XX年4月廣州從化平崗項(xiàng)目發(fā)展定位及物業(yè)策略顧問(wèn)報(bào)告

11三月2024XX年4月廣州從化平崗項(xiàng)目發(fā)展定位及物業(yè)策略顧問(wèn)報(bào)告項(xiàng)目發(fā)展理解——我們的研究從項(xiàng)目基本屬性開(kāi)始……生態(tài)環(huán)境流溪河森林公園區(qū)位條件：區(qū)域認(rèn)知度高，郊區(qū)休閑價(jià)值（主要是溫泉資源）具有大廣州的區(qū)域?qū)傩约拜椛淞ξ挥谟袕V州后花園之稱的從化溫泉旅游區(qū)內(nèi)，是廣州重要的休閑度假旅游區(qū)之一，區(qū)域認(rèn)同度及認(rèn)知度高；雖然處在廣州遠(yuǎn)郊，但區(qū)域與主要城市節(jié)點(diǎn)之間的交通聯(lián)系緊密：至廣州天河：約70分鐘車程（街東高速通行后約50分鐘）；至白云機(jī)場(chǎng)：約40分鐘車程；至從化市區(qū)：約10分鐘車程。本項(xiàng)目區(qū)位條件：地塊進(jìn)入性不足，但利用道路規(guī)劃可有效提升地塊“大隱于市”的區(qū)位價(jià)值現(xiàn)狀通達(dá)性不足，但未來(lái)可形成“曲徑通幽”的進(jìn)入交通：現(xiàn)狀：依靠105國(guó)道，與項(xiàng)目地塊聯(lián)系的便捷道路尚未形成，通達(dá)性有待加強(qiáng)；規(guī)劃：與規(guī)劃高速間保持較理想距離，同時(shí)附近均有高速出口，充分利用規(guī)劃鄉(xiāng)道可有效引導(dǎo)。項(xiàng)目不在現(xiàn)有及規(guī)劃的溫泉旅游度假節(jié)點(diǎn)內(nèi)，但與主要功能節(jié)點(diǎn)之間聯(lián)系緊密：至從化市區(qū)：約15分鐘車程；至從都項(xiàng)目：約10分鐘車程；至溫泉鎮(zhèn)：約5分鐘車程。街東高速（規(guī)劃）增從高速（規(guī)劃）鄉(xiāng)道（規(guī)劃）溫泉出口街東增從交匯立交中田出口105國(guó)道項(xiàng)目地塊溫泉鎮(zhèn)從化溫泉旅游度假區(qū)從都國(guó)際會(huì)議中心中大南方學(xué)院資源條件：自身山水資源條件價(jià)值在大廣州范圍內(nèi)并不稀缺，但整體可塑性較強(qiáng)用地保留了最原始的自然地形地貌，中部有較大面積的水庫(kù)，與山體形成一定的山水資源景觀，除此以外沒(méi)有其他價(jià)值資源（特別是現(xiàn)狀溫泉資源缺失），但整體可塑性較強(qiáng)；廣州市區(qū)周邊（花都、增城、清遠(yuǎn)、三水等）不缺乏優(yōu)越的山水資源環(huán)境區(qū)域，項(xiàng)目資源不具備絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。BAA點(diǎn)視線B點(diǎn)視線廣州周邊區(qū)域自然資源條件開(kāi)發(fā)條件：規(guī)模大、開(kāi)發(fā)靈活性高，但中低密度住宅大盤指標(biāo)條件有進(jìn)行調(diào)整的可能雖然建筑限高50m，但1.0的容積率在整體用地坡度不大情況下，可實(shí)現(xiàn)住宅物業(yè)的靈活組合：別墅+多層別墅+小高層別墅+多層+小高層多層+小高層公建配套指標(biāo)、用地性質(zhì)及容積率等都為中低密度住宅大盤的指標(biāo)條件；現(xiàn)有指標(biāo)條件與發(fā)揮區(qū)域休閑價(jià)值之間存在錯(cuò)位（特別是休閑功能及設(shè)施配置），根據(jù)定位有進(jìn)行調(diào)整的可能。地塊主要指標(biāo)條件企業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)力及品牌：國(guó)際化、多元化、高端化國(guó)際化、多元化的企業(yè)背景及資源調(diào)動(dòng)能力，是僑鑫集團(tuán)有別于一般開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)鍵；在匯景新城這個(gè)南中國(guó)國(guó)際豪宅社區(qū)標(biāo)桿以及潮皇食府等多個(gè)品牌的發(fā)展中，已經(jīng)可以看到僑鑫集團(tuán)在高端化路線上的發(fā)展決心及操作實(shí)力。僑鑫集團(tuán)成立于改革開(kāi)放初期，是一家立足中國(guó)的多元化跨國(guó)企業(yè)集團(tuán)，……。僑鑫集團(tuán)以房地產(chǎn)為龍頭，投資涉及金融、科技、酒店、餐飲、教育、傳媒、健康、生態(tài)旅游和會(huì)展等領(lǐng)域，業(yè)務(wù)遍及中國(guó)的廣東、北京、上海、香港以及澳大利亞的悉尼、布里斯班等地……?！耙床蛔?，做就要做最好”，這是僑鑫集團(tuán)永恒的發(fā)展理念。——僑鑫集團(tuán)網(wǎng)站企業(yè)區(qū)域運(yùn)作及前景：高端化發(fā)展基調(diào)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值兌現(xiàn)僑鑫集團(tuán)重金投入從都國(guó)際會(huì)議中心，不但將成為撬動(dòng)整個(gè)從化溫泉旅游區(qū)向高端化發(fā)展的支點(diǎn)，也是在打造廣州的國(guó)際化名片：集國(guó)際會(huì)議中心、高爾夫、白金五星級(jí)溫泉酒店、博物館等頂尖配套于一體；預(yù)計(jì)總投資80億元，首期投資50億元預(yù)計(jì)2010年底完工，將成為亞運(yùn)會(huì)的高端接待配套；規(guī)劃廣州及區(qū)域性的重要會(huì)議，甚至是一些國(guó)際會(huì)議將會(huì)移師從都國(guó)際會(huì)議中心進(jìn)行。合富輝煌認(rèn)為，本項(xiàng)目必然將成為僑鑫集團(tuán)實(shí)現(xiàn)區(qū)域高端化發(fā)展投入的重要價(jià)值兌現(xiàn)點(diǎn)之一。本項(xiàng)目發(fā)展理解本項(xiàng)目作為“大廣州郊區(qū)具有休閑度假屬性及一定山水資源的中低密度住宅大盤”，但在基于僑鑫集團(tuán)發(fā)展層面理解之下，我們認(rèn)為它必然有更高的發(fā)展目標(biāo)：本項(xiàng)目資源條件并不具備絕對(duì)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、通達(dá)性亟待提升，并非天生的豪宅地塊，與目標(biāo)之間存在太大的差異；我們同樣看到，匯景新城開(kāi)發(fā)之初也并非天生的豪宅地塊，也曾經(jīng)面臨通達(dá)性差、無(wú)特別自然景觀資源等一系列先天不足，但通過(guò)價(jià)值培育成功樹立高端形象?！蛟齑髲V州郊區(qū)的“匯景新城”??！本項(xiàng)目的整體思路：核心問(wèn)題分解如何理解市場(chǎng)，把握競(jìng)爭(zhēng)突破關(guān)鍵？如何準(zhǔn)確定位，構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力？如何落位規(guī)劃，最大化兌現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值？——打造大廣州郊區(qū)的“匯景新城”?。№?xiàng)目有一定的內(nèi)外部自然資源及規(guī)模，但在大廣州山水資源型項(xiàng)目四面開(kāi)花的市場(chǎng)格局下，是否有實(shí)現(xiàn)高端化發(fā)展的空間？如何實(shí)現(xiàn)突破？市場(chǎng)具有怎樣的經(jīng)驗(yàn)借鑒？在對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)有了清晰認(rèn)識(shí)之后，項(xiàng)目應(yīng)該以怎樣的發(fā)展戰(zhàn)略、策略來(lái)贏得激烈的競(jìng)爭(zhēng)？如何通過(guò)定位體系構(gòu)建國(guó)際化休閑豪宅的核心競(jìng)爭(zhēng)力？在對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)判斷以及定位體系之下，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)策略如何實(shí)施、物業(yè)如何落位、產(chǎn)品體系如何構(gòu)筑，才能有效向市場(chǎng)兌現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值？如何理解市場(chǎng)，把握競(jìng)爭(zhēng)突破關(guān)鍵？項(xiàng)目有一定的內(nèi)外部自然資源及規(guī)模，但在大廣州山水資源型項(xiàng)目四面開(kāi)花的市場(chǎng)格局下，是否有實(shí)現(xiàn)高端化發(fā)展的空間？如何實(shí)現(xiàn)突破？市場(chǎng)具有怎樣的經(jīng)驗(yàn)借鑒？經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)將給本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)什么機(jī)遇？宏觀背景客戶分析競(jìng)爭(zhēng)分析潛在客戶來(lái)源、類型？依托是什么？廣州城市及區(qū)域發(fā)展將為項(xiàng)目創(chuàng)造怎樣的環(huán)境？大廣州休閑度假市場(chǎng)有怎樣的發(fā)展特征？怎樣理解潛在客戶的需求？競(jìng)爭(zhēng)？大廣州高端休閑物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)為本項(xiàng)目帶來(lái)怎樣的競(jìng)合要求？如何理解市場(chǎng)，把握競(jìng)爭(zhēng)突破關(guān)鍵？項(xiàng)目有一定的內(nèi)外部自然資源及規(guī)模，但在大廣州山水資源型項(xiàng)目四面開(kāi)花的市場(chǎng)格局下，是否有實(shí)現(xiàn)高端化發(fā)展的空間？如何實(shí)現(xiàn)突破？市場(chǎng)具有怎樣的經(jīng)驗(yàn)借鑒？經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)將給本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)什么機(jī)遇？宏觀背景客戶分析競(jìng)爭(zhēng)分析潛在客戶來(lái)源、類型？依托是什么？廣州城市及區(qū)域發(fā)展將為項(xiàng)目創(chuàng)造怎樣的環(huán)境？大廣州休閑度假市場(chǎng)有怎樣的發(fā)展特征？怎樣理解潛在客戶的需求？競(jìng)爭(zhēng)？大廣州高端休閑物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)為本項(xiàng)目帶來(lái)怎樣的競(jìng)合要求？隨著通脹預(yù)期增強(qiáng)，高端物業(yè)市場(chǎng)保值升值作用將進(jìn)一步被看好隨著經(jīng)濟(jì)的逐步恢復(fù)，寬松的貨幣政策引發(fā)市場(chǎng)對(duì)通脹擔(dān)憂。從經(jīng)濟(jì)周期上看，目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)處于從復(fù)蘇走向繁榮的第五階段。這一階段是最易引發(fā)通脹的階段。隨著通脹預(yù)期的增強(qiáng)，高端物業(yè)等固定資產(chǎn)的保值增值作用顯現(xiàn)出來(lái)，市場(chǎng)前景仍然看好。通脹易發(fā)階段宏觀經(jīng)濟(jì)與通脹的關(guān)系研究通脹壓力越來(lái)越大廣州經(jīng)濟(jì)08年受金融海嘯影響，進(jìn)入下行調(diào)整階段，GDP增速顯著放緩，但隨著政策的調(diào)控，目前已迅速?gòu)?fù)蘇在經(jīng)濟(jì)恢復(fù)過(guò)程中，房地產(chǎn)投資占GDP比例的增速逐步增加，反映房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)拉動(dòng)作用，房地產(chǎn)在經(jīng)濟(jì)恢復(fù)過(guò)程中功不可沒(méi)資料來(lái)源：廣州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)廣州市2007年—2009年單季度房地產(chǎn)投資占GDP比例廣州經(jīng)濟(jì)歷經(jīng)調(diào)整階段已迅速?gòu)?fù)蘇，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇過(guò)程中功不可沒(méi)廣州市2006年第4季度—2009年單季度GDP當(dāng)年同期增長(zhǎng)率變化圖廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，成交量顯著回升，高端市場(chǎng)表現(xiàn)突出09年全年廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交面積為978.33萬(wàn)㎡，同比上漲38.4％，成交均價(jià)達(dá)9346元/平方米，同比漲0.1%，中心六區(qū)房?jī)r(jià)高達(dá)11883元/平方米，同比漲10.4%多個(gè)頂端、高端項(xiàng)目獲得熱銷，玖瓏湖、匯景新城、星河灣單日成交高達(dá)10億元數(shù)據(jù)來(lái)源：廣州市國(guó)土資源和房屋管理局信息發(fā)布2008年、2009年廣州新建商品房住宅每月成交價(jià)、量走勢(shì)圖價(jià)量齊升政策上，2010年廣州政府將放開(kāi)高端住宅市場(chǎng)發(fā)展2010年3月7日，謝曉丹提出“針對(duì)不同收入階層的群體給予差異化的住房供應(yīng)和消費(fèi)政策”，即“保障低端、支持中端、放開(kāi)高端”保障低端：加大保障性安居工程建設(shè),今年保障性住房新開(kāi)工300萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)可提供4萬(wàn)套支持中端：鼓勵(lì)支持普通商品住房消費(fèi)放開(kāi)高端：讓有能力的消費(fèi)群體進(jìn)入高端住房市場(chǎng)，政府不予干預(yù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)將給本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)什么機(jī)遇？在經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇及通脹預(yù)期情況下，高端物業(yè)發(fā)展在政府及市場(chǎng)層面都將得到有力支撐。房地產(chǎn)行業(yè)成為經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的重要推動(dòng)力，而對(duì)房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整也將在政策上進(jìn)一步放開(kāi)高端物業(yè)；隨著通脹預(yù)期的增強(qiáng)，高端物業(yè)的保值升值作用將進(jìn)一步被看好；廣州高端物業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)力足，多個(gè)高品質(zhì)高端項(xiàng)目得到客戶青睞。從化是廣州的“后花園”，但發(fā)展一直在低位徘徊，形象及檔次亟待提升從化經(jīng)濟(jì)發(fā)展以第三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，且近年來(lái)占經(jīng)濟(jì)總量的比例不斷增大，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的主要驅(qū)動(dòng)力；圍繞創(chuàng)建“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”的目標(biāo)，2008年從化成功舉辦中國(guó)廣州·從化城市休閑生態(tài)旅游高峰論壇和“溫泉之都、生態(tài)從化”旅游招商推介活動(dòng)，進(jìn)一步提升旅游業(yè)的影響力和知名度。資料來(lái)源：從化2008年統(tǒng)計(jì)公報(bào)2008年從化產(chǎn)業(yè)占比及拉動(dòng)GDP比較2008年廣州十區(qū)兩市GDP及增速對(duì)比（億元，%）資料來(lái)源:廣州市統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)，09年數(shù)據(jù)尚未公布從化定位提升為廣州重要的城市副中心，區(qū)域建設(shè)發(fā)展面貌將得到快速提升根據(jù)《廣州2020:城市總體發(fā)展戰(zhàn)略》初步方案，2020年前廣州將建成一個(gè)主中心：疏解密度，改善人居六個(gè)副中心：主城區(qū)人口和功能疏解的主要承接地，市域產(chǎn)業(yè)基地，具有較強(qiáng)綜合服務(wù)功能，從化是副中心之一重點(diǎn)新城區(qū)開(kāi)發(fā)新客站新城、廣州新城、大學(xué)城新城蘿崗新城、新塘新城空港新城黃閣新城、海港新城白云新城良口旅游新城荔城從化街口至中山新機(jī)場(chǎng)南沙客運(yùn)港亞運(yùn)村禪城區(qū)新塘蘿崗中心區(qū)白云新城南海新客站清遠(yuǎn)順德東莞汽車城至深圳大學(xué)城至珠海至江門至深圳未來(lái)從化可通過(guò)多條高速公路和廣從輕軌連接全市各地乃至珠三角各個(gè)城市連接廣州的高速公路街北高速、京珠高速、北三環(huán)（目前正是前期準(zhǔn)備階段）連接至花都區(qū)G105連接至白云區(qū)廣從輕軌首期先建嘉禾至街口段，計(jì)劃力爭(zhēng)在2011年動(dòng)工，2015年建成；二期再建街口至新溫泉段廣從輕軌全長(zhǎng)將達(dá)92.6公里，起始點(diǎn)分別是廣州流花火車站和從化“新溫泉”度假區(qū)從片區(qū)規(guī)劃看，項(xiàng)目區(qū)域不但是從化旅游重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，更是從化高端物業(yè)發(fā)展的重要區(qū)域之一根據(jù)從化市住宅布點(diǎn)規(guī)劃，居住用地空間結(jié)構(gòu)為一心，兩軸，三片;常住需求物業(yè)將集中在從化南部與廣州相接的區(qū)域（也將對(duì)廣州城區(qū)外溢的常住需求形成截流），而項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)的溫泉鎮(zhèn)、良口鎮(zhèn)定位為全國(guó)的休閑度假地產(chǎn)圣地，將依托周邊旅游資源開(kāi)發(fā)高端物業(yè)為主。本項(xiàng)目亞運(yùn)會(huì)契機(jī)拉開(kāi)了從化溫泉區(qū)的高端化、國(guó)際化發(fā)展序幕早期圍繞溫泉鎮(zhèn)的無(wú)序發(fā)展使得從化溫泉度假一直呈現(xiàn)大眾化，檔次不足；而2005年立項(xiàng)的從化溫泉養(yǎng)生谷，政府也希望以“國(guó)際牌”、“文化牌”、“生態(tài)牌”這三張牌擦亮溫泉品牌。隨著亞運(yùn)會(huì)的召開(kāi)，亞運(yùn)賽馬項(xiàng)目落戶、僑鑫從都國(guó)際會(huì)議中心成為亞運(yùn)重要接待場(chǎng)地等實(shí)質(zhì)動(dòng)作推進(jìn)，不但給片區(qū)帶來(lái)切實(shí)完善的高端配套，更為從化溫泉區(qū)高端化、國(guó)際化發(fā)展注入了最強(qiáng)勁的保證。僑鑫從都項(xiàng)目亞運(yùn)馬術(shù)賽馬場(chǎng)從化溫泉養(yǎng)生谷溫泉鎮(zhèn)本項(xiàng)目廣州城市及區(qū)域發(fā)展將為項(xiàng)目創(chuàng)造怎樣的環(huán)境？圍繞從化溫泉資源區(qū)的高端化進(jìn)程已經(jīng)開(kāi)始，區(qū)域在大廣州層面的價(jià)值明顯高于從化層面，本項(xiàng)目必然要以大廣州為發(fā)展支撐。從化是廣州“后花園”，但發(fā)展一直在低位徘徊，市場(chǎng)容量有限，僅依靠從化難以形成對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的有力支持；從化定位提升（廣州城市副中心）以及亞運(yùn)會(huì)契機(jī)，拉開(kāi)了從化溫泉區(qū)的高端化、國(guó)際化發(fā)展序幕，區(qū)域建設(shè)發(fā)展面貌將得到明顯提升；從片區(qū)規(guī)劃看，從化南部以發(fā)展常住需求物業(yè)為主（將對(duì)廣州城區(qū)外溢的常住需求形成截流），而離廣州市區(qū)位置更遠(yuǎn)的但環(huán)境優(yōu)越的溫泉區(qū)（本項(xiàng)目區(qū)域），則是發(fā)展輻射大廣州高端物業(yè)的重要區(qū)域之一。如何理解市場(chǎng)，把握競(jìng)爭(zhēng)突破關(guān)鍵？項(xiàng)目有一定的內(nèi)外部自然資源及規(guī)模，但在大廣州山水資源型項(xiàng)目四面開(kāi)花的市場(chǎng)格局下，是否有實(shí)現(xiàn)高端化發(fā)展的空間？如何實(shí)現(xiàn)突破？市場(chǎng)具有怎樣的經(jīng)驗(yàn)借鑒？經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)將給本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)什么機(jī)遇？宏觀背景客戶分析競(jìng)爭(zhēng)分析潛在客戶來(lái)源、類型？依托是什么？廣州城市及區(qū)域發(fā)展將為項(xiàng)目創(chuàng)造怎樣的環(huán)境？大廣州休閑度假市場(chǎng)有怎樣的發(fā)展特征？怎樣理解潛在客戶的需求？競(jìng)爭(zhēng)？大廣州高端休閑物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)為本項(xiàng)目帶來(lái)怎樣的競(jìng)合要求？珠三角休閑度假市場(chǎng)區(qū)域性置業(yè)特征明顯，各板塊客戶外流較少珠三角休閑度假市場(chǎng)區(qū)域性置業(yè)特征明顯，各板塊客戶外流較少,都市圈內(nèi)部客源是主流；本項(xiàng)目距離莞深惠都市圈和珠中江都市圈車程距離都在2-3小時(shí)或以上（現(xiàn)狀），對(duì)以上兩個(gè)圈層的休閑度假客戶吸引力弱。廣州佛山深圳東莞珠海中山惠州廣州北部云東海南海江門本項(xiàng)目廣州休閑度假客戶主要流向廣州北部，佛山主要集中在云東海和南國(guó)桃園深圳休閑度假客戶主要流向東莞惠州等地，另外東莞也有少量客戶流向惠州珠中江休閑度假客戶主要在內(nèi)部流動(dòng)，另外珠海還吸引部分東北客戶大廣州休閑度假市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局目前大廣州休閑度假市場(chǎng)基本可以劃分為以下幾大板塊：佛山北部板塊花都板塊從化板塊東部板塊南沙板塊一小時(shí)交通圈半小時(shí)交通圈南沙板塊濱?；▓@南沙碧桂園南沙奧園逸濤花園翡翠綠洲碧桂園假日半島東部板塊花都板塊美林湖玖瓏湖綠城桃花源金碧御水山莊天湖峰境花都頤和山莊逸泉山莊珠光流溪御景居禮潤(rùn)園富力泉天下上城灣畔東方夏灣拿從化板塊金地荔湖城鳳凰城恒大山水城錦繡新天地合景譽(yù)山國(guó)際綠野山莊中信山語(yǔ)湖佛山北部板塊麗日天鵝湖山水莊園綠湖愛(ài)倫堡香格里拉天安鴻基千葉花園明月山溪佛山北部板塊：山水資源優(yōu)越，大盤云集于兩大旅游區(qū)，主要吸引佛山（三水）本地客戶，對(duì)廣州客戶吸引力有限佛山北部資源型大盤主要集中在云東海、南國(guó)桃園兩大旅游區(qū)內(nèi)，隨著廣佛一體化的進(jìn)程進(jìn)一步受到廣州客戶關(guān)注南國(guó)桃園——區(qū)域發(fā)展成熟，設(shè)施豐富完善，吸引力強(qiáng)，項(xiàng)目多依賴區(qū)域配套，但區(qū)域發(fā)展以及房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)有限云東?！?、湖景資源豐富，但項(xiàng)目多各自為政，項(xiàng)目尚未聯(lián)動(dòng)區(qū)域發(fā)展，發(fā)展較為緩慢千葉花園綠湖愛(ài)倫堡麗日天鵝湖山水莊園班芙小鎮(zhèn)天安鴻基香格里拉匯江假日廣州云東海南國(guó)桃園中信山語(yǔ)湖佛山北部資源型大盤分布簡(jiǎn)圖佛山北部禪桂中心順德廣州高明佛山北部資源型大盤基本情況花都板塊：生態(tài)資源優(yōu)越已深入廣州置業(yè)者民心，大盤聚集，后續(xù)開(kāi)發(fā)量大區(qū)域形象：花都具有優(yōu)越的環(huán)境資源，早期的芙蓉嶂旅游度假區(qū)知名度高，優(yōu)越的山水資源環(huán)境已深入民心資源條件：芙蓉障休閑旅游區(qū)，玖瓏湖水庫(kù)、王子森林公園、高爾夫等市場(chǎng)情況：項(xiàng)目檔次各異，總價(jià)跨度比較大，吸引不同層次的客戶花都山水資源型大盤基本情況廣州市中心碧桂園假日半島山前大道玖瓏湖花都美林湖金碧御水山莊桃花源花都資源型大盤分布簡(jiǎn)圖天湖峰境從化板塊：依托溫泉旅游度假區(qū)發(fā)展，休閑配套設(shè)施相對(duì)豐富，主要吸引廣州度假投資客戶區(qū)域形象：溫泉資源和休閑配套相對(duì)豐富，為廣州客戶認(rèn)可市場(chǎng)特征：依托從化中心的溫泉旅游度假區(qū)發(fā)展，物業(yè)類型較為豐富客戶情況：別墅總價(jià)跨度比較大，吸引不同層次的客戶，本地客戶占有一定比例；公寓洋房由于總價(jià)低而受到度假和投資客歡迎頂級(jí)星級(jí)會(huì)所（山頂公園）6個(gè)溫泉酒店高爾夫球場(chǎng)從化旅游風(fēng)景區(qū)：流溪河溫泉養(yǎng)生谷，包括國(guó)際會(huì)議中心、高級(jí)商業(yè)服務(wù)區(qū)、溫泉度假區(qū)、水療養(yǎng)生區(qū)以及穗北旅游中心等五大功能從化溫泉旅游度假區(qū)從化板塊部分樓盤基本情況珠光流溪御景富力泉天下居禮潤(rùn)園明月山溪東方夏灣拿上城灣畔逸泉山莊溫泉鎮(zhèn)街口東部板塊：與廣州中心城區(qū)聯(lián)系便捷，以自然資源和未來(lái)城市價(jià)值吸引廣州休閑投資客戶置業(yè)區(qū)域形象：東部是廣州東進(jìn)重點(diǎn)發(fā)展的城市副中心，未來(lái)發(fā)展前景看好東部自然資源豐富且與廣州中心城區(qū)車程距離在40分鐘左右，目前已經(jīng)有向常住型發(fā)展的趨勢(shì)市中心廣深高速?gòu)V園快速荔湖城山水城山水城山水城譽(yù)山國(guó)際綠野山莊東部休閑度假部分樓盤基本情況南沙板塊：以特有的濱海資源和高性價(jià)比吸引廣州休閑投資客戶趨往，南沙本地客戶比例逐步上升區(qū)域形象：南沙的山、海自然資源優(yōu)越，是廣州唯一擁有海岸資源的區(qū)域南沙與中心城區(qū)車程在60分鐘左右，主要憑借特有的濱海資源和高性價(jià)比吸引廣州客戶資源條件：大山乸公園、南沙高爾夫球會(huì)、4A景區(qū)黃山魯森林公園、大角山天后宮、南沙大酒店等休閑度假資源產(chǎn)品：別墅是供應(yīng)主流，物業(yè)類型豐富，突出性價(jià)比和投資價(jià)值南沙部分樓盤基本情況南沙濱?；▓@南沙奧園南沙碧桂園海力花園南沙境界逸濤雅苑大廣州休閑度假市場(chǎng)特征1：休閑度假客戶心理承受車程距離多在1小時(shí)內(nèi)，且對(duì)交通狀況有一定要求各項(xiàng)目的交通均較便利，自駕車車程多在1小時(shí)以內(nèi)本項(xiàng)目市中心東方夏灣拿天湖峰境碧桂園假日半島美林湖金碧御水注：美林湖和碧桂園假日半島屬于清遠(yuǎn)，但緊鄰花都，故歸入研究范圍內(nèi)本項(xiàng)目與廣州山水資源型大盤交通連線及時(shí)間對(duì)比京珠高速?gòu)V清高速機(jī)場(chǎng)高速玖瓏湖南沙奧園濱海花園G105G106廣深高速?gòu)V園快速南沙港快速新光快速華南快速山水城荔湖城富力泉天下居禮潤(rùn)園珠光流溪御景譽(yù)山國(guó)際綠野山莊中信山語(yǔ)湖廣佛高速大廣州休閑度假市場(chǎng)特征2：強(qiáng)勢(shì)品牌，超大規(guī)模、多樣化配套體系，形成廣州郊區(qū)休閑樓盤綜合強(qiáng)大吸引力各項(xiàng)目不僅僅大力投入多樣化配套設(shè)施增強(qiáng)項(xiàng)目吸引力，更多參與整合區(qū)域配套以休閑度假、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)等配套為主，豐富活動(dòng)設(shè)施，延長(zhǎng)客戶的停留時(shí)間大廣州資源型大盤規(guī)模、資源條件與配套玖瓏湖歐洲小鎮(zhèn)純粹的異域風(fēng)情項(xiàng)目與城市產(chǎn)品形成強(qiáng)烈的差異，在銷售中得到客戶的追捧東方夏灣拿，美林湖和玖瓏湖打造的異域風(fēng)情產(chǎn)品受到客戶歡迎東方夏灣拿拉丁風(fēng)情美林湖南加州西班牙玖瓏湖蘇格蘭小鎮(zhèn)大廣州休閑度假市場(chǎng)特征3：與市區(qū)大環(huán)境形成差異化的產(chǎn)品（純粹的異域風(fēng)情）拉動(dòng)客戶前來(lái)置業(yè)南加州風(fēng)格廣州市場(chǎng)上沒(méi)有，客戶來(lái)看了都覺(jué)得很新鮮，很喜歡。——美林湖銷售人員黃先生買來(lái)度假的別墅，當(dāng)然希望帶有休閑度假的味道了，不喜歡太死板的風(fēng)格，有點(diǎn)異域風(fēng)情就很不錯(cuò)?！叨讼M(fèi)者張先生大廣州休閑度假市場(chǎng)特征4：別墅客戶較為實(shí)際及精明，消費(fèi)重視性價(jià)比，對(duì)總價(jià)敏感大廣州休閑度假市場(chǎng)項(xiàng)目總價(jià)跨度大、吸納層次豐富的客戶中高端層次的客戶承受能力一般在300-500萬(wàn)元之間，需求聯(lián)排和面積較小的獨(dú)立別墅500萬(wàn)以上的項(xiàng)目銷售速度明顯變慢大廣州部分資源型大盤產(chǎn)品情況及客戶來(lái)源休閑度假市場(chǎng)中，公寓物業(yè)主要集中在南沙板塊、從化板塊和東部板塊相比別墅物業(yè)，公寓、洋房憑借總價(jià)低的特點(diǎn)而受到市場(chǎng)歡迎，同時(shí)加入創(chuàng)新亮點(diǎn)的公寓更為搶手上城灣畔以洋房為主，主推78-120㎡的二房和三房，總價(jià)控制在50-70萬(wàn)，銷售情況理想居禮潤(rùn)園首期推出公寓物業(yè)，總價(jià)控制在70-90萬(wàn)，且有溫泉入戶，開(kāi)盤一周內(nèi)售罄富力泉天下的公寓采取溫泉入戶的創(chuàng)新亮點(diǎn)，總價(jià)控制，附加值高，開(kāi)盤當(dāng)天即售罄大廣州休閑度假市場(chǎng)特征5：總價(jià)控制的公寓/洋房物業(yè)受到度假投資客戶歡迎，有資源亮點(diǎn)的產(chǎn)品溢價(jià)空間大大廣州休閑度假市場(chǎng)中項(xiàng)目公寓供應(yīng)和銷售情況大廣州休閑度假市場(chǎng)特征6：后續(xù)供應(yīng)充足，以花都和從化后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)最為激烈大廣州休閑度假物業(yè)可估測(cè)后續(xù)超過(guò)8萬(wàn)畝南沙板塊東部板塊花都板塊從化板塊佛山北部板塊大廣州休閑度假市場(chǎng)有怎樣的發(fā)展特征？交通便捷：客戶心理承受車程距離多在1小時(shí)內(nèi)，且對(duì)交通狀況有一定要求；大盤模式成熟：區(qū)域特色多樣化和項(xiàng)目自身內(nèi)部配套共同形成綜合吸引力；產(chǎn)品特色：純粹的異域風(fēng)情與市區(qū)形成差異化的產(chǎn)品對(duì)客戶產(chǎn)生較大吸引；客戶精明：別墅客戶較為實(shí)際及精明，消費(fèi)重視性價(jià)比，對(duì)總價(jià)敏感；公寓/洋房銷售理想：低總價(jià)受到客戶青睞，有資源亮點(diǎn)的產(chǎn)品溢價(jià)空間大；后續(xù)競(jìng)爭(zhēng)激烈：花都、從化后續(xù)供應(yīng)大，針對(duì)性的競(jìng)爭(zhēng)策略是突圍之道。以產(chǎn)品力為基礎(chǔ)、突破市場(chǎng)現(xiàn)有“性價(jià)比”概念是本項(xiàng)目在大廣州這樣一個(gè)發(fā)展成熟且競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)中實(shí)現(xiàn)高端化發(fā)展的關(guān)鍵。在大廣州休閑度假市場(chǎng)現(xiàn)有特征下，如何理解實(shí)現(xiàn)高端化發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)分析？對(duì)實(shí)現(xiàn)高端化發(fā)展的競(jìng)爭(zhēng)理解：兼顧內(nèi)外區(qū)域內(nèi)部：實(shí)現(xiàn)大廣州的競(jìng)爭(zhēng)突破，必須在板塊內(nèi)部形成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，樹立標(biāo)桿。居禮潤(rùn)園富力泉天下東方夏灣拿區(qū)域外部：與其他板塊代表性的高端項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)?；ǘ及鍓K：玖瓏湖花都板塊：綠城桃花源佛山北部板塊：中信山語(yǔ)湖東部板塊：合景譽(yù)山國(guó)際南沙板塊：濱?；▓@一小時(shí)交通圈半小時(shí)交通圈南沙板塊濱?；▓@南沙碧桂園南沙奧園逸濤花園翡翠綠洲碧桂園假日半島東部板塊花都板塊美林湖玖瓏湖桃花源金碧御水山莊天湖峰境頤和山莊逸泉山莊珠光流溪御景居禮潤(rùn)園富力泉天下上城灣畔東方夏灣拿從化板塊金地荔湖城鳳凰城恒大山水城錦繡新天地合景譽(yù)山國(guó)際綠野山莊佛山北部板塊麗日天鵝湖山水莊園綠湖愛(ài)倫堡香格里拉天安鴻基千葉花園中信山語(yǔ)湖明月山溪競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值體系的結(jié)構(gòu)化分析通過(guò)對(duì)市場(chǎng)上在售典型項(xiàng)目的固有價(jià)值和可塑價(jià)值的對(duì)比分析，充分挖掘競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的特征和規(guī)律，綜合分析本項(xiàng)目在市場(chǎng)中的競(jìng)爭(zhēng)力及市場(chǎng)反應(yīng)，并明確本項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)策略項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力固有價(jià)值可塑價(jià)值區(qū)域條件企業(yè)品牌項(xiàng)目規(guī)模社區(qū)主題產(chǎn)品開(kāi)發(fā)社區(qū)服務(wù)水平物業(yè)類型主力戶型配套設(shè)施建筑園林競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系資源條件內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目1：居禮潤(rùn)園固有價(jià)值：溫泉資源區(qū)位：從化，距廣州市區(qū)中心約60分鐘車程資源：外圍山景景觀，整合周邊溫泉資源規(guī)模：占地120畝開(kāi)發(fā)商：廣州加化地產(chǎn)（上海投資商），廣州首個(gè)項(xiàng)目可塑價(jià)值：溫泉入戶、高附加值主題訴求：懂溫泉的別墅建筑打造：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，品質(zhì)感不足物業(yè)設(shè)計(jì)：獨(dú)立別墅（270-450m2），30米面寬設(shè)計(jì)，舒適感強(qiáng)，戶戶溫泉入戶是其亮點(diǎn)贈(zèng)送面積大：地下室及頂層閣樓贈(zèng)送、大露臺(tái)、大花園配套缺乏：完全依賴周邊依托區(qū)域溫泉資源，僅通過(guò)產(chǎn)品附加值的打造無(wú)法在市場(chǎng)上突圍，高端別墅物業(yè)銷售情況慘淡項(xiàng)目共有46套獨(dú)立別墅，一共三種戶型：270㎡、310㎡、450㎡，均價(jià)20000元/㎡銷售情況：08年10月推出至今銷售不到20套，銷售速度較為緩慢，但早期公寓產(chǎn)品在總價(jià)相對(duì)較低情況下實(shí)現(xiàn)熱銷總價(jià)過(guò)高是銷售硬傷，盡管戶型舒適感強(qiáng)（30米的面寬設(shè)計(jì)），溫泉入戶也是該項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)，但僅憑借產(chǎn)品力的打造對(duì)于務(wù)實(shí)的買家而言吸引力不夠項(xiàng)目自身休閑配套的空間打造有限，無(wú)法全面滿足休閑度假客戶置業(yè)的多重需求，進(jìn)一步導(dǎo)致客戶受眾面小，銷售阻力大別墅：面寬長(zhǎng)達(dá)30米居禮潤(rùn)園別墅銷售情況內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目2：富力泉天下固有價(jià)值：溫泉資源、自然山體區(qū)位：從化，距廣州市區(qū)中心約60分鐘車程資源：外圍山景景觀，整合周邊溫泉資源規(guī)模：占地1200畝開(kāi)發(fā)商：富力地產(chǎn)，廣州本土知名開(kāi)發(fā)商可塑價(jià)值：溫泉入戶、控制產(chǎn)品面積、精品化配套主題訴求：頂級(jí)私家溫泉養(yǎng)生別墅大盤建筑打造：現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格，品質(zhì)感較強(qiáng)物業(yè)設(shè)計(jì)：聯(lián)排和獨(dú)立（160-350m2），面積緊湊，戶戶溫泉入戶是其亮點(diǎn)小而全的休閑配套：SPA中心、網(wǎng)球、羽毛球、籃球、游泳池、健身房、棋牌室、中西餐廳、Coffee吧、老人康樂(lè)中心、超市、醫(yī)療室、自助銀行等齊全設(shè)施，休閑、餐飲、娛樂(lè)等生活所需一應(yīng)俱全。率先采取溫泉入戶設(shè)計(jì)，成功擺脫早期負(fù)面影響，通過(guò)低總價(jià)別墅產(chǎn)品在市場(chǎng)上突圍目前在售別墅為獨(dú)立和聯(lián)排別墅，聯(lián)排別墅約160-250㎡（總價(jià)160-250萬(wàn)），獨(dú)立別墅約180-350㎡（總價(jià)約240-450萬(wàn)）銷售情況：09年10月推出約80套，當(dāng)月售罄：溫泉入戶是該項(xiàng)目的一大亮點(diǎn)，對(duì)買家吸引力較大面積緊湊，總價(jià)控制，大大吸引了務(wù)實(shí)的買家用于投資和度假項(xiàng)目自身休閑配套較為完善，在一定程度上能滿足休閑度假客戶置業(yè)的多重需求，銷售火爆較早的公寓產(chǎn)品同樣采用溫泉入戶，其低總價(jià)也受到客戶追捧，迅速售罄。富力泉天下銷售情況（目前在售）內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目3：東方夏灣拿固有價(jià)值：山水資源區(qū)位：從化，距廣州市區(qū)中心約50分鐘車程資源：依傍溪流資源和兩岸山景資源規(guī)模：占地12000畝開(kāi)發(fā)商：珠江地產(chǎn)，廣州本土知名開(kāi)發(fā)商可塑價(jià)值：異域風(fēng)情、完善配套主題訴求：山水生活建筑打造：拉丁風(fēng)格物業(yè)設(shè)計(jì)：產(chǎn)品以聯(lián)排別墅為主，聯(lián)排(約260m2，每套附送50萬(wàn)裝修），獨(dú)立(300-400m2)，前后均擁有獨(dú)立花園休閑配套：東方夏灣拿酒店（200間標(biāo)準(zhǔn)客房間與獨(dú)立豪華接待別墅）；康體中心、高爾夫球練習(xí)場(chǎng)；室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)羽毛球館、標(biāo)準(zhǔn)籃球場(chǎng)

；泳池（雙循環(huán)水設(shè)計(jì)）；憑借規(guī)模優(yōu)勢(shì)打造豐富休閑度假配套，并結(jié)合高性價(jià)比產(chǎn)品（總價(jià)低），成功吸引大量廣州休閑度假及投資客戶目前在售別墅為獨(dú)立和聯(lián)排別墅，聯(lián)排別墅約260㎡左右（總價(jià)220-250萬(wàn)），獨(dú)立別墅約300-400㎡（總價(jià)約360-450萬(wàn)）銷售情況：2010年1月推出約40套聯(lián)排別墅和10套獨(dú)立別墅，聯(lián)排別墅當(dāng)月售罄聯(lián)排別墅總價(jià)控制，附送裝修（高達(dá)50萬(wàn)元），性價(jià)比高，對(duì)于務(wù)實(shí)的買家吸引力大，主要用于投資和度假項(xiàng)目自身休閑配套較為完善，在一定程度上能滿足休閑度假客戶置業(yè)的多重需求，銷售火爆東方夏灣拿別墅銷售情況內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目給本項(xiàng)目帶來(lái)怎樣的啟示？溫泉資源受到客戶認(rèn)可，是提升產(chǎn)品價(jià)值的亮點(diǎn)；——本項(xiàng)目：要在區(qū)域保持競(jìng)爭(zhēng)力，必須考慮溫泉資源的引入及利用。項(xiàng)目自身休閑配套對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值及客戶認(rèn)同度的提升作用明顯；——本項(xiàng)目：以滿足目標(biāo)客戶需求為出發(fā)點(diǎn)，打造特色休閑配套以提升競(jìng)爭(zhēng)力。性價(jià)比是市場(chǎng)的關(guān)注重點(diǎn)，但總價(jià)控制對(duì)銷售影響明顯?！卷?xiàng)目：在避免過(guò)高總價(jià)基礎(chǔ)上，通過(guò)高附加值產(chǎn)品提高性價(jià)比實(shí)現(xiàn)突破。外部競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目1：新鴻基玖瓏湖固有價(jià)值：超大規(guī)模、高爾夫、國(guó)際品牌區(qū)位：花都，距廣州市區(qū)中心約40分鐘車程資源：高爾夫，玖瓏湖水庫(kù)、王子森林公園等規(guī)模：占地26000畝開(kāi)發(fā)商：新鴻基，在香港開(kāi)發(fā)過(guò)多個(gè)標(biāo)志性豪宅，在國(guó)內(nèi)甚至國(guó)際均有較強(qiáng)的品牌號(hào)召力可塑價(jià)值：國(guó)際級(jí)產(chǎn)品力、國(guó)際級(jí)配套及服務(wù)主題訴求：廣州玖瓏湖畔世界級(jí)華貴府邸建筑打造：現(xiàn)代簡(jiǎn)歐，材料講究，品質(zhì)感強(qiáng)產(chǎn)品舒適性及附加值并存：聯(lián)排和獨(dú)立（350-700m2），戶戶有景，附送地下室、露臺(tái)和獨(dú)立花園高端配套：高爾夫球會(huì)、歐洲小鎮(zhèn)、私立國(guó)際學(xué)校（耀中教育機(jī)構(gòu)）等優(yōu)質(zhì)服務(wù)：引入香港啟勝金鑰匙物管品牌、高端配套及稀缺別墅合力樹立高端形象，高性價(jià)比產(chǎn)品鞏固形象及兌現(xiàn)價(jià)值首期“悅源”組團(tuán)推出80套獨(dú)立別墅，面積在300-900㎡之間，以平均15000元/㎡的單價(jià)預(yù)留物業(yè)的升值前景，吸引大量休閑度假兼資產(chǎn)配置的客戶購(gòu)置二期“水中央”組團(tuán)主推雙拼別墅，面積相對(duì)一期減小，總價(jià)控制，性價(jià)比更為突出，取得開(kāi)盤當(dāng)天即成交30套的成績(jī)客戶組成以廣州的生意人、私企經(jīng)營(yíng)者、大型企業(yè)高管為主，部分珠三角、江浙地區(qū)等外來(lái)客戶，另外新鴻基地產(chǎn)的國(guó)際品牌力吸引了部分港澳、境外客戶玖瓏湖別墅銷售情況外部競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目2：綠城桃花源固有價(jià)值：生態(tài)環(huán)境優(yōu)越區(qū)位：花都，距廣州市區(qū)中心約40分鐘車程資源：芙蓉嶂休閑旅游區(qū)、王子森林公園、天然湖等規(guī)模：占地410畝開(kāi)發(fā)商：綠城集團(tuán)，在國(guó)內(nèi)有較高的品牌影響力，但在廣州尚未樹立品牌可塑價(jià)值：多樣異域風(fēng)情、國(guó)內(nèi)一流產(chǎn)品力主題訴求：山水環(huán)抱的400畝原生態(tài)純景私城建筑打造：多種異域風(fēng)情建筑，注重細(xì)節(jié)，品質(zhì)感強(qiáng)性價(jià)比不高：獨(dú)立別墅（400-600m2），附送空間小，總價(jià)在500萬(wàn)以上為主配套有限：自身規(guī)模難以打造大規(guī)模休閑配套，打造少量精品配套，如湖畔會(huì)所水土不服，脫離廣州市場(chǎng)特性，過(guò)分強(qiáng)調(diào)綠城品牌強(qiáng)勢(shì)的產(chǎn)品力，銷售情況不理想共有166套獨(dú)立別墅，一期推出58套，主力戶型在400-600㎡之間，均價(jià)15000元/㎡銷售情況：銷售情況不理想，08年9月推出至今銷售不到30套項(xiàng)目規(guī)模和資源在花都并無(wú)優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品附加值少，總價(jià)高，性價(jià)比低，對(duì)于追求實(shí)用的廣州客戶來(lái)說(shuō)并無(wú)多大吸引力項(xiàng)目休閑配套的空間打造有限，無(wú)法全面滿足休閑度假客戶置業(yè)的多重需求，進(jìn)一步導(dǎo)致客戶受眾面小，銷售阻力大桃花源的環(huán)境真是不錯(cuò)，很精致。單純度假不錯(cuò)，但我們社交圈子大，平時(shí)接待朋友什么的，希望多一些休閑度假配套，如高爾夫球場(chǎng)啊、運(yùn)動(dòng)健身場(chǎng)所，可以放松心情，桃花源配套太少，所以只好忍痛不考慮了?！叨讼M(fèi)者胡女士

綠城雖說(shuō)是國(guó)內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)商，但在廣州的品牌還沒(méi)有樹立。老實(shí)說(shuō)，桃花源算是做得比較精致了，但規(guī)模和資源在花都并不占優(yōu)勢(shì)，而且產(chǎn)品附加值少，性價(jià)比不高，廣東人又這么實(shí)際，賣得不好是很正常的?！康禺a(chǎn)專業(yè)人士張先生廣州桃花源銷售情況外部競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目3：中信山語(yǔ)湖固有價(jià)值：強(qiáng)勢(shì)山湖資源、超大規(guī)模區(qū)位：南海里水，距廣州市區(qū)中心約50分鐘車程資源：玖瓏山森林公園、濕地公園、高爾夫資源規(guī)模：占地7000畝開(kāi)發(fā)商：中信集團(tuán)，資金實(shí)力雄厚可塑價(jià)值：純粹異域風(fēng)情、高規(guī)格配套、星級(jí)服務(wù)主題訴求：回家就是度假，打造亞洲生態(tài)人居新標(biāo)桿建筑打造：純粹南加州風(fēng)情打造，用材講究物業(yè)特點(diǎn)：二期湖畔獨(dú)立別墅（400-800m2），南北對(duì)流設(shè)計(jì)，贈(zèng)送大花園高規(guī)格配套：引進(jìn)廣東百年名校（廣東實(shí)驗(yàn)中學(xué)）、高爾夫培訓(xùn)學(xué)校，國(guó)際體育公園、五星級(jí)酒店、高爾夫尊享會(huì)所、特色商業(yè)區(qū)星級(jí)服務(wù)：五星級(jí)酒店金鑰匙管家服務(wù)，提供尊享服務(wù)最大化展現(xiàn)稀缺資源、豐富休閑配套、強(qiáng)勁產(chǎn)品力和品牌效應(yīng)，高調(diào)立勢(shì)，制造市場(chǎng)熱點(diǎn)首期組團(tuán)推出104套獨(dú)立、聯(lián)排別墅，吸引大量佛山休閑度假兼資產(chǎn)配置的客戶購(gòu)買，開(kāi)盤兩個(gè)月內(nèi)售罄在試探市場(chǎng)獲得成功后，二期乘勝追擊推出湖畔獨(dú)立別墅，均價(jià)達(dá)到3萬(wàn)元/㎡，進(jìn)一步提升物業(yè)價(jià)值和拉升項(xiàng)目形象客戶組成以本地即周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶為主，同時(shí)吸引廣州部分個(gè)體度假客戶，企業(yè)會(huì)所與商務(wù)度假客戶較少中信山語(yǔ)湖銷售情況外部競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目4：合景譽(yù)山國(guó)際固有價(jià)值：規(guī)模、城市價(jià)值區(qū)位：增城，距廣州中心城區(qū)約40分鐘車程資源：外圍山景景觀，未來(lái)城市屬性強(qiáng)規(guī)模：占地3000畝開(kāi)發(fā)商：合景泰富，在廣州已成功開(kāi)發(fā)過(guò)多個(gè)項(xiàng)目可塑價(jià)值：高附加值產(chǎn)品、城市級(jí)配套主題訴求：亞洲標(biāo)桿.hopsca.別墅群建筑打造：ARTDECO風(fēng)格混合社區(qū)：別墅、高層高附加值：獨(dú)立（220-340m2），附送（地下室、露臺(tái)、花園），贈(zèng)送面積多達(dá)300－600㎡，戶戶預(yù)留私家泳池管道城市級(jí)配套：百萬(wàn)大型城市中心商業(yè)配套（大型購(gòu)物中心、喜來(lái)登酒店、國(guó)際會(huì)展中心、商業(yè)金融服務(wù)中心、科研基地、寫字樓、風(fēng)情商業(yè)街）總價(jià)雖高，但較強(qiáng)的產(chǎn)品力以及高附加值有效提升性價(jià)比，受到市場(chǎng)廣泛關(guān)注和追捧首期組團(tuán)共300多套別墅，目前推出獨(dú)立別墅，產(chǎn)品全部坐北朝南，南北對(duì)流，戶型設(shè)計(jì)生態(tài)，首創(chuàng)一戶五花園雙車位（前后左右及地下下沉式花園）整體規(guī)劃為五個(gè)區(qū)，其中2區(qū)是別墅區(qū)，3－5區(qū)是高尚洋房住宅區(qū)，1區(qū)是總建面達(dá)到100萬(wàn)平方米的HOPSCA的城市中心配套區(qū)（大型購(gòu)物中心、喜來(lái)登酒店、國(guó)際會(huì)展中心、商業(yè)金融服務(wù)中心、科研基地、高級(jí)寫字樓、風(fēng)情商業(yè)街）成交客戶中，除廣州、新塘本地客戶外，同時(shí)吸引不少來(lái)自深圳、東莞等珠三角地區(qū)的高端客戶2區(qū)（別墅區(qū)）3區(qū)3區(qū)譽(yù)山國(guó)際總規(guī)圖4區(qū)5區(qū)1區(qū)（HOPSCA綜合配套區(qū)）高尚洋房居住區(qū)合景譽(yù)山國(guó)際別墅銷售情況外部競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目5：南沙濱?；▓@固有價(jià)值：稀缺海景資源區(qū)位：南沙，距廣州城區(qū)中心約1小時(shí)車程資源：擁有較長(zhǎng)的江岸和海岸線規(guī)模：占地4200畝開(kāi)發(fā)商：越秀城建可塑價(jià)值：異域風(fēng)情主題訴求：令世界向往的別墅建筑打造：異域風(fēng)情，立面品質(zhì)感強(qiáng)產(chǎn)品特點(diǎn)：中規(guī)中距，后期產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)，別墅采用全鋼結(jié)構(gòu)，運(yùn)用北美新型節(jié)能材料，保溫隔熱常規(guī)配套：北美風(fēng)情泛會(huì)所（康體中心、恒溫泳池，綜合活動(dòng)中心等）、風(fēng)情商業(yè)街、濱海長(zhǎng)廊充分利用稀缺海景資源，產(chǎn)品不斷創(chuàng)新升級(jí)打造區(qū)域標(biāo)桿，并以高性價(jià)比保持項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，銷售情況較佳銷售情況：市場(chǎng)接受度較高，銷售情況較好外部充分利用海景資源的稀缺性提升項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力。產(chǎn)品不斷升級(jí)保持項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力：早期產(chǎn)品外墻多為涂料，產(chǎn)品特色和品質(zhì)均欠奉，后期產(chǎn)品不斷升級(jí)打造南加州風(fēng)情小鎮(zhèn)，設(shè)計(jì)全鋼結(jié)構(gòu)的別墅產(chǎn)品，采用節(jié)能建筑材料。相對(duì)廣州其他區(qū)域，南沙區(qū)域處于價(jià)格洼地，作為區(qū)域標(biāo)桿項(xiàng)目，其價(jià)格對(duì)客戶仍有較強(qiáng)的吸引力一期別墅產(chǎn)品二期水晶灣別墅產(chǎn)品南沙濱?；▓@銷售情況外部競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目為本項(xiàng)目帶來(lái)怎樣的啟示？稀缺資源占有是重要因素，但產(chǎn)品力是高端物業(yè)價(jià)值體現(xiàn)的根本；

——本項(xiàng)目：以僑鑫高端產(chǎn)品力為基礎(chǔ)，最大化可利用的價(jià)值資源（溫泉、山水）；對(duì)高端配套的享有權(quán)是吸引高端客戶的必備條件；——本項(xiàng)目：外部聯(lián)動(dòng)從都項(xiàng)目高端配套，內(nèi)部打造高端特色配套形成雙重競(jìng)爭(zhēng)力；高端客戶同樣對(duì)總價(jià)敏感，但高產(chǎn)品附加值對(duì)價(jià)格拉動(dòng)作用較明顯；——本項(xiàng)目：在合適總價(jià)范圍內(nèi)通過(guò)高附加值提升單價(jià)，降低銷售風(fēng)險(xiǎn)并樹立高端形象。兼顧內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)下的項(xiàng)目發(fā)展思考區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)突破關(guān)鍵：溫泉資源休閑配套總價(jià)控制高附加值提升性價(jià)比區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)突破關(guān)鍵：產(chǎn)品力最大化可利用的價(jià)值資源高端配套總價(jià)控制高附加值形成高端形象（高單價(jià)）融合內(nèi)外競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)的多方位升級(jí)結(jié)合優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品力的資源價(jià)值打造；高端配套與主題休閑配套相結(jié)合的特色配套體系；總價(jià)控制基礎(chǔ)上的高附加值、高單價(jià)、高端形象打造。如何理解市場(chǎng)，把握競(jìng)爭(zhēng)突破關(guān)鍵？項(xiàng)目有一定的內(nèi)外部自然資源及規(guī)模，但在大廣州山水資源型項(xiàng)目四面開(kāi)花的市場(chǎng)格局下，是否有實(shí)現(xiàn)高端化發(fā)展的空間？如何實(shí)現(xiàn)突破？市場(chǎng)具有怎樣的經(jīng)驗(yàn)借鑒？經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)將給本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)帶來(lái)什么機(jī)遇？宏觀背景客戶分析競(jìng)爭(zhēng)分析潛在客戶來(lái)源、類型？依托是什么？廣州城市及區(qū)域發(fā)展將為項(xiàng)目創(chuàng)造怎樣的環(huán)境？大廣州休閑度假市場(chǎng)有怎樣的發(fā)展特征？怎樣理解潛在客戶的需求？競(jìng)爭(zhēng)？大廣州高端休閑物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)為本項(xiàng)目帶來(lái)怎樣的競(jìng)合要求？客戶研究方法說(shuō)明調(diào)查范圍：以大廣州范圍中高端以上客戶為主研究方法：中高端以上客戶定量問(wèn)卷調(diào)查+深度訪談?wù){(diào)查方法：利用合富輝煌客服中心積累的客戶資源，以問(wèn)卷發(fā)放和深度訪談的形式進(jìn)行調(diào)查分析依據(jù)及樣本量：合富輝煌定期對(duì)廣州高端客戶的問(wèn)卷調(diào)查成果的總結(jié)歸納匯景新城、海怡半島、玖瓏湖等代表性高端樓盤的成交客戶情況分析訪談客戶40人左右，包括消費(fèi)者、房地產(chǎn)專業(yè)人士等調(diào)查時(shí)間：研究積累+2010年3月說(shuō)明：為更好地了解不同層次的潛在置業(yè)客戶的特征和需求，我們分別對(duì)頂端、高端和中高端客戶進(jìn)行深度訪談及分析頂端客戶：數(shù)量有限，主要來(lái)自珠三角等區(qū)域，總價(jià)接受能力強(qiáng)，以資產(chǎn)配置為主要置業(yè)目的頂端的客戶數(shù)量較少且來(lái)源區(qū)域較廣，但以廣州、佛山、深圳和東莞等珠三角區(qū)域?yàn)橹鳎灿幸欢縼?lái)自香港等區(qū)域；頂端客戶總價(jià)接受能力強(qiáng)，對(duì)價(jià)格不敏感，普遍擁有多處高端物業(yè)，以資產(chǎn)配置為主要的置業(yè)目的。各板塊獨(dú)立別墅產(chǎn)品的成交客戶情況市場(chǎng)上的頂端客戶處在金字塔尖的群體，數(shù)量有限，他們事業(yè)有成，家底豐厚，對(duì)價(jià)格不敏感……—玖瓏湖銷售經(jīng)理李先生頂端客戶：對(duì)“人無(wú)我有”的稀缺資源情有獨(dú)鐘，對(duì)別墅物業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)、尊享的高端配套和專享的服務(wù)極為關(guān)注頂端客戶閱歷豐富，視野開(kāi)闊，對(duì)具備高品質(zhì)產(chǎn)品或稀缺性的資源的項(xiàng)目表現(xiàn)出極大的興趣，也是打動(dòng)這批客戶的關(guān)鍵民營(yíng)企業(yè)家和企業(yè)置業(yè)等頂端客戶需求600m2以上大戶型為主，需求高品質(zhì)的特色產(chǎn)品，有品味，有很強(qiáng)的鑒賞力，追求低調(diào)奢華的產(chǎn)品以體現(xiàn)其身份頂端客戶對(duì)高端配套（商務(wù)、休閑）尤其重視，那種能體現(xiàn)身份感、私屬尊享的配套設(shè)施和服務(wù)最能令這部分客戶所青睞這種頂級(jí)客戶最看重是否占有稀缺資源，在意的是人家都沒(méi)有的，而他能有，換句話說(shuō)，吸引他們購(gòu)買的關(guān)鍵是讓他們覺(jué)得“別人不能擁有的，但我有”…………—玖瓏湖銷售經(jīng)理李先生我們要購(gòu)買做企業(yè)會(huì)所的，面積要大點(diǎn)，最好是500、600m2以上，平常接待客戶，讓客戶感受到我們公司的實(shí)力，所以環(huán)境要好，高端的商務(wù)商業(yè)配套都要有，能體現(xiàn)尊貴感的那種，像高爾夫球場(chǎng)啊、溫泉spa啊之類的都要有……—某跨國(guó)企業(yè)李先生高端客戶：重復(fù)購(gòu)買能力強(qiáng)，消費(fèi)能力強(qiáng)，環(huán)境與投資是置業(yè)的出發(fā)點(diǎn)客戶消費(fèi)力較強(qiáng)，全部有車，接近一半客戶有2輛以上汽車3次置業(yè)以上客戶超過(guò)5成，已在市區(qū)購(gòu)置物業(yè)，從訪談中發(fā)現(xiàn)，部分客戶已購(gòu)置別墅物業(yè)，其重復(fù)購(gòu)買的能力驚人度假并非首要置業(yè)目的，客戶置業(yè)時(shí)更多考慮到投資與升值空間，同時(shí)增加舒適的居住空間，與常住住宅差異化顯得更為重要家庭汽車數(shù)量客戶置業(yè)次數(shù)置業(yè)目的數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌對(duì)廣州休閑置業(yè)客戶研究高端客戶：視野廣闊，關(guān)注投資價(jià)值與產(chǎn)品價(jià)值，精明與有品味的特征顯著客戶的關(guān)注因素廣泛，包括配套設(shè)施、項(xiàng)目規(guī)模以及產(chǎn)品打造均為關(guān)注的內(nèi)容其中除了自然環(huán)境外，客戶最為關(guān)注項(xiàng)目的區(qū)位條件、開(kāi)發(fā)商品牌與升值潛力，可見(jiàn)廣州客戶精明的特性明顯需求高品質(zhì)的特色產(chǎn)品，有品味，有一定的鑒賞力，追求知富型特征明顯如果購(gòu)置度假產(chǎn)品當(dāng)然會(huì)看重配套，平時(shí)家人去或者朋友去也要有東西玩才行，還有就是要有特色，如果和平時(shí)市里可以見(jiàn)到的就沒(méi)有什么意思了……——廣州某企業(yè)高管馮先生投資價(jià)值產(chǎn)品價(jià)值數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌對(duì)廣州休閑置業(yè)客戶研究高端客戶：追求私密與享受，“資源占有型”的獨(dú)立和雙拼別墅最受歡迎，主流需求面積集中在250～500m2對(duì)獨(dú)立別墅情有獨(dú)鐘基于獨(dú)立別墅產(chǎn)品對(duì)資源占有的稀缺特性，受到廣州高端休閑度假置業(yè)人士的追捧高端客戶需求600m2以內(nèi)的別墅產(chǎn)品，其中250-500m2是主流產(chǎn)品，約占需求總量7成廣州高端休閑度假客戶需求物業(yè)廣州高端休閑度假客戶需求別墅面積數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌對(duì)廣州休閑置業(yè)客戶研究郊區(qū)物業(yè)肯定是要獨(dú)立別墅，一方面是物業(yè)本身就是一種稀缺資源，另外在郊區(qū)肯定是需要與城市不一樣的享受，以后用來(lái)接待也會(huì)方便不少……—廣州私企老板李先生中高端客戶：投資為主，總價(jià)接受能力不高，看重物業(yè)升值潛力中高端客戶總價(jià)承受能力相對(duì)有限，主要以投資為主，看重物業(yè)升值潛力中高端客戶同樣追求高品質(zhì)的物業(yè)產(chǎn)品，他們同樣也關(guān)注投資價(jià)值別墅面積太大，總價(jià)過(guò)高，而且我主要是看重投資升值潛力，所以就買了一套100平米左右的公寓，偶爾過(guò)來(lái)度一下假，……——居禮潤(rùn)園業(yè)主陳先生市場(chǎng)有相當(dāng)一部分中高端客戶，他們總價(jià)承受能力不高，買別墅對(duì)他們來(lái)講太貴，他們以投資為主，購(gòu)買洋房，以洋房的價(jià)格享受別墅的配套，但跟別墅比就便宜多了……——富力泉天下銷售主管何經(jīng)理中高端客戶：優(yōu)質(zhì)的休閑度假型公寓物業(yè)逐漸成為眾多客戶置業(yè)的選擇由于總價(jià)承受能力有限，或是僅作為偶爾度假居住所用，并不需要?jiǎng)e墅物業(yè)，會(huì)考慮購(gòu)買總價(jià)相對(duì)較低的公寓物業(yè)，兼具投資考慮；擁有資源亮點(diǎn)及優(yōu)質(zhì)管理的公寓型物業(yè)更為中高端客戶青睞。數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌對(duì)廣州休閑置業(yè)客戶研究別墅總價(jià)太高，畢竟住的機(jī)會(huì)不會(huì)很多，價(jià)格高的話會(huì)積壓資金，公寓也會(huì)考慮，但是必須要有優(yōu)質(zhì)的管理，最好類似酒店式管理的，這樣總價(jià)低一點(diǎn)，投資價(jià)值也高……—廣州生意人林先生我們一期推出公寓，面積大概110平米左右，非常好賣，現(xiàn)在全部售罄，客戶也都是私企業(yè)主，偶爾來(lái)玩玩，主要還是來(lái)休閑度假的，因?yàn)閯e墅總價(jià)太高，他們不一定負(fù)擔(dān)得起，但又會(huì)經(jīng)常來(lái)住，所以就便宜點(diǎn)買個(gè)公寓，度假兼投資……——居禮潤(rùn)園銷售經(jīng)理劉先生我們的溫泉公寓主要是針對(duì)想買來(lái)這里休閑度假、但又買不起高價(jià)別墅的客戶設(shè)計(jì)的，面積不大，也就40～80平米，當(dāng)時(shí)總價(jià)60萬(wàn)以內(nèi)，以洋房的價(jià)格享受別墅的配套，但跟別墅比就便宜多了，反正這些客戶也就是周末、假期過(guò)來(lái)住住，有個(gè)地方落腳，享受享受溫泉，他們想要的還是這種輕松的度假氛圍……——富力泉天下銷售主管何經(jīng)理不同層次客戶及對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判：重點(diǎn)把握高端客戶，兼顧頂端、中高端客戶需求，實(shí)現(xiàn)客戶多元化吸納注：★數(shù)量代表客戶價(jià)值高低形象標(biāo)桿客戶資源引入，與從都項(xiàng)目錯(cuò)開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)核心客戶貫穿整個(gè)發(fā)展過(guò)程。重要補(bǔ)充客戶對(duì)保持高端形象并消化容積率的作用明顯。目標(biāo)客戶心理訴求提煉：內(nèi)斂、品質(zhì)、價(jià)值自然、享受、內(nèi)涵以智慧創(chuàng)造財(cái)富，擁有高程度文化內(nèi)涵和個(gè)人修養(yǎng)，關(guān)注自我感覺(jué)而非炫耀財(cái)富通過(guò)奮斗成為社會(huì)中堅(jiān)階層，擁有較高的社會(huì)地位，追求更具品味和格調(diào)的高品質(zhì)、高素質(zhì)社區(qū)重視個(gè)人和家庭的私密性，希望能在寧?kù)o、私人的環(huán)境里盡情享受生活閱歷豐富、見(jiàn)多識(shí)廣，思想前瞻，眼光和視野更有高度、更為獨(dú)到，具有較強(qiáng)的鑒賞和品鑒能力向往在成功后獲得身心的自由和寧?kù)o，渴望能回歸自然，享受極致的自然環(huán)境處于社會(huì)發(fā)展前端，頭腦精明干練，對(duì)事物價(jià)值判斷力強(qiáng)，置業(yè)同時(shí)追求價(jià)值回報(bào)——內(nèi)斂的財(cái)富圈層，回歸的生活主張如何準(zhǔn)確定位，構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力？在對(duì)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)有了清晰認(rèn)識(shí)之后，項(xiàng)目應(yīng)該以怎樣的發(fā)展戰(zhàn)略、策略來(lái)贏得激烈的競(jìng)爭(zhēng)？如何通過(guò)定位體系構(gòu)建項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力？突破？S（優(yōu)勢(shì)）一定規(guī)模，容積率中低，可塑性強(qiáng)區(qū)域溫泉認(rèn)同度高，有利用可能僑鑫開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌號(hào)召力W（劣勢(shì)）交通進(jìn)入性差山水生態(tài)資源競(jìng)爭(zhēng)力有限偏離休閑度假區(qū)域，配套不足0（機(jī)會(huì)）從化溫泉在大廣州認(rèn)知度及認(rèn)同度高亞運(yùn)效應(yīng)及僑鑫重金投入有力帶動(dòng)區(qū)域發(fā)展升級(jí)（配套高端化）廣州郊區(qū)高端物業(yè)逐漸成為投資熱點(diǎn)區(qū)域市場(chǎng)溫泉公寓產(chǎn)品銷售暢旺T（威脅）大廣州休閑度假市場(chǎng)占據(jù)稀缺、特色資源項(xiàng)目眾多，競(jìng)爭(zhēng)激烈性價(jià)比及低總價(jià)對(duì)大廣州休閑度假置業(yè)者吸引力大高總價(jià)別墅物業(yè)銷售難度大發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，利用機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，化解威脅減少劣勢(shì)，避免威脅SWOT分析整體發(fā)展戰(zhàn)略整體發(fā)展策略——形象策略：借勢(shì)區(qū)域的戰(zhàn)略調(diào)整及亞運(yùn)契機(jī)，主動(dòng)融入?yún)^(qū)域發(fā)展，并通過(guò)僑鑫高端品牌及從都項(xiàng)目宣傳造勢(shì)，確立高端化、國(guó)際化的發(fā)展基調(diào)；高總價(jià)銷售瓶頸明顯，早期以總價(jià)控制的高單價(jià)傳遞高端形象價(jià)值更高、風(fēng)險(xiǎn)更低，而中后期可通過(guò)高總價(jià)的頂端物業(yè)作為形象標(biāo)桿實(shí)現(xiàn)拉動(dòng)。客戶策略：從化客戶價(jià)值有限，主流客戶必然面向大廣州休閑度假群體中的高端部分，同時(shí)早期可運(yùn)用企業(yè)資源引導(dǎo)部分高端客戶進(jìn)入，形成集聚；在高性價(jià)比基礎(chǔ)上，通過(guò)不同產(chǎn)品線設(shè)置、面積細(xì)分來(lái)契合不同購(gòu)買需求的主流客戶。競(jìng)爭(zhēng)策略：從區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)層面看，溫泉資源是必須體現(xiàn)的共性，而本項(xiàng)目可結(jié)合品牌優(yōu)勢(shì)及資源聯(lián)動(dòng)，實(shí)現(xiàn)與從都項(xiàng)目的互動(dòng)、互補(bǔ)，形成不可復(fù)制的強(qiáng)勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)力；從區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)層面看，品牌、產(chǎn)品力及高端配套是競(jìng)爭(zhēng)力形成的根本，而具有獨(dú)特性的溫泉資源最大化利用，將成為競(jìng)爭(zhēng)突圍的關(guān)鍵。區(qū)域借勢(shì)及品牌造勢(shì)，以標(biāo)桿價(jià)格樹立高端形象。最大化資源利用，比較優(yōu)勢(shì)形成綜合競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)升級(jí)。緊貼高端、資源發(fā)動(dòng)，相應(yīng)產(chǎn)品線契合客戶細(xì)分。策略之下，本項(xiàng)目的市場(chǎng)站位及發(fā)展主張是什么？ 市場(chǎng)： 競(jìng)爭(zhēng)激烈，亟待突破休閑度假市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，發(fā)展模式成熟但趨于大眾化；性價(jià)比的市場(chǎng)特征，導(dǎo)致價(jià)格難以提升；通過(guò)對(duì)資源及高端配套的利用，部分項(xiàng)目成功突圍。 策略： 綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，成就高端形象區(qū)域借勢(shì)及品牌造勢(shì)，以標(biāo)桿價(jià)格樹立高端形象；最大化資源利用，比較優(yōu)勢(shì)形成綜合競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)升級(jí)；緊貼主流、資源發(fā)動(dòng)，相應(yīng)產(chǎn)品線契合客戶細(xì)分。 企業(yè)： 國(guó)際化發(fā)展背景，高端化發(fā)展目標(biāo)國(guó)際化、多元化的企業(yè)背景及資源調(diào)動(dòng)能力，是僑鑫集團(tuán)有別于一般開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)鍵；匯景新城的成功，充分體現(xiàn)了僑鑫集團(tuán)在高端化路線上的發(fā)展決心及操作實(shí)力；本項(xiàng)目必然將成為僑鑫集團(tuán)重金投入從都國(guó)際會(huì)議中心的重要價(jià)值兌現(xiàn)點(diǎn)之一。 區(qū)域： 國(guó)際化的發(fā)展契機(jī)，不斷提升的影響力廣州后花園，長(zhǎng)久以來(lái)的大廣州區(qū)域?qū)傩?；廣州副中心明確提出，從化城市地位得到徹底改變；亞運(yùn)會(huì)重要賽場(chǎng)及接待地，國(guó)際化熱潮帶動(dòng)區(qū)域提升。 客戶： 內(nèi)斂的財(cái)富圈層，回歸的生活主張高端以上客戶是社會(huì)消費(fèi)的中堅(jiān)力量，重復(fù)購(gòu)買能力強(qiáng)；關(guān)注投資價(jià)值與產(chǎn)品價(jià)值，精明與有品味特征顯著；追求私密與享受，“資源占有型”產(chǎn)品最受歡迎。確定本項(xiàng)目的市場(chǎng)站位及發(fā)展主張必須考慮的不同層面因素。南中國(guó)·具有國(guó)際視野的新休閑主義——內(nèi)斂的財(cái)富圈層，回歸的生活主張本項(xiàng)目的市場(chǎng)主題定位南中國(guó)：明確本項(xiàng)目所處的區(qū)域位置及所要覆蓋的競(jìng)爭(zhēng)范圍，同時(shí)體現(xiàn)僑鑫發(fā)展目標(biāo)是對(duì)南中國(guó)、珠三角休閑度假大盤的一次升級(jí)。國(guó)際視野：體現(xiàn)亞運(yùn)為區(qū)域帶來(lái)的國(guó)際氣息，同時(shí)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品打造及配套服務(wù)均以國(guó)際化為標(biāo)準(zhǔn)，體現(xiàn)項(xiàng)目在硬件及軟件方面的高端性。新：體現(xiàn)項(xiàng)目前所未有的發(fā)展價(jià)值及發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)，為客戶的休閑生活帶來(lái)更私有、專屬的高端性及社區(qū)的私密性。休閑主義：把客戶訴求從物質(zhì)層面向精神層面實(shí)現(xiàn)生活，而主義的提出又向客戶及市場(chǎng)傳達(dá)項(xiàng)目的首創(chuàng)性及唯一性。實(shí)現(xiàn)區(qū)域提升的功能體系構(gòu)建從都：商務(wù)型休閑平臺(tái)本項(xiàng)目：生活型休閑平臺(tái)國(guó)際企業(yè)會(huì)所27洞國(guó)際高爾夫國(guó)際會(huì)議中心白金五星級(jí)酒店溫泉SPA養(yǎng)生中心溫泉主題酒店國(guó)際酒店公寓溫泉養(yǎng)生公寓生態(tài)休閑別墅休閑主題商業(yè)街國(guó)際預(yù)科學(xué)校頂級(jí)商務(wù)區(qū)主題休閑區(qū)國(guó)際居住區(qū)國(guó)際醫(yī)院國(guó)際休閑會(huì)所高爾夫球場(chǎng)上、白金五星級(jí)溫泉酒店、私人會(huì)所中、……，和BusinessPartner之間達(dá)成的交易，所換來(lái)的意味著什么？借勢(shì)從都頂級(jí)配套服務(wù)，實(shí)現(xiàn)高端休閑配套專享價(jià)值提升頂級(jí)商務(wù)區(qū)：尊貴&身份從都項(xiàng)目/本項(xiàng)目打造特色主題休閑配套，實(shí)現(xiàn)全方位的休閑養(yǎng)生體驗(yàn)主題休閑區(qū)：體驗(yàn)&享受共享養(yǎng)生、生態(tài)主題酒店及休閑會(huì)所帶來(lái)的環(huán)境、服務(wù)、風(fēng)格特色的體驗(yàn)生活，全方位享受獨(dú)特的放松身心的尊貴休閑，……從都項(xiàng)目/本項(xiàng)目異域風(fēng)情的國(guó)際建筑，融合現(xiàn)代生態(tài)居住理念，體驗(yàn)國(guó)際風(fēng)情建筑美學(xué)；在別墅中、在公寓中，體驗(yàn)斐濟(jì)瓦卡亞島的休閑灑脫，品味意大利Tessera島的文藝情懷，感嘆英格蘭Osea島的貴族氣息，……；相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán)劃分，打造不同休閑風(fēng)情的高品質(zhì)生活載體國(guó)際居住區(qū)：風(fēng)情&品質(zhì)從都項(xiàng)目/本項(xiàng)目國(guó)際預(yù)科學(xué)校、國(guó)際醫(yī)院、……帶來(lái)了國(guó)際視野的、最前沿的國(guó)際生活配套，提供了最專享、體貼的國(guó)際生活服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，為不同年齡、不同生活需求的人群帶來(lái)全面多樣的國(guó)際生活體驗(yàn)。精而全的高端配套設(shè)施，打造高標(biāo)準(zhǔn)的國(guó)際化生活體驗(yàn)國(guó)際居住區(qū)：專享&體貼從都項(xiàng)目/本項(xiàng)目南中國(guó)·具有國(guó)際視野的新休閑主義“我們不是為了世界上多一處豪宅，而是在尋找一些生活，一些新的生活替代它?！薄狵enGan在這里，能夠遠(yuǎn)離喧囂的鬧市、拋開(kāi)煩擾的會(huì)議和商務(wù)論壇、秘書的日程表成為了沒(méi)有意義的報(bào)表……；在這里，手機(jī)自然不在服務(wù)區(qū)，甚至連時(shí)鐘都開(kāi)始休眠，好好享受溫泉中的一杯紅酒。對(duì)于并不需要炫耀財(cái)富的人們來(lái)說(shuō)，毫無(wú)疑問(wèn)，這是一次完全的回歸?！獌?nèi)斂的財(cái)富圈層，回歸的生活主張一個(gè)如鉑金般稀有的價(jià)值載體鉑金：純凈、稀有、時(shí)尚且內(nèi)斂奢華FavorviewParadiseFavorviewParadise匯景莊園匯景莊園僑鑫集團(tuán)高端地產(chǎn)品牌鏈條中的另一顆明珠匯景新城：城市豪宅社區(qū)從都項(xiàng)目：國(guó)際會(huì)議中心珠江新城項(xiàng)目：CBD豪宅標(biāo)桿匯景莊園：國(guó)際休閑社區(qū)作為郊區(qū)高端休閑社區(qū)本項(xiàng)目在面市時(shí)將具有怎樣的市場(chǎng)價(jià)值？啟動(dòng)區(qū)的銷售價(jià)格定位原則——定價(jià)考慮相關(guān)因素：基于本項(xiàng)目的定位，對(duì)不同物業(yè)類型進(jìn)行市場(chǎng)定價(jià)建議主要考慮區(qū)域因素、項(xiàng)目自身素質(zhì)打造等，同時(shí)考慮時(shí)間價(jià)值參照比準(zhǔn)項(xiàng)目的價(jià)格均為2010年3月份現(xiàn)場(chǎng)采集價(jià)格，本項(xiàng)目測(cè)算價(jià)格結(jié)果分靜態(tài)（2010年3月份）和動(dòng)態(tài)價(jià)格（考慮時(shí)間漲幅因子）具有區(qū)位、規(guī)模、檔次類似性，目前在售的項(xiàng)目作為參照體系參照項(xiàng)目居禮潤(rùn)園、玖瓏湖、綠城桃花源、中信山語(yǔ)湖、南沙濱?；▓@、富力泉天下價(jià)格比準(zhǔn)物業(yè)：獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排、公寓（洋房）別墅物業(yè)選取樓盤：居禮潤(rùn)園玖瓏湖綠城桃花源中信山語(yǔ)湖南沙濱海花園富力泉天下公寓物業(yè)選取樓盤：富力泉天下居禮潤(rùn)園獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排物業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)比較比準(zhǔn)因素：別墅類物業(yè)產(chǎn)品價(jià)格定位——市場(chǎng)比較法和比例推算法:備注：1、本項(xiàng)目設(shè)置的“獨(dú)立”不是嚴(yán)格意義上的獨(dú)立別墅，而是指類獨(dú)立（在功能上與獨(dú)立相似），故采用獨(dú)立別墅價(jià)格進(jìn)行比較2、中信山語(yǔ)湖近期推出新一期—湖畔獨(dú)立別墅，景觀較好，價(jià)格普遍高于市場(chǎng)同類產(chǎn)品公寓物業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)比較比準(zhǔn)因素：公寓價(jià)格定位——市場(chǎng)比較法對(duì)比市場(chǎng)同類項(xiàng)目，本項(xiàng)目的價(jià)格策略：項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格“高開(kāi)高走”策略：類獨(dú)立別墅產(chǎn)品突出高端價(jià)值，貼近成熟市場(chǎng)；雙拼、聯(lián)排突出高附加值，以性價(jià)比占領(lǐng)市場(chǎng)份額；建議本項(xiàng)目靜態(tài)價(jià)格（2010年3月）：類獨(dú)立20000元/m2雙拼15000元/m2聯(lián)排11000元/m2公寓7500元/m2（建議公寓附帶1500-2000元/m2裝修）雙拼別墅聯(lián)排別墅價(jià)格：元/m2綜合素質(zhì)20000120007000居禮潤(rùn)園桃花源玖瓏湖居禮潤(rùn)園山語(yǔ)湖濱?；▓@山語(yǔ)湖濱?；▓@注：受片區(qū)成熟度、客群豐富度等多種原因綜合影響，價(jià)格與綜合素質(zhì)未能成正比例關(guān)系本項(xiàng)目9000玖瓏湖類獨(dú)立別墅山語(yǔ)湖玖瓏湖富力泉天下15000濱?；▓@富力泉天下富力泉天下公寓洋房本項(xiàng)目住宅物業(yè)的價(jià)格及其走勢(shì)預(yù)測(cè)：類獨(dú)立別墅產(chǎn)品的價(jià)值較高（價(jià)位基數(shù)較高），拉升幅度相對(duì)較?。陜r(jià)格增長(zhǎng)3-5%）雙拼、聯(lián)排別墅具有良好的拉升空間（年度增長(zhǎng)5-8%）公寓建議帶1500-2000元/m2裝修出售（年度增長(zhǎng)3-5%）獨(dú)立20000聯(lián)排11000公寓9000元/m2時(shí)間2012年后2010年3月雙拼15000160002011年3月2100012000注：價(jià)格定位是基于目前市場(chǎng)現(xiàn)狀，具體的銷售價(jià)格將以屆時(shí)市場(chǎng)狀況詳細(xì)另行制定9500如何落位規(guī)劃，最大化兌現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值？在對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)判斷以及定位體系之下，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)策略如何實(shí)施、物業(yè)如何落位、產(chǎn)品體系如何構(gòu)筑，才能有效向市場(chǎng)兌現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值？?jī)冬F(xiàn)？開(kāi)發(fā)策略產(chǎn)品策略如何匹配用地價(jià)值及物業(yè)價(jià)值？風(fēng)險(xiǎn)最小化，如何保證高單價(jià)產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力？通過(guò)怎樣的開(kāi)發(fā)節(jié)奏控制實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值合理釋放？?jī)r(jià)值最大化，如何確定最優(yōu)產(chǎn)品線的容積率范圍？如何落位規(guī)劃，最大化兌現(xiàn)項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值？在對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)判斷以及定位體系之下，本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)策略如何實(shí)施、物業(yè)如何落位、產(chǎn)品體系如何構(gòu)筑，才能有效向市場(chǎng)兌現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值？?jī)冬F(xiàn)？開(kāi)發(fā)策略產(chǎn)品策略如何匹配用地價(jià)值及物業(yè)價(jià)值？風(fēng)險(xiǎn)最小化，如何保證高單價(jià)產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力？通過(guò)怎樣的開(kāi)發(fā)節(jié)奏控制實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值合理釋放？?jī)r(jià)值最大化，如何確定最優(yōu)產(chǎn)品線的容積率范圍？風(fēng)險(xiǎn)最小化，如何保證高單價(jià)產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力？別墅物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)啟示：在總價(jià)控制基礎(chǔ)上，通過(guò)高附加值提升性價(jià)比是旺銷關(guān)鍵對(duì)稀缺資源的占有是關(guān)鍵，而產(chǎn)品力是高端物業(yè)價(jià)值體現(xiàn)的根本；高端配套對(duì)高端物業(yè)價(jià)