我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的問(wèn)題與解決辦法

摘要“民以食為天,食以土為本”。我國(guó)是農(nóng)業(yè)大國(guó),農(nóng)民是最大的社會(huì)群體,而土地是農(nóng)民的“根”農(nóng)民的“命”。這樣的國(guó)情就決定了農(nóng)村土地對(duì)我國(guó)開展的重要性,農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)關(guān)系到農(nóng)民增收致富,現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的開展和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)繁榮社會(huì)穩(wěn)定的大事。“三農(nóng)”問(wèn)題一直是我國(guó)經(jīng)濟(jì)開展的重要問(wèn)題。中國(guó)共產(chǎn)黨十六屆五中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于制定國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開展第十一個(gè)五年規(guī)劃的建議》中就明確的提出,建設(shè)社會(huì)主義新農(nóng)村是我國(guó)現(xiàn)代化進(jìn)程中的重大歷史任務(wù)。中共中央十七屆三中全會(huì)通過(guò)推進(jìn)農(nóng)村改革開展假設(shè)干重大問(wèn)題的決定中提出賦予農(nóng)民更加充分而有保障的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán),穩(wěn)定現(xiàn)有土地承包關(guān)系,并保持長(zhǎng)久不變。中共十八屆三中全會(huì)通過(guò)的《中共中央關(guān)于全面深化改革假設(shè)干重大問(wèn)題的決定》?！稕Q定》提出的全面深化改革，包括農(nóng)村土地制度改革。農(nóng)村土地制度改革必須堅(jiān)持中國(guó)特色，即在堅(jiān)持土地集體所有制的原那么下推行土地使用制度改革，就是尋求符合中國(guó)國(guó)情的方法和途徑破除制約城鄉(xiāng)開展一體化的土地制度障礙，主要涉及地籍管理制度、土地產(chǎn)權(quán)制度、土地市場(chǎng)制度、土地征收制度和農(nóng)村宅基地制度等。本文首先簡(jiǎn)單闡述了目前我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的背景,總結(jié)國(guó)內(nèi)外關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的研究，概括描述我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度的現(xiàn)狀及存在問(wèn)題，借鑒國(guó)外土地制度經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合我國(guó)實(shí)際情況，嘗試解決目前我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)所面臨的困境，構(gòu)建符合我國(guó)國(guó)情的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)模式。關(guān)鍵詞：農(nóng)村土地制度，土地，創(chuàng)新，流轉(zhuǎn)模式ABSTRACT"Foodtoland-based."Ourcountryisabigagriculturalcountry,farmersarethelargestsocialgroups,farmersandlandthe"root"offarmers'lives."Suchasituationwilldeterminetheimportanceofrurallandfordevelopment,rurallandtofarmerstogetrichrelations,thedevelopmentofmodernagricultureandruraleconomicprosperityandsocialstabilityoftheevent."ThreeRuralIssues"hasbeenanimportantissueinChina'seconomicdevelopment."ThreeRuralIssues"hasbeenanimportantissueinChina'seconomicdevelopment."CPCCentralCommitteeonNationalEconomicandSocialDevelopmentFive-YearPlan,"theChineseCommunistPartyPlenumthroughclearlyintheproposedconstructionofanewsocialistcountrysideinChina'smodernizationprocessisamajorhistorictask.ThirdPlenarySessionoftheCPCCentralCommitteetopromoteruralreformanddevelopmentdecisionsbyanumberofmajorissuesraisedinfullandgivefarmersmoresecurelandcontractandmanagementrights,stabilityoftheexistinglandcontractrelationshipsandmaintainlong-termchange."CPCCentralCommitteeondeepeningreformoftheoverallnumberofmajorissues"bytheThirdPlenarySessionofthe18thCCP."Decision"comprehensivelydeepenreformsproposed,includingthereformoftherurallandsystem.ReformoftherurallandsystemmustadheretotheChinesecharacteristics,adheretotheprinciplethatthecollectiveownershipofthelandusesystemtoimplementlandreform,istoseekwaysandmeanstogetridoftheconstraintsconsistentwithChina'slandsystemintegrationofurbanandruraldevelopmentobstacles,mainlyrelatedtocadastralmanagementsystem,landpropertyrightssystem,thelandmarketsystem,landexpropriationandruralhomesteadsystem.Thisarticlefirstbrieflydescribesthebackgroundofthecurrentrurallandsystem,summarizedandonrurallandcirculationsystemresearchGui,ageneraldescriptionofthestatusofrurallandcirculationsystemandproblems,andlearnfromforeignexperienceinthelandsystemcombinedwithChina'sactualsituation,trytosolvethecurrentdifficultiesfacedbyourruralland,buildinginlinewithChina'snationalconditionsofrurallandcirculationpatterns.Keyword:Rurallandsystem,land,innovation,transfermode目錄摘要 1ABSTRACT 2目錄 4文獻(xiàn)綜述 1國(guó)外關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的研究綜述 1國(guó)內(nèi)土地流轉(zhuǎn)研究綜述 2引言 31農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)概念 41.1土地的一般理論 4土地 4土地分類 4農(nóng)村土地的概念 51.2土地產(chǎn)權(quán) 51.3土地流轉(zhuǎn) 62土地制度的相關(guān)根底理論 72.1制度的含義 72.2土地流轉(zhuǎn)的一般理論 7馬克思的土地所有權(quán)理論 7土地制度變遷理論 73農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題 93.1農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀 93.2農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的主要問(wèn)題 10農(nóng)民對(duì)土地的依戀,阻礙著土地流轉(zhuǎn),限制了農(nóng)業(yè)的規(guī)模化 10土地流轉(zhuǎn)中政府行為失范阻礙土地的流轉(zhuǎn) 11農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制不健全，市場(chǎng)開展不完善 113.3農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在問(wèn)題的原因分析 12農(nóng)民對(duì)土地的依賴的原因分析 12政府在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中失范的原因探究 12農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)開展滯后的原因分析 134促進(jìn)我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的建議 144.1健全土地流轉(zhuǎn)的法律制度 144.2推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)觀念的轉(zhuǎn)變 154.3完善農(nóng)村社會(huì)保障體系 154.4積極培育我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)環(huán)境 16結(jié)論 17參考文獻(xiàn) 18致謝辭 19附錄 20文獻(xiàn)綜述國(guó)外關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的研究綜述國(guó)外大局部國(guó)家都是實(shí)行土地私有化，土地可以直接自由地進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易。在國(guó)外土地經(jīng)濟(jì)學(xué)和土地法學(xué)的研究中，很少使用農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)這個(gè)概念，更多使用的是農(nóng)村土地交易。雖是如此，在實(shí)際當(dāng)中，國(guó)外農(nóng)村土地交易中既包括農(nóng)村土地所有權(quán)的買賣，也包括農(nóng)村土地租賃、置換、轉(zhuǎn)讓等使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。國(guó)外學(xué)者對(duì)于農(nóng)村土地交易影響因素的研究，主要是基于產(chǎn)權(quán)制度、宏觀環(huán)境和交易費(fèi)用等方面。1.農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度因素對(duì)農(nóng)村土地交易的影響土地作為一種不可再生的稀缺資源，是社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展的根本要素之一。馬克思通過(guò)對(duì)資本主義土地私有制下的土地交易進(jìn)行研究形成地租地價(jià)理論，認(rèn)為地租產(chǎn)生的根源在于資本主義土地所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)的私人壟斷，而地租的上下又影響著農(nóng)村土地交易。馬克思認(rèn)為在土地等根本生產(chǎn)資料仍然是公有制的前提下，私有家庭對(duì)土地具有實(shí)際上的占有權(quán)和使用權(quán)?？扑乖凇渡鐣?huì)本錢問(wèn)題》一文中，以牧民與農(nóng)民的權(quán)利沖突為例指出，只要最初對(duì)產(chǎn)權(quán)明確界定后，如果存在市場(chǎng)交易，那么對(duì)谷物的損害超過(guò)土地租金的情況不會(huì)持久。而且在市場(chǎng)交易的本錢為零時(shí)，法院有關(guān)損害責(zé)任的判決對(duì)資源的配置毫無(wú)影響RR．科斯，A．阿爾欽，D．諾斯，等，財(cái)產(chǎn)權(quán)利與制度變遷———產(chǎn)權(quán)學(xué)派與新制度學(xué)派譯文集［M］．劉守英譯．上海:上海三聯(lián)書店，1994Feder＆Feeney也闡釋了產(chǎn)權(quán)清晰的土地資源對(duì)提高農(nóng)業(yè)投資和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力有重要作用。明確土地產(chǎn)權(quán)還會(huì)降低交易本錢，通過(guò)把生產(chǎn)要素配置給最有效率的農(nóng)戶，形成規(guī)模經(jīng)營(yíng)，最終提高農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力rGrGD，y．eryfdredrrtyits．rldkiciw35(7):5－3Binswanger＆Deininger指出持續(xù)存在的土地、勞動(dòng)力、信用及商品市場(chǎng)的扭曲是資源利用率下降和經(jīng)濟(jì)開展緩慢的主要原因。土地所有權(quán)和使用權(quán)的流轉(zhuǎn)會(huì)使土地資源配置更有效，并刺激土地資源開發(fā)的深度投資，減少農(nóng)戶的風(fēng)險(xiǎn)躲避行為BinswangerHP，BinswangerHP，DeiningerGE．Power，DistortionsRe-voltandReformingAgriculturalLandRelat［J］．HandbookofDevelopmentEconomics，1993，3(2):2661－2772國(guó)內(nèi)土地流轉(zhuǎn)研究綜述國(guó)內(nèi)學(xué)者對(duì)于我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)實(shí)踐進(jìn)行了大量的調(diào)查研究。張紅宇通過(guò)大量數(shù)據(jù)觀察發(fā)現(xiàn)，20世紀(jì)90年代中期以前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的發(fā)生率一直偏低。根據(jù)農(nóng)業(yè)部1993年的抽樣調(diào)查，1992年全國(guó)有473．3萬(wàn)戶承包農(nóng)戶轉(zhuǎn)包或轉(zhuǎn)讓農(nóng)村土地1161萬(wàn)畝，分別占承包土地農(nóng)戶總數(shù)的2．3%和承包土地總面積的2．9%姚洋．非農(nóng)就業(yè)結(jié)構(gòu)與土地租賃市場(chǎng)的發(fā)育［J姚洋．非農(nóng)就業(yè)結(jié)構(gòu)與土地租賃市場(chǎng)的發(fā)育［J］．中國(guó)農(nóng)村觀察，1999(2):16－21，轉(zhuǎn)37．杜培華等通過(guò)對(duì)江蘇省典型地區(qū)農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀進(jìn)行的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)已逐步形成，但是存在著發(fā)育緩慢、流轉(zhuǎn)不標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)權(quán)不清、資本化程度低等問(wèn)題，因此社會(huì)經(jīng)濟(jì)開展?fàn)顩r、市場(chǎng)與產(chǎn)權(quán)狀況、參與主體狀況等3類因素綜合影響著農(nóng)戶的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為杜培華，歐名豪．農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)行為影響因素的實(shí)證研究———杜培華，歐名豪．農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)行為影響因素的實(shí)證研究———以江蘇省為例［J］．國(guó)土資源科技管理，2008(1):53－56．土地是農(nóng)民最根本的生產(chǎn)資料，土地流轉(zhuǎn)關(guān)系到農(nóng)民的切身利益。在我國(guó)大多數(shù)地方，農(nóng)村土地對(duì)農(nóng)戶而言，其保障功能遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于其生產(chǎn)功能，因此農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的開展依然非常緩慢。錢忠好認(rèn)為我國(guó)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的不完全性是我國(guó)農(nóng)村土地市場(chǎng)發(fā)育緩慢的產(chǎn)權(quán)原因錢忠好．農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)權(quán)殘缺與市場(chǎng)流轉(zhuǎn)困境:錢忠好．農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)產(chǎn)權(quán)殘缺與市場(chǎng)流轉(zhuǎn)困境:理論與政策分析［J］．管理世界，2002(6):35－45．馮應(yīng)斌等指出，對(duì)理性的土地轉(zhuǎn)出者而言，只有當(dāng)釋放“囚困”于土地之上的勞動(dòng)力從事非農(nóng)產(chǎn)業(yè)而獲取的預(yù)期收益與轉(zhuǎn)出土地而獲取的租金之和大于自己耕種土地所獲取的收益時(shí)，才會(huì)選擇放棄耕種土地;對(duì)土地轉(zhuǎn)入者而言，只有當(dāng)轉(zhuǎn)入土地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)得到的回報(bào)超過(guò)他們從事其他工作所得到的收入與因獲取土地而支付的租金之和時(shí)，土地轉(zhuǎn)入行為就可能發(fā)生。承包土地的替代性越大，時(shí)機(jī)本錢也越高，那么土地對(duì)轉(zhuǎn)入者而言，其吸引力也就越小馮應(yīng)斌、董琳，等．基于農(nóng)戶收入的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)績(jī)效分析［J馮應(yīng)斌、董琳，等．基于農(nóng)戶收入的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)績(jī)效分析［J］．西南大學(xué)學(xué)報(bào)(自然科學(xué)2008(4):179－183引言土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的根底。我國(guó)農(nóng)民的土地產(chǎn)權(quán)不完整，在現(xiàn)行法律框架內(nèi)，農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)資本化流轉(zhuǎn)是唯一能夠滿足現(xiàn)代農(nóng)業(yè)所要求的集中化、規(guī)?；涂茖W(xué)化要求的路徑選擇。土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的客觀要求?，F(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)要走產(chǎn)業(yè)化、規(guī)模化、專業(yè)化的道路，需要足夠規(guī)模的土地和專業(yè)生產(chǎn)設(shè)施。在家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制條件下，土地碎化嚴(yán)重，條塊分割；農(nóng)戶各自為戰(zhàn)，缺乏組織性，經(jīng)營(yíng)規(guī)模小。這就要求通過(guò)土地流轉(zhuǎn)，來(lái)為土地的規(guī)模化、現(xiàn)代化、專業(yè)化經(jīng)營(yíng)提供條件。其次，開展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)要求土地流轉(zhuǎn)。一家一戶的家庭經(jīng)營(yíng)自給自足，生產(chǎn)產(chǎn)品的市場(chǎng)化程度低，無(wú)完整的銷售、物流體系。農(nóng)民主體市場(chǎng)意識(shí)淡薄，跟不上市場(chǎng)形勢(shì)的變化。這就要求通過(guò)土地產(chǎn)權(quán)資本化流轉(zhuǎn)，將分散的土地集中起來(lái)，交給專業(yè)化的生產(chǎn)主體經(jīng)營(yíng)。這樣就能開拓農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)，提高農(nóng)產(chǎn)品的商品化水平，滿足農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化對(duì)市場(chǎng)、物流、銷售體系的要求，解決傳統(tǒng)小農(nóng)經(jīng)濟(jì)不能解決的問(wèn)題。

1農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)概念1.1土地的一般理論土地土地是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)最根本的生產(chǎn)資料，也是人類社會(huì)賴以生存與開展不可或缺的物質(zhì)根底。從不同的角度認(rèn)識(shí)土地，形成了對(duì)土地這一概念的不同的學(xué)說(shuō)。一般地，我們可以把土地的定義粗略的劃分成廣義的和狹義的概念。狹義的土地，僅指陸地局部。較有代表性的是土地規(guī)劃和自然地理學(xué)家的觀點(diǎn)。土地規(guī)劃學(xué)者認(rèn)為：“土地是指地球陸地表層，它是自然歷史的產(chǎn)物，是由土壤、植被、地表水及表層的巖石和地下水等諸多要素組成的自然綜合體……”；自然地理學(xué)者認(rèn)為：“土地是地理環(huán)境〔主要是陸地環(huán)境〕中互相聯(lián)系的各自然地理成分所組成，包括人類活動(dòng)影響在內(nèi)的自然地域綜合體。”廣義的土地，不僅包括陸地局部，而且還包括光、熱、空氣、海洋……。較有代表性的是經(jīng)濟(jì)學(xué)家的觀點(diǎn)。英國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬歇爾指出：“土地是指大自然為了幫助人類，在陸地、海上、空氣、光和熱各方面所贈(zèng)與的物質(zhì)和力量?！泵绹?guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)者伊利認(rèn)為：“土地這個(gè)詞，它的意義不僅指土地的外表，因?yàn)樗€包括地面上下的東西。”土地分類土地分類是根據(jù)土地的性狀、地域和用途等方面存在的差異性，按照一定的規(guī)律，將土地歸并成假設(shè)干個(gè)不同的類別。按照不同的目的和要求，有不同的分類。我國(guó)的土地目前大致有三種分類：〔１〕按土地的自然屬性分類，如按地貌、植被、土壤等進(jìn)行分類；〔２〕按土地的經(jīng)濟(jì)屬性分類，如按土地的生產(chǎn)水平、土地的所有權(quán)、使用權(quán)等進(jìn)行分類；〔３〕按土地的自然和經(jīng)濟(jì)屬性以及其他因素進(jìn)行的綜合分類，如土地利用現(xiàn)狀分類。從我國(guó)的實(shí)際情況出發(fā)，同時(shí)借鑒國(guó)外一些興旺國(guó)家的經(jīng)驗(yàn)，國(guó)家新公布的《土地管理法》，科學(xué)地將我國(guó)土地分為三大類，即農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地?！锻恋毓芾矸ā范x："農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。為了更有效地管理土地，在上述三種分類的根底上，我國(guó)土地管理工作者又將土地作了更進(jìn)一步的分類，其方法是按照《土地利用現(xiàn)狀調(diào)查技術(shù)規(guī)程》中使用的土地利用現(xiàn)狀體系，根據(jù)土地的用途、利用方式和復(fù)蓋特征等因素，將我國(guó)土地分為了８大類。８大類土地是：耕地、園地、林地、牧草地、居民點(diǎn)及工礦用地、交通用地、水域、未利用土地。農(nóng)村土地的概念農(nóng)村土地從廣義上講是指法律規(guī)定由農(nóng)民集體所有的一切土地，包括耕地、宅基地及其他公共用地等?！吨腥A人民共和國(guó)土地承包法》第二條規(guī)定:“農(nóng)村土地，是指農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有依法由農(nóng)民集體使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于農(nóng)村的土地?！薄吨腥A人民共和國(guó)城市管理法》第八條第二款規(guī)定:“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬國(guó)家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。所以農(nóng)村土地，通常指農(nóng)民集體所有和國(guó)家所有依法由農(nóng)民集體使用的土地。從用途上可劃分為:農(nóng)業(yè)用地和建設(shè)用的(農(nóng)民住房用宅基地、農(nóng)村根底設(shè)施用地等);從所有制形態(tài)上可劃分為:農(nóng)民集體所有的土地和國(guó)家所有由農(nóng)民集體使用的土地。本文的農(nóng)村土地指農(nóng)民集體所有的農(nóng)業(yè)用地。1.2土地產(chǎn)權(quán)一般認(rèn)為，土地產(chǎn)權(quán)是建立在一定土地所有制根底上的土地的歸屬權(quán)利和運(yùn)用土地的行為權(quán)利，包括土地的所有權(quán)即土地的最終歸屬權(quán)，也包括具體占有、使用、交易、收益、處置等行為權(quán)利，是關(guān)于土地的權(quán)利的總和，是多種土地權(quán)利組成的權(quán)利束。其中土地所有權(quán)是最重要的土地權(quán)利，它是土地所有者在法律規(guī)定的范圍內(nèi)自由使用和處理其土地的權(quán)利?？v觀我國(guó)學(xué)者對(duì)產(chǎn)權(quán)的表述主要有以下幾種:第一，產(chǎn)權(quán)就是土地所有權(quán)。周誠(chéng)認(rèn)為，“土地所有者所擁有的土地產(chǎn)權(quán)是以土地所有權(quán)為根底，可具體化為占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能”。第二，產(chǎn)權(quán)是除所有權(quán)以外的各項(xiàng)權(quán)利之和。高尚全認(rèn)為，土地制度包括所有權(quán)制度和產(chǎn)權(quán)制度，所有權(quán)制度解決歸屬問(wèn)題，明確土地所有權(quán)主體，產(chǎn)權(quán)制度明確如何利用和有效使用問(wèn)題。1.3土地流轉(zhuǎn)土地流轉(zhuǎn)可以劃分為廣義土地流轉(zhuǎn)與狹義土地流轉(zhuǎn)兩種，廣義的土地流轉(zhuǎn)包括土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)和土地功能的流轉(zhuǎn)(改變的土地用途)。狹義的土地流轉(zhuǎn)是指土地權(quán)利的流轉(zhuǎn)，它的本質(zhì)是指土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)，在我國(guó)土地只有因征用從農(nóng)民集體所有制土地流轉(zhuǎn)為國(guó)家所有土地時(shí)才出現(xiàn)土地所有權(quán)的流轉(zhuǎn)。2009年中央一號(hào)文件進(jìn)一步明確了土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的內(nèi)涵，指出在農(nóng)地流轉(zhuǎn)過(guò)程中，農(nóng)村土地歸集體所有，不能改變土地的農(nóng)業(yè)用途，不能改變土地所有權(quán)性質(zhì)以及侵犯集體利益和個(gè)人利益，而只能流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的含義是，擁有土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的農(nóng)戶將土地經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織，即保存承包權(quán)，轉(zhuǎn)讓使用權(quán)"。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)就是土地經(jīng)營(yíng)權(quán)進(jìn)入流通領(lǐng)域，通過(guò)一定運(yùn)作方式(轉(zhuǎn)包、出租、抵押、入股等)，在不同主體之間流動(dòng)，并實(shí)現(xiàn)土地效益經(jīng)營(yíng)的制度。但在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)實(shí)中，由于農(nóng)村土地承包期限短，承包權(quán)不穩(wěn)定以及使用權(quán)不完全等原因，造成土地流轉(zhuǎn)困難。其中很大的原因是產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明晰，雖然在土地流轉(zhuǎn)中要明晰土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，但在我國(guó)目前的土地制度下，只能是土地的使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，所有權(quán)不可能改變。從現(xiàn)實(shí)講，土地功能的流轉(zhuǎn)雖不被國(guó)家政策和法規(guī)所成認(rèn)，但確實(shí)存在，廣義上的土地流轉(zhuǎn)外延更全面些。因此，本文所界定的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)(農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的實(shí)質(zhì))，是指在農(nóng)村土地所有權(quán)及農(nóng)地用途不變前提下，土地承包者將土地承包權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)移給其他農(nóng)戶或經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的行為。2土地制度的相關(guān)根底理論2.1制度的含義“制度”是一個(gè)外延很廣泛的概念。盡管馬克思在其著作中廣泛使用“制度”這一概念，但是卻一直未對(duì)此下過(guò)一般性質(zhì)的定義。馬克思主要是在兩個(gè)層次上使用“制度”的范疇：一個(gè)是從社會(huì)根本形態(tài)層次上使用制度范疇，例如，奴隸制度、封建制度、資本主義制度等；另一個(gè)是從特定社會(huì)形態(tài)下約束人們經(jīng)濟(jì)關(guān)系與制約經(jīng)濟(jì)主體的行為規(guī)那么層次上使用制度的范疇，例如，財(cái)產(chǎn)制度、法律制度、稅收制度等。2.2土地流轉(zhuǎn)的一般理論馬克思的土地所有權(quán)理論地租理論是馬克思主義政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的重要組成局部。馬克思是較早關(guān)注土地問(wèn)題的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他在《資本論》中指出:“在興旺的資本主義國(guó)家，出現(xiàn)了土地被大土地所有者壟斷，農(nóng)業(yè)資本家為了獲取利潤(rùn)而向大土地所有者租地，再雇傭失去土地的勞動(dòng)者為農(nóng)業(yè)工人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)。由此而產(chǎn)生了土地所有者和經(jīng)營(yíng)者之間的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。聯(lián)結(jié)這個(gè)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的紐帶就是地租。”地租具有社會(huì)歷史范疇，在特定的社會(huì)形態(tài)下的地租，就會(huì)有特定的本質(zhì)內(nèi)容與形式，就表現(xiàn)著不同性質(zhì)的生產(chǎn)關(guān)系。其主要表現(xiàn)在，一是土地所有權(quán)的實(shí)現(xiàn)形式產(chǎn)生了地租，土地所有權(quán)的存在才能產(chǎn)生各種形式的地租，土地所有權(quán)的形式不同，地租產(chǎn)生的形式也不同。二是，在各種社會(huì)形態(tài)下的所有形式的地租，全是土地所有權(quán)在價(jià)值上實(shí)現(xiàn)自己并增值自己的形式。馬克思提出:“不管地租有什么獨(dú)特的形式，它的一切類型有一個(gè)共同點(diǎn):地租的占用是土地所有權(quán)借以實(shí)現(xiàn)的經(jīng)濟(jì)形式”。土地制度變遷理論制度變遷，就是制度的替代、轉(zhuǎn)換和交易的過(guò)程。新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)為人們分析經(jīng)濟(jì)社會(huì)問(wèn)題提供了一個(gè)全新的視角，尤其是在一個(gè)新舊體制轉(zhuǎn)軌的國(guó)家里。以科斯、諾斯等為代表的新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)在中國(guó)備受矚目，許多學(xué)者把它作為分析工具，對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)改革實(shí)踐給予解釋和說(shuō)明。諾斯的制度變遷理論包括有三大理論支柱第一是產(chǎn)權(quán)理論，諾斯的觀點(diǎn)是有效率的經(jīng)濟(jì)體是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要原因，只有在制度上做出安排和確定產(chǎn)權(quán)，才能產(chǎn)生有效率的經(jīng)濟(jì)體，可給人人的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供動(dòng)力。諾斯認(rèn)為經(jīng)濟(jì)的能否增長(zhǎng)都受到產(chǎn)權(quán)有無(wú)效率的影響，高率的產(chǎn)權(quán)推動(dòng)著經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)開展。第二是國(guó)家理論，諾斯認(rèn)為，首先弄清國(guó)家的功能才能夠看清一個(gè)社會(huì)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的變革的本質(zhì)。諾斯把國(guó)家當(dāng)作一種政治組織來(lái)分析，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)是有國(guó)家確定的，國(guó)家決定了構(gòu)成經(jīng)濟(jì)組織契約關(guān)系形式。造成經(jīng)濟(jì)變化的產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的效率要有國(guó)家最終負(fù)責(zé)。第三是意識(shí)形態(tài)影響制度的變遷，產(chǎn)權(quán)理論和國(guó)家理論都建立在人是積極性的這個(gè)假定根底上。制度變遷的方式包括強(qiáng)制性制度變遷和誘致性制度變遷兩種。前者是由國(guó)家主導(dǎo)的，后者那么是個(gè)人響應(yīng)制度不均衡帶來(lái)的獲利時(shí)機(jī)時(shí)所引發(fā)的。制度變遷的影響因素包括制度需求和制度供給兩方面。前者主要包括要素、法律、市場(chǎng)、科技等因素，后者主要包括法律、科技、本錢、文化、心理等因素。制度變遷理論充分說(shuō)明：當(dāng)土地制度不能很好地適應(yīng)生產(chǎn)力的開展要求時(shí)，需加快推進(jìn)土地制度創(chuàng)新。制度變遷理論是遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律的理論，對(duì)深化我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的農(nóng)村土地制度改革具有極大的借鑒意義。3農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題土地作為中國(guó)農(nóng)民的根本，一般很少變化，國(guó)家也有過(guò)“土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)30年不變的承諾”。如今，伴隨著形勢(shì)的變化，可以看到國(guó)家做出了相應(yīng)的政策改變，開始鼓勵(lì)土地的流轉(zhuǎn)。3.1農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)狀進(jìn)入新世紀(jì)以來(lái)，隨著我國(guó)工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷深入，第二、三產(chǎn)業(yè)迅速開展，農(nóng)村生產(chǎn)力水平顯著提高，越來(lái)越多的農(nóng)民脫離農(nóng)業(yè)、農(nóng)村從事非農(nóng)就業(yè)，農(nóng)村勞動(dòng)力大規(guī)模流向城鎮(zhèn)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模逐漸擴(kuò)大，速度開始加快。農(nóng)業(yè)部近年來(lái)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示:2006年全國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積5551.2萬(wàn)畝，占家庭承包耕地面積的4.57%。2007年全國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)總面積達(dá)6372萬(wàn)畝，占家庭承包耕地總面積的5.2%。2008年底，全國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積到達(dá)1.09億畝，占農(nóng)戶承包耕地總面積的8.9%。2009年底，農(nóng)業(yè)部政策法規(guī)司副司長(zhǎng)王樂君在“2009中國(guó)農(nóng)村法治論壇”會(huì)議上以學(xué)術(shù)論文的形式披露了全國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積已達(dá)1.5億畝，超過(guò)全國(guó)承包耕地面積的12%。到2010年底，土地流轉(zhuǎn)面積到達(dá)1.87億畝，占家庭承包面積的14.7%齊海山.我國(guó)有九成以上的承包農(nóng)戶有了承包經(jīng)營(yíng)權(quán)[E]./201104/120110414_507892461.htm。截至2012年12月底，全國(guó)土地流轉(zhuǎn)面積約2.7億畝，占家庭承包耕地面積的21.5%。從總體上可以看出，我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積占家庭承包耕地總面積的比重在逐年提高，齊海山.我國(guó)有九成以上的承包農(nóng)戶有了承包經(jīng)營(yíng)權(quán)[E]./201104/120110414_507892461.htm現(xiàn)階段我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)狀況主要有5方面的特點(diǎn)：第一，總體流轉(zhuǎn)程度偏低，但不同省份流轉(zhuǎn)規(guī)模有差異。主要是因?yàn)榻?jīng)濟(jì)興旺地區(qū)城鎮(zhèn)化、工業(yè)化水平高，對(duì)土地的依賴程度要低于經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)。所以，土地流動(dòng)的動(dòng)力和積極性較高，流轉(zhuǎn)規(guī)模也相對(duì)較高；第二，土地的流轉(zhuǎn)主要是在農(nóng)戶與農(nóng)戶之間進(jìn)行，并且流轉(zhuǎn)戶占承包戶比重偏低。我國(guó)農(nóng)村地區(qū)土地市場(chǎng)還比擬封閉，土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)還沒有真正發(fā)揮效應(yīng)，還沒有完全按照市場(chǎng)機(jī)制的原那么優(yōu)化土地資源配置；同時(shí)也反響了農(nóng)業(yè)的弱質(zhì)性及投資回報(bào)率偏低，導(dǎo)致缺乏對(duì)農(nóng)業(yè)投資的積極性；第三，土地流轉(zhuǎn)引發(fā)的沖突持續(xù)不斷。近幾年，由于農(nóng)民種田負(fù)擔(dān)重、效益低，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件差等及局部農(nóng)村人口外出務(wù)工等原因，農(nóng)村土地荒廢情況比擬普遍。一些地方村集體為了不讓承包地稅費(fèi)落空，不至撂荒田地，采取了一系列措施轉(zhuǎn)包給他人耕種，并由其承當(dāng)稅費(fèi)。近年來(lái)隨著中央“一號(hào)文件”和《農(nóng)村土地承包法》的出臺(tái)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益的提高，外出農(nóng)民紛紛回鄉(xiāng)要求重獲土地使用權(quán)。但由于農(nóng)民對(duì)土地承包經(jīng)營(yíng)法律法規(guī)的認(rèn)知度普遍偏低，無(wú)土地流轉(zhuǎn)協(xié)議、合同不標(biāo)準(zhǔn)以及土地流入方經(jīng)營(yíng)管理不善或流入方不按時(shí)支付年固定使用費(fèi)和流出方中途終止合同等原因引起的糾紛在某些地區(qū)表現(xiàn)的逐漸明顯。第四，土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中承包人改變土地用途，破壞性流轉(zhuǎn)突出。一些舉家外出戶為了不讓稻田拋荒，隨意把承包田轉(zhuǎn)讓出去讓人種植。流轉(zhuǎn)的土地除大局部仍為種植業(yè)用地外，還有局部用在牧業(yè)、漁業(yè)、和二三產(chǎn)業(yè)中，特別是還出現(xiàn)了破壞性比擬嚴(yán)重的非農(nóng)土地流轉(zhuǎn)。3.2農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的主要問(wèn)題農(nóng)民對(duì)土地的依戀，阻礙著土地流轉(zhuǎn)，限制了農(nóng)業(yè)的規(guī)?；瘜?duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō)，土地經(jīng)營(yíng)不僅僅是一種經(jīng)營(yíng)手段，而且是一種生產(chǎn)方式。土地對(duì)農(nóng)民很重要的內(nèi)涵:除了土地具有收入功能和就業(yè)功能以后，土地還具有社會(huì)保障這一重要功能。由于目前農(nóng)村社會(huì)保障還不完善，在失去土地后，生活得不到保障，使得一局部農(nóng)民怯于涉足土地流轉(zhuǎn)。另外，由于農(nóng)民本身指示水平的局限，其對(duì)土地流轉(zhuǎn)有排斥心理，這些都限制了土地流轉(zhuǎn)及農(nóng)業(yè)的規(guī)?；?。此外，有技術(shù)、文化水平較高的農(nóng)民多以外出務(wù)工或經(jīng)商為主，留下從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的勞動(dòng)力大多思想較為保守，沒有其他謀生手段，因而他們所承包的土地是其維持根本生活的保障，可以說(shuō)是他們的“保命田”。即使是外出農(nóng)戶因?yàn)楦畹俟痰泥l(xiāng)土觀念，他們中的絕大局部人認(rèn)為外出務(wù)工雖能提高收入但是風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高，擔(dān)憂失業(yè)沒有保障，所以寧可土地荒廢也不愿輕易轉(zhuǎn)讓土地。再者，國(guó)家近些年來(lái)對(duì)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)的政策優(yōu)惠程度逐漸提高，土地收益較之前有所提高，使得一些農(nóng)戶不愿出讓土地；還有一些臨近城區(qū)、靠近廠區(qū)或國(guó)家重點(diǎn)工程建設(shè)的區(qū)域的農(nóng)戶嚴(yán)守土地以等待獲得高額的征地補(bǔ)償。不同層次的農(nóng)民因?yàn)樽非蟮睦娌煌率勾笠?guī)模的土地流轉(zhuǎn)難以形成，不利于現(xiàn)代化農(nóng)業(yè)的開展。且我國(guó)農(nóng)業(yè)較之前雖有所進(jìn)步，但農(nóng)田水利根本設(shè)施落后無(wú)法實(shí)現(xiàn)旱澇保收，這也增大了土地流轉(zhuǎn)的難度，制約著土地流轉(zhuǎn)規(guī)?；耐七M(jìn)與形成土地流轉(zhuǎn)中政府行為失范阻礙土地的流轉(zhuǎn)政府作為公共產(chǎn)品的管理和效勞者，是農(nóng)民利益的代表。政府部門可以通過(guò)建立相關(guān)機(jī)制，為促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的開展、農(nóng)民增收和實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)效應(yīng)，引導(dǎo)農(nóng)民進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)，并為土地流轉(zhuǎn)做好效勞。在土地流轉(zhuǎn)中，農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)得不到保障，容易受到侵害，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是在基層村級(jí)組織的村千部由于素質(zhì)參差不齊，再加上土地承包合同不標(biāo)準(zhǔn)，有的村干部對(duì)農(nóng)民的土地承包合同隨意更改、收回。有的甚至強(qiáng)迫農(nóng)民簽訂土地流轉(zhuǎn)合同，嚴(yán)重的侵犯了農(nóng)民的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。二是有的地方政府以土地流轉(zhuǎn)或新農(nóng)村建設(shè)為名，隨意的征收農(nóng)民的土地或?yàn)榱送瓿伞罢猩桃Y”任務(wù)借土地流轉(zhuǎn)之名圈地以降低土地開發(fā)本錢為，并隨意的改變土地用途或以租代征。這些形式都嚴(yán)重的損害了農(nóng)民的利益，為農(nóng)村社會(huì)的和諧穩(wěn)定埋下隱患。二是政府對(duì)農(nóng)業(yè)企業(yè)的監(jiān)管不力使得農(nóng)業(yè)企業(yè)在土地流轉(zhuǎn)中對(duì)農(nóng)戶利益的侵害。政府為了政績(jī)或受條件限制對(duì)參與農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)業(yè)企業(yè)資質(zhì)和信用沒有或無(wú)法進(jìn)行核查，使得農(nóng)民的利益受到侵害。政府在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中還存在管理“缺位”現(xiàn)象，如土地流轉(zhuǎn)管理機(jī)構(gòu)建立不及時(shí)，機(jī)構(gòu)規(guī)格、人員編制和工作經(jīng)費(fèi)與工作職責(zé)不相符，疏于土地流轉(zhuǎn)的管理和效勞，放任土地流轉(zhuǎn)自由開展，土地流轉(zhuǎn)管理處于真空狀態(tài)，從而導(dǎo)致農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)處于混亂的無(wú)序狀態(tài)。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)制不健全，市場(chǎng)開展不完善當(dāng)前，我國(guó)還沒有相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的土地流轉(zhuǎn)機(jī)制，影響了土地流轉(zhuǎn)的合理性和穩(wěn)定性;土地流轉(zhuǎn)的簽訂期限比擬短，流轉(zhuǎn)機(jī)制和程序存在不少問(wèn)題，土地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)發(fā)育程度還不夠成熟。不標(biāo)準(zhǔn)的流轉(zhuǎn)行為導(dǎo)致當(dāng)前農(nóng)村土地糾紛大量存在。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)機(jī)制建設(shè)滯后、發(fā)育不完善。主要表現(xiàn)在:1、土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格指導(dǎo)機(jī)制不完善土地的租金、轉(zhuǎn)包費(fèi)用是在沒有經(jīng)過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況下形成的，沒有專門的農(nóng)村土地價(jià)格評(píng)估機(jī)制，土地流轉(zhuǎn)的價(jià)格多有人為確定，容易出現(xiàn)流轉(zhuǎn)雙方的意愿不滿意的問(wèn)題，合同糾紛的發(fā)生頻率較高，影響土地流轉(zhuǎn)雙方的積極性。2、土地流轉(zhuǎn)中介體系缺乏土地流轉(zhuǎn)中介體系的缺乏導(dǎo)致農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易本錢增大。由于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)程序的不標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致流轉(zhuǎn)雙方責(zé)任不盡明確，無(wú)法保障流轉(zhuǎn)權(quán)益不受侵害，一旦出現(xiàn)不支付流轉(zhuǎn)費(fèi)用、不兌現(xiàn)收益分成、受讓方將土地使用權(quán)自行再轉(zhuǎn)讓、土地使用權(quán)發(fā)生權(quán)屬等糾紛時(shí)，當(dāng)事人的合法權(quán)益難以得到維護(hù)，大量的不標(biāo)準(zhǔn)行為也破壞了農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)秩序和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的穩(wěn)定3.3農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在問(wèn)題的原因分析農(nóng)民對(duì)土地的依賴的原因分析在幾千年來(lái)農(nóng)耕文化的影響下，農(nóng)民對(duì)土地相當(dāng)依賴，在農(nóng)民的小農(nóng)意識(shí)中土地就是農(nóng)民的“根”，農(nóng)民從心里認(rèn)為只要有了土地什么也不怕，什么也不用擔(dān)憂。雖然我國(guó)進(jìn)行農(nóng)村社會(huì)保障體制改革多年，但進(jìn)展緩慢，農(nóng)民參保率并不高，加上農(nóng)民外出務(wù)工的工作一般都是臨時(shí)性的，隨時(shí)都有可能沒工作可干，這就讓農(nóng)民更加珍視手中的土地，把土地作為失業(yè)。雖然農(nóng)村最低生活保障制度、新型農(nóng)村合作醫(yī)療和農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度等使得農(nóng)民對(duì)土地保障的依賴性有所降低，但是社會(huì)保障制度的還不是很完善，大多數(shù)的農(nóng)民仍是把土地作為主要生產(chǎn)資料，所以土地對(duì)農(nóng)民來(lái)將還是最好的生存保障。農(nóng)民文化水平不同，在面對(duì)土地劉占的態(tài)度上也有很大的差異。一般來(lái)講，受教育程度越高，對(duì)新理念新事物的接受能力越強(qiáng)，也會(huì)更積極的參與土地流轉(zhuǎn)。相反，文化水平較低的農(nóng)民對(duì)土地以的依賴性強(qiáng)，科學(xué)技術(shù)應(yīng)用率偏低，土地多采用粗放的生產(chǎn)管理，土地的產(chǎn)出不高.沒有實(shí)力進(jìn)行高效農(nóng)業(yè)的開展，對(duì)土地流轉(zhuǎn)的一般持消極的態(tài)度。政府在土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中失范的原因探究我國(guó)的土地市場(chǎng)還很落后，離不開政府行為，所以政府行為應(yīng)該妥善進(jìn)行。即:履行政府職責(zé)，進(jìn)行宏觀管理，微觀效勞和有效監(jiān)督。土地是農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中重要的生產(chǎn)要素，為使土地資源的高效配置，就要進(jìn)行農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)，讓市場(chǎng)對(duì)土地進(jìn)行更有效的配置。土地資源配置的優(yōu)化，能夠加快農(nóng)村土地的規(guī)?；?、集約化的進(jìn)程。但在我國(guó)大多數(shù)的農(nóng)民看來(lái)，土地的保障作用一直是占重要地位，進(jìn)行農(nóng)村土地的流轉(zhuǎn)對(duì)他們來(lái)說(shuō)有巨大的風(fēng)險(xiǎn)性存在，農(nóng)民對(duì)土地流轉(zhuǎn)的決策過(guò)程要慎之又慎。因此，政府作為公共事務(wù)的效勞者，在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過(guò)程中要充分的為農(nóng)民效勞，有幫助他們降低和躲避土地流轉(zhuǎn)的風(fēng)險(xiǎn)然的責(zé)任。但是，一些地方政府個(gè)別官員為個(gè)人私欲，追求個(gè)人利益而強(qiáng)制土地流轉(zhuǎn)，不顧農(nóng)民的意愿。少數(shù)地方政府為了政績(jī)及個(gè)別官員的腐敗，那么利用行政的手段搞整村甚至整鄉(xiāng)的土地流轉(zhuǎn)。更有一些鄉(xiāng)村組織，或者有政府幕后操做，不顧中央“依法、自愿、有償”的精神，強(qiáng)制把上地低價(jià)流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)企業(yè)，甚至作為一個(gè)利益團(tuán)體與民爭(zhēng)利。導(dǎo)致政府行為失范的主要因素是利益驅(qū)動(dòng)。政府作為一個(gè)利益體，也會(huì)對(duì)自身的利益追求最大化，這時(shí)政府就會(huì)在公共行為中為自己的私欲牟利，甚至在自身利益與公共利益發(fā)生沖突時(shí)，犧牲公共利益。政府官員自身也有利益的追求和目標(biāo)，政府官員為了晉升就需要政績(jī)。為了政績(jī)有的地方政府或者村集體以加快現(xiàn)代農(nóng)業(yè)進(jìn)程為名，利用行政手段強(qiáng)迫農(nóng)民集中土地從事某種生產(chǎn)，或強(qiáng)行將農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)給農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)，這種土地流轉(zhuǎn)最終讓農(nóng)民的利益在土地流轉(zhuǎn)中受損，讓他們失去了賴以生存的保障。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)開展滯后的原因分析土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)缺乏對(duì)土地轉(zhuǎn)出方與轉(zhuǎn)入方權(quán)利的保護(hù)。土地流轉(zhuǎn)不僅需要供需雙方參與，而且還需要有一定的中介機(jī)構(gòu)對(duì)當(dāng)事人的行為進(jìn)行引導(dǎo)。從目前情況看，土地流轉(zhuǎn)還缺乏完善的市場(chǎng)條件，中介效勞機(jī)構(gòu)成型的很少，土地流轉(zhuǎn)的空間狹窄，流轉(zhuǎn)本錢較大，嚴(yán)重地影響了土地流轉(zhuǎn)的速度、規(guī)模和效益了。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價(jià)格是土地市場(chǎng)核心，是反映土地交易狀況的“晴雨表”，客觀揭示了農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的供求關(guān)系，通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)。價(jià)格機(jī)制對(duì)土地流轉(zhuǎn)供給者來(lái)說(shuō)，是調(diào)節(jié)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)供給規(guī)模、供給時(shí)間、供給方向的信號(hào);對(duì)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)需求者而言，那么是改變需求方向和規(guī)模的信號(hào);對(duì)國(guó)家宏觀控制來(lái)講，是有效調(diào)節(jié)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)供求關(guān)系的信息和手段。因此，在建立土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)機(jī)制中價(jià)格機(jī)制不可缺失。我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中介還存于低級(jí)階段，雖然在一些地方中介組織數(shù)量不少，但整體水平仍然有待提高。一是許多農(nóng)村地區(qū)還沒有建立完整的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，中介組織還處于空缺狀態(tài)。交易雙方還存在著交易信息不對(duì)稱、交易渠道有限等眾多問(wèn)題，限制了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的規(guī)模和速度。二是中介組織的缺乏無(wú)法推動(dòng)農(nóng)村土地經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)的有效運(yùn)行。農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的流轉(zhuǎn)關(guān)涉多個(gè)主體，沒有有效地組織進(jìn)行指引，當(dāng)事人雙方的利益就不可能得到有效地保4促進(jìn)我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的建議農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。土地作為農(nóng)民的根本生活保障，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)必須堅(jiān)持“依法、自愿、有償”的原那么。各政府也應(yīng)在深入領(lǐng)會(huì)黨的十七屆三中全會(huì)中提出的有關(guān)統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)開展的精神，認(rèn)真貫徹落實(shí)中央對(duì)于土地流轉(zhuǎn)的相關(guān)政策法規(guī)的根底上，根據(jù)各地實(shí)際情況實(shí)事求是地積極穩(wěn)妥地推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，切實(shí)維護(hù)百姓利益，發(fā)揮土地的最大效益，加快農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。對(duì)此依據(jù)一些地區(qū)的成功做法提出以下建議。但是在推進(jìn)土地改革流轉(zhuǎn)的過(guò)程中也應(yīng)該注意兩點(diǎn)：第一，推進(jìn)土地制度改革的根本出發(fā)點(diǎn)是為了增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，不是為了解決城市建設(shè)的用地指標(biāo)，不是讓城市居民到農(nóng)村購(gòu)置宅基地蓋房子，也不是鼓勵(lì)工商資本到農(nóng)村去圈地，我們應(yīng)該把握，中央主要是從維護(hù)農(nóng)民的權(quán)益角度來(lái)考慮的，這是我們政策的出發(fā)點(diǎn)。第二，推進(jìn)土地制度的改革，既要積極又要穩(wěn)妥，無(wú)論是承包地的抵押、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的入市，還是住房財(cái)產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)，都要先搞試點(diǎn)，而且試點(diǎn)是要報(bào)批的。要堅(jiān)持全會(huì)提出的審慎、穩(wěn)妥的原那么，標(biāo)準(zhǔn)有序推進(jìn)。不能事情還沒有弄明白就盲目推進(jìn)，這樣才能保證農(nóng)村的土地制度改革能夠健康地向前推進(jìn)。4.1健全土地流轉(zhuǎn)的法律制度為標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行為，政府部門作為相關(guān)法律和政策的具體執(zhí)行者，應(yīng)盡快制定和完善相關(guān)的行政法規(guī)，以此作為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)和依據(jù)。首先，政府部門應(yīng)仔細(xì)研究國(guó)家現(xiàn)有的有關(guān)農(nóng)村土地問(wèn)題的法律體系，以《憲法》、《土地管理法》、《農(nóng)村土地承包法》為綱領(lǐng)和指導(dǎo)原那么，結(jié)合當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)，制定專門的、詳細(xì)的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)行政法規(guī)，填補(bǔ)當(dāng)下農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)法律的空白和缺乏。其次，深入基層調(diào)研，開掘農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的新問(wèn)題、新形勢(shì)，充分征求農(nóng)民意見，在科學(xué)預(yù)測(cè)的根底上，對(duì)既有的行政法規(guī)進(jìn)行合理的修訂，尤其是要對(duì)土地流轉(zhuǎn)的范圍、形式、流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利和義務(wù)、解決爭(zhēng)端的方法等作出詳細(xì)而明確規(guī)定，從而使得行政執(zhí)行更具有針對(duì)性和可操作性。再次，政府部門應(yīng)遵循科學(xué)標(biāo)準(zhǔn)的原那么，制定統(tǒng)一的行政法規(guī)，消除不同地方政府制定不同行政法規(guī)的現(xiàn)象，特別要注意“概念”的準(zhǔn)確性，如按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，標(biāo)準(zhǔn)“占有權(quán)”、“承租權(quán)”、“租佃權(quán)”、“轉(zhuǎn)讓權(quán)”、“處分權(quán)”等稱謂，盡量防止概念前后不一致、模糊混淆的現(xiàn)象，減少分歧，為農(nóng)村土地的順利流轉(zhuǎn)建立準(zhǔn)確而可行的行政法規(guī)體系。4.2推動(dòng)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)觀念的轉(zhuǎn)變農(nóng)民舊有思想觀念是制約農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的重要因素之一。一方面，政府應(yīng)積極開展土地流轉(zhuǎn)的宣傳工作，加強(qiáng)普法教育。使農(nóng)民真正認(rèn)識(shí)土地流轉(zhuǎn)的價(jià)值，并能依靠法律維護(hù)自身的合法權(quán)益。另一方面，提高農(nóng)民科學(xué)文化水平，大力培育企業(yè)家型的農(nóng)戶和農(nóng)民?？梢杂烧鲑Y或結(jié)合社會(huì)力最辦學(xué)，積極開展農(nóng)民職業(yè)培訓(xùn)，使其熟悉農(nóng)業(yè)科學(xué)技術(shù)，并懂得企業(yè)管理、市場(chǎng)營(yíng)銷、和國(guó)際市場(chǎng)開展趨勢(shì)，大力宣傳農(nóng)業(yè)企業(yè)家的典型;同時(shí)政府在財(cái)政和金融政策上應(yīng)對(duì)企業(yè)家型農(nóng)戶給予積極扶持。4.3完善農(nóng)村社會(huì)保障體系加大政府財(cái)政投入力度，增大農(nóng)民最低生活保障、大病救助、子女教育、農(nóng)民工保護(hù)等社保資金比例；也可與土地流轉(zhuǎn)工作掛鉤建立一些與之相關(guān)的社會(huì)保障制度，如：建立新型農(nóng)村社區(qū)，通過(guò)土地流轉(zhuǎn)籌集局部社?；痖_展農(nóng)村社區(qū)保障。為完成土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶建立養(yǎng)老保險(xiǎn)中心，制訂一套詳細(xì)的養(yǎng)老金繳費(fèi)領(lǐng)取方法，解除農(nóng)民失去土地承包權(quán)后對(duì)養(yǎng)老喪葬的擔(dān)憂；改革現(xiàn)有戶籍制度，減輕農(nóng)民由農(nóng)村轉(zhuǎn)移到城市的障礙，調(diào)整城鄉(xiāng)戶籍差異及一些不合理的社會(huì)福利，從而逐步弱化土地對(duì)農(nóng)民的生存保障功用，減輕農(nóng)民對(duì)土地的完全依賴。在我國(guó)現(xiàn)有的城鎮(zhèn)居民社會(huì)保障制度的根底上，針對(duì)我國(guó)農(nóng)民工的就業(yè)特點(diǎn)和社會(huì)保障訴求，將農(nóng)民工納入社保體系。農(nóng)民工的社會(huì)保障訴求主要包括：失業(yè)后保障根本的生存條件；發(fā)生工傷事故、重大疾病可以得到及時(shí)救治，到達(dá)退休年齡后可以老有所養(yǎng)。完善農(nóng)村社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)制度和新型農(nóng)村合作醫(yī)療制度。在農(nóng)村醫(yī)療保險(xiǎn)形式上可以結(jié)合家庭養(yǎng)老、個(gè)人投保等形式，進(jìn)行多樣化設(shè)置。在資金來(lái)源上，可以采用個(gè)人繳納、政府補(bǔ)助和集體補(bǔ)貼的形式。加強(qiáng)養(yǎng)老資金的管理，設(shè)立管理機(jī)構(gòu)，健全制度；適時(shí)政府可以逐步放松對(duì)養(yǎng)老金入市的管制，使養(yǎng)老金的運(yùn)營(yíng)走市場(chǎng)化的道路，實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老資金的保值增值。對(duì)于農(nóng)村新型合作醫(yī)療制度的建設(shè)，要充分發(fā)揮政府部門的主導(dǎo)作用。4.4積極培育我國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的市場(chǎng)環(huán)境建立各級(jí)土地流轉(zhuǎn)平臺(tái)，為土地流轉(zhuǎn)提供效勞，促進(jìn)公平標(biāo)準(zhǔn)的土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)機(jī)制的建立；構(gòu)建農(nóng)經(jīng)信息網(wǎng)絡(luò)，收集或發(fā)布土地流轉(zhuǎn)信息，建立土地流轉(zhuǎn)信息數(shù)據(jù)庫(kù)，為更好統(tǒng)籌管理土地流轉(zhuǎn)提供科學(xué)合理的建議；大力開展土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)，充分發(fā)揮其媒介作用使土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)多層次和更為開放，各取所需從而降低土地流轉(zhuǎn)本錢；建立各級(jí)土地流轉(zhuǎn)調(diào)節(jié)機(jī)構(gòu)，使土地流轉(zhuǎn)糾紛能夠做到早發(fā)現(xiàn)、早調(diào)停、早解決，切實(shí)維護(hù)各方利益提高土地流轉(zhuǎn)效率；對(duì)不愿參與土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶加強(qiáng)管理，制定荒地懲罰制度，必要時(shí)可收回其土地的承包權(quán)提高土地的利用率；建立公開、公正的土地評(píng)估機(jī)構(gòu)，依據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)農(nóng)用土地進(jìn)行等級(jí)分劃，再根據(jù)等級(jí)的上下對(duì)其進(jìn)行價(jià)格的評(píng)估，為合法合理的土地流轉(zhuǎn)提供科學(xué)依據(jù)，實(shí)現(xiàn)交易雙方的公平、公正；各地建立土地檔案，給所轄區(qū)域的土地進(jìn)行編號(hào)，建立“身份”資料，一方面防止不法分子趁土地流轉(zhuǎn)時(shí)機(jī)虛報(bào)土地的面積造成土地流失，另一方面保證農(nóng)用土地的合理科學(xué)開發(fā)，防止對(duì)耕地造成不可彌補(bǔ)的損傷，保護(hù)農(nóng)戶的合法權(quán)益。此外農(nóng)村土地順利進(jìn)行流轉(zhuǎn)的必要紐帶是農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)時(shí)必須存在標(biāo)準(zhǔn)合理的中介組織，如果缺少了市場(chǎng)中介組織就會(huì)使土地流轉(zhuǎn)的本錢增加、流轉(zhuǎn)時(shí)機(jī)減少、流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)加大。為了能有效地減少本錢、降低風(fēng)險(xiǎn)、增加交易數(shù)量就必須對(duì)農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)市場(chǎng)中介組織進(jìn)行完善。建立非盈利性中介組織。這種中介組織不同于一般的民間的中介組織，它是以非營(yíng)利性的效勞為主，是為了執(zhí)行國(guó)家的流轉(zhuǎn)政策，是為農(nóng)民群眾出謀劃策的助手與參謀，主要表達(dá)了國(guó)家在政策上對(duì)農(nóng)業(yè)開展的支持。同時(shí)也要標(biāo)準(zhǔn)組織中介，切實(shí)保障好土地流轉(zhuǎn)雙方的利益。一是標(biāo)準(zhǔn)其內(nèi)部結(jié)構(gòu)，強(qiáng)化管理。對(duì)于中介程序要落實(shí)到合同上，土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)中的主客體都要與中介組織簽訂合同;二是標(biāo)準(zhǔn)其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)不同地區(qū)，不同的收入水平制定其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn);三是提高人員素質(zhì)，對(duì)中介組織中的工作人員要進(jìn)行統(tǒng)一的培訓(xùn)，提高其業(yè)務(wù)素質(zhì)及思想結(jié)論隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的日趨成熟、城鄉(xiāng)社會(huì)的不斷融合，我國(guó)農(nóng)村土地使用權(quán)的加速流轉(zhuǎn)將勢(shì)不可擋。本文研宄分析了當(dāng)前農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的理論根底和現(xiàn)實(shí)狀況，并得出以下結(jié)論:第一，從法律上給予農(nóng)民穩(wěn)定有效的產(chǎn)權(quán)保障，這是農(nóng)民發(fā)揮主體行為的動(dòng)力源；積極發(fā)揮農(nóng)民自主制度創(chuàng)新能力，探索有效土地使用制度。首先是推進(jìn)土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的物權(quán)化，穩(wěn)定承包經(jīng)營(yíng)權(quán)。其次是積極探索建立多樣化的有效土地使用制度。土地股權(quán)經(jīng)營(yíng)模式是解決集體所有制下產(chǎn)權(quán)封閉性的有效手段，有利于實(shí)現(xiàn)產(chǎn)權(quán)流動(dòng)，更加有效的發(fā)揮產(chǎn)權(quán)的資源配置作用，應(yīng)成為土地使用制度改革的方向。第二，推動(dòng)土地流轉(zhuǎn)，重點(diǎn)在于農(nóng)民流轉(zhuǎn)主體的培育。目前極為緊迫的是農(nóng)村社會(huì)保障制度的建立健全，弱化土地社會(huì)保障功能，使農(nóng)民擺脫對(duì)土地的保障依賴，從而實(shí)現(xiàn)向非農(nóng)就業(yè)的穩(wěn)定轉(zhuǎn)移。解決勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移應(yīng)立足于增加農(nóng)民收入，穩(wěn)定農(nóng)民非農(nóng)就業(yè)；同時(shí)加大農(nóng)業(yè)投資，提高農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。第三，流轉(zhuǎn)中介組織的建立和標(biāo)準(zhǔn)。弱化農(nóng)村集體組織的行政色彩，引導(dǎo)農(nóng)民自發(fā)建立的經(jīng)濟(jì)組織，構(gòu)建和諧有序的農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)。參考文獻(xiàn)[1]Coase.R.H_1937，TheNatureoftheFinn[M].Economica2004:386-405[2]D.Kreps.CorporateCultureandEconomicTheory[M]J.GraduateSchoolofBusiness，StanfordUniversity，1984[3]LouisPutterman.TheroleofOwnershipandPrppertyRightsinChina'sEconomicTransition[J].TheChina'sQuarterly，Vol.144:1047-1064.[4]馬克思.資本論(第三卷)[M].北京:人民出版社，1975:714.[5]張旭清.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的問(wèn)題及對(duì)策研究[J].東北師范大學(xué)學(xué)報(bào)，2009(3)[6]韋鴻.從非農(nóng)角度看社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)[A].湖北省科學(xué)技術(shù)協(xié)會(huì)、華中農(nóng)業(yè)大學(xué)、湖北省農(nóng)業(yè)廳、武漢東湖高新區(qū)管委會(huì).“三農(nóng)”問(wèn)題與新農(nóng)村建設(shè)——湖北省首屆涉農(nóng)領(lǐng)域青年博士論壇論文集[C].湖北省科學(xué)技術(shù)協(xié)會(huì)、華中農(nóng)業(yè)大學(xué)、湖北省農(nóng)業(yè)廳、武漢東湖高新區(qū)管委會(huì)，2006:6.[7]孟勤國(guó).中國(guó)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)問(wèn)題研究[M].法律出版社，2009 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oflanduseplanning.FormallanduseplanninginBotswanastartedwiththeimplementationoftheTribalGrazingLandPolicyin1975，whensomeareaswerezonedforwildlifeuse，othersbecamereservedareas，whileotherareascontinuedtobeforcommunaluse.Thispolicyenabledindividualsorgroupstohaveexclusiveuseoflandinareaszonedforsuchuse.Theserightsarepermanent，exclusionaryandinheritable.Theymayonlyberevokedbythelandboardincircumstanceswheretheright-holderfailstoutilizethelandontermsspecifiedbythelandboard，orfailstodevelopthelandaccordingtothespecifiedpurposeswithinfiveyearsorwherethelandwasnotdistributedfairly.Intheseinstances，thelanddoesnotreverttothegovernmentbutisreallocatedbythelandboardtootherapplicants.Thispolicywasthereforeamajorprogrammethroughwhichruraldevelopmentwastobeachieved.Thedistrictsuptonowcontinuetoprepareandupdatetheirrespectiveintegratedlanduseplans.Inthepreparationofsuchplansthecommunitieshavemajorinputswithregardtothevariouslanduses.Thisisinrealizationofthefactthattohaveanimplementableandsustainablelanduseplan，thecommunitiesshouldbetheoneswhodecidetheusesonaparticulartypeofland.Itshouldbenoted，however，thatnotalldistrictshavesuchplans.URBANLANDAnurbancentreinBotswanaisdefinedasAllsettlementsonstatelandandsettlementsontriballandwithapopulationof5000ormorepersonswithatleast75%ofthelaborforceinnon-agriculturaloccupations.Generally，anurbancentreshouldbeseentoprovideitspopulationwithinfra-structuralandenvironmentalservicessimilartothatwhichexistsinamoderncity.Rural-urbanmigrationhasplayedanimportantroleinthegrowthofurbanareas.Severalurbandevelopmentpolicieshavebeenevolvedovertheyearstoguidethegrowthanddevelopmentoftheurbanareas.DuetothefactthatalargepartofthepeopleofBotswanaarelivinginruralareas，mostofthedevelopmentisaimedattheruralareas，butafewprogrammeswereintroducedinordertobetterthecircumstancesofthoselivinginurbanareas.TheSelfHelpHousingProgrammewasintroducedtoassistthelowincomeurbanhouseholdstodeveloptheirownhouses.Underthisscheme，theGovernmentprovidesbasicservicessuchasroads，waterstandpipes，andapit-latrinetoeachplot.PlotholdersweregiventenurialsecuritythroughaCertificateofRights.Thisprogrammehasalsobeenusedinupgradingthesquattersettlementswhichexistedpriortoitsinception.Shortageofservicedlandhasbeenidentifiedasoneofthemajorconstraintstourbanhousingdevelopment.Thereforeamajorlandservicingprogramme，theAcceleratedLandServicingProgramme，wasintroduced.Theobjectiveoftheprogrammewastoservicelandforalluses，suchasresidential，commercialandindustrial，inallurbanareas.AHousingDepartmenthasbeenestablished，whichischargedwiththeresponsibilityofpromotinghousingdevelopmentandimprovementthroughpolicyinitiativesthatcreateanenablingenvironmentforshelterprovision.TheTownandCountryPlanningAct，whichisthemainlegislationguidingphysicalplanninginBotswana，makesprovisionsforanorderlyandprogressivedevelopmentandcontroloflandinbothurbanandruralareas.TheUrbanDevelopmentStandardsandtheDevelopmentControlCodealsofacilitatetheorderlyplanningofsettlements.Sustainableurbandevelopmentdependsontheavailabilityofcleanwatersupplyandprovisionofinfrastructureforsanitationandwastemanagement.Anintegratedapproachintheprovisionofenvironmentallysoundinfrastructuresinhumansettlementsisseenasaninvestmentthatfosterssustainabledevelopmentandthatcanimprovethequalityoflife，inc