2.3項(xiàng)目營(yíng)銷渠道策略 16158584.2.4項(xiàng)目營(yíng)銷促銷策略 16173714.3項(xiàng)目營(yíng)銷策略的保障措施 16273984.3.1提升營(yíng)銷人員綜合素質(zhì) 16293134.3.2完善營(yíng)銷管理機(jī)制 17117864.3.3加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，創(chuàng)新營(yíng)銷體系 17273204.3.4加強(qiáng)各個(gè)營(yíng)銷部門之間的溝通合作 17305305結(jié)論 17

1緒論1.1研究背景與意義1.1.1研究背景本世紀(jì)以來(lái)，隨著社會(huì)的進(jìn)步和人民生活水平的提升，國(guó)家城鎮(zhèn)化的腳步越來(lái)越快，各大省市都在迅速的發(fā)展本地經(jīng)濟(jì)，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展呈現(xiàn)出了持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。促使房地產(chǎn)企業(yè)邁入了一個(gè)新的發(fā)展征程。與此同時(shí)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了眾多惡性競(jìng)爭(zhēng)的殘殺現(xiàn)象，這也對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷提出了前所未有的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。由于國(guó)家調(diào)控政策尚不明確，購(gòu)房者的購(gòu)房熱情得到了一定程度的抑制，投資者的熱情逐漸散去，剛性需求持續(xù)存在，觀望情緒加強(qiáng)，也就是說(shuō)購(gòu)房者中大部分人回歸了理性，在需求方向變化的前提下，消費(fèi)者更加關(guān)注樓盤的內(nèi)在價(jià)值。房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷是樓盤存活的重要手段，也是開發(fā)商最為重視的銷售階段。優(yōu)秀的樓盤不但要有優(yōu)越的地段，漂亮合理的建筑樓群，良好的品牌效應(yīng)，也應(yīng)該有獨(dú)樹一幟、創(chuàng)新的銷售策略，這樣才能保證樓盤被消費(fèi)者快速的接受和購(gòu)買。1.2.2研究意義如何順利地銷售？以何種營(yíng)銷方式才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得一席之地？這將是房地產(chǎn)企業(yè)不得不面臨的一個(gè)問(wèn)題。20世紀(jì)80年代，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)得到了長(zhǎng)足發(fā)展，前期的銷售主要以生產(chǎn)推銷的模式來(lái)進(jìn)行的，有需求才進(jìn)行生產(chǎn)和銷售；90年代后，開始重視營(yíng)銷的運(yùn)作和發(fā)展，營(yíng)銷的觀念越發(fā)為人們所重視和實(shí)踐，后續(xù)慢慢發(fā)展為全程營(yíng)銷的模式，即從市場(chǎng)調(diào)研、生產(chǎn)建造、銷售、管理實(shí)現(xiàn)全程營(yíng)銷策略，將服務(wù)和管理也一并納入了營(yíng)銷的范圍。如何進(jìn)行深層次的營(yíng)銷？如何將各種資源進(jìn)行整合和適時(shí)的調(diào)整，是現(xiàn)今營(yíng)銷理論研究的重點(diǎn)，也是筆者想表述的方面。本文就是在此背景基礎(chǔ)上展開研究的，以許昌飛鳴湖畔房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策略為研究重點(diǎn)旨在通過(guò)對(duì)飛鳴湖畔房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策略的詳細(xì)探討來(lái)說(shuō)明市場(chǎng)營(yíng)銷的重要性和策略性，促進(jìn)飛鳴湖畔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的營(yíng)銷策略與可持續(xù)發(fā)展，最終提高其營(yíng)銷管理質(zhì)量。騰飛房地產(chǎn)作為許昌本土企業(yè)的營(yíng)銷策略的分析研究,通過(guò)對(duì)許昌飛鳴湖畔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)狀進(jìn)行4P分析，對(duì)許昌飛鳴湖畔房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅進(jìn)行SWOT分析，旨在全面了解許昌市房地產(chǎn)政策和了解購(gòu)房客戶的實(shí)際需求，房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和主要問(wèn)題，并對(duì)所存在的問(wèn)題進(jìn)行分析提出建議，從而發(fā)現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的新機(jī)會(huì)和避免這些變化的威脅，確保良好的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)效益。論文結(jié)果將對(duì)提高房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)銷策略有一定應(yīng)用價(jià)值，并可為其它房地產(chǎn)企業(yè)提供有益價(jià)值。1.2研究方法與內(nèi)容1.2.1研究方法本論文選擇商業(yè)地產(chǎn)的營(yíng)銷策略研究作為研究對(duì)象，借鑒國(guó)內(nèi)外商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷的成功理論和實(shí)踐成果，通過(guò)對(duì)倚能集團(tuán)商業(yè)地產(chǎn)的實(shí)證研究，探討符合中國(guó)特色的，在實(shí)踐中具有充分可操作性，并且對(duì)商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷策劃具有系統(tǒng)指導(dǎo)意義的營(yíng)銷策略。同時(shí)，為我國(guó)國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展提供必要的顯示依據(jù)和理論與研究，豐富我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的研究體系。首先使用文獻(xiàn)研究法，閱讀了相關(guān)文獻(xiàn)，初步掌握商業(yè)地產(chǎn)的基本概。1.2.2研究?jī)?nèi)容論文以及市場(chǎng)導(dǎo)向的基本概念與理論。其次根據(jù)營(yíng)銷理論對(duì)許昌飛鳴湖畔地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和數(shù)據(jù)引用，使用五力模型和分析法比較該項(xiàng)目與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間從內(nèi)部環(huán)境到外部環(huán)境的優(yōu)劣勢(shì)分析，并對(duì)公司目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)行定位。并在環(huán)境分析和分析的基礎(chǔ)上，基于市場(chǎng)導(dǎo)向制定許昌飛鳴湖畔地的營(yíng)銷策略，并從客戶導(dǎo)向、競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向以及跨部門協(xié)調(diào)等方面提出具體措施，使公司能夠充分發(fā)揮自身優(yōu)勢(shì)，獲得充分發(fā)展。1.3文獻(xiàn)綜述與理論基礎(chǔ)研究1.3.1文獻(xiàn)綜述近年來(lái)不少大城市也出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增速過(guò)快、土地供應(yīng)不當(dāng)、市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不平衡、房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)高漲、空置商品房增多等現(xiàn)象。對(duì)此，不少經(jīng)濟(jì)學(xué)專家學(xué)者提出了不同觀點(diǎn)。于偉娜和王怡杰(2016)提出“隨著泡沫經(jīng)濟(jì)不斷得到擠壓、行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加強(qiáng)、國(guó)家宏觀調(diào)控的進(jìn)一步成熟以及購(gòu)買者理性的增加，我國(guó)房市未來(lái)的價(jià)格會(huì)逐漸趨于合理化，房?jī)r(jià)收入比進(jìn)入一個(gè)可維持的空間?！睆埲侍?2015)認(rèn)為，最理想的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀態(tài)是量升價(jià)穩(wěn)，通過(guò)增加低端市場(chǎng)供應(yīng)量帶動(dòng)房?jī)r(jià)的下移和成交量的上升。吳疆(2015)通過(guò)SWOT分析對(duì)影響我國(guó)房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略的因素進(jìn)行分析，運(yùn)用相關(guān)數(shù)據(jù)說(shuō)明房地產(chǎn)品牌定位的重要性，從企業(yè)品牌的定位和傳播，監(jiān)控和維護(hù)提出房地產(chǎn)企業(yè)的品牌戰(zhàn)略選擇方向，從而指出要是企業(yè)在未來(lái)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中立于不敗之地或是占據(jù)一定市場(chǎng)份額，品牌戰(zhàn)略尤為重要。孔曉麗(2016)實(shí)施品牌戰(zhàn)略的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)實(shí)行的度全過(guò)程品牌管理,品牌管理的對(duì)象不僅包含消費(fèi)者,還應(yīng)包括政府、供應(yīng)商、內(nèi)部員工、客戶、公共媒體、社會(huì)公眾等全部與品牌發(fā)生關(guān)系的各個(gè)群體。全過(guò)程品牌管理是品牌實(shí)施管理的階段包括與品牌發(fā)生關(guān)系的各個(gè)時(shí)段,工程項(xiàng)目從取得土地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建設(shè)施工、竣工、銷售、客戶入住全部的環(huán)節(jié)和建設(shè)過(guò)程都應(yīng)將品牌理念貫徹其中。王婧(2016)開發(fā)商從目標(biāo)客戶的消費(fèi)特征出發(fā),了解和掌握消費(fèi)者的偏好,消費(fèi)者的偏好包括對(duì)產(chǎn)品風(fēng)格的喜好、對(duì)產(chǎn)品戶型和面積需求等等。除此之外,開發(fā)商必須要了解消費(fèi)者的心理狀態(tài),知道他們頭腦里的信息儲(chǔ)備,從而了解他們的行為習(xí)慣和決策方式,預(yù)測(cè)出消費(fèi)者的購(gòu)買行為。FritzStrackandLiobaWerth提出觀點(diǎn)將消費(fèi)者的行為模式歸結(jié)兩大系統(tǒng)一個(gè)是反思系統(tǒng),另一個(gè)是購(gòu)買決策系統(tǒng)。系統(tǒng)的側(cè)重點(diǎn)在于以影響消費(fèi)者購(gòu)買決策行為的因素為出發(fā)點(diǎn),結(jié)合消費(fèi)者價(jià)值觀、生活方式、品味、以及消費(fèi)者自身情況,從心理層面對(duì)消費(fèi)者的行為進(jìn)行分析。影響消費(fèi)者購(gòu)買行為因素是內(nèi)在心理因素,包括需求、動(dòng)機(jī)、情感、學(xué)習(xí)、自我概念。楊晶等(2014)認(rèn)為利率的變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生重要的影響,通過(guò)抑制市場(chǎng)的需求從而達(dá)到抑制房?jī)r(jià)上漲的作用。所以利率會(huì)對(duì)購(gòu)房者的行為產(chǎn)生影響。朱存梅等(2014)研究消費(fèi)者行為的差異性,研究的切入點(diǎn)是消費(fèi)者的人格特質(zhì),包括以下幾個(gè)方面職業(yè)、學(xué)歷、收入、年齡上不同的消費(fèi)人群在消費(fèi)行為上是存在顯著差異的。楊曉燕(2015)從消費(fèi)者的行為特點(diǎn)為出發(fā)點(diǎn),在建立了消費(fèi)函數(shù)模型的基礎(chǔ)上對(duì)居民的個(gè)人收入進(jìn)行分析。從結(jié)果的模擬上來(lái)看,影響我國(guó)居民消費(fèi)的主要因素是個(gè)人收入和儲(chǔ)蓄。范聚紅(2014)分析了品牌因素對(duì)消費(fèi)者行為產(chǎn)生的影響,品牌因素包括企業(yè)根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)對(duì)品牌的定位、品牌的名稱以及廣告的宣傳手段和頻率等。同時(shí)指出品牌因素對(duì)消費(fèi)者的行為具有積極和消極的作用。關(guān)輝等(2007)認(rèn)為,產(chǎn)品的品牌對(duì)消費(fèi)者決策購(gòu)買過(guò)程會(huì)產(chǎn)生重要影響,起著決定作用。因此企業(yè)可通過(guò)建立品牌形象品牌的表現(xiàn)力、品牌的個(gè)性化特點(diǎn)以及公司的形象,通過(guò)減少消費(fèi)者的知覺風(fēng)險(xiǎn),是消費(fèi)者的行為傾向與對(duì)本企業(yè)的產(chǎn)品進(jìn)行購(gòu)買。劉亦凡(2008)結(jié)合消費(fèi)者個(gè)人特征、住宅產(chǎn)品特征因素利用單一變量分析法和層次聚類分析法,對(duì)市場(chǎng)做細(xì)分。住宅產(chǎn)品特征因素住宅類型和裝修程度消費(fèi)者個(gè)人特征因素性別、年齡、學(xué)歷、職位、家庭收入、居住區(qū)域。以及價(jià)格品質(zhì)關(guān)注度和置業(yè)次數(shù)根據(jù)結(jié)果制定相應(yīng)的營(yíng)銷策略。楊波(2015)結(jié)合消費(fèi)者個(gè)人特征因素和消費(fèi)者住宅產(chǎn)品特征因素,利用購(gòu)房決策模型,分析和評(píng)價(jià)居民購(gòu)買商品房的選擇方案的優(yōu)劣。其中消費(fèi)者個(gè)人特征因素包括購(gòu)房者的家庭收入情況兩個(gè)因素,住宅特征產(chǎn)品因素是指商品房的平均價(jià)格、樓盤的區(qū)位和環(huán)境因素、住宅的戶型設(shè)計(jì)、樓盤的設(shè)施配套、開發(fā)商的物業(yè)管理水平、商品房供求因素、住宅的工程質(zhì)量以及樓盤所處的位置和交通情況等,分析結(jié)果表明這些因素在消費(fèi)者的購(gòu)房行為過(guò)程中都起到不同程度的作用。王珂(2015)以往“房地產(chǎn)只漲不跌”定理的依據(jù)正在發(fā)生變化，或者已經(jīng)消失，而客戶在過(guò)往6-7年的震蕩年景里，投資意識(shí)也在趨向成熟。這意味著，想在此行業(yè)發(fā)展，對(duì)傳統(tǒng)房地產(chǎn)營(yíng)銷的技術(shù)含量要求成倍提高。1.3.24P相關(guān)營(yíng)銷理論"4P”營(yíng)銷理論(TheMarketingTheoryof4Ps)產(chǎn)生于20世紀(jì)60年代的美國(guó)，是隨著營(yíng)銷組合理論的提出而出現(xiàn)的。1953年，尼爾·博登(NeilBorden).在美國(guó)市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)會(huì)的就職演說(shuō)中創(chuàng)造了“市場(chǎng)營(yíng)銷組合”(Marketingmix)這一術(shù)語(yǔ)，其意是指市場(chǎng)需求或多或少的在某種程度上受到所謂“營(yíng)銷變量”或“營(yíng)銷要素”的影響，為了尋求一定的市場(chǎng)反應(yīng)，企業(yè)要對(duì)這些要素進(jìn)行有效的組合，從而滿足市場(chǎng)需求，獲得最大利潤(rùn)④。杰羅姆·麥卡錫CE.JeromeMcCarthy)于1960年在其《基礎(chǔ)營(yíng)銷》(BasicMarketing)一書中第一次將企業(yè)的營(yíng)銷要素歸結(jié)為四個(gè)基本策略的組合，即著名的“4Ps”理論:產(chǎn)品(Produc七)、價(jià)格(Price)、渠道(Place)、促銷(Promotion)，由于這四個(gè)詞的英文字頭都是P，再加上策略(Strategy)，所以簡(jiǎn)稱為“4Ps"。2許昌飛鳴湖畔房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)狀及問(wèn)題2.1許昌飛鳴湖畔房地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)介許昌飛鳴湖畔房地產(chǎn)項(xiàng)目位于城北3環(huán)，是由某著名房地產(chǎn)開發(fā)商幵發(fā)的商業(yè)綜合體項(xiàng)目?？傉嫉亟?00畝，總建筑面積約75萬(wàn)平方米，其中住宅建筑面積約45萬(wàn)平方米，商業(yè)建筑面積約30萬(wàn)平方米。商業(yè)部分主要包括大型商鋪、SHOHO、LOFT等，住宅部分主要包括70到120平米的高層電梯公寓和小型疊拼別墅，總戶數(shù)約3500戶。項(xiàng)目位于政府今年來(lái)著力打造的“黃金北三角”的正北一角，周邊交通條件略差，只有一些普通的輔路，沒(méi)有主干線。周圍同區(qū)域有多家房地產(chǎn)知名企業(yè)，樓盤業(yè)態(tài)多樣，但都以住宅樓盤為主，輔以部分商業(yè)和寫字樓。項(xiàng)目周邊基礎(chǔ)設(shè)施不夠完善，項(xiàng)目周邊沒(méi)有大型超市，小型超市也比較匱乏，購(gòu)物中心、餐飲等幾乎不存在。周邊除了一個(gè)二級(jí)甲等醫(yī)院以外，其他幾處均為小診所，教學(xué)設(shè)施缺乏，僅有幾所教學(xué)質(zhì)量較差的小學(xué)，尚無(wú)初中、高中成立。城市環(huán)境比較差，大型貨車經(jīng)常來(lái)來(lái)往往，由于臨近火車北站，治安環(huán)境比中心地區(qū)差很多，但自然環(huán)境很好，該項(xiàng)目旁邊有一個(gè)大型的生態(tài)公園。2.2許昌飛鳴湖畔房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)狀分析2.2.1許昌市房地產(chǎn)整體狀況分析許昌市的城市商業(yè)地產(chǎn)起步于上世紀(jì)80年代，至今有20余年的發(fā)展歷程。期間，城市商業(yè)地產(chǎn)歷經(jīng)“三步”跨越式發(fā)展。產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，從普通的住宅底商、沿街門市等原始形態(tài)逐步發(fā)展成為與世界接軌的shoppingmall.CBD和城市綜合體等多種現(xiàn)代產(chǎn)品形態(tài)。近年來(lái)，依托“東北老工業(yè)基地”全面復(fù)蘇，許昌市經(jīng)濟(jì)區(qū)上升為國(guó)家戰(zhàn)略，許昌市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展面臨這史無(wú)前例的發(fā)展機(jī)遇。配套地鐵的網(wǎng)絡(luò)逐步建成，“一廊兩帶三圈”商業(yè)網(wǎng)布局日益完善，助推許昌市城市商業(yè)地產(chǎn)的新一輪發(fā)展。2.2.2許昌飛鳴湖畔房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷現(xiàn)狀分析該項(xiàng)目主要運(yùn)用4P組合策略開展市場(chǎng)營(yíng)銷工作。一是產(chǎn)品策略:飛鳴湖畔項(xiàng)目開發(fā)的產(chǎn)品類型涵蓋高層、精裝公寓、城市公館等，戶型風(fēng)格多樣。高層有70、80、120平米;精裝公寓為35～55平米。住宅整體分布均勻，樓體之間有寬闊的綠色景觀區(qū)，環(huán)境宜人。居住室內(nèi)通風(fēng)自然，陽(yáng)光充足。二是價(jià)格策略:許昌市居民近幾年平均收入增幅明顯，人們更加追求高價(jià)位、高品質(zhì)的生活。飛鳴湖畔項(xiàng)目定價(jià)結(jié)合產(chǎn)品定位，運(yùn)用需求導(dǎo)向定價(jià)法，精裝35～55平戶型，均價(jià)為7，300元/平，小高層80平戶型，均價(jià)7，500元/平，高層70～120平戶型，均價(jià)7，300元/平。在此基礎(chǔ)上分期付款、按揭購(gòu)買精裝修公寓可享受98折優(yōu)惠，選擇一次性付款96折優(yōu)惠，購(gòu)高層、小高層一次性付款97折優(yōu)惠。三是渠道策略:飛鳴湖畔房地產(chǎn)以直銷為主，網(wǎng)絡(luò)銷售為輔，房地產(chǎn)開發(fā)商成立的售樓部，銷售人員直接向顧客介紹和推薦合適的戶型。促銷策略:飛鳴湖畔房地產(chǎn)公司目前采用的促銷方式包括人員促銷，廣告、公共關(guān)系、營(yíng)銷推廣等措施。人員促銷通過(guò)發(fā)宣傳單。上東城市之光項(xiàng)目采用廣告的方式，從報(bào)紙雜志廣告到戶外廣告再到當(dāng)?shù)仉娨暪?jié)目以及網(wǎng)絡(luò)，還制作了精彩的網(wǎng)絡(luò)宣傳廣告和搜房特惠活動(dòng)。營(yíng)業(yè)推廣采用短期的優(yōu)惠激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。3許昌飛鳴湖畔房地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷環(huán)境分析3.1許昌飛鳴湖畔房地產(chǎn)項(xiàng)目PEST分析3.1.1政治環(huán)境分析繼續(xù)以“打壓”政策為主，以2006年“國(guó)六條”為主要指導(dǎo)思想，出臺(tái)《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見》，“內(nèi)容涉及房地產(chǎn)幵發(fā)的多個(gè)層面，例如，項(xiàng)目幵盤的具體時(shí)間、項(xiàng)目的基本戶型，項(xiàng)目付款方式等。這樣大范圍，深層次地對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行政策性的干預(yù)前所未有，國(guó)內(nèi)相當(dāng)一部分的開發(fā)商成為其干預(yù)的重點(diǎn)對(duì)象。3.1.2經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2012年上半年，社會(huì)融資總量比去年增加。中國(guó)人民銀行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示:2012年上半年社會(huì)融資規(guī)模為7.78萬(wàn)億元，比上年同期多135億元。其中，人民幣貸款增加4.86萬(wàn)億元，同比多增6833億元:外幣貸款折合人民幣增加2765億元，同比少增5%億元;委托貸款增加4827億元，同比少增2201億元;信托貸款增加3432億元，同比多增2519億元;未貼現(xiàn)的銀行承兌匯票增加6089億元，同比少增7178億元;企業(yè)債券凈融資8244億元，同比多1656億元;非金融企業(yè)境內(nèi)股票融資1495億元，同比少1182億元。6月份社會(huì)融資規(guī)模為1.78萬(wàn)億元，分別比上月和上年同期多6381億元和6940億元。3.1.3社會(huì)環(huán)境分析許昌，又稱蓮城，位于河南省中部，下轄2個(gè)市轄區(qū)、2個(gè)縣級(jí)市、2個(gè)縣?？偯娣e4996平方公里，2016年底總?cè)丝?92.66萬(wàn)，常住人口為438.05萬(wàn)。中原城市群、中原經(jīng)濟(jì)區(qū)核心城市之一。許昌地處“中原之中”，鄭州新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)許昌候機(jī)樓建成投用，“四站一港”零距離換乘中心基本建成，集高速公路、高速鐵路、航空為一體的快捷交通體系初步形成。

許昌經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市現(xiàn)代工業(yè)體系齊全，非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，擁有許昌新區(qū)和東城區(qū)、許昌經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)3個(gè)現(xiàn)代化新城區(qū)，以電力和電子裝備制造業(yè)為主，是國(guó)家現(xiàn)代化機(jī)電研發(fā)基地。許昌城市群一體化是中部六省城市中全國(guó)城市群建設(shè)的先行者，作為全國(guó)資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會(huì)建設(shè)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū)的核心城市許昌，交通非常便利，基本形成了水、陸、空現(xiàn)代化立體交通體系。許昌黃花機(jī)場(chǎng)已經(jīng)成為國(guó)際航空港，開通的國(guó)內(nèi)國(guó)際航線有39條，可以直接飛抵上海、北京、香港、廣州、新加坡等特大城市。全省形成了以長(zhǎng)沙為中心的高速公路網(wǎng)，107國(guó)道、319國(guó)道、京珠港高速等級(jí)公路交匯于市區(qū)。全國(guó)45個(gè)公路主樞紐城市中，長(zhǎng)沙已經(jīng)占有一席。長(zhǎng)沙還是全國(guó)的鐵路交通樞紐城市，貫穿南北的有京廣復(fù)線，連接?xùn)|西的有湘黔線、浙贛線、石長(zhǎng)線；京廣、滬昆、喻廈三大高鐵匯聚于此。長(zhǎng)沙霞凝港口一期工程已規(guī)劃設(shè)計(jì)并建成投入使用，它具備有千噸級(jí)通航能力。長(zhǎng)沙市的通訊能力綜合排名位居全國(guó)第3位，除了可與全國(guó)各地通訊聯(lián)系，還可與世界180多個(gè)國(guó)家地區(qū)進(jìn)行通訊往來(lái)。越來(lái)越多的外地人將被吸引到許昌，不論是零售業(yè)、酒店業(yè)、娛樂(lè)業(yè)都有向長(zhǎng)沙投資的趨勢(shì)。加快了人流、物流、資金流的流轉(zhuǎn)周期，極大地改善湖南對(duì)外開放程度，也對(duì)承接廣東等沿海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和空間擴(kuò)張創(chuàng)造了良好的交通運(yùn)輸條件。3.1.4科技環(huán)境分析許昌市第二批快速軌道交通建設(shè)規(guī)劃年限為2009年至2020年，總規(guī)劃規(guī)模約160krn。到2020年，加上已運(yùn)營(yíng)的1號(hào)線、2號(hào)線一期工程SOkm，線網(wǎng)建設(shè)總規(guī)?？蛇_(dá)210km，由“二橫、三縱、兩L"7條線構(gòu)成。近期建設(shè)方案體現(xiàn)三大功能特點(diǎn):一是在地鐵1號(hào)線、2號(hào)線十字形骨架的基礎(chǔ)上，通過(guò)導(dǎo)入兩條L線，一橫兩縱，形成網(wǎng)絡(luò)化布局;二是加強(qiáng)金廊線、銀帶線的建設(shè)，以南北向?yàn)橹攸c(diǎn)，側(cè)重大渾南，優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)，帶動(dòng)三大產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展;三是重點(diǎn)連接許昌北站和桃仙空港，打造河南地區(qū)交通樞紐中心，合理銜接城際鐵路和市域快線，推動(dòng)沈撫、沈本、沈鞍、沈鐵一體化進(jìn)程。本項(xiàng)目位于地鐵2號(hào)線與未來(lái)規(guī)劃的地鐵6號(hào)線之間，但是由于距離兩條地鐵均有一段距離，無(wú)法完全借助地鐵優(yōu)勢(shì)發(fā)展本項(xiàng)目。目前，國(guó)內(nèi)城市綜合體項(xiàng)目越來(lái)越多，以北京、上海、廣州居多，其涵蓋了公寓住宅、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、大型酒店等多種建筑元素。優(yōu)秀的城市綜合體設(shè)計(jì)應(yīng)具備交通十分便利，一站式購(gòu)物、公共設(shè)施齊全。這就要求設(shè)計(jì)師在設(shè)計(jì)理念及項(xiàng)目選址上多下功夫。從現(xiàn)有的城市綜合體項(xiàng)目來(lái)看，建筑技術(shù)已經(jīng)完全成熟，配套技術(shù)也在組建改善。H項(xiàng)目除了具備交通便利、公共設(shè)施完備等要素，其還將利用獨(dú)特的地理位置，將景觀設(shè)計(jì)大量融入到項(xiàng)目設(shè)計(jì)建設(shè)中，意圖打造:“許昌首家城市景觀資源性綜合體項(xiàng)目”。3.2許昌飛鳴湖畔房地產(chǎn)項(xiàng)目SWOT分析3.2.1優(yōu)勢(shì)分析許昌飛鳴湖畔房地產(chǎn)項(xiàng)目是Y地產(chǎn)公司在國(guó)內(nèi)開拓的第4個(gè)城市綜合體項(xiàng)目，Y地產(chǎn)公司成立于1992年，至今有20年的地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。在廣州、深圳、武漢等一線城市地產(chǎn)行業(yè)中均有不俗表現(xiàn)。Y地產(chǎn)公司的前期項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)成為H項(xiàng)目項(xiàng)目的重要支撐。為了讓H項(xiàng)目項(xiàng)目在商業(yè)地產(chǎn)紛爭(zhēng)的許昌獲得一席之地，開發(fā)商重金聘請(qǐng)國(guó)外頂級(jí)建筑設(shè)計(jì)師，力爭(zhēng)在建筑風(fēng)格上推陳出新，并符合消費(fèi)者的功能需求。許昌飛鳴湖畔房地產(chǎn)項(xiàng)目此次建設(shè)合作方為中建四局第六建筑工程有限公司，其是國(guó)內(nèi)專注打造“高、大、精、尖”大型項(xiàng)目的頂級(jí)建筑公司。裝備先進(jìn)，技術(shù)過(guò)硬，建筑施工實(shí)力非常雄厚，年施工能力在50億元以上，曾經(jīng)同時(shí)參與建設(shè)全國(guó)排名前三的高樓(廣州西塔和深圳京基金融中心)，這在國(guó)內(nèi)尚屬首家。此次雙方合作，拉開了強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的帷幕，必將成為項(xiàng)目獲勝的優(yōu)勢(shì)因素。3.2.2劣勢(shì)分析本項(xiàng)目與金廊沿線其他城市綜合體相比，并不屬于河南的中央發(fā)展的商業(yè)和商務(wù)區(qū)域。其政府的投入力度與關(guān)注程度與金廊沿線的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目稍遜一籌，屬于發(fā)展相對(duì)遲緩的二線商圈。因此項(xiàng)目發(fā)展的政策支持成了競(jìng)爭(zhēng)中的劣勢(shì)。本項(xiàng)目所在地塊總體來(lái)看，進(jìn)深比較短，并不利于內(nèi)部東線展開，而商務(wù)用途的延伸也無(wú)法達(dá)到最好的效果。此外，周邊低端住宅及低端商業(yè)眾多，致使本項(xiàng)目區(qū)域整體美譽(yù)度不高。3.2.3發(fā)展機(jī)會(huì)分析項(xiàng)目力爭(zhēng)打造河南首家城市景觀資源性綜合體項(xiàng)目”，其景觀的配套建設(shè)，將是其在城市綜合體競(jìng)爭(zhēng)中的主力因素。沈城目前現(xiàn)有的綜合體大多數(shù)都處于交通便利地區(qū)，其主打的是快捷方便的交通環(huán)境，一站式購(gòu)物方便體驗(yàn)。而項(xiàng)目更偏重于鬧中取靜，打造優(yōu)質(zhì)景觀的高檔辦公環(huán)境及生活配套設(shè)施。全市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，金廊沿線城市綜合體帶動(dòng)中高收入階層人群不斷升級(jí)。越來(lái)越多消費(fèi)者的幵始追求改善型和豪宅產(chǎn)品；隨著項(xiàng)目周邊會(huì)展中心及文化藝術(shù)中心的規(guī)劃建設(shè)，周圍配套商圈的不斷升級(jí)，本項(xiàng)目所在的區(qū)域價(jià)值將更加突出。3.2.4發(fā)展威脅分析目前，河南已經(jīng)擁有大型完備的城市綜合體家，其基本分布在金廊沿線，而預(yù)計(jì)在建的城市綜合體還將向金廊南部五里河區(qū)域移動(dòng)，因此在整個(gè)市場(chǎng)中，各競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手已經(jīng)將市場(chǎng)進(jìn)行第一輪的瓜分，并且各個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手擁有各自的優(yōu)勢(shì)及特點(diǎn)，因此對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)的前景造成一定的威脅。由于許昌城市發(fā)展的需要，新一輪城市建設(shè)正火爆展開，大量的商業(yè)及寫字樓建成或在建，而市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)速度與市場(chǎng)供應(yīng)速度并不匹配，未來(lái)的城市綜合體市場(chǎng)，將很可能出現(xiàn)供大于求的局面，這對(duì)于本項(xiàng)目的營(yíng)銷構(gòu)成很大的威脅。4許昌飛鳴湖畔房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的制定與保障4.1項(xiàng)目STP分析4.1.1項(xiàng)目市場(chǎng)細(xì)分項(xiàng)目位于沈陽(yáng)銀帶”之中的五里河商圈，與“金廊”部分區(qū)域接壤。其分為住宅及商業(yè)用地兩種類別，現(xiàn)就兩種用途的目標(biāo)客戶群加以分析（1）住宅用途：在渾河北岸，現(xiàn)存周邊高級(jí)住宅以及豪宅體量不少，為了進(jìn)一步研究本項(xiàng)目的客戶群，現(xiàn)以周邊比較成熟的項(xiàng)目為例，進(jìn)行分析。（2）商業(yè)用途：本項(xiàng)目商業(yè)用途的客戶群體主要面向的是：商鋪投資者及大型公司企業(yè)。其購(gòu)買及租用的目的，一則是為了利用周邊商圈及商業(yè)優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行商鋪?zhàn)赓U投資，以期高額的租金回報(bào)。二則是為了企業(yè)及公司的辦公場(chǎng)所，其利用便捷的交通環(huán)境、及純熟的配套商圈，發(fā)展本企業(yè)級(jí)公司的業(yè)務(wù)。4.1.2項(xiàng)目目標(biāo)市場(chǎng)的選擇傳統(tǒng)型消費(fèi)者，主要是以居住舒適，改善生活質(zhì)量為主要購(gòu)買目的。年齡基本處于35-45歲之間，從事高收入的工作，其職位一般屬于中高層管理人員，家庭收入在40萬(wàn)以上。擁有較高的學(xué)歷，喜歡旅游、室內(nèi)健身等體育活動(dòng)，以提高生活質(zhì)量為購(gòu)買目標(biāo)，一般為三口之家的結(jié)構(gòu)類型。4.1.3項(xiàng)目市場(chǎng)定位項(xiàng)目，計(jì)劃建成渾河沿岸最高建筑，成為渾河沿岸地標(biāo)式建筑之一。其臨河而建，擁有雙公園、雙核心的地理位置，其計(jì)劃由寫字樓，住宅、公寓及大型商場(chǎng)構(gòu)成，項(xiàng)目總建筑面積達(dá)余萬(wàn)平方米。由于其批鄰渾河北岸，南塔公園、五里河公園、科普公園三大公園環(huán)繞項(xiàng)目周圍，擁有精致的景觀資源，因此將打造“沈陽(yáng)首家城市景觀資源性綜合體項(xiàng)目”，為項(xiàng)目的初步目標(biāo)。項(xiàng)目城市綜合體住宅部分，將打造高檔住宅生活區(qū)為核心，獨(dú)享渾河景致，將成為渾河沿岸首屈一指的河景大宅。商業(yè)部分，將打造及休閑購(gòu)物于一體的國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街。4.2項(xiàng)目營(yíng)銷策略的制定4.2.1項(xiàng)目營(yíng)銷產(chǎn)品策略產(chǎn)品策略是商業(yè)房地產(chǎn)營(yíng)銷首要因素，企業(yè)必須營(yíng)銷市場(chǎng)所需要的產(chǎn)品，才能生存。按營(yíng)銷學(xué)中產(chǎn)品的概念及內(nèi)容，房地產(chǎn)產(chǎn)品可以分為三個(gè)層次：（1）核心產(chǎn)品。它是指能滿足消費(fèi)者的基本利益和使用功能的產(chǎn)品。這里指投資和經(jīng)營(yíng)上的需求。（2）有形產(chǎn)品。有形產(chǎn)品是房地產(chǎn)核心產(chǎn)品的基本載體，一般包括區(qū)位、質(zhì)量、建筑結(jié)構(gòu)與平面布局、室外環(huán)境等。（3）附加產(chǎn)品。這是指消費(fèi)者在購(gòu)買商業(yè)地產(chǎn)時(shí)所得到的附加服務(wù)或利益。主要是物業(yè)管理服務(wù)、公共設(shè)施的提供。4.2.2項(xiàng)目營(yíng)銷定價(jià)策略定價(jià)策略是市場(chǎng)營(yíng)銷組合中一個(gè)十分關(guān)鍵的組成部分。價(jià)格通常是影響交易成敗的重要因素，同時(shí)又是市場(chǎng)營(yíng)銷組合中最難以確定的因素。需要營(yíng)銷人和決策者既要在決策前做大量的調(diào)研工作，也要在決策時(shí)具備相當(dāng)大的勇氣。定價(jià)的目標(biāo)就是促進(jìn)企業(yè)銷售，獲取足夠的利潤(rùn)。企業(yè)在制定產(chǎn)品價(jià)格時(shí)既要考慮成本的因素，還要考慮消費(fèi)者是否可以接受這種價(jià)格，從而使定價(jià)策略呈現(xiàn)買方與賣方聯(lián)動(dòng)的特性。除此以外，價(jià)格因素還是市場(chǎng)營(yíng)銷組合策略中最靈活的一個(gè)，它能夠?qū)κ袌?chǎng)的變化做出快速的響應(yīng)。本項(xiàng)目主要分為產(chǎn)權(quán)式和租賃式商鋪，因此定價(jià)策略也相應(yīng)采用兩種方式。4.2.3項(xiàng)目營(yíng)銷渠道策略銷售渠道是指產(chǎn)品從企業(yè)到最終消費(fèi)者移動(dòng)過(guò)程中所經(jīng)歷的全部環(huán)節(jié)。在這個(gè)過(guò)程中，銷售渠道的起點(diǎn)是產(chǎn)品生產(chǎn)商，銷售渠道的終點(diǎn)是購(gòu)買產(chǎn)品顧客，處于生產(chǎn)商與最終顧客之間且參與了產(chǎn)品的銷售活動(dòng)的一切單位和個(gè)人稱之為中間商。隨著市場(chǎng)從“賣方市場(chǎng)”向“買方市場(chǎng)”的轉(zhuǎn)變以及企業(yè)從“以產(chǎn)品為中心”到“以消費(fèi)者為中心”的轉(zhuǎn)變，銷售渠道作為企業(yè)了解消費(fèi)者、溝通消費(fèi)者和掌握消費(fèi)者的核心手段,已成為企業(yè)的重要資源。目前商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷渠道主要有直接營(yíng)銷、間接營(yíng)銷、網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷三種基本形態(tài)，前兩者是依據(jù)渠道設(shè)計(jì)中渠道長(zhǎng)度不同進(jìn)行區(qū)分的。4.2.4項(xiàng)目營(yíng)銷促銷策略促銷是指賣方向消費(fèi)者或用戶傳遞產(chǎn)品信息的系列宣傳、說(shuō)服活動(dòng)。促銷實(shí)質(zhì)上是一種溝通活動(dòng)，企業(yè)最為關(guān)注的是企業(yè)與其目標(biāo)顧客之間進(jìn)行的說(shuō)服性溝通。通過(guò)促銷把產(chǎn)品及相關(guān)信息傳遞給目標(biāo)顧客，同時(shí)使特定目標(biāo)顧客喚起欲望，從而對(duì)目標(biāo)顧客的行為和態(tài)度產(chǎn)生有效的影響。房地產(chǎn)企業(yè)在制定合理的產(chǎn)品價(jià)格,建立完善的營(yíng)銷渠道后,就可以使用各種方式將房地產(chǎn)產(chǎn)品的相關(guān)信息傳遞給消費(fèi)者,并使之購(gòu)買,從而實(shí)現(xiàn)促進(jìn)產(chǎn)品的銷售,達(dá)到房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。本項(xiàng)目采用的促銷方式有人員促銷、廣告促銷、營(yíng)業(yè)推廣和公共關(guān)系等方式。4.3項(xiàng)目營(yíng)銷策略的保障措施4.3.1提升營(yíng)銷人員綜合素質(zhì)人員招進(jìn)來(lái)后，都只有先天因素不夠，還要加強(qiáng)后天的培養(yǎng)，這就需要對(duì)團(tuán)隊(duì)進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)等方面的培訓(xùn)。當(dāng)然，只有培訓(xùn)之后團(tuán)隊(duì)的凝聚力得到提高、團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力得到加強(qiáng)，這樣的培訓(xùn)才是行之有效的。培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)凝聚力本質(zhì)上就是要對(duì)團(tuán)隊(duì)的文化進(jìn)行建設(shè)，在團(tuán)隊(duì)中營(yíng)造出一種積極進(jìn)取和快樂(lè)工作的氛圍。團(tuán)隊(duì)的文化意義，就是指團(tuán)隊(duì)成員在相互合作的過(guò)程中，為實(shí)現(xiàn)各自人生價(jià)值，并為完成團(tuán)隊(duì)共同目標(biāo)而形成的一種意識(shí)文化。強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)成員之間的協(xié)作是這種文化的精髓，只有每個(gè)成員同心協(xié)力、團(tuán)結(jié)一致才能成就共同事業(yè)，才能滿足與實(shí)現(xiàn)團(tuán)隊(duì)成員的不同的需求。4.3.2完善營(yíng)銷管理機(jī)制本項(xiàng)目采取直銷與委托代理的渠道銷售模式，因此公司的營(yíng)銷中心從功能上劃分為策劃部、銷售部、招商部、代理部四個(gè)部門。部門各自分工,互相配合,通過(guò)策劃促進(jìn)銷售和招商,通過(guò)銷售和招商信息反饋策劃成果，通過(guò)代理部管理代理商，最終做到共同配合完成公司的銷售任務(wù)。4.3.3加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研，創(chuàng)新營(yíng)銷體系為了確保資金及時(shí)到位，必須加強(qiáng)經(jīng)費(fèi)的管理。營(yíng)銷費(fèi)用使用前應(yīng)做好預(yù)算，應(yīng)按事先確定的額度進(jìn)行有計(jì)劃的使用，有效控制額度不被突破；額度確定時(shí)應(yīng)充分考慮項(xiàng)目情況、可能風(fēng)險(xiǎn)等因素。使用后對(duì)各項(xiàng)營(yíng)銷費(fèi)用使用有效性應(yīng)有及時(shí)的后評(píng)估，對(duì)無(wú)效用的營(yíng)銷活動(dòng)應(yīng)及時(shí)中止；營(yíng)銷費(fèi)用的統(tǒng)計(jì)應(yīng)做到營(yíng)銷部、財(cái)務(wù)部、成本部口徑統(tǒng)一、及時(shí)反饋、統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)準(zhǔn)確。同時(shí)，建立起通暢的營(yíng)銷資金批準(zhǔn)渠道，縮短公司內(nèi)部資金投放的審核、批準(zhǔn)流程。另外，加大對(duì)營(yíng)銷方面的傾斜力度，公司可從每年銷售收入中列支出廣告營(yíng)銷專項(xiàng)經(jīng)費(fèi)。對(duì)營(yíng)銷項(xiàng)目進(jìn)行投入產(chǎn)出分析，以確保有限的資金用在刀刃上，產(chǎn)生最大的投資效益回報(bào)。4.3.4加強(qiáng)各個(gè)營(yíng)銷部門之間的溝通合作培養(yǎng)團(tuán)隊(duì)凝聚力本質(zhì)上就是要對(duì)團(tuán)隊(duì)的文化進(jìn)行建設(shè)，在團(tuán)隊(duì)中營(yíng)造出一種積極進(jìn)取和快樂(lè)工作的氛圍。團(tuán)隊(duì)的文化意義，就是指團(tuán)隊(duì)成員在相互合作的過(guò)程中，為實(shí)現(xiàn)各自人生價(jià)值，并為完成團(tuán)隊(duì)共同目標(biāo)而形成的一種意識(shí)文化。強(qiáng)調(diào)團(tuán)隊(duì)成員之間的協(xié)作是這種文化的精髓，只有每個(gè)成員同心協(xié)力、團(tuán)結(jié)一致才能成就共同事業(yè)，才能滿足與實(shí)現(xiàn)團(tuán)隊(duì)成員的不同的需求。5結(jié)論本文以著名的“4P”營(yíng)銷理論為理論基礎(chǔ)，將房地產(chǎn)營(yíng)銷與市場(chǎng)營(yíng)銷經(jīng)典理論巧妙結(jié)合，以許昌飛鳴湖畔地產(chǎn)項(xiàng)目營(yíng)銷策略為案例，探討了當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)在逆市情況下的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略。結(jié)合該案例對(duì)現(xiàn)在房地產(chǎn)營(yíng)銷中存在的產(chǎn)品與市場(chǎng)契合度低、定價(jià)調(diào)價(jià)不合理、渠道選擇盲目、促銷手段冗雜等問(wèn)題進(jìn)了深入的分析和探討，并針對(duì)性地提出了加強(qiáng)市場(chǎng)調(diào)研、合理定位、差異化營(yíng)銷、重視品牌戰(zhàn)略等解