物業(yè)管理課件

1物業(yè)管理導(dǎo)論物業(yè)管理

1物業(yè)管理導(dǎo)論1.1物業(yè)與物業(yè)管理的概念

1.1.1物業(yè)的概念物業(yè)是指已建成並投入使用的各類建築物及與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地。物業(yè)管理

1物業(yè)管理導(dǎo)論1.1.2物業(yè)的分類根據(jù)使用功能的不同，物業(yè)可分為以下類型：（1）居住物業(yè)（2）商業(yè)物業(yè)（3）工業(yè)物業(yè)（4）其他用途物業(yè)物業(yè)管理

1物業(yè)管理導(dǎo)論1.1.3物業(yè)管理的概念物業(yè)管理是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。物業(yè)管理

1物業(yè)管理導(dǎo)論1.2物業(yè)管理的起源

1.2.1物業(yè)管理的產(chǎn)生物業(yè)管理是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段以後的必然產(chǎn)物。物業(yè)管理起源於19世紀(jì)60年代的英國(guó)，在英國(guó)的第二大城市伯明翰，一位名叫奧克維婭·希爾（OctviaHill）的女物業(yè)主為在其名下出租的物業(yè)制訂並組織實(shí)施了一套行之有效的管理辦法，要求承租者嚴(yán)格遵守?？梢哉f(shuō)是最早的“物業(yè)管理”。從那以後，物業(yè)管理逐漸被推廣。物業(yè)管理

1物業(yè)管理導(dǎo)論1.2.2現(xiàn)代物業(yè)管理19世紀(jì)末至20世紀(jì)初，高層超高層建築在美國(guó)大城市中得到迅速發(fā)展。大廈的日常管理、服務(wù)、維修、養(yǎng)護(hù)等專業(yè)技術(shù)要求大大超出傳統(tǒng)的物業(yè)管理要求，適應(yīng)這種客觀需要的專業(yè)性物業(yè)管理機(jī)構(gòu)應(yīng)運(yùn)而生，開啟了現(xiàn)代物業(yè)管理的大門?，F(xiàn)代物業(yè)管理的另一標(biāo)誌是物業(yè)管理行業(yè)組織的誕生。物業(yè)管理

1物業(yè)管理導(dǎo)論1.3我國(guó)物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展

1.3.1我國(guó)香港特別行政區(qū)的物業(yè)管理香港物業(yè)管理的基本內(nèi)容如下：①定期保養(yǎng)維修；②投保；③防止非法更改大廈用途；④清潔和保安；⑤改善樓宇設(shè)施；⑥控制管理費(fèi)開支；⑦執(zhí)行“大廈公共契約”；⑧注意社區(qū)發(fā)展。香港的物業(yè)管理收費(fèi)主要是採(cǎi)用酬金制。物業(yè)管理

1物業(yè)管理導(dǎo)論1.3.2我國(guó)大陸物業(yè)管理的產(chǎn)生我國(guó)大陸對(duì)物業(yè)管理的探索和嘗試始於20世紀(jì)80年代初期的廣州和深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)。二十多年來(lái)，物業(yè)管理服務(wù)領(lǐng)域由小到大，不斷拓展。物業(yè)管理已在房地產(chǎn)業(yè)與其他服務(wù)業(yè)相結(jié)合的基礎(chǔ)上，發(fā)展成為和我國(guó)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展，與廣大人民生活、工作息息相關(guān)的一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的新興行業(yè)。物業(yè)管理

1物業(yè)管理導(dǎo)論1.4我國(guó)推行物業(yè)管理的重要意義1.4.1改善投資環(huán)境我國(guó)物業(yè)管理的發(fā)展，物業(yè)管理水準(zhǔn)和品質(zhì)的不斷提高，從客觀上適應(yīng)了外商投資者的需要。物業(yè)管理，是投資環(huán)境不可分割的組成部分。良好的物業(yè)管理，將成為吸引外商投資的重要條件之一。物業(yè)管理

1物業(yè)管理導(dǎo)論1.4.2推動(dòng)房改物業(yè)管理變過(guò)去多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、多個(gè)管理部門的多頭、多家管理為物業(yè)管理公司的統(tǒng)一管理。有力地推動(dòng)房改的深入和住房商品化制度的完善。物業(yè)管理

1物業(yè)管理導(dǎo)論1.4.3推動(dòng)現(xiàn)代企業(yè)制度的建立物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展，是對(duì)傳統(tǒng)的房屋管理體制的一種革新。物業(yè)管理與傳統(tǒng)房屋管理在管理體制上、管理機(jī)制上、管理方式上和管理內(nèi)容上有很大的區(qū)別。物業(yè)管理改變了房屋管理的政企不分的狀態(tài)，推動(dòng)了在房屋管理中建立“政企分開，產(chǎn)權(quán)清晰，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧”的現(xiàn)代企業(yè)制度的建立。物業(yè)管理

1物業(yè)管理導(dǎo)論1.4.4促進(jìn)物業(yè)保值增值沒(méi)有物業(yè)管理或物業(yè)管理較差，房屋設(shè)備未能得到及時(shí)維修養(yǎng)護(hù)，一方面影響房屋的安全使用，另一方面縮短房屋及設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命；而良好的物業(yè)管理，則會(huì)維護(hù)房屋使用安全，延長(zhǎng)房屋及設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命，促進(jìn)物業(yè)保值和增值。物業(yè)管理

1物業(yè)管理導(dǎo)論1.4.5繁榮城市經(jīng)濟(jì)物業(yè)管理是城市管理的重要組織部分，物業(yè)管理促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，繁榮了城市經(jīng)濟(jì)。物業(yè)管理拓寬了城市就業(yè)管道，推動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。物業(yè)管理

1物業(yè)管理導(dǎo)論1.4.6促進(jìn)和諧社會(huì)建設(shè)物業(yè)管理改善了居住環(huán)境，提高了人民群眾的生活條件和生活品質(zhì)，推動(dòng)了社會(huì)主義精神文明建設(shè)和物質(zhì)文明建設(shè)，維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定，促進(jìn)了和諧社區(qū)、和諧社會(huì)的建設(shè)。物業(yè)管理

1物業(yè)管理導(dǎo)論復(fù)習(xí)思考題1、簡(jiǎn)述物業(yè)的含義。2、物業(yè)分為哪幾個(gè)類型？3、簡(jiǎn)述物業(yè)管理的含義。4、簡(jiǎn)述香港物業(yè)管理的內(nèi)容。5、簡(jiǎn)述我國(guó)大陸的物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展。6、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》的主要內(nèi)容有哪些？7、我國(guó)推行物業(yè)管理的意義有哪些？物業(yè)管理

1物業(yè)管理導(dǎo)論2物業(yè)管理的基本理論物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論本章要點(diǎn)

物業(yè)管理要以管理理論、產(chǎn)權(quán)理論、協(xié)同理論和可持續(xù)發(fā)展理論為指導(dǎo)。本章主要介紹管理理論、產(chǎn)權(quán)理論、協(xié)同理論和可持續(xù)發(fā)展理論的主要內(nèi)容和對(duì)物業(yè)管理的指導(dǎo)作用。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.1管理理論

2.1.1管理的概念與職能管理是由共同勞動(dòng)引起的，是通過(guò)計(jì)畫、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等管理職能作用於管理對(duì)象，以實(shí)現(xiàn)預(yù)定目標(biāo)的人類活動(dòng)。管理是科學(xué)性和藝術(shù)性的統(tǒng)一。管理具有自然和社會(huì)兩重屬性。管理具有計(jì)畫、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等職能。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.1.2計(jì)畫、預(yù)測(cè)和決策

2.1.2.1計(jì)畫計(jì)畫是指通過(guò)調(diào)查研究，預(yù)測(cè)未來(lái)，確定企業(yè)的發(fā)展方向、目標(biāo)和方針，制定和選擇方案，並制定具體計(jì)畫，用以指導(dǎo)企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。計(jì)畫工作的內(nèi)容可以概括為六個(gè)方面（5W1H）。編制計(jì)畫的方法主要有滾動(dòng)計(jì)畫法、網(wǎng)路計(jì)畫技術(shù)、線性規(guī)劃。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.1.2.2預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)是在瞭解事物的過(guò)去和現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，對(duì)事物的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)、發(fā)展情況、發(fā)展結(jié)果所作的預(yù)料、估計(jì)、推測(cè)。預(yù)測(cè)的程式為：確定預(yù)測(cè)目標(biāo)→收集預(yù)測(cè)資料→建立預(yù)測(cè)模型→預(yù)測(cè)實(shí)施→預(yù)測(cè)結(jié)果的分析與評(píng)價(jià)。預(yù)測(cè)方法有定性預(yù)測(cè)方法和定量預(yù)測(cè)方法。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.1.2.3決策決策是指為達(dá)預(yù)定目標(biāo)，在若干可行方案中選擇和實(shí)施最優(yōu)方案的過(guò)程。決策程式為：發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，確定目標(biāo)→擬定可行方案→方案比較、評(píng)價(jià)和選擇→方案實(shí)施與控制。決策方法有確定型決策方法、非確定型決策方法和風(fēng)險(xiǎn)型決策方法。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.1.3組織組織有兩方面含義：一是作為實(shí)體的組織，它是指人們?yōu)榱艘欢繕?biāo)的實(shí)現(xiàn)而進(jìn)行合理的配置和協(xié)調(diào)，並具有一定邊界的社會(huì)團(tuán)體；二是作為涉及活動(dòng)過(guò)程的組織，是指為了實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)對(duì)組織的資源進(jìn)行有效的配置的過(guò)程，專指人們的組織活動(dòng)和行為。組織的原則有目標(biāo)任務(wù)原則、責(zé)權(quán)利相結(jié)合的原則、分工協(xié)作及精幹高效原則、管理幅度原則、統(tǒng)一指揮原則。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.1.4領(lǐng)導(dǎo)與激勵(lì)

2.1.4.1領(lǐng)導(dǎo)領(lǐng)導(dǎo)是指引和影響個(gè)人或組織，在一定條件下實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的行動(dòng)過(guò)程。領(lǐng)導(dǎo)方式有專制式領(lǐng)導(dǎo)、民主式領(lǐng)導(dǎo)和放任式領(lǐng)導(dǎo)。領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)有指揮藝術(shù)、決策藝術(shù)、協(xié)調(diào)藝術(shù)。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.1.4.2激勵(lì)激勵(lì)是持續(xù)地激發(fā)人們的行為動(dòng)機(jī)，使其心理過(guò)程始終保持在激奮的狀態(tài)之中，維持一種高昂的情緒。激勵(lì)的類型有目標(biāo)激勵(lì)、物質(zhì)激勵(lì)、精神激勵(lì)、數(shù)據(jù)激勵(lì)。激勵(lì)理論有期望理論、強(qiáng)化理論、歸因理論、公平理論。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.1.5控制控制是按既定計(jì)畫、標(biāo)準(zhǔn)和方法對(duì)工作進(jìn)行對(duì)照檢查，發(fā)現(xiàn)偏差，分析原因，進(jìn)行糾正，以確保組織目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的過(guò)程?？刂品绞接惺孪瓤刂?、現(xiàn)場(chǎng)控制和事後控制?？刂七^(guò)程：確定控制對(duì)象→確定控制標(biāo)準(zhǔn)→檢查衡量實(shí)際工作→尋找差異產(chǎn)生的原因→採(cǎi)取措施，糾正偏差。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.1.6管理理論對(duì)物業(yè)管理的指導(dǎo)作用物業(yè)管理活動(dòng)是管理活動(dòng)的一個(gè)分支，用管理理論指導(dǎo)物業(yè)管理活動(dòng)，才能做好物業(yè)管理工作。物業(yè)管理的工作職能也包括計(jì)畫、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制等。物業(yè)管理工作中，要強(qiáng)調(diào)製訂一個(gè)切實(shí)可行的管理計(jì)畫，建立健全管理機(jī)構(gòu)，選聘合適的管理人員和服務(wù)人員，制訂各項(xiàng)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)章制度，做好各方面的協(xié)調(diào)工作，加強(qiáng)控制和監(jiān)督，不斷提高物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)和服務(wù)品質(zhì)，使物業(yè)管理逐步躍上新的臺(tái)階。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.2產(chǎn)權(quán)理論

2.2.1產(chǎn)權(quán)概念產(chǎn)權(quán)是指財(cái)產(chǎn)權(quán)，即存在或設(shè)定在財(cái)產(chǎn)之中或之上的完全權(quán)利。產(chǎn)權(quán)與所有權(quán)。所有權(quán)是產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)，產(chǎn)權(quán)是所有權(quán)派生出來(lái)的。所有權(quán)主體是產(chǎn)權(quán)主體形成的前提，沒(méi)有所有權(quán)就談不上產(chǎn)權(quán)，離開所有權(quán)的產(chǎn)權(quán)也是不存在的。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.2.2房地產(chǎn)所有權(quán)的含義房地產(chǎn)所有權(quán)是指房地產(chǎn)所有人依法對(duì)自己的房地產(chǎn)享有佔(zhàn)有、使用、收益和處分的權(quán)利。房地產(chǎn)所有權(quán)有獨(dú)有、共有和建築物區(qū)分所有權(quán)。獨(dú)有是由一個(gè)單位或個(gè)人擁有。共有是由兩個(gè)以上的的單位或個(gè)人擁有。建築物區(qū)分所有權(quán),是指業(yè)主對(duì)建築物內(nèi)的住宅、經(jīng)營(yíng)性用房等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.2.3房地產(chǎn)共有房地產(chǎn)共有包括按份共有和共同共有。按份共有人對(duì)共有的房地產(chǎn)按照其份額享有所有權(quán)；共同共有人對(duì)共有的房地產(chǎn)共同享有所有權(quán)。共有人對(duì)共有的房地產(chǎn)沒(méi)有約定為按份共有或者共同共有，或者約定不明確的，除共有人具有家庭關(guān)係等外，視為按份共有。按份共有人對(duì)共有的房地產(chǎn)享有的份額，沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照出資額確定；不能確定出資額的，視為等額享有。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.2.4建築物區(qū)分所有權(quán)建築物區(qū)分所有權(quán)是一種複合性的權(quán)利，由專有部分所有權(quán)、共有部分的共有權(quán)和共同管理權(quán)三個(gè)方面的要素構(gòu)成。專有部分所有權(quán)是以區(qū)分建築物的獨(dú)立建築空間為標(biāo)的物。共有權(quán)是指以建築物的共有部分為標(biāo)的物。共同管理權(quán)是指業(yè)主基於專有部分與共有部分而形成的作為建築物管理團(tuán)體的一個(gè)成員所享有的權(quán)利。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.2.5相鄰關(guān)係

2.2.5.1相鄰關(guān)係的概念和特徵相鄰關(guān)係是指兩個(gè)或兩個(gè)以上相互毗鄰的房地產(chǎn)的所有人或使用人（房地產(chǎn)權(quán)利人）因?qū)Ψ康禺a(chǎn)行使所有權(quán)或使用權(quán)時(shí)應(yīng)當(dāng)給予他人便利或要求他人給予便利而發(fā)生的權(quán)利、義務(wù)關(guān)係。相鄰方享有的要求他人給予便利的權(quán)利又稱相鄰權(quán)。相鄰權(quán)是為調(diào)節(jié)在行使房地產(chǎn)所有權(quán)中的權(quán)益衝突而產(chǎn)生的一種權(quán)利。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.2.6產(chǎn)權(quán)理論對(duì)物業(yè)管理的指導(dǎo)作用產(chǎn)權(quán)理論是物業(yè)管理的基礎(chǔ)理論。業(yè)主要運(yùn)用產(chǎn)權(quán)理論，正確處理與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)係，正確行使自己的權(quán)利和履行自己的義務(wù)，同時(shí)妥善處理好相鄰關(guān)係。物業(yè)管理企業(yè)也要按照產(chǎn)權(quán)理論的原理和原則辦事，正確處理與業(yè)主的關(guān)係，自覺接受業(yè)主的監(jiān)督。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.3協(xié)同理論

2.3.1協(xié)同的概念協(xié)同，是指系統(tǒng)中諸多子系統(tǒng)的相互協(xié)調(diào)、合作或同步的聯(lián)合作用，是系統(tǒng)整體性、相關(guān)性的內(nèi)在表現(xiàn)。協(xié)同反映系統(tǒng)的各子系統(tǒng)或要素之間保持合作性、集體性的狀態(tài)和趨勢(shì)。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.3.2協(xié)同學(xué)的概念協(xié)同學(xué)是關(guān)於“協(xié)同”的科學(xué)，它是由聯(lián)邦德國(guó)的物理學(xué)家赫爾曼哈肯於二十世紀(jì)七十年代創(chuàng)立的一門新興學(xué)科，是一種自組織理論，它研究系統(tǒng)中各子系統(tǒng)之間協(xié)調(diào)、同步、合作、互補(bǔ)的關(guān)係，研究系統(tǒng)從無(wú)序到有序轉(zhuǎn)變以及形成新的有序結(jié)構(gòu)的規(guī)律性，系統(tǒng)中子系統(tǒng)之間怎樣合作以產(chǎn)生宏觀尺度上的空間結(jié)構(gòu)、時(shí)間結(jié)構(gòu)或功能結(jié)構(gòu)。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.3.3協(xié)同學(xué)原理對(duì)物業(yè)管理的指導(dǎo)作用（1）協(xié)同效應(yīng)原理。協(xié)調(diào)效應(yīng)強(qiáng)調(diào)系統(tǒng)內(nèi)各子系統(tǒng)的協(xié)同行為產(chǎn)生超越各自的單獨(dú)作用，從而形成整個(gè)系統(tǒng)的聯(lián)合行為和共同作用。（2）序參量原理和役使原理。由子系統(tǒng)的協(xié)同作用產(chǎn)生序參量，序參量又支配子系統(tǒng)，子系統(tǒng)伺服於序參量，序參量形成有序的宏觀結(jié)構(gòu)。（3）協(xié)同互動(dòng)性原理。系統(tǒng)內(nèi)部各子系統(tǒng)或各要素存在著相互作用和影響，部分要素的作用能夠激發(fā)或補(bǔ)充其他要素的潛在的能力的發(fā)揮，從而促成系統(tǒng)的有序化發(fā)展。（4）協(xié)同功能倍增原理。由於系統(tǒng)內(nèi)部各子系統(tǒng)或要素之間的同向協(xié)作、相互配合，產(chǎn)生互補(bǔ)效應(yīng)而使系統(tǒng)功能放大，產(chǎn)生整體大於部分之和的效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)協(xié)同學(xué)意義上所謂“2+2>4”的效果。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.4可持續(xù)發(fā)展理論

2.4.1可持續(xù)發(fā)展的概念可持續(xù)發(fā)展是指既滿足現(xiàn)代人的需求以不損害後代人滿足需求的能力。換句話說(shuō)，就是指經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、資源和環(huán)境保護(hù)協(xié)調(diào)發(fā)展，它們是一個(gè)密不可分的系統(tǒng)，既要達(dá)到發(fā)展經(jīng)濟(jì)的目的，又要保護(hù)好人類賴以生存的大氣、淡水、海洋、土地和森林等自然資源和環(huán)境，這樣既滿足了當(dāng)代人的利益，又不會(huì)損害子孫後代的利益，使子孫後代能夠永續(xù)發(fā)展和安居樂(lè)業(yè)。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.4.2可持續(xù)發(fā)展理論要點(diǎn)首先是人與自然的和諧協(xié)調(diào)與可持續(xù)發(fā)展。地球只有一個(gè)，它是人類生活永恆的自然條件。其次是人與社會(huì)的和諧協(xié)調(diào)與可持續(xù)發(fā)展。人作為社會(huì)的主體，一方面與自然界發(fā)生關(guān)係，實(shí)現(xiàn)物質(zhì)變換；另一方面與特定的社會(huì)發(fā)生關(guān)係，實(shí)現(xiàn)社會(huì)進(jìn)步和人本身的發(fā)展。再次是人與人的和諧共處與可持續(xù)發(fā)展。人一方面通過(guò)與自然的和諧發(fā)展，不斷增加物質(zhì)產(chǎn)品來(lái)滿足自己的需求，另一方面通過(guò)協(xié)調(diào)各種人群和組織的關(guān)係，構(gòu)建人們和諧共處的社會(huì)。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論2.4.3可持續(xù)發(fā)展理論對(duì)物業(yè)管理的指導(dǎo)作用根據(jù)可持續(xù)發(fā)展理論，物業(yè)管理一是要堅(jiān)持以人為本，處理好人與人的關(guān)係，建立和睦的人際關(guān)係，不斷提高居民的生活條件和生活品質(zhì)；二是努力實(shí)現(xiàn)人、環(huán)境和社會(huì)的全面發(fā)展，處理好人與環(huán)境和社會(huì)的關(guān)係；三是協(xié)調(diào)發(fā)展，加強(qiáng)團(tuán)結(jié)協(xié)作，減少矛盾衝突，促進(jìn)良性迴圈；四是持續(xù)發(fā)展，使物業(yè)管理行業(yè)持續(xù)、健康地向前發(fā)展。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論復(fù)習(xí)思考題11、簡(jiǎn)述管理的概念和職能。2、簡(jiǎn)述計(jì)畫的概念、內(nèi)容、程式和計(jì)畫的編制方法。3、簡(jiǎn)述預(yù)測(cè)的概念、程式和方法。4、簡(jiǎn)述決策的概念、特徵、程式和方法。5、簡(jiǎn)述組織的含義、內(nèi)容和原則。6、簡(jiǎn)述領(lǐng)導(dǎo)的概念、特徵、領(lǐng)導(dǎo)方式和領(lǐng)導(dǎo)藝術(shù)。7、簡(jiǎn)述激勵(lì)的含義、類型和激勵(lì)理論。8、簡(jiǎn)述控制的含義、作用、特徵和控制方式。9、簡(jiǎn)述管理理論對(duì)物業(yè)管理的指導(dǎo)作用。10、簡(jiǎn)述產(chǎn)權(quán)概念和房地產(chǎn)所有權(quán)的含義。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論復(fù)習(xí)思考題211、簡(jiǎn)述房地產(chǎn)共有。12、建築物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成要素有哪些？13、簡(jiǎn)述相鄰關(guān)係的概念、特徵、處理原則。14、簡(jiǎn)述相鄰關(guān)係的具體內(nèi)容和處理方法。15、簡(jiǎn)述產(chǎn)權(quán)理論對(duì)物業(yè)管理的指導(dǎo)作用。16、簡(jiǎn)述協(xié)同和協(xié)同學(xué)的概念。17、簡(jiǎn)述協(xié)同學(xué)原理對(duì)物業(yè)管理的指導(dǎo)作用。18、簡(jiǎn)述可持續(xù)發(fā)展的概念和可持續(xù)發(fā)展理論的要點(diǎn)。19、簡(jiǎn)述可持續(xù)發(fā)展理論對(duì)物業(yè)管理的指導(dǎo)作用。物業(yè)管理

2物業(yè)管理的基本理論3物業(yè)管理過(guò)程物業(yè)管理

3物業(yè)管理過(guò)程本章要點(diǎn)

物業(yè)管理涉及面廣、任務(wù)繁多，因此需要全面、系統(tǒng)地把握物業(yè)管理過(guò)程。本章介紹物業(yè)管理的特點(diǎn)和原則，物業(yè)管理與行政管理部門的關(guān)係，物業(yè)管理與屬地管理的關(guān)係，以及物業(yè)管理過(guò)程涉及的主要工作。

物業(yè)管理

3物業(yè)管理過(guò)程3.1物業(yè)管理的特點(diǎn)和原則

3.1.1物業(yè)管理的基本特徵（1）社會(huì)化。物業(yè)的所有權(quán)、使用權(quán)與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)相分離是物業(yè)管理社會(huì)化的必要前提，現(xiàn)代化大生產(chǎn)的社會(huì)專業(yè)分工則是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理社會(huì)化的必要條件。（2）專業(yè)化。物業(yè)管理企業(yè)必須具備一定的專業(yè)資質(zhì)並且達(dá)到一定的專業(yè)水準(zhǔn)。物業(yè)管理專業(yè)化適應(yīng)了現(xiàn)代社會(huì)的專業(yè)化分工的客觀要求。（3）企業(yè)化和市場(chǎng)化。物業(yè)管理企業(yè)按照企業(yè)化模式來(lái)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作。業(yè)主通過(guò)市場(chǎng)選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)聘用後向業(yè)主和使用人提供勞務(wù)和服務(wù)。物業(yè)管理

3物業(yè)管理過(guò)程3.1.2物業(yè)管理的具體特點(diǎn)（1）物業(yè)管理是服務(wù)型管理（2）物業(yè)管理實(shí)踐性、事務(wù)性強(qiáng)（3）時(shí)效性強(qiáng)（4）系統(tǒng)性、綜合性強(qiáng)物業(yè)管理

3物業(yè)管理過(guò)程3.1.3物業(yè)管理的原則（1）市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的原則（2）契約化原則（3）全面統(tǒng)一管理的原則（4）物業(yè)保值增值的原則物業(yè)管理

3物業(yè)管理過(guò)程3.2物業(yè)管理與行政管理部門的關(guān)係物業(yè)管理企業(yè)要自覺接受政府房地產(chǎn)行政主管部門的管理。物業(yè)管理企業(yè)在組建時(shí)，需要經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)行政主管部門的審核批準(zhǔn)，才可以到工商行政機(jī)構(gòu)進(jìn)行登記註冊(cè)、申辦營(yíng)業(yè)執(zhí)照。物業(yè)管理企業(yè)成立後，仍然需要在房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督指導(dǎo)下開展日常工作，參加主管部門組織的考核、評(píng)比、培訓(xùn)等。物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，要自覺接受財(cái)政、工商、稅務(wù)、物價(jià)等部門的管理。在管理活動(dòng)中，要自覺接受土地、房管、城建、城管、市容、公安、綠化、環(huán)衛(wèi)等專業(yè)部門的指導(dǎo)與監(jiān)督。物業(yè)管理

3物業(yè)管理過(guò)程3.3物業(yè)管理與屬地管理的關(guān)係

3.3.1物業(yè)管理與街道的關(guān)係街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理活動(dòng)進(jìn)行協(xié)調(diào)、指導(dǎo)和監(jiān)督。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)充分利用社區(qū)資源，加強(qiáng)自身建設(shè)，積極配合街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）開展社區(qū)建設(shè)工作，主動(dòng)爭(zhēng)取街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）在工作上的指導(dǎo)和支持，自覺接受街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的協(xié)調(diào)和監(jiān)督，依靠街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）協(xié)調(diào)解決物業(yè)管理中的各種矛盾，促進(jìn)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)服務(wù)活動(dòng)的順利進(jìn)行。物業(yè)管理

3物業(yè)管理過(guò)程3.3.2物業(yè)管理與社區(qū)黨組織的關(guān)係在社區(qū)黨組織、社區(qū)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理企業(yè)四家組織中，社區(qū)黨組織處?kù)额I(lǐng)導(dǎo)核心地位，對(duì)其他三家組織起著指導(dǎo)和協(xié)調(diào)作用。領(lǐng)導(dǎo)核心作用就是要協(xié)調(diào)居委會(huì)、業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)管理公司之間的關(guān)係，保證黨的路線、方針、政策和上級(jí)黨委指示精神及工作部署的貫徹執(zhí)行，支持居委會(huì)、物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)的日常工作，保證其充分行使職權(quán)，使社區(qū)內(nèi)各項(xiàng)管理服務(wù)工作順利進(jìn)行，讓居民群眾滿意。物業(yè)管理

3物業(yè)管理過(guò)程3.4物業(yè)管理過(guò)程

3.4.1簽訂物業(yè)管理合同（1）與建設(shè)單位簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同前期物業(yè)管理，一般由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)，同時(shí)要簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同。（2）與業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)服務(wù)合同業(yè)主大會(huì)召開後，成立業(yè)主委員會(huì)。由業(yè)主委員會(huì)負(fù)責(zé)與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同。原建設(shè)單位選聘的物業(yè)管理企業(yè)合同未到期的，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，原物業(yè)服務(wù)合同終止。物業(yè)管理

3物業(yè)管理過(guò)程3.4.2物業(yè)的接管驗(yàn)收（一）（1）接管驗(yàn)收的定義接管驗(yàn)收是指物業(yè)管理公司接交房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主委託管理的新建成或原有物業(yè)時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。在完成接管驗(yàn)收後，整個(gè)物業(yè)就移交給物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司承擔(dān)起物業(yè)管理的責(zé)任。物業(yè)管理

3物業(yè)管理過(guò)程3.4.2物業(yè)的接管驗(yàn)收（二）（2）竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別

①驗(yàn)收目的不同：竣工驗(yàn)收是檢驗(yàn)工程是否達(dá)到設(shè)計(jì)檔規(guī)定的要求，而接管驗(yàn)收後者是能滿足使用功能的要求

②驗(yàn)收條件不同：竣工驗(yàn)收的條件是全部施工完畢；接管驗(yàn)收的條件是竣工驗(yàn)收合格，並且附屬設(shè)備已完全能正常使用

③移交對(duì)象不同：竣工驗(yàn)收後物業(yè)移交給開發(fā)商，接管驗(yàn)收後者移交給物業(yè)管理單位。物業(yè)管理

3物業(yè)管理過(guò)程3.4.2物業(yè)的接管驗(yàn)收（三）（3）物業(yè)接管應(yīng)移交的資料

①竣工總平面圖，單體建築、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；

②設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；

③物業(yè)品質(zhì)保修檔和物業(yè)使用說(shuō)明文件；

④物業(yè)管理所必需的其他資料。物業(yè)管理

3物業(yè)管理過(guò)程3.4.3建立管理標(biāo)準(zhǔn)和管理制度管理標(biāo)準(zhǔn)和管理制度，可以分為：①精神文明建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和制度；②房屋及設(shè)備管理和修繕標(biāo)準(zhǔn)和制度；③環(huán)境衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)和制度；④園林綠化標(biāo)準(zhǔn)和制度；⑤市政設(shè)施、道路、停車場(chǎng)管理標(biāo)準(zhǔn)和制度；⑥消防安保管理標(biāo)準(zhǔn)和制度；⑦管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和制度；⑧員工崗位責(zé)任制、行為規(guī)範(fàn)、獎(jiǎng)懲制度等。物業(yè)管理

3物業(yè)管理過(guò)程3.4.4做好物業(yè)管理人員的培訓(xùn)（1）物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部的員工培訓(xùn)。包括：

①思想建設(shè)方面的培訓(xùn)；

②作風(fēng)建設(shè)方面的培訓(xùn)；

③業(yè)務(wù)建設(shè)方面的培訓(xùn)。（2）國(guó)家統(tǒng)一組織的上崗培訓(xùn)。有兩個(gè)層次，第一層次是物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理培訓(xùn)；第二層次是物業(yè)管理企業(yè)部門經(jīng)理、管理員培訓(xùn)。經(jīng)過(guò)培訓(xùn)，考試合格者，頒發(fā)“崗位培訓(xùn)合格證書”。（3）物業(yè)管理師考試和執(zhí)業(yè)。經(jīng)全國(guó)統(tǒng)一考試，取得《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師資格證書》，並依法註冊(cè)取得《中華人民共和國(guó)物業(yè)管理師註冊(cè)證》。

物業(yè)管理

3物業(yè)管理過(guò)程3.4.5物業(yè)管理的實(shí)施與控制在實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)的同時(shí)，要抓好對(duì)管理服務(wù)工作的檢查與控制，控制的目的是為了保證物業(yè)管理服務(wù)的品質(zhì)，控制方法和步驟為：（1）確定控制標(biāo)準(zhǔn)?？刂茦?biāo)準(zhǔn)即企業(yè)事先制訂的各項(xiàng)工作或服務(wù)應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)；（2）檢查衡量實(shí)際工作。將實(shí)際工作與控制標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)照、檢查、衡量；（3）發(fā)現(xiàn)差距、找原因、定整改措施；（4）落實(shí)整改措施。將制訂的整改措施付諸實(shí)施，改善管理服務(wù)工作，從而達(dá)到控制的目的。物業(yè)管理

3物業(yè)管理過(guò)程3.4.6建立物業(yè)管理的檔案資料（1）業(yè)主和住戶的檔案資料。記錄業(yè)主和住戶的姓名、樓號(hào)、門棟、樓層、房號(hào)、面積、入住時(shí)間、聯(lián)繫方式、變動(dòng)情況等。（2）物業(yè)的檔案資料。一是由建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)在接管驗(yàn)收時(shí)移交的物業(yè)資料；二是物業(yè)管理公司自己在物業(yè)維修保養(yǎng)過(guò)程中積累的資料。（3）管理的檔案資料。一是管理基礎(chǔ)資料；二是管理標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)章制度、管理服務(wù)實(shí)施細(xì)則等；三是員工資料；四是物業(yè)管理收費(fèi)資料。物業(yè)管理

3物業(yè)管理過(guò)程復(fù)習(xí)思考題1、物業(yè)管理的基本特徵有哪些？2、物業(yè)管理的具體特點(diǎn)有哪些？3、物業(yè)管理的原則有哪些？4、簡(jiǎn)述物業(yè)管理與行政主管部門的關(guān)係。5、簡(jiǎn)述物業(yè)管理與其他行政部門的關(guān)係。6、簡(jiǎn)述物業(yè)管理與街道辦事處的關(guān)係。7、簡(jiǎn)述物業(yè)管理與社區(qū)黨組織的關(guān)係。8、簡(jiǎn)述物業(yè)管理過(guò)程。9、物業(yè)竣工驗(yàn)收與接管驗(yàn)收的區(qū)別有哪些？10、物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部對(duì)員工的培訓(xùn)內(nèi)容有哪些？11、簡(jiǎn)述物業(yè)管理師的執(zhí)業(yè)能力和執(zhí)業(yè)範(fàn)圍。12、簡(jiǎn)述物業(yè)管理的控制方法和步驟。13、物業(yè)管理的檔案資料有哪些？物業(yè)管理

3物業(yè)管理過(guò)程4物業(yè)管理市場(chǎng)物業(yè)管理

4物業(yè)管理市場(chǎng)本章要點(diǎn)

物業(yè)管理市場(chǎng)是物業(yè)管理發(fā)展的基礎(chǔ)。本章介紹物業(yè)管理市場(chǎng)的概念與特點(diǎn)，物業(yè)管理市場(chǎng)的形成、要素和供求關(guān)係，物業(yè)管理市場(chǎng)的調(diào)控，物業(yè)管理招投標(biāo)。物業(yè)管理

4物業(yè)管理市場(chǎng)4.1物業(yè)管理市場(chǎng)的概念與特點(diǎn)

4.1.1物業(yè)管理市場(chǎng)的概念物業(yè)管理企業(yè)向社會(huì)提供物業(yè)管理服務(wù)這種無(wú)形商品，業(yè)主和使用人需要物業(yè)管理服務(wù)這種形商品，雙方進(jìn)入商品交換領(lǐng)域，便構(gòu)成了物業(yè)管理市場(chǎng)。所以，所謂物業(yè)管理市場(chǎng)，是指提供（出售）和購(gòu)買物業(yè)管理服務(wù)這種無(wú)形商品的場(chǎng)所和由此而引起的交換關(guān)係的總和。物業(yè)管理

4物業(yè)管理市場(chǎng)4.1.2物業(yè)管理市場(chǎng)的特點(diǎn)（1）物業(yè)管理市場(chǎng)區(qū)域性強(qiáng)（2）物業(yè)管理市場(chǎng)壟斷與競(jìng)爭(zhēng)並存（3）物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制與計(jì)畫調(diào)節(jié)機(jī)制共同作用（4）物業(yè)管理市場(chǎng)需求決定市場(chǎng)供給物業(yè)管理

4物業(yè)管理市場(chǎng)4.2物業(yè)管理市場(chǎng)的形成和要素

4.2.1物業(yè)管理市場(chǎng)的形成（1）房地產(chǎn)的特殊性使物業(yè)管理服務(wù)成為商品交換的對(duì)象房地產(chǎn)本身是一種特殊的商品，為了保證其正常使用、消費(fèi)期的延長(zhǎng)和物業(yè)的保值增值，就需要進(jìn)行科學(xué)的管理、維修和養(yǎng)護(hù)。因此，物業(yè)管理服務(wù)便成為商品交換的對(duì)象而存在，使物業(yè)管理市場(chǎng)的形成具備了可能性。（2）社會(huì)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的需求日益增加，促進(jìn)物業(yè)管理市場(chǎng)的形成

①業(yè)主和使用人對(duì)物業(yè)管理的需求增加；

②房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)物業(yè)管理的需求增加；

③舊有的社區(qū)或大廈也逐步推行物業(yè)管理。物業(yè)管理

4物業(yè)管理市場(chǎng)4.2.2物業(yè)管理市場(chǎng)要素（1）物業(yè)管理市場(chǎng)主體物業(yè)管理市場(chǎng)的需求主體是物業(yè)的業(yè)主或開發(fā)建設(shè)單位；供給主體是物業(yè)管理企業(yè)。（2）物業(yè)管理市場(chǎng)客體物業(yè)管理市場(chǎng)客體即市場(chǎng)交換對(duì)象是物業(yè)管理服務(wù)，是一種無(wú)形商品，是一種勞務(wù)。（3）物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境包括行政法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境。物業(yè)管理

4物業(yè)管理市場(chǎng)4.3物業(yè)管理市場(chǎng)的供求與競(jìng)爭(zhēng)

4.3.1物業(yè)管理市場(chǎng)供求的概念物業(yè)管理市場(chǎng)中，供給是指在某一時(shí)期內(nèi)和一定市場(chǎng)上按照某一價(jià)格願(yuàn)意提供的物業(yè)管理服務(wù)的數(shù)量；需求則是指在某一時(shí)期內(nèi)和一定市場(chǎng)上按照某一價(jià)格願(yuàn)意並且能夠購(gòu)買的物業(yè)管理服務(wù)的數(shù)量。物業(yè)管理

4物業(yè)管理市場(chǎng)4.3.2影響物業(yè)管理市場(chǎng)供給的主要因素（1）物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格水準(zhǔn)。（2）物業(yè)管理人力資源。（3）物業(yè)管理服務(wù)成本。（4）政策因素。物業(yè)管理

4物業(yè)管理市場(chǎng)4.3.3影響物業(yè)管理市場(chǎng)需求的主要因素（1）房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)模。（2）物業(yè)管理服務(wù)價(jià)格水準(zhǔn)。（3）物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)。（4）消費(fèi)者的收入水準(zhǔn)。（5）消費(fèi)者的物業(yè)管理消費(fèi)觀念。（6）相關(guān)服務(wù)價(jià)格的變動(dòng)。物業(yè)管理

4物業(yè)管理市場(chǎng)4.3.4物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)推動(dòng)和迫使物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行合理的決策，並且通過(guò)優(yōu)勝劣汰的強(qiáng)制作用，對(duì)市場(chǎng)作出迅速及時(shí)的反應(yīng)。物業(yè)管理企業(yè)要增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)，勇於參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，千方百計(jì)加強(qiáng)管理、改進(jìn)技術(shù)，提高企業(yè)素質(zhì)，不斷提高服務(wù)水準(zhǔn)和服務(wù)品質(zhì)，樹立良好的市場(chǎng)形象，開發(fā)和擴(kuò)大新的物業(yè)管理市場(chǎng)領(lǐng)域，推出新的服務(wù)專案，不斷增強(qiáng)自己的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。物業(yè)管理

4物業(yè)管理市場(chǎng)4.4物業(yè)管理市場(chǎng)的調(diào)控

4.4.1物業(yè)管理市場(chǎng)的調(diào)控的含義物業(yè)管理市場(chǎng)的調(diào)控，是指政府物業(yè)管理行業(yè)的主管部門、行業(yè)協(xié)會(huì)和其他有關(guān)組織，運(yùn)用法律、行政、經(jīng)濟(jì)、教育等手段，對(duì)進(jìn)入物業(yè)管理市場(chǎng)的單位和個(gè)人進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)、控制，以保證物業(yè)管理市場(chǎng)的規(guī)範(fàn)與有序，從而促進(jìn)物業(yè)管理這個(gè)新興產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。物業(yè)管理

4物業(yè)管理市場(chǎng)4.4.2物業(yè)管理市場(chǎng)的調(diào)控的內(nèi)容（1）加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的立法工作，規(guī)範(fàn)物業(yè)管理的市場(chǎng)行為。（2）加強(qiáng)物業(yè)管理市場(chǎng)的資訊交流、人才交流、人才培訓(xùn)和科學(xué)研究。（3）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督。（4）加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)及從業(yè)人員的管理。（5）加強(qiáng)對(duì)物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和經(jīng)驗(yàn)交流，提高物業(yè)管理服務(wù)品質(zhì)和服務(wù)水準(zhǔn)。物業(yè)管理

4物業(yè)管理市場(chǎng)4.4.3物業(yè)管理市場(chǎng)的調(diào)控體系（1）政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的調(diào)控與管理制定物業(yè)管理法律、法規(guī)、政策、條例和規(guī)定。加強(qiáng)行政監(jiān)督。（2）行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的自我管理、自我服務(wù)、自我監(jiān)督功能，是保證物業(yè)管理市場(chǎng)良性運(yùn)作必不可少的條件。物業(yè)管理

4物業(yè)管理市場(chǎng)4.4.4物業(yè)管理市場(chǎng)的調(diào)控手段（1）法律手段（2）行政手段（3）經(jīng)濟(jì)手段（4）宣傳教育手段物業(yè)管理

4物業(yè)管理市場(chǎng)4.5物業(yè)管理招投標(biāo)

4.5.1物業(yè)管理招投標(biāo)的概念物業(yè)管理招投標(biāo)，是指由招標(biāo)人（通常為建設(shè)單位或業(yè)主委員會(huì)）設(shè)定“物業(yè)管理服務(wù)”這一標(biāo)的，發(fā)出招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)函，由若干個(gè)投標(biāo)人（物業(yè)管理企業(yè)）參與投標(biāo)，由招標(biāo)人根據(jù)投標(biāo)人的企業(yè)資質(zhì)、信譽(yù)、經(jīng)歷和經(jīng)驗(yàn)、服務(wù)水準(zhǔn)、服務(wù)品質(zhì)、服務(wù)價(jià)格等多種因素進(jìn)行綜合評(píng)定，從中選擇優(yōu)勝者中標(biāo)，並與之達(dá)成協(xié)議，簽訂物業(yè)服務(wù)合同的過(guò)程。物業(yè)管理

4物業(yè)管理市場(chǎng)4.5.2物業(yè)管理招投標(biāo)的原則（1）公開原則（2）公平原則（3）公正原則（4）誠(chéng)實(shí)信用原則物業(yè)管理

4物業(yè)管理市場(chǎng)4.5.3推行物業(yè)管理招投標(biāo)的意義（1）促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求組建和運(yùn)作（2）減少開發(fā)遺留問(wèn)題（3）促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的自身建設(shè)（4）積極培育一批具有競(jìng)爭(zhēng)力的品牌企業(yè)引導(dǎo)市場(chǎng)物業(yè)管理

4物業(yè)管理市場(chǎng)4.5.4物業(yè)管理招標(biāo)方式（1）公開招標(biāo)公開招標(biāo)方式是通過(guò)報(bào)刊、電視、新聞發(fā)佈會(huì)、網(wǎng)站等公共媒介上發(fā)佈招標(biāo)公告，進(jìn)行公開招標(biāo)。（2）邀請(qǐng)招標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)是由招標(biāo)單位向符合資質(zhì)條件、有承擔(dān)能力的若干個(gè)（3個(gè)以上）物業(yè)管理公司發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)書，邀請(qǐng)他們參加投標(biāo)。物業(yè)管理

4物業(yè)管理市場(chǎng)4.5.5物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程（一）4.5.5.1準(zhǔn)備階段（1）建立招標(biāo)機(jī)構(gòu)（2）編制招標(biāo)檔4.5.5.2招標(biāo)階段（1）發(fā)佈招標(biāo)公告或發(fā)送招標(biāo)邀請(qǐng)書（2）投標(biāo)人資格預(yù)審（3）發(fā)售招標(biāo)檔4.5.5.3投標(biāo)階段（1）投標(biāo)人編制投標(biāo)檔（2）投標(biāo)人發(fā)送投標(biāo)檔物業(yè)管理

4物業(yè)管理市場(chǎng)4.5.5物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程（二）4.5.5.4定標(biāo)階段（1）開標(biāo)（2）評(píng)標(biāo)（3）定標(biāo)4.5.5.5簽訂合同階段物業(yè)管理

4物業(yè)管理市場(chǎng)復(fù)習(xí)思考題11、簡(jiǎn)述物業(yè)管理市場(chǎng)的概念。2、物業(yè)管理市場(chǎng)的特點(diǎn)有哪些？3、簡(jiǎn)述物業(yè)管理市場(chǎng)的形成。4、簡(jiǎn)述物業(yè)管理市場(chǎng)的要素。5、簡(jiǎn)述物業(yè)管理市場(chǎng)供給和市場(chǎng)需求的概念。6、影響物業(yè)管理市場(chǎng)供給的主要因素有哪些？7、影響物業(yè)管理市場(chǎng)需求的主要因素有哪些？8、簡(jiǎn)述物業(yè)管理市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。9、簡(jiǎn)述物業(yè)管理市場(chǎng)的調(diào)控的含義和內(nèi)容。10、簡(jiǎn)述政府對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的調(diào)控與管理。物業(yè)管理

4物業(yè)管理市場(chǎng)復(fù)習(xí)思考題211、簡(jiǎn)述行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)物業(yè)管理市場(chǎng)的管理。12、物業(yè)管理市場(chǎng)的調(diào)控手段有哪些？13、簡(jiǎn)述物業(yè)管理招投標(biāo)的概念和原則。14、簡(jiǎn)述推行物業(yè)管理招投標(biāo)的意義。15、物業(yè)管理的招標(biāo)方式有哪些？16、簡(jiǎn)述物業(yè)管理招投標(biāo)過(guò)程。17、物業(yè)管理招標(biāo)檔的內(nèi)容有哪些？18、物業(yè)管理投標(biāo)檔的內(nèi)容有哪些？19、物業(yè)服務(wù)合同一般包括哪些條款？物業(yè)管理

4物業(yè)管理市場(chǎng)5前期物業(yè)管理物業(yè)管理

5前期物業(yè)管理本章要點(diǎn)

前期物業(yè)管理是物業(yè)管理過(guò)程中非常重要的一個(gè)階段。本章介紹前期物業(yè)管理的概念、特點(diǎn)和工作內(nèi)容，物業(yè)管理早期介入的作用、方式和內(nèi)容，物業(yè)接管驗(yàn)收，以及物業(yè)的入夥。物業(yè)管理

5前期物業(yè)管理5.1前期物業(yè)管理的概念和特點(diǎn)5.1.1前期物業(yè)管理的概念前期物業(yè)管理，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。物業(yè)管理

5前期物業(yè)管理5.1.2前期物業(yè)管理的特點(diǎn)（1）前期物業(yè)管理的時(shí)間是在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)管理企業(yè)之前（2）承擔(dān)前期物業(yè)管理的企業(yè)由建設(shè)單位選聘（3）“業(yè)主臨時(shí)公約”由建設(shè)單位制定（4）前期物業(yè)管理矛盾較多，工作難度較大物業(yè)管理

5前期物業(yè)管理5.1.3前期物業(yè)管理合同前期物業(yè)管理合同是由開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)管理服務(wù)委託合同。物業(yè)管理

5前期物業(yè)管理5.1.4前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用前期物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用自前期物業(yè)管理服務(wù)合同簽訂之日至物業(yè)交付使用之日，由開發(fā)建設(shè)單位全部承擔(dān)；自物業(yè)交付使用之日至前期物業(yè)管理服務(wù)合同終止之日，已售出的物業(yè)，由物業(yè)買受人（業(yè)主）按照物業(yè)買賣合同的約定承擔(dān)。未售出的物業(yè)，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。物業(yè)管理

5前期物業(yè)管理5.2前期物業(yè)管理的工作內(nèi)容5.2.1建立管理機(jī)構(gòu)，招聘人員5.2.2制定管理制度，培訓(xùn)員工5.2.3深入現(xiàn)場(chǎng)，熟悉物業(yè)情況和業(yè)主情況5.2.4參與物業(yè)的竣工驗(yàn)收工作，為接管驗(yàn)收做準(zhǔn)備5.2.5做好物業(yè)的接管驗(yàn)收工作，加強(qiáng)物業(yè)檔案管理5.2.6開展日常的管理服務(wù)工作，做好優(yōu)質(zhì)服務(wù)5.2.7積極配合業(yè)主，協(xié)助召開首次業(yè)主大會(huì)物業(yè)管理

5前期物業(yè)管理5.3物業(yè)管理的早期介入

5.3.1物業(yè)管理的早期介入的含義物業(yè)管理的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過(guò)程，從業(yè)主與使用人及物業(yè)管理的角度，就物業(yè)設(shè)計(jì)、施工、配套設(shè)施建設(shè)和今後使用管理提出建議，並對(duì)將接管的物業(yè)從物質(zhì)上和組織上做好準(zhǔn)備。物業(yè)管理的早期介入和前期物業(yè)管理的區(qū)別：①時(shí)間不同；②性質(zhì)不同；③形式不同；④內(nèi)容不同。物業(yè)管理

5前期物業(yè)管理5.3.2物業(yè)管理的早期介入的作用（1）完善物業(yè)的使用功能（2）改進(jìn)物業(yè)的具體設(shè)計(jì)（3）更好地監(jiān)理施工品質(zhì)（4）便於日後的物業(yè)管理

物業(yè)管理

5前期物業(yè)管理5.3.3早期介入的方式及工作內(nèi)容（1）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段介入物業(yè)管理在物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的介入，從管理的角度看設(shè)計(jì)方案是否合理，並提出改進(jìn)意見。（2）施工階段介入一是由開發(fā)商聘請(qǐng)物業(yè)管理公司作為顧問(wèn)，參與施工管理工作；二是開發(fā)商已聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，讓所聘請(qǐng)的物業(yè)管理企業(yè)提前介入施工過(guò)程，瞭解施工情況，參與施工管理，為實(shí)施前期物業(yè)管理做準(zhǔn)備工作。（3）竣工驗(yàn)收階段介入開發(fā)商已聘請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施前期物業(yè)管理，讓所聘請(qǐng)的物業(yè)管理企業(yè)參與竣工驗(yàn)收過(guò)程。物業(yè)管理

5前期物業(yè)管理5.4物業(yè)的接管驗(yàn)收

5.4.1物業(yè)接管驗(yàn)收的含義和原則物業(yè)的接管驗(yàn)收，是指物業(yè)在竣工驗(yàn)收合格後，由開發(fā)建設(shè)單位將物業(yè)移交給物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的交接驗(yàn)收。物業(yè)的接管驗(yàn)收需掌握以下原則：（1）全面驗(yàn)收與重點(diǎn)驗(yàn)收相結(jié)合的原則；（2）整體把握與細(xì)緻入微相結(jié)合的原則；（3）原則性與靈活性相結(jié)合的原則。物業(yè)管理

5前期物業(yè)管理5.4.2物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)移交的資料5.4.2.1工程技術(shù)及竣工資料5.4.2.2設(shè)備、設(shè)施安裝、使用和保修資料5.4.2.3業(yè)主及管理資料物業(yè)管理

5前期物業(yè)管理5.4.3物業(yè)接管驗(yàn)收程式和交接雙方的責(zé)任

5.4.3.1物業(yè)接管驗(yàn)收程式（1）開發(fā)建設(shè)單位向物業(yè)管理企業(yè)發(fā)出接管驗(yàn)收通知書（2）物業(yè)管理企業(yè)收到驗(yàn)收通知書做好接管驗(yàn)收準(zhǔn)備工作（3）物業(yè)管理企業(yè)會(huì)同建設(shè)單位對(duì)物業(yè)的品質(zhì)和使用功能進(jìn)行檢查驗(yàn)收（4）移交相關(guān)資料（5）未完事項(xiàng)，登記在案，並落實(shí)整改（6）雙方簽訂接管驗(yàn)收協(xié)議物業(yè)管理

5前期物業(yè)管理5.4.3.2交接雙方的責(zé)任（1）建設(shè)單位應(yīng)按要求提前做好房屋交驗(yàn)準(zhǔn)備。物業(yè)管理企業(yè)在收到接管驗(yàn)收通知書後，應(yīng)儘快與建設(shè)單位約定時(shí)間驗(yàn)收。（2）接管驗(yàn)收時(shí)，交接雙方均應(yīng)嚴(yán)格按照驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。（3）接管驗(yàn)收後，如發(fā)生隱蔽性的重大品質(zhì)事故，由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)，管理不善的原因，則應(yīng)由物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)處理。（4）物業(yè)自驗(yàn)收接管之日起，應(yīng)執(zhí)行建築工程保修的有關(guān)規(guī)定由建設(shè)單位負(fù)責(zé)保修。物業(yè)管理

5前期物業(yè)管理5.4.4物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)5.4.4.1主體結(jié)構(gòu)5.4.4.2外牆5.4.4.3屋面5.4.4.4樓地面5.4.4.5裝修5.4.4.6電氣5.4.4.7水衛(wèi)消防5.4.4.8採(cǎi)暖5.4.4.9附屬工程及其它物業(yè)管理

5前期物業(yè)管理5.4.5物業(yè)接管驗(yàn)收後的物業(yè)保修5.4.5.1物業(yè)保修範(fàn)圍（1）屋面漏雨。（2）煙道、排氣孔道、風(fēng)道不通。（3）室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起砂、面磚鬆動(dòng)，有防水要求的地面漏水。（4）內(nèi)外牆及頂棚抹灰、面磚、牆線、油漆等飾面脫落，牆面漿活起堿脫皮。（5）門窗開關(guān)不靈或縫隙超過(guò)規(guī)範(fàn)規(guī)定。（6）廁所、廚房、盥洗室地面泛水、倒坡積水。（7）外牆外漏水、陽(yáng)臺(tái)積水。（8）水塔、水池、有防水要求的地下室漏水。（9）室內(nèi)上下水、供熱系統(tǒng)管道漏水、漏氣不熱，電器、電線漏電，照明燈具墜落。（10）室外上下管道漏水、堵塞，社區(qū)道路沉陷。（11）鋼、鋼筋混泥土、磚石砌體及其他承重結(jié)構(gòu)變形、裂縫超過(guò)國(guó)家規(guī)定和設(shè)計(jì)要求。物業(yè)管理

5前期物業(yè)管理5.4.5.2物業(yè)保修期限（1）地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)檔規(guī)定的該工程的合理使用年限；（2）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外牆面的防滲漏，為5年；（3）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)採(cǎi)暖期、供冷期；（4）電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；（5）裝修工程為2年。物業(yè)管理

5前期物業(yè)管理5.4.5.3物業(yè)保修責(zé)任在保修期內(nèi)，因房屋建築工程品質(zhì)缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財(cái)產(chǎn)損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設(shè)單位提出賠償要求。建設(shè)單位向造成房屋建築工程品質(zhì)缺陷的責(zé)任方追償。因保修不及時(shí)造成新的人身、財(cái)產(chǎn)損害，由造成拖延的責(zé)任方承擔(dān)賠償責(zé)任。物業(yè)管理

5前期物業(yè)管理5.4.5.4物業(yè)保修費(fèi)用物業(yè)保修費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)，建設(shè)單位再向造成房屋建築工程品質(zhì)缺陷的責(zé)任方追償。建設(shè)單位可委託物業(yè)管理企業(yè)承擔(dān)物業(yè)保修期限內(nèi)的一般維修，保修費(fèi)用的支付由雙方協(xié)商解決。物業(yè)管理

5前期物業(yè)管理5.5物業(yè)的入夥

5.5.1入夥及入夥手續(xù)入夥是指業(yè)主或使用人進(jìn)房入住，是物業(yè)管理公司與業(yè)主和使用人的首次接觸，標(biāo)誌著物業(yè)管理服務(wù)工作的全面展開。入夥手續(xù)是指物業(yè)具備了入住條件以後，由業(yè)主在入夥時(shí)辦理的各項(xiàng)手續(xù)。入夥手續(xù)辦完後，業(yè)主才能入住。入夥手續(xù)檔是指業(yè)主在辦理入夥手續(xù)時(shí)，所要知曉、參考、簽訂的有關(guān)檔。入夥手續(xù)檔主要有入夥通知書、入夥手續(xù)書、收樓須知、繳款通知書、房屋驗(yàn)收書、房屋交接書。物業(yè)管理

5前期物業(yè)管理5.5.2入夥手續(xù)辦理程式（1）入夥通知（2）審驗(yàn)證件（3）發(fā)送資料（4）收取費(fèi)用（5）審查核對(duì)（6）房屋驗(yàn)收（7）移交房屋（8）正式入夥物業(yè)管理

5前期物業(yè)管理復(fù)習(xí)思考題1、簡(jiǎn)述前期物業(yè)管理的概念和特點(diǎn)。2、前期物業(yè)管理的工作內(nèi)容有哪些？3、簡(jiǎn)述物業(yè)管理的早期介入和前期物業(yè)管理的區(qū)別。4、簡(jiǎn)述物業(yè)管理的早期介入的作用。5、物業(yè)接管驗(yàn)收的原則有哪些？6、物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)移交的資料有哪些？7、簡(jiǎn)述物業(yè)接管驗(yàn)收交接雙方的責(zé)任。8、簡(jiǎn)述物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。9、簡(jiǎn)述物業(yè)保修範(fàn)圍和保修期限。10、簡(jiǎn)述入夥、入夥手續(xù)的含義。11、入夥手續(xù)檔有哪些？12、簡(jiǎn)述入夥手續(xù)的辦理程式。物業(yè)管理

5前期物業(yè)管理6業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)物業(yè)管理

6業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)本章要點(diǎn)

業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)在物業(yè)管理中具有舉足輕重的作用。本章介紹業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，業(yè)主大會(huì)的籌備和召開，業(yè)主大會(huì)討論決定的事項(xiàng)和決議的形成，業(yè)主委員會(huì)的組成和職責(zé)，業(yè)主委員會(huì)與社區(qū)居委會(huì)的關(guān)係，業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)係。物業(yè)管理

6業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)6.1業(yè)主

6.1.1業(yè)主的權(quán)利（1）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)（2）提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，並就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議（3）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議（4）參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)（5）選舉業(yè)主委員會(huì)委員，並享有被選舉權(quán)（6）監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作（7）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同（8）對(duì)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)（9）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金的管理和使用（10）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利物業(yè)管理

6業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)6.1.2業(yè)主的義務(wù)（1）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則（2）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度（3）執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決定和業(yè)主大會(huì)授權(quán)業(yè)主委員會(huì)作出的決定（4）按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金（5）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用（6）法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)物業(yè)管理

6業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)6.2業(yè)主大會(huì)

6.2.1業(yè)主大會(huì)的性質(zhì)業(yè)主大會(huì)由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，業(yè)主大會(huì)代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的合法權(quán)益，業(yè)主大會(huì)自首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開之日起成立。物業(yè)管理

6業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)6.2.2首次業(yè)主大會(huì)的召開條件（1）已交付使用的物業(yè)建築面積達(dá)到百分之五十；（2）已交付使用的物業(yè)建築面積達(dá)到百分之三十不足百分之五十，但交付使用已滿一年；（3）已交付使用的物業(yè)建築面積不足百分之三十，但交付使用已滿兩年。具備上述三個(gè)條件中的一條，即應(yīng)當(dāng)召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議，成立業(yè)主大會(huì)。物業(yè)管理

6業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)6.2.3首次業(yè)主大會(huì)的籌備首次業(yè)主大會(huì)一般由業(yè)主籌備召開。業(yè)主籌備成立業(yè)主大會(huì)的，要在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位（包括公有住房出售單位）組成業(yè)主大會(huì)籌備組，負(fù)責(zé)業(yè)主大會(huì)籌備工作。物業(yè)管理

6業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)6.2.4業(yè)主大會(huì)的形式業(yè)主大會(huì)會(huì)議可以採(cǎi)用集體討論的形式，也可以採(cǎi)用書面徵求意見的形式。但無(wú)論採(cǎi)用哪種方式召開會(huì)議，都應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會(huì)會(huì)議分為定期會(huì)議和臨時(shí)會(huì)議。物業(yè)管理

6業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)6.2.5業(yè)主投票權(quán)的確定業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按其擁有的住宅套數(shù)計(jì)算，每套計(jì)一票。住宅區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上的投票權(quán)，按其擁有的物業(yè)建築面積計(jì)算，每滿一百平方米計(jì)一票。單個(gè)業(yè)主在首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議上所持的投票權(quán)，最高不超過(guò)全部投票權(quán)的百分之三十。具有投票權(quán)的業(yè)主，可以在需要投票表決的決議、決定、事項(xiàng)中行使投票權(quán)。物業(yè)管理

6業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)6.2.6業(yè)主大會(huì)討論決定的事項(xiàng)和決議的形成（1）制定和修改業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則；（2）制定和修改建築物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；（3）選舉業(yè)主委員會(huì)或者更換業(yè)主委員會(huì)成員；（4）選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；（5）籌集和使用建築物及其附屬設(shè)施的維修資金；（6）改建、重建建築物及其附屬設(shè)施；（7）有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項(xiàng)。第（5）項(xiàng)和第（6）項(xiàng)所形成的決議，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建築物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。其他事項(xiàng)所形成的決議，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建築物總面積過(guò)半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過(guò)半數(shù)的業(yè)主同意。物業(yè)管理

6業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)6.3業(yè)主委員會(huì)

6.3.1業(yè)主委員會(huì)的組成業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，是在物業(yè)管理活動(dòng)中代表和維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益的組織。業(yè)主委員會(huì)對(duì)業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)。業(yè)主委員會(huì)委員的條件：（1）本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)具有完全民事行為能力的業(yè)主；（2）遵守國(guó)家有關(guān)法律、法規(guī)；（3）遵守業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約，模範(fàn)履行業(yè)主義務(wù)；（4）熱心公益事業(yè)，責(zé)任心強(qiáng)，公正廉潔，具有社會(huì)公信力；（5）具有一定組織能力；（6）具備必要的工作時(shí)間。物業(yè)管理

6業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)6.3.2業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)（1）召集業(yè)主大會(huì)會(huì)議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（2）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì)選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（3）及時(shí)瞭解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（4）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（5）業(yè)主大會(huì)賦予的其他職責(zé)。物業(yè)管理

6業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)6.3.3業(yè)主委員會(huì)換屆和變更業(yè)主委員會(huì)在換屆時(shí)應(yīng)做好以下籌備工作：（1）起草本屆業(yè)主委員會(huì)工作情況的報(bào)告；（2）確定業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（3）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在業(yè)主大會(huì)上的投票權(quán)數(shù)；（4）將新一屆業(yè)主委員會(huì)成員候選人的資料進(jìn)行公示；（5）做好召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的其他準(zhǔn)備工作。物業(yè)管理

6業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)6.3.4業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)經(jīng)費(fèi)及活動(dòng)場(chǎng)所業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)，有條件的可從物業(yè)管理區(qū)域中屬於全體業(yè)主所有的附屬設(shè)施、營(yíng)業(yè)用房收益中支取。業(yè)主委員會(huì)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)的使用情況應(yīng)當(dāng)定期以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，接受業(yè)主的質(zhì)詢。業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)場(chǎng)所，有條件的可在物業(yè)管理用房中安排。新建住宅社區(qū)已按規(guī)定提供物業(yè)管理用房的，可在其中劃出一定面積作為業(yè)主委員會(huì)的活動(dòng)用房；原有住宅社區(qū)實(shí)施物業(yè)管理的，可在原有配套用房或補(bǔ)建專案中統(tǒng)籌解決。物業(yè)管理

6業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)6.4業(yè)主委員會(huì)與社區(qū)居委會(huì)的關(guān)係（1）兩者是團(tuán)結(jié)協(xié)作的關(guān)係由於兩者在組織性質(zhì)、管理範(fàn)圍、服務(wù)對(duì)象、工作內(nèi)容和工作目標(biāo)上具有密切的聯(lián)繫，兩者之間需要相互配合，因此，兩者要建立一種團(tuán)結(jié)協(xié)作的關(guān)係。（2）兩者是監(jiān)督與被監(jiān)督的關(guān)係社區(qū)居委會(huì)要加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督，業(yè)主委員會(huì)要自覺接受社區(qū)居委會(huì)的監(jiān)督和幫助。物業(yè)管理

6業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)6.5業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)係6.5.1法律上的平等地位關(guān)係6.5.2經(jīng)濟(jì)上的有償服務(wù)關(guān)係6.5.3工作上的監(jiān)督合作關(guān)係物業(yè)管理

6業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)復(fù)習(xí)思考題1、簡(jiǎn)述業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)。2、首次業(yè)主大會(huì)的召開條件有哪些？3、業(yè)主大會(huì)的籌備工作有哪些內(nèi)容？4、業(yè)主大會(huì)的形式有哪些？5、簡(jiǎn)述業(yè)主大會(huì)討論決定的事項(xiàng)。6、業(yè)主大會(huì)如何形成決議？7、簡(jiǎn)述業(yè)主委員會(huì)的性質(zhì)。8、業(yè)主委員會(huì)委員的條件有哪些？9、簡(jiǎn)述業(yè)主委員會(huì)職責(zé)。10、簡(jiǎn)述業(yè)主委員會(huì)與社區(qū)居委會(huì)的關(guān)係。11、簡(jiǎn)述業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)的關(guān)係。物業(yè)管理

6業(yè)主、業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)7物業(yè)管理企業(yè)物業(yè)管理7物業(yè)管理企業(yè)本章要點(diǎn)

物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)按規(guī)定設(shè)立，要具備一定的資質(zhì)條件，建立健全組織機(jī)構(gòu)，明確分工和崗位職責(zé)。本章介紹物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和分類，物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立，物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)，物業(yè)管理企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置，物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)，以及物業(yè)管理企業(yè)與社區(qū)居委會(huì)的關(guān)係。物業(yè)管理7物業(yè)管理企業(yè)7.1物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)和分類7.1.1物業(yè)管理企業(yè)的概念物業(yè)管理企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。物業(yè)管理7物業(yè)管理企業(yè)7.1.2物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)物業(yè)管理的特性是提供各項(xiàng)服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)是服務(wù)性企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)不生產(chǎn)物質(zhì)產(chǎn)品，而是提供服務(wù)，屬於第三產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理7物業(yè)管理企業(yè)7.1.3物業(yè)管理企業(yè)的分類7.1.3.1按業(yè)務(wù)性質(zhì)劃分的類型：管理服務(wù)型物業(yè)管理企業(yè)、管理型物業(yè)管理企業(yè)和租賃經(jīng)營(yíng)型物業(yè)管理企業(yè)。7.1.3.2按存在形式劃分的類型：獨(dú)立型物業(yè)管理企業(yè)、衍生型物業(yè)管理企業(yè)和轉(zhuǎn)制型物業(yè)管理企業(yè)。7.1.3.3按組織形式劃分的類型：有限責(zé)任公司和股份有限公司。7.1.3.4按投資主體劃分的類型：國(guó)有企業(yè)、合夥企業(yè)、個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、外商投資企業(yè)等。物業(yè)管理7物業(yè)管理企業(yè)7.2物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立

7.2.1物業(yè)管理企業(yè)的目標(biāo)定位（1）品牌信譽(yù)目標(biāo)（2）業(yè)主滿意目標(biāo)（3）經(jīng)濟(jì)效益目標(biāo)（4）企業(yè)發(fā)展目標(biāo)（5）物業(yè)保值增值目標(biāo)物業(yè)管理7物業(yè)管理企業(yè)7.2.2物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立

7.2.2.1物業(yè)管理企業(yè)名稱預(yù)先審核物業(yè)管理企業(yè)只準(zhǔn)使用一個(gè)名稱，在登記主管機(jī)關(guān)轄區(qū)內(nèi)不得與已登記註冊(cè)的同行業(yè)企業(yè)名稱相同或者近似。物業(yè)管理7物業(yè)管理企業(yè)7.2.2.2物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)立的一般條件（1）企業(yè)要有自己的名稱（2）企業(yè)要有固定的住所（3）企業(yè)要有法定代表人（4）企業(yè)要有符合要求的註冊(cè)資本（5）企業(yè)要有公司章程（6）企業(yè)要有符合規(guī)定要求的專業(yè)人員和管理人員（7）企業(yè)要有健全的組織機(jī)構(gòu)和規(guī)章制度物業(yè)管理7物業(yè)管理企業(yè)7.3物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)

7.3.1物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)物業(yè)管理企業(yè)在領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照並取得物業(yè)管理資質(zhì)後才能從事物業(yè)管理服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)等級(jí)分為一、二、三級(jí)。物業(yè)管理7物業(yè)管理企業(yè)7.3.1.1一級(jí)資質(zhì)的條件（1）註冊(cè)資本人民幣500萬(wàn)元以上；（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少於30人；（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；（4）管理兩種類型以上物業(yè)，並且管理各類物業(yè)的房屋建築面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低於100％：①多層住宅200萬(wàn)平方米；

②高層住宅100萬(wàn)平方米；

③獨(dú)立式住宅（別墅）15萬(wàn)平方米；

④辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬(wàn)平方米。（5）建立並嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)品質(zhì)、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。物業(yè)管理7物業(yè)管理企業(yè)7.3.1.2二級(jí)資質(zhì)的條件（1）註冊(cè)資本人民幣300萬(wàn)元以上；（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少於20人；（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；（4）管理兩種類型以上物業(yè)，並且管理各類物業(yè)的房屋建築面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低於100％：①多層住宅100萬(wàn)平方米；

②高層住宅50萬(wàn)平方米；

③獨(dú)立式住宅（別墅）8萬(wàn)平方米；

④辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬(wàn)平方米。（5）建立並嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)品質(zhì)、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)。物業(yè)管理7物業(yè)管理企業(yè)7.3.1.3三級(jí)資質(zhì)的條件（1）註冊(cè)資本人民幣50萬(wàn)元以上；（2）物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少於10人；（3）物業(yè)管理專業(yè)人員按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；（4）有委託的物業(yè)管理專案；（5）建立並嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)品質(zhì)、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。物業(yè)管理7物業(yè)管理企業(yè)7.3.2資質(zhì)申請(qǐng)新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照後，向工商註冊(cè)所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請(qǐng)物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)。新設(shè)立的物業(yè)管理企業(yè)，其資質(zhì)等級(jí)按照最低等級(jí)核定，並設(shè)一年的暫定期。物業(yè)管理7物業(yè)管理企業(yè)7.3.3各級(jí)資質(zhì)的經(jīng)營(yíng)範(fàn)圍一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理專案；二級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接30萬(wàn)平方米以下的住宅專案和8萬(wàn)平方米以下的非住宅專案的物業(yè)管理業(yè)務(wù)；三級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)可以承接20萬(wàn)平方米以下住宅專案和5萬(wàn)平方米以下的非住宅專案的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。物業(yè)管理7物業(yè)管理企業(yè)7.4物業(yè)管理企業(yè)的機(jī)構(gòu)設(shè)置

7.4.1物業(yè)管理企業(yè)機(jī)構(gòu)設(shè)置的原則7.4.1.1任務(wù)目標(biāo)原則7.4.1.2精幹高效原則7.4.1.3權(quán)責(zé)對(duì)等原則7.4.1.4統(tǒng)一指揮原則7.4.1.5分工協(xié)作原則物業(yè)管理7物業(yè)管理企業(yè)7.4.2物業(yè)管理企業(yè)組織機(jī)構(gòu)形式7.4.2.1直線制（1）直線制的特點(diǎn)：企業(yè)按垂直系統(tǒng)直線指揮，不設(shè)專門的職能機(jī)構(gòu)，每個(gè)上級(jí)可領(lǐng)導(dǎo)若干個(gè)下級(jí)，每個(gè)下級(jí)只接受一個(gè)上級(jí)的領(lǐng)導(dǎo)。（2）直線制的優(yōu)點(diǎn)：指揮統(tǒng)一，命令統(tǒng)一，責(zé)權(quán)統(tǒng)一，工作效率高。（3）直線制的缺點(diǎn)：對(duì)領(lǐng)導(dǎo)者要求比較高，要通曉多種專業(yè)知識(shí)，親自處理許多具體業(yè)務(wù)。直線制一般適用於規(guī)模較小的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理7物業(yè)管理企業(yè)直線制組織結(jié)構(gòu)形式

直線製圖示：L1L2L2L3L3L3L3物業(yè)管理7物業(yè)管理企業(yè)7.4.2.2職能制（1）職能制的特點(diǎn)：設(shè)立職能部門，且職能部門在其職能範(fàn)圍內(nèi)有指揮權(quán)，對(duì)所屬管理處進(jìn)行直接指揮。（2）職能制的優(yōu)點(diǎn)：適應(yīng)組織規(guī)模擴(kuò)大，管理複雜的要求，充分發(fā)揮職能部門專業(yè)管理的作用。（3）職能制的缺點(diǎn)：多頭領(lǐng)導(dǎo)，政令難以統(tǒng)一，下級(jí)部門無(wú)所適從。職能制一般適用於規(guī)模較大，經(jīng)營(yíng)範(fàn)圍較寬的大型物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理7物業(yè)管理企業(yè)職能制組織結(jié)構(gòu)形式職能製圖示：L1F1F1L2L2L2物業(yè)管理7物業(yè)管理企業(yè)7.4.2.3直線職能制（1）直線職能制的特點(diǎn)：企業(yè)既有直線指揮系統(tǒng)，又有職能參謀系統(tǒng)。直線指揮系統(tǒng)按垂直系統(tǒng)對(duì)下級(jí)進(jìn)行指揮，職能參謀系統(tǒng)是作為領(lǐng)導(dǎo)的參謀和助手，對(duì)下級(jí)沒(méi)有指揮的權(quán)力。（2）直線職能制的優(yōu)點(diǎn)：既保證了直線系統(tǒng)的統(tǒng)一指揮和統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)，又發(fā)揮了職能機(jī)構(gòu)的參謀助手作用。（3）直線職能制的缺點(diǎn)：高層管理者高度集權(quán)，難免決策遲緩，對(duì)環(huán)境變化的適應(yīng)能力差；職能部門之間橫向協(xié)調(diào)配合困難，不利於溝通資訊，影響工作效率；不利於後備人才的培養(yǎng)。直線職能制是我國(guó)目前物業(yè)管理企業(yè)普遍採(cǎi)用的一種組織結(jié)構(gòu)形式。物業(yè)管理7物業(yè)管理企業(yè)直線--職能制組織結(jié)構(gòu)形式

直線-職能製圖示：

L1F1F1L2L2L2F2F2L3L3L3物業(yè)管理7物業(yè)管理企業(yè)7.4.2.4分部制（1）分部制的特點(diǎn)：每個(gè)分部都是在總公司控制之下的利潤(rùn)中心。（2）分部制的優(yōu)點(diǎn)：各分部在容許範(fàn)圍內(nèi)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，提高了各分部的積極性和主動(dòng)性；有利於最高管理機(jī)構(gòu)擺脫日常事務(wù)工作；有利於培養(yǎng)全面的管理人才。（3）分部制的缺點(diǎn)：機(jī)構(gòu)重疊；各分部之間的橫向聯(lián)繫和協(xié)調(diào)困難，容易造成分部之間的本位主義。分部制是國(guó)外大型企業(yè)普遍採(cǎi)用的組織機(jī)構(gòu)形式。物業(yè)管理7物業(yè)管理企業(yè)

分部制組織結(jié)構(gòu)形式分部製圖示：

L1L2F1

F2

F3

L3

L4

L5F4物業(yè)管理7物業(yè)管理企業(yè)7.4.2.5矩陣制（1）矩陣制的特點(diǎn)：同一組織中既設(shè)置縱向的職能部門，又建立橫向的管理系統(tǒng)。（2）矩陣制的優(yōu)點(diǎn)：有利於把具有各種專業(yè)知識(shí)和技能的人員結(jié)合起來(lái)；有利於加強(qiáng)各職能部門之間的協(xié)作配合；各項(xiàng)目經(jīng)理可以根據(jù)特定的任務(wù)和目標(biāo)靈活選擇職能人員。（3）矩陣制的缺點(diǎn)：穩(wěn)定性較差；雙重領(lǐng)導(dǎo)。矩陣制的組織結(jié)構(gòu)由於其靈活性和適應(yīng)性較強(qiáng)，可以在承擔(dān)臨時(shí)性物業(yè)管理任務(wù)和前期物業(yè)管理中採(cǎi)用。物業(yè)管理7物業(yè)管理企業(yè)矩陣制組織結(jié)構(gòu)形式矩陣製圖示：

L1

L2

L3

L4

F1

F2

F3

F4物業(yè)管理7物業(yè)管理企業(yè)7.4.2.6物業(yè)管理企業(yè)的集團(tuán)化運(yùn)作（1）有利於資源共用，節(jié)約管理成本（2）有利於實(shí)施品牌管理（3）有利於產(chǎn)生規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益（4）有利於實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的社會(huì)化和專業(yè)化物業(yè)管理7物業(yè)管理企業(yè)7.4.3物業(yè)管理企業(yè)各部門工作職責(zé)7.4.3.1公司總部各部門的工作職責(zé)（1）總經(jīng)理室：對(duì)重大問(wèn)題作出決策，佈置和協(xié)調(diào)各部門工作。（2）辦公室：負(fù)責(zé)公司內(nèi)部日