2023年全國物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》考前預(yù)測卷（六）含解析

2023年全國物業(yè)管理師《物業(yè)經(jīng)營管理》考前密押預(yù)測卷(六)

含解析

一、單選題

1.下列物業(yè)經(jīng)營管理的內(nèi)容中，以運行管理為主的是()。

A、物業(yè)管理和設(shè)施管理

Bv物業(yè)管理和資產(chǎn)管理

C、設(shè)施管理和投資組合管理

D、資產(chǎn)管理和投資組合管理

答案：A

解析：物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，物業(yè)資產(chǎn)管理和物業(yè)投資組合管理

以策略性管理為主。

2.下列屬于實際辦公室的特點的是()。

Av為客戶提供個高價值的商業(yè)地標(biāo)地址

B、辦公空間使用管理具有較大的靈活性

C、同時擁有齊全的會議室、秘書和其他支持服務(wù)

D、客戶可以在有需求時，隨時擁有所需的所有資源

答案：B

解析：服務(wù)式辦公室一般有兩種使用形式，即實際辦公室和虛擬辦公室：①實際

辦公室租賃使用對象一般為一家企業(yè)，有實際具體辦公空間，辦公空間使用管理

具有較大的靈活性，②虛擬辦公室則是為多家企業(yè)同時使用，數(shù)家企業(yè)可以租用

服務(wù)式辦公室內(nèi)的同一區(qū)域辦公，沒有實際具體的辦公空間，是為客戶提供一個

高價值的商業(yè)地標(biāo)地址，建立一個可靠、成功的形象，同時擁有齊全的會議室、

秘書和其他支持服務(wù)，客戶可以在有需求時，隨時擁有所需的所有資源，即客戶

充分利用服務(wù)式辦公室內(nèi)的公共商務(wù)資源和服務(wù)資源。

3.下列不屬于可供企業(yè)選擇的市場營銷策略的是()。

A、品牌營銷

B、集中性營銷

C、無差異營銷

D、差異性營銷

答案：A

解析：可供企業(yè)選擇的市場營銷策略有三種：①無差異營銷，是指企業(yè)不考慮細(xì)

分市場的差異性，對整個市場只提供一種產(chǎn)品。企業(yè)的產(chǎn)品針對的是客戶的共同

需求而不是不同需求。②差異性營銷是指企業(yè)同時以幾個細(xì)分市場為目標(biāo)，分別

設(shè)計產(chǎn)品及營銷方案，以滿足不同細(xì)分市場的需求。②集中性營銷，是指企業(yè)將

整體市場細(xì)分后，只選擇其中一個或少數(shù)幾個細(xì)分市場作為目標(biāo)市場，制訂一套

營銷方案，集中企業(yè)資源在目標(biāo)市場上開展高度專業(yè)化經(jīng)營。二'多項選擇題

4.社區(qū)廣告經(jīng)營是住宅小區(qū)普遍開展的經(jīng)營業(yè)務(wù)之一，此項業(yè)務(wù)開展的前提是()o

A、征得全體業(yè)主同意

B、征得2/3業(yè)主同意

C、物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定

Dx征得1/2業(yè)主同意

答案:A

解析：社區(qū)廣告經(jīng)營是住宅小區(qū)普遍開展的經(jīng)營業(yè)務(wù)之一，也是住宅小區(qū)資源經(jīng)

營的主要收入之一。社區(qū)廣告經(jīng)營業(yè)務(wù)的開展往往是以共用部位和共用設(shè)施為基

礎(chǔ)，這些資源屬于業(yè)主共有，產(chǎn)生的純收益也屬于業(yè)主共有。此項業(yè)務(wù)的開展前

提，必須是征得全體業(yè)主同意，同時明確收益歸屬或分配，在經(jīng)營過程中，要單

獨列支收入和成本，定期公開賬目。

5.我國個人儲蓄存款和國庫券利息是以()計算的。

A、名義利率

Bx實際利率

Cv單利

D、復(fù)利

答案：C

解析：利息的計算有單利計息和復(fù)利計息兩種。單利計息是僅按本金計算利息,

利息不再生息，其利息總額與借貸時間成正比。我國個人儲蓄存款和國庫券的利

息就是以單利計算的，計息周期為“年”。

6.下列各項中，不屬于財務(wù)報告分析中比較分析法的對象的是()。

A、比較各會計要素的總量

B、比較結(jié)構(gòu)百分比

C、比較各財務(wù)比率

D、比較變動額

答案：D

解析：財務(wù)分析中常用的方法是比較分析法。比較分析的對象主要包括：①比較

各會計要素的總量，比如總資產(chǎn)、凈資產(chǎn)'凈利潤的總量變化，②比較結(jié)構(gòu)百分

比，比如利潤表中各個項目的構(gòu)成比重,③比較各種財務(wù)比率,比如資產(chǎn)負(fù)債率、

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率等。

7.()經(jīng)營模式比較能夠切合實際地滿足業(yè)主期望客戶需求，便于保證服務(wù)質(zhì)量。

A、自主經(jīng)營型

B、聯(lián)合經(jīng)營型

C、委托經(jīng)營型

D、資源經(jīng)營型

答案：A

解析：自主經(jīng)營型的優(yōu)點：①所提供的經(jīng)營內(nèi)容具有一定的針對性，比較能夠切

合實際地滿足業(yè)主期望客戶需求，便于保證服務(wù)質(zhì)量，②不用受制于專業(yè)公司，

也能節(jié)約必須用于支付專業(yè)公司的酬金或利潤。

8.從商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營屬性看，商業(yè)物業(yè)的主要活動是()。

A、以營銷為主的活動

B、以商品為主的活動

C、以服務(wù)為主的活動

D、以促銷為主的活動

答案：B

解析：從商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營屬性看，以商品為主的活動是商業(yè)物業(yè)的主要活動，占

據(jù)主導(dǎo)地位，其他活動都應(yīng)服從、服務(wù)與這種活動。

9.通常寫字樓租金調(diào)升每次上調(diào)幅度盡量控制在()之間。

A、1%~3%

Bv3%—5%

C、5%~7%

D、7%~10%

答案：B

解析：一般情況下，寫字樓租金的小幅調(diào)升不但可以提高項目收益，同時還可以

提升項目的市場形象。價格上調(diào)前期，可以適當(dāng)?shù)亟o予承租人一定的優(yōu)惠政策來

緩沖，通常每次上調(diào)幅度盡量控制在3%?5%之間。

10.下列不屬于制訂管理計劃包臺的工作步驟的是()。

A、交通與公用設(shè)施情況調(diào)查

B、確定管理計劃目標(biāo)

C、進行嚴(yán)密的經(jīng)濟論證

D、組建精干的經(jīng)營管理團隊，確定合理的經(jīng)營目標(biāo)

答案：B

解析：制訂管理計劃一般應(yīng)遵循如下工作步驟：①市場分析。包括對本地區(qū)和周

邊的市場分析，具體需要調(diào)查分析當(dāng)?shù)厝丝?經(jīng)濟狀況和發(fā)展趨勢、就業(yè)與收入

狀況、消費水平'產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變動、利率水平等。②交通與公用設(shè)施情況調(diào)查。重

點是公共交通和停車場情況，交通布局可能發(fā)生的變化等。③同類物業(yè)供求關(guān)系

調(diào)查。著重同類物業(yè)的供求平衡分析、租售情況分析。④消費者調(diào)查'分析。調(diào)

查潛在消費者收入水平、消費心理、行為與習(xí)慣(消費價格區(qū)間、消費地點、消

費的時間和頻率、和誰一起消費等)。在此基礎(chǔ)上，確定主要目標(biāo)消費群體。⑤

進行嚴(yán)密的經(jīng)濟論證。全面衡量項目經(jīng)營周期收支，做出慎重的可行性論證和風(fēng)

險評估。⑥組建精干的經(jīng)營管理團隊，確定合理的經(jīng)營目標(biāo)。

11.下列不屬于寫字樓租金折扣方式的是Oo

A、變相折扣

B、續(xù)租價格折扣

C、租金的直接折扣

D、租金的間接折扣

答案：D

解析：在入住率比較低時，寫字樓的租金一般會往下調(diào)，為了不降低寫字樓的對

外招商形象，尤其是更改報價還會帶來一段時間的滯后，此時，出租人往往傾向

采用付款折扣等形式來促進潛在承租人最終成交。寫字樓租金折扣方式有：①變

相折扣，②續(xù)租價格折扣，②租金的直接折扣。

12.一般來說，每個辦公室工作人員有Om?的單元內(nèi)建筑面積較合適。

Ax5~6

B、7-10

C、15-20

Dv20-25

答案:C

解析：般來說，為每個辦公室工作人員提供10?15m?的單元內(nèi)建筑面積比較合

適，雖然每個工作人員封閉的辦公面積一般只需要5?6r√,但接待室、會議室、

交通面積、儲藏面積、辦公設(shè)備所占的面積以及公共活動所需的面積等應(yīng)給予足

夠的考慮。此外，如果出租單元的平面設(shè)計中私人辦公室數(shù)量較多，則人均辦公

面積的指標(biāo)可適當(dāng)提高一些。

13.關(guān)于財務(wù)分析中的比較分析法，下列說法不正確的是()。

A、比較分析法是財務(wù)分析中常用的方法

B、比較分析可以與本企業(yè)歷史比，也可以與同類企業(yè)比

C、比較分析不可以與計劃預(yù)算比

D、比較分析包括趨勢分析和橫向比較

答案：C

解析：C項，財務(wù)分析中常用的方法是比較分析法。比較分析可以與本企業(yè)歷史

比（也稱“趨勢分析”），可以與同類企業(yè)比（也稱“橫向比較”），也可以與

計劃預(yù)算比。

14.小區(qū)會所與一般俱樂部的不同點在于（）。

A、小區(qū)會所功能更全面

B、小區(qū)會所只對業(yè)主開放

C、俱樂部偏重于康樂類

D、小區(qū)會所是封閉式管理

答案：B

解析：小區(qū)會所是為業(yè)主（用戶）提供娛樂、休閑活動的場所。與一般俱樂部不

同的是，小區(qū)會所只對業(yè)主開放，這種“特權(quán)”時常讓業(yè)主有種“身份”滿足感，

并通過盡享會所配套的服務(wù)體現(xiàn)出

15.下列各表達(dá)式中，正確的是（）。

A、凈資產(chǎn)報酬率=息稅前凈利潤/正均資產(chǎn)總額*100%

B、利息保障倍數(shù)=息稅前利潤總額/利息支出

C、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入/正均資產(chǎn)總額

D、銷售增長率=本年主營業(yè)務(wù)收入增長額/本年主營業(yè)務(wù)收入總額*100%

答案：B

解析：具體分析如下：A項，總資產(chǎn)報酬率=(利潤總額+利息支出)/平均資產(chǎn)

總額*100%C項，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率(次)=主營業(yè)務(wù)收入凈額/平均資產(chǎn)總額D項，

銷售(營業(yè))增長率=本年主營業(yè)務(wù)收入增長額/上年主營業(yè)務(wù)收入總額*100%

16.等額序列支付的現(xiàn)值計算公式是()。

A、P=A∕(1+i)n

BvP=(A∕1)[1-1∕(1+1)n]

C、P=A∕i(1+i)n

D、P=A∕[1-1∕(1+i)n]

答案：B

17.關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)的表進，下列說法不正確的是()。

A、零售商業(yè)物業(yè)可以是經(jīng)營零售業(yè)的獨立的建筑群

B、為了實現(xiàn)業(yè)主總體利益的最大化，對于分散產(chǎn)權(quán)的零售商業(yè)物業(yè)也需要集中

統(tǒng)一的專業(yè)化物業(yè)經(jīng)營管理服務(wù)

C、零售商業(yè)物業(yè)是指用于商業(yè)經(jīng)營活動的小型店鋪

D、綜合用途物業(yè)內(nèi)零售商場的規(guī)模往往受到定的限制

答案：C

解析：C項，零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營活動的建筑，包括從小型店鋪到

大型購物中心的各種零售商業(yè)空間。零售商業(yè)物業(yè)(以下簡稱商業(yè)物業(yè))指用于

零售商業(yè)的物業(yè)，其范圍相當(dāng)廣泛。從小型店鋪、百貨商場到大型現(xiàn)代化購物中

心，面積規(guī)模從十幾平方米到十余萬平方米，其服務(wù)的地域范圍從鄰里、居住區(qū)

到整個城市甚至全國。

18.綠色建筑概念中的兩個關(guān)鍵點是“全壽命周期理念”和()。

A、節(jié)約資源

B、保護環(huán)境

Cx減少污染

D、建設(shè)運營

答案：D

解析：綠色建筑是在建筑的全壽命周期內(nèi)，最大限度地節(jié)約資源、保護環(huán)境和減

少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑。綠

色建筑概念中“全壽命周期理念”和“建設(shè)運營”是兩個關(guān)鍵點。

19.某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元由金融機構(gòu)提供抵押貸款，

余款20萬元自投資者用現(xiàn)金支付。如果該投資的經(jīng)營費用和抵押貸款還本付息

后的年凈現(xiàn)金流量為2.8萬元，則該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為()。

A、12%

B、14%

C、7%

D、2.8%

答案：B

解析：現(xiàn)金回報率是指房地產(chǎn)置業(yè)投費過程中，每年所獲得的現(xiàn)金報酬與投斐者

初始投入的權(quán)益資本的比率?，F(xiàn)金回報率有稅前現(xiàn)金回報率和稅后現(xiàn)金回報率。

其中，稅前現(xiàn)金回報率等于凈運營收益扣除還本付息后的凈現(xiàn)金流量除以投費者

的初始現(xiàn)金投資。題中，該項投資的稅前現(xiàn)金回報率為：2.8/20*100%=14%o

20.若承租人拖欠租金，出租人有權(quán)收取()。

A、利息

B、保證金

C、滯納金

Dv押金

答案：C

解析：按照合同規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金是出租人的一項基本權(quán)利。對租金拖欠

者，要收取滯納金。

21.云計算服務(wù)的最底層是()。

AxITFoundation

B、IaaS

CxPaaS

DxSaaS

答案：A

解析：云計算服務(wù)的最底層是ITFoUndation,嚴(yán)格來說這并不是云計算的一層，

是構(gòu)成云計算的IT基礎(chǔ)設(shè)的集合，具體表現(xiàn)為不同的軟硬件廠商的產(chǎn)品與方案。

22.一般情況下，()應(yīng)選擇聯(lián)合經(jīng)營型經(jīng)營管理模式。

A、以追求利潤或保障質(zhì)量為目標(biāo)時

B、經(jīng)營內(nèi)容專業(yè)性較強或需要特許審批的

C、不具備經(jīng)營能力，但具有可供經(jīng)營的平臺時

D、需要降低經(jīng)營成本和風(fēng)險時

答案：B

解析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇經(jīng)營模式時，要充分考慮每種經(jīng)營模式的優(yōu)缺點，然后

結(jié)合企業(yè)自身的綜合能力、具體服務(wù)的內(nèi)容'市場環(huán)境、項目特點、客戶需求特

點等確定。選擇確定經(jīng)營模式是個復(fù)雜的過程，一般情況下，以追求利潤或保障

質(zhì)量為目標(biāo)時，選擇自主經(jīng)營型，經(jīng)營內(nèi)容專業(yè)性較強或需要特許審批的，選擇

聯(lián)合經(jīng)營型，不具備經(jīng)營能力，但具有可供經(jīng)營的平臺時，選擇委托經(jīng)營型。

23.關(guān)于銀行總部物業(yè)經(jīng)營管理特點的說法不正確的是()。

A、銀行總部內(nèi)既有相對封閉的辦公區(qū)域，又有對外開放的營業(yè)場所

B、既要滿足單一業(yè)主的辦公需求，又要滿足業(yè)主的客戶來訪及辦理業(yè)務(wù)的服務(wù)

需求

C、保證物業(yè)的秩序安全，銀行的信息安全是銀行自己的責(zé)任與物業(yè)無關(guān)

D、銀行總部突發(fā)事件轉(zhuǎn)多，需要物業(yè)既要有周密完備的應(yīng)急預(yù)案，又要有經(jīng)驗

豐富的應(yīng)變能力

答案：C

解析：銀行總部物業(yè)經(jīng)營管理特點包括以下幾個方面：①銀行總部內(nèi)既有相對封

閉的辦公區(qū)域，又有對外開放的營業(yè)場所，既要保證銀行內(nèi)部人員辦公環(huán)境的私

密安全，又要確保銀行重要客戶的出入便捷，需要物業(yè)合理的分區(qū)管理。②既要

滿足單一業(yè)主的辦公需求，又要滿足業(yè)主的客戶來訪及辦理業(yè)務(wù)的服務(wù)需求，需

要物業(yè)在管理中體現(xiàn)服務(wù)，在服務(wù)中不失管理。③既要保證物業(yè)的秩序安全，又

要維護銀行的信息安全，需要物業(yè)人防與技防的完美結(jié)合。④銀行總部由于自身

性質(zhì)的特點，突發(fā)事件較多，需要物業(yè)既要有周密完備的應(yīng)急預(yù)案，又要有經(jīng)驗

豐富的應(yīng)變能力。

24.對于居住物業(yè)，應(yīng)重點了解()。

A、目標(biāo)物業(yè)周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價格水平等

B、其所處地段的交通通達(dá)程度，目標(biāo)物業(yè)的周邊環(huán)境及與周圍商業(yè)設(shè)施的關(guān)系

C、物業(yè)所處地區(qū)的流動人口和常住人口的數(shù)量、購買力水平等

D、未來入住者的意見

答案：A

解析：居住物業(yè)要重點了解目標(biāo)物業(yè)周圍地區(qū)住宅的供求狀況、價格水平、對現(xiàn)

有住宅滿意的程度和對未來住房的希望，以確定目標(biāo)物業(yè)的裝修、室內(nèi)設(shè)備配置

標(biāo)準(zhǔn)、需要向業(yè)主或租戶提供的物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品的種類、數(shù)量及標(biāo)準(zhǔn)等。

25.我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款的計息方式是()。

A、單利

B、復(fù)利

C、名義利率

Dx實際利率

答案：B

解析：我國房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款都是按復(fù)利計息的。由于復(fù)利計息比

較符合資金在社會再生產(chǎn)過程中運動的實際狀況，所以在投資分析中，一般采用

復(fù)利計息。

26.物業(yè)經(jīng)營管理實現(xiàn)的前提和條件是()。

Ax客戶

Bx項目

C?資源

Dv能力

答案：C

解析：資源是物業(yè)經(jīng)營管理實現(xiàn)的前提和條件。面對不同項目，經(jīng)營管理所需的

主要資源亦不同，如零售商業(yè)是商業(yè)空間和商品消費群體，寫字樓是辦公空間與

辦公客戶，房屋租賃是可出租空間與承租客戶，餐館是餐位與食客等。

27.確定租金時，一般應(yīng)首先根據(jù)()確定一個基礎(chǔ)租金。

Ax市場租金水平

B、收租損失

C、業(yè)主希望達(dá)到的投費收益率目標(biāo)和可接受的最低租金水平

D、物業(yè)管理成本

答案：C

解析：在確定基礎(chǔ)租金時，必須以價值為基礎(chǔ)，以成本為最低經(jīng)濟界限，根據(jù)業(yè)

主希望達(dá)到的投費收益率目標(biāo)和其可接收的最低租金水平而確定。

28.物業(yè)經(jīng)營管理市場細(xì)分的依據(jù)主要有()。

A、消費者心理

B、最終用戶和客戶規(guī)模

C、消費者行為

D、消費者自我個性

答案：B

解析：物業(yè)經(jīng)營管理市場的客戶是擁有物業(yè)的業(yè)主和租戶，這類業(yè)主和租戶使用

物業(yè)的目的并不在于消費，而在于獲取利潤。因此這個市場的細(xì)分，還有不同于

一般消費者市場細(xì)分的依據(jù)。物業(yè)經(jīng)營管理市場細(xì)分的依據(jù)主要有最終用戶和客

戶規(guī)模。

29.下列寫字樓物業(yè)經(jīng)營管理項目選擇的說法不正確的是()。

A、客戶服務(wù)需求的項目是物業(yè)經(jīng)營首先應(yīng)該考慮的內(nèi)容

B、在地理位置較偏遠(yuǎn)的單純性寫字樓里，宜開辦經(jīng)營性商務(wù)服務(wù)中心

C、對月收入水平5000元以上的客戶群體，午餐最好提供相對便宜的盒飯

D、在地理位置優(yōu)越的綜合型寫字樓里，可以實施服務(wù)式辦公模式

答案：C

解析：寫字樓客戶群體的收入狀況、購買能力、工作性質(zhì)'文化層次'興趣趨向

等特征，是決定經(jīng)營項目選擇的因素之一。例如：餐飲經(jīng)營時，對月收入水平2

500?3500元之間的客戶群體，午餐最好提供相對便宜的盒飯，對月收入水平5

000元以上的客戶群體，午餐最好在餐廳零點或自選，或提供檔次較高的盒飯等。

30.物業(yè)服務(wù)企業(yè)有足夠的資質(zhì)和能力時，應(yīng)采用（）。

A、承租商會全權(quán)委托經(jīng)營管理模式

B、大業(yè)主與企業(yè)共同經(jīng)營管理模式

C、企業(yè)全權(quán)委托經(jīng)營管理模式

D、大業(yè)主全權(quán)委托經(jīng)營管理模式

答案:D

解析：如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)有足夠的資質(zhì)和能力，應(yīng)爭取采用大業(yè)主全權(quán)委托經(jīng)營

管理模式。這種模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)全權(quán)負(fù)責(zé)商業(yè)物業(yè)的出租經(jīng)營和物業(yè)管理。

具體實施中，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)會定期召開例會，物業(yè)服務(wù)企業(yè)會定期向大業(yè)

主書面報告物業(yè)經(jīng)營管理情況。作為附加，部分主力店和次主力店的代表（或由

全體承租商選舉的代表）也可參加例會。在這種管理模式下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以

在合同授權(quán)范圍內(nèi)主動'全責(zé)地提供物業(yè)服務(wù)，承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，從事法律法規(guī)允

許的各項專業(yè)管理和服務(wù)。

31.下列關(guān)于金融物業(yè)對社會沖突的管理和控制的說法，不正確的是()。

A、盡可能取得當(dāng)?shù)嘏沙鏊蚬卜矫娴呐浜虾蛥f(xié)助

B、采取規(guī)勸、說服、講道理等柔性手法化解矛盾，如果行不通便強行壓制

C、制定應(yīng)對措施和所有預(yù)案均應(yīng)與銀行主管部門事先協(xié)商制定，不能獨斷專行

D、在事發(fā)現(xiàn)場布置攝錄裝置，保留相關(guān)影像資料備用

答案：B

解析：在處理此類糾紛中，物業(yè)管理方應(yīng)盡可能取得當(dāng)?shù)嘏沙鏊蚬卜矫娴呐?/p>

合和協(xié)助，采取規(guī)勸、說服'講道理等柔性手法化解矛盾，切不可以強行壓制，

采取硬性手段處理，以避免矛盾升級，產(chǎn)生意外傷害甚至集體暴力行為。無論物

業(yè)管理方如何制定應(yīng)對措施，所有預(yù)案均應(yīng)與銀行主管部門事先協(xié)商制定，不能

獨斷專行。同時注意，在事發(fā)現(xiàn)場布置攝錄裝置，保留相關(guān)影像斐料備用。

32.為了防止某承租商隨意改變其所租物業(yè)的使用方式，租約規(guī)定了()的內(nèi)容。

A、限制承租商在定地域范圍內(nèi)重復(fù)設(shè)店

B、限制經(jīng)營相似的用戶

C、關(guān)于每一獨立承租單元的用途

Dx營業(yè)時間

答案：C

解析：制定關(guān)于每一獨立承租單元的用途規(guī)定的條款主要目的，是為了防止某一

個承租商隨意改變其所承租物業(yè)的使用方式，保持整個購物中心或商場的統(tǒng)一協(xié)

調(diào)°

33.下列關(guān)于酒店公寓散客租賃管理服務(wù)說法錯誤的是()。

A、散客客戶是酒店公寓的主要服務(wù)對象

B、散客與酒店公寓接觸交往可分為預(yù)售期、銷售期和售后期三個階段

C、對有預(yù)定和無預(yù)定的客戶，酒店公寓提供相同的服務(wù)程序

D、散客退房一般是到前臺自行結(jié)賬

答案：A

解析：散客客戶作為酒店式公寓客源的一個重要補充，對增加酒店公寓營業(yè)收入

起著非常重要的作用，長住客戶是酒店公寓的主要服務(wù)對象。

34.在制定租賃方案時，需要首先確定的事項是()

Ax租金方案

B、能夠?qū)ν獬鲎獾拿娣e和租賃方式

C、租賃經(jīng)營預(yù)算

D、吸引租戶的策略

答案：B

解析：租賃方案主要是對物業(yè)租賃過程中將要發(fā)生的主要事項進行分析，并逐項

設(shè)計具體實施內(nèi)容、計劃安排等。租賃方案的內(nèi)容不僅要對租賃活動進行宏觀概

括，而且要重視細(xì)節(jié)，既要有租賃問題詳盡描述，又要有針對性的可行性措施，

既要覆蓋租賃全過程，又能突出重點。在制訂租賃方案時，首先需要確定租賃房

屋的類型、面積和租賃方式。

35.財務(wù)內(nèi)部收益率是指在整個()內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)

率。

A、開發(fā)期

B、計算期

C、性能壽命期

D、動態(tài)投資回收期

答案：B

解析：財務(wù)內(nèi)部收益率(IRR)是指項目整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累

計等于零時的折現(xiàn)率，是評估項目盈利性的基本指標(biāo)。財務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟含

義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同時意味著，到項目

壽命期終了時，所有投資可以被完全收回。

36.小區(qū)停車場、會所等設(shè)施屬()。

Ax發(fā)展商所有

B、政府所有

C、業(yè)主共有

D、物業(yè)企業(yè)所有

答案：A

解析：通常，住宅小區(qū)里可以作為物業(yè)服務(wù)企業(yè)經(jīng)營的物業(yè)斐源的權(quán)屬可劃分為

以下幾種類型：①屬發(fā)展商所有：例如小區(qū)停車場、會所等設(shè)施。如果發(fā)展商沒

有將這些設(shè)施在合同中約定為他人所有,則這些設(shè)施的所有權(quán)屬于開發(fā)商。此時,

發(fā)展商可以將自有停車場的部分使用權(quán)和收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，以彌補物

業(yè)服務(wù)企業(yè)的虧損。②屬政府所有：如人防工程等，這部分空間的使用權(quán)和收益

權(quán)的歸屬存在著理論和實踐上的很多爭議。③屬業(yè)主共有：一般來說，除去上進

①'②之外的可經(jīng)營物業(yè)部分均屬業(yè)主所共有。如利用小區(qū)道路、綠地改建的露

天停車位，物業(yè)管理用房等。

37.對會所日常管理的說法不正確的是()。

A、確保來會的會員能高高興興來，痛痛快快玩，愉愉快快走，是會所經(jīng)營的核

心

B、為保證會所的衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn),經(jīng)營管理方要制定并定期公布會所衛(wèi)生方面的要求，

并制定外帶食品飲料、吸煙'寵物等方面的管理規(guī)定

C、對于會所的財務(wù)管理要做到事后收費、持卡消費、打折促銷等政策保持連續(xù)

性

D、對于施行會員制的會所，要注意會員信息安全

答案：C

解析：會所的財務(wù)管理應(yīng)是預(yù)先收費、持卡消費'打折促銷等政策保持連續(xù)性,

而不是事后付費。

38.某家庭以30萬元購買一套住宅，銀行為其提供了15年期的住房抵押貸款，

該貸款的年利率為6%,按月等額還款。如果該家庭于第6年初一次提前償還貸

款本金5萬元。則從第6年開始的抵押貸款月還款額將減少()元。

A、544.10

Bx556.00

C、1776.32

Dv2109.38

答案：B

解析：具體計算過程如下：①n1=15*12=180個月,n2=5*12=60個月,i=6%∕12=

0.5%;②初始抵押貸款數(shù)額為30萬元，③該家庭月還本付息額為:A=P*i∕[1-(1+

i)-n]=30*05%/[1-(1+0.5%)-180]=0.2530(萬元),④第6年初尚未償還折抵押

貸款本金額為：P=(A∕i)*[1-(1+1)-n]=(0.2530/0.5%)*[1-(1+0.5%)-(180-60)]

=22.77(萬元)：⑤當(dāng)該家庭在第6年初一次償還本金5萬元后，則在第6年初

尚未償還抵押貸款本金數(shù)額為22.77-5=17.77(萬元)，⑥從第6年開始該家庭

月還本付息額為：A1=P1*i∕[1-(1+i)-n]=17.77*0.5%∕[1-(1+0.5%)-120]=0.197

4(萬元)；⑦從第6年開始的月還本付息額將減少：2530-1974=556(元)。

39.關(guān)于物業(yè)維修和維護的開支，下列表述不正確的是()。

A、在建筑物的經(jīng)濟壽命周期中，累積起來的維修成本可能大大超過初始投資

B、業(yè)主會盡量尋找能夠承擔(dān)全部維修成本的租戶

C、物業(yè)維修的開支依法應(yīng)由實際使用物業(yè)的租戶承擔(dān)

D、對于由業(yè)主承擔(dān)維修責(zé)任的物業(yè)，機構(gòu)投資者可能會因此拒絕參與投資

答案：C

解析：C項，關(guān)于租賃房屋和室內(nèi)設(shè)施的安全性能條款，在物業(yè)租賃合同中應(yīng)有

明確規(guī)定。出租人所提供的租賃房屋及其附屬設(shè)施設(shè)備應(yīng)具有使用安全性，包括

門窗、墻體、地面、防水、管線'照明、制冷'供暖'家具、家電等。一般情況

下，出租人應(yīng)該負(fù)責(zé)這部分設(shè)施設(shè)備日常使用的維修養(yǎng)護，保證安全性，但是也

可自租賃雙方協(xié)商另行約定維修養(yǎng)護責(zé)任人。承租人自備設(shè)施設(shè)備的安全性應(yīng)由

承租人自己負(fù)責(zé)。

40.作為嚴(yán)格的租賃行為，必須有明確的()。

A、租賃用途

B、租賃期限

C、支付方式

D、修繕責(zé)任

答案：B

解析:作為嚴(yán)格的租賃行為，必須有明確的租賃期限。租賃期限的表達(dá)應(yīng)該完整、

明確，寫明開始和終止日期，并說明整個期限的時間長度。

41.通常用來表示物業(yè)的從“外”至廠內(nèi)”一“進”的方便程度的術(shù)語是（）。

Av便捷性

B、方便程度

C、可及性

Dx可通達(dá)性

答案：C

解析：可及性與便捷性的含義基本相同。但通常用“可及性”表達(dá)由“外”到“內(nèi)”

——“進”的方便程度，用“便捷性”表達(dá)由“內(nèi)”至IJ“外”——“出”的方便

程度。

42.企業(yè)凈利潤占凈資產(chǎn)（或所有者權(quán)益）的比率是O。

A、權(quán)益資本凈利率

B、權(quán)益資產(chǎn)凈利率

C、資金利潤率

D、投資收益率

答案：A

解析：每股收益（或稱為權(quán)益費本凈利率），是企業(yè)凈利潤占凈資產(chǎn)（或所有者

權(quán)益）的比率，用以反映企業(yè)運用自由奧本獲得利潤的能力。

43.可以把商業(yè)物業(yè)的管理目標(biāo)概括為“六個統(tǒng)一”和“一個指導(dǎo)”。一個指導(dǎo)

即（）。

A、店面的指導(dǎo)

B、權(quán)益的指導(dǎo)

C、安全的指導(dǎo)

D、價格與質(zhì)量的指導(dǎo)

答案：B

解析：根據(jù)商業(yè)物業(yè)管理的基本共性，可以把對商業(yè)物業(yè)的管理目標(biāo)概括為“六

個統(tǒng)一”和“一個指導(dǎo)”。其中，六個統(tǒng)一包括：①統(tǒng)一的店面管理，②統(tǒng)一的

形象管理，③統(tǒng)一的員工管理；④統(tǒng)一的安全管理，⑤統(tǒng)一的租賃管理，⑥統(tǒng)一

的價格與質(zhì)量檢查管理。一個指導(dǎo)即權(quán)益的指導(dǎo)。

44.某期房尚有1年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為IIOO元∕m?出

租的年末凈收益為110元∕r√,假設(shè)折現(xiàn)率為10%,風(fēng)險補償估計為現(xiàn)房價格的2%,

則該期房目前的價格是()元/m:

Av978

B、1000

C、1078

D11178

答案：A

解析：該期房目前的價格為：期房價格=現(xiàn)房價格-預(yù)計從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房

出租的收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險補償，代入題中數(shù)據(jù)可得V=IIOo-IlO/(1+10%)7100

*2%=978(元/m?)

45.在物業(yè)保險及其他損害賠償中，一般采用的估價方法是()。

A、市場法

B、成本法

C、收益法

D、折舊法

答案：B

解析：在物業(yè)保險（包括擔(dān)保和理賠）及其他損害賠償中，一般采用成本法估價。

因為在保險事故發(fā)生后或其他損害中，物業(yè)的損毀通常是建筑物的局部，需要將

其恢復(fù)到原狀，對于發(fā)生建筑物全部損毀的，有時也需要用重建或重置的辦法來

解決。

46.產(chǎn)業(yè)園在香港被特為（）

A、工業(yè)園地

Bv工業(yè)村

Cx企業(yè)區(qū)

D、工業(yè)園

答案：B

解析：產(chǎn)業(yè)園在日本被特為“工業(yè)團地”，在中國香港被稱為“工業(yè)村”，在英

國則稱為“企業(yè)區(qū)”。由于類型的多樣，產(chǎn)業(yè)園區(qū)目前還沒有一個統(tǒng)一的定義。

47.在一定資源條件下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)選擇某住宅小區(qū)物業(yè)管理項目，而放棄其

他住宅小區(qū)物業(yè)管理項目或收益性物業(yè)管理項目潛在收益的損失為（）

A、差異成本

Bx邊際成本

C、估計成本

D、機會成本

答案：D

解析：機會成本是指選擇使用經(jīng)濟資源于某方案，而放棄另一方案所發(fā)生的潛在

利益損失。例如，在一定資源條件下，選擇餐飲服務(wù)經(jīng)營項目，就意味著放棄其

他經(jīng)營項目的潛在收益，如超市、美容美發(fā)。

48.下列關(guān)于社區(qū)文化項目的經(jīng)營方法說法錯誤的是()。

A、物業(yè)服務(wù)企業(yè)成立社區(qū)文化的專門部門，負(fù)責(zé)社區(qū)文化活動的組織與執(zhí)行

B、社區(qū)文化建設(shè)要制定好計劃和方案

C、社區(qū)文化活動可以尋求政府支持

D、在開展社區(qū)文化建設(shè)時再規(guī)劃場地

答案：D

解析：開展社區(qū)文化活動必須有場地，硬件設(shè)施是社區(qū)文化活動的基本保障。場

地的來源首先要有規(guī)劃。設(shè)計部門應(yīng)將社區(qū)文化活動的場地、設(shè)施納人規(guī)劃。物

業(yè)服務(wù)企業(yè)在前期介入階段就要積極爭取、提出合理建議。小區(qū)交付使用后，物

業(yè)服務(wù)企業(yè)在資金許可的情況下，還要有計劃、有步驟地對社區(qū)文化設(shè)施加以完

善。條件不夠的，要盡可能地提高文化設(shè)施的利用率，要做到大活動有地點，小

活動有場所。

49.在經(jīng)營業(yè)務(wù)開展之前，要圍繞經(jīng)營內(nèi)容和()選擇和確定供應(yīng)商和承包商。

A、項目特點

B、經(jīng)營模式

C、企業(yè)戰(zhàn)略

D、經(jīng)營理念

答案：B

解析：在經(jīng)營業(yè)務(wù)開展之前，要圍繞經(jīng)營內(nèi)容和經(jīng)營模式選擇和確定供應(yīng)商和承

包商。例如：經(jīng)營餐飲業(yè)時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)就要確定安全可靠的食材供應(yīng)商，這

是經(jīng)營的最根本保障，安全可靠的食材供應(yīng)不僅僅是商業(yè)經(jīng)營，更應(yīng)該將其上升

到商業(yè)道德管理層面去認(rèn)識和理解。

50.采用市場法進行物業(yè)估價，選取的可比實例數(shù)量一般至少為個，最多為

個。（）

A、2；8

B、3；10

Cv4；12

D、5；15

答案：B

解析：選取的可比實例數(shù)量從理論上講越多越好，但是，如果要求選取的數(shù)量過

多，一是可能由于交易實例的數(shù)量有限而難以做到，二是后續(xù)進行修正、調(diào)整的

工作量大，因此，一般應(yīng)保持在3個以上（含3個）`10個以下（含10個）可

比實例即可。

51.下列關(guān)于會所的說法錯誤的是（）。

A、會所一般是指實行封閉管理，僅對入會會員及其親朋提供服務(wù)和聚會活動的

場所

B、會所由基本部分和主題部分構(gòu)成

C、按所處的地理位置，會所分為城市會所和鄉(xiāng)村會所

D、不同檔次的物業(yè)，會所的基本功能分區(qū)不相同

答案：D

論哪個檔次的物業(yè)，會所的基本功能分區(qū)大致相同：健身室、球類室'泳池，酒

吧'棋牌室、美容美發(fā)店、閱覽室和餐廳。

52.一般而言，有償合同義務(wù)的履行，相比于無償合同，其完成的程度()。

Av較低

B、較高

C、相等

D、無法比較

答案：B

解析：有償合同是指當(dāng)事人享有合同規(guī)定的權(quán)利時必須付出代價的合同。有償合

同大多數(shù)是雙務(wù)合同。一般而言，有償合同義務(wù)的履行，其完成的程度要高于無

償合同，有償合同義務(wù)人的違約責(zé)任比無償合同義務(wù)人的違約責(zé)任要重。

53.有店鋪的商業(yè)物業(yè)，從()的角度看具有定的共性。

A、物業(yè)經(jīng)營管理

B、客戶

C、商業(yè)

D、業(yè)主

答案：A

解析：有店鋪的商業(yè)物業(yè)，從物業(yè)經(jīng)營管理的角度看，雖然都具有一定的共性,

但內(nèi)容最豐富、管理要求最高、最具特色的是超市和購物中心兩類。

54.臺灣物業(yè)管理服務(wù)項目不包括()。

A、建筑物與環(huán)境的使用管理與維護

B、生活與商業(yè)支持服務(wù)

C、資產(chǎn)管理

D、物業(yè)管理

答案：D

解析：臺灣物業(yè)管理以實現(xiàn)整合業(yè)界轉(zhuǎn)硬件標(biāo)準(zhǔn)化系統(tǒng)、提升服務(wù)質(zhì)量為目標(biāo),

將物業(yè)管理服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)范疇依其服務(wù)項目分為三類：①建筑物與環(huán)境的使用管理

與維護，包括提供建筑物與環(huán)境管理維護、清潔'公共安全檢查、消防安全設(shè)備

及附屬設(shè)施設(shè)備檢修等服務(wù)，②生活與商業(yè)支持服務(wù)，包括提供物業(yè)代辦及咨詢

業(yè)務(wù)、物業(yè)生活服務(wù)(小區(qū)網(wǎng)絡(luò)'照顧服務(wù)、保姆、宅配物流)、生活產(chǎn)品(食

衣住行育樂)及商業(yè)支持等服務(wù)，③資產(chǎn)管理，包括提供不動產(chǎn)經(jīng)營顧問、開發(fā)

租賃及投資管理等服務(wù)。

55.公寓的土地使用年限為()年。

A、70

B、30

C、40

D、50

答案：C

解析：在我國，公寓沒有嚴(yán)格的定義，般是指居住條件較為完善可供出售或出租

給眾多人士分開獨立居住的分層'分戶住宅物業(yè)。與一般住宅樓宇的主要不同的

是其土地使用年限可能只有40年。

56.在收益性物業(yè)估價的基本方法中，成本法中的“成本”是指()。

A、通常意義的成本

Bv費用

G價格

D、營業(yè)費

答案：C

解析：成本法可以說是以物業(yè)價格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來評估物業(yè)價值的方

法。因此，成本法中的“成本”，并不是通常意義上的成本，而是價格。

57.處于良好的地理位置，建筑物的實物狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例

或規(guī)范的要求，指的是()寫字樓。

A、甲級

Bv乙級

C、丙級

Dx丁級

答案：B

解析：國外通常特寫字樓分為甲、乙、丙三個等級。其中，乙級寫字樓具有良好

的地理位置，建筑物的物理實物狀況良好，建筑質(zhì)量達(dá)到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的

要求，但建筑物的功能不是最先進的有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同

類建筑物。

58.承租商和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個()作為計算百分比租金的基礎(chǔ)。

A、凈租金

Bx盈虧平衡點

C、基礎(chǔ)租金

D、人為平衡點

答案：D

解析：在收取百分比租金時，承租商和業(yè)主之間可能要協(xié)商一個人為平衡點作為

計算百分比租金的基礎(chǔ)，人為平衡點可以高于或低于自然平衡點，而如果人為平

衡點低于自然平衡點，在百分比不變時，會令業(yè)主的收入增加。

59.下列不屬于大數(shù)據(jù)的是()。

A、行數(shù)據(jù)

Bv列數(shù)據(jù)

C、結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)

D、非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)

答案：B

解析：大數(shù)據(jù)有三種類型：①結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)，即行數(shù)據(jù)，存儲在數(shù)據(jù)庫里，可以用

二維表結(jié)構(gòu)來實現(xiàn)的數(shù)據(jù)。②半結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)，這種數(shù)據(jù)包括電子郵件、辦公處理

文檔，以及許多存儲在Web上的信息半結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)是基于內(nèi)容的，可以被搜索。

③非結(jié)構(gòu)化數(shù)據(jù)，包括圖像、音頻和視頻等可以被感知的信息。

60.房屋承租人將承租的房屋再出租的行為稱為()

Ax房屋轉(zhuǎn)租

B?房屋出租

C、房屋承租

D、房屋批租

答案：A

解析：租賃房屋轉(zhuǎn)租是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。承租人經(jīng)出租

人同意，可以依法將承租房屋的部分或者全部轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以從轉(zhuǎn)租中

獲得收益。

多選題

1.下列屬于公共設(shè)施與公共事務(wù)管理內(nèi)容的有()。

A、體育設(shè)施

Bx園林與古建筑

C、學(xué)生公寓

D、教學(xué)區(qū)與家屬區(qū)

E、食堂

答案：ABD

解析：學(xué)校物業(yè)經(jīng)營管理的主要工作包括學(xué)生管理、教學(xué)管理、公共設(shè)施與公共

事務(wù)管理、假期管理和其他管理。其中公共設(shè)施與公共事務(wù)管理包括體育設(shè)施、

園林與古建筑、教學(xué)區(qū)與家屬區(qū)。

2.編制彈性成本預(yù)算的主要方法有()。

A、圖形法

Bv列表法

Cx公式法

Dx頭腦風(fēng)暴法

E、專家咨詢法

答案：BC

解析：編制彈性成本(費用)預(yù)算的主要方法一般有兩種：①列表法，又稱多水

平法，是按照物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)能力的利用程度的不同而編制的多種管理服

務(wù)水平的預(yù)算，②公式法，是利用y=a+bx的公式，計算各種管理經(jīng)營活動水平

下的預(yù)算成本。

3.商業(yè)物業(yè)管理目標(biāo)“六個統(tǒng)一”包括()。

A、統(tǒng)一的員工管理

B、統(tǒng)一的店面管理

C、統(tǒng)一的安全管理

D、統(tǒng)一的權(quán)益指導(dǎo)

E、統(tǒng)一的店面管理

答案：ABCE

解析：根據(jù)商業(yè)物業(yè)管理的基本共性，可以把對商業(yè)物業(yè)的管理目標(biāo)概括為“六

個統(tǒng)一”和“一個指導(dǎo)”。其中，六個統(tǒng)一包括：①統(tǒng)一的店面管理，②境的形

象管理，③統(tǒng)一的員工管理；④統(tǒng)一的安全管理，⑤統(tǒng)一的租賃管理；⑥統(tǒng)一的

價格與質(zhì)量檢查管理。一個指導(dǎo)即權(quán)益的指導(dǎo)。

4.資產(chǎn)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的區(qū)別包括()。

A、兩者互為聯(lián)系、互相促進

B、出發(fā)點不同

C、運行效果不同

Dx宗旨不同

E、內(nèi)容不同

答案:BCE

解析：資產(chǎn)管理與傳統(tǒng)物業(yè)管理的區(qū)別包括：①出發(fā)點不同。傳統(tǒng)物業(yè)管理是基

于管理服務(wù)，強調(diào)物業(yè)基本功能的正常發(fā)揮，資產(chǎn)管理是基于價值，強調(diào)物業(yè)和

客戶費產(chǎn)的保值、增值。②內(nèi)容不同。傳統(tǒng)物業(yè)管理的內(nèi)容主要包括物業(yè)維護、

清潔、綠化等物業(yè)服務(wù)合同約定的常規(guī)服務(wù)項目和內(nèi)容，資產(chǎn)管理的內(nèi)容強調(diào)是

多元化與開放性，其所包臺的服務(wù)內(nèi)容非常廣泛。③考核評價標(biāo)準(zhǔn)不同。傳統(tǒng)物

業(yè)管理的考核評價強調(diào)物業(yè)的正常運作使用與業(yè)主、物業(yè)使用人的滿意度，資產(chǎn)

管理的考核評價則以經(jīng)濟效益為主。④運行效果不同。傳統(tǒng)物業(yè)管理運作強調(diào)物

業(yè)的運行維護，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的收益主要集中于項目酬金或服務(wù)利潤，斐產(chǎn)管理

由干涉及面寬，技術(shù)水平高，利潤水平很多情況下明顯優(yōu)于傳統(tǒng)物業(yè)管理，因此

資產(chǎn)管理不僅開拓了物業(yè)管理的服務(wù)范圍和行業(yè)新的利潤空間，提升了行業(yè)質(zhì)量

與層次，而且能全面帶動行業(yè)的優(yōu)化、升級。

5.寫字樓物業(yè)的經(jīng)營管理工作包括()。

A、經(jīng)營管理方案設(shè)計

B、服務(wù)需求調(diào)查

C、經(jīng)營管理項目選擇與定位

D、具體實施

E、后期維護及后續(xù)服務(wù)

答案：ACD

解析：寫字樓物業(yè)的經(jīng)營管理工作包括經(jīng)營管理方案設(shè)計'經(jīng)營管理項目選擇與

定位以及具體實三部分。

6.斐產(chǎn)管理的運作形式有()。

A、自營

B、專業(yè)服務(wù)

C、多種經(jīng)營

D、提供交易平臺

E、合作經(jīng)營

答案：ADE

解析：目前我國物業(yè)經(jīng)營管理運行中，資產(chǎn)管理的運作形式大致有三種:①自營，

是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行組織開展資產(chǎn)管理活動，并對服務(wù)的過程和結(jié)果承擔(dān)全部

責(zé)任。②提供交易平臺，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)只提供交易平臺并負(fù)責(zé)管理，提供技

術(shù)支持等，不參與交換的服務(wù)形態(tài)。②合作經(jīng)營，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)與其他經(jīng)營

主體合作，共同開展資產(chǎn)管理經(jīng)營。

7.下列各項都會引起建筑物價值的損失，其中屬于經(jīng)濟折舊的有（）。

A、沒有適當(dāng)?shù)夭扇☆A(yù)防、養(yǎng)護措施或修理不夠及時

B、辦公樓沒有電梯、集中空調(diào)、寬帶等

C、一個高級住宅區(qū)附近興建了一座工廠，導(dǎo)致該居住區(qū)的物業(yè)價值下降

D、住宅沒有衛(wèi)生間、暖氣、燃?xì)狻㈦娫捑€路、有線電視等

E、市場供給過量

答案:CE

解析：經(jīng)濟折舊是指建筑物本身以外的各種不利因素所造成的建筑物價值損失。

不利因素可能是經(jīng)濟因素（如市場供給過量或需求不足）`區(qū)位因素（如環(huán)境改

變，包括自然環(huán)境惡化、環(huán)境污染、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等），也可能是其

他因素（如政府政策變化等）。C屬于環(huán)境污染因素。

8.下列成本費用中，列入物業(yè)服務(wù)企業(yè)營業(yè)成本的有（）。

A、直接人工費

B、勞動保險

C、折舊費用

D、管理費用

E、直接材料費

答案：AE

解析：營業(yè)成本是物業(yè)服務(wù)企業(yè)在從事物業(yè)經(jīng)營管理活動中發(fā)生的各項直接支出,

其預(yù)算包括直接人工費和直接材料費預(yù)算兩部分。其中，直接人工費預(yù)算是公司

在預(yù)算期內(nèi)直接從事物業(yè)經(jīng)營管理活動人員的工資、獎金和福利費等預(yù)計支出，

而直接材料費預(yù)算是物業(yè)經(jīng)營管理活動中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料、

和動力、低值易耗品和包裝物等方面的預(yù)計支出。自于營業(yè)成本是公司為賺取收

入而發(fā)生的直接費用，因此，編制營業(yè)成本預(yù)算，應(yīng)以收入預(yù)算為基礎(chǔ)，確定相

應(yīng)的直接成本。

9.物業(yè)經(jīng)營管理市場細(xì)分的方法主要有()。

A、單一因素法

B、綜合因素法

C、典型因素法

D、系列因素法

E、對比分析法

答案：ABD

解析：物業(yè)經(jīng)營管理市場細(xì)分的方法主要有：①單一因素法，是指只根據(jù)影響消

費者需求的某一種因素進行市場細(xì)分。②綜合因素法，是指用兩種或兩種以上影

響消費者需求的因素進行市場細(xì)分。③系列因素法，是指在進行市場細(xì)分時，先

列舉影響消費者需求的眾多因素，然后再由粗到細(xì)進行細(xì)分。

10.現(xiàn)代寫字樓多建在以()為中心的大城市。

A、經(jīng)研

B、金融

ez>≡

C`貝列

Dv信息

E、工業(yè)

答案：ABCD

解析：寫字樓大多建在以經(jīng)濟、金融、貿(mào)易、信息為中心的大中城市，特別是城

市的中心地段，區(qū)域經(jīng)濟活動頻繁，商品交易暢旺，信息集中，交通方便，各類

商業(yè)設(shè)施齊全，便于集中辦公、處理公務(wù)和商務(wù)事宜，所以能吸引眾多企業(yè)、機

構(gòu)或單位在此類地段建造或租賃辦公場所，設(shè)立公司和辦事處，因為其既利于工

作人員上班,又利于貿(mào)易的談判和開展。同時一棟寫字樓有相當(dāng)規(guī)模的建筑面積,

辦公單位集中，人口密度大。

11.下列屬于導(dǎo)致商場內(nèi)商品損耗的主要原因的是()。

A、員工作業(yè)錯誤

B、顧客偷盜

C、供應(yīng)商偷盜

Dx商品過時

E、員工偷盜

答案:ABCE

解析：導(dǎo)致商場內(nèi)商品損耗的主要原因包括：員工作業(yè)錯誤，員工偷盜，顧客偷

盜，供應(yīng)商偷盜以及各種特殊原因造成的意外損失，如火災(zāi)、水災(zāi)、臺風(fēng)`地震

等。而其中80%左右的損耗是由內(nèi)部員工的不良行為造成的。因此，防止商品損

耗，要從對營業(yè)員工的管理抓起。

12.對于高開低走適用的寫字樓項目的有()。

A、在一段時間內(nèi)，區(qū)域市場同類競爭寫字樓較少

B、寫字樓項目本身體量大，需要盡快聚集人氣，打造熱銷之勢

C、寫字樓在招商期間正逢宏觀經(jīng)濟形勢不景氣或市場存在不利因素

D、同類寫字樓項目在某段時間之內(nèi)市場供應(yīng)量過大，存在過于激烈的競爭

E、在招商期間突遇市場低迷狀態(tài)，同時又有眾多同類寫字樓與之形成激烈競爭

答案:ACE

解析：高開低走策略適用于：①在一段時間內(nèi)，區(qū)域市場同類競爭寫字樓較少,

②具有別的寫字樓所沒有的獨特賣點，③寫字樓在招商期間正逢宏觀經(jīng)濟形勢不

景氣或市場存在不利因素，此時市場需求資源有限。有些高檔寫字樓項目，在招

商期間突遇市場低迷狀態(tài)，同時又有眾多同類寫字樓與之形成激烈競爭，即便是

項目本身綜合素質(zhì)很高，但為了爭取更多的潛在承租人資源和市場份額，實際又

以較低的價格成交，此時采用低走方式，也不失為明智之舉。而高開，也正可以

因此而突出項目的非凡品質(zhì)，以此樹立項目的美好形象和知名度。寫字樓項目本

身體量大，需要盡快聚集人氣，打造熱銷之勢和同類寫字樓項目在某段時間之內(nèi)

市場供應(yīng)量過大，存在過于激烈的競爭屬于低開高走策略適用的寫字樓。

13.下列關(guān)于物業(yè)服務(wù)企業(yè)的說法中，正確的有()。

A、管理型物業(yè)服務(wù)企業(yè)是具有策略性物業(yè)管理能力的企業(yè)，在物業(yè)管理活動中

處在總包的位置

B、物業(yè)服務(wù)企業(yè)是服務(wù)性單位，不是經(jīng)營性企業(yè)組織

C、專業(yè)性物業(yè)服務(wù)企業(yè)是具有物業(yè)運行過程中某種專業(yè)管理能力的企業(yè)，通常

以專業(yè)分包形式，也以直接接受業(yè)主委托的形式，在成本、績效或成本加績效合

同的基礎(chǔ)上獲得物業(yè)管理業(yè)務(wù)

D、現(xiàn)代物業(yè)服務(wù)企業(yè)完全按照自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的機

制運作

E、綜合型物業(yè)服務(wù)企業(yè)是同時具備物業(yè)策略管理和物業(yè)運行管理能力的企業(yè)

答案：ACDE

解析：B項，物業(yè)經(jīng)營管理屬于服務(wù)性行業(yè)，同時又是經(jīng)營性行為，因此，物業(yè)

服務(wù)企業(yè)既是服務(wù)性單位，又是經(jīng)營性企業(yè)組織。物業(yè)服務(wù)企業(yè)首先應(yīng)當(dāng)是個優(yōu)

秀的企業(yè)，其次才是個優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。隨著社會的發(fā)展，企業(yè)的目標(biāo)日益

多元化，除了營利之外，還包括了商業(yè)倫理、社會責(zé)任等方面。但企業(yè)作為個經(jīng)

營性機構(gòu)，營利是企業(yè)最基本、最重要的目標(biāo)。

14.下列屬于物業(yè)經(jīng)營管理市場分析的定性分析方法的有()。

A、SWOT分析方法

B、趨勢分析法

C、歸納分析法

D、演繹分析法

E、比較分析法

答案：ACD

解析：物業(yè)經(jīng)營管理市場定性分析的方法包括：①SWOT分析方法，是將與研究

對象密切相關(guān)的各種主要的內(nèi)部優(yōu)勢、劣勢、外部機會和威脅等，通過調(diào)查列舉

出來，并制成SWOT矩陣或表，然后用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹配起

來加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論。②系統(tǒng)分析法運用系統(tǒng)分析的方法進

行市場分析，可以使企業(yè)從整體上考慮經(jīng)營發(fā)展戰(zhàn)略，用聯(lián)系的、全面的和發(fā)展

的觀點來研究市場的各種現(xiàn)象，既看到供的方面，又看到求的方面，并預(yù)見到它

們的發(fā)展趨勢，從而做出正確的經(jīng)營管理決策。③歸納分析法，是根據(jù)調(diào)查對象

具有或不具有某種屬性，從而歸納出該類事物的全部對象都具有或不具有這種屬

性的歸納方法。④演繹分析法，就是把市場整體分解為各個部分、方面'