淺談房地產(chǎn)泡沫的形成以及解決措施

淺談房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象摘要：我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)自90年代以來(lái)得到了飛速的發(fā)展，在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比重也日益提升。與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也面臨著諸多問題，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不斷飆升，住房需求超過供給，影響了正常的社會(huì)發(fā)展秩序，從2003年開始關(guān)于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是否存在泡沫的辯論已經(jīng)爭(zhēng)論不止。從當(dāng)前形勢(shì)來(lái)看，中國(guó)房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象越演越烈，盡管國(guó)家一再制定抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的措施，但成效并不明顯。本文通過對(duì)房地產(chǎn)泡沫的認(rèn)識(shí)，產(chǎn)生原因，危害和防范對(duì)策簡(jiǎn)單的分析了房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象、形成原因、危害、防范對(duì)策一、房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的初步認(rèn)識(shí)按照經(jīng)濟(jì)學(xué)的基本理論，資產(chǎn)的價(jià)格取決于資產(chǎn)的收益。當(dāng)資產(chǎn)的價(jià)格異常膨脹，嚴(yán)重背離其真實(shí)價(jià)值時(shí)，這種實(shí)在價(jià)值，不應(yīng)該是理論上的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間，也不應(yīng)該是一個(gè)長(zhǎng)期的趨勢(shì)，而應(yīng)該是當(dāng)前這個(gè)階段房地產(chǎn)所能夠帶來(lái)的市場(chǎng)收益，泡沫就產(chǎn)生了。泡沫經(jīng)濟(jì)通常以繁榮開始以危機(jī)告終，其結(jié)果是造成資產(chǎn)價(jià)格的扭曲、資源配置的失誤，從而危及金融體系和整個(gè)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，市場(chǎng)價(jià)格脫離了實(shí)際使用者支撐的持續(xù)上漲情況。所謂“房地產(chǎn)泡沫”就是指由房地產(chǎn)投機(jī)因素所引起的房地產(chǎn)價(jià)格脫離市場(chǎng)基礎(chǔ)的情況，也就是土地和房屋價(jià)格極高，與其使用價(jià)值（市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)）不符，雖然賬面上價(jià)值增長(zhǎng)很高，但實(shí)際上不具備穩(wěn)定實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)，形成一種表面上的虛假繁榮。因?yàn)榻ㄖ锵祫趧?dòng)產(chǎn)品，其價(jià)格相對(duì)較穩(wěn)定、較易判別，所以房地產(chǎn)泡沫實(shí)質(zhì)上是指地價(jià)泡沫。泡沫的產(chǎn)生源于虛擬需求，或者說(shuō)是投機(jī)需求。這里應(yīng)區(qū)分投資需求與投機(jī)需求，投機(jī)需求的特點(diǎn)是“買”是為了“賣”，目的是賺取差價(jià)；投資需求則是通過租金來(lái)獲得投資收益。不過，現(xiàn)實(shí)中只有事后才能完全區(qū)分投資與投機(jī)，事前很難判斷。當(dāng)前我國(guó)常見的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象1、住房?jī)r(jià)格過高。聯(lián)合國(guó)人居中心與世界銀行認(rèn)為，一套住房的合理價(jià)格應(yīng)該是居民家庭年收入的2-3倍，不超過6倍。目前我國(guó)許多城市房?jī)r(jià)與居民家庭收入之比已達(dá)到10：1以上。2、土地供應(yīng)過量。有些開發(fā)商過去通過協(xié)議批租廉價(jià)占有相當(dāng)多土地，并利用未開發(fā)的“圈地”進(jìn)行炒作，把土地價(jià)格越炒越高。有的城市近年通過拍賣方式出讓土地，也使地價(jià)居高不下。3、商品房空置過高。目前，我國(guó)商品住宅空置率已達(dá)15%左右，大大高于國(guó)際上3%-7%的水平。4、住房結(jié)構(gòu)過偏。有些地區(qū)在經(jīng)營(yíng)城市過程中，為了追求政府土地收入與企業(yè)高額利潤(rùn)，盲目興建高檔住宅，適應(yīng)中低收入者消費(fèi)的一般商品房與經(jīng)濟(jì)使用房供應(yīng)不足。5、房地產(chǎn)投資增速過快。全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資速度同比增長(zhǎng)1999年為13.8%、2000年為19.5%、2001年為25.3%、2002年高達(dá)32.9%，全國(guó)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度高于銷售增長(zhǎng)速度10個(gè)百分點(diǎn)左右。二、房地產(chǎn)泡沫的形成原因1、政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理方式轉(zhuǎn)變及其政策干預(yù)失誤政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理方式的改變。首先是政府土地出讓方式的改變。其次是政府城市建設(shè)投資的增加。再有就是政府土地市場(chǎng)調(diào)控的加強(qiáng)。政府的這些措施有利于規(guī)范土地市場(chǎng)的秩序,有利于提高土地資源的利用效率,也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)遠(yuǎn)健康的發(fā)展。這些措施的實(shí)施不僅是必要的也是合理的,然而這些立足長(zhǎng)遠(yuǎn)的調(diào)控措施,短期客觀上減少了土地供給,免不了引起地價(jià)上漲,從而導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升。由于以住宅為主的房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的雙重特性，因此，政府對(duì)房地產(chǎn)的干預(yù)比其他市場(chǎng)都要多得多。其干預(yù)的方式除以城市規(guī)劃、土地政策、利率政策和稅收政策鼓勵(lì)和引導(dǎo)企業(yè)和私人投資外，還包括政府直接投資或以轉(zhuǎn)移支付方式等。但是，同市場(chǎng)不是萬(wàn)能的一樣，政府的干預(yù)也有正、負(fù)效應(yīng)兩種。部分地方政府高價(jià)出讓土地的“土地財(cái)政”。財(cái)政部4月13日發(fā)布的2009年全國(guó)土地出讓收支基本情況顯示，全國(guó)土地出讓收入為14239.7億元，增長(zhǎng)43.2%。另外，財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，2009年全國(guó)財(cái)政收入68476.88億元，土地出讓收入貢獻(xiàn)率達(dá)到了21%；一些城市年土地出讓收益占到了財(cái)政收入的五六成之多，西部某城市年財(cái)政收入為200余億元，而其年經(jīng)營(yíng)土地的收入竟超過了100億元。進(jìn)一步來(lái)說(shuō)，一些地方政府收入對(duì)土地及土地相關(guān)產(chǎn)業(yè)擴(kuò)張的過度依賴，既有現(xiàn)稅制設(shè)置的原因，也有政府收入從土地上征稅難且數(shù)量微的客觀現(xiàn)實(shí)。從稅制設(shè)置上來(lái)看，在制造業(yè)稅收的大部分被中央政府分享的情況下，城市擴(kuò)張成為一些地方政府?dāng)U充稅源的最有效途徑。從土地稅收的征收來(lái)看，土地直接稅收額小、名目繁雜、且征稅成本高，地方政府還無(wú)法依靠。2、過度投機(jī)與非理性行為凡是與預(yù)期相關(guān)聯(lián)的過度投機(jī)，非理性等都可能是產(chǎn)生泡沫的原因。從房地產(chǎn)的定義出發(fā)也不難看出過度投機(jī)是導(dǎo)致泡沫的重要原因之一。由于土地的有限性，從而使人們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲歷來(lái)就存在著很樂觀的預(yù)期。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于上升時(shí)期，國(guó)家的投資重點(diǎn)集中在基礎(chǔ)建設(shè)和房屋建設(shè)中，這樣就使得土地資源的供給十分有限，由此造成許多非房地產(chǎn)企業(yè)和私人投資者大量投資于房地產(chǎn)，以期獲取價(jià)格上漲的好處，房地產(chǎn)交易十分火爆。在我國(guó)，由于投資渠道不暢以及買方市場(chǎng)的出現(xiàn)導(dǎo)致傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)利潤(rùn)率下降，居民的儲(chǔ)蓄很難轉(zhuǎn)移為直接產(chǎn)業(yè)投資。因此，許多閑置的民間資金進(jìn)入股票市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)形成規(guī)模龐大的炒作資本。我國(guó)社會(huì)保障體系尚不完善，國(guó)內(nèi)理財(cái)產(chǎn)品缺乏我國(guó)的資本市場(chǎng)發(fā)育較晚，目前除股票市場(chǎng)外，票據(jù)、債券、期貨、基金等其他資本市場(chǎng)發(fā)育不足，可供投資的渠道十分單一，人們就只能通過股市和樓市獲得財(cái)產(chǎn)性收入。另外，由于中國(guó)人口的紅利且尚處于城鎮(zhèn)化發(fā)展的加速時(shí)期，投資者更青睞于投資房產(chǎn)市場(chǎng)；年輕一代的住房需求等也都加大了對(duì)住房的需求。3、銀行盲目信貸由于房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，使銀行部門認(rèn)為這種貸款風(fēng)險(xiǎn)很小，在利潤(rùn)的驅(qū)動(dòng)下銀行也非常愿意向房地產(chǎn)投資者發(fā)放以房地產(chǎn)作抵押的貸款。此外，銀行部門還會(huì)過于樂觀地估計(jì)抵押物的價(jià)值，從而加強(qiáng)了借款人投資于房地產(chǎn)的融資能力，進(jìn)一步地加劇了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲和產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)張。目前，房地產(chǎn)開發(fā)投資中有23%的資金來(lái)源于金融機(jī)構(gòu)，如加上個(gè)人購(gòu)房按揭貸款，則其投資資金約60%來(lái)自于金融機(jī)構(gòu)。由此可見，房地產(chǎn)是一個(gè)資本密集型產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展離不開金融的支持。但是，在金融體制不健全的情況下，信息不策主體過分樂觀或者過分悲觀，顯然這兩種情況對(duì)于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展都是很不利的。與證券市場(chǎng)或者其它實(shí)物交易市場(chǎng)相比，房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就具有信息傳遞慢、透明度差的特點(diǎn)，這無(wú)形中增加了政府制定政策，投資者和開發(fā)商進(jìn)行決策時(shí)的盲目性。在我國(guó)這樣新興的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，這個(gè)問題更加嚴(yán)重：統(tǒng)計(jì)體系很不完善，指標(biāo)含糊不清，數(shù)據(jù)準(zhǔn)確程度差；交易信息很難得到，沒有固定的發(fā)布渠道；各種指數(shù)含義模糊，實(shí)用性差。因此，要加速房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系的完善，提高房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的透明程度，研究能科學(xué)把握市場(chǎng)狀況和發(fā)展趨勢(shì)的分析方法。注：參考論文《當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的成因及對(duì)策