休閑度假村項目可行性研究報告

可行性研究報告可行性研究報告

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xx·xxx休閑度假農莊目錄1.總論 31.1項目背景 31.1.1項目名稱 31.1.2承辦單位 31.1.3報告編制依據(jù) 31.1.4項目提出的理由與過程 31.2項目概況 41.2.1擬建地點 41.2.2建設規(guī)模與建設內容 41.2.3主要建設條件 41.2.4項目建設進度 41.2.5項目投資和籌資方案 51.2.6主要技術經濟指標 51.3結論與建議 52.項目必要性分析 52.1項目的規(guī)劃相關性 52.1.12010年中央一號文件《中共中央國務院關于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進一步夯實農業(yè)農村發(fā)展基礎的若干意見》 52.1.2《國務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》 72.1.3《中共海南省委關于加快海南西部地區(qū)開發(fā)建設的若干意見》 82.2項目的建設必要性 82.2.1農民就地實現(xiàn)就業(yè) 82.2.2增加農民收入 82.2.3實現(xiàn)農民科學種田 82.2.4實現(xiàn)立體種養(yǎng)殖 92.2.5實現(xiàn)農村基礎設施的改善。 92.2.6教育和影響農民轉變觀念 92.2.7探索新型城市化道路 92.2.8順應海南建設國際旅游島戰(zhàn)略的需要 92.2.9社會主義新農村就是生產發(fā)展生活富裕生態(tài)良好。 93項目選址 93.1海南島概況 103.1.1地理位置 103.1.2地質 103.1.3歷史 103.1.4地形 113.1.5氣候環(huán)境 113.1.6資源 123.2項目區(qū)位優(yōu)勢 123.2.1瓊海xxx簡介 123.2.2本案位置 134建設項目定位分析 135.項目的實施可能性研究 146投資估算及財務評價 156.1投資估算 156.2盈利能力分析 156.3財務評價 166.4財務評價結論 167社會評價 167.1項目對社會的影響分析 167.2社會評價結論 178.可行性研究的結論 17

1.總論1.1項目背景1.1.1項目名稱xxx薈幫休閑度假農莊1.1.2承辦單位本項目由xxx薈幫休閑農業(yè)發(fā)展有限公司和xxxxxx北岸村合作開發(fā)。1.1.3報告編制依據(jù)（1）《投資項目可行性研究指南》（試用版）；（2）《建設項目經濟評價方法與參數(shù)》（第三版）；（3）《國務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》（4）《2010年中央一號文件》（5）相關設計規(guī)范標準等1.1.4項目提出的理由與過程《國務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》中指出，海南要“走生產發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好的科學發(fā)展之路”；要“積極發(fā)展服務型經濟、開放型經濟、生態(tài)型經濟，形成以旅游業(yè)為龍頭、現(xiàn)代服務業(yè)為主導的特色經濟結構”；著力提高旅游業(yè)發(fā)展質量，打造具有海南特色、達到國際先進水平的旅游產業(yè)體系；注重保障和改善民生，大力發(fā)展社會事業(yè)，加快推進城鄉(xiāng)和區(qū)域協(xié)調發(fā)展，逐步將海南建設成為生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化魅力獨特、社會文明祥和的開放之島、綠色之島、文明之島、和諧之島。2010年中央一號文件又一次以“三農”問題為關注內容，這是新世紀以來的連續(xù)第7個關注“三農”的中央一號文件。農民在我國還占大頭，農民的增收問題是一個系統(tǒng)工程，而農民增收所帶來的社會和經濟效益更是不可小覷。城鎮(zhèn)化是不可逆轉的過程，但是單純地讓農民進城在中國是行不通的，如何使得農民就地轉移，就地實現(xiàn)就業(yè)、轉型、增收，變成了值得探討的話題?，F(xiàn)代休閑農業(yè)恰恰是一條很好的道路，而公司+集體+農戶的新農村綜合發(fā)展模式更是一種值得探索的發(fā)展模式。《國務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》指出，積極推動熱帶特色農業(yè)與旅游相結合，制定實施觀光農業(yè)、休閑農業(yè)支持計劃,建設示范基地，拓展農業(yè)發(fā)展和農民增收空間。而在今年1月召開的海南省委五屆六次會議上通過的《中共海南省委關于加快海南西部地區(qū)開發(fā)建設的若干意見》更進一步提出，將以文明生態(tài)村為基礎建設一批特色旅游村。選擇一批靠近城邊、主要干道邊、重點景區(qū)邊的文明生態(tài)村，突出西部鄉(xiāng)村特色和民族特色，建設一批體現(xiàn)熱帶風光、黎苗族文化、海港漁村風情的特色旅游村。要從村莊環(huán)境整治和旅游化改造入手，使特色旅游村集生態(tài)文明和旅游功能于一體，成為與重點旅游景區(qū)、中心城市、縣城鎮(zhèn)、主題旅游鎮(zhèn)相配套的鄉(xiāng)村旅游點。綜上所述，本項目的提出正是響應國家和海南省政府的號召，為社會主義新農村和國際旅游島的建設出力，為豐富國際旅游島內容，提升農村旅游檔次，解決“三農”問題應運而生的。1.2項目概況1.2.1擬建地點本項目位于xxxxxx鎮(zhèn)北岸村。1.2.2建設規(guī)模與建設內容根據(jù)需求分析，我們盡可能充分地展示海南本土自然和文化特色的東西，提供盡可能周全的服務，還要盡可能地保持原汁原味的風土人情。本著這樣的原則，我們在不破壞原有生態(tài)環(huán)境的情況下建設如下內容，很好的切入不同游客的不同需求環(huán)境，讓游客玩的開心，我們獲得收益，當?shù)剞r民增加收入。1、建設10000平方米供友人居住休憩的休閑農舍；2、建設4000平方米村民會所（包括村委辦公、醫(yī)療等集體公共設施），豐富和提升農村村民文化生活；3、建設500平方米農家餐廳，同時滿足500人就餐需要；4、建設500平方米農事展覽及產品銷售廳；5、改造千畝荒地，建設各種果園、耕作園、橡膠園、全國蔬菜儲備基地、綠色無公害農業(yè)基地、立體樣種植基地；6、各園區(qū)主題休閑公園。1.2.3主要建設條件本項目為休閑農業(yè)發(fā)展項目，xxx北岸村地處xxx控制區(qū)范圍，交通方便，過往客源充足，利用當?shù)氐幕纳交钠碌?，無須占用耕地，地理位置優(yōu)越。1.2.4項目建設進度本項目計劃于2010年4月開始，2011年10月，一期完工，可以開門迎客；2013年10月項目全部完成。1.2.5項目投資和籌資方案本項目第一期總投資為10000萬元，第一期2000萬元，籌資方案為資本金加銀行貸款。1.2.6主要技術經濟指標

表1-1

項目主要技術經濟指標表序號

項目名稱單位數(shù)量1

項目占地面積

畝10002

建筑面積

㎡

150003

建筑密度

%

1.34

容積率

0.02255

綠地率

%

90.76投資估算萬元

100009

年均營業(yè)收入萬元172810

年均利潤總額萬元118811

年均凈利潤萬元89112

投資凈利潤率萬元

8.91%13

財務內部收益率（稅后）％

10.2114

投資回收期（稅后）年11.221.3結論與建議本項目的提出正是響應國家和海南省政府的號召，為社會主義新農村和國際旅游島的建設出力，為豐富國際旅游島內容，提升農村旅游檔次，解決“三農”問題應運而生的。本項目的實施是中國特色城市化道路探索的需要，是提高人民群眾生活品質的需要，是海南建設國際旅游島的有益嘗試，符合經濟社會發(fā)展的總體戰(zhàn)略部署，有助于促進和諧社會的發(fā)展。本項目的實施就是要為農村發(fā)展生產，創(chuàng)造富裕舒適的田園生活，而休閑農業(yè)發(fā)展必須要以良好的生態(tài)環(huán)境為基礎，探索“天人合一”的生態(tài)友好型經濟發(fā)展的和諧之路。2.項目必要性分析2.1項目的規(guī)劃相關性

2.1.12010年中央一號文件《中共中央國務院關于加大統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展力度進一步夯實農業(yè)農村發(fā)展基礎的若干意見》“當前，我國農業(yè)的開放度不斷提高，城鄉(xiāng)經濟的關聯(lián)度顯著增強，氣候變化對農業(yè)生產的影響日益加大，農業(yè)農村發(fā)展的有利條件和積極因素在積累增多，各種傳統(tǒng)和非傳統(tǒng)的挑戰(zhàn)也在疊加凸顯。面對復雜多變的發(fā)展環(huán)境，促進農業(yè)生產上新臺階的制約越來越多，保持農民收入較快增長的難度越來越大，轉變農業(yè)發(fā)展方式的要求越來越高，破除城鄉(xiāng)二元結構的任務越來越重。全黨務必居安思危，切實防止忽視和放松“三農”工作的傾向，努力確保糧食生產不滑坡、農民收入不徘徊、農村發(fā)展好勢頭不逆轉。必須不斷深化把解決好“三農”問題作為全黨工作重中之重的基本認識，穩(wěn)定和完善黨在農村的基本政策，突出強化農業(yè)農村的基礎設施，建立健全農業(yè)社會化服務的基層體系，大力加強農村以黨組織為核心的基層組織，夯實打牢農業(yè)農村發(fā)展基礎，協(xié)調推進工業(yè)化、城鎮(zhèn)化和農業(yè)現(xiàn)代化，努力形成城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展一體化新格局?！薄胺e極引導社會資源投向農業(yè)農村。各部門各行業(yè)要主動服務“三農”，在制定規(guī)劃、安排項目、增加資金時切實向農村傾斜。大中城市要發(fā)揮對農村的輻射帶動作用。鼓勵各種社會力量開展與鄉(xiāng)村結對幫扶，參與農村產業(yè)發(fā)展和公共設施建設。”“鼓勵農村金融機構對農民建房、購買汽車和家電等提供消費信貸，加大對興辦農家店的信貸投放?！薄巴七M菜籃子產品標準化生產。實施新一輪菜籃子工程建設，加快園藝作物生產設施化、畜禽水產養(yǎng)殖規(guī)?；ＶС纸ㄔO生豬、奶牛規(guī)模養(yǎng)殖場（小區(qū)），發(fā)展園藝作物標準生產基地和水產健康養(yǎng)殖示范場，開展標準化創(chuàng)建活動，推進畜禽養(yǎng)殖加工一體化。支持畜禽良種繁育體系建設。加強重大動物疫病防控，完善撲殺補貼政策，推進基層防疫體系建設，健全工作經費保障機制。增加漁政、漁港、漁船安全設施等建設投入，搞好水生生物增殖放流，支持發(fā)展遠洋漁業(yè)。加快農產品質量安全監(jiān)管體系和檢驗檢測體系建設，積極發(fā)展無公害農產品、綠色食品、有機農產品?！薄芭Υ龠M農民就業(yè)創(chuàng)業(yè)。建立覆蓋城鄉(xiāng)的公共就業(yè)服務體系，積極開展農業(yè)生產技術和農民務工技能培訓，整合培訓資源，規(guī)范培訓工作，增強農民科學種田和就業(yè)創(chuàng)業(yè)能力。因地制宜發(fā)展特色高效農業(yè)、林下種養(yǎng)業(yè)，挖掘農業(yè)內部就業(yè)潛力。推進鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)結構調整和產業(yè)升級，扶持發(fā)展農產品加工業(yè)，積極發(fā)展休閑農業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、森林旅游和農村服務業(yè)，拓展農村非農就業(yè)空間。完善促進創(chuàng)業(yè)帶動就業(yè)的政策措施，將農民工返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)和農民就地就近創(chuàng)業(yè)納入政策扶持范圍。加大農民外出務工就業(yè)指導和服務力度，切實維護農民工合法權益，促進農村勞動力平穩(wěn)有序轉移。健全農民工社會保障制度，深入開展工傷保險全覆蓋行動，加強職業(yè)病防治和農民工健康服務，將與企業(yè)建立穩(wěn)定勞動關系的農民工納入城鎮(zhèn)職工基本醫(yī)療保險，抓緊落實包括農民工在內的城鎮(zhèn)企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險關系轉移接續(xù)辦法。落實以公辦學校為主、以輸入地為主解決好農民工子女入學問題的政策，關心農村留守兒童?！薄凹訌娹r村水電路氣房建設。搞好新農村建設規(guī)劃引導，合理布局，完善功能，加快改變農村面貌。加大農村飲水安全工程投入，加強水源保護、水質監(jiān)測和工程運行管理，確保如期完成規(guī)劃任務。鼓勵有條件的地方推行城鄉(xiāng)區(qū)域供水。適應農村用電需求快速增長的趨勢，結合推進農村電力體制改革，抓緊實施新一輪農村電網改造升級工程，提升農網供電可靠性和供電能力。繼續(xù)實施小水電代燃料工程，推進水電新農村電氣化縣建設。全面完成“十一五”農村公路建設任務，落實農村公路管理養(yǎng)護責任，推進城鄉(xiāng)客運交通一體化。加快推進農村戶用沼氣、大中型沼氣和集中供氣工程建設，加強沼氣技術創(chuàng)新、維護管理和配套服務。支持農村開發(fā)利用新能源，推進農林廢棄物資源化、清潔化利用。加快推進農村危房改造和國有林區(qū)（場）、墾區(qū)棚戶區(qū)改造，繼續(xù)實施游牧民定居工程。抓住當前農村建房快速增長和建筑材料供給充裕的時機，把支持農民建房作為擴大內需的重大舉措，采取有效措施推動建材下鄉(xiāng)，鼓勵有條件的地方通過多種形式支持農民依法依規(guī)建設自用住房。加強村鎮(zhèn)規(guī)劃，引導農民建設富有地方特點、民族特色、傳統(tǒng)風貌的安全節(jié)能環(huán)保型住房。實行以獎促治政策，穩(wěn)步推進農村環(huán)境綜合整治，開展農村排水、河道疏浚等試點，搞好垃圾、污水處理，改善農村人居環(huán)境。采取有效措施防止城市、工業(yè)污染向農村擴散。推進農村信息化，積極支持農村電信和互聯(lián)網基礎設施建設，健全農村綜合信息服務體系?！薄爸μ岣咿r業(yè)生產經營組織化程度。推動家庭經營向采用先進科技和生產手段的方向轉變，推動統(tǒng)一經營向發(fā)展農戶聯(lián)合與合作，形成多元化、多層次、多形式經營服務體系的方向轉變。壯大農村集體經濟組織實力，為農民提供多種有效服務。大力發(fā)展農民專業(yè)合作社，深入推進示范社建設行動，對服務能力強、民主管理好的合作社給予補助。各級政府扶持的貸款擔保公司要把農民專業(yè)合作社納入服務范圍，支持有條件的合作社興辦農村資金互助社。扶持農民專業(yè)合作社自辦農產品加工企業(yè)。積極發(fā)展農業(yè)農村各種社會化服務組織，為農民提供便捷高效、質優(yōu)價廉的各種專業(yè)服務。支持龍頭企業(yè)提高輻射帶動能力，增加農業(yè)產業(yè)化專項資金，扶持建設標準化生產基地，建立農業(yè)產業(yè)化示范區(qū)。推進“一村一品”強村富民工程和專業(yè)示范村鎮(zhèn)建設?！?.1.2《國務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》《國務院關于推進海南國際旅游島建設發(fā)展的若干意見》中指出，海南要“走生產發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好的科學發(fā)展之路”；要“積極發(fā)展服務型經濟、開放型經濟、生態(tài)型經濟，形成以旅游業(yè)為龍頭、現(xiàn)代服務業(yè)為主導的特色經濟結構”；“著力提高旅游業(yè)發(fā)展質量，打造具有海南特色、達到國際先進水平的旅游產業(yè)體系；注重保障和改善民生，大力發(fā)展社會事業(yè)，加快推進城鄉(xiāng)和區(qū)域協(xié)調發(fā)展，逐步將海南建設成為生態(tài)環(huán)境優(yōu)美、文化魅力獨特、社會文明祥和的開放之島、綠色之島、文明之島、和諧之島。”“積極推動熱帶特色農業(yè)與旅游相結合，制定實施觀光農業(yè)、休閑農業(yè)支持計劃,建設示范基地，拓展農業(yè)發(fā)展和農民增收空間?！薄胺e極發(fā)展熱帶現(xiàn)代農業(yè)。大力發(fā)展熱帶水果、瓜菜、畜產品、水產品、花卉等現(xiàn)代特色農業(yè)。結合實施《全國新增1000億斤糧食生產能力規(guī)劃（2009-2020年）》，統(tǒng)籌南繁育制種基地建設與管理，做好轉基因生物安全和植物檢疫性防控工作，提高南繁基地育制種生產能力。加強海南動植物保護工程建設。建立覆蓋全省的農產品質量安全檢驗檢測體系，建設標準化無公害農產品生產示范基地。加快發(fā)展現(xiàn)代設施農業(yè)、精細高效農業(yè)和農產品加工業(yè)，提高農業(yè)的附加值和綜合經濟效益。加強農產品貯藏保鮮基礎設施建設，完善農資、農產品流通服務體系建設，推動建設現(xiàn)代化大型農產品綜合交易市場，促進形成熱帶農產品集散中心。加強與臺灣的農業(yè)合作。積極推動熱帶特色農業(yè)與旅游相結合，制定實施觀光農業(yè)、休閑農業(yè)支持計劃，建設示范基地，拓展農業(yè)發(fā)展和農民增收空間。”要把海南建設成“我國旅游業(yè)改革創(chuàng)新的試驗區(qū)。充分發(fā)揮海南的經濟特區(qū)優(yōu)勢，積極探索，先行試驗，發(fā)揮市場配置資源的基礎性作用，加快體制機制創(chuàng)新，推動海南旅游業(yè)及相關現(xiàn)代服務業(yè)在改革開放和科學發(fā)展方面走在全國前列。”“充分發(fā)揮海南的區(qū)位和資源優(yōu)勢，按照國際通行的旅游服務標準，推進旅游要素轉型升級，進一步完善旅游基礎設施和服務設施，開發(fā)特色旅游產品，規(guī)范旅游市場秩序，全面提升海南旅游管理和服務水平?！薄皥猿稚鷳B(tài)立省、環(huán)境優(yōu)先，在保護中發(fā)展，在發(fā)展中保護，推進資源節(jié)約型和環(huán)境友好型社會建設，探索人與自然和諧相處的文明發(fā)展之路，使海南成為全國人民的四季花園?！薄俺浞职l(fā)揮海南熱帶農業(yè)資源優(yōu)勢，大力發(fā)展熱帶現(xiàn)代農業(yè)，使海南成為全國冬季菜籃子基地、熱帶水果基地、南繁育制種基地、漁業(yè)出口基地和天然橡膠基地?！?.1.3《中共海南省委關于加快海南西部地區(qū)開發(fā)建設的若干意見》今年1月召開的海南省委五屆六次會議上通過的《中共海南省委關于加快海南西部地區(qū)開發(fā)建設的若干意見》更進一步提出，將以文明生態(tài)村為基礎建設一批特色旅游村。選擇一批靠近城邊、主要干道邊、重點景區(qū)邊的文明生態(tài)村，突出西部鄉(xiāng)村特色和民族特色，建設一批體現(xiàn)熱帶風光、黎苗族文化、海港漁村風情的特色旅游村。要從村莊環(huán)境整治和旅游化改造入手，使特色旅游村集生態(tài)文明和旅游功能于一體，成為與重點旅游景區(qū)、中心城市、縣城鎮(zhèn)、主題旅游鎮(zhèn)相配套的鄉(xiāng)村旅游點。2.2項目的建設必要性海南島地處熱帶北緣，屬熱帶海洋季風氣候，素來有“天然大溫室”的美稱，這里四季如春，空氣清新、風景宜人。近年來，海南文明生態(tài)村的建設極大改善和美化亮化了鄉(xiāng)村環(huán)境，四季瓜果飄香的海南島為休閑農業(yè)的發(fā)展提供了廣闊的腹地和豐厚的物質基礎。為此，海南制定了全省休閑農業(yè)發(fā)展計劃，以推動休閑農業(yè)為重點，加快發(fā)展農村第三產業(yè)。通過開展創(chuàng)建100個休閑農業(yè)示范基地評選活動，爭取農業(yè)部示范試點項目資金的支持。重點建設20個各具特色的省級休閑農業(yè)示范基地并掛牌，引入有實力的企業(yè)加盟，推出休閑農業(yè)線路，爭取列入農業(yè)部休閑農業(yè)“百千萬工程”，以助推國際旅游島建設。海南是全國第一個成立省級休閑農業(yè)機構的省份。2009年10月30日，在全國休閑農業(yè)旅游農業(yè)工作會議上，農業(yè)部對該省成立休閑農業(yè)發(fā)展局來推動休閑農業(yè)給予高度評價。據(jù)了解，目前，海南省建有各類旅游休閑農業(yè)園區(qū)133個，吸納就業(yè)人數(shù)1.45萬人，年營業(yè)收入達1.32億元。方興未艾的海南休閑農業(yè)，在海南建設國際旅游島的大背景下更加值得期待。2.2.1農民就地實現(xiàn)就業(yè)本項目集休閑娛樂、觀光旅游、采摘體驗、科學教育、居住度假于一體，計劃接待規(guī)模可滿足每日500人入住、200人會議、上千人觀光就餐，將需要大量的工作人員，屆時不僅年輕人、壯勞力可以就地就業(yè)，甚至老年人也可以找到合適的工作崗位。2.2.2增加農民收入本項目進入以后，不光可以實現(xiàn)當?shù)剞r民通過就業(yè)增收，同時，大量的農副產品需求，當?shù)氐霓r家樂或家庭旅館也會由于大量的不同層次的客源的進入而受益。2.2.3實現(xiàn)農民科學種田通過本項目的規(guī)劃和帶動，農民將徹底改變傳統(tǒng)的耕作方式，實現(xiàn)科學種田、設施種田、無公害種田、根據(jù)市場需求種田，樹立農民的現(xiàn)代經營意識，從而實現(xiàn)農民自身的城鎮(zhèn)化革命。2.2.4實現(xiàn)立體種養(yǎng)殖發(fā)展循環(huán)經濟，進行高度集約的庭院經濟模式。農戶通過庭院的種養(yǎng)殖發(fā)展生態(tài)環(huán)保低碳無污染的庭院有機農業(yè)。為本項目提供健康的農產品貨源，并帶動周圍農村發(fā)展。2.2.5實現(xiàn)農村基礎設施的改善。通過本項目的發(fā)展帶動文明生態(tài)村的建設，本項目將為農民爭取和提供村內基礎設施的建設投資，徹底改變村容村貌。將建設大型中型和小型各類沼氣設施設備，利用沼氣發(fā)電、提供燃氣，實現(xiàn)生態(tài)環(huán)保低碳目標，發(fā)展循環(huán)經濟。2.2.6教育和影響農民轉變觀念我們將從海南大學聘請旅游、地產、農業(yè)等方面專家做臨時咨詢或長期顧問，把他們最先進的思想轉變成現(xiàn)實，實現(xiàn)各方面的創(chuàng)新，爭取成為海南乃至全國農村的發(fā)展的標兵。2.2.7探索新型城市化道路城市化過程中，無論是大量農民工“候鳥式”遷徙，還是城市擴張式的“被迫”城市化，都存在著顯而易見的弊端，而且并不可能在海南復制。本項目實施過程中將探討一種就地田園式城市化的全新發(fā)展模式，改變農民的生活習慣和思想觀念，但并不增加城市負擔，也不會帶來“一夜暴富”“不勞而獲”的消極影響。2.2.8順應海南建設國際旅游島戰(zhàn)略的需要海南過去的旅游存在低水平重復、低質量服務、低價競爭的惡性循環(huán)，國際旅游到建設就需要徹底改變這種狀況。要做到“讓有錢人有地方花錢，花了還想帶朋友來花”；“讓普通老百姓愿意花錢，花了錢高興，覺得值”；“讓當?shù)卣驮∶褓嵙诉汉扔仲嵉綄嵒?，而不僅僅是外地有錢人的天堂”。本項目的建設和經來的各種探索性嘗試，將一貫并稱這種思路，將農村就地城市化，比城市還方便，將城市的家搬到農村，比農村還安逸。2.2.9社會主義新農村就是生產發(fā)展生活富裕生態(tài)良好。本項目的實施就是要為農村發(fā)展生產，創(chuàng)造富裕舒適的田園生活，而休閑農業(yè)發(fā)展必須要以良好的生態(tài)環(huán)境為基礎，探索“天人合一”的生態(tài)友好性經濟發(fā)展的和諧之路。3項目選址3.1海南島概況3.1.1地理位置海南島為中國一個省級行政區(qū)——海南省的主島。海南省簡稱瓊，位于中國最南端。北以瓊州海峽與廣東劃界，西臨北部灣與越南民主共和國相對，東北瀕南海與臺灣省相望，東南和南邊在南海中與菲律賓、文萊和馬來西亞為鄰。海南島位于我國雷州半島的南部。從平面上看，海南島就像一只雪梨，橫臥在碧波萬頃的南海之上。海南島的長軸呈東北一西南向，長約300余公里，西北一東南向為短軸，長約180公里，面積3.39萬平方公里，是我國僅次于臺灣島的第二大島。海南島北隔瓊州海峽，與雷州半島相望。瓊州海峽寬約20公里，是海南島和大陸間的海上“走廊”，又是北部灣和南海之間的海運通道。由于鄰近大陸，加之島內山勢磅礴，五指參天，所以每當天氣晴朗、萬里無云之時，站在雷州半島的南部海岸遙望，海南島便隱約可見。3.1.2地質海南島是一個美麗富饒，歷史悠久的海島。在地質時期，海南島原與華夏大陸相聯(lián)，生斷陷形成的島嶼。早古生代時(距今5.7億年前—4.4億年前)，雷州半島與海南島地區(qū)是一個沉降帶。加里東造山運動使雷瓊地區(qū)上升成陸，形成以北東方向為主的一系列斷裂褶皺帶，使早古生代沉積的地層發(fā)生了質變。到晚古生代(距今4.4億年前—2．3億年前)，海南島陸塊相對穩(wěn)定。但印支運動又促使巖漿活動強烈，形成現(xiàn)在海南島廣泛分布的花崗巖體，構成了山地，也筑成了海南島的基礎。后來的燕山運動和喜馬拉雅運動又使這個花崗巖穹窿發(fā)生強烈的斷裂，形成幾條大的東西向斷裂帶，使斷裂以南大約三分之二的區(qū)域抬升，稱為海南構造隆起，且1億多年以來一直在上升；斷裂以北發(fā)生下陷，稱為雷瓊凹陷。然而，在第四紀以前(250萬年前)，海南島和雷州半島還連在一起，在地質構造上屬華夏地塊的延伸部分。到了大約更新世(距今250萬年前—l.5萬年前)中期，由于火山活動，雷州半島和海南島之間發(fā)生了斷陷，變成了瓊州海峽，才使海南島與大陸分開。以后海平面多次升降又使海南島與大陸多次分離和相連，到第四紀冰期結束，海平面大幅度上升，才形成瓊州海峽和海南島現(xiàn)在的形態(tài)。地質構造運動引起的海南構造隆起是海南島中部不斷抬升，逐漸形成了現(xiàn)在海南島的地貌特征；山地位于中央，丘陵、臺地、平原依次環(huán)繞四周。海南島平均海拔20米。500米以上的山地占全島的25%，100米以上的平原、臺地占三分之二。3.1.3歷史歷史上海南島有三種古稱：珠崖、儋耳、瓊臺。據(jù)文獻資料，“珠崖”源于“郡在大海崖岸之邊，出珍珠”，故名“珠崖”；“儋耳”源于海南島古部落的繡面習俗〔在臉面上刻上花紋，涂以顏色，耳朵上戴有裝飾用的耳環(huán)而下垂〕，因而得名；“瓊臺”源于“境內白石有瓊山，土石皆白而潤”，宋神宗熙寧年間瓊州置瓊管安撫都監(jiān)臺，遂稱為瓊臺。而根據(jù)考古工作已發(fā)現(xiàn)的新石器時代的200處遺址和歷史文獻來推斷，至少在6000年以前就有海南島，并有人類活動。據(jù)《瓊州府志》記載，秦代海南屬其遙領的范圍。

海南島的開發(fā)歷史非常久遠。據(jù)史書記載，遠在2000多年前，在漢武帝元封元年（前110年），就在海南島建立珠崖、儋耳兩郡。從此，海南島正式納入我國版圖，成為我國的神圣領土。據(jù)說，之所通知珠崖、儋耳之名，是因“崖岸之邊產珍珠”和當?shù)乩杳竦亩渖洗髁嗽S多大耳圈之故。在漢武帝時代至南北朝期間，海南島的郡縣設置變動很大，并一度由合浦郡兼管。三國時海南島歸吳國管轄。至梁代大同中葉（540~541年）又在海南島重建崖州。隋朝一統(tǒng)中國后，將崖州改為珠崖郡2，且在海南島的西南部新建了一個臨振郡。唐朝時，在海南島建立5個州和22個縣，許多名稱至今仍沿用。五代以后，戰(zhàn)事頻繁，大批漢民遷居海南島。至宋代，大文學家蘇東坡曾被謫居到海南島。元代又稱為瓊州路，在元代，海南建制多仿宋代領三州、十三縣。元代又稱為瓊州路，領三州、十三明朝稱海南島為瓊州府，清代又將瓊州府改稱瓊州道，清代海南建制仍沿襲明代，清末又改三州十三縣?！碍倿槎紩?，居島之北，儋居西陲，萬居東陲”。因而，海南島又有瓊島之稱。

民國初期，海南廢道設公署，后經改行政督寨區(qū)、特別行政區(qū)。解放后，海南改為行政區(qū)，設行政區(qū)公署，1988年建省，稱為海南省。海南建制的演變，自漢初在瓊崖置郡縣到1988年建省，歷時2098年。隨著朝代變更，地名也常有改變，故海南地名有稱“崖州”、“瓊州”、“瓊崖”。在詩文和題詞中，有稱“海外”、“南極”、“天涯”、“海角”、“南天”等?！昂Ｄ稀币幻谒未懦Ｓ谐霈F(xiàn)，民國之后普遍使用，其正式作為海南地方政區(qū)的稱謂是解放后的1951年，稱“海南行政公署”，1988年建制升格為省，稱“海南省”，簡稱“瓊”。3.1.4地形海南島的地形，以南渡江中游為界，南北景色迥然不同，南渡江中游以以地區(qū)，和雷州半島相仿，具有同樣廣寬的臺地和壯麗的火山風光。據(jù)地質學家的考證，海南島與雷州半島本來連成一片，只是到了距今1萬年前以來，海面上升，海浪沖刷，形成一條長達80公里，寬約20公里的瓊州海峽，才使兩者南北分居，隔海相望。在南渡江中游以南地區(qū)，五指山橫空出世，周圍丘陵、臺地和平原圍繞著山地，環(huán)環(huán)相套，南部沿海，山地直逼海岸，氣勢十分雄偉。3.1.5氣候環(huán)境海南島，是一個“四時?；ǎL夏無冬”的地方，氣候條件特殊。年平均氣溫在24℃左右，為全國之冠。7月份是最高氣溫的月份但平均溫度只有28.4℃，由于海風吹拂，并無十分悶熱的灼人之感；1月份是最冷月份，但平均氣溫為17.2℃，更是溫暖如春。海南島雨量充沛，年雨量在1600多毫米左右，其中以8、9月份降雨量最為充沛，時見暴雨出現(xiàn)，也常有臺風侵襲。海南島氣候屬于海南性熱帶季風氣候，年平均溫度在22℃一26℃之間，一月份，大部分地區(qū)平均溫度仍在19℃以上；最熱的七月平均溫度在28℃一32℃之間。年均降水1600毫米以上，其中以8、9月份降雨量最為充沛，時見暴雨出現(xiàn)，也常有臺風侵襲。終年常綠；四時花開，一年四季皆宜旅游。海南島的旅游資源得天獨厚，有“東方夏威夷”之稱，也是世界上最大的“冬都”。海南是我國最具熱帶海洋氣候特色的地方，全年暖熱，雨量充沛，干濕季節(jié)明顯，常風較大，熱帶風暴和臺風頻繁，氣候資源多樣。海南島年太陽總輻射量約110-140千卡/平方厘米，年日照時數(shù)為1750至2650小時，光照率為50-60%。日照時數(shù)按地區(qū)分，西部沿海最多，中部山區(qū)最少；按季節(jié)分，依夏、春、秋、冬順序，從多到少。各地年平均氣溫在23-25攝氏度之間，中部山區(qū)較低，西南部較高。全年沒有冬季，1至2月為最冷，平均溫度16-24攝氏度，平均極端低溫大部分在5攝氏度以上。夏季從3月中旬至11月上旬，7至8月為平均溫度最高月份，在25-29攝氏度。西、南、中沙群島屬于熱帶海洋氣候，長夏無冬，全年平均氣溫26.5攝氏度。海南島大部分地區(qū)降雨充沛，全島年平均降雨量在1600毫米以上。東濕西干明顯。多雨中心在中部偏東的山區(qū)，年降雨量約2000至2400毫米，西部少雨區(qū)年降雨量約1000至1200毫米。降雨季節(jié)分配不均勻。冬春干旱，旱季自11月至翌年4、5月，長達6至7個月。夏秋雨量多，5至10月是雨季，雨季總降雨量1500毫米左右，占全年降雨量的70-90%，雨源有鋒面雨、熱雷雨和臺風雨等。海南島全年濕度大，年平均水汽壓約23百帕（瓊中）至26百帕（三亞）。3.1.6資源海南島之所以成為寶島，除了豐富的地下寶藏，如石綠富鐵礦和羊角嶺水晶礦等，地面上還生長著幾乎所有的熱帶作物，出產橡膠、咖啡、可可、椰子、檳榔、胡椒等。附近海域上魚類群聚，可以捕捉到熱帶海洋中的各種魚類，以及龍蝦、對蝦等，漁業(yè)資源十分豐富。3.2項目區(qū)位優(yōu)勢3.2.1瓊海xxx簡介地處瓊海市萬泉河入海口，瀕臨南海，是一個自然生態(tài)保護得近乎完美的地方，被國外環(huán)境專家稱為世界河流入海口自然景觀保存得最完整的處女地。xxx旅游度假區(qū)包括xxx亞洲論壇成立會址、xxx亞洲論壇的永久會址、玉帶灘等景點。xxx亞洲論壇國際會議中心位于xxx水城內的東嶼島上，與萬泉河入?？谶b遙相望。國際會議中心正面是兩個大型噴水池，其中圓臺形噴水池中間是一個地球儀，流水瀑布般地從地球儀下傾瀉而出；從空中俯瞰，圓形的會議中心與弓形的索菲特大酒店巧妙組合，就像一艘萬噸巨輪上的大鐵錨；也有人認為它更像蓄勢待發(fā)的弓箭。玉帶灘位于海南萬泉河出?？?，萬泉河、九曲江、龍滾河三江在此交匯，潔白的玉帶灘猶如一條長長的玉帶橫臥在萬泉河與南海之間，把萬泉河與南海隔開，是xxx的神奇一景。玉帶灘南北走向全長2.5公里，東西最寬處約300米，最窄處漲潮時僅10余米，為世界上分隔海、河最狹窄的沙灘半島。1999年6月以“分隔海、河最窄的沙灘半島”列入大世界吉尼斯記錄。xxx亞洲論壇特別規(guī)劃區(qū)項目總規(guī)劃面積122平方公里，橫跨瓊海和萬寧兩市。其中瓊海市64.3平方公里，萬寧市57.7平方公里，總海岸線長23.07公里。特別規(guī)劃區(qū)總規(guī)初步方案分為兩中心、三部分、九功能區(qū)。兩中心即一個城市中心和一個城市副中心；三部分即北部、中部、南部3個部分；九區(qū)即包括萬泉河谷、太陽城、萬泉水城、中心區(qū)、九曲內海、龍滾紅樹林、山欽高地、山根灣、水庫區(qū)等9個功能區(qū)。分設觀光旅游、教育科研、國際會議商務、影視文化、商業(yè)和行政、溫泉療養(yǎng)、生態(tài)保育、水上運動、海崖觀海度假等功能分區(qū)。xxx特別規(guī)劃區(qū)的發(fā)展目標是“七個一流”，即堅持建設一流的國際會議中心、一流的國際旅游療養(yǎng)勝地、一流的國際影視城、一流的國際不夜城、一流的國際高爾夫基地、一流的國際商業(yè)購物城、一流的國際文化城，努力將xxx特別規(guī)劃區(qū)建成一個開放的、面向全球的、與國際論壇相適應的國際化、生態(tài)化、智能化，具有附加值產業(yè)、舒適人居環(huán)境的會議度假旅游休閑中心。3.2.2本案位置本項目就位于控制區(qū)的北岸村，地理位置得天獨厚。而休閑農業(yè)發(fā)展的思路正符合xxx的規(guī)劃方向。4建設項目定位分析本項目位于海南，僅靠周圍本地居民消費是絕對不能發(fā)展的，要想達到帶動當?shù)剞r民致富的作用，必須要面向島外游客。而近年來，僅憑幾道土菜、一個魚塘或一塊菜地便能讓城里人掏腰包的“農家樂”日漸式微。資本時代，大型休閑農場的興起，炒熱了市場，也改變了人們的休閑方式。正所謂營銷創(chuàng)造需求，我們必須要創(chuàng)新才能謀得生存。目前小規(guī)模的、單純的“農家樂”，因為形式單一,風格雷同，市場前景并不樂觀，一些大型休閑農場對其進行換代升級，很有可能成為主流。休閑農場在日本、臺灣較為發(fā)達，在大陸可謂是方興未艾。它是休閑農業(yè)的衍生產品。休閑農業(yè)是靜態(tài)駐守定點或區(qū)域的經營，只能被動等待消費者前來。其主要賣點為農業(yè)的升級經營，把原本從事初級生產事業(yè)所販售的農漁產品，融入二級加工及三級服務的游憩形態(tài)。但所謂農業(yè)旅游是一種動態(tài)的多點串聯(lián)，追求同業(yè)異業(yè)多通路的合作發(fā)揮綜合效果，在本質上為觀光產業(yè)，發(fā)展的范疇較休閑農業(yè)更為寬廣。它是休閑農業(yè)及觀光資源的整合運用，將農業(yè)及觀光原有的素材匯整成整套商品，涵納多點領域的多變組合，投資小成本低，是知識經濟與體驗經濟的高度融合，而它與商業(yè)旅游的最大區(qū)別在于扎根于農業(yè)。從比較成熟的市場來看，休閑農莊就一般而言有六種功能：一、提供休閑場所；二、教育市民認識農村，體驗鄉(xiāng)村生活；三、拓展人際關系，心理健康的社會功能；四、增加就業(yè)，提高農民收益的經濟功能；五，為招徠休閑人口而維護自然生態(tài)的環(huán)保功能；六、解除游客緊張、舒暢身心的醫(yī)療功能?！霸谌蚋鲊耐鈪R收入中，約有8％是來自觀光休閑的收益，在未來十年中，觀光休閑事業(yè)仍會是世界經濟發(fā)展最快速的行業(yè)之一?！北本┚G維創(chuàng)景規(guī)劃設計院的李昭良教授說。而專家的意見也被業(yè)內人士所贊同。臺灣依托農業(yè)發(fā)展起來的農業(yè)旅游與休閑產業(yè)的范圍相當廣泛，諸如農園體驗、森林旅游、鄉(xiāng)野畜牧、教育農園、農莊民家、鄉(xiāng)土民俗、生態(tài)保育、漁業(yè)風情等休閑活動項目皆屬之。歷經多年的發(fā)展，目前中國臺灣農業(yè)旅游與休閑產業(yè)呈現(xiàn)多元化發(fā)展的現(xiàn)象，主要有鄉(xiāng)村花園、鄉(xiāng)村民宿、觀光農園、休閑農場和市民農園、教育農園、休閑牧場等幾種類型。這些以農業(yè)旅游為主導的休閑產業(yè)類型取得了明顯成效，在旅游、教育、環(huán)保、醫(yī)療、經濟、社會等方面發(fā)揮了重要作用，農業(yè)旅游與休閑產業(yè)在臺灣地區(qū)已成為發(fā)展前景良好的新興產業(yè)之一。原有的低產值的農業(yè)生產加上高附加價值的服務業(yè)。其實，人們在紛繁喧攘的城市生活久了，對自然與純樸鄉(xiāng)情的回歸心態(tài)并沒有減少，特別是隨著汽車逐步走進平常百姓的家庭，自駕車體驗和休閑成為了一種時尚式的旅游方式。但是各地的農家樂項目的類同性大，參與性不強，服務質量不高，農家樂雖然打是的農字牌，但是也是屬于三產服務業(yè)，三產服務業(yè)這個產品對于管理者的要求非常高，而往往很多地方都是一部分農民在經營，沒有經驗，沒有管理水平，服務檔次和品位不高。必須要用適應“國際旅游島”標準的服務與之對應。因為隨著游客對消費升級的需求，內部設施達到三星級標準，外部設施古樸自然，即使人均消費兩三百元也覺得是可以承受的。鄉(xiāng)村集約化發(fā)展休閑農莊，這樣做的市場前景比較好。xxx·北岸美林休閑度假農莊緊鄰xxx旅游區(qū)，這里山清水秀，度假村周邊有官塘天然溫泉、白石嶺風景區(qū)、萬泉河漂流等數(shù)十處旅游景點。農莊占地1000畝，依現(xiàn)在地形地貌將全區(qū)依使用功能規(guī)劃，保留當?shù)卦凶匀痪坝^生態(tài)和海南農村特色的建筑語匯與農村文化的人文體驗，來展現(xiàn)整體度假村的風格。我們的度假村十分注重體驗與教育功能，是以“全家共享”為理念的度假基地，比如說我們這里有許多螢火蟲和原生植物，不僅可以讓小朋友進行科學體驗，也可以讓老人有一個回憶童年的機會，而我們的海南風情與文化又可以讓人們體驗到異地的文化，不論是牛車還是海南美食小吃街，都具有海南原味的特色。熱帶水果，汁多味美，采摘品嘗購買一條龍服務，可以讓游客更了解海南原味的真諦。所以本項目的消費群主要是來瓊旅游的外地游客，包括xxx的各類會議貴賓，另外根據(jù)本項目特點將努力爭取一些相關的休閑農業(yè)會議，在旅游淡季爭取本地都市客源。5.項目的實施可能性研究休閑農莊旅游投資還涉及到五個最關鍵要素的把握：第一，項目區(qū)位研究；第二，資源聚集研究；第三，項目產業(yè)鏈研究；第四，整體概念設計把握；第五，市場運作方式控制。首先，所謂區(qū)位研究，是指休閑農業(yè)項目一定要考慮兩大因素，這就是項目區(qū)域同城市的關系，以及項目所在地同高速公路的關系。一般來說，項目區(qū)域同大型城市相距不能超過一小時車程；或者該區(qū)域應該在主要的旅游線上，同高速公路要有比較便捷的對接方式。本項目所在區(qū)位正是瓊海xxx旅游區(qū)的腹地，具有非常便捷的交通聯(lián)絡。外地游客尤其是會議的貴賓可以很方便地體驗當?shù)仫L土民情，享用風味美食。第二，休閑農莊旅游項目成功的核心因素，依然是資源的高度聚集和項目高科技含量。農業(yè)休閑是有錢、有閑、有車的人的一種新的體驗方式。成功的觀光型農業(yè)旅游表現(xiàn)為具有資源聚集性特點，難以復制和模仿。例如法國的葡萄園和釀酒作坊就有幾百年的傳統(tǒng)；德國柏林的大型農業(yè)科技公園，就具有很強的科技聚集性，包括名貴花卉的收采和珍稀動物大量培養(yǎng)從而形成的娛樂場所；而臺灣的觀光農業(yè)則大都建立在原始森林中，或具有名、特、優(yōu)、新的農作物地區(qū)，或有大型水面區(qū)域，或有原生態(tài)的自然環(huán)境作為核心資源。有特色才能使得休閑農莊長青發(fā)展，無論這種特色是自然性的，還是人文的。本項目的特點正是兼具了自然和人文的特色，并且還將現(xiàn)代的服務管理模式引進來，使得游客在享受海南自然人文特色的同時享受到優(yōu)質的服務。第三，項目產業(yè)鏈問題。如果項目位于旅游線上，那么它就能進入旅游產品系列，為整個旅游業(yè)服務。如果是一般性的農莊項目，其生產功能則依然非常重要。因為僅僅利用觀光方式很難讓休閑農莊贏利。因此，如廣東省惠東的永記生態(tài)園，所生產的農業(yè)產品都是出口到國外的，這一部分利潤就能夠基本維持整個園區(qū)的運作。當然，很多休閑農莊以良好的區(qū)位和生態(tài)環(huán)境自然向房地產開發(fā)轉移，如中山的“海上莊園”營造了上千畝的荷塘，深圳的“青青世界”則通過旅游向房地產業(yè)發(fā)展，以收回龐大的投資。這就是通過旅游主題作為區(qū)域發(fā)展引擎，走向了為城市服務的另一產業(yè)鏈。本項目將建成數(shù)百畝“國家菜籃子儲備基地”之一，成為穩(wěn)定的盈利來源；依靠優(yōu)質的旅游酒店式服務，增加游客休閑度假需求，農莊的住宿娛樂項目收入將成為主要盈利來源。第四，關于概念設計。對于休閑農莊的策劃來說，最重要的是設計概念。現(xiàn)在看來，休閑農莊的設計應該追求一種自然主義的風格，美國著名的景觀設計學創(chuàng)始人西蒙茲（j.o.simonds）提出的社區(qū)規(guī)劃的新倫理概念十分適合休閑農莊的規(guī)劃：一、保護最佳的自然和歷史風貌；二、保存、限制使用互為聯(lián)系的開放空間架構；三、開發(fā)選出的高地區(qū)域，依地勢建房。農業(yè)休閑項目設計就必須從下意識里喚起人們對鄉(xiāng)村生活的回憶。這包括周邊的環(huán)境以及對時間、空間的感覺，對鄰里關系的理解。因此這還不僅僅是對區(qū)域貼上各種標簽，而是要強調一種自然的相融性，對人文精神共存共融的思路。農業(yè)休閑項目設計的自然主義設計思想應為自然協(xié)調、文化包容、合理尺寸、地方精神、舒適方便和充滿趣味幾個核心要素。本項目的建設將嚴格秉承這樣的設計原則進行設計。第五，市場運作問題。農業(yè)休閑項目對過慣了城市忙碌生活的人來說，時間一長，就有單調乏味感。這對項目市場經營是最大的挑戰(zhàn)。因此，必須在項目運作中不時注入一些新的概念，即根據(jù)游客的特點設計，如對于短程的家庭性游客，可以設計成旅游超市的概念，把兒童、婦女和家庭喜歡的旅游項目做成一個常常更新的區(qū)域，增加生活的情趣。還可以設計一些運動性的概念，如網球、高爾夫球。對于目的地的夜間生活模式，也要從規(guī)劃上事先考慮。還可以用一些會議旅游和拓展訓練基地打破固有模式的影響。另外，還可以借鑒分時度假酒店的模式，將酒店淡季的時權銷售出去。還可以借鑒網絡上開心農場的游戲思路將農場做成開心農場的模式，租給體驗生活的城市消費群。中國大陸內需市場大，隨著國民收入上升，休閑產業(yè)將是下波的新興產業(yè)，經營利潤可期。6投資估算及財務評價6.1投資估算休閑農莊總投資10000萬元，其中1、擬建村委會暨農莊服務大樓4000㎡，每平方建造1000元，共計：400萬元；裝修及設施共計：180萬元；合計580萬元。2、擬建風情農舍10000㎡，單價800元/平方，共計800萬元；裝修及設施、床上用品、電器等共計300萬元；合計1100萬元。3、建設農家餐廳500㎡，每平方建造1000元，共計：50萬元。裝修及設施共計：30萬元；合計80萬元。4、建設農事展覽及產品銷售廳500㎡，每平方建造1000元，共計：50萬元。裝修及設施共計：30萬元；合計80萬元。5、改造千畝荒地，建設各種果園、耕作園、橡膠園，預計投資500萬元。6、各園區(qū)主題休閑公園，預計投資200萬元。7、莊園內及村內道路、基礎設施建設共計1000萬元。8、土地及地上物補償費預計600萬元。41409、項目運作資金5000萬元。10、機動資金860萬元。6.2盈利能力分析1、該項目自2010年5月開工建設，預計2011年10月全部竣工并交復使用。自2011年11月正式對外營業(yè)，到2013年年底前應全部收回投資，經營期限定位30年。2、餐廳預測每天營業(yè)額3000元，即每月9萬元全年108萬元，按5