中金-印力深國(guó)投廣場(chǎng)信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃推介材料

管理人/銷售機(jī)構(gòu)中金-印力深圳深國(guó)投廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃推介材料財(cái)務(wù)顧問(wèn)擔(dān)保人印力集團(tuán)簡(jiǎn)介產(chǎn)品概覽及交易結(jié)構(gòu)目錄深國(guó)投廣場(chǎng)情況附件一：擔(dān)保人及借款人財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)附件二：深圳市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)情況附件三：印力集團(tuán)項(xiàng)目列表CMBS交易結(jié)構(gòu)管理人/銷售機(jī)構(gòu)（中金公司）信托受托人（華潤(rùn)信托）單一資金信托資產(chǎn)支持證券本金及收益交易結(jié)構(gòu)圖物業(yè)抵押信托收益權(quán)專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立并管理原始權(quán)益人/信托資金提供方（深圳印力商用置業(yè)開(kāi)發(fā)管理有限公司）持有信托受益權(quán)設(shè)立并受托管理轉(zhuǎn)讓信托受益權(quán)支付對(duì)價(jià)監(jiān)管銀行資金監(jiān)管托管銀行資金托管資產(chǎn)支持證券認(rèn)購(gòu)資金兌付資產(chǎn)支持證券本金及收益登記托管機(jī)構(gòu)支付代理機(jī)構(gòu)借款人（印力商用置業(yè)有限公司）發(fā)放信托貸款擔(dān)保人（印力集團(tuán)控股有限公司）境外擔(dān)保還本付息優(yōu)先級(jí)持有人次級(jí)借款人自持資產(chǎn)支持證券持有人交易參與方計(jì)劃管理人/推廣機(jī)構(gòu)中國(guó)國(guó)際金融股份有限公司信托受托人華潤(rùn)深國(guó)投信托有限公司原始權(quán)益人/資金提供方深圳印力商用置業(yè)開(kāi)發(fā)管理有限公司借款人/抵押人/出質(zhì)人印力商用置業(yè)有限公司保證人印力集團(tuán)控股有限公司（SCPGHoldingsCo.,Ltd）托管人/監(jiān)管銀行中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司深圳市分行資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)印力商用置業(yè)有限公司律師事務(wù)所廣東廣信君達(dá)律師事務(wù)所信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中誠(chéng)信證券評(píng)估有限公司評(píng)估師深圳市仲量聯(lián)行（北京）土地房地產(chǎn)評(píng)估顧問(wèn)有限公司會(huì)計(jì)師畢馬威華振會(huì)計(jì)師事務(wù)所登記托管機(jī)構(gòu)中國(guó)證券登記結(jié)算有限責(zé)任公司深圳分公司主要發(fā)行條款示意主要發(fā)行條款示意*目標(biāo)物業(yè)深國(guó)投廣場(chǎng)（商業(yè)+辦公）總規(guī)模37.89億元（優(yōu)先級(jí)36億元）產(chǎn)品分層優(yōu)先A優(yōu)先B次級(jí)檔分層規(guī)模25.96億元10.04億元1.89億元評(píng)級(jí)AA+AA-期限3+3+3+3年，累積12年-利率類型固定利率，每3年重新設(shè)置由借款人自行認(rèn)購(gòu)付息頻率每季度付息-還本方式根據(jù)還本計(jì)劃，在12年內(nèi)攤還完優(yōu)先A全部本金每個(gè)分配日剩余資金作為收益分配申報(bào)機(jī)構(gòu)深圳證券交易所特殊條款優(yōu)先級(jí)持有人每三年可以選擇行使回售權(quán)次級(jí)資產(chǎn)支持證券持有人每三年可以選擇贖回全部?jī)?yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券計(jì)劃管理人與次級(jí)資產(chǎn)支持證券持有人可每三年協(xié)商調(diào)整優(yōu)先級(jí)資產(chǎn)支持證券預(yù)期收益率信用增進(jìn)措施優(yōu)先/次級(jí)結(jié)構(gòu)、收入質(zhì)押增信、物業(yè)抵押增信物業(yè)資產(chǎn)租金現(xiàn)金流對(duì)優(yōu)先A級(jí)資產(chǎn)支持證券的本息超額覆蓋（1.2倍）；12年期間可攤還完全部?jī)?yōu)先A本金流動(dòng)性支持機(jī)構(gòu)：印力商用置業(yè)有限公司為物業(yè)的日產(chǎn)運(yùn)營(yíng)提供流動(dòng)性支持基礎(chǔ)資產(chǎn)增信：印力集團(tuán)對(duì)信托借款提供擔(dān)保還款路徑物業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)生的毛收入現(xiàn)金流首先進(jìn)入項(xiàng)目公司現(xiàn)有的收款賬戶，再全額由收款賬戶向監(jiān)管銀行監(jiān)管的監(jiān)管賬戶歸集，并由監(jiān)管賬戶向信托賬戶轉(zhuǎn)付現(xiàn)金流歸集額度按月歸集所有現(xiàn)金流均應(yīng)進(jìn)入監(jiān)管賬戶，必要信托借款還本付息部分歸集至信托賬戶后，剩余部分公司可自行支取信托貸款資金提供方深圳印力商用置業(yè)開(kāi)發(fā)管理有限公司賬戶設(shè)置專項(xiàng)計(jì)劃賬戶、專項(xiàng)計(jì)劃收款賬戶、信托財(cái)產(chǎn)賬戶*具體發(fā)行條款將根據(jù)目標(biāo)物業(yè)實(shí)際情況及監(jiān)管溝通進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整信托借款還本計(jì)劃季度還本計(jì)劃周期（按季）優(yōu)先A還本安排（萬(wàn)元）周期（按季）優(yōu)先A還本安排（萬(wàn)元）1900.00255,200.002900.00265,300.0031,800.00275,700.0041,900.00285,800.0051,900.00295,900.0061,900.00306,000.0072,900.00316,500.0082,900.00326,600.0093,000.00336,700.00103,000.00346,800.00113,300.00357,300.00123,400.00367,400.00133,400.00377,500.00143,500.00387,600.00153,900.00398,100.00163,900.00408,200.00174,000.00418,400.00184,100.00428,500.00194,400.00439,000.00204,500.00449,100.00214,600.00459,300.00224,700.00469,500.00235,100.004710,000.00245,200.0048*

129,400.00**注：貸款到期日應(yīng)當(dāng)償還的129,400.00萬(wàn)元為信托貸款剩余本金余額，即對(duì)應(yīng)專項(xiàng)計(jì)劃優(yōu)先-A剩余金額10,100.00萬(wàn)元及優(yōu)先-B剩余100,400.00萬(wàn)元及次級(jí)18,900.00萬(wàn)元。專項(xiàng)計(jì)劃劃款路徑及報(bào)告日期標(biāo)題此處替換文本注：如無(wú)對(duì)應(yīng)日的，則為該公歷月最后一日專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立日專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立日：“計(jì)劃推廣專戶”下，根據(jù)會(huì)計(jì)師事務(wù)所驗(yàn)資報(bào)告，專項(xiàng)計(jì)劃募集資金總額已達(dá)到“《計(jì)劃說(shuō)明書(shū)》”約定的目標(biāo)募集金額，經(jīng)“計(jì)劃管理人”公告“專項(xiàng)計(jì)劃”成立之日資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)報(bào)告日：“資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)”按照“《服務(wù)合同》”的約定向“受托人”和“計(jì)劃管理人”出具《資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)報(bào)告》并抄送“評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)”及其分析師之日，即“專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立日”起每滿3個(gè)公歷月的對(duì)應(yīng)日后的第1個(gè)“工作日”資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)報(bào)告日計(jì)劃管理人報(bào)告日托管銀行報(bào)告日計(jì)劃管理人報(bào)告日：“計(jì)劃管理人”按《標(biāo)準(zhǔn)條款》的約定向“資產(chǎn)支持證券持有人”披露《收益分配報(bào)告》（如需要）和/或《資產(chǎn)管理報(bào)告》之日，即“專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立日”起每滿3個(gè)公歷月的對(duì)應(yīng)日后的第3個(gè)“工作日”托管銀行報(bào)告日：“托管銀行”按照“《托管協(xié)議》”的約定向“計(jì)劃管理人”出具《托管報(bào)告》之日，即“專項(xiàng)計(jì)劃設(shè)立日”起每滿3個(gè)公歷月的對(duì)應(yīng)日后的第6個(gè)“工作日”專項(xiàng)計(jì)劃相關(guān)報(bào)告日劃款路徑示意深國(guó)投廣場(chǎng)租金收入租金收入收款賬戶監(jiān)管賬戶信托賬戶專項(xiàng)計(jì)劃賬戶每一個(gè)質(zhì)押收入劃款日每一個(gè)監(jiān)管賬戶劃款日每一個(gè)信托分配日按月歸集按月劃付借款人在監(jiān)管銀行開(kāi)立出質(zhì)人為其全部質(zhì)押收入設(shè)置的全部收款賬戶受托人在中國(guó)建設(shè)銀行股份有限公司深圳市分行開(kāi)立中金公司作為計(jì)劃管理人在托管銀行設(shè)立按月劃付資金歸集、分配時(shí)間軸基準(zhǔn)日T+(x)月+1日+4日+6日T+3(x)月S日S+1日基準(zhǔn)日：“計(jì)劃管理人”向“非特定原始權(quán)益人”支付“基礎(chǔ)資產(chǎn)”轉(zhuǎn)讓價(jià)款且“信托”完成貸款放款之日質(zhì)押收入劃款日：“出質(zhì)人”向?qū)?yīng)“監(jiān)管賬戶”劃付相應(yīng)“劃款期間”“質(zhì)押收入”的日期。為“基準(zhǔn)日”起每滿1個(gè)公歷月的對(duì)應(yīng)日的前3個(gè)“工作日”監(jiān)管賬戶劃款日：各“監(jiān)管賬戶”向“信托賬戶”劃款的日期，即“質(zhì)押收入劃款日”后第1個(gè)工作日信托利益核算日：受托人計(jì)算當(dāng)期應(yīng)向受益人分配的信托利益的日期，指“監(jiān)管賬戶劃款日”后第3個(gè)工作日、“還款日”后第3個(gè)工作日和“信托終止日”后第3個(gè)工作日信托分配日：“監(jiān)管賬戶劃款日”后5個(gè)工作日內(nèi)受托人分配信托利益之日、“還款日”后5個(gè)工作日內(nèi)受托人分配信托利益之日和“信托終止日”后5個(gè)工作日內(nèi)受托人分配信托利益之日?qǐng)?bào)告基準(zhǔn)日：“基準(zhǔn)日”起每滿3個(gè)公歷月的對(duì)應(yīng)日還款日/S日：“借款人”按照“《貸款合同》”的約定還本付息之日?！斑€款日”初始為：（1）放款日（含該日）起每滿3個(gè)公歷月的對(duì)應(yīng)日及（2）貸款到期日（含提前到期日）擔(dān)保啟動(dòng)日：發(fā)生“擔(dān)保啟動(dòng)事件”的情況下，系指“還款日”后的第1個(gè)“工作日”（S+1日）S+3日擔(dān)保劃款日：發(fā)生“擔(dān)保啟動(dòng)事件”的情況下，對(duì)“保證人”而言，系指“還款日”后的第3個(gè)“工作日”；在“抵押物”、“質(zhì)押物”需要變現(xiàn)的情況下，“擔(dān)保劃款日”為變現(xiàn)取得處置收入之日S+8日計(jì)劃管理人分配日：每個(gè)“還款日”后的第8個(gè)“工作日”（S+8日）S+9日托管銀行劃款日：每個(gè)“還款日”后的第9個(gè)“工作日”（S+9日）S+11日兌付日：每個(gè)“還款日”后的第11個(gè)“工作日”（S+11日）及在“專項(xiàng)計(jì)劃終止日”后，如“資產(chǎn)支持證券”本息尚未兌付完畢，為“專項(xiàng)計(jì)劃終止日”后第10個(gè)工作日標(biāo)題此處替換文本注：如無(wú)對(duì)應(yīng)日的，則為該公歷月最后一日深國(guó)投廣場(chǎng)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃標(biāo)的物業(yè)深國(guó)投廣場(chǎng)抵押擔(dān)保，項(xiàng)目估值60.52億元，信托貸款本金合計(jì)為37.89億元，抵押率為62.6%，比僅靠債務(wù)人信用支持的普通租金資產(chǎn)證券化產(chǎn)品具顯著優(yōu)勢(shì)信托貸款存續(xù)期間的未來(lái)收入設(shè)定質(zhì)押，根據(jù)現(xiàn)金流預(yù)測(cè)，在專項(xiàng)計(jì)劃存續(xù)期間，質(zhì)押收入可實(shí)現(xiàn)對(duì)優(yōu)先A級(jí)本息的1.2倍超額覆蓋截至2017年中，擔(dān)保人印力集團(tuán)凈資產(chǎn)達(dá)到126.0億元萬(wàn)科聯(lián)合其他投資方收購(gòu)印力集團(tuán)96.55%的股權(quán)，把印力集團(tuán)定位為萬(wàn)科唯一的商業(yè)地產(chǎn)管理平臺(tái)，并已經(jīng)注入第一批42個(gè)商業(yè)物業(yè)，為印力集團(tuán)的未來(lái)發(fā)展提供強(qiáng)有力的支持作為國(guó)內(nèi)領(lǐng)先的零售商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，印力集團(tuán)在2017年4月榮獲“深圳知名品牌”深國(guó)投廣場(chǎng)具備顯著的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)狀況良好、優(yōu)質(zhì)客源充足、配套設(shè)施齊全，預(yù)計(jì)可提供穩(wěn)定現(xiàn)金流支持開(kāi)業(yè)以來(lái)，深國(guó)投廣場(chǎng)的出租率基本保持滿租，近五年租金收入年均復(fù)合增長(zhǎng)率8.8%預(yù)計(jì)購(gòu)物中心部分的改造完成后，租賃面積增加逾4,000平方米優(yōu)先級(jí)/次級(jí)分層保障目標(biāo)項(xiàng)目得到持續(xù)、穩(wěn)定地經(jīng)營(yíng)，借款人印力置業(yè)自身提供對(duì)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本的流動(dòng)性支持印力集團(tuán)提供保證擔(dān)保，同時(shí)對(duì)專項(xiàng)計(jì)劃的售回購(gòu)回義務(wù)的保證擔(dān)保多重交易結(jié)構(gòu)層面的增信方案有助于進(jìn)一步緩釋風(fēng)險(xiǎn)信托貸款抵質(zhì)押增信，底層資產(chǎn)詳實(shí)可靠擔(dān)保人印力集團(tuán)規(guī)模實(shí)力雄厚，股東背景強(qiáng)大標(biāo)的物業(yè)運(yùn)營(yíng)多年，改造后收入將進(jìn)一步提升結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)穩(wěn)定安全，多重機(jī)制緩釋風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品亮點(diǎn)擔(dān)保人印力集團(tuán)簡(jiǎn)介產(chǎn)品概覽及交易結(jié)構(gòu)目錄深國(guó)投廣場(chǎng)情況附件一：擔(dān)保人及借款人財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)附件二：深圳市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)情況附件三：印力集團(tuán)項(xiàng)目列表股權(quán)架構(gòu)印力集團(tuán)--專注零售商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、投資及運(yùn)營(yíng)商強(qiáng)有力的股東背景支持公司業(yè)務(wù)穩(wěn)定發(fā)展黑石集團(tuán)聯(lián)營(yíng)企業(yè)投資基金2%96.6%注：股權(quán)結(jié)構(gòu)截至2017年6月末印力集團(tuán)管理團(tuán)隊(duì)1.4%印力集團(tuán)控股有限公司SCPGHoldingsCo.,Ltd持有項(xiàng)目28個(gè)，約348萬(wàn)平方米萬(wàn)科注入項(xiàng)目42個(gè)，約170萬(wàn)平方米管理第三方項(xiàng)目11個(gè)，約96萬(wàn)平方米GPLP印力集團(tuán)管理團(tuán)隊(duì)項(xiàng)目獲取開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理資產(chǎn)管理投資并購(gòu)房地產(chǎn)私募基金管理物業(yè)管理購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)

管理及招租改造升級(jí)

開(kāi)發(fā)管理招商推廣

策略營(yíng)銷資產(chǎn)負(fù)債表業(yè)務(wù)（重資產(chǎn)）資本管理業(yè)務(wù)（輕資產(chǎn)）重資產(chǎn)業(yè)務(wù)可確保我們：持續(xù)獲得穩(wěn)定的租金收入能夠享受物業(yè)增值帶來(lái)的收益可通過(guò)對(duì)購(gòu)物中心的主動(dòng)管理提升商業(yè)物業(yè)價(jià)值輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)可確保我們：持續(xù)獲得穩(wěn)定的管理費(fèi)收入降低資產(chǎn)負(fù)債表業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)享有靈活的投資模式輕重并舉的業(yè)務(wù)模式輕資產(chǎn)與重資產(chǎn)模式并舉物業(yè)管理開(kāi)發(fā)者+資產(chǎn)持有者+運(yùn)營(yíng)者+資金回收能力多元化投資模式直接持有（合并）深圳深國(guó)投廣場(chǎng)萬(wàn)科注入項(xiàng)目南京新一城28個(gè)42個(gè)原漢威基金項(xiàng)目西溪印象城管理第三方項(xiàng)目卓越的資產(chǎn)管理及資本管理能力靈活的投資策略靈活選擇不同載體投資/持有旗下物業(yè)優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)最大化資本運(yùn)營(yíng)效率良好的財(cái)務(wù)狀況通過(guò)多元化的融資渠道及持續(xù)穩(wěn)定的收益在業(yè)務(wù)擴(kuò)張的同時(shí)可始終保持極為穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況原凱雷基金項(xiàng)目2個(gè)蘇州印象城原合作并購(gòu)項(xiàng)目南京悅薈廣場(chǎng)9個(gè)13個(gè)4個(gè)8個(gè)購(gòu)物中心，34個(gè)社區(qū)商業(yè)11個(gè)受托管理的第三方購(gòu)物中心位于上海、寧波等城市SCP公司在深圳成立第一個(gè)項(xiàng)目在深圳寶安開(kāi)工建設(shè)與凱德商用合作開(kāi)創(chuàng)“資本+開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)”的商業(yè)模式與美國(guó)西蒙、摩根士丹利組建合資項(xiàng)目公司，共同開(kāi)發(fā)“印象城”系列購(gòu)物中心2003200420052006華潤(rùn)集團(tuán)和普洛斯成為主要股東成為專注于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的運(yùn)營(yíng)商正式創(chuàng)立“印象城”、“新一城”、“深國(guó)投廣場(chǎng)”三大品牌2009戰(zhàn)略性引入黑石與工銀國(guó)際成為主要股東與凱雷在項(xiàng)目層面達(dá)成戰(zhàn)略合作

201320142016通過(guò)麥格里的支持，印力集團(tuán)聯(lián)合黑石集團(tuán)完成國(guó)內(nèi)9個(gè)大型購(gòu)物中心的并購(gòu)引入萬(wàn)科作為大股東，并完成Bamboo項(xiàng)目資產(chǎn)收購(gòu)歷年來(lái)，通過(guò)與國(guó)內(nèi)外頂尖的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商及投資機(jī)構(gòu)合作，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)中國(guó)最早進(jìn)入并深耕零售商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域2017受托管理萬(wàn)科首批42個(gè)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)包，將成為萬(wàn)科唯一的商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)過(guò)往十年實(shí)現(xiàn)了高速增長(zhǎng)過(guò)往10年，印力集團(tuán)持有的資產(chǎn)價(jià)值和管理的開(kāi)業(yè)項(xiàng)目都實(shí)現(xiàn)了迅猛增長(zhǎng)，員工數(shù)量與日俱增<100>400>2,700員工數(shù)量管理項(xiàng)目11122834*14>9001711121324里程事件單位：億元持有資產(chǎn)10年復(fù)合增長(zhǎng)率：23%注：*包含輸出管理項(xiàng)目承建模式基金模式收購(gòu)模式與凱德、西蒙和摩根士丹利合作開(kāi)發(fā)商業(yè)項(xiàng)目與合作伙伴項(xiàng)目置換后，完全自主運(yùn)營(yíng)，與漢威基金合作完成四個(gè)商業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目完成此前與黑石開(kāi)展平臺(tái)式合作的9個(gè)項(xiàng)目資產(chǎn)包的收購(gòu)81*萬(wàn)科新平臺(tái)萬(wàn)科唯一商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)印力集團(tuán)足跡已遍布全國(guó)，深耕一二線城市，區(qū)域覆蓋程度行業(yè)領(lǐng)先全國(guó)性的區(qū)域戰(zhàn)略布局業(yè)務(wù)遍布全國(guó)21個(gè)省，39個(gè)城市持有/管理項(xiàng)目81個(gè)并表投資物業(yè)價(jià)值約298億元人民幣持有或管理總建面約614萬(wàn)平方米注：業(yè)務(wù)布局截至2017年6月末廣深公司31個(gè)項(xiàng)目，146萬(wàn)m2廣東，廣西、福建西安公司：5個(gè)項(xiàng)目，36萬(wàn)m2重慶、陜西、四川、貴州、云南武漢公司6個(gè)項(xiàng)目，50萬(wàn)m2湖北，湖南，

河南上海公司22個(gè)項(xiàng)目，184萬(wàn)平方米上海，江蘇，安徽杭州公司9個(gè)項(xiàng)目，102萬(wàn)m2浙江，江西北京公司8個(gè)項(xiàng)目，96萬(wàn)平方米北京、天津、山東、遼寧、黑龍江管理資產(chǎn)規(guī)模總計(jì)約580億元印力集團(tuán)——萬(wàn)科商業(yè)新平臺(tái)住宅產(chǎn)業(yè)旅游地產(chǎn)物流地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)養(yǎng)老服務(wù)教育產(chǎn)業(yè)收購(gòu)后，作為萬(wàn)科唯一的商業(yè)地產(chǎn)平臺(tái)，印力集團(tuán)將逐步管理萬(wàn)科現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目；目前萬(wàn)科已將首批42個(gè)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)包，總體量約170萬(wàn)平方米，包括8個(gè)購(gòu)物中心和34個(gè)社區(qū)商業(yè)，委托印力集團(tuán)經(jīng)營(yíng)管理。第二批擬移交印力集團(tuán)管理的商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)包也已經(jīng)在籌備中；萬(wàn)科將與印力集團(tuán)簽署委托管理框架協(xié)議，在同等市場(chǎng)條件下優(yōu)先選擇委托印力集團(tuán)或其下屬公司經(jīng)營(yíng)管理公司持有的其他商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。印力集團(tuán)成為萬(wàn)科唯一商業(yè)平臺(tái)商業(yè)地產(chǎn)是重點(diǎn)發(fā)展方向之一：萬(wàn)科新的十年發(fā)展戰(zhàn)略收購(gòu)印力集團(tuán)96.55%的股權(quán)：為快速提升商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理能力，萬(wàn)科于2016年聯(lián)合其他投資方收購(gòu)印力集團(tuán)股權(quán)印力集團(tuán)為萬(wàn)科的商業(yè)新平臺(tái)：基于印力集團(tuán)成熟的商業(yè)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)管理能力，萬(wàn)科決定把其定位為萬(wàn)科商業(yè)開(kāi)發(fā)和管理的平臺(tái)并發(fā)展新業(yè)務(wù)商業(yè)地產(chǎn)成為萬(wàn)科重點(diǎn)發(fā)展方向之一印力集團(tuán)助力萬(wàn)科城市配套服務(wù)商的戰(zhàn)略，協(xié)同萬(wàn)科生態(tài)系統(tǒng)資源，實(shí)現(xiàn)萬(wàn)億大萬(wàn)科集團(tuán)愿景綠色科技現(xiàn)任公司董事長(zhǎng)、CEO及萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁，全面負(fù)責(zé)公司經(jīng)營(yíng)和管理工作從事住宅和商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)超過(guò)二十五年竺海群先生合伙人副總裁廣深公司總經(jīng)理李楚華先生合伙人副總裁首席財(cái)務(wù)官（CFO）鐘林雄先生合伙人副總裁武漢公司總經(jīng)理公司擁有多年從事商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的核心管理團(tuán)隊(duì)，團(tuán)隊(duì)成員平均從事商業(yè)地產(chǎn)年限超過(guò)[12年]董事長(zhǎng)兼CEO丁力業(yè)先生是印力集團(tuán)的創(chuàng)始人之一，致力于集團(tuán)愿景、發(fā)展戰(zhàn)略和經(jīng)營(yíng)方針的制定公司董事長(zhǎng)（兼CEO）、萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁卓著的核心管理團(tuán)隊(duì)2016年獲評(píng)“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)特別貢獻(xiàn)獎(jiǎng)”2015年獲評(píng)“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)杰出領(lǐng)袖人物”2015年獲評(píng)“中國(guó)購(gòu)物中心10大管理人物”2015年被聘為清華大學(xué)蘇世民書(shū)院榮譽(yù)院董2010年~2012年獲評(píng)“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)袖人物”2011年獲評(píng)為首屆“深圳百名行業(yè)領(lǐng)軍人物”付凱先生合伙人高級(jí)副總裁原萬(wàn)科北京區(qū)副總經(jīng)理葉挺先生合伙人副總裁上海公司總經(jīng)理原上海萬(wàn)科商用資產(chǎn)總經(jīng)理許英女士合伙人副總裁商業(yè)管理中心總經(jīng)理盛宇飛先生合伙人西安公司總經(jīng)理張媛女士合伙人北京公司總經(jīng)理張雪東先生合伙人杭州公司總經(jīng)理丁力業(yè)先生擔(dān)保人印力集團(tuán)簡(jiǎn)介產(chǎn)品概覽及交易結(jié)構(gòu)目錄深國(guó)投廣場(chǎng)情況附件一：擔(dān)保人及借款人財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)附件二：深圳市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)情況附件三：印力集團(tuán)項(xiàng)目列表南山商圈寶安商圈福田商圈羅湖商圈龍崗商圈香蜜湖區(qū)域深圳市商圈分布情況深國(guó)投廣場(chǎng)深國(guó)投廣場(chǎng)位于福田商圈，為深圳市購(gòu)物中心發(fā)展成熟度較高的區(qū)域深國(guó)投廣場(chǎng)所屬區(qū)域情況:福田區(qū)——深圳市坐擁深圳中心區(qū)和中央商務(wù)區(qū)的中心城區(qū)，內(nèi)外交通便利香蜜湖區(qū)域位于深圳中軸線，公路與地鐵交錯(cuò)組成便捷交通網(wǎng)絡(luò)香蜜湖區(qū)域處于福田區(qū)CBD第一輻射帶內(nèi)，覆蓋范圍內(nèi)人口眾多，有龐大的消費(fèi)市場(chǎng)香蜜湖區(qū)域是唯一位于深圳中心的綠色生態(tài)區(qū)域，成為深圳首屈一指的高端住宅區(qū)，覆蓋眾多消費(fèi)實(shí)力強(qiáng)勁的商務(wù)人群深國(guó)投廣場(chǎng)物業(yè)情況概覽山姆會(huì)員店購(gòu)物中心寫(xiě)字樓深國(guó)投廣場(chǎng)物業(yè)基本情況建筑面積總建筑面積約20.7萬(wàn)平方米可租賃面積12.7萬(wàn)平方米，其中：一期山姆會(huì)員店面積2.2萬(wàn)平方米二期購(gòu)物中心約3.5萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓約7萬(wàn)平方米開(kāi)業(yè)時(shí)間2007年9月開(kāi)業(yè)，集購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓為一體的商業(yè)綜合體2017年11月完成一期改造，2019年2月完成全面改造深國(guó)投廣場(chǎng)輻射面積廣闊，輻射區(qū)域內(nèi)人口密集輻射范圍：大致為北環(huán)以南、深南以北新洲路以西僑城東路以東片區(qū)輻射人口：約36萬(wàn)，主要分布在輻射范圍內(nèi)僑香、香蜜湖、農(nóng)科、竹園、安托山等個(gè)片區(qū)的眾多住宅小區(qū)輻射區(qū)域人口密集，但未來(lái)新增供應(yīng)較少輻射區(qū)域確定標(biāo)準(zhǔn)：與深國(guó)投廣場(chǎng)距離在步行10分鐘公交車15分鐘地鐵4站自駕車20分鐘同時(shí)將主干道的物理阻隔考慮在內(nèi)安托山僑香北僑香農(nóng)科香蜜湖香梅北景田北景田南竹園竹子林僑城北CreateaPositiveEcosystem引領(lǐng)品質(zhì)生活影響廣泛的優(yōu)質(zhì)租戶項(xiàng)目亮點(diǎn)

顯著的區(qū)位優(yōu)勢(shì)

業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理品牌租戶集聚歷史經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)步提升升級(jí)改造進(jìn)行中未來(lái)增長(zhǎng)潛力巨大物業(yè)設(shè)計(jì)領(lǐng)先屢獲殊榮位于深圳市福田區(qū)香蜜湖商圈主要道路交匯處公共交通便利，與地鐵站及公交站距離較近地理位置優(yōu)越位于香蜜湖片區(qū)，周邊多成熟及高端住宅小區(qū)，消費(fèi)者購(gòu)買力強(qiáng)覆蓋44萬(wàn)中高端白領(lǐng)及家庭型消費(fèi)群體優(yōu)質(zhì)客源充足區(qū)域內(nèi)同級(jí)別寫(xiě)字樓較少臨近區(qū)域基本沒(méi)有同規(guī)模商業(yè)綜合體建筑區(qū)域內(nèi)的稀缺資源臨近深圳市兒童樂(lè)園、深圳國(guó)際園林花卉博覽園；附近銀行、學(xué)校、醫(yī)院配套設(shè)施齊全配套設(shè)施齊全位置客源配套稀缺性1234深圳市兒童樂(lè)園深圳眼科醫(yī)院顯著的區(qū)位優(yōu)勢(shì)1影響廣泛的優(yōu)質(zhì)租戶--山姆會(huì)員旗艦店2深國(guó)投廣場(chǎng)引入中國(guó)第一家山姆會(huì)員店山姆會(huì)員店——沃爾瑪旗下高端會(huì)員制商店高端定位：針對(duì)高端消費(fèi)群體，提供高品質(zhì)進(jìn)口、綠色商品，專門研究目標(biāo)消費(fèi)人群的需求倉(cāng)儲(chǔ)式賣場(chǎng)：集倉(cāng)庫(kù)和超市于一體，庫(kù)架合一，節(jié)約成本，消費(fèi)者采購(gòu)商品時(shí)無(wú)需仰頭伸手、彎腰低頭，為消費(fèi)者提供最方便舒適的取貨條件。會(huì)籍制度：通過(guò)會(huì)員制度及權(quán)益鎖定高端消費(fèi)群體，提高客戶粘性，山姆會(huì)員店的會(huì)員續(xù)費(fèi)率達(dá)70%以上有競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格：龐大的采購(gòu)團(tuán)隊(duì)，嚴(yán)格的篩選以控制單品數(shù)量及價(jià)格，最大可能降低商品成本全球銷售額最佳的山姆會(huì)員店2005年，中國(guó)第一家山姆會(huì)員店遷入深國(guó)投廣場(chǎng)，該店現(xiàn)已成為深圳市重要地標(biāo)之一入駐以來(lái)蟬聯(lián)山姆全球銷售額最高門店，2016年銷售額達(dá)到約24億世界500強(qiáng)企業(yè)之一30余年成功經(jīng)驗(yàn)全球800多家門店5,000種精選單品5,000萬(wàn)忠實(shí)會(huì)員品牌租戶集聚，打造多家旗艦店27%29%17%10%3%5%深國(guó)投廣場(chǎng)餐飲服飾休閑娛樂(lè)美容時(shí)尚兒童業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)合理，品牌租戶集聚購(gòu)物中心業(yè)態(tài)構(gòu)成多樣化，引領(lǐng)消費(fèi)升級(jí)整體業(yè)態(tài)構(gòu)成多樣化，結(jié)構(gòu)合理；購(gòu)物中心部分（不含主力店）：租戶業(yè)態(tài)多元，其中餐飲類約占29%，服飾類約占27%，休閑娛樂(lè)約占17%，兒童類約占10%；寫(xiě)字樓部分：租戶行業(yè)類型多樣，包括消費(fèi)、證券、保險(xiǎn)、地產(chǎn)等領(lǐng)域3寫(xiě)字樓購(gòu)物中心歷史經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)步提升客流量租戶銷售額年租金深國(guó)投廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)定：開(kāi)業(yè)以來(lái)出租率常年保持約100%；租金收入持續(xù)攀升，印力管理以來(lái)年均復(fù)合增長(zhǎng)率約10%；近五年年客流量逾2,000萬(wàn)人次，租戶銷售額累計(jì)增長(zhǎng)17.8%；2016年購(gòu)物中心非主力店單月最高銷售坪效超過(guò)2,900元/平方米開(kāi)業(yè)10年來(lái)，深國(guó)投廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)穩(wěn)步提升注：除銷售坪效外，以上數(shù)據(jù)包含山姆會(huì)員店4深國(guó)投廣場(chǎng)2016年年度銷售額約33億（含山姆會(huì)員店），位列深圳購(gòu)物中心銷售額排行榜第二名萬(wàn)人次億元百萬(wàn)元升級(jí)改造進(jìn)行中，未來(lái)增長(zhǎng)潛力巨大2017年2月開(kāi)始，深國(guó)投廣場(chǎng)施行了一系列改造計(jì)劃，主要涉及5個(gè)樓層的改造、擴(kuò)建、優(yōu)化等。預(yù)計(jì)完成改造后，將共計(jì)增加逾4,000平方米租賃面積；以租金占比計(jì)算，目前購(gòu)物中心及寫(xiě)字樓的租約多于2021年及以后到期，近期面臨的換租壓力較小；改造后將優(yōu)化商場(chǎng)的業(yè)態(tài)組合，增加體驗(yàn)式消費(fèi)業(yè)態(tài)，提升引入品牌質(zhì)量，從而更加迎合該區(qū)域的消費(fèi)群體的需求，匹配該區(qū)域購(gòu)買力水平購(gòu)物中心及寫(xiě)字樓租賃期限年租金占比情況5改造后品牌提升情況跨界組合，融入文化與健康主題保留并增加互動(dòng)體驗(yàn)品類，如影院、兒童游樂(lè)園、烘焙等，延長(zhǎng)顧客逗留時(shí)間增加互聯(lián)網(wǎng)社交品類、引入創(chuàng)意、數(shù)碼類品牌注重品質(zhì)生活和體驗(yàn)業(yè)態(tài)創(chuàng)新，引入人氣品牌及精致功能配套新增數(shù)碼體驗(yàn)館，增加年輕客戶消費(fèi)黏性趨勢(shì)品牌創(chuàng)新亮點(diǎn)物業(yè)設(shè)計(jì)領(lǐng)先，屢獲殊榮6深國(guó)投廣場(chǎng)近年來(lái)屢獲殊榮升級(jí)改造后的深國(guó)投廣場(chǎng)為顧客提供了更加舒適的購(gòu)物體驗(yàn)2013贏銷盛典“年度最佳營(yíng)銷創(chuàng)新”獎(jiǎng)2012贏銷盛典“年度最具價(jià)值零售品牌”獎(jiǎng)2011世界購(gòu)物中心協(xié)會(huì)ICSC購(gòu)物中心大獎(jiǎng)（亞洲）2014南方都市報(bào)“最優(yōu)質(zhì)體驗(yàn)購(gòu)物中心”大獎(jiǎng)2015中國(guó)商業(yè)高峰論壇“杰出商業(yè)品牌”大獎(jiǎng)2017意大利A’DesignAward國(guó)際設(shè)計(jì)大獎(jiǎng)物業(yè)改造+外立面場(chǎng)內(nèi)物業(yè)改造，提升硬件統(tǒng)一項(xiàng)目外立面，增設(shè)外廣場(chǎng)連廊，加強(qiáng)與山姆會(huì)員店商業(yè)互動(dòng)，共享客群打造項(xiàng)目亮點(diǎn)改造負(fù)一層下沉式花園，進(jìn)行一層中空及廣場(chǎng)改造個(gè)性化的內(nèi)部裝修體驗(yàn)提升提升經(jīng)營(yíng)層次，著重體驗(yàn)式品牌打造LOFT場(chǎng)景，引進(jìn)體驗(yàn)業(yè)態(tài)，增加體驗(yàn)功能增加租賃面積通過(guò)對(duì)六層平臺(tái)的改造，打造成屋頂平臺(tái)酒吧一條街，開(kāi)發(fā)新的可租賃面積，實(shí)現(xiàn)租賃收益增加經(jīng)物業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行的評(píng)估，截至2017年5月31日：目標(biāo)資產(chǎn)深國(guó)投廣場(chǎng)的總體估值約為60.5億元人民幣按證載面積13.7萬(wàn)平方米計(jì)算，物業(yè)估值單價(jià)為44,014元/平方米按實(shí)際總建筑面積20.7萬(wàn)平方米計(jì)算，物業(yè)估值單價(jià)為29,212元/平方米近期同類產(chǎn)品評(píng)估值對(duì)比：周邊益田假日廣場(chǎng)建筑面積7.0萬(wàn)平方米，評(píng)估值84.15億，物業(yè)估值單價(jià)12.0萬(wàn)/平方米物業(yè)估值合理未來(lái)租金收入預(yù)測(cè)穩(wěn)健基本假設(shè)空置率為0租金增長(zhǎng)率：沃爾瑪為2%~2.2%（租約到期后一次性按市場(chǎng)水平出租）其他租戶當(dāng)前至2025年為4%，2026年至土地使用權(quán)到期日為3.5%百萬(wàn)元資料來(lái)源：仲量聯(lián)行物業(yè)估值及未來(lái)十年租金收入預(yù)測(cè)擔(dān)保人印力集團(tuán)簡(jiǎn)介產(chǎn)品概覽及交易結(jié)構(gòu)目錄深國(guó)投廣場(chǎng)情況附件一：擔(dān)保人及借款人財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)附件二：深圳市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)情況附件三：印力集團(tuán)項(xiàng)目列表?yè)?dān)保人印力集團(tuán)主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)概覽人民幣百萬(wàn)元2017年半年度2016年度2015年度2014年度資產(chǎn)負(fù)債表：

資產(chǎn)總額39,41537,54116,85115,399其中：投資物業(yè)29,74127,52710,8619,571負(fù)債總額26,81626,50110,6769,575其中：總有息債務(wù)21,28018,4117,5776,506權(quán)益總額12,59911,0406,1755,823利潤(rùn)表：

營(yíng)業(yè)額1,5361,232591523經(jīng)營(yíng)溢利2,8911,160708607年度溢利1,684746590178其中：歸屬于母公司股東年度溢利1,684746595183現(xiàn)金流量表：

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)使用的現(xiàn)金凈額7731,051-265-290投資活動(dòng)（使用）/產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額-215-7,481-723-1,840融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額1,9798,016721734現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物（減少）/增加凈額2,5361,586-267-1,396主要財(cái)務(wù)指標(biāo)：

營(yíng)業(yè)毛利率（%）59748685流動(dòng)比率（%）736184113資產(chǎn)負(fù)債率（%）68716362借款人印力置業(yè)主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)概覽人民幣百萬(wàn)元2017年半年度2016年度2015年度2014年度資產(chǎn)負(fù)債表：

資產(chǎn)總額19,65318,49313,70812,554其中：投資物業(yè)8,9688,2018,4837,457負(fù)債總額14,39714,9979,9289,201其中：總有息債務(wù)9,6488,9905,9025,270權(quán)益總額5,2563,4963,7803,353利潤(rùn)表：

營(yíng)業(yè)收入990801520506營(yíng)業(yè)利潤(rùn)2,369234714138年度溢利1,76714954554其中：歸屬于母公司股東年度溢利1,76712851755現(xiàn)金流量表：

經(jīng)營(yíng)活動(dòng)使用的現(xiàn)金凈額257-1,166-625157投資活動(dòng)（使用）/產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額-350-434-413-887融資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈額2,4202,745725141現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物（減少）/增加凈額2,3201,147-313-587主要財(cái)務(wù)指標(biāo)：

營(yíng)業(yè)毛利率（%）34779190流動(dòng)比率（%）1008886105資產(chǎn)負(fù)債率（%）73817273擔(dān)保人印力集團(tuán)簡(jiǎn)介產(chǎn)品概覽及交易結(jié)構(gòu)目錄深國(guó)投廣場(chǎng)情況附件一：擔(dān)保人及借款人財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)附件二：深圳市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)情況附件三：印力集團(tuán)項(xiàng)目列表深圳市購(gòu)物中心市場(chǎng)情況市場(chǎng)概覽截至2017年第一季度，深圳市商業(yè)地產(chǎn)存量258.53萬(wàn)平方米根據(jù)戴德梁行預(yù)測(cè)，2017年全年將有10個(gè)購(gòu)物中心入市，總體量約142萬(wàn)平方米，來(lái)自寶安、龍崗、南山等非中心區(qū)域占比高達(dá)60%2016年深圳市的商業(yè)月租金為263元/平方米，較2015年上漲8.2%；其中福田區(qū)租金水平領(lǐng)先于其他各區(qū)域目前整體市場(chǎng)空置率維持在5.0%水平，未來(lái)受益于招商前置及體驗(yàn)商家擴(kuò)張，預(yù)計(jì)整體市場(chǎng)空置率相對(duì)穩(wěn)定深圳市2016年度各區(qū)商業(yè)租金比較深圳市2017年第一季度優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)租金（首層）區(qū)域平均月租金水平（元/平方米）季度變化未來(lái)一年走勢(shì)羅湖1,633.331.03%福田931.252.76%南山892.860.00%龍崗550.000.00%寶安540.005.19%單位：元/平方米資料來(lái)源：仲量聯(lián)行資料來(lái)源：戴德梁行；平均租金取購(gòu)物中心內(nèi)最優(yōu)租金樓層的零售業(yè)態(tài)標(biāo)準(zhǔn)鋪?zhàn)饨鹌骄?，按使用面積計(jì)算，不包含物業(yè)管理費(fèi)和推廣費(fèi)等其他費(fèi)用深圳市寫(xiě)字樓市場(chǎng)情況市場(chǎng)概覽截至2017年第一季度，深圳市寫(xiě)字樓市場(chǎng)存量約395.6萬(wàn)平方米，其中福田區(qū)存量寫(xiě)字樓約為235.5萬(wàn)平方米2017年一季度，全市新增供應(yīng)維持高位，單季供應(yīng)超29萬(wàn)平方米，全市凈吸納量逾45萬(wàn)平方米2017年一季度，全市空置率14.5%，其中福田區(qū)空置率小幅下降0.62%至8.9%，甲級(jí)寫(xiě)字樓整體平均月租金環(huán)比上漲7.9個(gè)百分點(diǎn)至267.2元/平方米；市場(chǎng)需求活躍度基本穩(wěn)定，金融業(yè)租戶繼續(xù)主導(dǎo)需求，專業(yè)服務(wù)業(yè)保持穩(wěn)定增長(zhǎng)未來(lái)六個(gè)月，福田CBD和高新科技園預(yù)計(jì)有大量新增供應(yīng)入市，預(yù)計(jì)租金將有小幅回落而空置率略微提升深圳市近期甲級(jí)寫(xiě)字樓租金及空置率情況深圳市甲級(jí)寫(xiě)字樓未來(lái)供應(yīng)量（2017-2021年）單位：元/平方米單位：萬(wàn)平方米福田區(qū)20171Q租金：306元/平方米擔(dān)保人印力集團(tuán)簡(jiǎn)介產(chǎn)品概覽及交易結(jié)構(gòu)目錄深國(guó)投廣場(chǎng)情況附件一：擔(dān)保人及借款人財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)附件二：深圳市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)情況附件三：印力集團(tuán)項(xiàng)目列表印力集團(tuán)項(xiàng)目列表項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)是否開(kāi)業(yè)深