全過程造價咨詢服務的組織與實施

全過程造價咨詢服務的組織與實施現(xiàn)場跟蹤的方式1、現(xiàn)場跟蹤是施工階段造價控制的基礎工作，根據項目的特點，確定以下跟蹤方式：我方審計人員從控制工程造價的角度，在施工合同履行的整個時期對現(xiàn)場進行跟蹤核查、記錄。我方將適時地派駐有關建筑、結構、裝飾、給排水、電氣、暖通等各專業(yè)的造價師對各專業(yè)所用的材料規(guī)格、數(shù)量與施工圖、設計變更單及工程實物進行對照核查，通過現(xiàn)場測量、取證、拍照等方式，做好備查記錄，作為變更簽證計價和結算審計的真實造價依據。特別對隱蔽工程部分或有可能索賠或反索賠等方面，在現(xiàn)場跟蹤過程中我公司會特別關注。我們將竭力做好：第一、專業(yè)造價師及時跟蹤現(xiàn)場，并承諾每周不少于2次，每次不少于1人，必要時全天跟蹤（如隱蔽工程和其它需要連續(xù)跟蹤的部位）；第二、做好跟蹤日志，記錄每天發(fā)生的與造價相關的事件，作為處理造價管理的基礎資料；第三、參加本工程有關造價管理的會議；第四、對于索賠事件，要重點記錄與跟蹤。2、現(xiàn)場跟蹤主要內容（1）現(xiàn)場跟蹤的準備階段①熟悉本項目施工圖紙等設計文件及工程施工招、投標文件，施工合同補充協(xié)議等有關計價的其它文件。②協(xié)助業(yè)主對設計方、監(jiān)理方、施工方的溝通協(xié)調，對作為工程結算依據的相關設計變更、現(xiàn)場簽證有效性提供咨詢。③參加業(yè)主、監(jiān)理組織的圖紙會審工作，對其中因變更而增加的費用部分進行咨詢準備。④提供非承包商原因所致設備或材料未及時送達引起的誤工費用、工期延誤等索賠的咨詢。⑤提供應業(yè)主要求承包商采取非常規(guī)施工措施而增加費用的評估咨詢。（2）施工合同跟蹤——跟蹤工程實施階段①參加與工程造價及合同相關的會議，并作好記錄。②審核的施工合同主要包括：施工總承包合同以及合同額大于10萬元的甲方直接分包（或委托）合同。③主要審核：合同主體的合法性，合同內容的完整性，結算及價款調整條款的內容表述是否準確、完整。④總價或單價包干合同的包干總價或包干單價須事前審計。⑤對現(xiàn)場設計變更及簽證進行造價咨詢。A、提供業(yè)主方發(fā)出現(xiàn)場圖紙變更引起費用變動的計算咨詢。B、提供業(yè)主方確認的現(xiàn)場圖紙修改而引起費用，工期變動的估算咨詢。C、計算設計修改的增減值，并協(xié)助業(yè)主與承包商達成費用上的增減協(xié)議及制訂工程變更清單。D、其他與項目成本變動有關的咨詢服務，如工程造價控制及優(yōu)化分析。；E、提供因市場材料價格的浮動偏大，引起費用增加的施工方要求索賠費用的咨詢。F、對承包商的施工報價及材料報價會同業(yè)主進行市場調研分析確認。⑥工程進度款審批的造價咨詢A、定期根據施工方的進度款申報計劃（每月），提交一份進度款審核工程造價報告，該報告內容是對整個已投資成本作相應的明細分析。B、根據合同約定，提供在工程實施過程中應扣減工程款的咨詢建議。C、協(xié)助業(yè)主按合同支付進度款，核審付款報審表。⑦竣工驗收及工程索賠咨詢A、協(xié)助業(yè)主處理施工索賠，審核已經認定索賠事實的造價費用。B、協(xié)助業(yè)主對施工方違約的工期、質量等收集證據，進行反索賠。設計變更、現(xiàn)場簽證的審核與管理工程實施階段，業(yè)主的工作重點在于過程的有效控制，使設計變更、簽證等得到有效的掌控；我公司作為中介方，工作重點在于協(xié)助業(yè)主利用自己的專業(yè)知識對變更、簽證、索賠進行有效的審核。對工程簽證等管理實行量價分離的二級約束機制，規(guī)定現(xiàn)場監(jiān)理工程師僅對簽證事件的真實性和工程量數(shù)據的準確性確認，對其可能引起的費用變化或工期變化要求承包商另行填寫費用洽商申請表或工期臨時延期申請表，由業(yè)主經營部和委派的造價咨詢企業(yè)的造價工程師獨立審核，形成了二層次管理，相互制約的機制，最大限度地降低了工程簽證可能帶來的工程造價失控風險。1、設計變更的審核工作程序（1）設計變更的審核程序：①設計變更的必要性審核：對影響工程造價的設計變更、簽證，應從專業(yè)技術需要的角度，提出合理化建議方案，供業(yè)主選擇。A、工程設計變更按其影響造價的程度，可分為a、b、c三類。a類變更：這類變更不涉及變更設計原則，不影響質量和安全經濟運行，且不增加或減少工程費用（或合同價款）。b類變更：這類變更工程內容有變化，造價有增減，但變更價款在合同規(guī)定的承包商包干費用范圍內。c類變更：這類變更涉及變更設計原則，變更設計方案及主要結構和布置，修正主要尺寸及主要原材料和設備代用，且變更價款在合同規(guī)定的可追加或減少費用的范圍內。B、各類工程變更的處理程序：a類變更：由監(jiān)理工程師簽認，但需向造價工程師備案。b類變更：必要時（合同結算規(guī)則要求按分項、分部工程計算費用；或業(yè)主要求提供考核設計變更增加的費用），造價工程師要對工程變更申請表的估算費用進行核查，并記入《核查記錄》，同時按分項、分部工程進行統(tǒng)計。否則，與a類變更的處理方法相同。c類工程變更：屬c類變更的，由施工方提出申請估價和提交變更價款預算單，由業(yè)主經營部門委托造價公司進行核查并與承包商協(xié)商后確定價款，填寫《核查記錄》，同時按分項工程進行統(tǒng)計。對于通過設計變更擴大建設規(guī)模，提高建設標準的，要看是否有原審批部門的批準；運用價值工程理論，對變更的技術可行性，經濟合理性進行必要的論證與綜合評價后再決定進行變更。=2\*GB3②設計變更的合規(guī)性審核：審核設計變更手續(xù)是否合理合規(guī)，是否符合甲乙雙方的事前約定。根據變更引起造價變更的數(shù)額實行分級審批制，明確審批權限，加速變更工作的進展。同一原因引起的、數(shù)額較大的變更項目不能肢解為多個變更項目申報而逃避審批。A、必要的變更應先作工程量和造價的增減分析，經業(yè)主同意，設計單位審查簽章，出具相應的圖紙和說明方可發(fā)變更通知。B、對不符合程序的口頭變更、便條變更的工程量不予認可。C、監(jiān)理公司發(fā)現(xiàn)設計圖中的問題，需要進行變更時，必須征求業(yè)主和設計單位的意見。對監(jiān)理公司和施工單位擅自更改設計圖的，不予認可。=3\*GB3③設計變更的真實性審核：A、審核設計變更是否真實存在。為分析變更的原因，明確責任，應對變更進行分類管理，一般可以分為施工類、設計類、業(yè)主管理類，并制定相應的獎罰措施。a由于施工不當，或施工錯誤造成的變更，監(jiān)理工程師應注明原因，此變更費用不予處理，由施工單位自負，若對工期、質量、投資效益造成影響的，還應進行反索賠。b由設計部門的錯誤或缺陷造成的變更費用，以及采取的補救措施，如返修、加固、拆除所生的費用，這部分費用按c類變更處理后由監(jiān)理單位協(xié)助業(yè)主與設計部門協(xié)商是否對設計部門索賠。c由于監(jiān)理部門責任造成損失的，該部分費用按c類變更處理后應扣減監(jiān)理費用。B、審核變更中涉及的其數(shù)量及計價的真實性。a審核設計變更部位的工程量增減是否正確，是否得到了如實反映。b審核變更部位的定額套用是否合理。設計變更應視作原施工圖紙的一部分內容，所發(fā)生的費用計算應保持一致，并根據合同條款按國家有關政策進行費用調整。材料的供應及自購范圍也應同原合同內容相一致。c審核設計變更計算過程是否規(guī)范。審核工程量的計算是否按合同中約定的計量規(guī)則進行計算，有無高估冒算。2、洽商簽證的審核與管理（1）洽商簽證的必要性①簽證對造價的影響程度，洽商簽證于設計變更相同，按其對造價的影響程度，亦分為a、b、c三類。a類簽證：這類簽證不涉及設計原則的變化，不影響質量和安全運行，且不增加或減少工程費用（或合同價款）。b類簽證：這類簽證涉及工程內容，造價有增減，但變更價款在合同規(guī)定的包干費用范圍之內。c類簽證：這類變更涉及合同約定的工程內容變化，或屬合同約定的范圍之外的工程內容，且變更價款在合同約定的追加或減少費用范圍之內。②各類簽證的處理方法以上a、b、c各類簽證的處理方面同各類工程變更的處理方法，見第7頁，不在此重復。（2）審核洽商簽證的真實性=1\*GB3①審查洽商簽證的程序是否規(guī)范。審查程序是否符合甲乙雙方事先約定的簽證程序。審查洽商簽證手續(xù)是否齊全。洽商簽證必須分別由監(jiān)理公司、業(yè)主單位、施工單位共同簽字確認，如果只有一方簽字或缺少某一方簽字，說明洽商簽證的手續(xù)不全，也必然影響洽商簽證的真實性。=2\*GB3②審核材料簽證的市場調查。涉及材料價格的簽證應在業(yè)主組織下，造價公司會同承包方赴市場，確定本工程所監(jiān)控主要建筑材料的品種、規(guī)格和單價。③審查洽商簽證內容與竣工圖、隱蔽工程記錄和完工項目的內容是否一致。如果不一致，說明洽商簽證的內容存在虛假情況，必須糾正。（3）審查洽商簽證的有效性=1\*GB3①審查開始后，必須封存施工單位移交的所有資料，包括洽商簽證，不允許施工單位補辦任何洽商簽證，特別是隱蔽工程項目的洽商簽證，凡是審查開始后補辦的洽商簽證一律無效。=2\*GB3②審查施工日記、監(jiān)理日記、值班日記與洽商簽證的時間是否一致。如果不一致，說明洽商簽證的時效性存在問題，必須進一步查清。=3\*GB3③審查洽商簽證的內容有無重復，尤其要注意工程項目整體辦理洽商簽證后，是否又以單項辦理洽商簽證。預算中包含的項目不得進行簽證，已簽證的工程量，應予扣除；（4）審核洽商簽證的正確性=1\*GB3①審查洽商簽證的數(shù)量，包括個數(shù)、面積、體積、重量的計算是否正確。=2\*GB3②審查洽商簽證的單價、金額計算是否正確。=3\*GB3③結合業(yè)主與施工單位簽訂施工合同的內容，特別是洽商簽證的一些優(yōu)惠條款，查洽商簽證是否可以列入工程結算。工程變更與工程現(xiàn)場簽證審核的依據應充分，設計變更手續(xù)、簽證程序應齊全，內容與實際情況應相符，所選用的計價方式應合理并符合施工合同規(guī)定。工程設計變更及現(xiàn)場簽證價格的審核與確定應由相關的專業(yè)造價工程師簽發(fā)。3、工程量簽證的造價審核程序與內容簽證審核的步驟分三步：真實性審核、合理性審核、實質性審核。（1）真實性審核①一般簽證書面材料中應有甲方現(xiàn)場代表、乙方、監(jiān)理工程師的簽字蓋章。②簽證有無雙方單位蓋章，印章是否偽造，復印件與原件是否一致等是真實性審核的重要內容。③簽證是甲方與乙方之間在工程實施過程中對已訂合同的一種彌補或動態(tài)調整，與主體合同具有同等法律效力，因而在形式上應該是雙方簽章齊全真實。④審核時復印件應與原件核對，簽證的印章應與投標書中印章相比對，以保證簽證形式合法、內容翔實合理。以防止簽證上虛增材料數(shù)量、工程量、費用等。簽證真實性的審核要重點審查簽證單所附的原始資料。⑤對簽證中的數(shù)量一定要現(xiàn)場核實。現(xiàn)場核實工作量要求甲方、乙方、中介方三方同時到場，咨詢單位審核人員一般安排二人以上參加，認真測量并做好勘測記錄。勘測記錄由甲、乙方和審核人員簽字認可，作為調整結算的依據，并與結算書等一并歸檔備查。（2）合理性審核：一些乙方為了中標，在招標時采取壓低造價，在施工中又以各種理由，采取洽商簽證的方法想盡辦法補回經濟損失。所以對乙方簽證的合理性必須認真審核。（3）實質性審核：對于工程量的簽證，審核時必須到現(xiàn)場逐項丈量、計算，逐筆核實。特別是對裝飾工程和附屬工程的隱蔽部分應作為審核的重點。因為這兩部分往往沒有圖紙或者圖紙不很明確，而事后勘察又比較困難。在必要的情況下，審核人員在征得甲方和乙方雙方同意的情況下，進行破壞性檢查，以核準工程量。4、材料價格簽證的審核程序與內容一般來說，設計圖紙對一些主材、裝飾材料只能指定規(guī)格與品種，而不能指定生產廠家。目前市場上偽劣產品較多，即使是正規(guī)廠家，不同的廠家和品牌，價格差異比較大，特別是一些高級裝飾材料，施工方以劣充優(yōu)，以國產品牌冒充進口品牌，若業(yè)主簽字確認之后會給結算審核造成麻煩。材料簽證的造價跟蹤主要注意以下幾個方面：（1）注意簽證的時間市場經濟條件下，價格信息是時時刻刻變化的，掌握價格變動規(guī)律，審核中關注簽證材料的購買時間，是一個很重要又容易忽視的問題。（2）材料價格簽證確認的方法相對于其他簽證來說，材料價格簽證的確認是比較難的。客觀上，各地區(qū)《價格信息》對普及性材料有明確指導價，而對裝飾材料的價格沒有明確指導，由于其品種、質量、產地的不同，導致了價格的千差萬別，甲方也不能清晰、具體地提供材料的詳細資料。比較可行的辦法是：組織雙方人員，走向市場，尋求最接近實際情況的價格，以有力的事實證據取得雙方的一致認可。=1\*GB3①調查材料價格信息的方法A、市場調查。B、電話調查。C、上網查詢。D、當事人調查。=2\*GB3②取定材料價格的方法。調查取得價格信息資料后，就要對這些資料進行綜合分析、平衡、過濾，從而取定最接近客觀實際并符合審價要求的價格。A、應考慮調查價格與實際購買價格的差異。B、參考其他價格信息。取定材料價格時還應綜合考慮下面幾種價格資料：a參考信息價。b參考發(fā)票價。參考乙方的購貨發(fā)票，雖然可能存在假、虛、空等問題，但在市場調查的基礎上，可作為參考的依據之一。c參考口頭價。這里的水分可能更大一些，更應慎重取舍。d參考定額價。定額價格是加權平均價，具有較強的指導作用，一般來說土建材料與市場差異不大，但許多裝飾材料則可能出入較大，應分別對待。e其他工程中同類建材價格。在同期建設的工程中，已審定工程中所取定的材料價格，可作為在審工程材料價格取定參照，甚至可以直接采用。主要隱蔽工程及工程驗收的審核與管理1、內容（1）主要隱蔽工程一般包括：①預埋工程，包括鐵件、管線預埋等，審核其是否與施工圖紙、規(guī)范要求一致；②屋面工程，主要審核屋面基層處理、防水、保溫隔熱做法是否符合規(guī)范，與所采用的圖集是否相符；③裝飾工程，主要跟蹤其基層做法是否與圖集、清單項目一致，實際消耗量如何。（2）主要隱蔽工程驗收內容主要包括：①地基驗槽記錄，指基槽土方開挖完成后的驗收，主要核查基槽的幾何尺寸、土質類別、老墻腳開挖、排水類型（結構排水、地表排水、雨季排水）、土方的運輸方式、運距及各種引起索賠的書面證明材料；②基礎結構驗收，指正負零以下結構完成后的驗收，主要核查砼墊層、砼基礎、磚基礎以及回填土的實際尺寸。正負零標高的確定和回填土的運距。為了控制造價，必須選用合理的運輸機械；③中間結構驗收，指主體結構完成后在開展室內、外裝修之前的驗收，主要核查構件的運距、屋面防水做法、隔熱材料的厚度以及墻砌體使用材料，依據設計圖、變更圖及變更洽商進行逐項逐層核對，分析變更產生的原因；④工程竣工驗收，指工程完工后交付業(yè)主之前的驗收，主要核查設計變更、實際工期、材料認證及有關索賠的書面證明資料。2、隱蔽工程造價管理的工作程序（1）對隱蔽工程，要隨工程的進度及時跟蹤，以檢查綜合單價中的項目特征、工作內容是否發(fā)生改變，實際施工是否與圖紙或變更相一致，作為計算實際工程量，調整綜合單價的依據。（2）對跟蹤審核過程中發(fā)現(xiàn)的重大問題，提醒和協(xié)助業(yè)主及時辦理相應的簽證洽商，以免日后產生糾紛。（3）施工單位在通知工程監(jiān)理公司實施正常監(jiān)理隱蔽工程驗收時，應提前通知我公司，并提供驗收的部位及內容，我公司相關專業(yè)工程師參與驗收。（4）我公司工程師采用多種手段對隱蔽工程及其他工程實際施工進行跟蹤，包括現(xiàn)場進行測量，使用數(shù)碼相機對現(xiàn)場情況直觀記錄，必要時使用儀器對相關部位進行復核等。（5）我公司工程師對現(xiàn)場實際所使用的材料在必要時進行取樣。（6）我公司工程師對隱蔽工程應結合隱蔽工程審核與管理內容詳細記錄，填制“隱蔽工程跟蹤審核記錄表”。（7）我公司工程師建立項目跟蹤審核日志，對施工中的實際情況如實記錄。主要材料及設備價格的審核與管理1、內容（1）招標文件中對主要材料和大型設備沒有明確“廠家、規(guī)格”，但材料單價已明確的，在進場使用前由施工單位提供“廠家、規(guī)格、單價”，業(yè)主現(xiàn)場代表、監(jiān)理工程師和我公司共同對“廠家、規(guī)格、單價”進行核實，如果實際價格低于投標價格以上的5%，由業(yè)主現(xiàn)場代表、監(jiān)理公司、我公司和施工單位共同定價和洽商確認。（2）招標文件中沒有確定的材料、設備以及暫估價，定價方式同第②條。（3）建設單位供貨或指定材料，由我公司協(xié)助業(yè)主詢價后共同確定。（4）施工單位自行采購的材料和設備，未經確認已使用在本工程，業(yè)主現(xiàn)場代表和監(jiān)理工程師有權要求現(xiàn)場剝離檢查，對剝離所發(fā)生的費用由施工單位承擔，價格由四方派代表到市場詢價，按市價的低價結算。2、工作程序（1）對符合“主要材料及設備價格審核與管理”內容的材料及設備，由施工單位提供材料品種、規(guī)格、質地、生產廠家、供應單位報價及擬采用的單價等相關資料。（2）業(yè)主、監(jiān)理單位、施工單位對材料的用量、質量、價格與設計圖要求進行初步確認審核，并填寫“材料價格洽商單”，經三方簽字后提前7天送我公司進行審核；我公司7天內將審核（詢價）結果書面反饋給業(yè)主。（3）實施公開招標的材料，我公司可參與全過程并提供咨詢意見。工程進度款的審核與管理1、內容跟蹤審核過程中密切注意實際進度與計劃進度的偏差，分析由此引起的對工期及工程造價的影響。2、工作程序（1）施工單位應按合同專用條款約定的時間，提交當月（或節(jié)點）完成形象進度，監(jiān)理公司、業(yè)主有關部門在規(guī)定的時間內核實已完工程量