從化市集體土地征收業(yè)務知識

從化市集體土地征收

業(yè)務知識

陳嘉毅內容提綱第一部分、征地內涵（含義、特性、審批權限）第二部分、征地程序

（一）征地的批準程序（二）征地的實施程序第三部分、征地補償?shù)谒牟糠?、征地有關問題的說明（一）國土資源部提出征地的“四個必須”（二）留用地問題（三）被征地農(nóng)民社會養(yǎng)老保障制度問題第五部分、征地科室具體業(yè)務介紹第一部分征地內涵

第一部分征地內涵一、征地的含義、特性征地，是征收農(nóng)民集體所有土地的簡稱。征地，是指國家為了社會公共利益的需要，依照法定程序將農(nóng)民集體所有的土地轉變?yōu)閲型恋?，并依法給予被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民合理補償和妥善安置的行為。（集體→國有）征地是一種國家行為，是法律授予政府的專有權力，具有強制性。第一部分征地內涵二、征地的審批權限分為國務院和省級人民政府兩個層次。國務院批準的征地類型及規(guī)模：

1、基本農(nóng)田（農(nóng)保地）。

2、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃（525畝）的。

3、其他土地超過70公頃（1050畝）的。省級人民政府批準、并報國務院備案的征地類型及規(guī)模：1、基本農(nóng)田以外的耕地35公頃以內（525畝以內）。2、其他土地70公頃以內的（1050畝以內）。省級人民政府授權縣級人民政府可批準：

15畝以下（含15畝）的未利用土地第一部分征地內涵三、小結：1、需要注意的內容：通常情況下，征地審批手續(xù)和農(nóng)用地轉用審批手續(xù)一并辦理。如擬用地塊只占用國有農(nóng)用地的，只需辦理農(nóng)用地轉用審批；只占用農(nóng)民集體所有建設用地的，只需辦理征收土地審批；只占用國有未利用地的，直接辦理供地審批。第一部分征地內涵三、小結：2、多項選擇題：

關于土地征收和征用，下列說法正確的是（）A、土地征收指國家依據(jù)公共利益的理由，強制取得民事主體土地所有權的行為B、土地征收是土地所有權的改變，土地征用則是土地使用權的改變C、土地征用是指國家依據(jù)公共利益的理由強制取得民事主體土地使用權的行為D、土地征收和征用都是國家為了社會公共利益的需要而發(fā)生的政府行為ABCD第二部分征地程序

第二部分征地程序一、征地總體流程介紹第一步：確定擬征收地塊。市、縣人民政府根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃和土地利用年度計劃，結合城市經(jīng)濟社會發(fā)展實際用地需求，確定擬征收地塊。第二步：發(fā)布征地預告。市、縣國土部門在擬被征地的村社發(fā)布征地預告，告知擬征地用途、位置、補償標準、安置途徑等。（發(fā)布后果：公告發(fā)布后搶栽、搶種的農(nóng)作物或搶建的建筑物不列入補償范圍）。第三步：開展實地調查。在發(fā)布征地預告同時，要對被擬征收土地的村組實地調查人口、土地情況。第四步：告知聽證權利。在征收土地依法報批前，市、縣國土資源部門應書面告知被征地單位和農(nóng)戶，對擬征收土地的補償標準、安置途徑有申請聽證的權利。當事人申請聽證的，市、縣國土部門組織聽證。第五步：征地方案報批。由市、縣國土部門報省級以上人民政府批準。第六步：實施征地補償。第二部分征地程序二、征地的程序

征地的程序分前后銜接的兩大塊，即征地的批準程序和征地的實施程序。(一)征地依法報批前，啟動征地的批準程序：即上述征地總體流程圖中的1-5步。第一步：確定擬征收地塊。第二步：發(fā)布征地預告。第三步：開展實地調查。第四步：告知聽證權利。第五步：征地方案報批。第二部分征地程序(二)征地依法報批后，啟動征地的實施程序：即上述征地總體流程中的第6步（第六步：實施征地補償），具體又分為3小步。1、發(fā)布征地公告（1）發(fā)布機關：市（縣）人民政府。（2）發(fā)布范圍：被征用土地所在地的鎮(zhèn)（街）、村、社。（3）公告內容：批準征地機關、批準文號、征用土地用途、范圍、面積以及征地補償標準、農(nóng)業(yè)人員安置辦法、辦理征地補償?shù)钠谙薜?。第二部分征地程?二)征地的實施程序：2、辦理征地補償?shù)怯洷徽饔猛恋氐乃袡嗳?、使用權人在征地公告?guī)定的期限內，帶齊土地權屬證書、地上附著物產(chǎn)權證明等材料到征地公告指定的政府部門進行登記。（1）登記機關：征地公告指定的政府部門。（鎮(zhèn)街）（2）登記申請人：被征地的所有權人、使用權人。（3）登記期限：征地公告規(guī)定的期限。（4）登記所需材料：土地權屬證書、地上附著物產(chǎn)權證明等文件。（通常為征地調查階段確認的調查結果材料）

（5）不按規(guī)定辦理登記的后果：不列入補償范圍。第二部分征地程序(二)征地的實施程序：3、辦理征地補償結案征地單位須在規(guī)定的時限內向被征地單位和農(nóng)民支付有關費用；征地補償完畢后，征地單位即可向市國土房管部門申請征地結案，并清理場地、移交用地。（1）費用支付：在征地補償安置方案批準之日起3個月內支付給被征地的單位和個人，未按規(guī)定支付費用的，被征地的單位和個人有權拒交土地。（2）土地交付：被征地單位和個人應當按規(guī)定的期限交付土地。

根據(jù)從化實際，鎮(zhèn)（街）開展征地工作主要實行的征地方式是：

以戶為單位進行土地及地上附著物、青苗人工清點丈量登記確認，并據(jù)實補償。三、鎮(zhèn)（街）具體實施征地工作的程序（實操程序）具體工作步驟：1、宣傳發(fā)動。向群眾宣傳有關政策法規(guī)，爭取群眾理解和支持。2、現(xiàn)場調查確認。對被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和每戶農(nóng)民的土地地類、面積及地上附著物、青苗進行人工清點丈量，對清點丈量數(shù)據(jù)作原始書面記錄，并由鎮(zhèn)（街）工作人員、被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、農(nóng)民和地上附著物產(chǎn)權人共同簽名確認。3、補償數(shù)據(jù)匯總登記。根據(jù)土地及地上附著物、青苗補償確認表進行統(tǒng)計匯總，填寫征收土地及地上附著物、青苗補償明細表以及土地及地上附著物、青苗補償費發(fā)放表。4、征地補償款兌付。在完成土地及地上附著物、青苗清點丈量調查確認、補償?shù)怯浐?，把發(fā)放給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和農(nóng)民個人的征地補償款通過在銀行開具實名帳戶直接支付，并提供相關的補償憑證等依據(jù)給市土地儲備開發(fā)中心、市財政局進行復核。5、土地清場。組織被征土地上的單位和個人對青苗及地上附著物清理、遷移及拆遷工作，完成土地清場，交付土地。第二部分征地程序四、小結：鞏固記憶多選題：征用土地公告應包括的內容有（）。

A、土地價格B、被征用土地位置

C、征地補償標準D、征地批準用途BCD第三部分征地補償

第三部分征地補償一、征地補償?shù)暮x及原則：征地補償?shù)暮x：

征地補償是指國家為了公共利益的需要，依法對農(nóng)民集體所有土地實行征收和征用，并按照被征地的原用途給予補償。征地補償標準要體現(xiàn)同地同價原則，對于相鄰區(qū)域的征地項目，不因征地目的及土地用途不同而有差異。征地補償?shù)脑瓌t：

1、“原用途”給予補償；

2、“同地同價”第三部分征地補償二、征地補償費用的具體內容：主要由五部分構成：1、土地補償費，即對被征用土地的投入和收益造成損失的補償費。2、安置補助費，即對被征用土地的農(nóng)業(yè)人口的生產(chǎn)和生活所給予經(jīng)濟上的補助。3、地上附著物補償費，即對被征用土地上的各種地上建筑物、構筑物，如房屋、水井、道路、管線、水渠等的拆遷和恢復費，被征土地上林木的補償或砍伐費等。4、青苗補償費，即對被征用土地上的農(nóng)作物造成的損失一次性給予的經(jīng)濟補償。5、其他補償費，即因征用土地給被征用土地單位和農(nóng)民造成的其他方面損失而支付的費用，如水利設施恢復費、誤工費、搬遷費、基礎設施恢復費等。

注：發(fā)布征地預公告后，凡被征地村社和農(nóng)民在擬征土地上搶栽、搶種、搶建的地上附著物（含房屋）和青苗，征地時一律不予補償。第三部分征地補償三、征地補償?shù)臉藴蕯?shù)額

1、各項征地補償費用的具體標準、金額由市、縣政府依法批準的征地補償安置方案規(guī)定。自2006年7月25日起，我省就耕地、園地、林地和養(yǎng)殖水面的土地補償標準（不含青苗和附著物）規(guī)定了最低限價。該保護標準將我市分為四個等級，其中街口為第五等，城郊、江埔、太平為第六等，溫泉、鰲頭為第七等，良口、呂田為第八等。目前，我市執(zhí)行的征地補償文件為《從化市征收或征用集體土地暫行規(guī)定》（從府[2005]71號文），各項補償標準均比《關于實施廣東省征地補償保護標準的通知》（粵國土資發(fā)〔2006〕149號）對我市所規(guī)定的標準還要高。例如對征收耕地的補償，我市最高的補償標準是每畝5.1萬元，最低是每畝2.9萬元；廣東省對我市的保護標準是最高3.12萬元，最低2.21萬元。第三部分征地補償三、征地補償?shù)臉藴蕯?shù)額

2、目前普遍采用的征地補償費用的計算方式為年產(chǎn)值倍數(shù)法。年產(chǎn)值倍數(shù)法是指在一定區(qū)域范圍內綜合考慮被征收農(nóng)用地類型、質量、等級、農(nóng)民對土地的投入以及農(nóng)產(chǎn)品價格等因素，以前3年主要農(nóng)產(chǎn)品平均產(chǎn)量、價格為主依據(jù)測算出的綜合收益值來計算征地補償費用。土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的確定（有關土地補償費、安置補助費的補償標準）：按當?shù)亟y(tǒng)計部門審定的最基層單位統(tǒng)計年報和經(jīng)物價部門認可的單價為準。（見《廣東省實施<中華人民共和國土地管理法>辦法》第30條）3、按規(guī)定支付的土地補償費、安置補助費尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省人民政府批準，可增加安置補助費。但土地補償費和安置補助費的總和不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。（見《中華人民共和國土地管理法》第47條）第三部分征地補償四、征地補償費用的管理、歸屬

（一）根據(jù)《廣東省征用農(nóng)民集體所有土地各項補償費管理辦法》（省九屆人大第二十九次會議修訂2001年12月）各項補償費用由被征地單位收取后，按如下方式處理：1、土地補償費、依法應支付給集體的安置補助費、集體所在的青苗補償費和附著物補償費，由被征地單位管理和使用。2、青苗補償費和附著物補償費歸青苗和附著物的所有者所有。3、安置補助費的歸屬、使用：（1）由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織安置的，支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，由其管理和使用。（2）由其他單位安置的，支付給安置單位。（3）不需要統(tǒng)一安置的，發(fā)放給安置人員個人或經(jīng)被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險費用。第三部分征地補償四、征地補償費用的管理、歸屬

（二）集體所有的補償費用的使用收益分配辦法：1、在當?shù)亟鹑跈C構設立專戶存放。2、使用情況公開，接受村民監(jiān)督。3、分配辦法經(jīng)村民會議或村民代表會議過半數(shù)通過，報鄉(xiāng)政府備案。第三部分征地補償五、征地補償糾紛及解決方式1、補償標準爭議

先由縣級以上政府協(xié)調，協(xié)調不成的，由批準征用土地的人民政府裁決。征地補償、安置爭議不影響征用土地方案的實施。見《征用土地公告辦法》（國土資源部令第10號）2、補償費用分配糾紛

其性質為民事糾紛，當事人為村委會或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織和村民，當事人可以通過民事訴訟解決。3、征地信息公開糾紛

屬于行政爭議，當事人可以通過行政復議和行政訴訟的方式解決。第三部分征地補償六、小結：

1、某信訪案件分析：信訪人反映：我家的土地是被征收做房地產(chǎn)開發(fā)的，鄰家老劉的土地是被征去修路的?，F(xiàn)在房地產(chǎn)價格這么高，給我補償這么一點不合理吧。國土答復應是：征地補償?shù)脑瓌t是同地同價，對于相鄰區(qū)域的土地，不因征地目的及土地用途不同而有差異，即無論征作公益用途還是商業(yè)用途，補償標準不會有區(qū)別。第三部分征地補償六、小結：

2、征地補償中應該注意的問題：公平、公正、公開。3、多項選擇題

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，征用耕地的補償費用應包括（）。

A、耕地占用費B、土地補償費

C、安置補助費D、地上附著物和青苗補償費BCD第四部分征地有關問題的說明

第四部分征地有關問題的說明一、第四部分征地有關問題的說明二、留用地問題歷年來從化市有關留用地及村社經(jīng)濟發(fā)展補助的文件（摘要）1994年27號文第二章第八條：實施征地時，按征用耕地總面積劃出10%的預留地，由市國土局集中安排給被征土地的村、經(jīng)濟合作社。用作解決被征地后農(nóng)村剩余勞動力的安置和群眾生活的出路。留用地原則上不準轉讓，如確需轉讓，必須經(jīng)村、鎮(zhèn)同意，報市政府批準方可辦理轉讓手續(xù)。第三章第二十條：為支持村社發(fā)展集體經(jīng)濟，征用農(nóng)村集體土地進行建設，用地單位要按本辦法規(guī)定的征地土地補償標準的20%，向市國土局繳交扶持村社發(fā)展集體經(jīng)濟補助費。待辦妥征地手續(xù)后，由市國土局支付給被征地單位（村、社各占50%）。被征地單位不得強行要求承接工程或以其他借口阻撓建設，不得巧立名目收取各種費用。第三章第二十一條：減免被征用耕地的公糧任務，由市國土局會同鎮(zhèn)政府和糧食部門，根據(jù)被征用耕地原產(chǎn)量等實際情況予以確定，報市政府審批。市糧食局、市財政局根據(jù)市政府的批復，辦理減免公糧任務的手續(xù)。

2001年30號文、2003年15號文留用地辦法一樣、支付村社集體經(jīng)濟補助費方式略有不同1、留用地。為解決農(nóng)民征地后生活出路問題，可在被征地范圍外，按征用耕地面積10%以下預留用地指標給被征地的村、社作為發(fā)展生產(chǎn)用地，但被征地的村、社必須在被征土地6個月內向市政府提出留用地的申請，由市政府統(tǒng)一安排。留用地原則上不準轉讓，如確需轉讓，必須經(jīng)村、鎮(zhèn)同意，報市政府批準方可辦理轉讓手續(xù)。2、支付村社集體經(jīng)濟補助費方式表述略有不同[2001]30號文第十一條：為支持村社發(fā)展集體經(jīng)濟，征用農(nóng)村集體土地進行建設，用地單位要按本規(guī)定表二《土地補償最高標準》的10%，向市國土局繳交扶持村社發(fā)展集體經(jīng)濟補助費。待辦妥征地手續(xù)后，由市國土局支付給被征地單位（村、社各占50%）。被征地單位不得強行要求承接工程或以其他借口阻撓建設，不得巧立名目收取各種費用。

[2003]15號文第十一條：為支持村社發(fā)展集體經(jīng)濟，征用農(nóng)村集體土地進行建設，用地單位要按本規(guī)定表二《土地補償最高標準》的10%，繳交扶持村社發(fā)展集體經(jīng)濟補助費。該費由被征用土地的所在鎮(zhèn)政府代收，待辦妥手續(xù)后，由鎮(zhèn)政府支付給被征地單位（村、社各占50%）。被征地單位不得強行要求承接工程或以其他借口阻撓建設，不得巧立名目收取各種費用。2005年71號文

為切實解決被征地農(nóng)民的生產(chǎn)和生活出路，在保證貨幣安置兌現(xiàn)落實的同時，還可試行留用地安置的方式，按征地面積10%的比例劃給被征地單位作為生產(chǎn)發(fā)展用地。留用地轉為國有建設用地或集體建設用地的費用納入征地單位的預算成本。注：取消了扶持村社發(fā)展集體經(jīng)濟補助費。2006年18號文（是對〔2005〕71號文的補充）按征地面積10%的比例劃出給被征地單位作為生產(chǎn)發(fā)展用地。留用地轉為國有建設用地或集體建設用地的費用納入征地單位的預算成本。如被征地單位要求留用地安置，征地單位只負責留用地的征地稅費部分，即新增建設用地有償使用費、耕地占用稅、耕地開墾費和征地管理費；如被征地單位放棄以留用地方式安置的（須由被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟組織村民代表通過或村民會議三分之二以上成員簽名同意），征地單位應以貨幣形式按留用地面積計算相應的安置補償費（按被征地塊最高地類計算土地和安置補助費）兌現(xiàn)給被征地單位；能源、交通、水利、礦山、軍事設施等單獨選址的建設項目需要征收土地的，不實行留用地安置。

2009年新征地實操做法1、按征地測量面積12%劃留：凡涉及征收農(nóng)民集體土地的，均按征地測量面積12%的比例作為留用地劃給被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織用于發(fā)展村（社）集體經(jīng)濟。其中劃留10％給被征地經(jīng)濟組織（經(jīng)濟合作社），劃留2％給被征地村委會。2、“全包”：留用地轉為國有建設用地或集體建設用地的費用納入征地單位的