克而瑞研究中心-中國房地產(chǎn)行業(yè)研報：預(yù)計3月供應(yīng)環(huán)比倍增京滬深杭蓉等或迎成交“小陽春”

克而瑞研究中心克而瑞研究中心春”克而瑞研究中心預(yù)計3月供應(yīng)環(huán)比倍增，京滬深杭蓉等或迎成交“小陽春”文/楊科偉俞倩倩3月恰逢“金三”傳統(tǒng)營銷旺季，房企推盤積極性大幅回升，但絕對量仍處歷史低位：3月28個重點城市預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)面積748萬平方米，環(huán)比上漲124%；但整體推盤量還是低于2023年同期且不及2023年月均水平。不同能級城市呈現(xiàn)顯著分化行情：一線倍增，環(huán)比上漲332%，同比下降47%，一季度累計同比下降44%。二線城市環(huán)比翻番，同比仍跌64%，累計同比下降47%，跌幅在不同能級城市中居首。三四線整體供應(yīng)穩(wěn)中有增，環(huán)比增39%，同比下降39%，累計同比下降32%。從供給結(jié)構(gòu)來看，改善、剛需各占49%和41%，改善為主、剛需為輔；7成以上城市以主城為供應(yīng)主力。預(yù)判3月，我們認(rèn)為，基于供應(yīng)放量，成交有望修復(fù)，預(yù)期環(huán)比持增，但是考量到去年高基數(shù)原因，同比或?qū)⒀永m(xù)降勢，京滬深杭蓉等部分城市或?qū)⒊霈F(xiàn)局部“小陽春”。據(jù)CRIC調(diào)研，3月28個重點城市預(yù)計新增商品住宅供應(yīng)面積748萬平方米，因2月恰逢傳統(tǒng)春節(jié)假期，基數(shù)較低，3月環(huán)比上漲124%，同比下降60%。3月恰逢“金三”傳統(tǒng)營銷旺季，房企推盤積極性回升，但是整體推盤量還是低于2023年同期且不及2023年月均水平，尚屬歷史低位。數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)分能級來看，一線倍增，環(huán)比上漲332%，同比下降47%，一季度累計同比下降44%。得益于近期一線密集出臺新政，房企推盤積極性穩(wěn)步回升，京滬環(huán)比增幅顯著高于廣深，京滬單月供應(yīng)量分克而瑞研究中心別達(dá)到了56萬平方米和61萬平方米，廣州、深圳則在30萬平方米左右徘徊。二線城市環(huán)比翻番，同比仍跌64%，累計同比下降47%，跌幅在不同能級城市中居首。從絕對量來看，成都、杭州、武漢、長沙排名居前，單月供應(yīng)量均突破50萬平方米，多數(shù)城市保持著環(huán)比增長，同比回落態(tài)勢，僅少數(shù)城市出現(xiàn)了差異化行情：濟(jì)南、昆明、長春、南寧等弱二線城市同環(huán)比齊跌，累計同比降幅持續(xù)擴(kuò)大至6成以上。鄭州、寧波則出現(xiàn)了同環(huán)比齊增態(tài)勢，主要源于去年基數(shù)較低，鄭州累計同比已然回正，微增2%。三四線整體供應(yīng)穩(wěn)中有增，環(huán)比增39%，同比下降39%，累計同比下降32%。我們調(diào)研了長、珠三角部分重點城市，常州、徐州、泉州屬“供應(yīng)大戶”，單月供應(yīng)規(guī)模均超過10萬平方米，泉州同環(huán)比齊增，累計同比因去年基數(shù)較低而實現(xiàn)倍增，房企推盤積極性相對較高。無錫、漳州則略顯不濟(jì)，同環(huán)比“腰斬”，仍處探底階段。能級城市城市20242024年3月預(yù)估環(huán)比同比2024年第一季度累計同比一線北京北京56561016%-25%72-45%-45%上海上海6161343%-37%-31%-31%廣州廣州2828185%-72%65-57%-57%深圳深圳3030153%-49%55-44%-44%合計合計332%-47%313-44%-44%二線成都6126%-76%218-44%-44%杭州54571%-54%98-60%-60%武漢53119%-66%-49%-49%長沙5197%-6%-6%7%7%寧波472175%6464-15%重慶4396%-37%-37%8989-25%西安3798%-47%-47%-9%南京34354%-47%-47%6464-48%鄭州33/29%29%57572%天津24-31%-80%-80%-49%青島58%58%-74%-74%6363-50%蘇州115%115%-79%-79%3939-69%合肥158%158%-79%41-71%廈門99152%152%-76%23-50%濟(jì)南77-49%-49%-90%38-69%福州668%8%-50%-62%55-15%-15%-84%-62%長春44-17%-17%-87%-67%南寧南寧44-44%-44%-95%-84%合計合計526102%-64%1295-47%三四線三四線常州常州101%-31%26-49%徐州徐州1666%-52%20-60%泉州泉州198%/647%無錫無錫6-56%-75%34-33%克而瑞研究中心數(shù)據(jù)來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)二、結(jié)構(gòu)：供應(yīng)改善為主、剛需為輔，7成以上城市以主城為供應(yīng)主力而從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)品檔次分布來看，重點城市剛需、改善、高端占比結(jié)構(gòu)為41%、49%和9%，呈現(xiàn)出以改善為主、剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。3月恰逢“金三”傳統(tǒng)營銷旺季，“以銷定產(chǎn)”模式造就房企更愿意推出適銷對路改善盤迎合高凈值人群需求。分城市來看，昆明、濟(jì)南、重慶、長沙、天津、武漢等城市剛需產(chǎn)品供應(yīng)占比都在60%以上，事實上昆明、濟(jì)南、重慶、武漢等二線城市當(dāng)前主要以剛需客為成交主力，房企推盤偏好剛需產(chǎn)品也迎合主流需求。而泉州、廈門、北京、無錫、常州、南寧等“以銷定產(chǎn)”，依舊以改善作為供應(yīng)主力，占比均在7成以上。廣州本月同時加強(qiáng)了改善和高端供應(yīng)占比，供應(yīng)面積占比均在35%以上。蘇州供應(yīng)則兼顧了剛需、改善和高端，占比均在3成以上。漳州2-76%-58%41%41%合計4739%-39%-32%-32%總計748124%-60%17201720-46%-46%城市城市剛需剛需改善高端高端100%100%0%0%0%濟(jì)南濟(jì)南73%73%27%0%0%重慶65%28%8%8%長沙62%23%23%天津61%39%0%0%武漢61%30%30%9%9%鄭州59%25%25%寧波58%42%42%0%0%漳州58%42%42%0%0%青島55%45%45%0%0%西安54%44%44%2%2%徐州44%27%27%29%29%泉州0%0%100%100%0%0%廈門87%87%0%0%北京86%86%0%無錫82%82%0%常州5%5%82%82%南寧22%22%78%78%0%成都28%28%64%64%8%杭州60%60%23%深圳深圳42%42%58%58%0%福州福州44%56%0%長春長春45%55%0%上海上海33%49%合肥合肥26%48%26%南京南京40%47%數(shù)據(jù)來源：CRIC機(jī)構(gòu)調(diào)研從供應(yīng)結(jié)構(gòu)各項目區(qū)域分布來看，重點城市主城、近郊、遠(yuǎn)郊占比結(jié)構(gòu)為60%、27%和13%，本月供應(yīng)重心仍集中在主城區(qū)，近郊次之，遠(yuǎn)郊最少。分城市來看，泉州、昆明、長春、合肥、西安、重慶、成都、武漢、南寧等主城占比均在7成以上，青島、漳州、濟(jì)南、寧波則以近郊項目為主，占比均在5成及以上，少數(shù)城市諸如天津、常州等遠(yuǎn)郊還將持續(xù)加大供貨量，預(yù)期也將造成庫存積壓。廣州蘇州合計25%37%38%34%9%33%33%41%49%城市城市主城區(qū)主城區(qū)近郊近郊遠(yuǎn)郊泉州泉州100%100%0%0%100%100%0%0%長春長春100%100%0%0%合肥合肥97%97%3%0%西安西安91%91%9%0%重慶重慶81%81%0%成都成都72%72%28%0%武漢72%28%0%南寧70%鄭州68%32%0%廈門64%0%36%36%福州60%26%26%深圳58%42%42%0%0%北京57%43%43%0%0%杭州57%28%28%蘇州56%33%33%長沙54%35%35%無錫54%0%0%46%46%廣州51%51%35%35%徐州51%51%47%47%2%2%南京51%51%44%44%5%青島27%27%73%73%0%漳州42%42%58%58%0%濟(jì)南27%27%51%51%22%寧波42%42%50%50%8%上海49%49%34%天津天津5%5%26%26%69%常州常州42%45%合計合計60%27%數(shù)據(jù)來源：CRIC機(jī)構(gòu)調(diào)研克而瑞研究中心盤點了盤點了3月供應(yīng)，結(jié)合當(dāng)下各城市的成交特征，來對后市進(jìn)行一個簡單預(yù)判：3月供應(yīng)環(huán)比翻番，同比持降，仍顯著低于2023年同期且不及2023年月均，可以看出房企推盤積極性較2月有所回升，但是因低迷行情影響，房企信心早已今非昔比?；诠?yīng)放量，成交有望修復(fù)，預(yù)期環(huán)比持增，但是考量到去年高基數(shù)原因，同比或?qū)⒀永m(xù)降勢，部分城市或?qū)⒊霈F(xiàn)局部“小陽春”。不同城市分化行情預(yù)期還將延續(xù)，大體可以分為以下幾類典型城市：第一類為北京、上海、成都、西安、深圳、廈門等核心一二線城市，因政策利好、疊加適銷對路改善產(chǎn)品入市，成交預(yù)期會迎來一波放量。以北京為例，3月新房市場待入市項目達(dá)56萬平方米，以改善產(chǎn)品為主，其中不乏中心城區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊項目，優(yōu)質(zhì)板塊新房項目的入市將帶動市場交易量上漲。成都如是，從目前釋放信息來看，預(yù)計3月市場供應(yīng)量將有明顯回升，但整體仍是低位水平；具體看，多個核心區(qū)域關(guān)注度較高項目即將入市，如錦江區(qū)現(xiàn)房項目錦發(fā)廣場、麓湖西派臻境等，或能帶動市場點狀回溫。第二類為武漢、鄭州、長沙等短期內(nèi)購買力仍待修復(fù)，小陽春難現(xiàn)。對于這類城市而言，剛需客群購買基數(shù)較大，二手房小面積、低總價房源熱銷便可看出端倪，當(dāng)前房企普遍調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，以主城區(qū)剛需產(chǎn)品為主，不過從當(dāng)前市場來看，以價換量效果遞減，對于成交促進(jìn)作用有限。第三類為供需錯配持續(xù)加劇城市，諸如青島、寧波、常州等，雖然3月供應(yīng)環(huán)比持增，但是整體產(chǎn)品集中在近遠(yuǎn)郊，對于成交制約作用較為顯著。青島、寧波3月供應(yīng)主要集中在近郊剛需盤，常州3月供應(yīng)則為近遠(yuǎn)郊改善盤，主城區(qū)供應(yīng)占比下降對成交也將產(chǎn)生一定的負(fù)面影響，對于這類城市而言，外圍市場相較主城更為慘淡，除非房企能加強(qiáng)營銷力度，以低總價、低首付招攬客戶，否則整體成交實則難有亮眼表現(xiàn)。第四類為天津、長春、昆明、濟(jì)南、漳州、無錫等預(yù)期成交仍處低位運行。這些城市3月供應(yīng)不增反降，主要仍集中在剛需盤，因剛需客群購買力降級嚴(yán)重，加之供給持續(xù)縮量，預(yù)期3月整體成交也難有亮眼