深圳萬融大廈物業(yè)項目運作模式

學(xué)院2016屆本科畢業(yè)設(shè)計III深圳萬融大廈物業(yè)項目運作模式摘要隨著房地產(chǎn)業(yè)的篷勃發(fā)展與科學(xué)技術(shù)的不斷進步，人工智能的應(yīng)用越來越廣泛，一個又一個智慧平臺管理社區(qū)物業(yè)不同的技術(shù)點，使得不同的技術(shù)能夠互聯(lián)互通。本文從深圳萬融大廈物業(yè)企業(yè)出發(fā)，運用了調(diào)查研究法、文獻綜述法，通過細(xì)究其管理信息系統(tǒng)，研究高端商業(yè)物業(yè)管理方案的精粹以及人工智能與物業(yè)管理相結(jié)合的管理模式，分析得出了當(dāng)今時代物業(yè)管理智能化的重要性，從而讓企業(yè)實現(xiàn)商業(yè)物業(yè)管理的專業(yè)化與全面信息化，提高企業(yè)內(nèi)部辦公效率，健全企業(yè)管理服務(wù)體制，將以前傳統(tǒng)被動的管理運營模式轉(zhuǎn)變?yōu)橄冗M主動的管理模式。關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；項目管理；商業(yè)物業(yè)服務(wù)方案The

operation

mode

of

shenzhen

wanrong

building

property

project

With

the

rapid

development

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the

real

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industry

and

the

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progress

of

science

and

technology,

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application

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artificial

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property

management

management

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intelligent

property

management

in

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world,

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that

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realize

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specialization

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commercial

property

management

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improve

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internal

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improve

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enterprise

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service

system,

will

be

before

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traditional

passive

management

operation

mode

into

advanced

active

management

mode.Keywords:Property

management;

Enterprise

management;

Commercial

property

service

scheme

目錄TOC\o"1-3"\h\u230051項目及企業(yè)整體概況 10236131.1項目基本情況 10193431.2項目具體概況 1024192萬融大廈物業(yè)管理運作及服務(wù)模式 1178512.1管理目標(biāo) 11233092.1.1服務(wù)第一、專業(yè)至上 11142682.1.2優(yōu)秀物業(yè)管理示范稱號 1167482.1.3保持國際品質(zhì)ISO9000 11158422.1.4分項目標(biāo) 1143072.2管理原則 12164862.2.1服務(wù)第一、管理從嚴(yán)的原則： 12219322.2.2專業(yè)與技術(shù)相結(jié)合，管理跟服務(wù)相融合的原則： 1246822.2.3服務(wù)為主、經(jīng)營為輔的原則： 13281072.3總結(jié)其管理辦法 13212892.4分析得出其管理服務(wù)特點 1361613研究萬融大廈內(nèi)部物業(yè)管理服務(wù)的組織實施方案 14110033.1物業(yè)服務(wù)項目 14318153.1.1公共服務(wù)項目 14300743.1.2其他有償專項服務(wù)項目： 14248493.2接管驗收管理方案 14321033.2.1管理內(nèi)容： 1574263.2.2管理的具體內(nèi)容措施： 15272753.3治安管理方案 1577623.3.1治安管理內(nèi)容： 1524373.3.2治安管理措施： 16249053.4消防管理方案 16181983.4.1消防管理的具體內(nèi)容： 16252963.4.2消防管理的具體措施： 16109923.5綠化保潔管理方案 17144873.5.1消防管理內(nèi)容： 17301373.5.2綠化養(yǎng)護管理的具體措施： 178943.6房屋及公共設(shè)施設(shè)備的管理方案： 17256963.6.1管理內(nèi)容： 18220413.6.2綠化養(yǎng)護管理的具體措施： 18273923.7財務(wù)管理管理方案： 18144743.7.1財務(wù)管理內(nèi)容： 1830343.7.2財務(wù)管理措施： 18213023.8檔案資料管理的管理方案： 19255713.8.1財檔案資料管理內(nèi)容： 1918283.8.2智能化系統(tǒng)的管理和維護： 19211144對萬融大廈物業(yè)管理服務(wù)的人員配置、培訓(xùn)及管理辦法的探究 1984414.1梳理其管理機構(gòu)的設(shè)置及內(nèi)部人員的分配 19113884.2總結(jié)其物業(yè)管理架構(gòu) 21268495分析萬融大廈物業(yè)服務(wù)收費系統(tǒng)運行的流程及意義 2228375.1物業(yè)收費系統(tǒng) 224525.1.1功能劃分 2270495.1.2功能描述 22240745.2總結(jié)其收費系統(tǒng)運行的意義 2374316．總結(jié)與展望 2388506.1以人為本，萬融不忘初心 23297886.2智能管理，助力“新物業(yè)”時代 246639參考文獻 2520950致謝 26作為一項第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，商業(yè)物業(yè)還有另一個別稱，那就是投資性物業(yè)，它是指通過合理經(jīng)營，以此來獲得持續(xù)性增長的回報以及可持續(xù)升值的物業(yè)，這種物業(yè)又能大致地分為商服物業(yè)以及辦公物業(yè)，這里我們主要研究以辦公為主的商業(yè)物業(yè)。智能科技app與技術(shù)科技和物業(yè)行業(yè)的緊密結(jié)合，使得傳統(tǒng)行業(yè)的格局經(jīng)營方式以及物業(yè)服務(wù)的提供方式正在受著深刻的影響于是，在市場經(jīng)濟高速發(fā)展環(huán)境下如何開展高效的商業(yè)物業(yè)管理，同時從管理上對其實施保障，以此適應(yīng)新時代對物業(yè)管理服務(wù)的需求，是目前國內(nèi)物業(yè)管理行業(yè)中一個較新的課題。1項目及企業(yè)整體概況項目基本情況深圳的“蛇口網(wǎng)谷”是一個高科技跟現(xiàn)代文化相互交織，再加上電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)潤色的基地，眾多寫字樓遍布其中，萬融大廈就格外耀眼，2018、2019連續(xù)兩年，都獲得了“深圳市物業(yè)管理優(yōu)秀項目”的稱號，萬融大廈項目是南山區(qū)政府與招商局蛇口工業(yè)區(qū)聯(lián)手推出的，是??一個集高科技產(chǎn)業(yè)與文化產(chǎn)業(yè)于一身的互聯(lián)網(wǎng)及電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)的搖籃。

萬融大廈坐落于中國，深圳市，南山區(qū)，蛇口自貿(mào)區(qū)，南海大道跟工業(yè)五路交匯口，是由ABC三座獨立建筑一塊組合成的高端寫字樓，大廈前萬頃碧綠，枝繁葉茂，與TCL科技大廈相鄰，位置極佳，是一座既具綜合性又具智能性的高端商務(wù)大廈；這個寫字樓內(nèi)有不少科技公司，還有一些民營醫(yī)療機構(gòu)。樓外有一些服務(wù)于大樓內(nèi)辦公職員的餐廳與咖啡廳，例如椰子雞，酸菜魚，拉面之類的。正午十二點過后，樓堂內(nèi)的白領(lǐng)三五成群的結(jié)伴而行，走向自己中意的餐廳就餐。同時蛇口網(wǎng)谷是由10棟低密度樓宇組成，招商發(fā)展中心公交站近在咫尺，出行方便，四通八達，由深圳祥祺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)，由招商局物業(yè)管理公司投入管轄的高端多層商業(yè)住宅?？?，標(biāo)準(zhǔn)層面積約2150㎡，綠化率36%，使用率：58%，大堂高度8.5米，大堂面積460㎡，層高4米，凈高2.8米。1.2項目具體概況機房工程系統(tǒng)、樓宇控制系統(tǒng)、停車場管理系統(tǒng)、線路系統(tǒng)、智能樓宇系統(tǒng)、布線系統(tǒng)、安全防護系統(tǒng)、廣播系統(tǒng)、公告系統(tǒng)、電力系統(tǒng)、景觀照明系統(tǒng)、避雷系統(tǒng)。具體情況如下：電梯：日立電梯；5高速電梯；網(wǎng)絡(luò)：光纖入戶；空調(diào)：VRV中央空調(diào)；停車位：1109個停車位；車位費：月卡300元/月；出租面積段：單層面積為2129平，可分割，精裝修；出租價格：170--290元

/月/㎡；物業(yè)費：15元

/月/㎡；空調(diào)費：按照24小時來計算流量；水電費：水費：6.5元/m

電費：1.39元/度。入駐該大廈的公司主要有：中國水利水電第八工程有限公司、深圳市敢為軟件有限公司、試金石服務(wù)有限公司、中國平安保險、深圳市泰古創(chuàng)業(yè)投資有限公司、平安財產(chǎn)保險深圳公司、網(wǎng)絡(luò)科技有限公司、光谷景觀規(guī)劃設(shè)計有限公司、深圳市光息谷科技發(fā)展有限公司、深圳市香港衛(wèi)視前海運營總部有限公司、藍旭科教服務(wù)有限公司、深圳市源天成實業(yè)有限公司、深圳新視線服飾有限公司、深圳信壹網(wǎng)絡(luò)有限公司、讀衣創(chuàng)意有限公司、深圳至高通信有限公司、深圳醫(yī)咨詢服務(wù)有限公司、深圳市來過網(wǎng)絡(luò)有限公司、開味餐飲有限公司、深圳市物聯(lián)科技有限公司、深圳市微視在線網(wǎng)絡(luò)股份有限公司、深圳卓正瑞祥管理咨詢有限公司、眾創(chuàng)美力公司。2研究萬融大廈物業(yè)管理運作及服務(wù)模式2.1管理目標(biāo)2.1.1服務(wù)第一、專業(yè)至上 作為高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的商業(yè)房地產(chǎn)管理，不僅企業(yè)具備良好的硬件設(shè)備，更重要的是為客戶提供質(zhì)價相符的服務(wù)。萬融大廈商業(yè)物業(yè)吸取國內(nèi)外優(yōu)秀的管理經(jīng)驗，對員工們進行專業(yè)化的培訓(xùn)，強化其服務(wù)理念，堅定“服務(wù)第一、專業(yè)至上”的管理目標(biāo)。2.1.2穩(wěn)當(dāng)優(yōu)秀物業(yè)管理項目萬融大廈商業(yè)物業(yè)據(jù)其多年來的管理模式，根據(jù)大廈的實際應(yīng)用情況，做出切實可行的計劃，為企業(yè)榮獲深圳市優(yōu)秀物業(yè)管理項目奠定基礎(chǔ)。2.1.3保持國際品質(zhì)ISO9000目前，萬融商業(yè)物業(yè)管理已獲得ISO9002國際質(zhì)量認(rèn)證，并根據(jù)測試、測試、調(diào)整元件、ISO9000體系，長期穩(wěn)定在深圳市穩(wěn)定的高端商業(yè)行業(yè)，完善物資管理，使物資管理標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化和系統(tǒng)化。2.1.4分項目標(biāo)（一）設(shè)備完好率：房屋設(shè)施完好率98％（故障排除時間不超過48小時）；運行設(shè)備完好率達99％（故障排除時間不得超過4小時）；公共設(shè)施完好率達96％（故障排除時間不得超過24小時）；設(shè)備、備件資料完整率100％（查看實物及臺帳）。（二）維護保養(yǎng)率保證100％：自修裝置100%的維修費率（按照計劃、預(yù)算和會計核對記錄）；外包設(shè)備的維修費率為100%（根據(jù)維修合同核查驗收和檢查記錄）；故障建筑物的維修率為100%（檢查記錄、維修記錄審查）；雇主申請的維修費率100%（按報修記錄，業(yè)主驗收記錄檢查）。(三)管理費收繳率達到98％以上：第一年每月回收率超過98%（《月度統(tǒng)計》，財務(wù)執(zhí)行情況審查）；結(jié)清95%以上的拖欠行政費（“月度統(tǒng)計”）。（四）業(yè)主滿意率達96％以上：接待服務(wù)滿意率超過98%（根據(jù)發(fā)給70%以上業(yè)主的季度調(diào)查表）；維修服務(wù)滿意率超過95%（根據(jù)發(fā)給業(yè)主70%以上的季度調(diào)查表）；超過95%的清理滿意率（《房主季度調(diào)查問卷》的70%以上）；安全部門的滿意率超過95%（根據(jù)發(fā)給業(yè)主的季度調(diào)查表，70%以上）；環(huán)境滿意率超過90%（每季度調(diào)查表超過70%）；消防安全滿意率超過95%（根據(jù)發(fā)給業(yè)主70%以上的季度問卷）。（五）工作人員培訓(xùn)的保證合格率為100%：崗位職責(zé)培訓(xùn)合格率100％（一年考核一次，平時抽查）；消防安全培訓(xùn)100%的成功率（“年度抽樣審查”）。（六）保證無重大事故隱患：不存在嚴(yán)重事故風(fēng)險（事故檢查和記錄、登記和檢查）；無消防安全事故的隱患（巡檢并且記錄，事故記錄且檢查）。（七）管理費收支平衡：當(dāng)月收費入帳率100％（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告）；維持費項下沒有超支（根據(jù)財務(wù)報表）；清理費用不超過撥款（根據(jù)財務(wù)報表）；保安費支出不超支（根據(jù)財務(wù)結(jié)算報告）。2.2管理原則萬融大廈本著深圳招商物業(yè)管理有限公司“環(huán)境至善，成果之重，進步之遠(yuǎn)，業(yè)主至上”的企業(yè)文化，對萬融大廈實行科學(xué)有效的管理，提供良好的服務(wù)。在已經(jīng)存在的物業(yè)資源跟長久的經(jīng)驗之上，繼續(xù)變更創(chuàng)新，創(chuàng)造的更獨特的管理模式。所以，想要達成預(yù)定的管理目標(biāo)，創(chuàng)造最高的社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益，萬融大廈商業(yè)物業(yè)在管理的過程，一直都遵守著下列原則：

2.2.1職業(yè)和技術(shù)一體化，管理和整合設(shè)施的原則：作為日常商業(yè)財產(chǎn)管理的一部分，必須充分利用兩個重要的積極因素，一個是房地產(chǎn)企業(yè)，另一個是商戶、所有者。萬融不動產(chǎn)管理公司充分尊重商人的要求，對不動產(chǎn)項目進行專業(yè)和有效的管理，同時爭取商人的認(rèn)可合作，這樣一來，便達到事半功倍的效果，業(yè)主自覺地正確使用及維護物業(yè)設(shè)施設(shè)備，與物業(yè)企業(yè)攜手打造優(yōu)良的辦公生活環(huán)境。2.2.2服務(wù)優(yōu)先于管理的原則：“服務(wù)優(yōu)先于管理”是萬融商業(yè)物業(yè)企業(yè)所有權(quán)管理的宗旨，在企業(yè)日常管理中始終堅持以人為本，為了滿足商戶的實際需要，強化服務(wù)能力，“嚴(yán)格的管理”是服務(wù)的基本，具體要求房地產(chǎn)設(shè)施的設(shè)備維護管理。創(chuàng)設(shè)周密嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓茌犞贫?，?yán)格按照規(guī)章制度實行科學(xué)有效的管理，從而確保大廈的物業(yè)管理服務(wù)有條不紊地進行。2.2.3服務(wù)為主、經(jīng)營為輔的原則：萬融大廈商業(yè)物業(yè)從其實際出發(fā)，在維持好日常管理，提供好常規(guī)服務(wù)的基礎(chǔ)上，增加一系列相應(yīng)的有需求空間的服務(wù)性經(jīng)營，這個做法不僅能滿足廣大用戶業(yè)主的不同需求，還提升了公司自身的盈利空間，從而也能更好地為業(yè)主用戶服務(wù)。2.3總結(jié)其管理辦法（一）實行徹頭徹尾且全面物業(yè)服務(wù)，萬融大廈不動產(chǎn)管理公司充分尊重商人的要求，對不動產(chǎn)項目進行專業(yè)和有效的管理，同時爭取商人的支持與合作創(chuàng)造一個優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)的硬件環(huán)境。（二）創(chuàng)辦一個擁有專門管理不動產(chǎn)項目的管理人員的不動產(chǎn)管理處。并為其配備具有專業(yè)物業(yè)素養(yǎng)的管理人員，對物業(yè)各項目實施專業(yè)化管理。（三）根據(jù)現(xiàn)有的建筑管理資源，充分利用業(yè)界的管理經(jīng)驗，積極發(fā)展高素質(zhì)的管理人員，并在萬融大樓設(shè)立一個商業(yè)財產(chǎn)管理小組。（四）結(jié)合物業(yè)各個項目的具體實際情況，制定和執(zhí)行符合有關(guān)條例和標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)行為守則，同時考慮到每個不動產(chǎn)項目的具體情況，并規(guī)范日常管理和服務(wù)。。（五）在相關(guān)物業(yè)管理法規(guī)的基礎(chǔ)之上，額外制定出具體細(xì)致科學(xué)有效的管理方案；（六）創(chuàng)建出富有人性味的服務(wù)模式，提升與用戶的交流程度。（七）整體企業(yè)形象規(guī)劃，以創(chuàng)造獨特和多樣化的形象，從而提高企業(yè)的品牌效應(yīng)。（八）依照規(guī)?；?、組織化的經(jīng)營方式，使業(yè)務(wù)多樣化。2.4管理特點通過分析，確定了管理服務(wù)的特點，首先是大樓中有大量客戶，由企業(yè)進出口，而且不受管制，很容易易發(fā)生意外，例如有些商品屬于易燃易爆品，而且商場在發(fā)生突發(fā)事件時，疏散相對較慢，因此消防安全問題不得有半點松懈，所以安全管理顯得尤為重要，物業(yè)企業(yè)應(yīng)特別慎重。其次，房地產(chǎn)管理服務(wù)面向商人和使用者，他們必須對自己的行為負(fù)責(zé)，而且符合他們的利益。在促進商業(yè)貨物的價值和增值方面，必須盡一切努力為用戶和客戶創(chuàng)造安全、文明的工作環(huán)境，這是商業(yè)不動產(chǎn)管理服務(wù)應(yīng)遵守的基本原則。再有，安全和安保人員的天然需求比一般房地產(chǎn)管轄區(qū)大得多。管理點的權(quán)力下放和管理困難已成成為了商業(yè)房地產(chǎn)管理的最重要特征。此外，營業(yè)時間也很長，而白領(lǐng)們一般是周內(nèi)在大廈辦公，所以不同樓層不同經(jīng)營形態(tài)的物業(yè)，其經(jīng)營時間也都有所不同。無序經(jīng)營的感覺和無序經(jīng)營的印象也會讓給客戶對大廈留下不好的印象。最后，必然是車輛管理難度大的問題了，來大廈的人員及客戶，有司機，還有乘坐各種交通工具的，加大了萬融大廈周邊交通管理和停車場管理的壓力，車輛管理不善，直接影響到萬融大廈商業(yè)物業(yè)管理的外部方面。根據(jù)以上特點，萬融大廈商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)模式在管理過程中，將重點放在不同類型上，進行不同的管理、服務(wù)，要求整體管理要求和服務(wù)素質(zhì)統(tǒng)一；同時，房地產(chǎn)的使用者為了滿足房地產(chǎn)的功能、服務(wù)的便利特殊要求，努力提供最大限度便利、舒適的工作環(huán)境；同時防止各業(yè)務(wù)的相互影響。為能實現(xiàn)這些承諾，萬融大廈特別制定了專業(yè)客戶經(jīng)理的服務(wù)模式，本著快捷、誠信、和諧的原則?？旖莘绞剑和ㄟ^一名全職客戶經(jīng)理，充分利用各服務(wù)平臺下的在線房地產(chǎn)企業(yè)；尊貴：即以人為本，竭誠為企業(yè)和客戶提供合適的服務(wù)，使企業(yè)和客戶為在萬榮大樓購買和工作而感到自豪；為客戶和企業(yè)提供高效、快捷的維修服務(wù)，提供平靜、和諧的工作場所；致力于與置業(yè)人（使用人）建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系。3萬融大廈內(nèi)部物業(yè)管理服務(wù)的組織實施方案3.1物業(yè)服務(wù)項目3.1.1公共服務(wù)項目（一）協(xié)助公安部門維持旺榮大樓的公共秩序，并確保全時安全；（二）對公共場所可見的區(qū)域進行徹底地保潔，以及各類日常垃圾的收集和清運；（三）對大廈的共用部位進行維修養(yǎng)護；

（四）園藝和維護公共場所；（五）場內(nèi)公共場所的綠化和保護配置；（六）管理大樓的各種數(shù)據(jù)；（七）對訪客的留言及轉(zhuǎn)告；

（八）重要節(jié)假日的大廈環(huán)境布置；

（九）在重要時刻的提醒服務(wù)；

（十）員工及客戶的報刊、信件收發(fā)工作；（十一）對安全用電等日常安全知識的宣傳。3.1.2其他有償專項服務(wù)項目：（一）大廈內(nèi)各種辦公及其他物品的搬運；；（二）臨時代辦中心服務(wù)處；（三）辦事處環(huán)境保護；（四）區(qū)域辦事處的設(shè)備修理和安裝等。3.2接管驗收管理方案繼承驗收管理方案，確保萬隆大廈的環(huán)境，要求建設(shè)和設(shè)備符合規(guī)章和計劃，維護商人和客戶的合法權(quán)益，進行今后的財產(chǎn)管理。還必須有一個堅實的基礎(chǔ)，以正式啟動今后的不動產(chǎn)管理工作，并在商人接管財產(chǎn)之前嚴(yán)格接收設(shè)施設(shè)備。3.2.1管理內(nèi)容：（一）首先必須充分了解所有權(quán)的基本特征，確定好各項接管驗收的具體時間；

（二）編撰制定一項財產(chǎn)管理和檢查計劃，確定接收和檢查的日期；

（三）與開發(fā)、設(shè)計、施工單位一起，對現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)進行查驗，并記錄在《物業(yè)交接驗收表》里；

（四）隨著開發(fā)，建造單位，物資再利用；

（五）與開發(fā)、施工公司聯(lián)合進行各不動產(chǎn)的交接。（1）核實、處理和存檔所有類型的計劃和信息；（2）確認(rèn)、轉(zhuǎn)接各種設(shè)備；（3）各項標(biāo)志的確認(rèn)、交接。3.2.2管理的具體內(nèi)容措施：（一）組織組織組織組織建設(shè)的驗收檢查小隊，具體掌握房地產(chǎn)驗收的各項標(biāo)準(zhǔn)和流程；

（二）掌握物具體細(xì)節(jié)跟流程；

（三）根據(jù)適用的程序，制定接收和檢查的規(guī)則。3.3治安管理方案安全管理方案適當(dāng)利用所有建筑管理領(lǐng)域現(xiàn)有的科學(xué)、技術(shù)和管理專門知識，同時利用先進設(shè)備確保商人的設(shè)施和個人財產(chǎn)的安全。這是一項重要的不動產(chǎn)管理工作，最為大廈的商戶們所關(guān)注。因此，萬融大廈制定了一項24小時安全管理方案，將常規(guī)和技術(shù)預(yù)防結(jié)合起來。3.3.1治安管理內(nèi)容：（一）常規(guī)安全防范：常規(guī)安全防范措施：其目的是維持大樓的公共秩序，將警衛(wèi)行動與安全巡邏相結(jié)合，同時加強公共安全部門的作用；為了及時防止和制止可能危及或危及商人財產(chǎn)和財產(chǎn)的行為。具體內(nèi)容如下：

（1）警衛(wèi)任務(wù)：禮賓事務(wù)；在大樓的所有出入口維持交通秩序；對檢查來自國外的車輛和人員的身份，登記他們的姓名，更改身份證；阻止身份不明者、身體失常者和雜事者進入萬融大樓；禁止攜帶危險貨物進入萬融大廈；外來人員攜帶大件物品出樓時，應(yīng)與業(yè)主核對并登記。

（2）偵察崗的任務(wù)：按規(guī)章制度巡查，不留死角；

監(jiān)測車輛的停車情況，確保道路交通、車輛安全和安全；

商業(yè)建筑物和建筑物的安全，火災(zāi)檢查；防范且及時制止各類出現(xiàn)的違反大廈管理制度的不良行為。（3）一樓中心大廳保安：保證大廳的安全、秩序、整潔、文明，以及處理突發(fā)事件。（4）車倆管理員：要沉穩(wěn)指揮各類車輛的進入、停放,要做到:車輛進入要迎車、車輛停放要導(dǎo)引、停好車輛要查驗、車輛有序要到位、

提醒司機關(guān)好車窗、門及帶好貴重物品;保持控制系統(tǒng)，以防止車輛被盜、碰撞；協(xié)助各崗位安管人員做治安防范工作。（二）技術(shù)防范：技術(shù)防范措施：合理和有效地利用監(jiān)測系統(tǒng)，確保建筑物各個角落的24小時安全。具體內(nèi)容如下：

（1）對可疑或可疑跡象進行有針對性的監(jiān)視和錄像，并首先向值班警衛(wèi)通報現(xiàn)場治療措施。（2）在接到警衛(wèi)通知后，他/她應(yīng)盡快前往第一個地點，酌情照料有關(guān)人員，并迅速通知控制中心。3.3.2治安管理措施：（一）加強安保人員的問責(zé)制，對其人員實行半軍事化管制，建立和嚴(yán)格執(zhí)行適當(dāng)?shù)陌脖９芾砗酮剟钪贫?；（二）加強安保人員的內(nèi)部事務(wù)管理，提供系統(tǒng)的軍事培訓(xùn)，提高安保人員的業(yè)務(wù)技能，對安保人員進行有關(guān)行為標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn)，使服裝標(biāo)準(zhǔn)化，使其投入運作，語言文明和適當(dāng)行為；（三）對安保人員進行有關(guān)行為標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn)，使服裝標(biāo)準(zhǔn)化，使其投入運作，語言文明和適當(dāng)行為；（四）更嚴(yán)格的管制和服務(wù)記錄，并充分保存安全官員的檔案；（五）定期審查和維護監(jiān)測中心，以確保監(jiān)測設(shè)備的完整性；3.4火災(zāi)管理方案火災(zāi)管理是各類行業(yè)安全管理的重中之重，包括確保商人和客戶個人財產(chǎn)的安全，并確保在個案基礎(chǔ)上采取火災(zāi)安全措施。3.4.1火災(zāi)管理的具體要素：（一）消防安全監(jiān)控中心的管轄；（二）對消防設(shè)施設(shè)施的管轄；（三）隨時保證消防安全逃生通道暢通；（四）禁止大家攜帶或者存藏易燃易爆的物品；（五）預(yù)防電器的短路或其他有可能引發(fā)火災(zāi)的因素。3.4.2消防管理的具體措施：（一）有效的消防安全管理制度和問責(zé)制，改進責(zé)任執(zhí)行制度，設(shè)備等；（二）制定消防安全事故管理計劃，以預(yù)防事故；（三）組織義務(wù)消防安全隊，每各月安排一次消防安全的學(xué)習(xí)講座，每季度舉行一次消防安全的演習(xí)；（四）對消防設(shè)施進行定期檢查，并在發(fā)生危險時及時予以處置；（五）確保消防設(shè)備和設(shè)施的定期維修和保持完整；（六）要及時阻止一切違反消防安全的事情；（七）大力開展對防火安全知識的普及與宣傳；（八）如若不幸發(fā)生火災(zāi)，相關(guān)部門要及時做出措施，進行撲滅并且及時向消防員報警。3.5綠色清潔管理方案綠色清潔管理方案外部形象以及工作和學(xué)習(xí)環(huán)境直接相關(guān)。3.5.1管理內(nèi)容：(一)綠化養(yǎng)護：境保護：環(huán)境清理人員簡化管理和科學(xué)化養(yǎng)護。具體內(nèi)容如下：（1）根據(jù)氣候條件，適當(dāng)澆灌花木；

（2）由花卉和松樹的長度對樹木進行適當(dāng)施肥；

（3）制定防治寄生蟲和疾病的預(yù)防措施；

（4）及時剪掉樹枝等，并每周砍伐樹木；

（5）規(guī)劃景觀和保護公共建筑中的植物；

（6）大廈周圍的綠色和花卉植被得到保護。

（二）環(huán)境衛(wèi)生：通過定期維修和清潔公共設(shè)施維護公共建筑環(huán)境。具體內(nèi)容如下：

（1）根最佳的保養(yǎng)方法和定期拋光；

（2）公共廁所在閉路環(huán)境中清洗；

（3）對外墻進行每月的清洗；

（4）各類公共照明、消防等，每月一次；

（5）下水道每月也打掃一次；

（6）顯示面板、顯示面板等，每天清洗一次；

（7）電梯的轎廂每天可以清掃兩次，電梯門的槽請每月清潔；

（8）春季和種植昆蟲的地區(qū)，每周一次（冬季，每月一次，昆蟲被迅速消滅）；

（9）及時防止和教育違反環(huán)境管理條例的行為。3.5.2環(huán)境養(yǎng)護管理的具體措施：（一）建立環(huán)境衛(wèi)生系統(tǒng)，并每月根據(jù)業(yè)務(wù)程序制定養(yǎng)護計劃；

（二）向工作人員提供的職業(yè)培訓(xùn)和提高其專業(yè)技能的數(shù)量；

（三）加強日常監(jiān)測和每月審查，以確保95%的環(huán)境服務(wù)滿意率和95%的維修服務(wù)滿意率；

（四）加強對行為標(biāo)準(zhǔn)的管理，統(tǒng)一服裝，全面標(biāo)記。3.6建筑和公用事業(yè)管理方案：商業(yè)建筑的管理，特別是公用事業(yè)的管理，直接影響到建筑的外部形象，雖然貨物和設(shè)施的使用壽命和安全使用與維護商人和商人的安全設(shè)施直接相關(guān)客戶，所以是大廈安全管理的重點。3.6.1管理內(nèi)容：（一）住房公共場所管理：根據(jù)建筑物和設(shè)施的現(xiàn)狀，對房屋和設(shè)施（包括墻壁、管道、窗戶、電力線、水表和電表）進行定期檢查，發(fā)現(xiàn)或迅速解決問題，或迅速通知萬融大廈的業(yè)主；確保公共建筑物、房舍等的維修。（二）設(shè)備設(shè)施維護：

（1）定期巡邏，并在發(fā)生損壞時及時進行修理；

（2）對公共的衛(wèi)生設(shè)施，要保證每周都能檢查一到兩次；

（3）電梯的機房，保證每周檢查保養(yǎng)一次；

（4）煙感、噴淋等定期抽查，確保正常有效。3.6.2措施：（一）對對公共衛(wèi)生機構(gòu)的所有商品管理人員進行系統(tǒng)的培訓(xùn)，加強對執(zhí)業(yè)人員在關(guān)鍵崗位上的培訓(xùn)，并確保所有有關(guān)人員都熟悉該系統(tǒng)的運作情況；（二）建立系統(tǒng)各部件和附件的詳細(xì)技術(shù)文件，以便盡快獲得所有設(shè)備參數(shù)；；（三）建立所有設(shè)備和附件的詳細(xì)文件，確保盡快獲得所需零件，并監(jiān)控產(chǎn)品更新；（四）每日訪問與定期維修相結(jié)合，以確保建筑物和輔助設(shè)施達到99%以上的費率。3.7財務(wù)管理方案：通過的財務(wù)管理，在盡量提升財務(wù)水平狀況的前提下，放大財務(wù)成果，增強企業(yè)的經(jīng)濟效益。3.7.1內(nèi)容：（一）改善現(xiàn)金收入和支出的管理；（二）做好財務(wù)會計工作；（三）及時更新計算物業(yè)維修費用的使用情況；（四）做好公司年度預(yù)算和結(jié)算；（五）仔細(xì)審查償還費用的證據(jù)，并嚴(yán)格控制償還費用；（六）管理收入和支出，分析財務(wù)，為決策提供一個實際基礎(chǔ)。3.7.2財務(wù)管理措施：（一）根據(jù)財務(wù)條例和政策制定大廈自己的財務(wù)條例和細(xì)則；（二）金融人員有權(quán)開始工作并使交易正規(guī)化；（三）提高財務(wù)人員的教育和業(yè)務(wù)素質(zhì)；（四）加強對物業(yè)管理各項成本的控制；3.8檔案管理管理方案：改進檔案管理，協(xié)助保存大樓歷史資料，保持管理的連續(xù)性和標(biāo)準(zhǔn)化，便利大樓和設(shè)施的翻修和維修，并便利所有人之間的溝通和溝通。3.8.1財務(wù)報告管理：（一）工程檔案：所有工程技術(shù)和各種設(shè)備從接管之時起的檔案；（二）文件檔案：即不動產(chǎn)管理的規(guī)章和管理政策，企業(yè)文件等；（三）管理資料：每日巡邏記錄（“安全、安保、環(huán)境保護等”）、各科服務(wù)記錄、車輛管理記錄、監(jiān)視文件、榮譽數(shù)據(jù)等。3.8.2智能化系統(tǒng)的管理和維護：（一）組建一個設(shè)備操作和維護專家組：將組建一個設(shè)備操作和維護專家技術(shù)組；請熟悉設(shè)備性能和隱藏電路的方向，并請相關(guān)單位（例如系統(tǒng)配置和安裝單位）對所有技術(shù)人員進行密集培訓(xùn)，以確保每個人都熟悉該系統(tǒng)的操作過程。（二）對各級管理人員進行培訓(xùn)：對所有管理人員進行全面培訓(xùn)，使他們清楚地了解隱藏線路的確切位置，并確保線路不受損害。（三）為所有設(shè)備建立技術(shù)檔案：為系統(tǒng)的所有部件和附件建立詳細(xì)的技術(shù)檔案，具體說明系統(tǒng)的類型、技術(shù)參數(shù)、設(shè)備大小等?！睘榱吮M快獲得硬件參數(shù)并確保系統(tǒng)的最佳運行。（四）讓操作者熟悉該系統(tǒng)的正常運作；請盡快聯(lián)系，獲得所需的零件，使操作者能夠熟悉火災(zāi)監(jiān)測系統(tǒng)的正常操作，并對火災(zāi)監(jiān)測系統(tǒng)的警報信息進行適當(dāng)分析和存檔。（五）建立設(shè)備操作和操作檔案：建立火災(zāi)監(jiān)測系統(tǒng)實時操作檔案，使操作者熟悉該系統(tǒng)的正常運作；盡快聯(lián)系，以確保盡快獲得所需的部件。（六）日常檢查和定期維修：對建筑物的日常視察和視察往往是及時發(fā)現(xiàn)問題的最有效手段，而定期維修則是查明和處理危險的最佳手段。與此相對，萬融大廈采用日常巡回和定期維護相融合的方法確保了設(shè)備的安全運行4對萬融大廈物業(yè)管理服務(wù)的人員配置、培訓(xùn)及管理辦法的探究4.1梳理其管理機構(gòu)的設(shè)置及內(nèi)部人員的分配房地產(chǎn)管理局的結(jié)構(gòu)和人員編制如下圖4-1所示：深圳祥祺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司深圳祥祺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司招商局物業(yè)管理公司深圳萬融大廈物業(yè)管理處保安部（隊長1人）部、、、、、、、、9綠化保潔部主管1人工程部主管1人客戶服務(wù)部主管1人工程維修2人配電間值班電工4人綠化1人保潔8人隊員10人監(jiān)控管理員4人事務(wù)1人物資管理1人會計1人管理處負(fù)責(zé)人（1人）保安班長3人4.2總結(jié)其物業(yè)管理架構(gòu)一般來說，一個科學(xué)的人員組織架構(gòu)的安排，會使得公司的人力、物力、財力充分配合，以此降低物業(yè)管理成本，同時提供上等的服務(wù)。萬融大廈物業(yè)管理處按照"直線制”來設(shè)置管理架構(gòu)，管理處是萬融大廈項目管理中的一切重大事務(wù)的籌劃組織者和指揮控制者。公司的架構(gòu)設(shè)置得十分的明朗，在管理處下設(shè)有好幾個部門：客戶服務(wù)部、保潔部、保安部、工程部所有部門都配備了符合房地產(chǎn)服務(wù)功能特點的專業(yè)管理人員，他們在客戶服務(wù)、環(huán)境管理、設(shè)備管理等領(lǐng)域提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。這樣設(shè)置的優(yōu)點是集指揮和職能于一身，責(zé)權(quán)十分分明，命令統(tǒng)一，指揮及時，不僅可以滿足萬融大廈對物業(yè)管理的要求，還可以為將來大廈各種業(yè)務(wù)的發(fā)展留下充足的空間。

這里具體介紹一下管理處的職責(zé)：負(fù)責(zé)人力資源管理、招聘合格的企業(yè)工作人員、管理新來港定居人士和為各部門建立工作人員儲備。負(fù)責(zé)收整和留存物業(yè)管理公司的各項資料及人事檔案的資料。確保企業(yè)工作人員活動的綜合協(xié)調(diào)。負(fù)責(zé)外部服務(wù)、接待、不動產(chǎn)管理、營銷和招標(biāo)。

這種人員管理體系的全面整合，與當(dāng)代物業(yè)管理社會環(huán)境的俱進，客戶的需求多種多樣，如果繼續(xù)用舊有的管理辦法，肯定是沒法滿足日益增長的客戶服務(wù)需求。要使管理系統(tǒng)完全現(xiàn)代化，其實施的實質(zhì)在于不斷地不斷地重新設(shè)計內(nèi)部過程，使之適應(yīng)具體的操作過程，如思維方式、服務(wù)概念等，為客戶提供真正適用他們的服務(wù)產(chǎn)品，使其能夠更加符合業(yè)主的真實需求，從而使得物業(yè)管理水平的得以持續(xù)提升。在我看來，成功或失敗的資產(chǎn)管理的關(guān)鍵在于能否有效地將資產(chǎn)管理的好處與資產(chǎn)管理的要求結(jié)合起來。萬融大廈就充分運用了先進房地產(chǎn)企業(yè)的管理模式，從而有助于確定工作重點，了解不同客戶的需要。向他們提供全面的定制服務(wù)和高質(zhì)量的服務(wù)，并防止?jié)撛诘膯栴}，從而使管理當(dāng)局能夠建立更適合他們需要的貨物管理服務(wù)以及客戶家庭需要。管理局日常業(yè)務(wù)的一個優(yōu)先事項是確保房地產(chǎn)公司建立有效的機制，通過競爭性投標(biāo)、消除貧窮等制度，確保工作人員的素質(zhì)。各級的問責(zé)制等等。他們這么做有自己的道理，一支高素質(zhì)的員工隊伍要實現(xiàn)管理計劃中的任務(wù)和承諾，最重要的是項目中的員工的整體素質(zhì)，服務(wù)的中心是人，人的要素決定所有。同時，鑒于服務(wù)提供者之間的人格差異，這種全面的工作人員培訓(xùn)機制也不能簡單地建立“提供服務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)”，而應(yīng)該依服務(wù)的需求的變化而不斷地變化，在適當(dāng)調(diào)整工作的層次、內(nèi)容和方向的情況下，對服務(wù)的層次、內(nèi)容和方向等做出適當(dāng)?shù)膭?chuàng)新，最重要的問題之一是工作人員的繼續(xù)培訓(xùn)。在萬融大廈房地產(chǎn)項目的實際操作中，建立了一個全面的培訓(xùn)制度，各級雇員都有自己的培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn)，使每個班級都能保持良好的知識和服務(wù)能力。5萬融大廈物業(yè)服務(wù)收費系統(tǒng)運行流程及意義5.1物業(yè)收費系統(tǒng)萬融大廈物業(yè)內(nèi)部除了設(shè)計和實施一個以B/S建筑為基礎(chǔ)的房地產(chǎn)收費管理系統(tǒng)外，該系統(tǒng)不僅使他們能夠系統(tǒng)地收回各種財產(chǎn)的費用，此外，該系統(tǒng)還可以進行諸如統(tǒng)計和印刷專利使用費報告之類的操作，從而為更新提供了更大的可能性。該系統(tǒng)廣泛用于企業(yè)內(nèi)部的日常費用、結(jié)算和帳目，涵蓋企業(yè)內(nèi)部的大部分費用交易。其中，本系統(tǒng)的主要功能是收取物業(yè)費。由于大廈管理的各個辦公面積的不同，每個地區(qū)也有不同類型的房地產(chǎn)使用（“辦公場所”、“商店”、“等”），不同的表面，不同房東入口和翻修時間不同年金可以精確分類房地產(chǎn)稅的各個組成部分，并確保整個房地產(chǎn)公司收取信息和技術(shù)管理費用。除了所有權(quán)費用外，萬隆大樓的不動產(chǎn)公司通常還承擔(dān)其他費用，如水電費、天然氣修復(fù)費等。代收的好處是雇主不必親自支付企業(yè)或服務(wù)的費用，并實現(xiàn)繳款的統(tǒng)一，從而大大便利雇主的工作，但同時也給萬融大廈物業(yè)公司的財物管理，帶來了不必要的困難。因此，該系統(tǒng)的應(yīng)用可以在不同類別之間分配成本，大大提高發(fā)票的效率，并幫助收款公司合并成本和印刷報表。此外，為了使萬融建筑物能夠在宏觀一級控制其財政，該系統(tǒng)還具有財政功能。公司管理人員每年提前記錄預(yù)算，然后隨著系統(tǒng)的運行實時累積開支。這使公司管理人員能夠隨時了解企業(yè)的財務(wù)狀況，并為企業(yè)的進一步發(fā)展作出適當(dāng)?shù)臎Q定。5.1.1功能劃分萬融大廈物業(yè)收費系統(tǒng)由五個單元組成：費用管理、預(yù)算管理、基本信息管理、合同管理和系統(tǒng)管理。。（一）收費管理:即即記賬和開具發(fā)票。（二）預(yù)算管理:即物業(yè)公司內(nèi)部的支出管理和預(yù)算分析。（三）基本信息管理:即管理大廈的基本信息、房產(chǎn)相關(guān)信息，以及各大商戶信息等。（四）合同管理:商人入口、翻修、停車場和租賃合同的管理（五）系統(tǒng)管理:進入系統(tǒng)的各種收費項目、收費等5.1.2功能描述

本系統(tǒng)可以實現(xiàn)的各項主要功能有:（一）基本信息管理：可以增減刪補不動產(chǎn)公司現(xiàn)有的不動產(chǎn)信息表格，以各種方式獲取不動產(chǎn)信息，并為基于不動產(chǎn)信息的其他操作提供一個搜索接口；修改、刪除與不動產(chǎn)不同商人有關(guān)的信息，不僅使商人本身能夠進行搜索，而且還可以進行與商人有關(guān)的其他交易。（二）收費管理：可以查詢繳款、拖欠、帳戶結(jié)余等情況；商人可以單獨或事先支付使用費；可以對每一居民的欠款進行諸如折扣或折扣之類的交易；（三）合同管理：管理已安裝商人的占用合同，增加雇主入境時的信息，根據(jù)不動產(chǎn)的狀況和價格自動計算商人入境時的營業(yè)費；預(yù)定非經(jīng)常性費用的管理：上一年的預(yù)算概要可每年編制。（四）預(yù)算管理：即每年度都可對上年度的預(yù)算進行總結(jié)，同時添加新一年度的預(yù)算。如果將成本預(yù)算納入該系統(tǒng)，企業(yè)的收入和支出就自動實時累計，并編制成本預(yù)算；企業(yè)內(nèi)部支出由工作人員自己增加到該系統(tǒng)中，固定資產(chǎn)費用等支出收入將在上個月開具月度發(fā)票時由該系統(tǒng)合并，然后再加上預(yù)算管理。應(yīng)當(dāng)指出，公司工作人員的額外費用在列入預(yù)算之前必須得到企業(yè)管理人員的批準(zhǔn)。例如，采購處需要更多的辦公空間，工作人員在系統(tǒng)中輸入了采購金額。只有在企業(yè)負(fù)責(zé)人能夠獲得采購信息的情況下，企業(yè)管理層才能根據(jù)預(yù)算結(jié)余決定不批準(zhǔn)采購。（五）系統(tǒng)管理：即管理系統(tǒng)中每個用戶的管理和相應(yīng)的權(quán)利分配。對系統(tǒng)中的各財務(wù)報表進行統(tǒng)計，匯總系統(tǒng)中的財務(wù)信息進行輸出。5.2總結(jié)其收費系統(tǒng)運行的意義總結(jié)其收費系統(tǒng)運營的意義，使用萬融大廈房地產(chǎn)管理系統(tǒng)為其房地產(chǎn)管理提供新的管理平臺和模式，推動該商業(yè)界房地產(chǎn)管理的發(fā)展，提供了一個新的平臺和一個新的管理模式，提供安全舒適的居住環(huán)境，提高城市生活質(zhì)量，同時，由于引進了先進的系統(tǒng)管理技術(shù)，大樓的質(zhì)量和管理水平也得到了提高。本文闡述的萬融大廈的物業(yè)收費系統(tǒng)，與以前的房地產(chǎn)和金融系統(tǒng)相比，它不僅解決了收費項目的單一性問題，而且解決了無法定制的費用種類和擴展性差異不足的問題，還解決了所有種類的費用收費、收費功能，實現(xiàn)了在單一系統(tǒng)中無法同時計算的功能，計費高效，操作便捷。該系統(tǒng)大大有助于萬融大廈財產(chǎn)管理和提高經(jīng)濟效率。6．總結(jié)與展望6.1以人為本，萬融不