房地產(chǎn)項(xiàng)目論證管理流程

工程論證管理流程編制:日期:審核:日期:批準(zhǔn):日期:修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人

流程概述流程目的為保持公司可持續(xù)開展，在尋找和確定房地產(chǎn)新工程前，對(duì)其可行性進(jìn)行科學(xué)論證，有效躲避風(fēng)險(xiǎn)，提高工程決策的標(biāo)準(zhǔn)性和方案性。流程范圍公司房地產(chǎn)開發(fā)新工程論證工作，以及為之展開的相應(yīng)研究工作。定義1、新工程論證：包含“論”和“證”兩個(gè)過程，即對(duì)影響新工程的各個(gè)因素進(jìn)行充分討論和預(yù)測(cè)，最后針對(duì)預(yù)測(cè)的綜合效果進(jìn)行可行性求證。2、房地產(chǎn)土地儲(chǔ)藏：為保證公司未來工程開發(fā)的土地需求，而預(yù)先進(jìn)行的以控制土地開發(fā)權(quán)力為目的購(gòu)入土地的行為。3、可行性研究：就是對(duì)擬購(gòu)入的土地進(jìn)行房地產(chǎn)工程技術(shù)經(jīng)濟(jì)上的論證分析，并在此根底上對(duì)工程的經(jīng)濟(jì)效果進(jìn)行預(yù)測(cè)，為投資決策提供依據(jù)。4、根底研究：是為確定公司土地儲(chǔ)藏動(dòng)態(tài)方案、提高房地產(chǎn)新工程可行性分析技術(shù)水平所進(jìn)行的持續(xù)性動(dòng)態(tài)研究工作；根底研究包含土地市場(chǎng)研究、宏觀及區(qū)域經(jīng)濟(jì)研究、城市規(guī)劃動(dòng)態(tài)研究、房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)研究、房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)研究、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究和戰(zhàn)略研究等分項(xiàng)研究工作。5、新工程：在本流程文件中指土地開發(fā)使用權(quán)獲得前的工程。流程主導(dǎo)部門〔崗位〕區(qū)域公司工程開展部各職能部門的主要職責(zé)區(qū)域公司工程開展部負(fù)責(zé)土地信息收集、篩選和根底研究工作；組織開展工程可行性研究，并組織編制《工程可行性研究報(bào)告》。負(fù)責(zé)編制《工程建議書》組織編制《工程預(yù)可研》組織市場(chǎng)調(diào)研，提出工程初步定位。工程公司協(xié)助本區(qū)域的土地信息收集及目標(biāo)地塊研究。參與可行性研究論證。辦理相關(guān)土地手續(xù)。區(qū)域公司本錢管理部負(fù)責(zé)根據(jù)工程規(guī)劃草案進(jìn)行初步工程本錢估算。配合完成《工程建議書》、《工程預(yù)可研》、《工程可行性研究報(bào)告》的相關(guān)內(nèi)容區(qū)域公司市場(chǎng)營(yíng)銷部負(fù)責(zé)進(jìn)行工程銷售預(yù)測(cè)。配合完成《工程建議書》、《工程預(yù)可研》、《工程可行性研究報(bào)告》的相關(guān)內(nèi)容市場(chǎng)研究工程定位〔產(chǎn)品類型、比例等〕區(qū)域公司工程采購(gòu)部工程開發(fā)進(jìn)度方案區(qū)域公司設(shè)計(jì)研發(fā)部負(fù)責(zé)對(duì)新工程進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。配合完成《工程建議書》、《工程預(yù)可研》、《工程可行性研究報(bào)告》的相關(guān)內(nèi)容區(qū)域公司總經(jīng)理負(fù)責(zé)審核《工程建議書》、《工程預(yù)可研》、《工程可行性研究報(bào)告》?？偛客顿Y開展部組織確定新區(qū)域工程預(yù)可研、可研工作承當(dāng)單位。負(fù)責(zé)對(duì)論證工程財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和分析進(jìn)行審核。負(fù)責(zé)審批區(qū)域公司提交的《工程建議書》負(fù)責(zé)審核區(qū)域公司提交的《工程可行性研究報(bào)告》投資決策委員會(huì)負(fù)責(zé)對(duì)可行性研究成果進(jìn)行聽證和決策。流程KPI責(zé)任部門/崗位數(shù)據(jù)來源流程關(guān)鍵點(diǎn)關(guān)鍵點(diǎn)說明支持文件根底信息研究參見2.《根底研究信息分類表》目標(biāo)地塊研究參見3.《工程建議書》工程可行性研究參見4.《工程可行性研究報(bào)告》評(píng)審聽證參見5.

流程圖流程節(jié)點(diǎn)說明：步驟工作內(nèi)容的簡(jiǎn)要表達(dá)重要輸入重要輸出新區(qū)域拓展由工程公司、區(qū)域公司工程開展部及總部投資開展部對(duì)于未進(jìn)入?yún)^(qū)域內(nèi)的土地信息進(jìn)行搜集，由總部投資開展部對(duì)新區(qū)域的土地信息進(jìn)行初步研究，并推薦具體的區(qū)域公司來承當(dāng)進(jìn)一步的研究工作，報(bào)總部總裁審批后，由區(qū)域公司工程開展部開展進(jìn)一步的目標(biāo)地塊研究工作。信息收集與甄別：區(qū)域公司工程開展部、工程公司總經(jīng)辦負(fù)責(zé)根據(jù)公司的土地儲(chǔ)藏方案進(jìn)行土地信息的收集工作，將土地信息匯總、整理和總結(jié)。對(duì)于土地信息，區(qū)域公司及工程公司各部門都必須向總部、區(qū)域公司提供，工程公司總經(jīng)辦匯總工程公司各部門提供的土地信息，由區(qū)域公司工程開展部負(fù)責(zé)匯總、篩選。一般信息渠道包括但不僅限于以下方面：政府公告類：從相關(guān)報(bào)紙或各土地儲(chǔ)藏中心處提前獲得政府出讓土地信息公告、土地儲(chǔ)藏開展中心進(jìn)行的企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地信息招投標(biāo)、拍賣、掛牌信息公告。其他被動(dòng)收集信息類：土地信息人來電、、約訪、推介等。其他主動(dòng)收集信息類：了解各行政區(qū)歷史用地、農(nóng)村工商開展用地和舊城改造的信息，根據(jù)公司開展戰(zhàn)略，主動(dòng)與原土地方接觸，了解是否有轉(zhuǎn)讓或合作意向。公司開展戰(zhàn)略、《土地儲(chǔ)藏方案》《土地資料庫(kù)》根底研究階段：區(qū)域公司工程開展部負(fù)責(zé)依據(jù)各類信息開展根底研究，及時(shí)把握動(dòng)態(tài)信息，填報(bào)《根底研究信息分類表》，及時(shí)收集、及時(shí)分析，其研究成果定期匯總，形成根底研究信息庫(kù)向總部投資開展部上報(bào)。區(qū)域公司工程開展部以根底研究的成果指導(dǎo)土地儲(chǔ)藏方案工作的進(jìn)行，編制《公司土地儲(chǔ)藏動(dòng)態(tài)方案》。區(qū)域公司工程開展部根據(jù)對(duì)土地信息的初步判斷，篩選并提出“重點(diǎn)進(jìn)入地塊”建議，并編制《工程建議書》〔初選版〕報(bào)分管領(lǐng)導(dǎo)初審?！豆就恋貎?chǔ)藏動(dòng)態(tài)方案》、《目標(biāo)地塊初步研究報(bào)告》目標(biāo)地塊研究及立項(xiàng)針對(duì)初審?fù)ㄟ^的目標(biāo)地塊，由區(qū)域公司工程開展部牽頭、區(qū)域公司市場(chǎng)營(yíng)銷部等部門配合，開展實(shí)地勘察和周邊市場(chǎng)調(diào)查，根據(jù)市場(chǎng)情況和工程特點(diǎn)進(jìn)行初步研究和初步定位。對(duì)于合作工程，區(qū)域公司工程開展部負(fù)責(zé)商務(wù)談判的前期準(zhǔn)備、談判方案，配合總部領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行談判工作，關(guān)于合作方式、土地價(jià)格、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)等重要的談判需填寫商務(wù)談判記錄。由區(qū)域公司工程開展部牽頭，區(qū)域公司財(cái)務(wù)管理部、區(qū)域公司本錢管理部、區(qū)域公司設(shè)計(jì)研發(fā)部、方案運(yùn)營(yíng)部〔法務(wù)〕等部門配合，完成相應(yīng)宗地狀況、經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、合作條件、投資收益預(yù)測(cè)、法律風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估等工作，形成《工程建議書》，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審批通過后,由區(qū)域公司總經(jīng)理審核，報(bào)總部投資開展部?？偛客顿Y開展部審批后進(jìn)入下一步工作。根據(jù)工程具體情況：如屬緊急工程，由區(qū)域公司工程開展部形成《工程預(yù)可研》，經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審批通過后,由區(qū)域公司總經(jīng)理審核，報(bào)總部投資開展部?？偛客顿Y開展部審批后將相關(guān)材料報(bào)總裁，由總裁決定是否召開投資決策委員會(huì)，直接進(jìn)行工程論證決策；《工程建議書》通過審批、按權(quán)責(zé)審批工程立項(xiàng)后，由區(qū)域公司工程開展部組織工程立項(xiàng)，成立以區(qū)域公司工程開展部為主導(dǎo)的工程工作組，開展可行性研究工作。未通過那么進(jìn)行調(diào)整或放棄進(jìn)入數(shù)據(jù)庫(kù)。目標(biāo)地塊領(lǐng)導(dǎo)初審結(jié)果《工程建議書》工程可行性研究及編制《工程可行性研究報(bào)告》工程工作組負(fù)責(zé)制定可行性研究方案及可行性研究的整體工作。工程工作組進(jìn)一步完善工程背景調(diào)研，包括工程獲得方式的流程、土地方資信情況、工程所在區(qū)域的環(huán)境和配套、區(qū)域規(guī)劃和未來開展趨勢(shì)等，進(jìn)一步完善《工程建議書》內(nèi)容。區(qū)域公司設(shè)計(jì)研發(fā)部根據(jù)《工程建議書》的產(chǎn)品初步定位，提出工程概念規(guī)劃草案。區(qū)域公司本錢管理部負(fù)責(zé)根據(jù)工程概念規(guī)劃草案、本錢數(shù)據(jù)庫(kù)信息提出工程本錢估算。區(qū)域公司市場(chǎng)營(yíng)銷部負(fù)責(zé)提出工程銷售預(yù)測(cè)等。區(qū)域公司工程開展部負(fù)責(zé)根據(jù)銷售預(yù)測(cè)、工程本錢估算、土地及前期費(fèi)用、期間費(fèi)用等進(jìn)行工程投資經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。區(qū)域公司工程采購(gòu)部、工程部、方案運(yùn)營(yíng)部、財(cái)務(wù)管理部、總部人力資源部、配合提供相關(guān)工程工程、方案節(jié)點(diǎn)、人力資源配備、資金方案、法律風(fēng)險(xiǎn)等情況。工程公司各部門可以提供專業(yè)意見，對(duì)可行性研究報(bào)告進(jìn)行完善。工程工作組綜合各部門意見，根據(jù)工程根本情況、市場(chǎng)調(diào)研、初步產(chǎn)品定位的規(guī)劃、銷售預(yù)測(cè)、工程本錢估算，匯總各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)并對(duì)工程總投資收益進(jìn)行經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)。工程工作組負(fù)責(zé)匯總整合完成《工程可行性研究報(bào)告》，區(qū)域公司副總經(jīng)理審核、總經(jīng)理審批?！豆こ探ㄗh書》《可行性研究報(bào)告》評(píng)審及聽證決策《工程可行性研究報(bào)告》報(bào)告經(jīng)區(qū)域公司領(lǐng)導(dǎo)審批完成后，由區(qū)域公司工程開展部提交總部投資開展部審核后，由投資決策委員會(huì)進(jìn)行評(píng)審。投資決策委員會(huì)通過聽證會(huì)聽取工程工作組對(duì)工程可行性研究成果的匯報(bào)，并進(jìn)行聽證決策?？尚醒芯砍晒?jīng)聽證決策、簽批前方可執(zhí)行，假設(shè)未能通過，那么調(diào)整可行性研究報(bào)告或放棄進(jìn)入數(shù)據(jù)庫(kù)?！豆こ炭尚行匝芯繄?bào)告》總部領(lǐng)導(dǎo)聽證決策工程獲取工程通過投資決策委員會(huì)評(píng)審決策后，區(qū)域公司工程開展部在總部投資開展部的指導(dǎo)下進(jìn)行獲得工程土地及相關(guān)土地手續(xù)辦理工作，并對(duì)相關(guān)工程資料存檔。如是工程公