房地產(chǎn)培訓(xùn) -基于實踐的土地投資模式講解

基于實踐的土地投資模式講解碧桂園集團投資發(fā)展變革碧桂園集團投資發(fā)展變革局一級開發(fā)碧桂園集團投資發(fā)展變革一級開發(fā)碧桂園集團投資發(fā)展變革第一章一級市場主要的拿地模式概念1、一級市場拿地模式概念1、一級市場拿地模式城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者的市場。房地產(chǎn)企業(yè)通過一級市場獲取土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)。概念1、一級市場拿地模式概念1、一級市場拿地模式才獲取地塊信息，直接通過公開招拍掛途徑獲取土地。概念掛牌拍賣1.1直接招拍掛概念掛牌拍賣1.1直接招拍掛招標招標中等城市大城市20公頃起始價中等城市大城市20公頃起始價底價1.1直接招拍掛（1）宗地出讓面積限制（住宅項目）小城市和建制鎮(zhèn)小城市和建制鎮(zhèn)7公頃基準地價基準地價1.1直接招拍掛1.1直接招拍掛掛牌文件研讀其他注意事項1.1直接招拍掛1.1直接招拍掛概念1.2勾地等意向性拿地概念1.2勾地等意向性拿地路徑1.2勾地等意向性拿地1.2勾地等意向性拿地前期主要操作要點1.2勾地等意向性拿地1.2勾地等意向性拿地前期主要商務(wù)條件談判取該部分用地地價的優(yōu)惠或總地價降低3）實際地價最低（紅線外市政/公建投入、額外收費）。根據(jù)市場情況確定項目規(guī)模、首期位置及面積、其他額外配套篩選競買人實現(xiàn)出讓意圖1.2勾地等意向性拿地篩選競買人實現(xiàn)出讓意圖1.2勾地等意向性拿地競買條件設(shè)置控制出讓結(jié)果資信、資金、資產(chǎn)價款支付配建、配套土地交付規(guī)劃要求資信、資金、資產(chǎn)價款支付配建、配套土地交付規(guī)劃要求其他條件1.2勾地等意向性拿地常見競買條件設(shè)置主體資格公司資質(zhì)公司經(jīng)驗1.2勾地等意向性拿地常見競買條件設(shè)置主體資格主體資格公司資質(zhì)1.2勾地等意向性拿地常見競買條件設(shè)置公司經(jīng)驗公司經(jīng)驗資信、資金、資產(chǎn)資信、資金、資產(chǎn)1.2勾地等意向性拿地常見競買條件設(shè)置配建、配套1、項目擬建的賣場引進十五家以上經(jīng)營單體面積不少于六萬實性以及是否符合約定的條件由市監(jiān)察局牽頭、工商局等有關(guān)）；2、引進中國快速消費品連鎖百強前三十名企業(yè)或世界500強中的超規(guī)劃要求規(guī)劃要求1.2勾地等意向性拿地常見競買條件設(shè)置價款支付價款支付4、競得者還需繳納交易服務(wù)費500萬元、土地評估費40萬元、測繪費80萬元、公證費0土地交付土地交付1.2勾地等意向性拿地常見競買條件設(shè)置其他條件注意！1.2勾地等意向性拿地注意！1.2勾地等意向性拿地1.2勾地等意向性拿地1.2勾地等意向性拿地1.2勾地等意向性拿地1.2勾地等意向性拿地前期工作前置，確保摘牌即開工1.3一二級聯(lián)動開發(fā)1.3一二級聯(lián)動開發(fā)什么是一二級聯(lián)動開發(fā)？通俗理解：通俗理解：即毛地凈化、生地熟化的過程。房地產(chǎn)企業(yè) 政府1.3一二級聯(lián)動開發(fā)1.3一二級聯(lián)動開發(fā)什么情況下采取該模式獲取土地？地塊各方面仍不具備開發(fā)條件地塊各方面仍不具備開發(fā)條件，但前景看好當?shù)卣斦蛔?，需要我司先投入資金整理土地項目具備相當規(guī)模，符合公司開發(fā)大盤的條件1.3一二級聯(lián)動開發(fā)1.3一二級聯(lián)動開發(fā)一級開發(fā)的目的和意義原則上為市、縣1.3一二級聯(lián)動開發(fā)1.3一二級聯(lián)動開發(fā)一級開發(fā)的流程資金1資金11.3一二級聯(lián)動開發(fā)土地合法性審查重點關(guān)注：土規(guī)、林地、指標、土地現(xiàn)狀等指標、農(nóng)轉(zhuǎn)用（林轉(zhuǎn)用)報批、征收報批查征地補償、房屋拆遷及地上附著物補償{規(guī)劃調(diào)整(土規(guī)、城規(guī)、林規(guī)、其他專項規(guī)劃)指標、農(nóng)轉(zhuǎn)用（林轉(zhuǎn)用)報批、征收報批查征地補償、房屋拆遷及地上附著物補償1.3一二級聯(lián)動開發(fā)1.3一二級聯(lián)動開發(fā)一級開發(fā)涉及款項積1.3一二級聯(lián)動開發(fā)積1.3一二級聯(lián)動開發(fā)/1.3一二級聯(lián)動開發(fā)1.3一二級聯(lián)動開發(fā)系數(shù)總價（3一二級聯(lián)動開發(fā)1.3一二級聯(lián)動開發(fā)單位：（萬元、畝、座、公里、個、平方米、套）1畝2畝根據(jù)果樹樹齡、品種、掛果情況等不同因素以及根據(jù)果樹樹齡、品種、掛果情況等不同因素以及3座44564個85個)1套1.3一二級聯(lián)動開發(fā)1.3一二級聯(lián)動開發(fā)投資款項支付原則原則支付原則1.3一二級聯(lián)動開發(fā)1.3一二級聯(lián)動開發(fā)1.3一二級聯(lián)動開發(fā)1.3一二級聯(lián)動開發(fā)一級開發(fā)需確定的實體內(nèi)容土地溢價土地溢價1.3一二級聯(lián)動開發(fā)土地溢價方案的處理1.3一二級聯(lián)動開發(fā)1.3一二級聯(lián)動開發(fā)土地溢價方案的處理花山、道義、蘇家屯項目溢價返還的處理概念1.4三舊改造概念1.4三舊改造 1.4三舊改造—優(yōu)勢及風險1.4三舊改造—優(yōu)勢及風險三舊改造優(yōu)勢三舊改造風險1.4三舊改造—基本模式1.4三舊改造—基本模式基本模式自行