房地產(chǎn)顧客敏感點和質(zhì)量標準要點參考項目庫

沿海地產(chǎn)投資〔中國〕流程文件文件類型作業(yè)指導(dǎo)書文件名稱顧客敏感點和質(zhì)量標準參考工程庫文件編號DG118目前版本2007-1版發(fā)布日期20070401修訂記錄版本修訂時間修訂內(nèi)容編制人：朱能偉日期：20070401審核人：張寶利、李霆日期：20070401審批人：流程審議小組〔組長：韋桂清〕日期：20070401顧客敏感點和質(zhì)量標準參考工程庫顧客敏感點工程所涉及的硬件設(shè)施實施措施和質(zhì)量標準大類中類等級小類等級

環(huán)境設(shè)計和景觀節(jié)點1〕獨特醒目的居住區(qū)外部景觀綜合形象A入口大門(含門衛(wèi))A與場地和景觀設(shè)計取得協(xié)調(diào)，采用當(dāng)?shù)夭牧虾蛡鹘y(tǒng)工藝。圍墻〔圍欄〕考慮與地面材料和圖案關(guān)系，順應(yīng)地勢和結(jié)合植物的外形外部綠地、開放空間及其他構(gòu)筑物.A注重景觀氣勢和對行人的引導(dǎo)作用。小區(qū)建筑輪廓B色彩和形式富于變化，本錢許可情況下宜采用坡屋頂形式2)中心公共綠地

B公共活動場地B考慮公共活動場地、綠化、景觀水體、游泳池地面鋪砌與建筑群、道路交通系統(tǒng)的綜合關(guān)系，以營造溫馨的環(huán)境氣氛。公共活動場地設(shè)置以居民年齡結(jié)構(gòu)為根底，可設(shè)為幼兒兒童游戲場地，青少年和老年活動場地。綠化、景觀水體B綠化植物考慮生態(tài)、景觀和使用三方面因素。水體可分為水池、流水、瀑布和噴泉，根據(jù)設(shè)計意圖和地形采用，注意水體深度和水體邊緣處理，以及水體清潔。地面鋪裝B滿足使用要求〔感覺和觸覺〕和景觀要求〔視覺〕，考慮舒適、自然、協(xié)調(diào)而對鋪裝在材料、色彩、組合三方面做出設(shè)計。3)商業(yè)步行街或商業(yè)廣場B地面鋪裝B會所、公建效勞設(shè)施，步行街，建筑小品等的綜合表達以營造良好的環(huán)境氣氛，安排在居住區(qū)主要景觀位置上，如居住區(qū)出入口，居住區(qū)中心，居住區(qū)景觀軸線或制高點上。街道立面B環(huán)境小品B4)樣板區(qū)、樣板房A設(shè)計圖紙確定A景觀的中心，設(shè)施的中心。功能相對完整，住宅群體景觀、公建群體景觀、綠地景觀、道路景觀綜合表達。環(huán)境設(shè)計和景觀節(jié)點5)環(huán)境其他設(shè)施B邊緣：不同性質(zhì)地坪交接處，B軟硬質(zhì)地面、水體與硬地、車道與人行道、地面和墻體交界處，需特別重視，并提出詳圖護坡、踏步、坡道、樹穴B注重形式、材料、色彩組合，設(shè)計中提供詳圖。圍欄地面鋪裝B鋪裝滿足使用要求〔感覺和觸覺〕和景觀要求〔視覺〕，圍欄考慮與地面材料和圖案關(guān)系，順應(yīng)地勢和結(jié)合植物的外形，設(shè)計中提供詳圖環(huán)境小品B分為街道小品和綠化小品特定功能性設(shè)施：座椅、護柱、種植容器、垃圾箱，景觀性小品：雕塑、水池、噴泉、構(gòu)架等。位置、尺度和藝術(shù)性是環(huán)境小品成敗關(guān)鍵。戶外場地1〕體育設(shè)施

C健身場地、游泳池B宜結(jié)合園林景觀設(shè)計，同時兼做景觀水體。競技體育場地C有噪聲的體育場所宜集中布置，并結(jié)合園林景觀設(shè)計，散布于環(huán)境綠化中。無噪聲的設(shè)施可作為園林景觀開放空間設(shè)置。休閑體育場地C工程選擇貼近居民的生活形態(tài)。2〕活動設(shè)施B老年人活動場B2.考慮作為青少年或家庭活動空間。3兒童活動場B12.空間相對圍合，3.考慮家長陪伴和監(jiān)護的休息設(shè)施。3〕其他設(shè)施C綜合廣場C1.全2.位置接近小區(qū)交通干道。3.廣場空間需適當(dāng)分割，地面鋪砌圖案主題活動場C根據(jù)具體工程主題概念確定公共效勞設(shè)施1〕商業(yè)效勞〔一〕A會所A1.以會所建設(shè)為工程賣點之一，與中心公共綠地形成工程樣板區(qū)2.會菜市場、超級市場B1.位置考慮對外開放的可能，便于該地區(qū)居民的利用。2.不能破壞周圍的居住環(huán)境如灰塵、陰影、噪聲、異味等影響。2〕商業(yè)效勞〔二〕B金融郵電C一般設(shè)在中心地區(qū)，布置時要考慮到生活流線。中餐廳、西餐廳C考慮到污染，中餐廳慎重設(shè)置。3〕文化教育B幼兒園、小學(xué)、普通中學(xué)B1.保證學(xué)生上學(xué)途中平安。2.考慮學(xué)校對外開放，便于該地區(qū)居民的利用。3.不能破壞周圍的居住環(huán)境如灰塵、陰影、噪聲。4.設(shè)計要注意營造良好的整體環(huán)境。4〕行政管理C物業(yè)管理、居委會、派出所C按工程需要和主管部門要求設(shè)置。5〕醫(yī)療衛(wèi)生C社區(qū)康服中心、門診所C。住宅組群1〕戶外活動環(huán)境B建筑組團庭院綠化。兒童活動場B為居民提供良好的戶外活動環(huán)境。應(yīng)考慮以下因素：1.形成良好而富有主題特征的景觀2.構(gòu)筑適宜在其中進行各類戶外生活活動的空間環(huán)境。3.以及住宅間活動的平安和心理要求。4.組團形式有利于形成完整物業(yè)管理模式，保證物業(yè)管理便利、經(jīng)濟。5.空間組合形式，建筑底層空間布局，組團機動車停車模式。規(guī)劃建筑群體間園林景觀和居民活動內(nèi)容，以及組團與周邊交通組織。2〕形成完整物業(yè)管理模式B組團門禁系統(tǒng)B3〕組團機動車停車模式B首層停車位置B道路系統(tǒng)1〕交通組織采用人車分行的原那么B

專門的步行道路系統(tǒng)。B1.交通組織采用人車分行的原那么，2.道路順而不穿，方便尋訪及識別。3.路網(wǎng)結(jié)構(gòu)合理，考慮機動車道路分級，同時要考慮專門的步行道路系統(tǒng)。4.道路系統(tǒng)設(shè)計要注重道路通達性，道路景觀和對住宅區(qū)環(huán)境影響，以及營造良好街道生活氣氛。分級的機動車道路系統(tǒng)B生活休閑道路C2〕停車模式B街道停車B1.車輛停放與園林庭院計、組團設(shè)計相配合。2.合理確定停車步行距離。按集中停車規(guī)模確定停車效勞半徑。商服中心考慮集中停車。3.非居民停車宜集中，居民停車可分散。4.減少居住區(qū)內(nèi)汽車通行量，減少空氣和噪聲污染。地下停車庫B集中停車場B多層停車庫C1〕中水系統(tǒng)

C中水管網(wǎng)C前期投入大，運營時可節(jié)約用水，生態(tài)性節(jié)能型居住區(qū)可考慮采用污水處理系統(tǒng)或雨水收集系統(tǒng)。C2〕直飲水系統(tǒng)〔分質(zhì)供水〕C凈水管網(wǎng)C前期投入大，運營時本錢相對較低，較高標準居住區(qū)可考慮采用凈水處理系統(tǒng)C小區(qū)智能化1〕平安防范系統(tǒng)B出入口管理及周界防越報警B設(shè)置可視對講與門控系統(tǒng)。對講與防盜門控制系統(tǒng)B設(shè)置出入口及周邊安防報警和電視監(jiān)控系統(tǒng)。設(shè)置電子巡更系統(tǒng)。住戶報警B包括紅外監(jiān)視，自動布防，自動報警，緊急報警等功能。尋更管理C設(shè)置供電、公共照明、供水、消防、車

2〕信息管理系統(tǒng)B遠傳抄收與管理B一般中心城市為根本配置，做到水、電、燃氣三表戶外計量B根本配置，作為客戶資源，可與布線效勞商分享利益。B背景音樂設(shè)置應(yīng)與景觀效果配合。閉路電視B起居室、主臥室、書房、衛(wèi)生間設(shè)接口，起居室、主臥室、書房、設(shè)有線電視接口高速寬頻數(shù)據(jù)網(wǎng)B起居室、書房、設(shè)寬頻接口寬帶光纖接入網(wǎng)B接入小區(qū)公共局部1〕住宅入口B入口B1、住宅入口標志醒目，綜合形象富于個性。2、根據(jù)工程定位首層電梯大堂采用精裝修。首層電梯大堂B2〕垂直交通B樓梯間B1、不設(shè)電梯的樓梯間適當(dāng)提高裝修標準，形成良好顧客界面。2、設(shè)電梯的疏散樓梯間采用簡裝修。樓梯間〔消防疏散〕D電梯間及走廊B1、電梯大堂作為裝修重點之一，適當(dāng)提高標準。2、電梯選型采用名廠電梯，設(shè)計前充分分析運送能力，計算電梯等候時間。電梯B

建筑風(fēng)格

1〕建筑立面B

建筑立面B1.

通過建筑立面，建筑細部，材質(zhì)以及色彩表現(xiàn)出具有強烈風(fēng)格特征的建筑形象。2.

注重建群體組合，創(chuàng)造與景觀環(huán)境協(xié)調(diào)的街景2〕建筑街景B建筑街景B

產(chǎn)品顧客敏感點工程及質(zhì)量標準-建筑單體顧客敏感點工程所涉及的硬件設(shè)施實施措施和質(zhì)量標準大類中類等級小類等級戶型設(shè)計1〕公共活動區(qū)B起居室B1.起居室形狀應(yīng)方正，適宜家具布置2.戶內(nèi)交通線路應(yīng)防止斜穿起居室。3.起居室面積20-45平方米，如有可能與餐廳分開設(shè)置。4.起居室必須開放、明亮有較好的視野和景觀。起居室最好與陽臺相連。5.結(jié)構(gòu)梁偏向走道和次要房間，臥室內(nèi)不露梁角。餐廳B1.

高標準住宅宜獨立設(shè)置餐廳，或與廚房在一起合設(shè)。2.

面積條件限制時可以與起居室合并設(shè)置。3.

餐廳與廚房相鄰設(shè)置。餐廳開間不小于2400mm4.

開向起居室的門不宜多并應(yīng)集中開，以減少交通干擾。留有適當(dāng)?shù)拈L墻面布置家具，墻面直線長度應(yīng)大于3米門廳B如有可能盡量設(shè)置入戶門廳，防止開門見廳。家庭廳B家庭成員內(nèi)部活動空間，獨立于起居室，位于家庭內(nèi)部。2〕私密休息區(qū)B臥室B2.保證主臥室良好朝向。3.臥室形狀應(yīng)方正，最小開間應(yīng)保證大于2400mm.5.結(jié)構(gòu)梁偏向走道和次要房間，臥室內(nèi)不露梁角。

戶型設(shè)2〕私密休息區(qū)

書房B2保姆房B面積：4-6㎡，獨立的出入口和衛(wèi)生間，與家庭臥室別離。3〕輔助區(qū)

B衛(wèi)生間B1.廚房衛(wèi)生間室外管道安放于隱蔽處，減少對立面影響。2.洗浴空間與盥洗空間分隔，做到干濕分區(qū)，面積允許可分兩間設(shè)置。3.廚房衛(wèi)生間裝修盡量一次到位。4.預(yù)留強排燃氣熱水器排風(fēng)管，如有可能燃氣熱水器安裝在生活陽臺，熱水管預(yù)埋。5.套內(nèi)應(yīng)預(yù)留洗衣機位置。衛(wèi)生間應(yīng)安排肥皂盒、手紙盒、浴盆起身扶手、毛巾架、掛衣架、鏡箱等配件，并留出洗衣機、電吹風(fēng)等電源插座。6.衛(wèi)生間設(shè)排氣扇，煤氣表位置，煤氣管走向，熱水器排風(fēng)孔洞。廚房B1.必須有防止廚房異味擴散措施2.按照操作流程合理布置洗滌池、案臺、爐灶、廚柜、排油煙機、排氣扇。并考慮冰箱、微波爐、消毒碗柜、洗碗機、電飯煲、電開水器等位置，及預(yù)留插座。3.廚房宜布置在戶內(nèi)近入口處，靠近餐廳。陽臺B分成觀景陽臺和生活陽臺，觀景陽臺宜寬大，突出休閑功能，陽臺小梁可采用反梁的形式。貯藏空間、過道B過道寬度能夠保證搬運家具的要求。

建筑設(shè)備及建筑構(gòu)件1〕建筑給排水B給水C給水管網(wǎng)采用復(fù)合鋁塑管，保證水質(zhì)熱水供給C熱水器安于陽臺時預(yù)埋熱水管，高級住宅可考慮集中熱水供給。生活污水C采用復(fù)合PVC管，減少管網(wǎng)銹蝕2〕電力電訊B供電線路B線路和開關(guān)插座布置考慮家具和電器的位置,以及人的行為尺度。開關(guān)插座發(fā)電機組C高層設(shè)柴油發(fā)電機組線路BB火災(zāi)自動報警系統(tǒng)C高層建筑公共局部設(shè)置3〕供暖B供暖B1.一般住宅散熱器應(yīng)明裝；高級住宅散熱器應(yīng)暗裝或加防護罩。3.一般住宅供暖管道為明裝，高級住宅管道宜暗裝。當(dāng)管道暗裝時應(yīng)在墻內(nèi)做溝槽以利伸