房產(chǎn)測(cè)量中的若干問題研究

房產(chǎn)測(cè)量中的假設(shè)干問題研究摘要：住房問題是關(guān)系到國計(jì)民生的大問題,隨著近年來房地產(chǎn)業(yè)的快速開展,及房屋價(jià)格的迅速攀升。“寸土寸金”已經(jīng)不再是神話。在此背景下房屋測(cè)量再度成為廣闊買房人和賣房人關(guān)注的焦點(diǎn)。在房地產(chǎn)測(cè)繪中容易出現(xiàn)問題或爭議的有許多方面。文章主要討論、分析了對(duì)共有部位及如何分?jǐn)偟恼J(rèn)定等方面,提出了減少問題或爭議出現(xiàn)的相應(yīng)措施。另外還討論了陽臺(tái)面積計(jì)算，樓梯面積計(jì)算、入戶花園是否計(jì)入建筑面積或使用面積等相關(guān)問題。關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)量；共有面積分?jǐn)?；陽臺(tái)面積計(jì)算；樓梯面積計(jì)算；入戶花園1緒論隨著我國城市居民住房分配制度改革的市場(chǎng)化轉(zhuǎn)變和住房需求的進(jìn)一步提高，商品房已經(jīng)成為當(dāng)前住房的主要選擇方式，商品房面積問題也隨之成為一個(gè)社會(huì)熱點(diǎn)問題。商品房的購置價(jià)格通常與單價(jià)和銷售面積直接相關(guān)，在購房時(shí)，單價(jià)通常是明確的，但銷售面積的計(jì)算卻存在一定出入。消費(fèi)者的實(shí)際使用面積與購置面積存在較大的差異，變相提高了單位面積的售價(jià)，對(duì)消費(fèi)者而言是一筆隱晦投資。因此，面積問題也就成為商品房銷售中的關(guān)鍵指標(biāo)，時(shí)下住房面積糾紛，已成為各類投訴中增長最快的熱點(diǎn)。由于房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)交易以及房地產(chǎn)管理各個(gè)環(huán)節(jié)的諸多問題都通過房屋面積糾紛的形式表現(xiàn)，所以房地產(chǎn)測(cè)量工作備受關(guān)注。房屋面積量算的準(zhǔn)確與否涉及到千家萬戶切身利益，甚至在一定程度上影響著社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。這些年,我國的房地產(chǎn)業(yè)開展迅速,已經(jīng)成為國民經(jīng)濟(jì)支柱性產(chǎn)業(yè)之一。隨著房地產(chǎn)業(yè)的不斷開展,房地產(chǎn)測(cè)繪的作用和地位越來越顯得突出和重要,逐漸以一個(gè)獨(dú)立的行業(yè)出現(xiàn)。房屋面積測(cè)繪是房地產(chǎn)測(cè)繪的一個(gè)主要內(nèi)容,也是房屋業(yè)主最為關(guān)心的問題。業(yè)主和開發(fā)商對(duì)于房屋面積的爭議現(xiàn)象越來越多,訴訟法律的情況也屢見不鮮。為維護(hù)售房人與購房人雙方的合法權(quán)益,國家近十年間出臺(tái)了一系列文件。房地產(chǎn)測(cè)繪單位依法對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)繪工作的結(jié)果,是具有法律效力的,除了為房屋交易提供正確數(shù)據(jù)外,有時(shí)還要對(duì)房屋面積爭議訴訟進(jìn)行鑒定。房地產(chǎn)測(cè)繪工作是一項(xiàng)技術(shù)性和政策性都很強(qiáng)的工作。本文就房地產(chǎn)測(cè)繪中存在的問題及解決問題的措施進(jìn)行了探討。2房產(chǎn)測(cè)量2.1房產(chǎn)測(cè)量概述房產(chǎn)，是指依附于土地上的各種建筑物和構(gòu)筑物，與地產(chǎn)一同構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)的主要局部，具有不動(dòng)產(chǎn)的一切特征。它不僅是人類最重要的物質(zhì)財(cái)富之一，也是任何社會(huì)的法律制度最為關(guān)注的調(diào)整對(duì)象之一。房產(chǎn)測(cè)量是測(cè)繪工作的重要組成局部，是地籍測(cè)量與房產(chǎn)測(cè)量的總稱。它的根本內(nèi)容包括：房產(chǎn)平面控制測(cè)量、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)要素測(cè)量、房產(chǎn)圖繪制、房產(chǎn)面積測(cè)算、變更測(cè)量、成果資料的檢查驗(yàn)收等。它在房地產(chǎn)權(quán)屬管理、經(jīng)營管理、開發(fā)管理以及其他房地產(chǎn)管理過程中需要測(cè)繪房產(chǎn)分丘平面圖、房地產(chǎn)分層分戶平面圖及相關(guān)的圖、表、冊(cè)、簿、數(shù)據(jù)等。房產(chǎn)測(cè)量與房地產(chǎn)權(quán)屬管理、交易、開發(fā)、拆遷等房地產(chǎn)活動(dòng)緊密相關(guān)，工作量大。其中最大量、最具現(xiàn)實(shí)、最重要的是房屋、土地權(quán)屬證件附圖的測(cè)繪。房產(chǎn)測(cè)量不但具有根底測(cè)繪工作所特有的技術(shù)性，而且具有很強(qiáng)的法律性，其測(cè)繪成果的真實(shí)性、可靠性直接牽涉到每個(gè)地籍、房產(chǎn)主的經(jīng)濟(jì)利益。2.2房產(chǎn)測(cè)量的任務(wù)和目的任務(wù)房產(chǎn)測(cè)量是房地產(chǎn)管理工作的重要根底。準(zhǔn)確完整的房產(chǎn)測(cè)繪成果是審產(chǎn)、確定產(chǎn)權(quán)面積、保障產(chǎn)權(quán)人合法權(quán)益的主要依據(jù)。房產(chǎn)測(cè)量的任務(wù)就是采用科學(xué)的測(cè)繪技術(shù)、方法和手段，獲取國家和有關(guān)產(chǎn)權(quán)部門所需的房屋有關(guān)信息和資料，為國民經(jīng)濟(jì)建設(shè)、城鎮(zhèn)建設(shè)、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)、房屋拆遷、房產(chǎn)交易、征收稅費(fèi)、為住房制度改革等工作提供可靠的數(shù)據(jù)和資料。目的房產(chǎn)測(cè)量的目的是測(cè)定、調(diào)查房屋的權(quán)屬、位置、數(shù)量、用途以及利用狀況，為房產(chǎn)管理部門提供所需要的房產(chǎn)分丘平面圖、房產(chǎn)分層分戶平面圖，以及相關(guān)的圖、表、冊(cè)和房屋面積數(shù)據(jù)等。2.3房產(chǎn)測(cè)量的意義房產(chǎn)測(cè)繪作為我國的法定測(cè)繪之一，其測(cè)繪成果經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審核后，用于房屋的產(chǎn)權(quán)登記，從而具有法律效力。房產(chǎn)測(cè)繪成果的準(zhǔn)確性，不僅關(guān)系到房屋產(chǎn)權(quán)登記的準(zhǔn)確性，也關(guān)系到廣闊人民群眾的切身利益。房產(chǎn)測(cè)繪是房產(chǎn)管理工作的重要根底，房產(chǎn)測(cè)量作為對(duì)房屋面積進(jìn)行測(cè)算的具體形式,在當(dāng)前有著重要的意義。首先,房產(chǎn)測(cè)量可以為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)依據(jù)。產(chǎn)測(cè)量的結(jié)果一經(jīng)房產(chǎn)管理部門確認(rèn)發(fā)證即具有法律效力,處理產(chǎn)權(quán)糾紛的重要依據(jù)。它直接關(guān)系到購房人的切身利益房產(chǎn)測(cè)量的全過程、面積計(jì)算及其測(cè)量精度都有嚴(yán)密的科學(xué)性,是產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理部門為產(chǎn)權(quán)人提供法律保護(hù)的重要依據(jù)同時(shí)也為調(diào)處房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的糾紛、審核違章建和違章占地提供了可靠的憑據(jù)。其次,房產(chǎn)測(cè)量是城市建設(shè)、規(guī)劃和管理的重要依據(jù)。產(chǎn)測(cè)量按照國家有關(guān)部門制定的房地產(chǎn)測(cè)繪技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和有關(guān)屋及其用地的有關(guān)信息和資料,通過對(duì)房屋自然狀況和權(quán)屬狀況的專業(yè)測(cè)量,弄清城市房屋和土地占有位置、面積及其用等狀況,從而為房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的管理提供根底數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)核發(fā)房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證的重要組成局部,也是建房地產(chǎn)檔案的原始資料。因此,房產(chǎn)測(cè)量是進(jìn)行城市土地資開發(fā)利用,城市規(guī)劃建設(shè)管理必不可少的根底資料。最后,房產(chǎn)測(cè)量也是檢驗(yàn)商品房買賣面積是否縮水的重要手段。當(dāng)前由于商品房價(jià)格居高不下,局部開發(fā)商在利益的驅(qū)使下時(shí)常會(huì)打起面積的主義主意,推廣和進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量有利于保證買賣雙方的利益,有利于維護(hù)正常的市場(chǎng)秩序。3共有面積分?jǐn)?.1共有面積共有建筑面積是指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或使用的建筑面積,分為應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e和不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e兩局部。本文中的共有建筑面積是指應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e。包括:電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、配電間、設(shè)備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛(wèi)室、多層建筑物中突出屋面結(jié)構(gòu)的樓梯間、有維護(hù)結(jié)構(gòu)的水箱等,還包括為整幢效勞的公共用房和管理用房的建筑面積,套與公共面積之間的分隔墻(包括山墻)水平投影面積一半的建筑面積。3.2計(jì)算方式建筑物的共有建筑面積等于該建筑物的建筑面積減去各套套內(nèi)建筑面積之和,并扣除已作為獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫以及為多幢效勞用房的建筑面積及人防工程等建筑面積。這些附建于商品房樓內(nèi)供本幢或多幢樓使用,及單獨(dú)建造與商品房主樓分開這些配套用房對(duì)共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)影響較大,要求各單位在測(cè)算商品房房價(jià)時(shí)應(yīng)統(tǒng)一將這些配套用房建造本錢列入商品房銷售價(jià)格組成中的“公建配套”費(fèi)用內(nèi),其建筑面積(包括因底層設(shè)架空車庫而增加的底層過道樓梯面積)不再列入分?jǐn)偣灿薪ㄖ娣e。3.3共有建筑面積的分?jǐn)傇敲?〕以幢為單位2〕不是本幢的共有建筑面積不會(huì)分?jǐn)偟奖敬睒?本幢樓的共有建筑面積也不會(huì)分?jǐn)偟狡渌拇薄?〕誰使用誰分?jǐn)倿樵敲?只限多功能房屋)，產(chǎn)權(quán)各方有合法權(quán)屬分割文件或協(xié)議,按文件或協(xié)議規(guī)定執(zhí)行;無產(chǎn)權(quán)分割文件或協(xié)議的,可按相關(guān)房屋的建筑面積按比例進(jìn)行分?jǐn)偂?.4共有建筑面積的分?jǐn)偡椒ǘ喙δ芫C合樓共有建筑面積的分?jǐn)偠喙δ芫C合樓具有商業(yè)、辦公、住宅等多種使用功能，共有建筑面積一次分?jǐn)偼_(dá)不到目的，一般要進(jìn)行二級(jí)或三級(jí)，甚至更多級(jí)的由上而下的分?jǐn)偰Ｊ健Ｔ诜謹(jǐn)傔^程中,采取由上而下的分?jǐn)偰Ｊ?即首先分?jǐn)傉钡墓灿泄灿媒ㄖ娣e,把它分?jǐn)傊粮鞴δ軈^(qū);功能區(qū)再把分到的分?jǐn)偯娣e和功能區(qū)內(nèi)原來自身的共有共用建筑面積加在一起,再分?jǐn)傊凉δ軈^(qū)內(nèi)各個(gè)層;然后再把功能區(qū)分到的面積和層原來自身的共有共用建筑面積加在一起,分?jǐn)傊粮魈?。套?nèi)建筑面積加上分?jǐn)偟墓灿泄灿媒ㄖ娣e,就是各套的產(chǎn)權(quán)面積。一般多功能綜合樓共有建筑面積可以分為四類：1〕全幢共有建筑面積：此類由全幢分?jǐn)偅?〕功能區(qū)共有建筑面積：此類由某一功能區(qū)分?jǐn)偦蚰硯讉€(gè)功能區(qū)分?jǐn)偅?〕層共有建筑面積：此類由所在層分?jǐn)偅?〕其它共有建筑面積：此類共有建筑面積的分?jǐn)傂韪鶕?jù)實(shí)際情況來定。一般多功能綜合樓共有建筑面積分?jǐn)傤愋陀薪鹱炙椒謹(jǐn)?、交叉式分?jǐn)們煞N。前者多用于功能區(qū)間沒有交叉使用的共有面積，后者用于兩功能區(qū)間有交叉使用的共有面積的分?jǐn)偅妶D1。是全幢共有建筑面積；是商業(yè)區(qū)套內(nèi)建筑面積；是辦公區(qū)套內(nèi)建筑面積；是住宅區(qū)套內(nèi)建筑面積；是商業(yè)區(qū)和辦公區(qū)共有的建筑面積；是住宅區(qū)和辦公區(qū)共有的建筑面積。全幢共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：=/(++++)；把分?jǐn)偟?、兩個(gè)功能區(qū)的分?jǐn)傁禂?shù)：=(+×)/(+)；把分?jǐn)偟?、兩個(gè)功能區(qū)的分?jǐn)傁禂?shù)：=(+×)/(+)；那么各功能區(qū)分?jǐn)傁禂?shù)：功能區(qū)：=(×+×)/=+；功能區(qū)：=(×+×+×)/=++；功能區(qū)：=(×+×)/=+；圖1交叉共有分?jǐn)偰Ｐ褪疽鈭D以南通市某小區(qū)O號(hào)樓A座為例，該幢樓分層圖如下：圖2一層分戶圖圖3二層分戶圖圖4三層分戶圖圖5四至十四層分戶圖層圖6十五層分戶圖圖7十六層分戶圖該幢樓共用面積分?jǐn)側(cè)缦卤恚罕?O號(hào)樓A座共有面積分?jǐn)傉f明共用區(qū)劃分共用區(qū)名稱共用區(qū)面積部位共用區(qū)面積(㎡)整幢共用井、梯01、梯0273.85辦公共有半外墻、電梯、機(jī)房、前室01、前室02、梯01、梯02936.143層共有過道、前室01、前室02、強(qiáng)弱電間、水表間119.564-14層共有過道、前室01、前室02、強(qiáng)弱電間、水表間1315.1715層共有過道、前室01、前室02、強(qiáng)弱電間、水表間119.5616層共有過道、前室01、前室02、強(qiáng)弱電間、水表間119.56商業(yè)共有半外墻、強(qiáng)弱電間、水表間73.301層過道過道33.81分?jǐn)傁禂?shù)K系數(shù)所屬功能區(qū)K系數(shù)值K系數(shù)公式說明K1(1)辦公共有、商業(yè)共有0.005114整幢共用/(辦公共有+3層共有+3層+4-14層共有+4-14層+15層共有+15層+16層共有+16層+商業(yè)共有+商鋪+公建+1層過道+分?jǐn)傔^道)K2(1)3層、4-14層、15層、16層共有0.092511(辦公共有+辦公共有*K1(1))/(3層共有+3層+4-14層共有+4-14層+15層共有+15層+16層共有+16層)K2(2)商鋪、公建、1層過道0.022596(商業(yè)共有+商業(yè)共有*K1(1))/(商鋪+公建+1層過道+分?jǐn)傔^道)K3(1)3層0.221522(3層共有+3層共有*K1(1)+3層共有*K2(1))/(3層)K3(2)4-14層0.214701(4-14層共有+4-14層共有*K1(1)+4-14層共有*K2(1))/(4-14層)K3(3)15層0.222220(15層共有+15層共有*K1(1)+15層共有*K2(1))/(15層)K3(4)16層0.222220(16層共有+16層共有*K1(1)+16層共有*K2(1))/(16層)K3(5)分?jǐn)傔^道0.061813(1層過道+1層過道*K1(1)+1層過道*K2(2))/(分?jǐn)傔^道)住宅樓共有建筑面積的分?jǐn)傋≌瑯且淮睘閱卧创狈謹(jǐn)?，一幢房屋?jì)算一個(gè)分?jǐn)傁禂?shù)，然后根據(jù)各套房屋的套內(nèi)建筑面積，求得各套房屋分?jǐn)偹谩Ｓ?jì)算依據(jù)國家《房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)》〔GB/T17986.1-2000)確定分?jǐn)傁禂?shù)計(jì)算方法：分?jǐn)傁禂?shù)〔K〕=〔總建筑面積-套內(nèi)建筑面積總和〕÷套內(nèi)建筑面積總和 圖8中、、、是各套房屋套內(nèi)建筑面積；、是樓梯面積；為其他共有部位的面積。整幢樓共有建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)：=(++)/(+++)；各套分?jǐn)偯娣e：=×；=×；=×；=×。圖8住宅樓分?jǐn)偸疽鈭D以南通市某小區(qū)為例，該小區(qū)四號(hào)樓地下室分戶圖如下：圖9地下室分戶圖圖10二至四層住宅分戶圖該小區(qū)的功用面積劃分如下表：表24號(hào)樓共有面積分?jǐn)傉f明共用區(qū)劃分共用區(qū)名稱共用區(qū)面積部位共用區(qū)面積(㎡)住宅分?jǐn)偺?1、梯02、梯03、外墻325.16車庫分?jǐn)偺?1、梯02、梯03、外墻71.05分?jǐn)傁禂?shù)K系數(shù)所屬功能區(qū)K系數(shù)值K系數(shù)計(jì)算公式K系數(shù)公式說明K1(1)住宅0.128631325.163/(2527.872)住宅分?jǐn)?(住宅)K1(2)車庫0.16758171.053/(423.990)車庫分?jǐn)?(車庫)注：2527.872為住宅功能區(qū)總面積；423.990為車庫總面積。商住樓共有建筑面積分?jǐn)偵套蔷哂猩虡I(yè)和住宅兩種使用功能，只進(jìn)行一次分?jǐn)偼_(dá)不到目的，通常要進(jìn)行二次分?jǐn)?。具體分?jǐn)偛襟E：1〕準(zhǔn)確劃分使用功能區(qū)；2〕根據(jù)共用建筑部位效勞功能，確認(rèn)屬于全幢共有的建筑面積，商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)獨(dú)立使用的共有建筑面積；3〕根據(jù)商業(yè)區(qū)、住宅區(qū)各自的建筑面積把全幢共有建筑面積分?jǐn)偝勺≌蜕虡I(yè)兩局部，即商業(yè)區(qū)分?jǐn)偹煤妥≌瑓^(qū)分?jǐn)偹茫?〕將商業(yè)區(qū)分?jǐn)偹玫墓灿忻娣e，加上商業(yè)區(qū)本身的共有建筑面積，再按商業(yè)區(qū)各套建筑面積進(jìn)行第二次分?jǐn)?；把住宅區(qū)分?jǐn)偹玫墓灿忻娣e，加上住宅區(qū)本身的共建筑面積按住宅各套內(nèi)建筑面積進(jìn)行第二次分?jǐn)?。圖11中是全幢共有建筑面積；、是商業(yè)區(qū)套內(nèi)建筑面積、本身獨(dú)立的共有建筑面積；、住宅區(qū)套內(nèi)建筑面積、本身獨(dú)立的共有建筑面積。整幢分?jǐn)傁禂?shù)：=/(+)+(+)；商業(yè)區(qū)在全幢分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e：Δ=Kq×(+)；住宅區(qū)在全幢分?jǐn)偹玫墓灿薪ㄖ娣e：Δ=Kq×(+)；商業(yè)區(qū)的分?jǐn)傁禂?shù)：K1=(Δ+)/；住宅區(qū)的分?jǐn)傁禂?shù)：K2=(Δ+)/；商業(yè)區(qū)各套分?jǐn)偯娣e：Δ=×；住宅區(qū)各套分?jǐn)偯娣e：Δ=×。圖11商住樓分?jǐn)偰Ｐ褪疽鈭D以南通市某小區(qū)1號(hào)商住樓為例，該小區(qū)分層圖如下：圖12地下室圖13一層分戶圖1號(hào)商住樓共有面積分?jǐn)側(cè)缦卤恚罕?1號(hào)商住樓共有面積分?jǐn)傉f明共用區(qū)劃分共用區(qū)名稱共用區(qū)面積部位共用區(qū)面積(㎡)地下層共用強(qiáng)弱電水井、梯01、梯02、外墻46.35整幢共用配電間23.53商鋪共用外墻54.73住宅共用電梯、機(jī)房、前室、強(qiáng)弱電水井、梯01、梯02、外墻1773.03商住共用強(qiáng)弱電水井、梯01、梯0260.69分?jǐn)傁禂?shù)K系數(shù)所屬功能區(qū)K系數(shù)值K系數(shù)計(jì)算公式K系數(shù)公式說明K1(1)地下層共用、商住共用0.00214423.532/(46.345+433.537+60.686+54.729+1933.593+1773.029+6671.760)整幢共用/(地下層共用+地下室+商住共用+商鋪共用+商鋪+住宅共用+住宅)K2(1)地下室0.107130(46.345+46.345*0.002144)/(433.537)(地下層共用+地下層共用*K1(1))/(地下室)K2(2)商鋪共用、住宅共用0.005829(60.686+60.686*0.002144)/(54.729+1933.593+1773.029+6671.760)(商住共用+商住共用*K1(1))/(商鋪共用+商鋪+住宅共用+住宅)K3(1)商鋪0.028530(54.729+54.729*0.002144+54.729*0.005829)/(1933.593)(商鋪共用+商鋪共用*K1(1)+商鋪共用*K2(2))/(商鋪)K3(2)住宅0.267870(1773.029+1773.029*0.002144+1773.029*0.005829)/(6671.760)(住宅共用+住宅共用*K1(1)+住宅共用*K2(2))/(住宅)4陽臺(tái)面積計(jì)算4.1陽臺(tái)面積概述《房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定:面積測(cè)算是指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影面積包含陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高在2.20m沒以上(含2.20房地產(chǎn)市場(chǎng)蓬勃開展,房價(jià)連續(xù)攀高,老百姓維權(quán)意識(shí)逐漸提高，陽臺(tái)面積所涉及的經(jīng)濟(jì)利益不可小覷，因此如何更加準(zhǔn)確測(cè)算陽臺(tái)的面積受到越來越多的關(guān)注。作為房地測(cè)量人員在面積測(cè)算過程中要求更加認(rèn)真、更加謹(jǐn)慎,確保測(cè)量面積的準(zhǔn)確,維護(hù)房屋權(quán)利人的切身利益,商品房陽臺(tái)面積如計(jì)算在此同樣重要。4.2陽臺(tái)面積測(cè)算中存在的問題我國幅員遼闊,由于地理位置不同,南、北方房屋建筑結(jié)構(gòu)差異很大。受寒冷氣候特點(diǎn)的影響,北方地區(qū)商品房建筑陽臺(tái)實(shí)際上均為封閉式陽臺(tái)。同時(shí)隨著設(shè)計(jì)樣式的不斷更新,新式陽臺(tái)造型層出不窮,現(xiàn)有的標(biāo)準(zhǔn)無法對(duì)陽臺(tái)面積的測(cè)算作完整全面地解釋。只有客觀公正合理地測(cè)算出陽臺(tái)的面積,才能兼顧房產(chǎn)開發(fā)者和購房者的利益。由于政策的變化及標(biāo)準(zhǔn)中的不明確,對(duì)房產(chǎn)測(cè)量中關(guān)于陽臺(tái)面積的計(jì)算帶來了一些的矛盾。國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)》的公布使得有關(guān)房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)的矛盾得以圓滿解決。但是隨著《房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)》的實(shí)施,新舊標(biāo)準(zhǔn)接軌過程中,由于陽臺(tái)面積計(jì)算規(guī)那么的不同造成了諸多新的矛盾涉及到房地產(chǎn)開發(fā)、交易、房改等部門;并涉及到開發(fā)商與購房者、二手房買賣雙方的直接經(jīng)濟(jì)利益涉及到房屋產(chǎn)權(quán)證、土地證的頒發(fā)。這些矛盾都是需要及時(shí)妥善解決。4.3區(qū)分有柱走廊與有柱陽臺(tái)《房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)》上規(guī)定:有柱走廊按柱外圍的水平投影面積計(jì)算;而陽臺(tái)是按是否封閉來確定建筑面積,這就要求我們?cè)趯?shí)際操作中能準(zhǔn)確區(qū)分哪種情況是有柱走廊,哪種情況是有柱陽臺(tái)?？蓮囊韵氯N方法加以判別。第一、有柱走廊一般是位入主入戶門口,是各戶從室外進(jìn)入戶內(nèi)的必經(jīng)通道,有的屬共有部位,而陽臺(tái)是處于入戶門內(nèi)的套內(nèi)建筑面積,屬戶內(nèi)專用部位。例如,在某幢別墅中,先經(jīng)過入戶門進(jìn)入戶內(nèi),戶內(nèi)還有通往私家花園有柱有半圍護(hù)部位,往往較長,有的跨越好幾個(gè)房間,看起來與柱廊沒什么區(qū)別,但其性質(zhì)屬室內(nèi)專用部位,作為陽臺(tái)使用,應(yīng)該按不封閉陽臺(tái)按其外圍的水平投影面積一半計(jì)算;第二、假設(shè)有柱廊設(shè)計(jì)為某個(gè)戶室專用的,并且是入戶內(nèi)的必經(jīng)之地,此種情況按有柱廊門廊計(jì)算全投影面積,而不能按陽臺(tái)計(jì)算一半面積;第三、從柱廊的概念上理解,柱廊不僅要有柱,而且要有高出地面的廊臺(tái)或沿柱的一側(cè)有圍護(hù);假設(shè)與地面或架空處在同一平面上,既無高差又無圍護(hù),應(yīng)視同騎樓或架空部位,不計(jì)算建筑面積。4.4封閉陽臺(tái)和半封閉陽臺(tái)全封閉陽臺(tái)按其外圍水平投影面積計(jì)算,未封閉陽臺(tái)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算。這里封閉陽臺(tái)的外圍、未封閉陽臺(tái)的圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍究竟位置如何確定,即陽臺(tái)的計(jì)算尺寸應(yīng)從哪邊開始計(jì)算,我認(rèn)為封閉陽臺(tái)的外圍尺寸應(yīng)從封閉物的主體外圍處開始計(jì)算尺寸。如圖14所示:該陽臺(tái)為玻璃鋁合金作為外圍的落地封閉陽臺(tái),主體外圍尺寸因從鋁合金處計(jì)算,即為圖示A尺寸,而不能以根底的外圍處計(jì)算(C尺寸),更不能從護(hù)窗欄桿處計(jì)算(B尺寸)。該類型的封閉陽臺(tái)計(jì)算面積時(shí),應(yīng)以主體圍護(hù)(玻璃鋁合金處)的外圍水平投影積計(jì)算。

圖14封閉陽臺(tái)示意圖老式封閉陽臺(tái)如圖15所示,下面為磚砌欄板,中間混泥土壓頂,上面為玻璃鋁合金封閉陽臺(tái),磚砌欄板為該陽臺(tái)的主體圍護(hù),即圖示A尺寸。該類封閉陽臺(tái)應(yīng)以磚砌欄板處的外圍水平投影面積計(jì)算。同樣不封閉陽臺(tái)的圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍,也要從其主要圍護(hù)算起。如老式未封閉陽臺(tái),以磚砌欄板作為圍護(hù),混泥土壓頂?shù)奈捶忾]陽臺(tái),就應(yīng)以磚砌欄板的外圍水平投影面積的一半計(jì)算,不能從它的水泥飛檐處計(jì)算面積;同樣以鐵藝欄桿作為陽臺(tái)圍護(hù)結(jié)構(gòu)時(shí),圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外圍水平投影面積就是指鐵藝欄桿的外圍水平投影面積,而不能以其根底或梁的外圍水平投影處計(jì)算面積。圖15老式封閉陽臺(tái)現(xiàn)局部多高層房屋考慮立面效果,陽臺(tái)的外挑尺寸不一致。如下所示,該幢房屋一層陽臺(tái)外挑尺寸明顯伸出于二層陽臺(tái),圖示二層陽臺(tái)很明顯以A尺寸計(jì)算,但一層陽臺(tái)尺寸如何計(jì)算就是個(gè)難題,以B尺寸計(jì)算不正確,B尺寸大于C尺寸,所以B尺寸上方存在局部無頂蓋。那么到底按A尺寸還是C尺寸計(jì)算呢?筆者認(rèn)為應(yīng)按A尺寸計(jì)算,因?yàn)镃尺寸包含了飛檐尺寸,非完全意義的頂蓋,A尺寸代表的二層主要圍護(hù)尺寸即為一層頂蓋尺寸。圖16外挑陽臺(tái)半封閉陽臺(tái).1有頂蓋的不封閉陽臺(tái)陽臺(tái)的頂蓋形式多種多樣,當(dāng)陽臺(tái)的頂蓋與圍護(hù)結(jié)構(gòu)不完全覆蓋時(shí),例如:隔層有頂蓋、與陽臺(tái)底板和圍護(hù)結(jié)構(gòu)不在一個(gè)豎直面上、隔二層以上的有頂蓋、利用其它構(gòu)件作為頂蓋等。有頂蓋的不封閉陽臺(tái)計(jì)算一半面積;沒有頂蓋的陽臺(tái)不算面積;有頂蓋且其投影面積大于陽臺(tái)底板的不封閉陽臺(tái),按底板投影面積的一半計(jì)算;頂蓋投影面積小于底板投影面積陽臺(tái),面積如何計(jì)算各個(gè)地方差異較大。有頂蓋的陽臺(tái)計(jì)算面積，這里的頂蓋必須為結(jié)構(gòu)牢固的永久性建筑,而以彩鋼瓦為頂蓋,以葡萄架為支撐結(jié)構(gòu)、上面玻璃頂?shù)母鞣N簡易頂蓋陽臺(tái),均不能計(jì)算建筑面積。有頂蓋、有圍護(hù)與室內(nèi)不直接相通,需通過露臺(tái)或過道(不具備計(jì)算面積要求的)進(jìn)室內(nèi)的。雖然在功能和作用上類似于陽臺(tái),但它不能直接與室內(nèi)相通,性質(zhì)上更多地接近于露臺(tái),同樣不具備計(jì)算面積的要求。綜合考慮,陽臺(tái)的定義應(yīng)是有永久性上蓋、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)、有臺(tái)面、與房屋室內(nèi)相通、層高在2.2m以上可作為人們生產(chǎn)或生活的空間。在實(shí)際測(cè)量中發(fā)現(xiàn)有陽臺(tái)的頂蓋與陽臺(tái)底板、圍護(hù)結(jié)構(gòu)的投影不完全一致等問題，下面介紹如何在這些特殊情況下準(zhǔn)確計(jì)算陽臺(tái)建筑面積。1)部份覆蓋的頂蓋〔見圖17〕a沒有完全覆蓋的那局部算為沒有頂蓋,不算面積;b投影下來的面積的一半作為是否計(jì)算面積的標(biāo)準(zhǔn);c投影下來的面積大于圍護(hù)結(jié)構(gòu)的1/2,那么計(jì)算面積;不大于1/2的不算面積。圖17陽臺(tái)頂蓋與圍護(hù)結(jié)構(gòu)不完全覆蓋情況的面積計(jì)算2)隔層的頂蓋隔層頂蓋的陽臺(tái)視為無頂蓋,不計(jì)算面積,理由有兩個(gè):a.隔一層情況下,頂蓋的作用不明顯,起不到保護(hù)的作用。b.如果隔一層算有頂蓋而計(jì)算面積,那么隔2、3、4、5層計(jì)算不計(jì)算?標(biāo)準(zhǔn)難掌握,因此就統(tǒng)一為隔層不認(rèn)為是頂蓋。是否為隔層是依據(jù)所依附的主體結(jié)構(gòu)的結(jié)構(gòu)層為準(zhǔn)。3)多高層房屋陽臺(tái)多高層房屋陽臺(tái),錯(cuò)開一層以向上二層的陽臺(tái)底板作為其陽臺(tái)頂蓋的不封閉陽臺(tái)不計(jì)算面積。這種向上二層陽臺(tái)的底板應(yīng)理解為隸屬于二層陽臺(tái),而不屬于該層陽臺(tái)的上蓋,所以這種陽臺(tái)沒有上蓋,且這種陽臺(tái)失去防雨防曬等應(yīng)有功能,按標(biāo)準(zhǔn)不計(jì)算建筑面積。.2無頂蓋的不封閉陽臺(tái)無頂蓋的不封閉陽臺(tái)沒有頂蓋的陽臺(tái)不計(jì)算面積。5樓梯面積計(jì)算5.1樓梯面積定義與存在問題《房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定：屬于永久性結(jié)構(gòu)的有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算；無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。對(duì)于無頂蓋的室外樓梯現(xiàn)在存在有二種意見。一種是把它理解為每層的水平投影面積按一半計(jì)算；另一種理解是樓上的梯是樓下的頂蓋，僅最頂上一層無蓋按一半計(jì)算面積，其余各層按投影面積計(jì)算。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中對(duì)樓梯面積計(jì)算問題主要集中于室外樓梯面積的計(jì)算，其中包括住純宅樓室外樓梯面積計(jì)算和商住樓室外樓梯面積計(jì)算?！斗慨a(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定：樓梯間按房屋自然層計(jì)算面積。由于對(duì)于樓梯間無明確的解釋，因此，樓梯欄桿間形成的中空部位是否計(jì)算面積，在實(shí)際工作中不好把握。例如在商場(chǎng)一至二層的樓梯，它們并沒有梯間，只是一個(gè)單純的樓梯，并且由于周圍的環(huán)境樓梯欄桿間形成一個(gè)很大的中空面積。對(duì)此如何計(jì)算面積在《房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)》中不能找到一個(gè)相應(yīng)的條款?！斗慨a(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)》中的“樓梯間是否要形成像房間一樣的空間才能按照其執(zhí)行”等此類問題，急需明確，以為房產(chǎn)管理提供可靠的數(shù)據(jù)保證。5.2室外樓梯面積的計(jì)算《房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)》中規(guī)定的屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層水平投影面積計(jì)算；中規(guī)定無上蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計(jì)算。對(duì)于標(biāo)準(zhǔn)中這兩條規(guī)定如果從字面意義上進(jìn)行理解，屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按照樓梯每層水平投影面積計(jì)算；無上蓋的室外樓梯按每一層樓梯水平投影面積的一半計(jì)算。在對(duì)室外樓梯進(jìn)行測(cè)算之前，我們必須首先明白什么是室外樓梯，室外樓梯是位于房屋外部的、供人民生產(chǎn)或生活的、上下各層通道之用的、有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的永久性建筑物，屬房屋的附屬設(shè)施。這條規(guī)定中對(duì)“各層”含義的理解值得探討。室外樓梯的層次和室內(nèi)樓梯一樣,是以建筑物的層次來計(jì)算的,即如果建筑物的層次是七層,那么室外樓梯的層次也為七層。這時(shí)計(jì)算有頂蓋的室外樓梯的面積,“各層”即是七個(gè)層面；無頂蓋的室外樓梯,由于最上面一層無頂,按《房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定,不能計(jì)算建筑面積,這時(shí)的“各層”為六個(gè)層面。作為房屋附屬設(shè)施的室外樓梯其水平投影面積應(yīng)該按照樓梯的水平投影面積進(jìn)行，以大廠區(qū)一棟五層高住宅樓為例，該樓室外樓梯的水平投影面積應(yīng)該為四層，即n-1層，當(dāng)該室外樓梯屬永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯時(shí)其面積為(n-1)s,其中n為樓房層數(shù)，s為一層室外樓梯面積；當(dāng)該室外樓梯為無上蓋的室外樓梯時(shí)，個(gè)人認(rèn)為其面積為(n-2)s+s/2，其中n為樓房層數(shù)，s為一層室外樓梯面積。如果僅僅根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)字面意義上的理解，對(duì)于室外樓梯有無上蓋在面積測(cè)算時(shí)相差一半，差異太大，只有從現(xiàn)實(shí)出發(fā)，根據(jù)室外樓梯的定義，有無上蓋的差異表達(dá)在頂層，既表達(dá)了標(biāo)準(zhǔn)的嚴(yán)肅性，又靈活運(yùn)用標(biāo)準(zhǔn)，讓交易雙方滿意?？梢妰蓷l規(guī)那么中的“各層”的含義是不同的,《房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)》應(yīng)予以區(qū)分。綜上所述，室外樓梯不管是有頂蓋還是無頂蓋,都以一半計(jì)算建筑面積,即只區(qū)別在計(jì)算的層面上。5.3商住樓室外樓梯面積的計(jì)算在一些綜合樓中，經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)下面幾層〔一般為非住宅〕通往上部功能區(qū)連續(xù)空走的情況，即下面幾層的樓梯不開門直接通往樓上。通往住宅房屋要走室外樓梯。從使用功能看，空走樓梯只為上部功能區(qū)使用。而從設(shè)計(jì)角度看，它的出現(xiàn)是出于為上部功能區(qū)使用者出入方便和非住宅局部便于管理的需要而設(shè)計(jì)的。但該局部陽臺(tái)面積如何計(jì)算、分?jǐn)偙葦M合理呢?《房產(chǎn)面積測(cè)算》中認(rèn)為,對(duì)于多功能綜合樓公有建筑面積分?jǐn)?應(yīng)按各自的功能和效勞對(duì)象分別進(jìn)行分?jǐn)?對(duì)于整幢樓共同享用的不可缺少的設(shè)施,將其作為整體進(jìn)行全樓分?jǐn)?。所?筆者認(rèn)為在考慮這個(gè)問題時(shí),首先要改變“誰使用;誰分?jǐn)偂钡乃季S方式,要從整體加以考慮。由于是商住樓,必然分為商業(yè)和住宅兩個(gè)功能區(qū),室外樓梯是作為連接兩個(gè)功能區(qū)的紐帶,是整幢樓不可缺少的局部。一般情況下,是由住宅局部使用,但它也是整幢樓的消防通道,對(duì)整幢樓的管理、維修等都起著重要作用。因此,商住樓的室外樓梯應(yīng)作為整幢樓的共有面積,由商業(yè)和住宅兩個(gè)功能區(qū)共同分?jǐn)偂?層高問題6．1房屋層高的概況房產(chǎn)測(cè)量的面積測(cè)算中，由于房屋層高測(cè)量而引發(fā)的矛盾和糾紛時(shí)有發(fā)生.根據(jù)各地反映的意見，針對(duì)其中幾個(gè)關(guān)鍵性的主要問題，即房屋層高與房屋凈高的定義、房屋層高與房屋凈高的測(cè)量參照面、測(cè)量結(jié)果的誤差與限差、測(cè)算中應(yīng)注意的問題進(jìn)行了比擬詳細(xì)的論證與分析，并針對(duì)這些問題，提出了一些解決方法與應(yīng)對(duì)措施的意見和建議。6.2房屋層高2.20m規(guī)定的由來房屋層高2.20m的要求和規(guī)定，不是國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)》首先提出來的，而是引用的一個(gè)老規(guī)定，今天仍然有效，仍然有它的現(xiàn)實(shí)和普遍的需求，因而繼續(xù)被引用。國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)》層高不低于2.20m的標(biāo)準(zhǔn)有以下幾條：〔1〕層高=凈高＋樓板厚度〔在此樓板厚度取0.15m〕〔2〕層高=2.05＋0.15=2.20m；〔3〕凈高=層高－樓板厚度；〔4〕凈高=2.20－0.15=2.05m。所以，為了保證人民生活對(duì)根本活動(dòng)空間的最低要求，以及保持對(duì)房屋最低層高要求和規(guī)定的連續(xù)性及穩(wěn)定性，提出層高不低于2.20m的標(biāo)準(zhǔn)是適宜的，這已達(dá)成共識(shí)。6.3層高的定義及其測(cè)量參照面房屋的最低層高定為2.20m的標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)解決，但在實(shí)施中，在一些地方又出現(xiàn)了問題，其關(guān)鍵點(diǎn)在于層高的定義。在測(cè)量房屋層高時(shí)，應(yīng)量至何處，測(cè)量的參照面定在哪里，現(xiàn)將幾種情況分述如下。1)樓面層高。樓面層高系指房屋上下兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離。樓板面至屋頂面的垂直高度也包括樓板面至房屋頂平臺(tái)面的高度，但房屋頂面或平臺(tái)面都不應(yīng)包括隔熱層的高度。樓面或地面也不應(yīng)包括裝飾層的厚度，例如用于裝飾而鋪設(shè)的木地板、塑膠地板、瓷磚、石材板料等塊料面層的裝飾厚度。2)結(jié)構(gòu)層高。在有些學(xué)術(shù)著作和文件中，也有提出使用結(jié)構(gòu)層高的問題。結(jié)構(gòu)層高系指房屋上下兩層結(jié)構(gòu)層層面的垂直距離。3)中線層高。中線層高系指房屋上下兩層層厚中線之間的垂直距離。中線層高的根據(jù)尚不清楚，是否是因?yàn)椤斗慨a(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)》中計(jì)算房屋建筑面積采用中線尺寸而仿效，不得而知。根據(jù)上述層高的定義，有些建筑物就無法測(cè)量出層高，例如地下室的入口處、窯洞等建筑物就測(cè)不出層高。為了保證人民最根本的活動(dòng)空間，建筑物空間的高度應(yīng)使用凈高這一標(biāo)準(zhǔn)取代層高標(biāo)準(zhǔn)，這已達(dá)成共識(shí)，凈高標(biāo)準(zhǔn)的要求在全國也應(yīng)該統(tǒng)一。6.4房屋層高測(cè)量房屋的層高已定義為：房屋上下兩層樓面、或樓面至地面、或樓面至屋頂面的垂直距離，即房屋層高測(cè)量的參照面選擇的是樓面、地面和屋頂面。房產(chǎn)測(cè)量的參照面對(duì)測(cè)量的實(shí)施至關(guān)重要，直接影響房產(chǎn)測(cè)量的成果和房產(chǎn)測(cè)量結(jié)果的公正性。作為房產(chǎn)測(cè)量的參照面應(yīng)具備以下幾個(gè)最根本的條件：這個(gè)面應(yīng)該是永久性的、穩(wěn)定不變的，是可以用數(shù)學(xué)模型描述的，測(cè)量的結(jié)果是可以恢復(fù)的。6.5房屋層高測(cè)量需要補(bǔ)充限差標(biāo)準(zhǔn)房屋層高測(cè)量存在測(cè)量誤差。房屋層高測(cè)量和房屋邊長、房屋面積測(cè)量一樣存在測(cè)量誤差，尤其是不同的時(shí)間，不同的測(cè)量人員，測(cè)量不同的部位都會(huì)出現(xiàn)不同的層高結(jié)果，就是同一個(gè)人，在不同的時(shí)間，即使是采用同一儀器，測(cè)量同一部位也會(huì)有不同的層高測(cè)量結(jié)果。這些不同的層高測(cè)量結(jié)果一般不會(huì)引起人們的重視；但是這些不同的層高測(cè)量結(jié)果如果出現(xiàn)在2.20m數(shù)值的上下，那么容易出現(xiàn)麻煩，甚至?xí)纱水a(chǎn)生重大的經(jīng)濟(jì)糾紛，這在現(xiàn)實(shí)實(shí)踐中已經(jīng)出現(xiàn)過，不得不引起我們的重視。為了解決或防止這類矛盾和糾紛的重演，除了吸取教訓(xùn)，精心操作，提高測(cè)量技術(shù)水平以外，在標(biāo)準(zhǔn)管理方面還應(yīng)設(shè)置一個(gè)“房屋層高的限差”，使房屋層高測(cè)量結(jié)果，在合理的誤差范圍內(nèi)得到成認(rèn)，使合理的層高測(cè)量結(jié)果受到公正的保護(hù)，否那么將會(huì)使這一矛盾和糾紛更加復(fù)雜化。房屋層高測(cè)量的誤差及其累積。通常情況下，房屋層高由下式求得=+(1)其中為房屋的層高；為房屋的凈高；為房屋樓層樓板的厚度。房屋凈高與房屋樓層樓板的厚度均為獨(dú)立觀測(cè)量，有=+(2)房屋凈高的測(cè)量誤差1〕觀測(cè)誤差。一般以手持測(cè)量儀測(cè)量，以手持測(cè)量儀測(cè)量房屋凈高的觀測(cè)誤差取±5mm，假設(shè)使用其他測(cè)量工具，例如以卷尺測(cè)量房屋凈高的測(cè)量誤差將超過±5mm。2〕測(cè)量參照面不平整誤差，即測(cè)量面的不平度誤差。房屋凈高的測(cè)量參照面是上下兩個(gè)樓面，樓面的不平整誤差取±5mm。測(cè)量兩個(gè)樓面的誤差累積為=±7mm。應(yīng)該指出的是某些未整修的毛樓面的誤差不在此誤差范圍之內(nèi)。3〕測(cè)量參照面不平行度誤差。由于上下兩樓面不平行，因而測(cè)量不同的部位會(huì)有不同的結(jié)果，測(cè)量參照面不平行度誤差取±10mm。凈高測(cè)量誤差主要由以上3項(xiàng)組成，3項(xiàng)誤差都是隨機(jī)誤差且相對(duì)獨(dú)立，故其累積誤差=±=±13mm=±0.013m。有些樓面和屋頂面本身就構(gòu)成坡度，本身就不平行，均不適用上述分析。房屋樓層樓板厚度的測(cè)量誤差房屋樓層樓板厚度如果以卷尺進(jìn)行測(cè)量，并采用與商品房面積相對(duì)應(yīng)的二級(jí)或一級(jí)測(cè)量精度進(jìn)行測(cè)量，與商品房面積測(cè)量二級(jí)精度對(duì)應(yīng)的邊長測(cè)量精度為0.014＋0.0007D，其中D為所測(cè)量樓板的厚度，取D=0.15m=150mm。1〕觀測(cè)誤差。以卷尺測(cè)量，其測(cè)量誤差為0.014＋0.0007×0.15≈0.014m。2〕測(cè)量參照面不平整誤差對(duì)樓層樓板厚度的影響。樓板厚度涉及到樓板上下兩個(gè)面不平整誤差的影響，故為=±7mm。3〕房屋樓層樓板厚度不均勻誤差的影響，即樓板的厚度不均勻，不同的測(cè)量參照點(diǎn)測(cè)出的樓板厚度不相同，樓板厚度不均勻誤差取±10mm。上述3項(xiàng)誤差是房屋樓層樓板測(cè)量的主要誤差來源，均為隨機(jī)誤差，且相互獨(dú)立，故其累積誤差為==±18.6mm≈0.019m。房屋層高測(cè)量的誤差及其限差=+===±23mm取2倍的中誤差作為限差，因此房屋層高測(cè)量的限差為±0.05m。房屋凈高測(cè)量的限差為±0.03m。6.6建議1)房屋層高系指房屋的上下兩層樓面，或樓面至地面，或樓面至屋頂面的垂直距離。2)房屋層高測(cè)量受諸多誤差累積的影響，應(yīng)該規(guī)定限差標(biāo)準(zhǔn)，以保護(hù)測(cè)量結(jié)果的合理與合法性。根據(jù)當(dāng)前的建筑質(zhì)量、技術(shù)條件與測(cè)量手段，房屋層高測(cè)量的限差標(biāo)準(zhǔn)取±0.05m，房屋凈高測(cè)量的限差標(biāo)準(zhǔn)取±0.03m，較為現(xiàn)實(shí)可行。3)房屋的室內(nèi)凈高是指室內(nèi)樓面或地面至樓板底面或屋頂?shù)酌娴拇怪本嚯x。裝飾的室內(nèi)吊頂應(yīng)計(jì)入室內(nèi)凈高。當(dāng)房屋的層高無法測(cè)量時(shí)，可以房屋的凈高替代，房屋凈高的規(guī)定應(yīng)與房屋層高的規(guī)定相對(duì)應(yīng)，房屋凈高的標(biāo)準(zhǔn)取2.05m較為適應(yīng)。4)為了保證人們對(duì)活動(dòng)空間的最根本的要求，各地可根據(jù)實(shí)際需求，在規(guī)定房屋層高不低于2.20m的同時(shí)，也可以再附加一個(gè)對(duì)房屋凈高要求的標(biāo)準(zhǔn)。5)測(cè)量2.20m左右的房屋層高時(shí)，應(yīng)特別小心謹(jǐn)慎地進(jìn)行觀測(cè)，此時(shí)的測(cè)量參照點(diǎn)不宜少于4對(duì)，并使得上下4對(duì)參照點(diǎn)構(gòu)成四邊形，以保證測(cè)量成果的準(zhǔn)確可靠。6)為了防止和減少由于房屋層高引發(fā)的矛盾和糾紛，應(yīng)防止設(shè)計(jì)層高等于2.20m的房屋。共同采取措施，防范和減少產(chǎn)生矛盾和糾紛的時(shí)機(jī)，以防止造成不必要的經(jīng)濟(jì)損失。上述意見和建議是研究性質(zhì)的，屬個(gè)人意見，謬誤和缺乏之處，歡送提出補(bǔ)充和指正意見。目的是想為有關(guān)討論提供一份參考資料，以促進(jìn)共識(shí)，同時(shí)也為有關(guān)主管部門在制定有關(guān)規(guī)定時(shí)提供參考資料，使各地在實(shí)施國家標(biāo)準(zhǔn)《房產(chǎn)測(cè)量標(biāo)準(zhǔn)》時(shí)更加標(biāo)準(zhǔn)，更加統(tǒng)一，更加科學(xué)合理。7入戶花園面積討論7.1入戶花園簡介入戶花園是指在入戶門與客廳門之間設(shè)計(jì)一個(gè)類似玄關(guān)概念的花園,起到入戶門與客廳的連接過渡作用?；▓@入戶符合現(xiàn)代人對(duì)居住環(huán)境的需求。通過對(duì)南通市入戶花園戶型進(jìn)行實(shí)地調(diào)查,并對(duì)調(diào)查結(jié)果進(jìn)行分類,可大致將入戶花園分為以下6類:(1)根本戶型Ⅰ。根本呈長方形布局,2入口相對(duì),與客廳或餐廳相對(duì),與廚房相隔。北側(cè)對(duì)外,由欄桿半封閉,一般由物業(yè)管理,可整體封閉。各樓盤的入口朝向不同。根本戶型Ⅰ為最常見的入戶花園布局,面積5-13，局部樓盤分樓層面積不等,面積相差較大。(2)根本戶型Ⅱ:根本呈長方形布局,2入口相鄰,與客廳或餐廳相對(duì),與廚房相隔,北側(cè)對(duì)外,由欄桿半封閉,一般由物業(yè)管理,可整體封閉,面積10以內(nèi)。與根本戶型Ⅰ相似,較為普遍。(3)獨(dú)立花園型。矩形布局,是較為獨(dú)立的入戶花園戶型。此布局并無連接作用,位于玄關(guān)旁邊,與廚房相隔,無相對(duì)房間,類似單獨(dú)庭院。此戶型更類似于露臺(tái),是露臺(tái)與入戶花園的結(jié)合。北側(cè)及西側(cè)(或東側(cè))朝外由欄桿半封閉,一般由物業(yè)管理,可整體封閉,布局獨(dú)立,面積10左右。(4)狹長型。長寬比例較大,3個(gè)入口,1個(gè)主入口、2個(gè)連接入口,分別連接客廳(或餐廳)與廚房,主入口位于南側(cè),2個(gè)次入口均位于西側(cè)。雙流線入戶方式。北側(cè)及東側(cè)朝外由欄桿半封閉,一般由物業(yè)管理,可整體封閉,狹長式布局,面積10左右。(5)獨(dú)立過道型。矩形布局,2個(gè)入口,主入口連接戶外,位于西側(cè),次入口與主入口相對(duì),連接入戶花園與室內(nèi)。整體布局沒有與其他房間相隔,為獨(dú)立過道式入戶花園。另外相對(duì)的兩側(cè)朝外由欄桿半封閉,一般由物業(yè)管理,可整體封閉,面積10以內(nèi)。(6)連接型。矩形布局,3個(gè)入口,主入口連接戶外,1個(gè)次入口與主入口相對(duì)連接客廳或餐廳，與廚房相隔,另1個(gè)次入口與主入口位于同一側(cè)，連接工人房。一側(cè)朝外由欄桿半封閉,一般由物業(yè)管理,可整體封閉。此布局與根本戶型Ⅰ類似,但連接功能更強(qiáng),面積較大,一般20以上。7.2入戶花園開展過程入戶花園的開展經(jīng)歷了十個(gè)過程。(1)住宅邊的花園，過去許多住宅樓都是緊臨公園建設(shè),公園就是居民的花園。(2)花園式住宅小區(qū)，隨著人們對(duì)居住環(huán)境要求的提升,住宅小區(qū)開始出現(xiàn),在住宅小區(qū)內(nèi)通過綠化點(diǎn)、線布局,形成小區(qū)的花園?；▓@式小區(qū)的綠化是零星的、分散的。(3)集中的花園式廣場(chǎng)，住宅小區(qū)內(nèi)有成塊的綠化區(qū),稱為中心廣場(chǎng)。(4)組團(tuán)花園，將單體布局調(diào)整,形成一個(gè)個(gè)小組團(tuán),組團(tuán)中種植綠色植物,形成組團(tuán)花園。(5)架空層花園，入戶花園經(jīng)過4代的演化,已使花園與居者親密接觸,但是距離感依然存在。于是產(chǎn)生了架空層花園。將架空層做成花園讓居者住在花園上。(6)平臺(tái)花園，平臺(tái)花園是在裙樓或樓