某地產(chǎn)無錫湖濱路軸承廠項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

某地產(chǎn)無錫湖濱路軸承廠項(xiàng)目可行性研究報(bào)告項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)質(zhì)所在區(qū)域?yàn)闊o錫中心區(qū)西南側(cè)，具有市中心概念。項(xiàng)目周邊配套較成熟項(xiàng)目東北部1km“五愛路”是無錫第二條商業(yè)干道；項(xiàng)目所處湖濱路為無錫“酒吧街”；地塊北側(cè)近鄰為無錫電視臺(tái)；項(xiàng)目自身及周邊為無錫傳統(tǒng)居住區(qū)。項(xiàng)目處于現(xiàn)市中心和新城中心連接之樞紐地帶項(xiàng)目所處湖濱路為聯(lián)系現(xiàn)市中心和太湖新城的快速干道；項(xiàng)目距離中山路商圈路程1.5公里；距離太湖新城商業(yè)中心路程6公里，經(jīng)湖濱路車程10-15分鐘；距離太湖新城行政中心路程10公里，經(jīng)湖濱路車程20分鐘。二、項(xiàng)目概況-項(xiàng)目區(qū)位湖濱路2周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)項(xiàng)目周邊城市級(jí)主干道有：青祁路（雙向八車道）新湖濱路（雙向六車道）太湖大道（雙向八車道）項(xiàng)目周邊區(qū)間道路：梁青路：聯(lián)系河埒口和梅園五愛路：聯(lián)系市中心運(yùn)河西路：聯(lián)系太湖廣場(chǎng)建筑路：聯(lián)系市中心和南長(zhǎng)區(qū)公交較發(fā)達(dá)地塊周邊公交線路較多，有11、1、33、73、41、56、53、82、3、4、39、26路等，從本項(xiàng)目可直達(dá)市中心、火車站、太湖廣場(chǎng)等地區(qū)。二、項(xiàng)目概況-交通情況五愛路運(yùn)河西路湖濱路梁清路太湖大道青祁路建筑路3二、項(xiàng)目概況-區(qū)域配套處于無錫市區(qū)多個(gè)商圈之間中山路、五愛路、河埒口、太湖廣場(chǎng)等多個(gè)市級(jí)中心均在項(xiàng)目3公里內(nèi)地塊周邊1-1.5公里內(nèi)，有汽車西站配套區(qū)、湖濱路休閑街及沃爾瑪商圈擁有絕對(duì)優(yōu)越的教育資源：無錫最好的中學(xué)/小學(xué)均在項(xiàng)目輻射3公里范圍內(nèi)周邊擁有良好的醫(yī)療機(jī)構(gòu)無錫最好的醫(yī)院亦在地塊周邊2公里內(nèi)。周邊有密集且優(yōu)質(zhì)休閑娛樂設(shè)施東側(cè)為湖濱路酒吧街，有多種日韓特色餐飲北側(cè)廣電集團(tuán)有音樂廳北側(cè)錫惠公園為無錫著名景點(diǎn)南側(cè)2公里有無錫新體育中心中山路商業(yè)核心錫惠公園太湖廣場(chǎng)五愛路商圈沃爾瑪汽車西站及商圈新體育中心河埒口商圈湖濱路休閑街4周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)項(xiàng)目周邊城市級(jí)主干道有：青祁路（雙向八車道）新湖濱路（雙向六車道）太湖大道（雙向八車道）項(xiàng)目周邊區(qū)間道路：梁青路：聯(lián)系河埒口和梅園五愛路：聯(lián)系市中心運(yùn)河西路：聯(lián)系太湖廣場(chǎng)建筑路：聯(lián)系市中心和南長(zhǎng)區(qū)公交較發(fā)達(dá)地塊周邊公交線路較多，有11、1、33、73、41、56、53、82、3、4、39、26路等，從本項(xiàng)目可直達(dá)市中心、火車站、太湖廣場(chǎng)等地區(qū)。五愛路運(yùn)河西路湖濱路梁清路太湖大道青祁路建筑路二、項(xiàng)目概況-交通情況5項(xiàng)目東至：湖濱路，東側(cè)為廠房項(xiàng)目南至：仙蠡墩遺址公園/梁溪河項(xiàng)目北至：仙蠡路及無錫廣電集團(tuán)項(xiàng)目西至：荷葉新村及部分企業(yè)380伏高壓線10千伏高壓線梁溪河公園代征綠地湖濱路N原廠區(qū)入口規(guī)劃道路仙蠡路荷葉新村地塊四周均處于拆遷改造中。湖濱路正在拓寬中；湖濱路東側(cè)原為廠房和加油站，現(xiàn)已被萬科獲得開發(fā)；地塊西側(cè)/北側(cè)在市房手中，將用作經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)；地塊西側(cè)原有華潤(rùn)燃?xì)饷簹鈳?kù)，已停產(chǎn)，將搬遷。A塊B塊二、項(xiàng)目概況-項(xiàng)目四至6二、項(xiàng)目概況-控規(guī)指標(biāo)項(xiàng)目名稱用地性質(zhì)總建設(shè)用地（平方米）A塊用地（平方米）B塊用地（平方米）XDG-2006-56號(hào)地塊商業(yè)/居住946154845946156容積率建筑密度建筑高度（米）綠地率間距系數(shù)90平米以下所占比例≤2.5≤25%無強(qiáng)制規(guī)定35%1.2≥35%配建16班幼兒園一所，用地面積不得小于7200平方米；文體活動(dòng)用房建筑面積不少于1000平方米；凈菜超市一座，建筑面積不少于3000平方米；社區(qū)服務(wù)用房建筑面積不少于700平方米；公廁一座建筑面積不少于60平米。7五、產(chǎn)品定位

-產(chǎn)品定價(jià)-漲幅分析影響區(qū)域價(jià)格漲幅因素主要是供求關(guān)系和總價(jià)。從供求關(guān)系來看，板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)未來幾年內(nèi)供求關(guān)系緊張的局面會(huì)持續(xù)，價(jià)格有較強(qiáng)的上漲動(dòng)力。供應(yīng)上來看，本區(qū)域近年來出讓土地的比重與區(qū)域市場(chǎng)傳統(tǒng)份額相比仍有不足（28%：38%），未來的格局仍會(huì)是偏緊；此外，核心區(qū)域?qū)?huì)有一批有影響力的項(xiàng)目投入市場(chǎng)，一掃前幾年幾無供應(yīng)的局面，市場(chǎng)容量亦會(huì)增大；需求上來看，隨著無錫房地產(chǎn)價(jià)值不斷被認(rèn)同以及主城區(qū)供應(yīng)量的進(jìn)一步稀缺，市場(chǎng)去化的能力正在釋放、層次向上遞進(jìn)。中高端客群本來就是區(qū)域消化主體，這將為價(jià)格上漲的穩(wěn)定動(dòng)力；無錫一直以來缺少核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，今年下半年此類項(xiàng)目（如太湖國(guó)際社區(qū)）初露端倪，區(qū)域的價(jià)格標(biāo)竿即上漲了20%。8七、投資項(xiàng)目重點(diǎn)要素分析項(xiàng)目所在區(qū)域本項(xiàng)目位于無錫中心區(qū)西南側(cè)，具有市中心概念。區(qū)域形象較好，周邊配套較成熟，位置優(yōu)越，項(xiàng)目具有一定的稀缺性。隨著未來無錫城市南進(jìn)，及“多中心”形態(tài)出現(xiàn)后，因地塊先天占有交通優(yōu)勢(shì)，亦能成為城市現(xiàn)有和未來中心的橋接區(qū)和高端居住區(qū)域。區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)狀板塊住宅最近一完整年度消化量約為163.9萬平米，未來幾年年消化量預(yù)計(jì)為200萬平米左右。統(tǒng)計(jì)未售完樓盤和未開發(fā)土地、擬出讓土地，預(yù)測(cè)未來市場(chǎng)供應(yīng)總量約840萬平米，主體開發(fā)周期為2012年以前。未來板塊將會(huì)呈現(xiàn)供需趨于平衡，但供應(yīng)仍略緊。板塊具備較強(qiáng)的輻射能力，區(qū)域客群的購(gòu)買力也比較強(qiáng)，價(jià)格承受能力高，能夠滿足無錫市場(chǎng)這一階段的價(jià)格爬升帶來的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的變化。2006年5月份開始，板塊市場(chǎng)重點(diǎn)項(xiàng)目開始迅速放量抬價(jià)，今年來的平均漲幅在20%。9七、投資項(xiàng)目重點(diǎn)要素分析主力客群城中和濱湖為主，新區(qū)和周邊郊縣有一定購(gòu)房比例。從行業(yè)看，主要客戶來源為私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)中高級(jí)管理人員及事業(yè)單位人員。產(chǎn)品組合板塊項(xiàng)目多是以高層產(chǎn)品為主，項(xiàng)目產(chǎn)品雷同，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)特點(diǎn)明顯，與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目比，本項(xiàng)目在塑造老城區(qū)居住氛圍和獨(dú)有人文環(huán)境上有一定空間。如獲取該項(xiàng)目，我司應(yīng)更注重產(chǎn)品本身的打造，打造以“低密度花廳美墅”引領(lǐng)市場(chǎng)的高端人文居所。營(yíng)銷策略營(yíng)銷注重對(duì)公司品牌、生活方式、產(chǎn)品品質(zhì)、市中心概念的訴求。道路交通周邊路網(wǎng)發(fā)達(dá)，公交線路較多，快速干道“新湖濱路隧道”通車后，交通優(yōu)勢(shì)愈發(fā)明顯。景觀資源本項(xiàng)目非一線景觀項(xiàng)目，北側(cè)可觀惠山，北側(cè)2公里錫惠公園為無錫著名景點(diǎn)。本項(xiàng)目地塊自身植被資源豐富。10八、結(jié)論及建議本項(xiàng)目所處區(qū)域是無錫城中主要居住區(qū)，隨著無錫城市南進(jìn)，因地塊先天占有交通優(yōu)勢(shì)，亦能成為城市現(xiàn)有和未來中心的橋接區(qū)和高檔配