北京某地塊開(kāi)塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

北京xxxxxxxx地塊初步可研報(bào)告Betterland貝特蘭xxxxxxxx有限公司2005-11目錄TOC\o"1-4"\h\z\u第一部分、項(xiàng)目概況 6一、項(xiàng)目位置 6二、交通狀況 7三、用地現(xiàn)狀 7四、規(guī)劃指標(biāo) 7第二部分、宏觀市場(chǎng)分析 8一、北京市房地產(chǎn)總體市場(chǎng) 91、供給方面 92、需求方面 10二、區(qū)域市場(chǎng)分析 111、區(qū)域背景分析 111.1、區(qū)域概況： 111.2、人文環(huán)境 111.3、中關(guān)村第一園—xxxx園 111.4、小結(jié) 122、xxxx區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 132.1、xxxx區(qū)是北京市住宅開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域之一，銷售價(jià)格高于平均水平 132.2、中心區(qū)用地稀缺，重心北移 133、xxxx區(qū)細(xì)分區(qū)域市場(chǎng)特征 143.1、區(qū)域市場(chǎng)各板塊市場(chǎng)特征分析 143.2、分析結(jié)論 163.3、小結(jié) 17三、溫泉鎮(zhèn)區(qū)域分析 191、溫泉鎮(zhèn)背景分析 191.1、溫泉鎮(zhèn)的地理位置 191.2、區(qū)位條件 201.3、區(qū)位優(yōu)勢(shì) 211.4、溫泉鎮(zhèn)的定位 211.5、周邊環(huán)境 222、鎮(zhèn)中心規(guī)劃 242.1、規(guī)劃用地總體布局 252.2、鎮(zhèn)中心地區(qū)土地利用情況 253、溫泉鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 273.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 273.2、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)前景分析 28四、個(gè)案分析百旺家苑 281、項(xiàng)目概況 282、產(chǎn)品分析 292.1、整體規(guī)劃 292.2、戶型 292.3、配套 292.4、園林規(guī)劃 302.5、樓型 303、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析 303.1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 303.2、項(xiàng)目劣勢(shì) 32第三部分、市場(chǎng)定位 33一、優(yōu)劣勢(shì)分析 331、優(yōu)勢(shì)分析 332、劣勢(shì)分析 33二、項(xiàng)目定位 33三、客戶定位 341、區(qū)域來(lái)源分析 342、職業(yè) 343、年齡 344、家庭結(jié)構(gòu) 345、經(jīng)濟(jì)收入 346、生活方式 357、行為偏好 35四、價(jià)格定位 35五、規(guī)劃指標(biāo)假定 36第四部分、經(jīng)濟(jì)測(cè)算 38一、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期與銷售計(jì)劃假定 38二、主要成本假定 38三、具體測(cè)算 39四、現(xiàn)金流量分析 40五、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 40六、風(fēng)險(xiǎn)分析 411、敏感性分析 412、保本點(diǎn)分析 42七、結(jié)論 43第五部分、附件 44附件一溫泉鎮(zhèn)周?chē)糜钨Y源 44附件二溫泉D1可研項(xiàng)目動(dòng)態(tài)資金測(cè)算表 47附件三溫泉D1可研項(xiàng)目成本測(cè)算表 48附件四溫泉D1可研項(xiàng)目現(xiàn)金流量測(cè)算表 50附件五溫泉D1可研項(xiàng)目項(xiàng)目敏感性分析表 51附件六溫泉D1可研項(xiàng)目盈虧平衡分析保本點(diǎn)分析 53第一部分、項(xiàng)目概況一、項(xiàng)目位置地塊D1（D02、D05、D08、D10、D14、D15）位于北京市xxxx區(qū)溫泉鎮(zhèn)中心區(qū)位置，東至名人居路；南至溫泉路；西至白家疃路；北至京密引水渠。屬于xxxx區(qū)中關(guān)村科技園西區(qū)，地理位置好。二、交通狀況通過(guò)鎮(zhèn)內(nèi)主干道安陽(yáng)路、永豐路直達(dá)市區(qū)，并聯(lián)系北安河地區(qū)、陽(yáng)坊地區(qū)。周邊道路四通八達(dá)，南北向有兩條對(duì)外道路和兩條一級(jí)道路通往北清路，可經(jīng)由北清路聯(lián)系永豐科技園和生命科學(xué)園等科技園區(qū)，并方便到達(dá)北部地區(qū)的風(fēng)景區(qū)。三、用地現(xiàn)狀西部是農(nóng)田，東部主要是苗圃，其中有溫泉鎮(zhèn)xx公司、xx辦公區(qū)、白家xxxx中心。原溫泉鎮(zhèn)政府位于本地塊北部中央位置。此外，地塊北側(cè)溫泉路邊建有一個(gè)加油站。四、規(guī)劃指標(biāo)項(xiàng)目為政府收購(gòu)?fù)恋?，總?guī)劃建設(shè)用地面積15.83公頃，建筑面積230589平方米，其中住宅建筑面積172932平方米，容積率1.4，高度18米；行政辦公建筑面積36957平方米，容積率1.5，高度18米；商業(yè)建筑面積11250平方米，容積率1.5，高度15米。第二部分、宏觀市場(chǎng)分析一、北京市房地產(chǎn)總體市場(chǎng)近幾年來(lái)，北京市宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增勢(shì)強(qiáng)勁，建設(shè)規(guī)模迅速擴(kuò)大，房地產(chǎn)投資正成為拉動(dòng)北京市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主要力量。1、供給方面05年上半年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值2274.5億元，按可比價(jià)格計(jì)算，同比增長(zhǎng)10.4%，增幅比一季度提高0.3個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)比全國(guó)9.5%的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度，北京仍處于較快的增長(zhǎng)的軌道上。05年上半年北京市完成固定資產(chǎn)投資977億元，同比上升14.4%，其中，完成房地產(chǎn)投資529.8億元，同比增長(zhǎng)8.1%，增幅下降16.1個(gè)百分點(diǎn)，調(diào)控作用開(kāi)始顯現(xiàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資趨于平穩(wěn)。05年上半年房地產(chǎn)業(yè)商品房開(kāi)復(fù)工面積達(dá)到7,538.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.1%，竣工1,093.7萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)53.4%。2、需求方面近幾年來(lái)，隨著北京經(jīng)濟(jì)飛速增長(zhǎng)，城市化進(jìn)程腳步加快、08奧運(yùn)會(huì)的臨近以及外商直接投資額的增加，北京成為世界關(guān)注的焦點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)也帶來(lái)巨大的房地產(chǎn)需求。05年上半年北京FDI為20.6億美元，同比增長(zhǎng)28.8%，而全國(guó)這一指標(biāo)下降了-3.18%。05年上半年北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8,845.1元，同比增長(zhǎng)12.9%，增幅提高1.6個(gè)百分點(diǎn)，增速呈上升趨勢(shì)，人均消費(fèi)支出為6,249.3元，比上年增長(zhǎng)8.7%，居民的消費(fèi)實(shí)力大大增強(qiáng)，生活質(zhì)量在逐步提高。05年上半年商品房銷售面積為984.3萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)35.8%，其中，商品住宅為937.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)42.2%。受上半年市場(chǎng)持幣觀望的影響，空置面積略有上升，6月底，全市空置一年以上的商品房404.4萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.8%，總之，對(duì)于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，盡管?chē)?guó)家不斷出臺(tái)宏觀政策，抑制房?jī)r(jià)上漲，但由于需求強(qiáng)勁，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)依然呈現(xiàn)上升勢(shì)頭，長(zhǎng)期看，市場(chǎng)前景樂(lè)觀。二、區(qū)域市場(chǎng)分析1、區(qū)域背景分析1.1、區(qū)域概況：xxxx區(qū)位于北京市西北部，東接朝陽(yáng)區(qū)，南接西城區(qū)和豐臺(tái)區(qū)，西接石景山和門(mén)頭溝區(qū)，北面是昌平。面積426平方公里，人口224萬(wàn)。地勢(shì)西高東低，西部山地位太行山余脈，林木濃郁；東部和南部是風(fēng)光秀麗的現(xiàn)代化城區(qū)；境內(nèi)水系119.8公里，水質(zhì)優(yōu)良的山泉和面積闊大的湖泊散布各處，水量充盈。1.2、人文環(huán)境xxxx區(qū)是著名的文化教育區(qū)。區(qū)內(nèi)駐有北京大學(xué)、清華大學(xué)等61所高等院校，在校大學(xué)生人數(shù)占全市的79%；駐有中央、市屬及區(qū)屬科研單位219個(gè)，中國(guó)科學(xué)院41個(gè)研究所大部分均在xxxx，擁有各類專業(yè)技術(shù)人員37.8余萬(wàn)人，住區(qū)兩院院士427人。區(qū)內(nèi)科研力量、科學(xué)儀器設(shè)備、圖書(shū)情報(bào)信息、科研成果等均高度密集。xxxx區(qū)已經(jīng)成為書(shū)香之地的代名詞，形成了得天獨(dú)厚的文化氛圍。1.3、中關(guān)村第一園—xxxx園xxxx區(qū)也是全國(guó)著名的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。1999年國(guó)務(wù)院頒布關(guān)于加快中關(guān)村科技園區(qū)建設(shè)的批復(fù)后，xxxx區(qū)成為中關(guān)村科技園區(qū)中心區(qū)和大部分發(fā)展區(qū)、以及"一區(qū)五園"中最大的xxxx園的所在地，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入一個(gè)新的歷史時(shí)期。xxxx園是在北京市新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)試驗(yàn)區(qū)基礎(chǔ)上發(fā)展起來(lái)的。它擁有以中關(guān)村為核心的75平方公里的中心區(qū)和300余平方公里的發(fā)展區(qū)，是中關(guān)村科技園區(qū)的重要組成部分。xxxx園各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)一直保持著30%以上的年平均增長(zhǎng)速度。經(jīng)濟(jì)總量在全國(guó)53個(gè)高新區(qū)中保持領(lǐng)先地位，以聯(lián)想、方正、同方為代表的近7000家高新技術(shù)企業(yè)群體在首都經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到重要作用。1.4、小結(jié)隨著國(guó)家在政策上和經(jīng)濟(jì)上的支持，xxxx區(qū)經(jīng)濟(jì)一直呈飛速發(fā)展態(tài)勢(shì)，企業(yè)的規(guī)模和數(shù)量均有了很大的提升，優(yōu)惠的人才政策不斷地吸引大量的歸國(guó)留學(xué)人員、外地人才進(jìn)入園區(qū)，為xxxx區(qū)的住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)提供了較為穩(wěn)定并持續(xù)增長(zhǎng)的需求支撐。政府對(duì)該地區(qū)道路交通、市政配套、鄉(xiāng)鎮(zhèn)改造、環(huán)境治理等工程的建設(shè)，一方面大大改善了該地區(qū)的交通狀況，提升了區(qū)域外在形象，另一方面帶來(lái)了大量的可用于開(kāi)發(fā)的土地資源，兩方面均將給該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更多的發(fā)展機(jī)會(huì)。因此，從宏觀市場(chǎng)走勢(shì)來(lái)看，xxxx區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)在今后較長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)仍將保持較為持續(xù)和穩(wěn)定的增長(zhǎng)勢(shì)頭。2、xxxx區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.1、xxxx區(qū)是北京市住宅開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域之一，銷售價(jià)格高于平均水平近年來(lái)，xxxx區(qū)的銷售套數(shù)和銷售面積在北京市十六區(qū)縣內(nèi)居前列，中關(guān)村科技園區(qū)以及高校園區(qū)的形成和發(fā)展帶來(lái)強(qiáng)大的住宅有效需求，商品住宅的投資開(kāi)發(fā)是北京市場(chǎng)最火爆的區(qū)域之一。2005年上半年xxxx區(qū)普通住宅總體銷售情況項(xiàng)目銷售套數(shù)(套數(shù))銷售面積(平方米)銷售金額(億元)銷售均價(jià)(元/平方米)數(shù)量7495.00883988.0060.236813.56市場(chǎng)份額11.58%12.27%13.22%107.69%月均1249.17147331.3310.04由上表可見(jiàn)，xxxx區(qū)仍是北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，市場(chǎng)成交均價(jià)也高出7.69個(gè)百分點(diǎn)。2.2、中心區(qū)用地稀缺，重心北移xxxx區(qū)山前地區(qū)分布著很多黨政軍機(jī)關(guān)大院、科研院所、高校大院，占用了大量土地，因此xxxx區(qū)歷來(lái)能用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地資源比較短缺。由于中關(guān)村核心區(qū)不再審批住宅用地，且xxxx東部和南部地區(qū)土地供應(yīng)基本飽和，目前xxxx區(qū)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目集中于五大區(qū)域，一是西北部的萬(wàn)柳地區(qū)，二是西部的板井地區(qū)、三是上地區(qū)域，四是北部的頤和園圓明園北山前區(qū)域，五是北部山后地區(qū)。目前，前四大區(qū)域的現(xiàn)存量有限，土地供應(yīng)量已極為稀缺，而本項(xiàng)目所屬的山后地區(qū)，其開(kāi)發(fā)處于起始階段，具有較大的發(fā)展空間。3、xxxx區(qū)細(xì)分區(qū)域市場(chǎng)特征3.1、區(qū)域市場(chǎng)各板塊市場(chǎng)特征分析A中關(guān)村核心區(qū)：國(guó)家規(guī)劃建設(shè)的中關(guān)村核心區(qū)被定位成具有國(guó)際水準(zhǔn)的科技商務(wù)中心，基本為甲級(jí)寫(xiě)字樓、星級(jí)酒店、金融服務(wù)中心、會(huì)議會(huì)展中心、娛樂(lè)休閑中心以及各種配套設(shè)施。每平方米售價(jià)不低于11000元/平方米。有部分住宅也由于土地資源的稀有，在產(chǎn)品規(guī)劃、設(shè)計(jì)上，居住的舒適度、價(jià)格等方面制約了購(gòu)買(mǎi)力。B萬(wàn)柳大社區(qū)：該區(qū)域緊靠昆玉河和百米綠化帶，北區(qū)將建起一座自然生態(tài)公園和高爾夫球場(chǎng)，西山遠(yuǎn)景、昆玉河、頤和園、圓明園、玉泉山、香山公園、北京植物園等著名景觀將歷史與現(xiàn)代、人文與自然融為一體；北京大學(xué)、清華大學(xué)等高等學(xué)府近在咫尺，文化氛圍深厚濃郁。成為純居住生活社區(qū)的典范，這一區(qū)位的價(jià)格在7000—10000元，受土地供應(yīng)的制約未來(lái)該區(qū)域?qū)⒉粫?huì)再有項(xiàng)目面視。C板井大社區(qū)：板井地區(qū)的主要代表項(xiàng)目有世紀(jì)城、曙光花園、魯藝上河村、酈城、誠(chéng)品建筑等。其中世紀(jì)城是板井地區(qū)、泛中關(guān)村以至整個(gè)西部最重要的項(xiàng)目。該區(qū)域的項(xiàng)目規(guī)模龐大，社區(qū)環(huán)境成熟，供應(yīng)量在一段時(shí)間將保持在較高的水平，受客觀條件的制約和居住熱點(diǎn)多點(diǎn)化的影響該區(qū)域?qū)⒈３窒鄬?duì)平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，各項(xiàng)目?jī)r(jià)格不會(huì)有大的變動(dòng)6000—7500元。D上地區(qū)域：項(xiàng)目有當(dāng)代城市家園、怡美家園、創(chuàng)業(yè)者家園（領(lǐng)秀·硅谷）、清上園、上地佳園等。該區(qū)域的特點(diǎn)是價(jià)格較低（5000元左右），當(dāng)代城市家園由于社區(qū)已非常成熟價(jià)格接近6000元。本區(qū)域產(chǎn)品的價(jià)格由于缺乏新的支撐面的出現(xiàn)，在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)應(yīng)不會(huì)有大的變動(dòng)。隨著輕軌的開(kāi)通會(huì)有更多的遠(yuǎn)端客戶加入。E京昌路沿線：該區(qū)域項(xiàng)目較多，主要產(chǎn)品兩極化，一種是以回龍觀經(jīng)濟(jì)適用房為主，一種是以碧水莊園為代表的別墅型產(chǎn)品。目前由于回龍觀超大社區(qū)的建設(shè)，使得京昌高速沿線交通狀況變得較為擁堵。其區(qū)位價(jià)格集中在3000元左右的普通住宅和9000元左右的別墅類產(chǎn)品上。F香山地區(qū):該區(qū)域是除溫渝河以外的自然環(huán)境較好的低密度住宅區(qū),歷來(lái)受開(kāi)發(fā)商及客戶青睞,目前的香山藝墅、半山楓林等樓盤(pán)，銷售情況較好。但該地區(qū)受政策的嚴(yán)格控制，以及上半年政府出臺(tái)的關(guān)于嚴(yán)禁在香山旅游風(fēng)景區(qū)搞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的通知，使得本地區(qū)的土地供應(yīng)受到嚴(yán)格控制。G頤和園、圓明園以北山前地區(qū)：低密度是該區(qū)域的主要特點(diǎn)，項(xiàng)目有博雅西園（1.59）、天秀花園（1.09）、麒麟家園（1.57）、百旺家苑（1.08）、西山庭院（1.14）等，容積率都控制在1.6以下。環(huán)境是這里的買(mǎi)點(diǎn)，有西山風(fēng)景區(qū)、頤和園、圓明園和東北旺苗圃等，是名副其實(shí)的中關(guān)村的后花園。項(xiàng)目?jī)r(jià)格大多在6000元左右，規(guī)模適中、居住舒適度高。H山后地區(qū):該區(qū)域包括xxxx區(qū)今后重點(diǎn)建設(shè)的溫泉鎮(zhèn)、西北旺鎮(zhèn)以及幾個(gè)科技園區(qū)。目前處于前期開(kāi)發(fā)準(zhǔn)備階段，除了科技園區(qū)，主要規(guī)劃為居住區(qū)。位于西北旺鎮(zhèn)的百旺新城先期開(kāi)發(fā)農(nóng)民搬遷房，容積率1.2，銷售價(jià)格為4300元/平方米。溫泉鎮(zhèn)范圍內(nèi)，在山坡地帶有早期開(kāi)發(fā)的普通住宅和少量低價(jià)別墅，由于開(kāi)發(fā)時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，目前已經(jīng)不在市場(chǎng)銷售。重新規(guī)劃的溫泉鎮(zhèn)以及西北旺鎮(zhèn)，有大量的住宅開(kāi)發(fā)用地進(jìn)入土地供應(yīng)市場(chǎng)，這些土地須在2006年前全部建成，因此未來(lái)幾年內(nèi)該區(qū)域?qū)⑹亲≌ㄔO(shè)的一個(gè)熱點(diǎn)區(qū)域。3.2、分析結(jié)論A萬(wàn)柳地區(qū)的自然環(huán)境，城市化氛圍等最具吸引力，但是該區(qū)域過(guò)高的價(jià)格以及過(guò)大的戶型，將中關(guān)村區(qū)域市場(chǎng)的中端客戶以及追求低密度住宅的客戶拒之門(mén)外；B板井地區(qū)項(xiàng)目環(huán)境較好社區(qū)規(guī)模較大具有成熟氛圍，銷售價(jià)格稍微低于萬(wàn)柳地區(qū)，社區(qū)規(guī)劃產(chǎn)品設(shè)計(jì)單一，建筑體量過(guò)大，人口密度大，且開(kāi)發(fā)程度較高，對(duì)于講究居住與自然融合的高知人群來(lái)說(shuō)已經(jīng)失去了價(jià)格低產(chǎn)生的吸引力；C上地區(qū)域的項(xiàng)目客戶區(qū)域性特征從目前市場(chǎng)顯現(xiàn)出：受輕軌開(kāi)通的影響對(duì)區(qū)外客戶的吸引力有所增強(qiáng)；D京昌路沿線：該區(qū)域隨著回龍觀文化社區(qū)、沙河大學(xué)城等大規(guī)模社區(qū)的建設(shè)，以及溫渝河沿線高檔別墅的推出，未來(lái)其釋放量會(huì)成上升趨勢(shì)，同時(shí)目前陸續(xù)也有如雙拼、聯(lián)排等中高檔產(chǎn)品入市。E香山地區(qū)：該區(qū)域市場(chǎng)受政策限制，供應(yīng)量較少，推出的樓盤(pán)也成兩極化發(fā)展，一部分以當(dāng)?shù)夭疬w居住為主，一部分是原有立項(xiàng)的別墅類項(xiàng)目。F山前地區(qū)，頤和園、圓明園以北地區(qū)的潛力正在被進(jìn)一步挖掘，自然環(huán)境優(yōu)越，容積率低，產(chǎn)品以花園洋房為主，居住環(huán)境舒適度高，該區(qū)域道路交通越來(lái)越通暢，周邊配套設(shè)施逐步完善。該區(qū)域產(chǎn)品目前表現(xiàn)為戶型面積偏大，總價(jià)較高，對(duì)于中端客戶的購(gòu)買(mǎi)力提出了挑戰(zhàn)。G山后地區(qū)：本項(xiàng)目區(qū)域環(huán)境優(yōu)美、交通暢達(dá)、文化底蘊(yùn)深厚對(duì)于地緣性客戶而言具有極高的認(rèn)同。溫泉鎮(zhèn)的商品住宅開(kāi)發(fā)還處于起始階段，在該區(qū)域取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)必須全面考慮未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展，在項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、園林景觀、建筑單元等方面做到市場(chǎng)創(chuàng)新與領(lǐng)先。3.3、小結(jié)近年來(lái)，伴隨中關(guān)村科技園區(qū)xxxx園的發(fā)展建設(shè)，xxxx區(qū)住宅市場(chǎng)持續(xù)呈現(xiàn)供需兩旺的局面，各區(qū)域的住宅項(xiàng)目銷售情況均較好。由于xxxx區(qū)核心區(qū)和發(fā)展區(qū)土地供應(yīng)量目前已極為稀缺，現(xiàn)存量有限，而近郊區(qū)路網(wǎng)的暢通縮短了城鄉(xiāng)距離，中關(guān)村科技園區(qū)xxxx園的建設(shè)將為該地區(qū)的住宅消費(fèi)提供了穩(wěn)定、長(zhǎng)久的支撐，種種因素均為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)更多的機(jī)遇。因此，土地供應(yīng)量大、交通方便的西四環(huán)外和北五環(huán)外，在今后將成為xxxx區(qū)住宅發(fā)展的重要區(qū)域。其中，位于xxxx區(qū)北五環(huán)外的山后地區(qū)，近年來(lái)是道路、市政設(shè)施和配套住宅建設(shè)的重點(diǎn)區(qū)域，在未來(lái)更加成為xxxx區(qū)住宅建設(shè)的重中之重。三、溫泉鎮(zhèn)區(qū)域分析1、溫泉鎮(zhèn)背景分析1.1、溫泉鎮(zhèn)的地理位置溫泉鎮(zhèn)位于xxxx區(qū)北部、西山北坡，處于xxxx北部地區(qū)的中心位置。東臨東北旺，北臨蘇家坨和上莊，西臨北安河，南部隔山與門(mén)頭溝區(qū)和xxxx區(qū)四季青鄉(xiāng)相鄰。溫泉鎮(zhèn)中心地區(qū)距xxxx區(qū)中心xxxx鎮(zhèn)13.5公里，距市區(qū)西直門(mén)18.3公里，是北部地區(qū)距離市區(qū)最近的鄉(xiāng)鎮(zhèn)之一。而xxxx區(qū)的北擴(kuò)趨勢(shì)，將更加縮短溫泉鎮(zhèn)與城市中心地帶的時(shí)間距離。1.2、區(qū)位條件溫泉鎮(zhèn)是xxxx區(qū)北部地區(qū)的中心鎮(zhèn)的主要建設(shè)區(qū)，區(qū)位條件較為優(yōu)越。根據(jù)1993年北京市民政局“京民基字第118號(hào)”文批復(fù)，撤鄉(xiāng)建鎮(zhèn)，從自溫泉鎮(zhèn)成為北京市近郊區(qū)唯一的建制鎮(zhèn)，也是北京市33個(gè)中心鎮(zhèn)之一。根據(jù)2000年5月，國(guó)家高技術(shù)信息獲取與處理技術(shù)專家組批復(fù)，確認(rèn)xxxx區(qū)溫泉鎮(zhèn)為國(guó)家863計(jì)劃308主題（863計(jì)劃是鄧小平同志親自批準(zhǔn)的國(guó)家高技術(shù)研究發(fā)展計(jì)劃，308主題是《基于空間信息的小城鎮(zhèn)規(guī)劃、建設(shè)與管理決策支持系統(tǒng)》）選定的關(guān)于小城鎮(zhèn)的6個(gè)重點(diǎn)示范小城鎮(zhèn)之一，也是北京市唯一被選中的城鎮(zhèn)。作為863計(jì)劃308主題的示范鎮(zhèn)，溫泉鎮(zhèn)將立完善的規(guī)劃、建設(shè)與管理體系，對(duì)溫泉鎮(zhèn)的發(fā)展將是很大的促進(jìn)。根據(jù)中關(guān)村科技園總體規(guī)劃，xxxx區(qū)北部地區(qū)是中關(guān)村科技園區(qū)xxxx園的主要發(fā)展區(qū)。目前是北部“六鄉(xiāng)一鎮(zhèn)”中城鎮(zhèn)化水平最高的一個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）。1.3、區(qū)位優(yōu)勢(shì)溫泉鎮(zhèn)溫泉鎮(zhèn)從上圖中可以看到，溫泉鎮(zhèn)周邊有溫泉科技園、中醫(yī)藥科技園、永豐高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、中關(guān)村生命科學(xué)園、中關(guān)村軟件園和上地信息產(chǎn)業(yè)基地等眾多的科技園區(qū)，這些園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展將為溫泉地區(qū)提供較多的發(fā)展機(jī)遇，并為該地區(qū)的可持續(xù)性發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保障。1.4、溫泉鎮(zhèn)的定位 在中關(guān)村科技園區(qū)總體規(guī)劃中，將xxxx山后地區(qū)確定為中關(guān)村科技園區(qū)xxxx園的發(fā)展區(qū)，為協(xié)調(diào)發(fā)展區(qū)xxxx山后地區(qū)的發(fā)展關(guān)系，xxxx區(qū)將山后地區(qū)數(shù)鄉(xiāng)的行政建制進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，由七個(gè)變?yōu)楝F(xiàn)在的四個(gè)，這四個(gè)小城鎮(zhèn)又分為兩個(gè)等級(jí)，溫泉鎮(zhèn)是中心鎮(zhèn)，是北部地區(qū)重點(diǎn)建設(shè)的小城鎮(zhèn)，其它三個(gè)小城鎮(zhèn)為一般建制鎮(zhèn)。溫泉鎮(zhèn)的主要職能是北部地區(qū)的行政管理、公共服務(wù)中心，對(duì)其它小城鎮(zhèn)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有集聚和輻射的功能。以溫泉鎮(zhèn)為中心，形成山后地區(qū)完善的商業(yè)服務(wù)、文化教育、休閑娛樂(lè)等體系。溫泉鎮(zhèn)是中關(guān)村科技園區(qū)xxxx園發(fā)展區(qū)的組成部分。因此，它必將為中關(guān)村科技園區(qū)提供高技術(shù)工業(yè)生產(chǎn)用地和科研發(fā)展用地；同時(shí)也為中關(guān)村科技園區(qū)的科技人員提供生活休閑度假旅游服務(wù)等用地。1.5、周邊環(huán)境A、自然環(huán)境溫泉鎮(zhèn)中心地區(qū)靠近京密引水渠及小西山的北坡，臨近西山風(fēng)景區(qū)，依山傍水，環(huán)境優(yōu)美。B、旅游資源鎮(zhèn)內(nèi)旅游主要有兩處，一是百亭魚(yú)樂(lè)園、二是溫泉。百亭魚(yú)樂(lè)園位于鎮(zhèn)區(qū)東北部，是山后地區(qū)的大型休閑公園，園區(qū)占地97.41公頃，院內(nèi)有水池、南方特色建筑長(zhǎng)廊以及百家姓等景點(diǎn)。在百亭魚(yú)樂(lè)園的南部東埠頭村附近，不久前已開(kāi)發(fā)出溫泉資源，水溫在40度以上。規(guī)劃在此安排浴場(chǎng)，可做休閑旅游之用。其他附近資源詳見(jiàn)附件一。C、市政配套現(xiàn)狀生活用水系統(tǒng)、雨水排放、供電、電信基本滿足要求；現(xiàn)狀沒(méi)有污水管網(wǎng)，生活污水通過(guò)排洪溝排入南沙河，污染河道和地下水質(zhì)；現(xiàn)狀沒(méi)有燃?xì)夤艿?，使用灌裝液化石油氣和煤。2、鎮(zhèn)中心規(guī)劃具體用地范圍是：東起太舟塢、溫泉鎮(zhèn)衛(wèi)生院和敬老院、北京市衛(wèi)生干部培訓(xùn)中心；西到溫泉村、高立掌村；北到北清路，不含中關(guān)村科技園區(qū)xxxx園組團(tuán)之一的溫泉產(chǎn)業(yè)園的京密引水渠以北部分；南到西山北麓山下的xxxx區(qū)第二水廠。用地東西長(zhǎng)約8公里，南北寬約4.2公里，規(guī)劃范圍約6.08平方公里，其中用于建筑的用地約2.96平方公里。2.1、規(guī)劃用地總體布局溫泉鎮(zhèn)中心地區(qū)的用地功能布局可概括為一個(gè)中心、兩個(gè)新農(nóng)村、一個(gè)工業(yè)小區(qū)、一個(gè)旅游度假區(qū)?！耙粋€(gè)中心”——溫泉鎮(zhèn)中心。規(guī)劃在安陽(yáng)路與溫泉路之間，安排溫泉鎮(zhèn)行政辦公、商業(yè)服務(wù)、文化體育等用地。溫泉路南部地區(qū)安排居住用地及各種配套設(shè)施用地，南部適當(dāng)安排旅游度假用地及高級(jí)住宅用地?！皟蓚€(gè)新農(nóng)村”——高立掌、辛莊村合并后的新西村和溫泉村。溫泉村基本保留原有村址用地，進(jìn)行更新建設(shè)。在新西村的東側(cè)，規(guī)劃企業(yè)用地，建設(shè)溫泉鎮(zhèn)的工業(yè)小區(qū)?！耙粋€(gè)旅游度假區(qū)”——溫泉旅游度假區(qū)。規(guī)劃綠化旅游用地，發(fā)展溫泉特色。2.2、鎮(zhèn)中心地區(qū)土地利用情況溫泉鎮(zhèn)中心地區(qū)規(guī)劃總用地范圍為607.78公頃，用地分為兩部分：溫泉鎮(zhèn)中心，用地404.09公頃；溫泉鎮(zhèn)西部的京密引水渠南北兩側(cè)的農(nóng)村建設(shè)用地、鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)用地及百亭魚(yú)樂(lè)園和溫泉浴場(chǎng)用地，用地203.59公頃。在這主要說(shuō)一下溫泉鎮(zhèn)中心區(qū)的情況：A、用地范圍總占地404.09公頃，位于安陽(yáng)路以南的溫泉路兩側(cè)及南部山前地區(qū)。東起太舟塢小區(qū)（屬頤陽(yáng)山水居，目前尚缺少規(guī)劃手續(xù)）及其西側(cè)的集貿(mào)市場(chǎng)，西至溫泉路西側(cè)的xxxx區(qū)工讀學(xué)校，南起現(xiàn)狀名人村（目前尚缺少規(guī)劃手續(xù)），北至京密引水渠南側(cè)的安陽(yáng)路，東西長(zhǎng)約4000米，南北寬約2100米。B、地塊現(xiàn)狀地區(qū)內(nèi)主要有兩個(gè)村子：白家疃村、楊家莊村，另外，還有溫泉村少量用地。有人口3633，1410戶（不含溫泉村的少部分）。東部地區(qū)主要單位有溫泉鎮(zhèn)衛(wèi)生院、敬老院及溫泉鎮(zhèn)屬企業(yè)、石灰廠等。其北部是楊家莊村，還留有糧田、菜地和部分果樹(shù)、苗木。西部地區(qū)主要單位有溫泉購(gòu)物中心、集貿(mào)市場(chǎng)、溫泉鎮(zhèn)政府，周?chē)€有菜地和糧田，其南部是白家疃村、溫泉鎮(zhèn)政府舊址及山坡下的名人村等。從整體看，從溫泉路向南至山坡中部，已基本被建設(shè)用地占滿，只有溫泉路北側(cè)還有部分農(nóng)田。鎮(zhèn)中心有鎮(zhèn)外單位10多個(gè)，它們是北京地震基準(zhǔn)臺(tái)、北大制藥廠、溫泉造林隊(duì)、京密引水渠管理所、北京市衛(wèi)生干部培訓(xùn)中心、電話局等等。3、溫泉鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析3.1房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀結(jié)合溫泉鎮(zhèn)周邊已售和在售的房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)溫泉鎮(zhèn)周邊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)狀況總結(jié)如下：項(xiàng)目類型為多層板樓和別墅（獨(dú)棟和聯(lián)排別墅）；多層住宅項(xiàng)目均為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目，目前已經(jīng)全部售罄，銷售價(jià)格1650-2200元之間，現(xiàn)在位置較好的項(xiàng)目的二手房轉(zhuǎn)讓價(jià)格在3000元左右。別墅項(xiàng)目目前在售項(xiàng)目有兩個(gè)，一個(gè)是翠湖別墅，銷售均價(jià)11000元/平米（精裝修送地下室），另外一個(gè)是頤陽(yáng)山水居，其多層和獨(dú)棟現(xiàn)已售完，目前銷售的是聯(lián)排別墅，現(xiàn)房均價(jià)3280元/平米（鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)）。別墅項(xiàng)目中，除了翠湖別墅有合法的銷售手續(xù)外，其它象頤和山莊、頤西莊園、頤和莊園、頤陽(yáng)山水居等一批別墅項(xiàng)目，都是沒(méi)有正規(guī)銷售手續(xù)的鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目。而且還有一定數(shù)量的自建別墅。小結(jié)：本區(qū)域除翠湖別墅外，沒(méi)有真正意義的商品住宅，所以以上價(jià)格不能代表該地區(qū)商品房的價(jià)格，僅供參考；在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上都存在著規(guī)劃呆板、戶型設(shè)計(jì)不合理、居住功能不完整、交通停車(chē)不合理、環(huán)境空間擁擠雜亂等缺陷，區(qū)域內(nèi)缺乏精品住宅產(chǎn)，因而無(wú)法滿足xxxx區(qū)高檔住宅的消費(fèi)需求，現(xiàn)狀項(xiàng)目參考意義不大。3.2、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)前景分析總的來(lái)說(shuō)，未來(lái)該區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好，主要原因如下：A.自然環(huán)境優(yōu)美，空氣質(zhì)量好，適宜居住。B.擁有的人文、自然和生態(tài)景觀的開(kāi)發(fā)和利用，可帶動(dòng)地塊升溫。C.中關(guān)村科技園向北擴(kuò)張和飛速發(fā)展。在xxxx區(qū)北部將會(huì)形成新的經(jīng)濟(jì)帶，因而會(huì)帶來(lái)大量的人流、物流、資金流，同時(shí)引發(fā)對(duì)住宅物業(yè)的需求。xxxx區(qū)核心區(qū)和發(fā)展區(qū)土地供應(yīng)的匱乏，使得本地區(qū)成為未來(lái)幾年商品房發(fā)展的出口方向之一。D.路網(wǎng)發(fā)達(dá)，道路通暢，可方便到達(dá)中關(guān)村、上地地區(qū)，并經(jīng)由五環(huán)、四環(huán)到達(dá)城區(qū)其它區(qū)域。本地區(qū)道路條件的改善，交通輻射能力的提高，市政基礎(chǔ)設(shè)施和商業(yè)設(shè)施的不斷完善，使得本地區(qū)有了開(kāi)發(fā)普通商品住宅的可能。E.缺乏精品住宅小區(qū)，可以有較大的產(chǎn)品提升空間。四、個(gè)案分析百旺家苑1、項(xiàng)目概況百旺家苑位于xxxx區(qū)東北旺鄉(xiāng)東北旺與黑山扈路交叉處，西臨距京密引水渠，與百旺山森林公園隔河相望。西面隔河有國(guó)防大學(xué)、309醫(yī)院，南面與農(nóng)業(yè)大學(xué)相隔較近，東面距上地信息產(chǎn)業(yè)基地不遠(yuǎn)。交通較方便，有多路公交可達(dá)社區(qū)。2、產(chǎn)品分析2.1、整體規(guī)劃項(xiàng)目占地29公頃，建筑面積約20萬(wàn)平方米，容積率1.08。整個(gè)地塊縱深長(zhǎng)約1公里，規(guī)劃有寬近百米的花園綠地，綠化率30.2%。社區(qū)住宅品種豐富，戶型多樣，以高尚低密度花園洋房為主，包括舒適實(shí)用板式小高層，超豪華雙拼別墅，豪華品質(zhì)雙越宅邸。各種樓體自西向東依次增高，層次分明，錯(cuò)落有致。2.2、戶型戶型多樣，90—230平方米共29種戶型，包括建筑面積為90—120平方米、140—170平方米、190—230平方米的兩居、三居、四居等多種戶型。2.3、配套百旺家苑區(qū)內(nèi)設(shè)施完備，戶均一個(gè)車(chē)位（地下、半地下私家車(chē)庫(kù)約1560位），區(qū)內(nèi)人車(chē)完全分流，并設(shè)有配備齊全的大面積中心會(huì)所，包括游泳池、戲水池、餐飲、健身、娛樂(lè)、購(gòu)物、商務(wù)中心、老人及兒童專區(qū)、讀書(shū)室、社區(qū)活動(dòng)室、咖啡屋、幼兒園、洗浴中心及美容美發(fā)等。2.4、園林規(guī)劃在整個(gè)項(xiàng)目的東南方為一片大型綠地，小區(qū)北方規(guī)劃出一小片綠地公園，公內(nèi)設(shè)有體育休閑設(shè)施。項(xiàng)目西方緊挨京密引水渠、百旺山森林公園和百米綠化帶，形成了一個(gè)天然的公園。2.5、樓型建筑單體多位4—9層的板樓。其密度規(guī)劃方式由東向西遞減，在保證超低密度的同時(shí)形成循序漸進(jìn)的自然過(guò)度；建筑設(shè)計(jì)、規(guī)劃充分利用了自然環(huán)境的絕佳優(yōu)勢(shì)，將社區(qū)分層。3、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析3.1、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：A、自然環(huán)境得天獨(dú)厚遍地青翠的百望山就在百旺家苑小區(qū)西側(cè)，那里有著名的百望山森林公園，有超過(guò)萬(wàn)畝的天然森林大氧吧。即使入住以后，透過(guò)朝西的房間窗戶，看到的風(fēng)景將十分“單調(diào)”——除了綠色還是綠色。清澈的京密引水渠就像一條玉帶一樣流淌在小區(qū)的旁邊，在玉帶的東側(cè)，占地7萬(wàn)平米、寬度達(dá)到百米以上的城市綠化帶透出濃濃的綠意。這樣的山水景色，不要說(shuō)在城區(qū)，就是到郊縣也并不多見(jiàn)，大有獨(dú)此一家之概。B、社區(qū)設(shè)計(jì)別具匠心小區(qū)的設(shè)計(jì)者是中國(guó)建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)研究所，物業(yè)是深圳長(zhǎng)城物業(yè)公司。社區(qū)以高檔低密度花園洋房為主，包括舒適實(shí)用的板式小高層、超豪華雙拼別墅和深具豪華品質(zhì)的雙躍宅邸。考慮到中關(guān)村的成功白領(lǐng)年齡大多在40歲左右，戶型以130—160平米的三居室為主，兼有90－120平米的兩居室、190－230平米的四居室，以及200平米以上的豪華雙躍層，以滿足不同客戶的需要。戶型內(nèi)部空間力求動(dòng)線簡(jiǎn)潔、功能分區(qū)、空間方正、南北通透、富于變化、使用率高，房間的采光陽(yáng)臺(tái)、觀景窗等都是精心設(shè)計(jì)。社區(qū)還設(shè)有地下、半地下及私家車(chē)庫(kù)約1560位，并專為業(yè)主建設(shè)了幼兒園、游泳池、超市、文化站、中心會(huì)所24小時(shí)熱水、24小時(shí)保安等齊全的配套設(shè)施。C、科技人文氛圍濃厚百旺家苑周邊高科技園區(qū)林立。向東不遠(yuǎn)就是上地信息產(chǎn)業(yè)基地、北大生物城、上地國(guó)際創(chuàng)業(yè)園；東北方向是中關(guān)村軟件園、創(chuàng)業(yè)者家園，正北方是中關(guān)村生命科學(xué)園、航天城、永豐高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地。再加上毗鄰北大、清華、農(nóng)大、國(guó)際關(guān)系學(xué)院等高校，在這里生活，不但能夠耳濡目染、受到文化的熏陶，更能見(jiàn)證中國(guó)“硅谷”的發(fā)展軌跡。D、價(jià)位適度，交通便捷，更具升值潛力百旺家苑雖然早就拿到了五證，但開(kāi)發(fā)商并未急于開(kāi)盤(pán)，而是要以準(zhǔn)現(xiàn)房形式銷售，讓客戶買(mǎi)個(gè)心安。盡管在中關(guān)村科技園區(qū)范圍內(nèi)，以后單純的住宅不會(huì)發(fā)展很多，尤其是能擁有中關(guān)村的發(fā)展、西山的幽靜、五環(huán)路的便捷，且真正親山親水、交通方便、戶型時(shí)尚、居住品質(zhì)、服務(wù)水準(zhǔn)都很到位的自然小區(qū)更是難得，但開(kāi)發(fā)商僅將價(jià)位定在5500元每平米的均價(jià)檔次。目前，多條交通干線在此交匯，四通八達(dá)進(jìn)退自如，直達(dá)小區(qū)的公交車(chē)近20條，中關(guān)村規(guī)劃的七條主干線也將在不久投入使用。特別是將來(lái)隨著五環(huán)路的建成通車(chē)，即使從機(jī)場(chǎng)到達(dá)小區(qū)的路程也不過(guò)40分鐘。因此業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，百旺家苑小區(qū)具有很好的升值潛力。前景比現(xiàn)在會(huì)更加看好xxxx山后地區(qū)有著無(wú)可比擬的山水優(yōu)勢(shì)，隨著道路交通和周邊市政基礎(chǔ)設(shè)施的改善，相信這塊土地會(huì)慢慢體現(xiàn)出自身蘊(yùn)藏的巨大價(jià)值。3.2、項(xiàng)目劣勢(shì)A、開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)初期的市場(chǎng)定位未能跳出普通商品住宅的圈子，在戶型設(shè)計(jì)上缺少新意和舒適度，與周邊的天秀、梅園、菊?qǐng)@等項(xiàng)目相差無(wú)幾。B、周邊現(xiàn)狀屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部的狀態(tài)，消費(fèi)娛樂(lè)等活動(dòng)不方便。C、目前交通條件不好，交通高峰時(shí)總愛(ài)堵車(chē)。第三部分、市場(chǎng)定位一、優(yōu)劣勢(shì)分析1、優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目周邊景色優(yōu)美，環(huán)境極佳。有地?zé)豳Y源，溫泉也因此而得名現(xiàn)有名人村等自建型獨(dú)立住宅，有良好的高檔住宅發(fā)展趨勢(shì)現(xiàn)狀地形地貌簡(jiǎn)單，拆遷量少，利于開(kāi)發(fā)周期的縮短城市高速擴(kuò)張，土地不斷升值，區(qū)位優(yōu)勢(shì)將逐漸展現(xiàn)2、劣勢(shì)分析本案距市區(qū)較遠(yuǎn)，道路交通狀況較差周邊配套設(shè)施便利性不足二、項(xiàng)目定位經(jīng)過(guò)以上分析，考慮地段優(yōu)勢(shì)和市場(chǎng)特點(diǎn),我們認(rèn)為該項(xiàng)目的定位：舒適度極高的小城鎮(zhèn)建設(shè)示范項(xiàng)目；將住宅產(chǎn)品、行政辦公、商業(yè)物業(yè)等有機(jī)融合，使D區(qū)成為未來(lái)溫泉小鎮(zhèn)的核心標(biāo)志性社區(qū)。具體指標(biāo)見(jiàn)“五、規(guī)劃指標(biāo)假定”。三、客戶定位

1、區(qū)域來(lái)源分析主要是來(lái)自中關(guān)村區(qū)域、上地區(qū)域以及其它認(rèn)同本區(qū)域的改善型客戶；或者具有“西山”和“xxxx”情結(jié)并追求健康養(yǎng)生的其它區(qū)域客戶2、職業(yè)進(jìn)駐中關(guān)村的國(guó)際大公司的高級(jí)經(jīng)理；本土高科技企業(yè)的高級(jí)經(jīng)理；歸國(guó)創(chuàng)業(yè)人員；高科技企業(yè)的中層管理者和技術(shù)骨干；獲得國(guó)家住房補(bǔ)貼的高校中青年教師、科研人員、公務(wù)員；為高科技企業(yè)提供金融、保險(xiǎn)、法律、廣告、物流、進(jìn)出口等服務(wù)的專業(yè)機(jī)構(gòu)的老板和高級(jí)管理人員；商貿(mào)企業(yè)的老板；部分家境較好的來(lái)京上學(xué)的學(xué)生；部分有經(jīng)濟(jì)能力的拆遷安置戶3、年齡30—50歲是住宅消費(fèi)的主力4、家庭結(jié)構(gòu)已婚無(wú)子女或已婚有子女并家庭生活較穩(wěn)定5、經(jīng)濟(jì)收入收入穩(wěn)定，家庭月收入在1.2萬(wàn)以上，年收入在15-30萬(wàn)左右6、生活方式以工作為主，日常休閑時(shí)間以旅游、運(yùn)動(dòng)為主，同時(shí)重視生活質(zhì)量7、行為偏好受過(guò)良好的高等教育；注重生活質(zhì)量、積極進(jìn)??；講究生活品質(zhì)、但不奢華；對(duì)生活有比較恒定的理解；追求的是一種健康、舒適、雅致的生活內(nèi)容

四、價(jià)格定位考慮該項(xiàng)目周邊住宅價(jià)格4,300-6,000元/平方米，結(jié)合市場(chǎng)現(xiàn)狀及未來(lái)行情，暫定價(jià)（均價(jià)）如下：住宅:5,500元/平方米寫(xiě)字樓：6,000元/平方米商業(yè)：7,000元/平方米五、規(guī)劃指標(biāo)假定根據(jù)區(qū)域性的特點(diǎn)（詳細(xì)過(guò)程見(jiàn)附件一）和土地利用率最大化原則，我們估且把容積率設(shè)為1.45，以達(dá)到規(guī)劃建筑面積為230,589平方米的指標(biāo)。其他指標(biāo)，我們假定可售面積占地上建筑面積97%、其他具體指標(biāo)詳見(jiàn)下表：溫泉D1項(xiàng)目技術(shù)指標(biāo)內(nèi)容面積（平方米）其中面積（平方米）備注(數(shù)據(jù)來(lái)源）規(guī)劃容積率一、總占地面積298991可開(kāi)發(fā)用地158337代征地面積140654二、總建筑面積230589地上面積230589可售面積219229.83三、居住建筑面積172932地上面積1729321.4四、辦公建筑面積36957地上面積369571.5五、商業(yè)建筑面積11250地上面積112501.5六、其他配套建筑面積9450地上面積9450七、銷售面積219229.83住宅167744.04假定可售面積占地上建筑面積97%商業(yè)10912.5假定可售面積占地上建筑面積97%辦公35848.29假定可售面積占地上建筑面積97%其他商業(yè)4725假定可售面積占地上建筑面積50%八、綜合容積率1.46九、居住總戶數(shù)1677.4404戶均面積100.0平方米十、居住人數(shù)5032.3212戶均3.0人第四部分、經(jīng)濟(jì)測(cè)算一、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期與銷售計(jì)劃假定初步假定開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期為3年，銷售計(jì)劃為房屋建成后銷售完畢，具體參見(jiàn)附件二“溫泉D1項(xiàng)目可研分析動(dòng)態(tài)資金測(cè)算表（施工及銷售進(jìn)度表）”二、主要成本假定土地取得費(fèi)：4.78億元人民幣前期費(fèi)用：可研費(fèi)：45萬(wàn)元勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：50元/平方米建安費(fèi)用：住宅：1,400元/平方米寫(xiě)字樓：1,800元/平方米商業(yè)：1,800元/平方米其他配套：1,800元/平方米小市政：200元/平方米銷售費(fèi)用：取銷售收入的3%財(cái)務(wù)費(fèi)用：按貸款6%計(jì)息不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：取附件三“溫泉D1可研項(xiàng)目成本測(cè)算表”前四大項(xiàng)和的3%管理費(fèi)用：取附件三“溫泉D1可研項(xiàng)目成本測(cè)算表”前三大項(xiàng)和的3%折現(xiàn)率：6%三、具體測(cè)算參見(jiàn)附件二“溫泉D1項(xiàng)目可研分析動(dòng)態(tài)資金測(cè)算表（施工及銷售進(jìn)度表）”，附件三“溫泉D1可研項(xiàng)目成本測(cè)算表”四、現(xiàn)金流量分析根據(jù)動(dòng)態(tài)資金測(cè)算分析，安排現(xiàn)金流，具體見(jiàn)附件四“溫泉D1可研項(xiàng)目現(xiàn)金流量測(cè)算表”，并作出相應(yīng)的現(xiàn)金流量圖：圖3：現(xiàn)金流量圖對(duì)圖3分析知：2005年、2006年由于凈現(xiàn)金流為負(fù)，通過(guò)銷售回款，2007年起現(xiàn)金流為正。五、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)總成本：98,493萬(wàn)元總銷售額：122,824萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)：24,331萬(wàn)元投資利潤(rùn)率：24.70%稅后利潤(rùn)：16,302萬(wàn)元稅后利潤(rùn)率：13.27%內(nèi)部收益率：10%凈現(xiàn)值：3,056萬(wàn)元六、風(fēng)險(xiǎn)分析1、敏感性分析首先選取了對(duì)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)率產(chǎn)生影響的土地取得費(fèi)用、建安費(fèi)用、銷售價(jià)格等三個(gè)因素做敏感性分析，詳細(xì)參見(jiàn)附件五“溫泉D1可研項(xiàng)目項(xiàng)目敏感性分析表”，作出相應(yīng)的變化曲線：圖四：土地取得費(fèi)用、銷售價(jià)格(均價(jià))及建安費(fèi)用對(duì)稅后利潤(rùn)率的敏感性分析圖通過(guò)分析知：建安成本對(duì)稅后利潤(rùn)率的平均敏感度為1.56；土地取得費(fèi)用對(duì)稅后利潤(rùn)率的平均敏感度為2.09；銷售價(jià)格對(duì)稅后利潤(rùn)率的平均敏感度為3.96。因此在具體操作上對(duì)這三個(gè)因素都應(yīng)引起重視，尤其是銷售價(jià)格和土地成本。2、保本點(diǎn)分析本案通過(guò)對(duì)銷售均價(jià)、土地取得費(fèi)用兩個(gè)因素對(duì)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)可能產(chǎn)生影響的因素進(jìn)行了分析，詳細(xì)參見(jiàn)附件六“溫泉D1可研項(xiàng)目盈虧平衡分析保本點(diǎn)分析”，并做出曲線圖加以分析。圖五：銷售價(jià)格保本點(diǎn)分析圖圖十八：土地取得費(fèi)用的保本點(diǎn)分析圖通過(guò)分析知：在其他因素及關(guān)系配比不變的情況下,最低銷售價(jià)格住宅為4375.8元/平方米、寫(xiě)字樓為4773.6元/平方米、商業(yè)為5569.2元/平方米,最高土地取得費(fèi)用7.08億元;由此可見(jiàn)對(duì)價(jià)格過(guò)于敏感，抵抗風(fēng)險(xiǎn)的能力一般。七、結(jié)論本項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢(shì)明顯，市場(chǎng)空間潛力較大；投資收益高，稅后利潤(rùn)率達(dá)到13.27.99%，內(nèi)部收益率為10%。因此，該項(xiàng)目具備開(kāi)發(fā)價(jià)值，項(xiàng)目可行。本公司已推出北京吉普車(chē)廠地塊和常營(yíng)等地塊可行性研究報(bào)告，如有所需請(qǐng)致電聯(lián)系電話：64843163，第五部分、附件附件一溫泉鎮(zhèn)周?chē)糜钨Y源1、鳳凰嶺自然風(fēng)景區(qū)：位于溫泉鎮(zhèn)的西北方向，占地面積973公頃，背靠神山，面向朝陽(yáng)。風(fēng)景區(qū)天然景觀和人文景觀相融一體，山、寺、泉的特色?？捎^景點(diǎn)達(dá)四十余處，尤以龍泉寺、北魏石佛、黃普院、上方寺、鯨魚(yú)背著稱。該地區(qū)四至十月相對(duì)濕度58％，凈化空氣純度為市區(qū)五倍，含負(fù)氧離子十倍以上，春秋兩季平均氣溫為23℃。這里四季交替，生態(tài)平衡。春到山花爛漫，百鳥(niǎo)爭(zhēng)鳴；夏來(lái)瀑落激花，滾金瀉銀‘2、妙峰古道：它穿越陽(yáng)臺(tái)山自然風(fēng)景區(qū)，從xxxx區(qū)的北安河村到門(mén)頭溝區(qū)的妙峰山的娘娘廟，全程共40里，中間設(shè)5個(gè)茶棚，依次是響墻茶棚朝陽(yáng)院茶棚瓜打石茶棚廟兒洼茶棚（進(jìn)入門(mén)頭溝區(qū)）澗溝村茶棚，古道兩側(cè)古樹(shù)名木眾多，峰巒疊翠。3、陽(yáng)臺(tái)山自然風(fēng)景區(qū)：位于山后地區(qū)北安河鄉(xiāng)境內(nèi)，面積26平方公里。陽(yáng)臺(tái)山山脈主峰海拔1276米，是臨近平原的第一高峰。其南邊緊臨鷲峰森林公園,北邊是鳳凰嶺風(fēng)景區(qū)。陽(yáng)臺(tái)山自古以來(lái)就是著名的自然風(fēng)景區(qū)，金代章宗時(shí)期，享有盛名的“西山八大水院”中的金水院（金山寺）、香水院（法云寺）、清水院（大覺(jué)寺）都在陽(yáng)臺(tái)山一帶。4、鷲峰森林公園：座落于xxxx區(qū)小西山風(fēng)景區(qū)，是北京著名的森林公園，南邊是大覺(jué)寺，北邊是陽(yáng)臺(tái)山風(fēng)景區(qū)。鷲峰歷史悠久，曾是遼代屯兵的72營(yíng)之一。山頂上的兩座山峰好似一只振翅欲飛的鷲鳥(niǎo)，兩棵古松高聳入云（其中一棵松樹(shù)于前幾年已死去），相對(duì)而立相互掩映，遠(yuǎn)望仿佛一只山鷲昂首張望巋然屹立，故稱鷲峰。鷲峰不僅以它古樸蜿蜒曲折，通達(dá)鷲峰山頂?shù)谋P(pán)山古道和雄奇秀麗的景色吸引眾多游客，而且更以那豐富的植物資源所構(gòu)成的自然風(fēng)光聞名于京城，故面成為小西山風(fēng)景區(qū)最佳的登高觀景場(chǎng)所。5、黑龍?zhí)都褒埻鯊R：位于畫(huà)眉山北的黑龍?zhí)?，明成化二十二年?486年）在潭旁敕建此廟，后屢次重修，現(xiàn)存為清代建筑。建筑坐西朝東，依山而上，因潭水遇天旱之年亦不干枯，故稱為帝王、百姓求雨勝地?，F(xiàn)為北京市衛(wèi)生局培訓(xùn)中心所在地。6、灤州起義紀(jì)念塔：辛亥革命灤州起義烈士的衣冠冢。位于溫泉村東的小山上。1912年1月2日，馮玉祥、王金銘等在灤州、唐山一帶率部起義，1936年馮玉祥在此筑塔、樹(shù)碑、辟陵園，1937年4月落成，同年5月在此舉行國(guó)葬典禮。并手書(shū)“精神不死”“浩氣長(zhǎng)存”等字?，F(xiàn)為北京胸科醫(yī)院所在地。7、曹雪芹故居前石橋：位于白家疃村西，橋呈東西走向，雙孔石板橋，相傳乾隆二十三年（1758年）前后，曹雪芹潦倒中來(lái)到白家疃，住在離家不遠(yuǎn)的茅屋中，十分清貧。此橋是他經(jīng)常過(guò)往的地方，如今橋下小溪已成村中道路，小橋僅存四塊花崗巖石條。8、溫泉泉眼：位于xxxx區(qū)工讀學(xué)校北院內(nèi)，現(xiàn)已干枯，殘留3×3米方池，曾常年噴涌溫泉，鎮(zhèn)名由此而來(lái)。9、大覺(jué)寺：位于陽(yáng)臺(tái)山麓，建于遼咸雍四年（1068年），是北京遼代著名的八大水院之一的“清水院”。南院原有兩棵樹(shù)齡300多年的玉蘭王。山上的泉水沿著南北兩路院落中的水漕流向前院的水池，長(zhǎng)年不斷。院中的天王殿、無(wú)量壽福殿和龍王殿是明代所建。寺院內(nèi)環(huán)境幽雅，有明慧茶院、飯店和招待所，是會(huì)議和休息的好地方。附件二溫泉D1可研項(xiàng)目動(dòng)態(tài)資金測(cè)算表開(kāi)發(fā)時(shí)間2005年2006年2007年2008年2009年合計(jì)全區(qū)前期1期2期3期建筑面積建筑面積建筑面積建筑面積施工面積23058983677.0573094.5573817.4230589施工進(jìn)度36.29%31.70%32.01%100.00%住851879.651879.6172932施工進(jìn)度安排40%30%30%100.00%商業(yè)1125033754500337511250施工進(jìn)度安排30%40%30%100.00%寫(xiě)字樓369579239.2512934.9514782.836957施工進(jìn)度安排25%35%40%100.00%其他配套面積94501890378037809450施工進(jìn)度安排20%40%40%100.00%銷售總面積219229.8359980.2568506.3665863.4524879.77219229.83年度總比例27.36%31.25%30.04%11.35%100.00%住宅167744.0450323.21250323.21250323.21216774.404167744.04銷售進(jìn)度30%30%30%10%100.00%商業(yè)10912.51636.8753273.753273.752728.12510912.5銷售進(jìn)度15%30%30%25%100.00%辦公樓35848.297169.6612546.9010754.495377.2435848.29銷售進(jìn)度20%35%30%15%100.00%其他配套4725.00850.502362.501512.004725.00銷售進(jìn)度18%50%32%100.00%附件三溫泉D1可研項(xiàng)目成本測(cè)算表項(xiàng)目合計(jì)單位造價(jià)面積計(jì)算方法(萬(wàn)元)(萬(wàn)元/米)(平方米)開(kāi)發(fā)計(jì)劃一.土地開(kāi)發(fā)費(fèi)47,8390.1600298,991占總成本的49%二.前期工程費(fèi)1,1860.0040298,991占總成本的1.2%1.可研費(fèi)用452.勘探設(shè)計(jì)費(fèi)1,1410.0050230,589a.設(shè)計(jì)費(fèi)1,0380.0045230,589建安費(fèi)用的3.0%b.勘察費(fèi)1040.0005230,589三、房屋開(kāi)發(fā)費(fèi)39,5460.1715230,589占總成本的40%1.建安費(fèi)用34,5890.1500230,5891.1+….1.41.1住宅24,2100.1400172,9321.2商業(yè)2,0250.180011,2501.3寫(xiě)字樓6,6520.180036,9571.4其他配套商業(yè)1,7010.18009,4502.小區(qū)內(nèi)市政費(fèi)4,6120.0200230,5893、其它費(fèi)用3460.0015230,589（質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、招標(biāo)管理費(fèi)施工執(zhí)照費(fèi)、竣工圖費(fèi)、綠化費(fèi)、開(kāi)發(fā)管理費(fèi)等）四.費(fèi)用7,0530.0306230,589占總成本的7.2%1.管理費(fèi)2,6570.0115230,589管理費(fèi)率按3.0%2.銷售費(fèi)用3,6850.0160230,589按銷售額的3.0%3.財(cái)務(wù)費(fèi)用7110.0031230,58918,291萬(wàn)元貸款五.不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)2,8690.0124230,589占總成本的2.9%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按3.0%六.總成本98,4930.4271230,589當(dāng)年投資比例累計(jì)投資比例七.總銷售額122,8240.5603219,230面積銷售進(jìn)度年度銷售面積住宅銷售92,2590.550167,744寫(xiě)字樓銷售21,5090.60035,848商業(yè)銷售7,6390.70010,913配套商業(yè)1,4180.30004,725面積*0.3萬(wàn)元銷售比例累計(jì)銷售比例八.銷售稅金6,7550.0308219,230九.經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)24,3310.1110219,230結(jié)利比率累計(jì)結(jié)利十.所得稅8,0290.0366219,230十一.稅后利潤(rùn)16,3020.0744219,230稅后銷售利潤(rùn)率13.27%投資利潤(rùn)率24.70%附件四溫泉D1可研項(xiàng)目現(xiàn)金流量測(cè)算表項(xiàng)目合計(jì)2005年2006年2007年2008年2009年備注一、現(xiàn)金流入122,824-33,38138,20636,87614,362二、現(xiàn)金流出113,70815,26455,26420,70120,2712,208投資成本97,7941