國研專稿2023年四季度房地產業(yè)分析報告

1★全球經濟繼續(xù)呈現(xiàn)弱勢復蘇態(tài)勢，我國經濟回升向好。2023年四季度，全球經濟要預期目標圓滿實現(xiàn)。初步核算，2023年全年國內生產總值1260582億元，按不變價格計創(chuàng)年內新低。二是全國房地產開發(fā)投資額累計同比降幅持續(xù)擴大，已經連續(xù)21個月維持在負區(qū)間。三是房地產開發(fā)企業(yè)到位資金累計降幅保持減。四是低基數(shù)效應下房屋新開工面積累計同比降幅連續(xù)4個月收窄23本報告版權屬于北京國研網信息股份有限公司。任何購買、收存和保管本報告各種版歡迎讀者對本報告提出任何問題或建議。同時，由于任何研究都會具有一定程度的不4 6 6 6 7 10 10 14 14 16 16 17 17 21 23 24 25 28 28 28 29 30 30 33 33 335 8 10 16 17 18 19 20 20 22 23 24 25 26 26 7 17 18 21 23 24 256發(fā)布的最新一期《經濟展望報告》，2023年世界元區(qū)經濟增長的引擎，德法兩國經濟低迷，對歐元區(qū)整體表現(xiàn)形占日本經濟比重二分之一以上的個人消費環(huán)比下降0.7東盟地區(qū)經濟增長總體低于預期。受地緣政治動蕩和經濟不確定性等多重不利因素影2023年以來，面對復雜嚴峻的國際環(huán)境和艱巨繁重的國內改革發(fā)展穩(wěn)定任務，我國堅8環(huán)比看，四季度國內生產總值增長1.0%。時間國內生產總值(億元)(億元)(億元】工業(yè)生產穩(wěn)步回升，裝備制造業(yè)增長較快。2023年全年，全國規(guī)模以上工業(yè)增加值比上年增長4.6%。分三大門類看，采礦業(yè)增加值增長2.3%,制造業(yè)增長5.0%,電力、熱力、燃氣及水生產和供應業(yè)增長4.3%。其中，裝備制造業(yè)增加值增長6.8%,增速比規(guī)模以上工業(yè)快2.2個百分點。分產品看，太陽能電池、新能源汽車、發(fā)電機組(發(fā)電設備)產品產量分別增長54.0%、30.3%、28.5%。2023年1—12月份，全國規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利潤總額76858.3億元，同比下降2.3%,降幅較上年收窄1.7個百分點。服務業(yè)增長較快，接觸型聚集型服務業(yè)明顯改善。2023年全年，服務業(yè)增加值比上年增長5.8%。其中，住宿和餐飲業(yè)，信息傳輸、軟件和信息技術服務業(yè)，租賃和商務服務業(yè)，交通運輸、倉儲和郵政業(yè)，金融業(yè)，批發(fā)和零售業(yè)增加值分別增長14.5%、11.9%、9.3%、8.0%、6.8%、6.2%。其中，住宿和餐飲業(yè)，信息傳輸、軟件和信息技術服務業(yè)生產指數(shù)分別增長34.8%、13.8%。2023年1—11月份，規(guī)模以上服務業(yè)企業(yè)營業(yè)收入同比增長8.5%。其9高技術服務業(yè)中，科技成果轉化服務業(yè)、電子用正在持續(xù)釋放，并有積極的效應；四季度房地產市場總體上還處在底部修復、邊際改善企穩(wěn)的階段，主要運行指標保持低位運行。在居民收入預期弱、房價下跌預期仍在等因素制約下，房地產投資依然處于下滑態(tài)勢。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年四季度全國完成房地產開發(fā)投資累計同比下降9.6%,而同期GDP為增長5.2%,全國固定資產投資為同比增長3.0%,房地產投資繼續(xù)成為經濟復蘇的拖累因素之一。2023年四季度，我國房地產政策延續(xù)寬松態(tài)勢，中央及監(jiān)管部門反復強調防范化解風險、推動房地產金融供給側結構性改革以及加快“三大工程”建設。具體來看：一是中央金融工作會議從“防范化解房地產行業(yè)風險”等角度對下一階段房地產金融工作作出了具體部署，會后各部門加快推進落實；中央經濟工作會議將房地產列為防范化解重點領域風險的首位，強調要積極穩(wěn)妥化解房地產風險，一視同仁滿足不同所有制房促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展。二是中央政治局會議、中央金融工作會議等多項重要會議中多次提及要實施好“三大工程”建設，加快構建房地產發(fā)展新模式等。三是地方房地產利好政策持續(xù)釋放，尤其是京滬住房信貸政策再優(yōu)化，進一步向市場釋放積極信號，助力市場企2023年10月30日至31日，中央金融工作會議在北京舉行。會議提出，促進金融與房地產良性循環(huán)，健全房地產企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛展房地產工作具有非常好的指導效應。本次會議對房地產金融相關工作指明了新的發(fā)展方行等金融機構要把支持民營房企融資的政策落實落細。對于房企融資政策，較早的表述是部、財政部、全國工商聯(lián)等八部門聯(lián)合印發(fā)《關于強化金融支持舉措助力民營經濟發(fā)展壯渠道等方面得到更多的政策支持，融資環(huán)境也將得到明大工程”建設有望加快推進，財政金融對其支持力度將進22023年四季度房地產市場運行情況2023年四季度，房地產市場總體上還處在底部修復、邊際改善企穩(wěn)的階段，主要運行指標保持低位運行。具體來看，一是全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)再創(chuàng)年內新低。二是全國房地產開發(fā)投資額累計同比降幅持續(xù)擴大，已經連續(xù)21個月維持在負區(qū)間。三是房地產開發(fā)企業(yè)到位資金累計降幅保持在13%左右，當前行業(yè)到位資金壓力不減。四是低基數(shù)效應下房屋新開工面積累計同比降幅連續(xù)4個月收窄，但總體規(guī)模依然保持低位；竣工面積累計增速雖較前3季度有所回落，但依然保持較高增長。五是全國商品房銷售面積和銷售額累計同比降幅進一步擴大，市場調整壓力仍在。六是全國70個大中城市中，各線城市商品住宅銷售價格環(huán)比下降、同比有漲有降。2023年四季度，隨著前期積壓住房需求釋放，部分城市市場熱度有所下降、市場預期有所下調。盡管房地產市場需求出現(xiàn)恢復跡象，但房地產投資和開發(fā)建設仍在下降，房地產市場整體仍處于調整期，國房景氣指數(shù)再次下降至93.36,創(chuàng)年內新低。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年四季度各月的“國房景氣指數(shù)”分別為93.40、93.42和93.36,分別較上月變動-0.04、0.02和-0.06點。全國房地產開發(fā)景氣指數(shù)已經連續(xù)16個月處于較低景氣水平，表明了房地產行業(yè)景氣程度呈持續(xù)低迷狀態(tài)。2023年四季度，由于新開工持續(xù)低迷、房企拿地謹慎聚焦、房企資金承壓和銷售低迷等因素制約，全國房地產開發(fā)投資額累計同比降幅持續(xù)擴大，維持20個月的負增長。企業(yè)投資意愿仍然不足，繼續(xù)成為經濟復蘇的拖累因素之一。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年1-12月，全國完成房地產開發(fā)投資110913.0億元，同比下降9.6%,降幅較上年同期收窄0.4個百分點，較2023年1-9月擴大0.5個百分點；同期全國固定資產投資同比增長3.0%,增幅較上年同期和2023年1-6月分別回落2.1和0.1個百分點。時間億元)2022年1-12月2023年1-2月2023年1-3月2023年1-4月2023年1-5月2023年1-6月2023年1-7月2023年1-8月2023年1-9月2023年1-10月2023年1-11月2023年1-12月從供應結構來看，2023年四季度，除住宅用途的投資累計降幅較2023年三季度有所擴大外，其他三種用途的投資降幅均有所收窄；同時，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房和其他用途的投資占比略有提升，住宅占比略有下降。具體來看，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年1-12月，在房地產開發(fā)投資中，商品住宅完成投資83820.0億元，同比下降9.3%,降幅較上年同期收窄0.2個百分點，較2023年1-9月擴大0.9個百分點，占房地產開發(fā)投資的比重為75.6%;辦公樓投資4530.8億元，同比下降9.4%,降幅較上年同期和2023年1-9月分別收窄2.0和1.6個百分點，所占比重為4.1%;商業(yè)營業(yè)用房投資8054.8元，同比下降16.9%,降幅較上年同期擴大2.5個百分點，較2023年1-9月收窄0.7個百分點，所占比重為7.2%;其他投資14507.2億元，同比下降7.2%,降幅較上年同期和2023年1-9月分別收窄2.2和0.2個百分點，所占比重為13.1%。時間商業(yè)營業(yè)用房(億元】同比增長(億元】(億元)同比增長(億元】同比增長2022年1-12月2023年1-2月2023年1-3月2023年1-4月2023年1-5月2023年1-6月2023年1-7月2023年1-8月2023年1-9月2023年1-10月2023年1-11月2023年1-12月1國研網2023年四季度房地產業(yè)分析報告市場運行情況數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局圖62023年四季度累計不同用途房地產開發(fā)投資占比情況其他，13.1%商業(yè)營業(yè)用房，7.2%數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局從區(qū)域分布上來看，2023年四季度，除東北部地區(qū)的房地產開發(fā)投資累計降幅較2023年三季度略有收窄外，其他三個地區(qū)的降幅均有所擴大。同時，除東部地區(qū)吸納房地產投資的比重略有提升外，其他三個地區(qū)吸納房地產投資的比重均小幅下降。具體來看，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年1-12月，東部地區(qū)完成房地產開發(fā)投資66705.0億元，同比下降5.3%,降幅較上年同期收窄1.4個百分點，較2023年1-9月擴大0.9個百分點，占全國房地產開發(fā)投資的比重為60.2%;中部地區(qū)完成投資21423.0億元，同比下降9.5%,降幅較上年同期和2023年1-9月分別擴大2.3和1.1個百分點，占全國房地產開發(fā)投資的比重為19.3%;西部地區(qū)完成投資19760.0億元，同比下降19.6%,降幅較上年同期和2023年1-9月分別擴大2.0和0.2個百分點，占全國房地產開發(fā)投資的比重為17.8%;東北地區(qū)完成投資3026.0億元，同比下降24.5%,降幅較上年同期和2023年1-9月分別收窄1.0和2.7個百分點，占全國房地產開發(fā)投資的比重為2.7%。表42022年12月-2023年12月累時間東部地區(qū)中部地區(qū)東北地區(qū)(億元】同比增長(億元】同比增長(億元】2022年1-12月2023年1-2月2023年1-3月2023年1-4月2023年1-5月2023年1-6月2023年1-7月2023年1-8月2023年1-9月2023年1-10月2023年1-11月2023年1-12月國研網2023年四季度房地產業(yè)分析報告市場運行情況東部地區(qū)，602%2.2.2房地產開發(fā)企業(yè)到位資金降幅略有擴大2023年四季度，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金累計降幅保持在13%左右。當前行業(yè)到位資金壓力不減，各類資金仍然維持降勢。其中，定金及預收款、個人按揭貸款和其他到位資金累計同比降幅均擴大，國內貸款、利用外資和自籌資金累計同比降幅均略有收窄。從占比來看，自籌資金占比小幅提高，國內貸款、定金及預收款、個人按揭貸款和其他到位資金占比小幅下降，利用外資保持不變。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年1-12月，全國房地產開發(fā)企業(yè)到位資金127459.2億元，同比下降13.6%,降幅較上年同期收窄12.3個百分點，較2023年1-9月擴大0.1個百分點。其中，國內貸款15595.0億元，同比下降9.9%,降幅較上年同期和2023年1-9月分別收窄15.5和1.2個百分點，占本年資金來源的比重為12.24%;利用外資47.5億元，同比下降39.1%,降幅較上年同期擴大11.7個百分點，較2023年1-9月收窄0.9個百分點，占本年資金來源的比重為0.04%;企業(yè)自籌資金41989.1億元，同比下降19.1%,降幅與上年同期持平，較2023年1-9月收窄2.7個百分點，占本年資金來源的比重為32.94%;定金及預收款43202.0億元，同比下降11.9%,降幅較上年同期收窄21.4個百分點，較2023年1-9月擴大2.3個百分點，占本年資金來源的比重為33.89%;個人按揭貸款21489.0億元，同比下降9.1%,降幅較上年同期收窄17.4個百分點，較2023年1-9月擴大2.2個百分點，占本年資金來源的比重為16.86%;其他到位資金5136.1億元，同比下降5.2%,降幅較上年同期收窄3.1個百分點，較2023年1-9月擴大0.4個百分點，占本年資金來源的比重為4.03%。表52022年12月-2023年12月累計全國房地產開發(fā)企業(yè)資金來源及同比增長情況國研網2023年四季度房地產業(yè)分析報告市場運行情況時間國內同比增長(億元】(【億元【億元2022年1-12月B2023年1-2月2023年1-3月2023年1-9月2023年1-10月2023年1-11月9圖92022年11月-2023年12月累計房地產開發(fā)企業(yè)資金來源構成同比增長率變動趨勢圖102023年四季度累計房地產開發(fā)企業(yè)主要資金來源占比情況2023年四季度，低基數(shù)效應顯現(xiàn)下，房屋新開工面積累計同比降幅連續(xù)4個月收窄，但總體規(guī)模依然保持低位；竣工面積累計增速雖較前三季度有所回落，但仍保持較高增速。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年1-12月，全國商品房累計施工面積838364.0萬平方米，同比下降7.2%,降幅較上年同期持平，較2023年1-9月擴大0.1個百分點；2023年1-12月，全國商品房累計新開工面積95376.0萬平方米，同比下降20.4%,降幅較上年同期和2023年1-9月分別收窄19.0和3.0個百分點；2023年1-12月，全國商品房累計竣工面積99831.0平方米，同比增長17.0%,增幅較2023年1-9月回落2.8個百分點，而上年同期為下降15.0%。時間(萬平方米)(萬平方米】(萬平方米】2022年1-12月2023年1-2月2023年1-3月2023年1-4月2023年1-5月2023年1-6月2023年1-7月2023年1-8月2023年1-9月2023年1-10月2023年1-11月2023年1-12月2023年四季度，受經濟形勢、收入預期的影響，商品房銷售市場總體仍處在下行調整階段，全國商品房銷售面積和銷售額累計同比降幅延續(xù)擴大趨勢。國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年1-12月，全國商品房銷售面積111735.0萬平方米，同比下降8.5%,降幅較上年同期收窄15.8個百分點，較2023年1-9月擴大1.0個百分點。其中，住宅銷售面積94796.0萬平方米，同比下降8.2%,降幅較上年同期收窄18.6個百分點，較2023年1-9月擴大1.9個百分點；辦公樓銷售面積2717.0萬平方米，同比下降9.0%,降幅較上年同期擴大5.7個百分點，較2023年1-9月收窄2.8個百分點；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積6356.0萬平方米，同比下降12.0%,降幅較上年同期擴大3.1個百分點，較2023年1-9月收窄5.0個百分點。時間(萬平方米】同比增長(萬平方米】(萬平方米】(萬平方米】2022年1-12月2023年1-2月2023年1-3月-42023年1-4月2023年1-5月2023年1-6月2023年1-7月42023年1-8月2023年1-9月2023年1-10月82023年1-11月2023年1-12月2023年1-12月，全國商品房銷售額116622.0億元，同比下降6.5%,降幅較上年同期收窄20.2個百分點，較2023年1-9月擴大1.9個百分點。其中，商品住宅銷售額102990.0億元，同比下降6.0%,降幅較上年同期收窄22.3個百分點，較2023年1-9月擴大2.8個百分點；辦公樓銷售額3742.0億元，同比下降12.9%,降幅較上年同期擴大9.2個百分點，較2023年1-9月收窄3.2個百分點；商業(yè)營業(yè)用房銷售額6619.0億元，同比下降9.3%,降幅較上年同期和2023年1-9月分別收窄6.8和5.3個百分點。時間(億元)(億元】2022年1-12月22023年1-2月-52023年1-3月12023年1-4月2023年1-5月2023年1-6月72023年1-7月2023年1-8月2023年1-9月2023年1-10月92023年1-11月-2023年1-12月-32023年四季度，全國70個大中城市新房和二手房住宅價格持續(xù)下降，跌幅擴大。新房市場方面，70個大中城市新建商品住房價格環(huán)比、同比上漲城市數(shù)量減少，房價同環(huán)比跌幅擴大。從環(huán)比來看，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年10月份，全國70個大中城市中，新建商品住宅價格下降的城市56個，持平的城市1個，上漲的城市11個；2023年11月份，新建商品住宅價格下降的城市59個，持平的城市2個，上漲的城市9個；2023年12月份，新建商品住宅價格下降的城市62個，持平的城市1個，上漲的城市7個。2023年10-12月，70個大中城市新建商品住房價格環(huán)比指數(shù)算數(shù)平均值分別為-0.38%、-0.37%和-0.45%。從同比來看，國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2023年10月份，全國70個大中城市中，新建商品住宅價格同比下降的城市47個，同比上漲的城市23個；2023年11月份，新建商品住宅價格同比下降的城市48個，同比持平的城市2個，同比上漲的城市20個；2023年12月份，新建商