房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法真題練習(xí)試卷A卷附答案

?房地產(chǎn)估價(jià)師之估價(jià)原理與方法真題練習(xí)試卷A卷附答案

單選題（共60題）1、城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用（）。A.客觀合理價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)B.非公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)C.公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)D.政府規(guī)定的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)【答案】C2、下列關(guān)于奇經(jīng)八脈的描述正確的是A.沖脈為十二經(jīng)之海B.陽蹻，陰躊脈有濡養(yǎng)眼目、司眼瞼開合和下肢運(yùn)動(dòng)的作用C.陰維脈的作用為維系諸陰經(jīng)，陽維脈維系諸陽經(jīng)D.陽維脈為病，多見寒熱；陰維脈為病，多見心胸、脘腹、陰中疼痛【答案】A3、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為()。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%【答案】C4、男子腎氣衰，發(fā)墮齒槁是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】D5、將測算修復(fù)的必要支出及應(yīng)得利潤作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額的評估方法是（）。A.成本法B.價(jià)差法C.修復(fù)成本法D.損失資本化法【答案】C6、下列影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是（）。A.國內(nèi)生產(chǎn)總值B.居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)C.匯率波動(dòng)D.稅收減免【答案】D7、有一處住房，以維持現(xiàn)狀為前提，經(jīng)專業(yè)估價(jià)為20萬元。如果以更新改造為前提，專業(yè)估價(jià)為25萬元。如果改造為商店，以改變用途為前提，專業(yè)估價(jià)為40萬元。如果以重新開發(fā)為前提，專業(yè)估價(jià)為30萬元，則這所住房的價(jià)值應(yīng)該為（）。A.20萬元B.25萬元C.40萬元D.30萬元【答案】C8、國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》的最早頒布時(shí)間是（）年。A.1994B.1995C.1999D.2004【答案】C9、將房地產(chǎn)稱為物業(yè)的國家或地區(qū)是（）。A.法國B.意大利C.日本D.中國香港【答案】D10、下列哪項(xiàng)不屬于扶正的具體方法A.滋陰B.養(yǎng)血C.溫陽D.消導(dǎo)【答案】D11、某宗房地產(chǎn)2007年10月的凈收益為150萬元，預(yù)測未來3年的年凈收益仍然保持在這一水平，2010年10月轉(zhuǎn)售時(shí)的價(jià)格比2007年6月上漲10%，轉(zhuǎn)售時(shí)賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)為售價(jià)的6%。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%。則該宗房地產(chǎn)目前的收益價(jià)格為()萬元。A.5221B.3767C.3041D.3500【答案】C12、將縣級市升格為地級市，對房地產(chǎn)價(jià)格的影響是（）。A.促進(jìn)該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲B.使該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格下降C.可能促進(jìn)該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格上漲，也可能使該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格下降D.對該地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)產(chǎn)生影響【答案】A13、使住宅房地產(chǎn)價(jià)格明顯上升的是（）。A.中等收入者收入提高B.高收入者收入增加C.低收入者收入增加D.居民收入提高【答案】A14、某房地產(chǎn)正常年收益為5000萬元，當(dāng)前銀行利率為6%，購買年為8年，房地產(chǎn)價(jià)格應(yīng)為()元。A.32000B.40000C.48000D.83333【答案】B15、下列估價(jià)工作中，宜首先進(jìn)行的是（）。A.制訂估價(jià)作業(yè)方案B.實(shí)地查勘估價(jià)對象C.確定估價(jià)結(jié)果D.撰寫估價(jià)報(bào)告【答案】A16、某一房地產(chǎn)的（）是該房地產(chǎn)對于某個(gè)特定投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是投資者基于個(gè)人需要或意愿，對房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值或作出的評價(jià)。A.使用價(jià)值B.交換價(jià)值C.市場價(jià)值D.投資價(jià)值【答案】D17、“先扶正后祛邪”適用于A.病情緩和、病勢遷延，暫無急重病B.正虛不甚，邪勢方張C.正虛為主，雖有實(shí)邪但機(jī)體不耐攻伐D.邪盛為主，急于補(bǔ)虛反會(huì)助邪【答案】C18、某城市市區(qū)內(nèi)有一座長期虧損的工廠，其周邊多為新建的商品住宅，且銷售形勢良好，根據(jù)城市規(guī)劃，該工廠所在地塊的規(guī)劃用途為商住綜合。現(xiàn)需評估該工廠用地的市場價(jià)值，則應(yīng)按（）進(jìn)行評估。A.工業(yè)廠房B.工業(yè)用地C.商品住宅D.商住用地【答案】D19、在房地產(chǎn)損害賠償和保險(xiǎn)理賠案件中，通常價(jià)值時(shí)點(diǎn)為______，估價(jià)對象為______狀況下的情形。（）A.現(xiàn)在，過去B.現(xiàn)在，現(xiàn)在C.過去，現(xiàn)在D.將來，現(xiàn)在【答案】A20、成本法是求取估價(jià)對象（）的重新購建成本，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。A.在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)B.在交易時(shí)C.在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)D.在建造完成時(shí)【答案】A21、脾氣不濡，胃氣乃厚可因A.多食苦B.多食辛C.多食甘【答案】B22、有理性的買者在購買商品時(shí)，會(huì)選擇（）。A.效用最大而價(jià)格最低的B.效用最小而價(jià)格最低C.效用最大而價(jià)格最高的D.效用最小而價(jià)格最高的【答案】A23、明確估價(jià)基本事項(xiàng)是實(shí)施估價(jià)的重要前提，實(shí)際估價(jià)中不能明確估價(jià)事項(xiàng)的責(zé)任主要應(yīng)歸屬于（）。A.估價(jià)委托人B.估價(jià)利害關(guān)系人C.承擔(dān)估價(jià)項(xiàng)目的估價(jià)師D.估價(jià)對象的權(quán)利人【答案】C24、女子筋骨堅(jiān)，發(fā)長極，身體盛壯是A.四七B.三七C.三八D.五八【答案】A25、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)時(shí)點(diǎn)，本質(zhì)上是由（）決定的。A.估價(jià)委托合同簽訂時(shí)間B.估價(jià)目的C.實(shí)地查勘估價(jià)對象的時(shí)間D.委托人意愿【答案】B26、房地產(chǎn)估價(jià)（）的理論依據(jù)是事物的過去和未來是有聯(lián)系的，事物的現(xiàn)實(shí)是其歷史發(fā)展的結(jié)果，而事物的未來又是其現(xiàn)實(shí)的延伸。A.假設(shè)開發(fā)法B.長期趨勢法C.成本法D.收益法【答案】B27、“主胞胎”的經(jīng)脈是A.沖脈B.任脈C.督脈D.帶脈【答案】B28、氣血運(yùn)行的主要通道是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)【答案】A29、某宗房地產(chǎn)土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設(shè)備均已陳舊過時(shí)，有待拆除重建，估價(jià)拆遷費(fèi)用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產(chǎn)相對于空地的減價(jià)額為()元。A.62500B.62000C.61000D.61500【答案】A30、新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，（）是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)在初期，土地市場和房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有。A.比較法B.成本法C.收益法D.假設(shè)開發(fā)法【答案】B31、威廉·阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計(jì)算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（）。A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量B.市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本D.向市場運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本【答案】A32、最高最佳使用具體包括最佳用途、最佳規(guī)模和最佳集約度，能夠確定估價(jià)對象最佳用途的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理是（）。A.收益遞增原理B.收益遞減原理C.最佳效益原理D.適合原理【答案】D33、1984年11月8日，原城鄉(xiāng)建設(shè)環(huán)境保護(hù)部發(fā)布了（），同年12月12日發(fā)布了《經(jīng)租房屋清產(chǎn)估價(jià)原則》。A.《房屋損壞等級評定標(biāo)準(zhǔn)》B.《房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)》C.《房屋自然損壞評定標(biāo)準(zhǔn)》D.《房屋維修等級評定標(biāo)準(zhǔn)》【答案】B34、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)中，不屬于鑒證性估價(jià)的是（）。A.為人民法院強(qiáng)制拍賣房地產(chǎn)確定保留價(jià)提供參考B.為房地產(chǎn)損害雙方當(dāng)事人確定賠償金額提供參考C.為上市公司涉及房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易確定交易價(jià)格提供參考D.為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在建設(shè)用地使用權(quán)指標(biāo)出讓中確定投標(biāo)報(bào)價(jià)提供參考【答案】D35、強(qiáng)調(diào)理性認(rèn)識(shí)依賴于感性認(rèn)識(shí)，這是A.認(rèn)識(shí)論的辯證法B.認(rèn)識(shí)論的唯物論C.認(rèn)識(shí)論的唯理論D.認(rèn)識(shí)論的經(jīng)驗(yàn)論【答案】B36、下列哪項(xiàng)不是治標(biāo)與治本的運(yùn)用方法A.急則治其標(biāo)B.緩則治其本C.標(biāo)本兼治D.先安未受邪之地【答案】D37、在房地產(chǎn)估價(jià)中，首先需要明確的估價(jià)基本事項(xiàng)主要包括()。A.估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)對象B.估價(jià)目的、估價(jià)原則、估價(jià)時(shí)點(diǎn)C.估價(jià)原則、估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)D.估價(jià)目的、估價(jià)對象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)【答案】D38、同類房地產(chǎn)的市場價(jià)格之所以相互牽制，是因?yàn)橄嗷ラg有一定的（）。A.互補(bǔ)性B.權(quán)益差別C.替代性D.外部環(huán)境差異【答案】C39、假設(shè)開發(fā)法估價(jià)在選取估價(jià)對象最佳開發(fā)利用方式時(shí)，其中最重要的是選?。ǎ?。A.最佳用途B.最佳規(guī)模C.最佳集約度D.最佳開發(fā)時(shí)機(jī)【答案】A40、對于正常商品來說，當(dāng)消費(fèi)者的收入增加時(shí)，就會(huì)（）對商品的需求。A.減少B.不變C.增加D.無法確定【答案】C41、價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在（）中。A.房地產(chǎn)損害賠償案件B.房地產(chǎn)糾紛案件C.房地產(chǎn)預(yù)售D.房地產(chǎn)預(yù)測【答案】A42、“大骨氣勞，短肌，心氣抑”是由于A.味過于酸B.味過于苦C.味過于咸D.味過于辛【答案】C43、用不同的估價(jià)方法測算出的結(jié)果可能會(huì)有所不同。當(dāng)這些測算結(jié)果有較大的差異時(shí)，估價(jià)人員應(yīng)尋找導(dǎo)致較大差異的原因，并消除不合理的差異。尋找導(dǎo)致較大差異的原因主要有以下幾方面：①基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確；②測算過程是否有錯(cuò)誤；③參數(shù)選取是否合理；④公式選用是否恰當(dāng)；⑤所選用的估價(jià)方法是否切合估價(jià)對象和估價(jià)目的；⑥是否符合估價(jià)原則，一般可以按照下列從低級錯(cuò)誤到高級錯(cuò)誤的順序進(jìn)行檢查()。A.①②③④⑤⑥B.①②④③⑤⑥C.②①③④⑤⑥D(zhuǎn).②①④③⑤⑥【答案】C44、下列引起某商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格上漲的因素中，不屬于該商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格自然增值的是（）。A.該商業(yè)房地產(chǎn)所在地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口增加B.該商業(yè)房地產(chǎn)附近修建地鐵、交通條件改善C.該商業(yè)房地產(chǎn)所在區(qū)域規(guī)劃為城市中央商務(wù)區(qū)D.該商業(yè)房地產(chǎn)擁有者聘用了優(yōu)秀的物業(yè)服務(wù)企業(yè)【答案】D45、亞當(dāng)·斯密是古典經(jīng)濟(jì)學(xué)最著名的代表、古典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的建立者，于1776年出版了著名的（）。A.《賦稅論》B.《國民財(cái)富的性質(zhì)和原因的研究》C.《資本論》D.《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》【答案】B46、在具體的一個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)項(xiàng)目中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)究竟是現(xiàn)在還是過去或者未來，是由（）決定的。A.估價(jià)委托人B.估價(jià)方法C.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師D.估價(jià)目的【答案】D47、人們常用距離來衡量房地產(chǎn)區(qū)位的好壞，下列距離中越來越受重視的是()。A.空間直線距離B.交通路線距離C.交通時(shí)間距離D.至市中心距離【答案】C48、已知臨街矩形地塊甲的總價(jià)為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft。運(yùn)用“四三二一”法則，地塊乙的總地價(jià)為()萬元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0【答案】A49、購買一套建筑面積為120m2，單價(jià)為18000元/m2的住宅，下列付款方式，名義價(jià)格和實(shí)際價(jià)格相符的是（）。A.于成交日期一年后一次性支付所有款項(xiàng)B.于成交日期一次性付清，給予5%的優(yōu)惠C.于成交日期支付50萬元，余款在第一年年末支付D.首付50%，余款以期限10年、年利率7%、按月等額本息還款的抵押貸款支付【答案】D50、在百分比法中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以（）為基準(zhǔn)來確定。A.成交價(jià)格B.市場價(jià)格C.交易價(jià)格D.正常價(jià)格【答案】D51、商品經(jīng)濟(jì)是A.以自給自足為特征的經(jīng)濟(jì)形式B.為他人而生產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)形式C.直接以交換為目的的經(jīng)濟(jì)形式D.存在于一切社會(huì)的經(jīng)濟(jì)形式【答案】C52、“陰者，藏精而起亟也；陽者，衛(wèi)外而為固也”說明了A.陰陽互根B.陰陽互用C.陰陽對立制約D.陰陽相互轉(zhuǎn)化【答案】B53、下列哪項(xiàng)關(guān)于小腸“泌別清濁”功能的敘述是不正確的A.小腸消化飲食物，將其分為水谷精微和食物殘?jiān)鼉蓚€(gè)部分B.小腸在吸收水谷精微的同時(shí)，也吸收了大量的水液，故又稱“小腸主液”C.小腸內(nèi)的水液量多寡與尿量有關(guān)，臨床上常用的“利小便即所以實(shí)大便”的治法D.小腸之氣的運(yùn)動(dòng)，將糞便傳送至大腸末端，并經(jīng)肛門有節(jié)制地排出體外【答案】D54、下列對房地產(chǎn)建筑物權(quán)益狀況的描述，不屬于主要說明的狀況的是（）。A.他項(xiàng)權(quán)利設(shè)立情況B.維護(hù)情況和完損狀況C.出租或占用情況D.房屋所有權(quán)狀況【答案】B55、將一辦公樓的舊電梯更換為功能先進(jìn)的新電梯，需要2萬元的拆除費(fèi)用，可回收殘值3萬元，安裝新電梯需要120萬元，比在建造同類辦公樓時(shí)隨同安裝新電梯多花20萬元。該舊辦公樓的重建成本為2050萬元，舊電梯的重置成本為50萬元，已提折舊40萬元。則該辦公樓扣除電梯落后引起的折舊后的價(jià)值為（）。A.2011B.2021C.29D.2030【答案】B56、胃脘冷痛，嘔吐清涎，同時(shí)又兼見尿頻，尿痛，小便短赤者，證屬A.表熱里寒B.上熱下寒C.表寒里熱D.上寒下熱【答案】D57、某估價(jià)事務(wù)所在2006年6月20至7月20日評估了一宗房地產(chǎn)于2006年5月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對其估價(jià)結(jié)果有異議?，F(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為()。A.2006年5月30日B.現(xiàn)在C.重新估價(jià)的作業(yè)日期D.要求重新估價(jià)的委托方指定的日期【答案】A58、氣閉多由什么原因所導(dǎo)致？A.濁邪外阻B.氣不內(nèi)守C.氣的升舉無力D.氣隨血脫【答案】A59、確定估價(jià)對象及其范圍和內(nèi)容時(shí)，應(yīng)根據(jù)()，依據(jù)法律法規(guī)，并征求委托人同意后綜合確定。A.估價(jià)原則B.估價(jià)目的C.估價(jià)方法D.估價(jià)程序【答案】B60、下列關(guān)于路線價(jià)法的表述中，不正確的是（）。A.路線價(jià)法實(shí)質(zhì)是比較法，其理論依據(jù)與比較法相同，是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理B.路線價(jià)法適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價(jià)C.運(yùn)用路線價(jià)法的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊D.路線價(jià)法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價(jià)區(qū)段，設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度，選取若干標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地并求其平均價(jià)格【答案】D多選題（共45題）1、下列關(guān)于實(shí)地查勘的說法中，不正確的有()。A.對于面積小、價(jià)值低的房地產(chǎn)可不進(jìn)行實(shí)地查勘B.實(shí)地查勘中應(yīng)將有關(guān)情況和數(shù)據(jù)認(rèn)真記錄下來，形成實(shí)地查勘記錄C.實(shí)地查勘人員應(yīng)在實(shí)地查勘記錄上簽名，而委托人中的陪同人員，可以不在記錄上簽名D.在實(shí)地查勘記錄上應(yīng)注明實(shí)地查勘日期E實(shí)地查勘應(yīng)到實(shí)地對事先收集的有關(guān)估價(jià)對象資料進(jìn)行核實(shí)【答案】AC2、下列估價(jià)假設(shè)中，屬于背離事實(shí)假設(shè)的有（）。A.受專業(yè)能力限制，未對估價(jià)對象建筑安全進(jìn)行專業(yè)鑒定，假設(shè)其是安全的B.未進(jìn)入被征收房屋內(nèi)實(shí)地查勘，估價(jià)中對其內(nèi)部狀況進(jìn)行的合理設(shè)定C.房屋已被查封，司法拍賣估價(jià)中假設(shè)其未被查封D.估價(jià)對象已出租，征收估價(jià)中假設(shè)其無租約限制E.對估價(jià)委托人提供的所有資料未進(jìn)行核實(shí)，在估價(jià)假設(shè)中設(shè)定為這些資料均為真實(shí)合法有效的【答案】CD3、關(guān)于房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的說法，正確的有（）。A.特殊廠房通常比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱B.大型商場通常比小店鋪的變現(xiàn)能力弱C.在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱D.熟地通常比毛地的變現(xiàn)能力弱E.房地產(chǎn)在賣方市場下通常比在買方市場下的變現(xiàn)能力弱【答案】ABC4、關(guān)于路線價(jià)法中選取標(biāo)準(zhǔn)宗地的說法，正確的有（）。A.應(yīng)一面臨街B.土地形狀應(yīng)為矩形C.臨街寬度與臨街深度之比應(yīng)為1∶1D.用途應(yīng)為所在區(qū)段的代表性用途E.容積率一般設(shè)定為1.0【答案】ABD5、在求取凈收益中，運(yùn)營費(fèi)用包括（）。A.房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收B.房地產(chǎn)折舊費(fèi)C.房屋保險(xiǎn)費(fèi)D.房地產(chǎn)抵押貸款還本付息額E.為承租人提供的服務(wù)費(fèi)【答案】AC6、下列關(guān)于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法的表述中，正確的有（）。A.標(biāo)準(zhǔn)價(jià)調(diào)整法是一種批量估價(jià)方法B.標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)必須是實(shí)際存在的C.房地產(chǎn)分組包括分用途.分類型.分區(qū)域D.估價(jià)范圍僅指估價(jià)的區(qū)域范圍E.主要用于存量房交易稅收估價(jià)和房地產(chǎn)稅計(jì)稅價(jià)格評估【答案】AC7、在假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，為確定估價(jià)對象的最佳開發(fā)利用方式，應(yīng)確定的主要內(nèi)容有（）。A.用途B.區(qū)位C.建筑規(guī)模D.建筑檔次E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)【答案】ACD8、下列可以作為假設(shè)開發(fā)法適用的對象有()。A.待開發(fā)的土地B.在建工程C.有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)D.可裝修改造或可以改變用途的房地產(chǎn)E既無收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)【答案】ABD9、比較法估價(jià)中，對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）A.租賃權(quán)限制情況B.交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)嫁情況C.已抵押擔(dān)保債權(quán)情況D.地役權(quán)設(shè)立情況E.利用方式限制情況【答案】ACD10、下列估價(jià)目的中，對已出租的房地產(chǎn)應(yīng)考慮租約影響的有（）。A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)B.房屋征收評估C.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)D.房地產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)估價(jià)E.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)【答案】ACD11、下列哪種房地產(chǎn)最適用成本法估價(jià)()。A.學(xué)校B.公園C.商場D.普通商品住宅E油田【答案】AB12、下列存在互補(bǔ)關(guān)系的有（）。A.經(jīng)濟(jì)適用房與普通商品住宅之間B.城市郊區(qū)的住宅與高速公路的收費(fèi)C.賓館與寫字樓之間D.住宅與其配套的商業(yè)房地產(chǎn)之間E.住宅與其配套的娛樂房地產(chǎn)之間【答案】BD13、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對象的（）。A.最佳規(guī)模B.最佳經(jīng)營手段C.最佳集約度D.最佳管理方式E.最佳投資渠道【答案】AC14、某寫字樓的租金為每日每平方米3元，電費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)由承租人負(fù)擔(dān)，水費(fèi)、供暖費(fèi)、房地產(chǎn)稅由出租人負(fù)擔(dān)。由該租金減去運(yùn)營費(fèi)用求取該寫字樓的凈收益，應(yīng)減去的運(yùn)營費(fèi)用包括（）。A.電費(fèi)B.物業(yè)管理費(fèi)C.水費(fèi)D.供暖費(fèi)E.房地產(chǎn)稅【答案】CD15、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中，屬于外部因素的有（）。A.經(jīng)濟(jì)因素B.區(qū)位因素C.權(quán)益因素D.人口因素E.心理因素【答案】AD16、下列估價(jià)目的中，對已被查封的房地產(chǎn)應(yīng)視為未被查封的房地產(chǎn)來估價(jià)的有（）。A.房地產(chǎn)抵押估價(jià)B.房屋征收評估C.房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)D.房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓估價(jià)E.房地產(chǎn)投資信托基金估價(jià)【答案】BC17、城市規(guī)劃對土地使用管制的內(nèi)容，主要包括（）等。A.建筑高度B.建筑結(jié)構(gòu)C.容積率D.土地使用權(quán)來源E.土地用途【答案】AC18、下列影響房地產(chǎn)供給的因素中，能增加房地產(chǎn)供給量的有（）。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高B.該類房地產(chǎn)的開發(fā)成本上升C.該類房地產(chǎn)的開發(fā)技術(shù)水平提高D.預(yù)期該類房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲E.該類房地產(chǎn)未來持有成本增加【答案】AC19、對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值進(jìn)行評估時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則有（）。A.合法原則B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則C.替代原則D.最高最佳利用原則E.謹(jǐn)慎原則【答案】ABC20、對抵押房地產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)弱的說法，錯(cuò)誤的有（）。A.標(biāo)準(zhǔn)廠房通常比一般廠房的變現(xiàn)能力弱B.熟地通常比生地或毛地的變現(xiàn)能力弱C.小商鋪通常比大商鋪的變現(xiàn)能力弱D.廠區(qū)內(nèi)住宅通常比商品住宅小區(qū)內(nèi)的住宅變現(xiàn)能力弱E.郊區(qū)的房地產(chǎn)通常比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱【答案】ABC21、下列關(guān)于假設(shè)開發(fā)法的表述中，正確的有（）。A.假設(shè)開發(fā)法用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分析時(shí)，是站在特定投資者的立場上B.運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法可測算待開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的最高價(jià)格.預(yù)期利潤和最高費(fèi)用C.有規(guī)劃條件但規(guī)劃條件尚不明確的待開發(fā)房地產(chǎn)，難以采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)D.假設(shè)開發(fā)法中，開發(fā)完成后的價(jià)值可以用成本法測算E.假設(shè)開發(fā)法也稱為剩余法【答案】ABC22、評估一套單元式住宅的抵押估價(jià)，若未做特別說明，應(yīng)包含在估價(jià)對象范圍內(nèi)的有（）。A.二次裝修時(shí)所鋪的木地板B.可拆卸的水凈化處理設(shè)備C.嵌入式固定衣柜D.隨建筑配置的中央空調(diào)系統(tǒng)E.擺放在室內(nèi)的沙發(fā)【答案】ACD23、下列影響房地產(chǎn)需求的因素中，能夠增加郊區(qū)商品住宅當(dāng)前需求的有（）。A.當(dāng)前該類房地產(chǎn)價(jià)格水平較高B.消費(fèi)者的收入水平增加C.通往郊區(qū)的高速公路收費(fèi)被取消D.人們預(yù)期該項(xiàng)房地產(chǎn)價(jià)格未來會(huì)上漲E.城市居民出現(xiàn)向郊區(qū)遷移的趨勢【答案】CD24、關(guān)于假設(shè)開發(fā)法中求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值的說法，正確的有（）。A.開發(fā)完成后的價(jià)值是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況所對應(yīng)的價(jià)值B.未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)狀況不能包含動(dòng)產(chǎn).權(quán)利C.評估投資價(jià)值時(shí)，未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值有時(shí)要考慮無形收益D.對于自營的房地產(chǎn)，不宜運(yùn)用收益法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值E.可以運(yùn)用成本法求取開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值【答案】AC25、下列房地產(chǎn)價(jià)格影響因素中屬于房地產(chǎn)個(gè)體因素的是()。A.位置B.外部配套設(shè)施C.面積D.形狀E地質(zhì)條件【答案】ACD26、下列關(guān)于收益法求取凈收益的說法，正確的有（）。A.凈收益包括有形收益和無形收益B.通常只有客觀收益才能用于估價(jià)C.運(yùn)營費(fèi)用包含房地產(chǎn)折舊額及其設(shè)備的折舊費(fèi)D.應(yīng)同時(shí)給出較樂觀.較保守和最可能的三種估計(jì)值E.空置和收租損失通常按照潛在毛租金收入的一定比例估算【答案】ABD27、甲地塊臨街深度為100英尺，臨街寬度為15英尺，形狀為矩形，總價(jià)為100萬元。相鄰的乙地塊為臨街寬度15英尺的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”下列關(guān)于乙地塊價(jià)格的表述中，正確的有（）。A.若乙地塊臨街深度為25英尺，則其總價(jià)為25萬元B.若乙地塊臨街深度為50英尺，則其總價(jià)為50萬元C.若乙地塊臨街深度為75英尺，則其總價(jià)為90萬元D.若乙地塊臨街深度為100英尺，則其總價(jià)為110萬元E.若乙地塊臨街深度為150英尺，則其總價(jià)為117萬元【答案】C28、對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值進(jìn)行評估時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則有（）。A.合法原則B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則C.替代原則D.最高最佳利用原則E.謹(jǐn)慎原則【答案】BC29、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價(jià)師確定估價(jià)對象的（）。A.最佳規(guī)模B.最佳經(jīng)營手段C.最佳集約度D.最佳管理方式E.最佳投資渠道【答案】AC30、對房地產(chǎn)的現(xiàn)狀價(jià)值進(jìn)行評估時(shí)，應(yīng)遵循的估價(jià)原則有（）。A.合法原則B.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則C.替代原則D.最高最佳利用原則E.謹(jǐn)慎原則【答案】ABC31、()等不宜作為抵押物，一般不具有抵押價(jià)值。A.一個(gè)高爾夫球洞B.一條保齡球球道C.封閉使用的大院深處的一幢房屋D.在建工程E經(jīng)濟(jì)適用住房【答案】ABC32、某宗房地產(chǎn)購買總價(jià)為50萬元，首付款為房價(jià)的30%，余款由銀行貸款支付，該貸款的期限為10年，年利率為5.58%，按月等額償還本息。則關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格的說法，正確的有（）。A.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格等于名義價(jià)格B.該房地產(chǎn)的名義價(jià)格為50萬元C.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格為50萬元D.該房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)格高于50萬元E.該房地產(chǎn)不存在名義價(jià)格【答案】ABC33、從房地產(chǎn)估價(jià)角度來說，一宗土地的空間范圍包括（）。A.地表B.地上空間C.地下空間D.權(quán)益空間E.區(qū)位空間【答案】ABC34、【2012年真題】在估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地說明估價(jià)假設(shè)，其主要作用有（）。A.規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)B.保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)C.使評估價(jià)值更接近實(shí)際成交價(jià)格D.告知和提醒估價(jià)報(bào)告使用人注意有關(guān)事項(xiàng)E.使委托人能得到其預(yù)期的估價(jià)結(jié)果【答案】ABD35、建筑物的功能折舊又稱精神磨損，其原因主要是()。A.自然環(huán)境惡化B.消費(fèi)觀念變更C.設(shè)備陳舊落后D.城市規(guī)劃改變E政府政策變化【答案】BC36、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實(shí)現(xiàn)。A.充公權(quán)B.管制權(quán)C.征稅權(quán)D.征收權(quán)E.出讓權(quán)【答案】ABCD37、應(yīng)用路線價(jià)法編制臨街深度價(jià)格修正率的要領(lǐng)有（）。A.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)臨街深度B.將標(biāo)準(zhǔn)臨街深度分為若干等份C.制定容積率修正系數(shù)D.求取單獨(dú)深度價(jià)格修正率E.制定使用年限修正系數(shù)【答案】ABD38、在假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，為確定估價(jià)對象的最佳開發(fā)利用方式，應(yīng)確定的主要內(nèi)容有（）。A.用途B.區(qū)位C.建筑規(guī)模D.建筑檔次E.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)【答案】ACD39、關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告簽名、蓋章的說法，正確的有（）。A.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師可以蓋個(gè)人印章不簽名B.注冊房地產(chǎn)估價(jià)師可以只簽名不蓋個(gè)人印章C.至少有兩名注冊房地產(chǎn)估價(jià)師簽名D.法定代表人或執(zhí)行合伙人必須簽名E.房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)必須加蓋公章【答案】ABC40、下列關(guān)于基準(zhǔn)地價(jià)修正法的說法中，正確的有（）。A.本質(zhì)上是比較法B.需要做交易情況修正C.需要做市場狀況調(diào)整D.需要做土地狀況調(diào)整E.估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性取決于基準(zhǔn)地價(jià)的準(zhǔn)確性和調(diào)整系數(shù)體系的完整和合理性【答案】ACD41、在傳統(tǒng)方法中，正確測算投資利息需要把握（）等幾個(gè)方面。A.應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目B.預(yù)售、預(yù)租和延遲銷售情況C.計(jì)息周期D.計(jì)息期E.計(jì)息方式【答案】ACD42、房地產(chǎn)租賃包括（）。A.土地使用權(quán)出租B.房屋租賃C.土地租賃D.互換E.用房地產(chǎn)作價(jià)出資【答案】ABC43、估價(jià)對象為一宗熟地，對選取的可比實(shí)例進(jìn)行實(shí)物狀況調(diào)整的內(nèi)容有（）。A.土地形狀B.土質(zhì)狀況C.土地使用年限D(zhuǎn).土地開發(fā)程度E.容積率【答案】ABD44、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計(jì)算投資利息時(shí)，應(yīng)計(jì)息的項(xiàng)目包括（）。A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值B.待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費(fèi)C.續(xù)建開發(fā)成本D.銷售費(fèi)用E.銷售稅金【答案】ABCD45、最高最佳利用必須同時(shí)滿足的條件包括（）。A.法律上許可B.技術(shù)上可能C.財(cái)務(wù)上可行D.價(jià)值最大化E.使用上簡便【答案】ABCD大題（共18題）一、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價(jià)格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價(jià)格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價(jià)格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計(jì)每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報(bào)酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報(bào)酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。【答案】二、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格（1年按365天計(jì)）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房價(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價(jià)值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）三、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價(jià)格是500元/m2，同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過估價(jià)師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價(jià)格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價(jià)格。（10分）【答案】四、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場價(jià)格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）五、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居住用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格（1年按365天計(jì)）【答案】假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價(jià)格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）×[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房價(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價(jià)值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）六、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價(jià)格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價(jià)格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）【答案】（1）計(jì)算重新購建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；七、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價(jià)格，選取了三個(gè)可比實(shí)例，有關(guān)資料如下：（1）可比實(shí)例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計(jì)價(jià)的市場價(jià)格?！敬鸢浮浚?）建立比較基礎(chǔ)可比實(shí)例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價(jià)格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價(jià)格－非房地產(chǎn)成分的價(jià)值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實(shí)例B1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格=賣方實(shí)得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實(shí)例C1）統(tǒng)一計(jì)價(jià)單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因?yàn)閮r(jià)格變動(dòng)指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實(shí)際成交日的匯率）八、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重新購建價(jià)格的3%，年利率為6%，建設(shè)期為2年，建筑安裝費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年內(nèi)均為均勻投入，銷售稅費(fèi)為重新購建價(jià)格的6.5%，投資利潤率為35%。又知該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為35萬元；裝修的重置價(jià)格為500萬元，平均壽命為5年，已使用3年；設(shè)備的重置價(jià)格為200萬元，平均壽命為10年，已使用3年；殘值率為零。由于該寫字樓沒有電梯，其出租率僅為80%，月租金為30元/m2，但如果在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重置有電梯的類似寫字樓，則需要的電梯購置費(fèi)用為180萬元，安裝費(fèi)用為60萬元；而市場上類似有電梯寫字樓的出租率為85%，正常月租金為32元/m2，由于該寫字樓的層高較正常層高要高，使其能耗增加，經(jīng)測算，正常情況下每年需要多消耗10000元能源費(fèi)；同時(shí)由于周邊環(huán)境的變化，該寫字樓的經(jīng)濟(jì)折舊為40萬元。當(dāng)?shù)卦擃惙康禺a(chǎn)的報(bào)酬率為8%。請計(jì)算該建筑物的現(xiàn)時(shí)價(jià)值。（12分）【答案】（1）計(jì)算重新購建價(jià)格C總：方法一：首先，計(jì)算單價(jià)①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價(jià)格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計(jì)算總價(jià)①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；九、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計(jì)，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時(shí)的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實(shí)社會(huì)一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報(bào)酬率為8%。請計(jì)算該商場2013年10月1日的再次抵押價(jià)值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價(jià)格（分別計(jì)算以下兩種購買方式下的購買價(jià)格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）【答案】（1）求解2013年10月1日再次抵押價(jià)值再次抵押價(jià)值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值－（已抵押貸款余額/社會(huì)一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價(jià)值抵押目的估價(jià)遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時(shí)，年凈收益應(yīng)采用較保守估計(jì)值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價(jià)值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價(jià)值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）一十、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）【答案】具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。一十一、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計(jì)算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時(shí)土地單價(jià)為2100元/m2，土地報(bào)酬率為8%，建筑物報(bào)酬率為10%。請計(jì)算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價(jià)值。（8分）【答案】具體計(jì)算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價(jià)：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價(jià)：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價(jià)值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。一十二、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價(jià)，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價(jià)格將升值為目前價(jià)格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價(jià)格的7%，房地產(chǎn)報(bào)酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價(jià)，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計(jì)改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計(jì)為公寓售價(jià)的3%；改造完成后即可完全售出，售價(jià)為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價(jià)為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價(jià)為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價(jià)為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價(jià)下降5%，居民用地樓面地價(jià)下降2%；補(bǔ)繳地價(jià)以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價(jià)格（1年按365天計(jì)）?！敬鸢浮考僭O(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價(jià)值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－2.5%）[1－（1＋2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝8572.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價(jià)＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報(bào)課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價(jià)＋舊廠房價(jià)值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元一十三、某宗房地產(chǎn)占地2000m2，容積率為3.0。土地是在2009年5月通過出讓方式取得的，出讓年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，經(jīng)濟(jì)壽命為50年。經(jīng)調(diào)查，現(xiàn)在取得類似土地40年使用權(quán)的市場價(jià)格是500元/m2，同類建筑物重置價(jià)格是1000元/m2。通過估價(jià)師對該建筑物觀察鑒定，對門窗等可修復(fù)部分進(jìn)行修復(fù)需花費(fèi)5萬元，裝修重置價(jià)格30萬元，經(jīng)濟(jì)壽命5年；設(shè)備的重置價(jià)格50萬元，經(jīng)濟(jì)壽命15年。殘值率假設(shè)均為零，報(bào)酬率為8%。求該房地產(chǎn)在2013年5月的市場價(jià)格。（10分）【答案】一十四、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日?，F(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價(jià)格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為6