稅務(wù)會計(jì)課件：企業(yè)其他稅實(shí)務(wù)

企業(yè)其他稅實(shí)務(wù)第一節(jié)

企業(yè)城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加實(shí)務(wù)第二節(jié)

企業(yè)房產(chǎn)稅實(shí)務(wù)第三節(jié)

企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)務(wù)第四節(jié)

企業(yè)土地增值稅實(shí)務(wù)第五節(jié)

企業(yè)車船稅實(shí)務(wù)第六節(jié)

企業(yè)印花稅實(shí)務(wù)

第一節(jié)

企業(yè)城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加實(shí)務(wù)

工作實(shí)例

恒祥有限責(zé)任公司為私營企業(yè)，該公司從事實(shí)木地板加工銷售與房屋裝飾服務(wù)。2017年5月進(jìn)口原木一批，海關(guān)繳款憑證上載明已繳納進(jìn)口增值稅10萬元，本月國內(nèi)銷售地板繳納增值稅30萬元、消費(fèi)稅14萬元，安裝裝飾業(yè)務(wù)繳納增值稅12萬元。(假設(shè)辦稅員于2017年6月8日進(jìn)行了納稅申報工作)請完成以下任務(wù)：

(1)根據(jù)涉稅原始資料正確計(jì)算企業(yè)應(yīng)納的城市維護(hù)建設(shè)稅并進(jìn)行相應(yīng)會計(jì)處理。

(2)規(guī)范、正確填報企業(yè)城市維護(hù)建設(shè)稅納稅申報表(見表7-1)，進(jìn)行納稅申報。

恒祥有限責(zé)任公司2017年5月應(yīng)納的城市維護(hù)建設(shè)稅計(jì)算與會計(jì)處理如下：

應(yīng)納稅額?=?納稅人實(shí)際繳納“兩稅”(增值稅?+?消費(fèi)稅)稅額?×?適用稅率?=?(300000?+?120000?+?140000)?×?7%

=?39200(元)

(1)計(jì)提城市維護(hù)建設(shè)稅時：

借：稅金及附加—城市維護(hù)建設(shè)稅

39200

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

39200

(2)實(shí)際繳納城市維護(hù)建設(shè)稅時：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

39200

貸：銀行存款

39200

★行家提示：

(1)城市維護(hù)建設(shè)稅申報表填列注意以下兩點(diǎn)：

①該表的“稅務(wù)登記號碼”是指地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核發(fā)的稅務(wù)登記證件編號。

②“稅款所屬時期”應(yīng)與增值稅、消費(fèi)稅的稅款所屬期保持一致。

(2)自2009年2月1日起，增值稅小規(guī)模納稅人企業(yè)(含查賬征收的個體工商戶)的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加申報納稅期限調(diào)整如下：

①納稅人城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加稅種登記的征收品目僅為增值稅附征的，其申報納稅期限調(diào)整為一個季度。

②納稅人城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加稅種登記的征收品目有增值稅附征的，其中報納稅期限暫不調(diào)整，仍為一個月。

(3)納稅人購買稅控設(shè)備，可抵免當(dāng)期的應(yīng)納增值稅稅額，但不能抵免城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加。

(4)對實(shí)行“免、抵、退”的企業(yè)，當(dāng)期免抵的增值稅額應(yīng)當(dāng)作為城市維護(hù)建設(shè)稅與教育費(fèi)附加的計(jì)稅依據(jù)。

一、城市維護(hù)建設(shè)稅概述

城市維護(hù)建設(shè)稅是一種特定目的稅，是國家對從事工商經(jīng)營，繳納增值稅、消費(fèi)稅的單位和個人就其實(shí)際繳納的“兩稅”(增值稅、消費(fèi)稅)稅額為計(jì)稅依據(jù)而征收的一種稅。按“三稅”稅額附加征收，其本身沒有特定的、獨(dú)立的課稅對象，目的是為了籌集城市公用事業(yè)和公共設(shè)施的維護(hù)、建設(shè)資金，加快城市開發(fā)建設(shè)步伐。負(fù)有繳納“三稅”義務(wù)的單位與個人是城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅人。自2010年12月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人同樣是城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅人，同樣適用1985年及1986年以來國務(wù)院及國務(wù)院財(cái)政主管部門發(fā)布的有關(guān)城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加的法規(guī)、規(guī)章、政策。城市維護(hù)建設(shè)稅與其他稅種比較，具有以下的特點(diǎn)。

(1)稅款專款專用。城市維護(hù)建設(shè)稅?？顚Ｓ?，用來保護(hù)城市的公共事業(yè)和公共設(shè)施的維護(hù)和建設(shè)，是一種具有受益稅性質(zhì)的稅種。

(2)屬于一種附加稅。城市維護(hù)建設(shè)稅與其他稅種不同，沒有獨(dú)立的征稅對象或稅基，而是以增值稅、消費(fèi)稅“兩稅”實(shí)際繳納的稅額之和為計(jì)稅依據(jù)，屬于一種附加稅。二、城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)算

1.計(jì)稅依據(jù)

城市維護(hù)建設(shè)稅的計(jì)稅依據(jù)是指納稅人實(shí)際繳納的“兩稅”稅額，但是不包括納稅人違反“兩稅”有關(guān)稅法而加收的滯納金和罰款。對于納稅人在被查補(bǔ)“兩稅”和被處以罰款時，應(yīng)同時對其漏繳的城市維護(hù)建設(shè)稅進(jìn)行補(bǔ)稅、征收滯納金和罰款。城市維護(hù)建設(shè)稅以“兩稅”稅額為計(jì)稅依據(jù)并同時征收，如果免征或減征“兩稅”也就同時免征或減征城市維護(hù)建設(shè)稅，但對出口商品退還增值稅、消費(fèi)稅時，不退還已繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅。

2.稅率

城市維護(hù)建設(shè)稅采用比例稅率，按納稅人所在地的不同，設(shè)置三檔差別比例稅率如表7-2所示。

城市維護(hù)建設(shè)稅的適用稅率，應(yīng)當(dāng)按照納稅人所在地的規(guī)定稅率執(zhí)行。但是，對下列兩種情況，可按繳納“兩稅”所在地的規(guī)定稅率就地繳納城市維護(hù)建設(shè)稅。

(1)由受托方代扣代繳、代收代繳“二稅”的單位和個人，其代扣代繳、代收代繳的城市維護(hù)建設(shè)稅按受托方所在地適用稅率執(zhí)行。

(2)流動經(jīng)營等無固定納稅地點(diǎn)的單位和個人，在經(jīng)營地繳納“兩稅”的，其城市維護(hù)建設(shè)稅的繳納按經(jīng)營地適用稅率執(zhí)行。

3.應(yīng)納稅額的計(jì)算

城市維護(hù)建設(shè)稅的應(yīng)納稅額是按納稅人實(shí)際繳納的“兩稅”稅額計(jì)算的，其計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅額?=?納稅人實(shí)際繳納的“二稅”稅額?×?適用稅率三、城市維護(hù)建設(shè)稅的會計(jì)核算

城市維護(hù)建設(shè)稅的會計(jì)核算應(yīng)設(shè)置“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅”科目。計(jì)提城市維護(hù)建設(shè)稅時，應(yīng)借記“稅金及附加”科目，貸記本科目；實(shí)際繳納城市維護(hù)建設(shè)稅時，應(yīng)借記本科目，貸記“銀行存款”科目。本科目期末貸方余額反應(yīng)企業(yè)應(yīng)繳而未繳的城市維護(hù)建設(shè)稅。四、城市維護(hù)建設(shè)稅的減免稅優(yōu)惠政策

城市維護(hù)建設(shè)稅原則上不單獨(dú)減免，但因其具有附加稅性質(zhì)，當(dāng)主稅發(fā)生減免時，城市維護(hù)建設(shè)稅也相應(yīng)發(fā)生減免，具體有以下幾種情況。

(1)隨“二稅”的減免而減免。

(2)隨“二稅”的退庫而退庫。

(3)海關(guān)對進(jìn)口產(chǎn)品代征的增值稅、消費(fèi)稅，不征收城市維護(hù)建設(shè)稅。

(4)對“二稅”實(shí)行先征后返、先征后退、即征即退辦法的，除另行規(guī)定外，對隨“二稅”附征的城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加，一律不予退(返)還。

五、城市維護(hù)建設(shè)稅的繳納

1.納稅地點(diǎn)

城市維護(hù)建設(shè)稅以納稅人實(shí)際繳納的增值稅、消費(fèi)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，分別與“二稅”同時繳納。所以，納稅人繳納“二稅”的地點(diǎn)，就是該納稅人繳納城市維護(hù)建設(shè)稅的地點(diǎn)。但是屬于下列情況的，納稅地點(diǎn)有所不同。

(1)代扣代繳、代收代繳“二稅”的單位和個人，同時也是城市維護(hù)建設(shè)稅的代扣代繳、代收代繳義務(wù)人，其城市維護(hù)建設(shè)稅的納稅地點(diǎn)在代扣代收地。

(2)跨省開采的油田，下屬生產(chǎn)單位與核算單位不在一個省的，其生產(chǎn)的原油，在油井所在地繳納增值稅，其應(yīng)納稅款由核算單位按照各油井的產(chǎn)量和規(guī)定稅率計(jì)算匯撥各油井所在地繳納。所以各油井應(yīng)納的城市維護(hù)建設(shè)稅，應(yīng)由核算單位計(jì)算，隨同增值稅一并匯撥油井所在地，由油井在繳納增值稅的同時，一并繳納城市維護(hù)建設(shè)稅。

(3)對管道局輸油部分的收入，由取得收入的各管道局于所在地繳納增值稅。所以，其應(yīng)納城市維護(hù)建設(shè)稅，也應(yīng)由取得收入的各管道局于所在地繳納增值稅時一并繳納。

(4)對流動經(jīng)營等無固定納稅地點(diǎn)的單位和個人，應(yīng)隨同“二稅”在經(jīng)營地按適用稅率繳納。

2.納稅期限

由于城市維護(hù)建設(shè)稅是由納稅人在繳納“二稅”時同時繳納的，所以其納稅期限與“二稅”的納稅期限一致。

3.納稅申報

城市維護(hù)建設(shè)稅與“二稅”同時申報繳納，納稅人應(yīng)按照有關(guān)稅法的規(guī)定，如實(shí)填寫《城市維護(hù)建設(shè)稅納稅申報表》。六、教育費(fèi)附加相關(guān)知識

(1)教育費(fèi)附加是對繳納增值稅、消費(fèi)稅的單位和個人征收的一種專項(xiàng)附加費(fèi)，是正稅以外的政府行政收費(fèi)。國務(wù)院于1986年4月28日發(fā)布了《征收教育費(fèi)附加的暫行性規(guī)定》，并于同年7月1日起實(shí)施。目的是為了多渠道籌集教育經(jīng)費(fèi)，改善中小學(xué)辦學(xué)條件，促進(jìn)地方教育事業(yè)的發(fā)展。自2010年12月1日起，對外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍個人(以下簡稱外資企業(yè))征收教育費(fèi)附加。

(2)教育費(fèi)附加對繳納“二稅”的單位和個人征收，以其實(shí)際繳納的“二稅”稅額為計(jì)費(fèi)依據(jù)，分別與“二稅”同時繳納?，F(xiàn)行教育費(fèi)附加的征收率為“二稅”稅額的3%，湖南省現(xiàn)行教育費(fèi)附征率為4.5%，包括教育費(fèi)附加3%和地方教育費(fèi)附加1.5%兩項(xiàng)。另外，從2005年10月1日起對生產(chǎn)卷煙和煙葉的單位也按3%征收教育費(fèi)附加。教育費(fèi)附加的計(jì)算公式為：

應(yīng)納教育費(fèi)附加?=?實(shí)際繳納“二稅”稅額?×?征收比率

例7-1某市區(qū)一家企業(yè)2017年3月實(shí)際繳納增值稅200000元，繳納消費(fèi)稅100000元。那么該企業(yè)的應(yīng)繳納的教育費(fèi)附加等于(200000?+?100000)?×?3%?=?9000(元)。

(3)教育費(fèi)附加的減免規(guī)定。海關(guān)進(jìn)口商品征收的增值稅、消費(fèi)稅，不征收教育費(fèi)附加；對由于減免“二稅”而發(fā)生退稅的，可同時退還已征收的教育費(fèi)附加，但對于出口產(chǎn)

品退還增值稅、消費(fèi)稅的，不退還已征收的教育費(fèi)附加。

(4)教育費(fèi)附加通過“應(yīng)交稅費(fèi)”科目核算。計(jì)提教育費(fèi)附加時應(yīng)借記“稅金及附加”科目，貸記本科目；繳納教育費(fèi)附加時應(yīng)借記本科目，貸記“銀行存款”科目，本科目期末貸方余額反映應(yīng)繳而未繳的教育費(fèi)附加。

第二節(jié)

企業(yè)房產(chǎn)稅實(shí)務(wù)

工作實(shí)例

公司名稱：阿波羅集團(tuán)有限責(zé)任公司

計(jì)算機(jī)代碼：00547

公司辦公電話/p>

公司地址：湖南省長沙市五星路220號

開戶銀行：商業(yè)銀行五星路支行

賬號：191107987230595126

納稅人識別號：430571476529117

辦稅人：學(xué)生本人

財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人：趙剛

注冊資本：3000萬元

企業(yè)類型：有限責(zé)任公司

阿波羅集團(tuán)有限責(zé)任公司所在地區(qū)的房產(chǎn)稅減除比率為30%，截至2017年年初，該集團(tuán)公司擁有以下房產(chǎn)(房屋權(quán)證上載明該房產(chǎn)均為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu))：

(1)

2017年年初，該集團(tuán)公司固定資產(chǎn)賬面顯示房屋及建筑物原價3?000萬元，其中管理部門及生產(chǎn)車間用房2幢，原值共計(jì)2?000萬元，管理部門辦公大樓原值400萬元，生產(chǎn)車間用房原值1?600萬元；閑置用房3幢，原值分別為350萬元(2幢)和300萬元(1幢)。

(2)

1月1日，將原值為350萬元的2幢閑置用房投資給岳陽河山有限公司，協(xié)議規(guī)定，每月向岳陽河山有限公司收取固定收入5萬元，當(dāng)年可獲得收益60萬元。

(3)

4月1日，將原值為300萬元的閑置房轉(zhuǎn)讓給如家旅館，收到轉(zhuǎn)讓價款320萬元，支付轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生的稅金及費(fèi)用9.8萬元，賬面顯示該房產(chǎn)已提房屋折舊費(fèi)58萬元。

(4)

4月17日，新建的一幢生產(chǎn)車間投入使用，原值210萬元。

注：按當(dāng)?shù)囟悇?wù)規(guī)定，房產(chǎn)稅納稅期限為按年計(jì)算，分半年預(yù)繳。

請完成以下任務(wù)：

(1)根據(jù)涉稅原始資料正確計(jì)算企業(yè)應(yīng)納的房產(chǎn)稅并進(jìn)行相應(yīng)會計(jì)處理。

(2)規(guī)范、正確地填報企業(yè)房產(chǎn)稅的納稅申報表，進(jìn)行納稅申報。

阿波羅集團(tuán)有限責(zé)任公司2017年應(yīng)納的房產(chǎn)稅計(jì)算及會計(jì)處理如下：

管理大樓：4000000?×?(1?-?30%)?×?1.2%?=?33?600(元)

生產(chǎn)車間：16000000?×?(1

-

30%)?×?1.2%?=?134400(元)

閑置用房出租：600000?×?12%?=?72000(元)

新車間投入使用，納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營，從建成之次月起，繳納房產(chǎn)稅則：

2100000?×?(1

-

30%)?×?1.2%?×?8?÷?12?=?11760(元)

閑置用房轉(zhuǎn)讓之前需要繳納房產(chǎn)稅：

3000000?×?(1

-

30%)?×?1.2%?×?1?÷?4?=?6300(元)

阿波羅全年應(yīng)納房產(chǎn)稅額?=?33600?+?134400?+?72000?+?11760?+?6300?=?258060(元)

(1)計(jì)提房產(chǎn)稅時：

借：管理費(fèi)用—房產(chǎn)稅

129030

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交房產(chǎn)稅

129030(258060÷2)

(2)實(shí)際繳納上半年房產(chǎn)稅時：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交房產(chǎn)稅 129030

貸：銀行存款 129030

注：實(shí)際操作中，按月計(jì)提房屋稅，由納稅人所屬省、自治區(qū)直轄市人民政府確立的納稅期限，按期申報納稅。

★行家提示：

(1)企業(yè)出租房屋給自己單位的職工，也屬于房屋出租范圍，屬于房產(chǎn)稅的征稅范圍，照常征收房產(chǎn)稅。

(2)房產(chǎn)稅的征稅對象是房產(chǎn)，即以房屋形態(tài)表現(xiàn)的財(cái)產(chǎn)。獨(dú)立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)。

(3)自2008年12月18日起，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定，對于依照房產(chǎn)原值計(jì)稅的房產(chǎn)，不論是否記載在會計(jì)賬簿固定資產(chǎn)科目中，均應(yīng)按房屋原價計(jì)算繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)原值是指企業(yè)按照會計(jì)制度的規(guī)定，在固定資產(chǎn)賬簿中記載的房屋原價。

(4)凡是在基建工地為基建工地服務(wù)的各種工棚、材料棚、休息棚和辦公室、食堂、茶爐房、汽車等臨時性房屋，不論是施工企業(yè)自行建造還是由基建單位出資建造，交施工企業(yè)使用的，在施工期間，一律免征房產(chǎn)稅。但是，如果在基建工程結(jié)束以后，施工企業(yè)將這種臨時性房屋交還或者估價轉(zhuǎn)讓給基建單位的，應(yīng)當(dāng)從基建單位接收的次月起，依照規(guī)定征收房產(chǎn)稅。

(5)房產(chǎn)稅按年征收，分期繳納。繳納期限湖南省具體規(guī)定為：①以房產(chǎn)余值計(jì)征的，分季繳納，分別于3月、6月、9月、12月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅；②以租金收入計(jì)征的，按月繳稅，于次月15日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報。

(6)房地產(chǎn)稅不是房產(chǎn)稅，一切與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)動過程有直接關(guān)系的稅都屬于房地產(chǎn)稅。其中就包含企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、投資方向調(diào)節(jié)稅、契稅、耕地占用稅等。房地產(chǎn)稅屬于一個稅務(wù)體系，而房產(chǎn)稅只是其中的一小部分。

(7)自2011年1月28日起，我國在上海、重慶等地區(qū)開始對某些個人住房試征房地產(chǎn)稅。

一、房產(chǎn)稅的概念

房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，依據(jù)房產(chǎn)價值或房產(chǎn)租金收入向房產(chǎn)所有人或經(jīng)營人征收的一種稅。房產(chǎn)稅是一種財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的稅種，目的是運(yùn)用稅收杠桿加強(qiáng)對房產(chǎn)的管理，提高房產(chǎn)使用效率，合理調(diào)節(jié)房產(chǎn)所有人和經(jīng)營人的收入。房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人是房產(chǎn)稅的納稅人。產(chǎn)權(quán)屬于國家的，由經(jīng)營管理單位繳納；產(chǎn)權(quán)屬于集體和個人所有的，由集體和個人繳納；產(chǎn)權(quán)出典的，由承典人繳納；產(chǎn)權(quán)所有人、承典人不在房產(chǎn)所在地的，或者產(chǎn)權(quán)未確定及租典糾紛未解決的，由房產(chǎn)代管人或使用人繳納。二、房產(chǎn)稅的計(jì)算

1.計(jì)稅依據(jù)

房產(chǎn)稅的征稅對象是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)，不包括農(nóng)村的房產(chǎn)，其計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)的計(jì)稅價值或房產(chǎn)的租金收入。按房產(chǎn)的計(jì)稅價值征稅的，稱為從價計(jì)征；按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征的，稱為從租計(jì)征。

(1)從價計(jì)征。從價計(jì)征的，計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)原值減除一定比例后的余值。房產(chǎn)原值是“固定資產(chǎn)，賬戶中記載的房屋原價；減除一定比例后是省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的10%～30%的扣除比例。

(2)從租計(jì)征。從租計(jì)征的，計(jì)稅依據(jù)為房產(chǎn)租金收入，即房屋產(chǎn)權(quán)所有人出租房產(chǎn)使用權(quán)所得的報酬，包括貨幣收入和實(shí)物收入。

2.稅率

房產(chǎn)稅采用的是比例稅率。由于房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)分為從價計(jì)征和從租計(jì)征兩種形式，所以房產(chǎn)稅的稅率也有兩種：采用從價計(jì)征的，稅率為1.2%。采用從租計(jì)征的，稅率為12%。從2001年1月1日起，對個人按市場價格出租的居民住房，用于居住的，可暫減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。

3.應(yīng)納稅額的計(jì)算

(1)從價計(jì)征。從價計(jì)征是按房產(chǎn)原值減除一定比例后的余值計(jì)征，其計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅額?=?應(yīng)稅房產(chǎn)原值?×?(1?-?扣除比例)?×?1.2%

(2)從租計(jì)征。從租計(jì)征是按房產(chǎn)的租金收入計(jì)征的，其計(jì)算公式為：

應(yīng)納稅額?=?租金收入?×?12%三、房產(chǎn)稅的會計(jì)核算

房產(chǎn)稅的會計(jì)核算應(yīng)設(shè)置“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交房產(chǎn)稅”科目。該科目貸方登記本期應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅稅額；借方登記企業(yè)實(shí)際繳納的房產(chǎn)稅稅額；期末貸方余額表示企業(yè)應(yīng)繳而未繳的房產(chǎn)稅稅額。

核算時，企業(yè)按規(guī)定計(jì)算應(yīng)繳的房產(chǎn)稅，借記“管理費(fèi)用”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交房產(chǎn)稅”科目。繳納房產(chǎn)稅時，借記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交房產(chǎn)稅”科目，貸記“銀行存款”科目。四、房產(chǎn)稅的減免稅優(yōu)惠政策

(1)國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的房產(chǎn)免稅。但上述免稅單位的出租房屋以及非自身業(yè)務(wù)使用的生產(chǎn)、經(jīng)營用房，不屬于免稅范圍。

(2)由國家財(cái)政部門撥付經(jīng)費(fèi)的單位，其自身業(yè)務(wù)范圍內(nèi)使用的房產(chǎn)免稅。

(3)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免稅。

(4)個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)免稅。

(5)經(jīng)財(cái)政部批準(zhǔn)免稅的其他房產(chǎn)。

五、房產(chǎn)稅的繳納

1.納稅期限

房產(chǎn)稅實(shí)行按年計(jì)算，分期繳納的征稅方法，具體納稅期限由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。各地一般按季度或半年征收一次，在季度或半年內(nèi)規(guī)定某一月份征收。

2.納稅義務(wù)發(fā)生時間

(1)納稅人將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營的，從生產(chǎn)經(jīng)營之月起，計(jì)征房產(chǎn)稅。

(2)納稅人自行新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營的，自建成之次月起，計(jì)征房產(chǎn)稅。

(3)納稅人委托施工企業(yè)建設(shè)的房屋，從辦理驗(yàn)收手續(xù)之次月起，計(jì)征房產(chǎn)稅。對于在辦理驗(yàn)收手續(xù)前已使用或出租、出借的新建房屋，應(yīng)從使用或出租、出借的當(dāng)月起按規(guī)定計(jì)征房產(chǎn)稅。

(4)納稅人購置新建商品房，自房屋權(quán)屬交付使用之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

(5)納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

(6)納稅人出租、出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

(7)納稅人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，其自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房，自房屋使用或者交付之次月起計(jì)征房產(chǎn)稅。

3.納稅申報

納稅人應(yīng)按照條例的要求，將現(xiàn)有房屋的坐落地點(diǎn)、結(jié)構(gòu)、面積、原值、出租收入等情況，如實(shí)向房屋所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，如實(shí)填寫《房產(chǎn)稅納稅申報表》。

4.納稅地點(diǎn)

房產(chǎn)稅的納稅地點(diǎn)為房產(chǎn)所在地。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應(yīng)按房產(chǎn)坐落地點(diǎn)分別向房產(chǎn)所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)納稅。

第三節(jié)

企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)務(wù)

一、城鎮(zhèn)土地使用稅的概念

城鎮(zhèn)土地使用稅是對城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人，按實(shí)際使用土地面積所征收的一種稅。城鎮(zhèn)土地使用稅是一種資源稅性質(zhì)的稅種，有利于合理使用城鎮(zhèn)土地，用經(jīng)濟(jì)手段加強(qiáng)對土地的控制和管理，變土地的無償使用為有償使用。我國境內(nèi)城市、縣城、建制鎮(zhèn)范圍內(nèi)使用土地的單位和個人是城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人。擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的，由該土地的代管人或?qū)嶋H使用人繳納；土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的，由實(shí)際使用人納稅；土地使用權(quán)為多方共有的，由共有各方分別納稅。二、城鎮(zhèn)土地使用稅的計(jì)算

1.計(jì)稅依據(jù)

城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅對象是城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內(nèi)國家所有和集體所有的土地。以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，土地面積計(jì)量單位為平方米，按下列辦法確定。

(1)由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的面積為準(zhǔn)。

(2)尚未組織測量，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)。

(3)尚未核發(fā)土地使用證書的，應(yīng)由納稅人據(jù)實(shí)申報土地面積，據(jù)以納稅，待核發(fā)使用證以后再作調(diào)整。

2.稅率

城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額，按大、中、小城市和縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)分別規(guī)定每平方米土地使用稅年應(yīng)納稅額。城鎮(zhèn)土地使用稅稅率如表7-3所示。

3.應(yīng)納稅額的計(jì)算

城鎮(zhèn)土地使用稅的應(yīng)納稅額，可以通過納稅人實(shí)際使用的土地面積乘以該土地所在地段適用稅額求得，其計(jì)算公式為：

全年應(yīng)納稅額?=?實(shí)際使用應(yīng)稅土地面積(平方米)?×?適用稅額三、城鎮(zhèn)土地使用稅的減免稅優(yōu)惠政策

(1)國家機(jī)關(guān)、人民團(tuán)體、軍隊(duì)自用的土地。

(2)由國家財(cái)政部門撥付事業(yè)經(jīng)費(fèi)的單位自用土地。

(3)宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地。

(4)市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地。

(5)直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地。

(6)經(jīng)批準(zhǔn)開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用之月起免繳土地使用稅五年至十年。

(7)非營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、疾病控制機(jī)構(gòu)和婦幼保健機(jī)構(gòu)自用的土地，自2000年7月起免征城鎮(zhèn)土地使用稅。對營利性醫(yī)療機(jī)構(gòu)自用的土地自取得執(zhí)照之日起免征城鎮(zhèn)土地使用稅三年。

(8)企業(yè)辦學(xué)校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園，其用地能與企業(yè)其他用地明確區(qū)分的，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。

(9)免稅單位無償使用納稅單位的土地。如公安、海關(guān)等單位使用鐵路、民航等單位的土地免稅；但納稅單位無償使用免稅單位的土地，納稅單位應(yīng)依法繳納城鎮(zhèn)士地使用稅。

(10)部分特殊行業(yè)用地暫免征收土地使用稅的規(guī)定：①高校后勤實(shí)體用地；②企業(yè)的鐵路專用線及公路等用地；③企業(yè)廠區(qū)以外的公共綠化用地和向社會開放的公園用地；④港口的碼頭用地；⑤鹽場的鹽灘和鹽礦的礦井用地；⑥水利設(shè)施管護(hù)用地；⑦機(jī)場飛行區(qū)。

(11)下列土地由省級地方稅務(wù)局確定減免土地使用稅：個人所有的居住房屋及院落用地；單位職工家屬的宿舍用地；集體和個人辦的學(xué)校、醫(yī)院、托兒所及幼兒園用地；基建項(xiàng)目在建期間使用的土地以及城鎮(zhèn)集貿(mào)市場用地等。

四、城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納

1.納稅期限

城鎮(zhèn)土地使用稅實(shí)行按年計(jì)算、分期繳納的征收方法，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。

2.納稅義務(wù)發(fā)生時間

(1)納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起，繳納土地使用稅。

(2)納稅人購置存量房，自辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權(quán)屬登記機(jī)關(guān)簽發(fā)房屋權(quán)屬證書之次月起，繳納土地使用稅。

(3)納稅人出租出借房產(chǎn)，自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起，繳納土地使用稅。

(4)納稅人新征用的耕地，自批準(zhǔn)征用之日起滿1年時，繳納土地使用稅。

(5)納稅人新征用的非耕地，自批準(zhǔn)征用次月起繳納土地使用稅。

(6)納稅人以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納土地使用稅；合同未約定交付時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納土地使用稅。

3.納稅地點(diǎn)

城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅地點(diǎn)為土地所在地，由土地所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)征收。

納稅人使用的土地不屬于同一省、自治區(qū)、直轄市管轄的，由納稅人分別向土地所在地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報繳納；在同一省、自治區(qū)、直轄市管轄范圍內(nèi)，納稅人跨地區(qū)使用土地時，其納稅地點(diǎn)由各省、自治區(qū)、直轄市稅務(wù)機(jī)關(guān)確定。

4.納稅申報

城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人應(yīng)按照條例的有關(guān)規(guī)定及時辦理納稅申報，如實(shí)填寫《城鎮(zhèn)土地使用稅納稅申報表》。五、城鎮(zhèn)土地使用稅的會計(jì)核算

城鎮(zhèn)土地使用稅的會計(jì)核算應(yīng)設(shè)置“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交城鎮(zhèn)土地使用稅”科目。本期應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額記在該科目貸方；企業(yè)實(shí)際繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅登記在借方；期末貸方余額表示企業(yè)應(yīng)繳而未繳的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額。

平時，企業(yè)按規(guī)定計(jì)算應(yīng)交城鎮(zhèn)土地使用稅，借記“管理費(fèi)用”科目，貸記：“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交城鎮(zhèn)土地使用稅”科目；上繳城鎮(zhèn)土地使用稅時，借記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交城鎮(zhèn)土地使用稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

第四節(jié)

企業(yè)土地增值稅實(shí)務(wù)

工作實(shí)例

長沙市江大園林公司，公司地址：五一大道124號。開戶銀行：光大銀行五一路支行，賬號：110107987230595。辦稅人：學(xué)生本人。財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人：于會石。主管部門：市規(guī)劃局。納稅人識別號：273744144。2017年5月轉(zhuǎn)讓地處萬家麗路123號的恒灣一號公寓樓一幢(2014年建造)，取得轉(zhuǎn)讓收入6?800萬元。該公寓當(dāng)時造價為1?500萬元，已提折舊500萬元。經(jīng)房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定，該公寓樓的重置成本價為3?000萬元，該樓房為七成新。轉(zhuǎn)讓前為取得土地使用權(quán)支付的地價款和按規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用為1?203萬元(可提供支付憑證)，該公司于當(dāng)年5月10日與購買方杉杉公司簽訂了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，并辦理了產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。評估價格已經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定。

請完成以下任務(wù)：

(1)根據(jù)涉稅原始資料正確計(jì)算企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅并進(jìn)行相應(yīng)會計(jì)處理。

(2)規(guī)范、正確地填報企業(yè)土地增值稅納稅申報表(見表7-4)，假定公司于2017年5月5日進(jìn)行2017年納稅申報。

①長沙市江大園林公司土地增值稅的計(jì)算如下：(單位：萬元)

a.轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入為6?800萬元；

b.準(zhǔn)予扣除的項(xiàng)目金額：

·取得土地使用權(quán)支付的金額為1?203萬元

·房地產(chǎn)的評估價格?=?3?000?×?70%?=?2100(萬元)

·與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為：

6800?×?5%?×?(1?+?7%?+?3%)?+?6800?×?0.5‰?=?377.4(萬元)扣除項(xiàng)目金額合計(jì)：1203?+?2100?+?377.4?=?3680.4(萬元)

c.土地增值額?=?6800?-?3680.40?=?3119.60(萬元)

d.土地增值率?=?3119.60?÷?3680.40?×?100%?=?84.76%

e.應(yīng)納土地增值稅?=?3119.60?×?40%?-?3680.4?×?5%?=?1?063.82(萬元)

②長沙市江大園林公司土地增值稅會計(jì)處理如下：

a.房屋出售轉(zhuǎn)入清理時：

借：固定資產(chǎn)清理

10000000

累計(jì)折舊

5000000

貸：固定資產(chǎn)

15000000b.企業(yè)收到轉(zhuǎn)讓收入時：

借：銀行存款 68000000

貸：固定資產(chǎn)清理 68000000

c.企業(yè)因銷售不動產(chǎn)應(yīng)繳增值稅等稅時：

借：固定資產(chǎn)清理 3774000

貸：應(yīng)繳稅費(fèi)—應(yīng)交增值稅

3400000

—應(yīng)交城市維護(hù)建設(shè)稅

?238000

—應(yīng)交教育費(fèi)附加

?102000

—應(yīng)交印花稅

?34000d.計(jì)算應(yīng)納土地增值稅會計(jì)處理：

·計(jì)算應(yīng)交土地增值稅時：

借：固定資產(chǎn)清理 10638200

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅

10638200

·繳納稅費(fèi)時：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅

10638200

貸：銀行存款 10638200

e.結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)凈損益時：

借：固定資產(chǎn)清理 43?587800

貸：營業(yè)外收入 43?587800

一、土地增值稅的概念

根據(jù)《憲法》和《土地管理法》的規(guī)定，城市的土地屬國家所有。農(nóng)村和城市校區(qū)的土地除法律規(guī)定屬國家所有以外，均屬集體所有。集體所有土地由國家征用，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)歸國家所有后，才能進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，才能納入土地增值稅的征稅范圍。未經(jīng)國家征用的集體土地不得轉(zhuǎn)讓。我國的土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個人所征收的一種稅。土地增值稅的納稅人是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上的一切建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，并取得收入的單位和個人，包括機(jī)關(guān)、團(tuán)體、部隊(duì)、企事業(yè)單位、個體工商業(yè)戶及國內(nèi)其他單位和個人，也包括外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外國機(jī)構(gòu)、華僑、港澳臺同胞及外國公民等。

二、土地增值稅的征稅范圍和稅率

1.征稅范圍

土地增值稅的課稅對象是有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地增值稅的征稅范圍主要有一般規(guī)定和具體規(guī)定。

(1)征稅范圍的一般規(guī)定。

①土地增值稅只對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的行為征稅，轉(zhuǎn)讓非國有土地和出讓國有土地的行為均不征稅。

②土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的行為征稅，也對轉(zhuǎn)讓地上建筑物和其他附著物的產(chǎn)權(quán)的行為征稅。

③土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅。對以繼承、贈予等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，則不予征稅。三、土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)

1.土地增值稅的計(jì)稅依據(jù)為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額

土地增值額?=?轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入總額?-?扣除項(xiàng)目金額

2.確定增值額的扣除項(xiàng)目

(1)取得土地使用權(quán)所支付的金額。

①納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款；

②納稅人在取得土地使用權(quán)時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。

(2)房地產(chǎn)開發(fā)成本。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用：與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的三項(xiàng)期間費(fèi)用，即銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用和發(fā)生的財(cái)務(wù)費(fèi)用。

①對于財(cái)務(wù)費(fèi)用，納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，并能提供金融機(jī)構(gòu)的貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用?=?利息?+?(取得土地使用權(quán)所支付的金額?+?房地產(chǎn)開發(fā)成本)?×?5%以內(nèi)

(注：利息最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。)

②納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С?，或不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明的：

房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用?=?(取得土地使用權(quán)所支付的全額?+?房地產(chǎn)開發(fā)成本)?×?10%以內(nèi)

(4)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能扣“兩稅一費(fèi)”(增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加)，而非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可扣“三稅一費(fèi)”(因?yàn)榱碛杏』ǘ?。

(5)財(cái)政部規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目：

從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可加計(jì)20%的扣除：

加計(jì)扣除費(fèi)用?=?(取得土地使用權(quán)支付的金額?+?房地產(chǎn)開發(fā)成本)?×?20%四、土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算

1.增值額的確定

土地增值額?=?轉(zhuǎn)讓收入?-?扣除項(xiàng)目金額

在實(shí)際的房地產(chǎn)交易過程中，納稅人有下列情形之一的，則按照房地產(chǎn)評估價格計(jì)算征收土地增值稅：

①隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；

②提供扣除項(xiàng)目金額不實(shí)的；

③轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的成交價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當(dāng)理由的。

2.應(yīng)納稅額計(jì)算

應(yīng)納稅額?=?增值額?×?適用稅率?-?扣除項(xiàng)目金額?×?速算扣除系數(shù)

在出售舊房及建筑物計(jì)算土地增值稅的增值額時，其扣除項(xiàng)目金額中的舊房及建筑物的評估價格應(yīng)按在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格進(jìn)行確定。五、土地增值稅的會計(jì)核算

1.主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

主營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，土地增值稅和當(dāng)期銷售收入配比。企業(yè)計(jì)算土地增值稅時，借記“稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”科目；實(shí)際繳納時，借記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目。

例7-2某房地產(chǎn)開發(fā)公司轉(zhuǎn)讓寫字樓一棟，取得收入26?200萬元，取得土地使用權(quán)支付金額為1?600萬元，開發(fā)成本為3?200萬元，開發(fā)費(fèi)用為700萬元，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金為65萬元。解析：

該項(xiàng)目增值額為19?675萬元，即26?200?-?[(1?600?+?3?200?+?700?+?65)?+?(1?600?+?3?200)?×?20%]?=?19?675(萬元)，則增值額占扣除項(xiàng)目金額比例?=?19?675?÷?6?525?×?100%?=?301.53%，應(yīng)納土地增值稅?=?19?675?×?60%?-?6525?×?35%?=?9521.25(萬元)。該企業(yè)應(yīng)作如下會計(jì)分錄：

(1)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時：

借：稅金及附加

95212500

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅

95212500

(2)企業(yè)實(shí)際繳納稅金時：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅 95212500

貸：銀行存款 95212500

2.兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

兼營房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的企業(yè)，應(yīng)由當(dāng)期營業(yè)收入負(fù)擔(dān)土地增值稅，借記“其他業(yè)務(wù)支出”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”科目；實(shí)際繳納時，借記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目。

例7-3某企業(yè)兼營土地開發(fā)業(yè)務(wù)，轉(zhuǎn)讓已開發(fā)的土地使用權(quán)，取得轉(zhuǎn)讓收入為4000萬元，取得土地使用權(quán)支付金額為800萬元，土地開發(fā)成本為320萬元，開發(fā)費(fèi)用120萬元。

解析：

增值額?=?4?000?-[(800?+?320?+?120)?+?(800?+?320)?×?20%]

?=?2?536(萬元)，則增值額占扣除項(xiàng)目金額比例

=?2?536?÷?1?464?×?100%?=?173.22%，該企業(yè)應(yīng)納土地增值稅?=?2?536?×?50%?-?1?464?×?15%?=?1048.4(萬元)。企業(yè)應(yīng)作如下會計(jì)分錄：(1)企業(yè)計(jì)算土地增值稅時：

借：其他業(yè)務(wù)支出

10484000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅 10484000

(2)企業(yè)實(shí)際繳納稅金時：

借：應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅 10484000

貸：銀行存款

10484000

3.非從事房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)

企業(yè)轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)連同地上已完工使用的建筑物及附著物的會計(jì)處理，通過“固定資產(chǎn)”“固定資產(chǎn)清理”“累計(jì)折舊”等科目核算。企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，借記“固定資產(chǎn)清理”“累計(jì)折舊”等科目，貸記“固定資產(chǎn)”科目；企業(yè)收到轉(zhuǎn)讓收入時，借記“銀行存款”等科目，貸記“固定資產(chǎn)清理”科目；企業(yè)計(jì)算土地增值稅時，借記“固定資產(chǎn)清理”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”科目。企業(yè)繳納稅金時，借記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目。

六、土地增值稅的減免稅優(yōu)惠政策

(1)法定免稅。有下列情形之一的，免征土地增值稅。

①納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的(含20%)，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額20%的，應(yīng)對其全部增值額計(jì)稅(包括未超過扣除項(xiàng)目金額20%的部分)。

即當(dāng)(增值率?=?增值額?÷?扣除項(xiàng)目金額?×?100%)?<?20%時，免征土地增值稅。

②因國家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。

(2)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)免稅。因城市規(guī)劃、國家建設(shè)的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，免征土地增值稅。

(3)轉(zhuǎn)讓自用住房免稅。個人因工作調(diào)動或改善居住條件而轉(zhuǎn)讓原自用住房，凡居住滿5年及以上的，免征土地增值稅；居住滿3年未滿5年的，減半征收土地增值稅。未滿3年的，全額征收土地增值稅。

(4)房地產(chǎn)入股免稅。以房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資或聯(lián)營的，轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。

(5)合作建自用房免稅。對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征土地增值稅。

(6)互換房地產(chǎn)免稅。個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核實(shí)，免征土地增值稅。

(7)個人轉(zhuǎn)讓普通住宅免稅。從1999年8月1日起，對居民個人轉(zhuǎn)讓其擁有的普通住宅，暫免征土地增值稅。

(8)贈與房地產(chǎn)不征稅。房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，不征收土地增值稅。

(9)房產(chǎn)捐贈不征稅。房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人通過中國境內(nèi)非營利社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的，不征收土地增值稅。

(10)從2008年11月1日起，對居民個人銷售住房一律免征土地增值稅。銷售廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房的免征土地增值稅。七、土地增值稅的申報與繳納

1.土地增值稅納稅申報

土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書；土地使用、房屋買賣合同；房地產(chǎn)評估報告及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核同意后，可以定期進(jìn)行納稅申報，具體期限由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)情況確定。

2.土地增值稅的納稅地點(diǎn)

土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。這里所說的房地產(chǎn)所在地，是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別進(jìn)行申報納稅。

(1)納稅人是法人的。當(dāng)納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地同在一地時，可在辦理稅務(wù)登記的原管轄稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落地與其機(jī)構(gòu)所在地或經(jīng)營所在地不在一地，則應(yīng)在房地產(chǎn)坐落地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個或兩個以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報納稅。

(2)納稅人是自然人的。當(dāng)納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住所在地同一地時，應(yīng)在住所所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅；如果轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的坐落地與其居住所在地不在一地，則在房地產(chǎn)坐落地的稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

第五節(jié)

企業(yè)車船稅實(shí)務(wù)一、車船稅的概念車船稅是指在我國境內(nèi)的車輛、船舶的所有人或者管理人按照規(guī)定繳納的一種稅。在我國境內(nèi)，車輛、船舶的所有人或管理人是車船稅的納稅人。車船所有人是指在我國境內(nèi)擁有車船的單位和個人；管理人是指對車船具有管理使用權(quán)，但不具有所有權(quán)的單位。二、車船稅的計(jì)算

1.計(jì)稅依據(jù)

車船稅的征稅對象是依法應(yīng)當(dāng)在我國車船管理部門登記的車輛和船舶。車輛包括機(jī)動車輛和非機(jī)動車輛；船舶包括機(jī)動船舶和非機(jī)動船舶。其計(jì)稅依據(jù)具體規(guī)定如下。

(1)車船稅實(shí)行從量計(jì)稅的辦法，分別選擇了三種單位的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，即輛、凈噸位和自重噸位：①采用以輛為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)的車輛有載客汽車、摩托車；②采用以凈噸位為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)的主要是船舶；③采用以自重噸位為計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)的有載貨汽車、專項(xiàng)作業(yè)車、三輪汽車和低速貨車。

(2)車輛自重尾數(shù)在0.5噸以下(含0.5噸)的，按0.5噸計(jì)算；超過0.5噸的，按1噸計(jì)算。船舶凈噸位尾數(shù)在0.5噸以下(含0.5噸)的不予計(jì)算，超過0.5噸的按照l噸計(jì)算。1噸以下的小型車船，一律按1噸計(jì)算。

(3)拖船按照發(fā)動機(jī)功率每2馬力折合凈噸位1噸計(jì)算征收車船稅。

(4)客貨兩用汽車按照載貨汽車的計(jì)稅單位和稅額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)征車船稅。

(5)所涉及的核定載客人數(shù)、自重、凈噸位、馬力等計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)，以車船管理部門核發(fā)的車船登記證書或行駛證書相應(yīng)項(xiàng)目所載數(shù)額為準(zhǔn)。納稅人未到車船管理部門辦理登記手續(xù)的，上述計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)以車船出廠合格證明或進(jìn)口憑證相應(yīng)項(xiàng)目所在數(shù)額為準(zhǔn)；不能提供車船出廠合格證明或進(jìn)口憑證的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)根據(jù)車船自身狀況并參照同類車船核定。

2.稅目與稅率

車船稅實(shí)行定額稅率，即對征稅的車船規(guī)定單位固定稅額。由于車輛與船舶的行駛情況不同，車船稅的稅額也有所不同。車輛的適用稅額由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照國務(wù)院的規(guī)定，在如表7-8所示的車船稅稅目稅額表規(guī)定的稅額幅度內(nèi)確定。船舶的適用稅額由省、自治區(qū)、直轄市人民政府按照國務(wù)院的規(guī)定在車船稅稅目稅額表規(guī)定的稅額幅度內(nèi)確定，游艇的適用稅額由國務(wù)院另行規(guī)定。3.應(yīng)納稅額的計(jì)算

車船稅應(yīng)根據(jù)不同類型的車船和其適用的計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)分別計(jì)算。

(1)載客汽車和摩托車：

應(yīng)納稅額?=?應(yīng)納稅車輛數(shù)量?×?單位稅額

(2)載貨汽車、三輪汽車和低速貨車和船舶：

應(yīng)納稅額?=?應(yīng)納稅車船的自重或凈噸位數(shù)量?×?單位稅額三、車船稅的會計(jì)核算

車船稅的會計(jì)核算應(yīng)設(shè)置“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交車船稅”科目。該科目貸方登記本期應(yīng)繳納的車船稅稅額；借方登記企業(yè)實(shí)際繳納的車船稅稅額；期末貸方余額表示企業(yè)應(yīng)繳而未繳的車船稅稅額。

企業(yè)按規(guī)定計(jì)算應(yīng)繳的車船稅時，借記“管理費(fèi)用”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交車船稅”科目；企業(yè)繳納車船稅時，借記“應(yīng)交稅費(fèi)—應(yīng)交車船稅”科目，貸記“銀行存款”科目。四、車船稅的減免稅優(yōu)惠政策

(1)下列車船免征車船稅：①捕撈、養(yǎng)殖漁船；②軍隊(duì)、武裝警察部隊(duì)專用的車船；③警用車船；④依照法律和中華人民共和國締結(jié)或者參加的國際條約的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國駐華使領(lǐng)館、國際組織駐華代表機(jī)構(gòu)及其有關(guān)人員的車船。

(2)對節(jié)約能源、使用新能源的車船可以減征或免征車船稅，對高能耗、高污染的車船可以加收車船稅。對受嚴(yán)重自然災(zāi)害影響納稅困難以及有其他特殊原因確需減稅、免稅的，可以減征或免征車船稅。

(3)省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，可以對公共交通車船，農(nóng)村居民擁有并主要在農(nóng)村地區(qū)使用的摩托車、三輪汽車和低速載貨汽車定期減征、免征車船稅。五、車船稅的征收管理

車船稅由納稅人所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收管理?？劾U義務(wù)人代收代繳的車船稅，由扣繳義務(wù)人所在地地方稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收管理。

1.納稅期限

車船稅按年申報繳納。納稅年度，自公歷1月1日至12月31日。由扣繳義務(wù)人代收代繳機(jī)動車車船稅的，車船稅的納稅期限為納稅人購買機(jī)動車交通事故責(zé)任強(qiáng)制保險當(dāng)日。

2.納稅義務(wù)發(fā)生時間

車船稅納稅義務(wù)發(fā)生時間為取得車船所有權(quán)或者管理權(quán)的當(dāng)月。具體規(guī)定為納稅人取得車輛在車輛管理部門核發(fā)的車輛登記證書或行駛證書所記載日期的當(dāng)月。納稅人未按照規(guī)定到車輛管理部門辦理應(yīng)稅車輛登記手續(xù)的，以車輛購置發(fā)票所載開具時間的當(dāng)月作為車船稅的納稅義務(wù)發(fā)生時間。對未辦理車輛登記手續(xù)且無法提供車輛購置發(fā)票的，由主管地方稅務(wù)機(jī)關(guān)核定納稅義務(wù)發(fā)生時間。

3.納稅地點(diǎn)

車船稅由地方稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)征收。車船稅的納稅地點(diǎn)為車船的登記地或者車船扣繳義務(wù)人所在地。依法不需要辦理登記的車船，車船稅的納稅地點(diǎn)為車船的所有人或管理人所在地。

4.納稅申報

(1)車船的所有人或管理人未繳納車船稅的，使用人應(yīng)當(dāng)代為繳納車船稅。

(2)從事機(jī)動車交通事故責(zé)任強(qiáng)制保險業(yè)務(wù)的保險機(jī)構(gòu)為機(jī)動車車船稅的扣繳義務(wù)人，應(yīng)當(dāng)依法代收代繳車船稅。保險機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在收取保險費(fèi)時代收車船稅，一并出具保險單和代收稅款憑證。

(3)機(jī)動車車船稅的扣繳義務(wù)人代收代繳車船稅時，納稅人不得拒絕。由扣繳義務(wù)人代收代繳機(jī)動車車船稅的，納稅人應(yīng)當(dāng)在購買機(jī)動車交通事故責(zé)任強(qiáng)制保險的同時繳納車船稅。

(4)扣繳義務(wù)人在代收車船稅時，應(yīng)當(dāng)在機(jī)動車交通事故責(zé)任強(qiáng)制保險的保險單上注明已收稅款的信息，作為納稅人完稅的證明。

(5)在一個納稅年度內(nèi)，已完稅的車船被盜搶、報廢、滅失的，納稅人可憑有關(guān)管理機(jī)關(guān)出具的證明和完稅證明，向納稅所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申請退還自被盜搶、報廢、滅失月份起至該納稅年度終了期間的稅款。

已辦理退稅的被盜搶車船，失而復(fù)得的，納稅人應(yīng)當(dāng)從公安機(jī)關(guān)出具相關(guān)證明的當(dāng)月起計(jì)算繳納車船稅。

(6)納稅人應(yīng)按照規(guī)定及時辦理納稅申報，并如實(shí)填寫車船稅納稅申報表(見表7-8)。公安、交通運(yùn)輸、農(nóng)業(yè)，漁業(yè)等車船登記管理部門和車船稅扣繳義務(wù)人的行業(yè)主管部門應(yīng)當(dāng)在提供車船有關(guān)信息等方面，協(xié)助稅務(wù)機(jī)關(guān)加強(qiáng)車船稅的征收管理。

公安機(jī)關(guān)交通管理部門在辦理車輛相關(guān)登記和定期檢驗(yàn)手續(xù)時，對未提交依法納稅或免稅證明的，不予登記，不發(fā)給檢驗(yàn)合格標(biāo)志。第六節(jié)企業(yè)印花稅實(shí)務(wù)一、印花稅的概念

印花稅是