成都城區(qū)推動工業(yè)上樓的操作建議

成都城區(qū)推動工業(yè)上樓的操作建議工業(yè)上樓，是在高層中進行企業(yè)的生產(chǎn)、辦公、研發(fā)、設計的新型生產(chǎn)模式，是成都市中心城區(qū)在城市化進程中的必經(jīng)之路，是解決土地資源極度緊缺、土地成本快速攀升等問題的重要抓手，對于提高工業(yè)用地集約利用水平，推動產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展和轉(zhuǎn)型升級，支撐全市建設踐行新發(fā)展理念的公園城市示范區(qū)具有重要意義。為探索城市經(jīng)濟的“立體生長”模式，促進中心城區(qū)都市工業(yè)發(fā)展，對成都市中心城區(qū)推動工業(yè)上樓進行全面研究，并提出可操作性的建議。工業(yè)上樓的內(nèi)涵和作用<<

工業(yè)上樓的內(nèi)涵為解決產(chǎn)業(yè)用地緊張問題，充分利用土地資源，推進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，全國各地開始積極探索產(chǎn)業(yè)載體新模式——“工業(yè)上樓”。對于工業(yè)上樓，目前國家層面并沒有統(tǒng)一的定義，廣東、山東等地在文件中對工業(yè)上樓進行了界定并設置相關建筑標準。例如，深圳寶安區(qū)出臺《深圳市寶安區(qū)工業(yè)上樓工作指引（試行）》，定義為建筑高度超過24米且不超過100米的高層廠房；青島城陽區(qū)出臺《青島城陽區(qū)加快高層工業(yè)樓宇經(jīng)濟發(fā)展的實施意見》，定義為占地30畝以上，或總建筑面積5萬平方米以上，鼓勵50畝以上的成片開發(fā)，容積率原則上3.0左右，最低不得低于2.5。本文認為產(chǎn)業(yè)樓宇模式是在高層中進行企業(yè)的生產(chǎn)、辦公、研發(fā)、設計的新型生產(chǎn)模式，需要特別考慮單位承重、軸網(wǎng)間距、貨運設施、消防設施、環(huán)保設施的規(guī)劃設計，適合入駐輕型、微型、環(huán)保和低耗等新型工業(yè)，是發(fā)展都市工業(yè)的重要載體。<<

推動工業(yè)上樓的作用有利于招商引資。推動工業(yè)上樓可以發(fā)揮產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)化和技術優(yōu)勢，使企業(yè)生產(chǎn)、設計、研發(fā)環(huán)節(jié)不再受制于空間局限。企業(yè)能夠快速投產(chǎn)且資金和精力主要集中在產(chǎn)品開發(fā)、市場擴展等核心業(yè)務，節(jié)約時間成本，變相降低用地成本，便于招商引資及避免過多企業(yè)因成本問題外遷。有利于促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。推動工業(yè)上樓可以提升工業(yè)用地的投資和開發(fā)強度，釋放更多產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間，緩解土地資源緊缺的矛盾。會鼓勵符合國家現(xiàn)行產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準入條件、符合中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)導向、適宜在高層廠房中生產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)進駐，產(chǎn)業(yè)的智能化、輕型化將覆蓋面更廣，因此通過產(chǎn)業(yè)引導方式帶動產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)轉(zhuǎn)型升級。有利于打造高端產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈?？梢詫崿F(xiàn)產(chǎn)業(yè)相關企業(yè)最大限度集中在某一個區(qū)域內(nèi)，有效引導產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)高度聚集。尤其是鼓勵產(chǎn)業(yè)鏈關鍵、核心、缺失環(huán)節(jié)的產(chǎn)業(yè)進駐，真正實現(xiàn)的“強鏈補鏈”，逐漸完善和豐富產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈。有利于實現(xiàn)產(chǎn)城融合。在工業(yè)廠房中融入生產(chǎn)配套、生活服務配套等，使產(chǎn)業(yè)園區(qū)從單一的生產(chǎn)型園區(qū)經(jīng)濟向綜合型城市經(jīng)濟轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)對城市發(fā)展的帶動效應會進一步凸顯，在交通規(guī)劃、民生設施配建、城市建設等方面都會發(fā)生質(zhì)變，與整個城市融為一體。推動工業(yè)上樓的規(guī)律性認識<<

工業(yè)上樓是城市化進程的必然趨勢按照城市化進程階段演進規(guī)律，在“都市化

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郊區(qū)化

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再都市化”的城市化進程中，工業(yè)尤其是制造業(yè)對于中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進發(fā)揮著重要作用，帶動社會生產(chǎn)力、人口以及社會生活向都市性狀態(tài)轉(zhuǎn)變。在郊區(qū)化階段，中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)“空心化”特征，經(jīng)濟增長動力逐漸減弱，從高速增長階段轉(zhuǎn)入中低速增長階段。為了克服“空心化”以及經(jīng)濟增長緩慢等問題，中心城區(qū)在再都市化階段就會進行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)重組，加大在新興產(chǎn)業(yè)領域的技術研發(fā)，促使工業(yè)尤其是高端制造業(yè)占城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比重穩(wěn)步回升。但此時面臨增量土地逐漸減少、建設指標緊缺、土地成本不斷攀升的局面，因此產(chǎn)業(yè)載體新模式——“工業(yè)上樓”應運而生，并已經(jīng)成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展大趨勢。<<

國家推動工業(yè)上樓的政策導向一方面，國家將深入實施制造強國戰(zhàn)略，強調(diào)制造業(yè)的核心地位。發(fā)達國家發(fā)展壯大的歷史經(jīng)驗表明，發(fā)展本土強大的制造業(yè)才是國家富強的根基，而當今世界正經(jīng)歷百年未有之大變局，中國制造面臨發(fā)達國家“高端回流”和發(fā)展中國家“中低端分流”雙向擠壓，國家國民經(jīng)濟“十四五”規(guī)劃綱要明確提出“保持制造業(yè)比重基本穩(wěn)定”等要求，未來將進一步設定制造業(yè)占比紅線，制造業(yè)占比不僅要“企穩(wěn)”還得要“回升”。另一方面，面對日益緊缺的土地資源，國家實行嚴格的用地計劃控制政策。國土資源部印發(fā)的《關于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地政策的意見》（國土資規(guī)〔2015〕5號）和自然資源部發(fā)布的《產(chǎn)業(yè)用地實施工作指引（2019年版）》均明確指出，“鼓勵開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃建設多層工業(yè)廠房，供中小企業(yè)進行生產(chǎn)、研發(fā)、設計、經(jīng)營多功能復合利用?！?lt;<

推動工業(yè)上樓是先發(fā)地區(qū)的一致選擇國內(nèi)長三角、珠三角等地區(qū)由于經(jīng)濟速度發(fā)展較快，較早面臨工業(yè)用地緊張問題，推動工業(yè)上樓“向天空要空間”成為先發(fā)地區(qū)的一致選擇。2019年7月深圳寶安區(qū)率先推出了國內(nèi)第一份針對“工業(yè)上樓”的詳細工作指引——《深圳市寶安區(qū)工業(yè)上樓工作指引（試行）》，指引中包含產(chǎn)業(yè)布局、建筑標準、設計要點、消防管理等具體要求。上海黃浦區(qū)、廣州開發(fā)區(qū)、東莞寮步鎮(zhèn)等地均對推動工業(yè)上樓進行了有益探索，各地在產(chǎn)業(yè)導向、開發(fā)運營投資主體、開發(fā)建設基本要求、自持比例及分割轉(zhuǎn)讓等方面做了具體規(guī)定，深圳全至科技創(chuàng)新園、東莞松湖智谷產(chǎn)業(yè)園等工業(yè)樓宇已經(jīng)成為全國學習的標桿。不難預見，我國在制造業(yè)不斷轉(zhuǎn)型升級的背景之下，由“制造大國”邁向“制造強國”的進程也將是“工業(yè)上樓”持續(xù)不斷推進的過程，隨著土地資源日趨緊張，“工業(yè)上樓”勢必成為工業(yè)園區(qū)建設的新模式之一。成都市中心城區(qū)推動工業(yè)上樓的相關要求<<

城市戰(zhàn)略要求成都市致力于建設世界級城市以及踐行新發(fā)展理念的公園城市，需要高端產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)高端以及良好的城市品質(zhì)和形象來支撐。中心城區(qū)作為最能代表城市品質(zhì)和能級水平的核心區(qū)域，承載著約兩千萬人口消費與生活需求，肩負著成都城市能級躍遷的重任，應提升產(chǎn)業(yè)能級，努力爭當高質(zhì)量發(fā)展的“排頭兵”。因此中心城區(qū)要發(fā)揮對城市發(fā)展戰(zhàn)略實現(xiàn)的支撐作用，就要求新的產(chǎn)業(yè)類型和空間形態(tài)推進產(chǎn)業(yè)能級提升、城市功能增強和城市形態(tài)更新。<<

產(chǎn)業(yè)發(fā)展要求成都市第十三次黨代會以來，市委市政府明確提出了重塑產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟地理和“東進、南拓、西控、北改、中優(yōu)”的十字方針，對全市產(chǎn)業(yè)發(fā)展作出了一系列重大部署，并對工業(yè)發(fā)展提出了具體要求?！爸袃?yōu)”區(qū)域規(guī)劃定位為“戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)核心區(qū)、創(chuàng)新驅(qū)動引領區(qū)”和“城市極核”，要求“三降兩提”。因此位于“中優(yōu)”區(qū)域核心區(qū)的中心城區(qū)應對園區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進行梳理、規(guī)劃、調(diào)整，調(diào)遷一般性制造業(yè)，淘汰“散亂污”企業(yè)，培育科技新興產(chǎn)業(yè)，提高產(chǎn)業(yè)層次、提升城市品質(zhì)。<<

工業(yè)用地要求2017年成都市發(fā)布《關于創(chuàng)新要素供給培育產(chǎn)業(yè)生態(tài)提升國家中心城市產(chǎn)業(yè)能級土地政策的實施細則》，提出在“東進”區(qū)域增加

60%的工業(yè)用地布局，嚴格控制“西控”區(qū)域工業(yè)用地，優(yōu)化“南拓”與“北改”區(qū)域工業(yè)用地布局，疏解“中優(yōu)”區(qū)域工業(yè)用地布局。除東部區(qū)域的工業(yè)用地存在新增外，其他各區(qū)域均強調(diào)通過現(xiàn)有工業(yè)土地資源的優(yōu)化整合滿足工業(yè)用地資源需求，進一步合理產(chǎn)業(yè)布局。成都出臺《關于加強新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）管理的指導意見》，對新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）提出具體要求，容積率原則上不低于2.0，不高于4.0，工業(yè)用地容積率上調(diào)已成為必然趨勢。<<

載體打造要求成都市未來發(fā)展都市工業(yè)一個重要原則就是堅持效率優(yōu)先，推動都市工業(yè)從土地開發(fā)向產(chǎn)業(yè)開發(fā)、空間價值開發(fā)轉(zhuǎn)變，提升城市經(jīng)濟密度和單位產(chǎn)出效率，實現(xiàn)城市經(jīng)濟的立體生長。《成都市關于加快都市工業(yè)發(fā)展的政策意見》等政策文件明確提出成都市都市工業(yè)發(fā)展將以產(chǎn)業(yè)社區(qū)、特色街巷、專業(yè)樓宇為主要載體。將建設一批專業(yè)樓宇，制定專業(yè)樓宇清單以及都市工業(yè)綜合體建筑規(guī)范，鼓勵建設高層工業(yè)樓宇，推進工業(yè)上樓，到2025年全市基本建成300個集約高效、功能復合的專業(yè)樓宇，形成都市工業(yè)發(fā)展“點”的支撐。鼓勵專業(yè)化運營機構(gòu)參與載體建設，并且建立工業(yè)樓宇開發(fā)項目準入、退出和監(jiān)管機制。成都市中心城區(qū)推動工業(yè)上樓的對策建議<<

推動工業(yè)上樓的產(chǎn)業(yè)選擇發(fā)展一批“硬科技”產(chǎn)業(yè)。搶抓國家“新基建”戰(zhàn)略風口和“卡脖子”技術攻關，聚力引進軌道交通、5G、人工智能等頭部企業(yè)，在特色突出的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，超前布局清潔能源、區(qū)塊鏈等戰(zhàn)略性、未來性產(chǎn)業(yè)，形成新基建重點領域的差異化優(yōu)勢，打造全國新基建工業(yè)發(fā)展典范區(qū)。壯大一批“特而精”產(chǎn)業(yè)。依托成渝重大合作項目，以及成德眉資同城化、“兩區(qū)一城”建設帶來的都市經(jīng)濟圈產(chǎn)業(yè)分工細化，圍繞電子信息、高端裝備、生物醫(yī)藥等優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)，支持沿線地區(qū)工業(yè)設計、軟件開發(fā)、信息技術服務等關聯(lián)企業(yè)來蓉落戶，著力引進一批產(chǎn)業(yè)鏈薄弱環(huán)節(jié)、缺失環(huán)節(jié)的區(qū)域總部、研發(fā)總部、設計中心、運營結(jié)算中心等總部型項目。培育一批“小而美”產(chǎn)業(yè)。緊密結(jié)合后疫情消費升級趨勢變化，加快推動先進制造業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)深度融合發(fā)展，依托工業(yè)園區(qū)土地騰退、盤活低效樓宇資源，大力扶持發(fā)展影視工業(yè)、時尚設計、醫(yī)美等“小面?！薄靶《馈钡亩际泄I(yè)新業(yè)態(tài)，幫助中心城區(qū)都市工業(yè)跨越級差地租和社會平均利潤兩大門檻，加快培育“工業(yè)

+旅游”“工業(yè)十文創(chuàng)”“工業(yè)+互聯(lián)網(wǎng)”等都市工業(yè)新業(yè)態(tài)項目，激活都市型產(chǎn)業(yè)提檔升級動力。<<

推動工業(yè)上樓的載體打造創(chuàng)新工業(yè)用地管理辦法。明確規(guī)劃控制要求，在滿足城市空間品質(zhì)、公共服務和市政配套承載能力的前提下，根據(jù)產(chǎn)業(yè)引進的相關要求和“一圖一表”（即項目建設總平面圖、成都市工業(yè)用地產(chǎn)業(yè)準入表）研究結(jié)果合理確定新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）容積率、建筑密度等規(guī)劃控制指標。強化新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）準入審查，鼓勵推行實施新型產(chǎn)業(yè)用地（M0）“標準地”供應。打造特色產(chǎn)業(yè)樓宇。明確工業(yè)樓宇建設標準，充分考慮產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)工藝要求，明確單位載荷、建筑層高、柱網(wǎng)軸線距離、卸貨平臺、載貨電梯等建設標準，完善消防、環(huán)保、水電氣等基礎設施，真正達到工業(yè)上樓條件。三是引入多元化資本投資和運營管理。建立以項目投資額、投資強度、年產(chǎn)值及稅收強度等指標為核心的開發(fā)企業(yè)準入標準，完善退出和監(jiān)管機制，積極探索“先租后讓”產(chǎn)權分割模式，有序推進產(chǎn)業(yè)樓宇產(chǎn)權分割銷售。<<

推動工業(yè)上樓的招商把控專業(yè)特色樓宇精準招商。探索“一樓一特色”，定制不同特色產(chǎn)業(yè)支持政策。把在建項目、未出讓土地納入整體產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，制定預期性主導特色產(chǎn)業(yè)要求，在國內(nèi)國際招商活動中針對性推介，以更貼合不同產(chǎn)業(yè)企業(yè)需求的政策吸引國內(nèi)外總部企業(yè)、500強企業(yè)、獨角獸企業(yè)。對于已入市項目，積極協(xié)調(diào)樓宇運營方打開招商思路，以“一樓一特色”的產(chǎn)業(yè)鏈模式精準招商。建設樓宇智慧招商平臺。利用3D

可視化電子沙盤、數(shù)字孿生數(shù)據(jù)共享技術打造集市情概覽、優(yōu)惠政策、投資機會、產(chǎn)業(yè)布局、龍頭企業(yè)、交通配套、產(chǎn)業(yè)配套、生活配套于一體的樓宇智慧招商平臺，彰顯中心城區(qū)平臺實力、科技實力，讓國內(nèi)外知名企業(yè)、基金公司等直觀感受區(qū)域活力潛力，隨時了解區(qū)域機會動態(tài)，提升投資信心。<<

推動工業(yè)上樓的機制優(yōu)化推進產(chǎn)業(yè)園區(qū)市場化運作。堅持市場