空港經(jīng)濟(jì)區(qū)項目商業(yè)定位報告

空港經(jīng)濟(jì)區(qū)項目定位報告中原地產(chǎn)︱天津中原物業(yè)顧問有限公司TianJin.01.2012投資規(guī)劃經(jīng)營思路【目錄】

項目定位市場研究定位闡述項目定位Businessorientation項目一：項目二：藝術(shù)文化展示交易休閑娛樂都市文化廣場CCPCityCulturePlaza

【娛樂】【觀賞】【商貿(mào)】【美食】【演藝】【度假】家居商業(yè)廣場HSM

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【家居】【觀賞】【商貿(mào)】專業(yè)家居集散地區(qū)域旗艦標(biāo)桿藝術(shù)文化展示交易休閑娛樂都市文化廣場CCP

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【娛樂】【觀賞】【商貿(mào)】【美食】【演藝】【度假】兒童娛樂城購物中心休閑娛樂中心高端酒店藝術(shù)交易中心功能安排品牌模式華聯(lián)商廈東方之珠洲際酒店綜合模式反斗城項目功能：以較多文化內(nèi)涵為主要特色的商業(yè)建筑，通過高品位的文化、藝術(shù)和休閑商業(yè)活動，使項目成為高素質(zhì)的人氣聚集地、商業(yè)活躍地、美學(xué)與藝術(shù)勝地、產(chǎn)業(yè)基地，并成為特色鮮明的城市地標(biāo)。項目一定位結(jié)構(gòu)安排

都市文化廣場集合眾多特色建筑及文化精粹，打造“衣食住行玩”于一體的國際性大型文化休閑廣場，整個區(qū)域包括五大部分：反斗城兒童娛樂華聯(lián)購物中心休閑娛樂中心洲際酒店藝術(shù)交易中心高端國際品牌為主的精品商業(yè)綜合體，聚合購物、美食、娛樂。符合國際收藏潮流、高端消費(fèi)及精神需求的藝術(shù)品交易中心滿足高端人群對于親子需求的兒童娛樂設(shè)施綜合體，游樂及玩具賣場匯集各類高端人群消費(fèi)的綜合體，特色餐飲、KTV、演藝等區(qū)域企業(yè)眾多高端人群匯集，商務(wù)交流頻繁需要高端酒店設(shè)施國際化、品質(zhì)化、差異化的都市文化廣場家居商業(yè)廣場HSM

HomeShoppingMall【家居】【觀賞】【商貿(mào)】專業(yè)家居集散地區(qū)域旗艦標(biāo)桿家居用品、家具、裝飾材料、創(chuàng)意設(shè)計功能安排品牌模式行業(yè)先鋒“居然之家”品牌，打造華北區(qū)域家居旗艦店項目二定位項目功能：提供家居用品、飾品、裝修創(chuàng)意設(shè)計、裝飾材料、家具、等全方位服務(wù)，匯集家具建材品牌專賣、建材家居商場等多種業(yè)態(tài)為一體的大型家居建材主題購物中心。作為華北區(qū)域最大旗艦店，服務(wù)于天津及外圍區(qū)域消費(fèi)人群。具備豐富的的城市服務(wù)功能與完善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，品牌的聯(lián)合與成功的經(jīng)營模式，形成聚合放大效應(yīng)，達(dá)到輻射天津及環(huán)渤海區(qū)域的目標(biāo)。高端酒店（洲際假日）家居商業(yè)廣場都市文化廣場藝術(shù)交易中心（藝術(shù)工廠）兒童娛樂城（反斗城）購物中心（華聯(lián)商廈）休閑娛樂中心（東方之珠）大型家居購物中心（居然之家華北旗艦店）市場研究Marketresearch濱海休閑旅游區(qū)華明居住區(qū)中心城區(qū)雙港鎮(zhèn)大港塘沽開發(fā)區(qū)開發(fā)區(qū)西區(qū)漢沽津南新城居住區(qū)東麗湖居住區(qū)濱海新區(qū)空港[區(qū)域地位分析]空港區(qū)域為天津市區(qū)與濱海新區(qū)中心連接點(diǎn)，區(qū)域地位至關(guān)重要。[區(qū)域市場研究]1、外部交通：距離津濱海國際機(jī)場東北2.5公里處，距市區(qū)3公里，距港口30公里，距北京110公里，覆蓋9條高速、6條國道、2條連接北京和天津的高速都從本區(qū)域內(nèi)經(jīng)過，到天津濱海國際機(jī)場開車只需要5分鐘。2、內(nèi)部交通：內(nèi)部交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，與二期地塊連通道路施工中，未來可以快速達(dá)到一期核心區(qū)域。區(qū)域交通產(chǎn)業(yè)狀況區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展成熟，以科技能源類企業(yè)居多。產(chǎn)業(yè)鏈條的高端化，人口狀況三維立體式交通，促使空港成為高度開放的外向型經(jīng)濟(jì)區(qū)域。聚集人口近百萬，人群素質(zhì)處于高端。商業(yè)配套需求較大。完成固定資產(chǎn)投資450多億元，200多個項目竣工投產(chǎn)，聚集多家世界500強(qiáng)和知名公司投資的項目，成為濱海新區(qū)重要經(jīng)濟(jì)功能區(qū)和重要的發(fā)展引擎。預(yù)計2010年空港物流加工區(qū)企業(yè)3000多家，總從業(yè)人口20多萬人，長期居住人口約15萬人。直接輻射區(qū)域內(nèi)擁有萬科東麗湖、華僑城、首創(chuàng)西緹、海泰居住區(qū)，華明居住及工業(yè)區(qū)，輻射人口近50萬人。通過城際高速還將輻射天津濱海新區(qū)及天津市區(qū)人群。交通優(yōu)越、產(chǎn)業(yè)成熟，人口聚集處于高端，區(qū)域內(nèi)對高品質(zhì)商業(yè)配套設(shè)施有需求?？崭酆诵膮^(qū)未來常住人口達(dá)到35萬人。天津市區(qū)與濱海新區(qū)，1500-2000萬平米開工面積，可輻射人口近50萬。由于緊鄰城市快速路，輻射人群可直接輻射到北京、廊坊以及天津環(huán)城區(qū)縣。綜合輻射人群近100萬人。

[發(fā)展?jié)摿核心區(qū)域35萬人口直接輻射區(qū)50萬人口

萬科東麗湖首創(chuàng)西緹華僑城華明居住區(qū)海泰居住區(qū)濱海新區(qū)天津市區(qū)北京廊坊西青靜海津南北辰人流充足，消費(fèi)力持續(xù)而強(qiáng)勁。[商業(yè)市場研究]規(guī)劃主要分布在天保商務(wù)花園組團(tuán)中的國際品牌的大型商業(yè)購物休閑配套（SM購物天堂和時尚購物廣場），以及人工湖廣場（地下歐洲街），以滿足區(qū)域常規(guī)生活購物與休閑娛樂為主。本案融合廣場底商中心大道金融中心底商時尚購物廣場SM購物天堂歐洲街隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)快速發(fā)展，未來2-3年常規(guī)性、綜合型商業(yè)配套全面提升。精品化、差異化、高質(zhì)化商業(yè)還存在市場空白，也是連接點(diǎn)成熟發(fā)展的必須產(chǎn)品?，F(xiàn)狀以寫字樓底商為主，主要分布在中心大道的北端，空港商務(wù)組團(tuán)內(nèi)，目前商業(yè)氛圍尚未形成，急需補(bǔ)充。目前營業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)主要以銀行為主，綜合服務(wù)性的配套（如餐飲、娛樂等配套設(shè)施）極度缺乏；[選址條件]內(nèi)部路網(wǎng)豐富，可快速便捷貫通所在區(qū)域內(nèi)部交通緊鄰城際快速公路具備吸引外部人群的能力外部交通位于商圈、居住區(qū)、商務(wù)區(qū)匯集處使產(chǎn)品具備更強(qiáng)輻射范圍地段位置區(qū)域經(jīng)濟(jì)、人口、產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀好，同時具備后續(xù)快速發(fā)展空間發(fā)展預(yù)期結(jié)合以上四點(diǎn)選址條件，二期待開發(fā)區(qū)域，生活居住配套功能組團(tuán)內(nèi)，緊鄰津漢公路及高速外環(huán)線位置地塊最佳。[市場小結(jié)]區(qū)位濱海新區(qū)與天津市區(qū)的中心連接點(diǎn)市場規(guī)劃交通高品質(zhì)、差異化需求空白生活配套設(shè)施建設(shè)進(jìn)入快速發(fā)展期內(nèi)外三維立體交通地段商務(wù)、產(chǎn)業(yè)、居住三組團(tuán)核心位置人口輻射百萬人口，預(yù)期增長穩(wěn)定人群產(chǎn)業(yè)高端造就高端人群商業(yè)定位思考：差異化提高吸引力。高品質(zhì)化滿足高端需求。文化屬性占領(lǐng)市場空白。全力提升空港成為天津與濱海中心點(diǎn)連接點(diǎn)，區(qū)域副中心地位。定位闡述Orientationdescribed[項目定位]—類型1位于園區(qū)規(guī)劃中心區(qū)交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)輻射達(dá)到率高國際化企業(yè)進(jìn)駐加快人口增長速度迅速未來住宅組團(tuán)人群數(shù)量快速增長，持續(xù)消費(fèi)需求提高；對于高端國際品牌與高品質(zhì)消費(fèi)需求提升。高段人群對高品位文化需求提升。缺乏大型高端商業(yè)綜合體目前業(yè)態(tài)以金融為主消費(fèi)人群：空港地區(qū)世界500強(qiáng)等企業(yè)的高端消費(fèi)人群，周邊輻射人群，天津市區(qū)與濱海新區(qū)近百萬人群。市場地位：空港最大的文化藝術(shù)廣場，天津市區(qū)與濱海新區(qū)域中心連接點(diǎn)標(biāo)志性商業(yè)體。商業(yè)未來規(guī)劃以大型購物型為主，文化主題處于空白現(xiàn)狀需求藝術(shù)文化展示交易休閑娛樂都市文化廣場CCPCityCulturePlaza

【娛樂】【觀賞】【商貿(mào)】【美食】【演藝】【度假】休閑娛樂中心藝術(shù)交易中心華聯(lián)購物中心展示交易娛樂畫廊、古玩展示大廳高端工藝品交易中心藝術(shù)沙龍活動中心高端購物居家購物中高檔時尚百貨居家綜合超市國際影城娛樂飲食娛樂各地特色美食街高檔兒童游樂場高端玩具發(fā)布、銷售、展示購物反斗城兒童娛樂城高端購物居家購物地方、國際特色餐飲音樂量販?zhǔn)郊靶蓍e娛樂設(shè)施文化演藝中心娛樂商務(wù)居住高端酒店提供商務(wù)交流、居住功能洲際酒店功能安排周邊輻射百萬消費(fèi)人群，消費(fèi)需求強(qiáng)烈；區(qū)域內(nèi)人群素質(zhì)高、消費(fèi)能力強(qiáng)；人群增長、消費(fèi)需求增長。一期產(chǎn)業(yè)辦公設(shè)施的陸續(xù)竣工，二期集中建設(shè)高品質(zhì)住宅，“筑巢引鳳”的重要工作即將開始，居住組團(tuán)成為開發(fā)重點(diǎn)。居住類產(chǎn)品集中供應(yīng)期間，人群對于高品質(zhì)居家、生活用品的消費(fèi)需求較大[項目定位]—類型2消費(fèi)人群：空港地區(qū)大量進(jìn)駐的居住人群，以及天津市區(qū)與濱海新區(qū)具有高品質(zhì)需求人群。市場地位：華北區(qū)域居然之家旗艦店，行業(yè)領(lǐng)跑者?，F(xiàn)狀需求家居商業(yè)廣場HSM

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【家居】【觀賞】【商貿(mào)】專業(yè)家居集散地區(qū)域旗艦標(biāo)桿投資規(guī)劃Businessorientation[規(guī)劃安排]商業(yè)安排規(guī)劃面積（萬平米）都市文化廣場天津文化藝術(shù)交易中心3.5TOYSRUS(反斗城)2華聯(lián)百貨4特色餐飲1音樂及休閑娛樂設(shè)施1演藝中心1洲際酒店3.5家居商業(yè)廣場居然之家旗艦店10都市文化廣場建筑面積16萬平方米，家居商業(yè)廣場10萬平方米，合計26萬平方米。建設(shè)周期為預(yù)計2—3年建設(shè)完成；項目總投資額預(yù)計20億元。經(jīng)營思路Businessorientation都市文化廣場CCP

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HomeShoppingMall【家居】【觀賞】【商貿(mào)】[經(jīng)營思路]引進(jìn)高端行業(yè)品牌，通過其影響號召力形成口碑，提升項目人氣與知名度，以及使得項目后續(xù)不斷擴(kuò)大輻射力度，面向全天津范圍。參考成功商業(yè)運(yùn)作模式，引進(jìn)現(xiàn)代先進(jìn)的管理技術(shù)，打造屬于項目自己的特色品牌，成為區(qū)域內(nèi)知名商業(yè)項目。娛樂休閑商業(yè)區(qū)建筑面積：約3萬平米；商業(yè)布局：特色餐飲、量販?zhǔn)揭魳贰⑸虡I(yè)演出于一體商業(yè)中心功能作用：以時尚、現(xiàn)代、簡捷的建筑為依托，面對區(qū)域高端消費(fèi)人群，設(shè)立高端綜合型娛樂消費(fèi)點(diǎn)。豐富都市文化廣場的的娛樂休閑功能；支持和促進(jìn)園區(qū)內(nèi)娛樂經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。經(jīng)營方向：參照天津東方之珠、北京藍(lán)色港灣、上海新天地成功運(yùn)作模式[經(jīng)營安排]都市文化廣場CCP

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娛樂休閑中心—[上海新天地介紹][上海新天地經(jīng)營情況]經(jīng)營狀況：擁有多家高級餐廳、酒吧、品牌專賣、高級會所、酒店等；由于只租不售，6萬㎡的商鋪價格接近每月2000美元/㎡，目前商鋪的轉(zhuǎn)手價格已上漲到4000-5000美金/㎡。目標(biāo)客群：國內(nèi)外高端消費(fèi)人群市場容量：上海一家增長前景：此項目位于上海市中心，毗鄰高檔消費(fèi)的成熟商業(yè)區(qū)淮海路，且為世界知名的舊房改造項目，環(huán)境高雅、產(chǎn)品高檔、時尚，未來發(fā)展前景良好。文化特點(diǎn)：以中西融合、新舊結(jié)合為基調(diào)，將上海傳統(tǒng)的石庫門里弄與充滿現(xiàn)代感的新建筑融為一體，極具上海歷史文化風(fēng)貌和國際時尚文化特色。經(jīng)營預(yù)測：綜合各項數(shù)據(jù)及該區(qū)域未來發(fā)展預(yù)期，我項目已3萬㎡的體量進(jìn)行經(jīng)營，年營業(yè)額可達(dá)2億元，年人流量100萬人，就業(yè)人數(shù)可達(dá)1000人。參考樣本：商場名稱建筑面積

（萬㎡）年營業(yè)額（億元）就業(yè)人數(shù)

（人）人流量

（萬人/年）上海新天地6102093730[藍(lán)色港灣][藍(lán)色港灣經(jīng)營情況]經(jīng)營狀況：涵蓋了1000余個知名品牌，600多家零售名店，30多家餐飲美食，20多家臨水酒吧以及傳奇時代影城、全明星滑冰俱樂部、BHG精品超市等。目標(biāo)客群：中高檔收入人群市場容量：北京一家增長前景：地理位置優(yōu)越，周邊為高端小區(qū)及使館聚集區(qū)，高收入人群密集，市場發(fā)展情況利好。文化特點(diǎn)：以歐式建筑風(fēng)格打造濃郁的異域風(fēng)情，結(jié)合國際時尚品牌，營造完美流行購物文化。經(jīng)營預(yù)測：參照一線城市經(jīng)營狀況，結(jié)合項目2萬平米體量，考慮到目前區(qū)域人群需求以及未來發(fā)展預(yù)期，預(yù)期年營業(yè)額1.5億元，年人流量100萬人次，就業(yè)人數(shù)650人。參考樣本：商場名稱建筑面積（萬㎡）年營業(yè)額（億元）就業(yè)人數(shù)（人）人流量（萬人/年）藍(lán)色港灣15205000

1100[錢柜量販][錢柜KTV經(jīng)營情況]經(jīng)營狀況：錢柜從八十年代初在臺灣盛行以來，已成為這一行業(yè)的第一品牌，同時也是量販?zhǔn)竭@一行業(yè)的最強(qiáng)品牌。到目前為止，已在臺灣開店二十余家。從九四年起陸續(xù)在上海、北京、廣州、武漢、長沙，杭州以及深圳等地開設(shè)分店十余家。

目標(biāo)客群：中高收入人群市場容量：北京3家增長前景：錢柜近期目標(biāo)是三年之內(nèi)在全國再開二十余家，未來前景看好。

文化特點(diǎn)：歌曲類型涉及廣泛，是目前流行歌曲最全的KTV。經(jīng)營預(yù)測：參照一線城市經(jīng)營狀況，結(jié)合項目1萬平米體量，考慮到目前區(qū)域人群需求以及未來發(fā)展預(yù)期，預(yù)期年營業(yè)額1.5億元，年人流量100萬人次，就業(yè)人數(shù)200人次。參考樣本：商場名稱建筑面積

（萬㎡）年營業(yè)額（億元）就業(yè)人數(shù)

（人）人流量

（萬人/年）錢柜惠新店1.21.8300110兒童游樂商業(yè)區(qū)建筑面積：約2萬平米；商業(yè)布局：高檔玩具賣場與兒童游樂設(shè)施于一體功能作用：以時尚、活潑、具有生命力的建筑為依托，面對高收入有兒童的特定人群，設(shè)立高端精品型購物與娛樂消費(fèi)點(diǎn)。豐富都市文化廣場的的娛樂休閑功能；支持和促進(jìn)園區(qū)內(nèi)商品交易與娛樂經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。經(jīng)營方向：引進(jìn)知名兒童玩具運(yùn)營商“反斗城”[經(jīng)營安排]都市文化廣場CCP

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兒童娛樂城—[反斗城品牌介紹]玩具反斗城店面玩具反斗城在1980年代登陸香港，由利豐集團(tuán)經(jīng)營，現(xiàn)時香港共有11家分店。而臺灣有16家分店，也是由利豐集團(tuán)經(jīng)營。至2008年2月1日，在亞洲8個市場（中國大陸、香港、新加坡、馬來西亞、臺灣地區(qū)、泰國、菲律賓及澳門）開設(shè)106間玩具“反”斗城分店。作為全球最大的玩具及嬰幼兒用品專門零售商，玩具“反”斗城在全球34個國家開設(shè)約1500家店。截至年底，玩具“反”斗城將在中國的上海、南京、杭州、無錫、蘇州、重慶、深圳和福州等八個城市擁有約14家分店！反斗一族及車天車地、女孩至愛、合家歡游戲、潮流新領(lǐng)域、戶外活動站、益智玩具區(qū)、寶寶“反”斗城等七大主題區(qū)及時為小朋友提供最潮最I(lǐng)N的玩具！[反斗城][反斗城經(jīng)營情況]經(jīng)營狀況：全球擁有近1500家分店，銷售額超過130億美元；亞洲區(qū)店鋪總面積為700000㎡，中國大陸已開設(shè)19家分店。目標(biāo)客群：中等收入人群市場容量：目前反斗城還未涉及天津及華中地區(qū)，只在上海、廣州等幾個沿海城市及重慶、貴州開設(shè)了19家分店，北方地區(qū)仍是空白，具有較大發(fā)展空間。增長前景：根據(jù)2007年中國玩具市場調(diào)查報告，中國14歲以下兒童有4億，占人口比重約20%。目前兒童消費(fèi)已占家庭總支出的30%左右，若中國玩具消費(fèi)達(dá)到亞洲兒童人均年玩具消費(fèi)13美元的水平，市場規(guī)模將突破300億元。文化特點(diǎn)：中國玩具文化源遠(yuǎn)流長，反斗城的開設(shè)不單強(qiáng)烈吸引孩子們的眼球，更加吻合中國人對玩具益智娛樂的認(rèn)同與追求，寓教于樂，增加親子間交流溝通。經(jīng)營預(yù)測：參照一線城市經(jīng)營狀況，參照本項目1萬㎡體量，考慮到目前區(qū)域人群需求及未來發(fā)展預(yù)期，預(yù)期年營業(yè)額3億元，年客流量150萬人，就業(yè)人數(shù)150萬人。參考樣本：商場名稱建筑面積（萬㎡）年營業(yè)額（億元）就業(yè)人數(shù)（人）人流量（萬人/年）上海正大廣場“反斗城”旗艦店0.330.85565.7藝術(shù)文化商業(yè)區(qū)建筑面積：約3.5萬平米；商業(yè)布局：藝術(shù)展廊、工藝品展示交易于一體商業(yè)中心功能作用：豐富都市文化廣場的休閑文化與觀賞功能；通過藝術(shù)提升綜合品位，支持和促進(jìn)園區(qū)內(nèi)文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。[經(jīng)營安排]都市文化廣場CCP

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藝術(shù)文化交易現(xiàn)狀與發(fā)展現(xiàn)狀：交易額增長迅速2009年我國藝術(shù)品拍賣業(yè)的年度成交額為212.50億元，加上畫廊業(yè)、博覽會以及民間的藝術(shù)品交易，總成交額保守估計會達(dá)到1200億元的規(guī)模。2009年中國藝術(shù)品市場有199495件拍品上拍，成交141165件，比2008年增收29.12億元，增幅達(dá)15.87%，這是自2000年以來第二次在年度成交額上突破200億元的關(guān)口，藝術(shù)品拍賣市場呈現(xiàn)出明顯的“V”字型復(fù)蘇走勢。2009年中國藝術(shù)品拍賣市場的整體表現(xiàn)優(yōu)于全球市場，體現(xiàn)出全面復(fù)蘇的良好發(fā)展態(tài)勢，所占全球拍賣市場交易份額為17.4%，繼2008年之后再次進(jìn)入世界前三的行列，居世界第三位，僅次于美國和英國。預(yù)期：2010年走勢謹(jǐn)慎樂觀近十年時間，中國拍賣市場經(jīng)歷了三波市場高潮。2003年至2005年是中國近現(xiàn)代字畫的市場高潮，2005年至2008年經(jīng)歷了中國油畫及當(dāng)代藝術(shù)的市場高潮，2009年秋季又迎來了以古書畫引領(lǐng)的單價過億元的市場高潮。從市場走勢和存品數(shù)量來看，中國古書畫沒有能力保持藝術(shù)品市場量價齊增的態(tài)勢。這一波高潮一方面說明了市場價格向傳統(tǒng)美學(xué)的回歸，另一方面也預(yù)示著今后的藝術(shù)市場必然形成一個多元化的格局，當(dāng)代藝術(shù)將會隨著市場行情的展開逐漸恢復(fù)行情。中國目前著名藝術(shù)區(qū)：北京：798藝術(shù)區(qū)、草場地藝術(shù)區(qū)、宋莊藝術(shù)區(qū)、北京上苑畫家村、北京后海的胡同（例如斜煙袋胡同、南鑼鼓巷等）。上海：蘇州河藝術(shù)“倉庫”區(qū)、800藝術(shù)區(qū)。重慶：黃桷坪、“洋人街”。深圳：22藝術(shù)區(qū)、大芬油畫村。香港：西九龍文娛藝術(shù)區(qū)。藝術(shù)文化交易中心[案例經(jīng)營情況]經(jīng)營狀況：北京798工廠已經(jīng)有近200家涉及文化藝術(shù)的機(jī)構(gòu)進(jìn)入此區(qū)域，經(jīng)營狀況良好。目標(biāo)客群：國內(nèi)外藝術(shù)家、中高收入年輕人群市場容量：北京一家增長前景：04年，大約有45萬人訪問此區(qū)；05年，約有超過50萬以上的人訪問此區(qū)；07年則達(dá)到

150萬人的訪問量，境外來訪者和國內(nèi)來訪者的比例大約是4：6。市場前景看好。文化特點(diǎn)：結(jié)合繪畫、雕塑、設(shè)計等多種藝術(shù)形式，是集畫廊、藝術(shù)工作室、時尚店鋪于一體的多元化文化空間，文化藝術(shù)氣息濃厚。經(jīng)營預(yù)測：結(jié)合我項目3萬㎡體量和一線城市經(jīng)營數(shù)據(jù)，按照目前區(qū)域人群需求和未來發(fā)展情況，預(yù)計我項目年營業(yè)額為3億元，年人流量150萬人左右，就業(yè)人數(shù)將達(dá)4000人。參考樣本：商場名稱建筑面積

（萬㎡）年營業(yè)額（億元）就業(yè)人數(shù)

（人）人流量

（萬人/年）798藝術(shù)工廠1008年：310000

150購物中心商業(yè)區(qū)建筑面積：約4萬平米；商業(yè)布局：精品購物、超市、影城、美食一體大型商業(yè)中心功能作用：以現(xiàn)代充滿藝術(shù)色彩的建筑為依托，設(shè)立高端精品型購物消費(fèi)點(diǎn)。豐富都市文化廣場的的購物休閑功能；支持和促進(jìn)園區(qū)內(nèi)商品交易經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展，成為天津區(qū)域最大旗艦店。經(jīng)營方向：引進(jìn)知名百貨運(yùn)營商“華聯(lián)集團(tuán)”都市文化廣場CCP

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[經(jīng)營安排]購物中心—[華聯(lián)品牌介紹]北京華聯(lián)集團(tuán)投資控股有限公司（簡稱北京華聯(lián)集團(tuán)）是商務(wù)部重點(diǎn)扶持的十五家全國大型零售企業(yè)之一，也是國際百貨協(xié)會唯一的中國零售企業(yè)會員。北京華聯(lián)集團(tuán)建立了覆蓋全國的連鎖零售網(wǎng)絡(luò)，擁有中國一流的商業(yè)管理資源、商品資源、品牌資源和人才資源。經(jīng)營業(yè)態(tài)----綜合北京華聯(lián)集團(tuán)旗下?lián)碛袃杉疑鲜泄竞投嗉铱毓晒?，業(yè)態(tài)涉及大型綜合超市、精品超市、百貨店及商業(yè)地產(chǎn)等，截止2007年底，在全國23個省市、自治區(qū)的35個重點(diǎn)城市擁有80多家萬米以上大型店鋪。目前華聯(lián)集團(tuán)已經(jīng)接管了新光天地，可借助其資源引進(jìn)大型品牌連鎖店鋪，滿足高端人群購物需求。[華聯(lián)建筑及經(jīng)營形象][華聯(lián)經(jīng)營情況]經(jīng)營狀況：北京華聯(lián)作為我國零售業(yè)知名品牌，曾名列中國連鎖零售百強(qiáng)第六位，在全國35個重點(diǎn)城市擁有80多家萬米以上商鋪；北京華聯(lián)公布2010年上半年報。公告顯示，今年上半年北京華聯(lián)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入50.91億，同比增長8.69%；凈利潤5406萬，同比增長1.22%。基本每股收益0.11元，凈資產(chǎn)收益率2.97%。目標(biāo)客群：以中高收入且追求流行、時尚及個性化的中、青年客群為主市場容量：華北共22家，天津3家增長前景：華聯(lián)已和法國FAUCHON、新加坡嘉德、臺灣新光三越、寶潔等多個國際企業(yè)合作，對提高華聯(lián)的核心競爭力起到積極推動作用。文化特點(diǎn)：華聯(lián)百貨在展現(xiàn)時尚文化方面，本著“展示流行趨勢，引導(dǎo)時尚消費(fèi)”的理念，在商品、業(yè)種配置及服務(wù)上追求流行、時尚、休閑，同時注重商品的個性化、年輕化和多樣化。經(jīng)營預(yù)測：參照一線城市經(jīng)營狀況，結(jié)合項目4萬平米體量，考慮到目前區(qū)域人群需求以及未來發(fā)展預(yù)期，預(yù)期年營業(yè)額10億元，年人流量200萬人次，就業(yè)人數(shù)0.5萬人次。參考樣本：商場名稱建筑面積

（萬㎡）年營業(yè)額（億元）就業(yè)人數(shù)

（人）人流量

（萬人/年）北京西單商場6.529.818000

900酒店商業(yè)區(qū)建筑面積：約3.5萬平米；商業(yè)布局：商務(wù)交流、商務(wù)休閑、商務(wù)居住于一體功能作用：豐富都市文化廣場的接待與商務(wù)交流功能；支持和促進(jìn)園區(qū)內(nèi)商務(wù)活動經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。經(jīng)營方向：引進(jìn)國際知名酒店品牌“洲際假日”[經(jīng)營安排]都市文化廣場CCP

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[洲際酒店]洲際酒店創(chuàng)立于1946年，當(dāng)時的泛美航空認(rèn)為其航班不少目的地欠缺高質(zhì)素的酒店，于是在巴西Belem開設(shè)首間酒店HotelGrande。1998年被BassHotels&Resorts收購，成為今日的洲際酒店集團(tuán)。洲際酒店集團(tuán)(IHG)是一家以“客人摯愛的杰出酒店”(GreatHotelsGuestsLove)為核心目標(biāo)的國際酒店管理集團(tuán)。截至2009年底，洲際集團(tuán)旗下的酒店數(shù)量超過4400家，客房數(shù)量超過650000間。洲際酒店集團(tuán)下屬品牌：洲際酒店及度假村、皇冠假日酒店及度假村、假日酒店、假日快捷、英迪格酒店、StaybridgeSuites和CandlewoodSuites(蠟?zāi)?。以及世界上最大的酒店業(yè)常旅客獎勵計劃優(yōu)悅會(PriorityClubRewards,簡稱PCR)。[洲際酒店][洲際酒店經(jīng)營情況]經(jīng)營狀況：2010年上半年大中華區(qū)入住率提升11%，平均房價增長5.9%，年營業(yè)額超過10億美元。

目標(biāo)客群：高端商務(wù)人群市場容量：北京2家洲際酒店：金融街洲際酒店、北辰洲際酒店市場前景：2010年，洲際酒店集團(tuán)將有超過30家酒店在大中華區(qū)開業(yè)，其中包括7家洲際酒店，7家皇冠假日酒店和亞太區(qū)的第一家英迪格酒店。今年7月份，洲際曾宣布將在華進(jìn)行大規(guī)模擴(kuò)張，未來五年內(nèi)旗下中國酒店數(shù)量翻一番，總數(shù)將超過250家。文化特點(diǎn)：中西合璧，融合現(xiàn)代時尚與傳統(tǒng)藝術(shù)，且注重酒店文化的培養(yǎng)與發(fā)展，預(yù)期經(jīng)營：參照一線城市經(jīng)營狀況，參照本項目4萬㎡體量，考慮到目前區(qū)域人群需求及未來發(fā)展預(yù)期，預(yù)期年營業(yè)額2億元，年客流量100萬人，就業(yè)人數(shù)600人。參考樣本：酒店名稱建筑面積（萬㎡）年營業(yè)額（億元）就業(yè)人數(shù)（人）人流量（萬人/年）北京五洲大酒店4.22.3650

68家居廣場—[居然之家品牌介紹]北京居然之家投資控股集團(tuán)有限公司成立于1999年3月份，是由全國華聯(lián)商廈聯(lián)合有限責(zé)任公司、北京中天基業(yè)投資管理有限公司等33位股東共同投資設(shè)立的大型國有控股股份制企業(yè)，注冊資本8100萬元人民幣。公司主要經(jīng)營范圍是投資開辦以"居然之家"為統(tǒng)一字號，為顧客提供裝修設(shè)計、裝飾材料、家具、家居用品及飾品等"一站式"服務(wù)，融家裝設(shè)計中心、家具建材品牌專賣店、建材超市、家居商場等多種業(yè)態(tài)為一體的大型家居建材主題購物中心。居然之家“家居建材主題購物中心”模式的特點(diǎn):

名副其實(shí)的“一站式”博采眾長的全業(yè)態(tài)清晰明確的中高檔定位誠信為本的服務(wù)意識家居商業(yè)廣場HSM

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【家居】【觀賞】【商貿(mào)】[居然之家建筑及經(jīng)營形象][居然之家家居體驗館]

家居生活體驗館內(nèi)由專業(yè)設(shè)計師按居家模式設(shè)計，全景展現(xiàn)當(dāng)今各種品牌材料在居室中的應(yīng)用效果，通過家居情景展示，為客戶創(chuàng)造一個體驗式家居購買消費(fèi)的環(huán)境。結(jié)合客戶的真實(shí)需求，體驗館實(shí)行一站式裝修模式，設(shè)計、施工、選材和配飾等系列工作，全部交給體驗館統(tǒng)一完成，為消費(fèi)者提供省錢省心的全程服務(wù)，引領(lǐng)國際潮流家居理念。這種體驗館將人們從單項產(chǎn)品（櫥柜、床、桌椅、吊頂、背景墻等）拼湊的誤區(qū)中解脫出來，進(jìn)入由風(fēng)格來整合產(chǎn)品的新階段。設(shè)計師團(tuán)隊對家居環(huán)境的整體把握，避