投資項目評估報告

第一章投資環(huán)境分析1.1社會環(huán)境〔1〕該工廠位于浙江省杭州市江干區(qū)近郊，周圍地帶經(jīng)濟興旺，占用農(nóng)田約50公頃，地理位置優(yōu)越。〔2〕靠近鐵路、公路、碼頭，水路交通便利，方便企業(yè)產(chǎn)品和原材料的運輸，減少產(chǎn)品的運輸本錢。〔3〕靠近主要燃料和原材料產(chǎn)地，可以保證企業(yè)有充足的燃料和材料供給，并且水電供給可靠，具有較好的社會環(huán)境優(yōu)勢。1.1自然環(huán)境〔1〕該工廠地處平原地帶，地勢平坦，利于企業(yè)產(chǎn)品的交通運輸?！?〕氣候條件較好，很少有自然災害發(fā)生?！?〕附近有河流通過，可以為企業(yè)提供充足的水源和水上運輸?shù)诙鹿こ掏顿Y估算與籌措2.1工程總投資估算本工程總投資達58642.6萬元，包括建設(shè)投資估算〔扣除建設(shè)期利息〕47183萬元，流動資金7998萬元，建設(shè)期利息3461.558543萬元。具體數(shù)據(jù)見表2-1：表2-1工程總投資估算表單位：萬元序號工程合計人民幣123451總投資58642.622021.2286232400240031981.1建設(shè)投資(扣除建設(shè)期利息)4718321232259511.2建設(shè)期利息3461.56788.8922672.71.3流動資金7998240024003198建設(shè)投資〔扣除建設(shè)期利息〕估算在該工程的建設(shè)投資涉及固定資產(chǎn)構(gòu)建費、無形遞延費用、預備費用，具體數(shù)據(jù)見表2-2：表2-2建設(shè)投資估算單位：萬元序號工程或費用名稱估算價值建筑工程設(shè)備購置安裝工程其他費用合計其中：外幣1固定資產(chǎn)購建費494123519162090446691.1主要生產(chǎn)工程30342044783250318061.2輔助生產(chǎn)車間3830003831.3公用工程24910121021022821.4環(huán)境保護工程38516145380073791.5總圖運輸21811036306911.6廠區(qū)效勞性工程000001.7生活福利工程6723361120021281.8廠外工程000001.9土地費用002無形、遞延費用9009002.1無形資產(chǎn)8308302.2遞延資產(chǎn)7070合計〔1+2〕455693預備費用161416143.1根本預備費13111311其中：外匯003.2漲價預備費303303合計〔1+2+3〕471834固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅5建設(shè)期利息34623462建設(shè)投資合計〔1+2+3+4+5〕50644流動資金估算該工程的流動資金涉及應收賬款、應付賬款、存貨和現(xiàn)金，預計達產(chǎn)期后每年的流動資金相等，具體數(shù)據(jù)見表2-3：表2-3流動資金估算表單位：萬元序號工程投產(chǎn)期到達設(shè)計能力生產(chǎn)期34567891011121314151流動資產(chǎn)27365472911891189118911891189118911891189118911891181.1應收帳款10122025337533753375337533753375337533753375337533751.2存貨16143229538053805380538053805380538053805380538053801.3現(xiàn)金1102183633633633633633633633633633633632流動負債336672112011201120112011201120112011201120112011202.1應付帳款336672112011201120112011201120112011201120112011203流動資金〔1-2)24004800799879987998799879987998799879987998799879984流動資金增加額2400240031980000000000建設(shè)期利息估算該工程的建設(shè)期利息根據(jù)長期借款利率和預計長期借款估算，具體數(shù)據(jù)見表2-3：表2-3建設(shè)期利息估算表單位：萬元序號工程利率〔％〕建設(shè)期投產(chǎn)期123451人民幣借款9.721.1年初借款本息累計17021406453663128269本金1623237183建設(shè)期利息788.8934621.2本年借款16232209511.3本年應計利息788.892672.72.2資金籌措本工程總投資達58642.6萬元，自有資金12400萬元、長期借款40644.6萬元、流動資金借款5598萬元，具體數(shù)據(jù)見表2-4：表2-4資金籌措表單位：萬元序號工程合計人民幣123452.1自有資金12400500050002400其中：用于建設(shè)資金1000050005000其中：用于流動資金24002400資本金12400500050002400資本溢價2.2借款77827.5633253.644574長期借款〔包括利息〕40644.5617021.223623其中：借款本金3718316232.320951流動資金借款5598024003198短期借款2.3其他自有資金籌措本工程的自有資金籌措僅涉及資本金，具體數(shù)據(jù)見表2-5：表2-5自有資金籌措表單位：萬元序號工程1231自有資金1.1資本金5000500024001.2資本溢價2其中：用于流動資金2400長期借款籌措本工程的長期借款本金由建設(shè)投資〔扣除建設(shè)期利息〕減去自有資金金額倒退所得，即第一年的長期借款本金=21232-5000=16232萬元；第二年的長期借款本金=25951-5000=20951萬元，長期借款的利息即為建設(shè)期利息，在表2-3中已求得，所以，第一年的長期借款〔含利息〕=17021；第二年的長期借款〔含利息〕=23623。流動資金借款籌措本工程的自有資金籌措是流動資金投資扣除自有資金后的余額，具體數(shù)據(jù)見表2-6：表2-6流動資金籌措表單位：萬元工程工程投產(chǎn)期到達設(shè)計能力生產(chǎn)期3456789111213131415流動資金借款余額0240055985598559855985598559855985598559855985598流動資金借款利息0208484484484484484484484484484484484第三章財務效益分析3.1綜合開發(fā)工程經(jīng)濟效益測算整個雁棲湖綜合開發(fā)工程的經(jīng)濟效益表達在：耀江集團以25.26萬元/畝〔13.5萬元/畝＋1000÷85萬元/畝〕土地本錢獲得1054畝土地〔土地市場價格為28萬元/畝〕，從事房地產(chǎn)開發(fā)獲得的工程總的經(jīng)濟收益。工程本錢預測〔1〕單位產(chǎn)品生產(chǎn)本錢該工程的單位產(chǎn)品生產(chǎn)本錢共計286元，其中原材料200元，燃料和動力68元，工資及福利18元，具體數(shù)據(jù)見表3-1：表3-1單位生產(chǎn)本錢估算表單位：元序號工程單位消耗定額單價金額1原材料、化工料及輔料1.1A噸151511.2B噸0.6160961.3C噸0.825201.4D噸0.1522033小計2.5578.432002燃料及動力2.1水噸520.5262.2電度1000.3302.3煤噸0.81512小計152.80.445683工資及福利118184制造費用0005副產(chǎn)品回收噸0006單位生產(chǎn)本錢〔1+2+3+4+5)156.351.830286固定資產(chǎn)折舊估算表3-2固定資產(chǎn)折舊估算表單位：萬元序號工程合計折舊率〔％〕投產(chǎn)期到達設(shè)計能力生產(chǎn)期34567891011121314151固定資產(chǎn)合計1.1原值497457.61.2折舊費3781378137813781378137813781378137813781378137813781凈值4596442183384033462230842270612328019500157191193981584378596.9無形及遞延資產(chǎn)攤銷估算表3-3無形及遞延資產(chǎn)估算表單位：萬元序號工程攤銷年限原值生產(chǎn)期34567891011121無形資產(chǎn)108301.1攤銷838383838383838383831.2凈值7476645814984153322491668302遞延資產(chǎn)〔開辦費〕5702.1攤2凈值5642281403無形及遞延資產(chǎn)合計9003.1攤銷979797979783838383833.2凈值803706609512415332249166830總本錢費用估算在該工程的總本錢費用涉及外購原材料、采購燃料動力、工資及福利等，具體數(shù)據(jù)見表3-4：表3-3總本錢費用估算表單位：萬元序號工程合計投產(chǎn)期到達設(shè)計能力生產(chǎn)期3456789101112131415生產(chǎn)負荷〔％〕40601001001001001001001001001001001001外購原材料1200004000600010000100001000010000100001000010000100001000010000100002外購燃料、動力4080013602040340034003400340034003400340034003400340034003工資及福利1422210941094109410941094109410941094109410941094109410944修理費245741890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.31890.35折舊費491483780.63780.63780.63780.53780.63780.63780.63780.63780.63780.63780.63780.63780.66攤銷費900979797979783838383830007財務費用〔利息、匯兌損失〕168653950.73767.83231.41562483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.677.1其中：利息支出168653950.73767.83231.41562483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.67483.6匯兌損失8其他費用195001500150015001500150015001500150015001500150015001500其中：土地使用稅00000000000009總本錢費用28600917673201702499323324222462223222232222322223222232221492214922149其中：不可變本錢1252091231312130115939924.38845.58831.58831.58831.58831.58831.58748.58748.58748.5可變本錢(1+2)16080053608040134001340013400134001340013400134001340013400134001340010經(jīng)營本錢〔9-52190969844.3125241788417884178841788417884178841788417884178841788417884工程銷售收入預測〔1〕銷售收入和營業(yè)稅金及附加估算該工程A產(chǎn)品銷售單價為900元，第3年的生產(chǎn)負荷為40%，第4年的生產(chǎn)負荷為60%，第六年的生產(chǎn)負荷為100%。具體數(shù)據(jù)見表3-4：表3-4銷售收入和營業(yè)稅金及附加估算表單位：萬元序號工程單價生產(chǎn)負荷40%〔第3年〕生產(chǎn)負荷60%〔第4年〕生產(chǎn)負荷100%〔第5年〕銷售量銷售量銷售量內(nèi)銷〔元〕內(nèi)銷〔噸〕小計〔萬元〕內(nèi)銷〔噸〕小計〔萬元〕內(nèi)銷〔噸〕小計〔萬元〕1產(chǎn)品銷售收入180002700045000N產(chǎn)品9002000001800030000027000500000450002銷售稅金及附加125.30187.96313.262.1產(chǎn)品增值稅1253.01879.573132.62.2城市維護建設(shè)稅〔7%〕87.713131.570219.282.3教育費附加〔3%〕37.59156.387093.978銷售損益表由損益表可以得出該工程投產(chǎn)當年就出現(xiàn)盈利，并沒有出現(xiàn)虧損，并在達產(chǎn)期的每一年都有利潤產(chǎn)生，盈利能力較好。具體見表3-5：表3-5銷售損益表單位：萬元序號工程合計投產(chǎn)期到達設(shè)計能力生產(chǎn)期3456789101112131415生產(chǎn)負荷〔％〕40601001001001001001001001001001001001產(chǎn)品銷售收入540000180002700045000450004500045000450004500045000450004500045000450002銷售稅金及附加3759.14125.3188313.3313.3313.3313.3313.3313.3313.26313.26313.26313.26313.263總本錢費用286009176732017024993233242224622232222322223222232222322214922149221494利潤總額〔1-2-3)250232.202.2664219693213622244122455224552245522455224552253822538225385所得稅〔25%〕62558.050.541661492353415610.5614561456145613.85613.85634.55634.55634.56稅后利潤〔4-5)187674151.6498214770160221683116841168411684116841168411690416904169047可供分配利潤〔6)187674151.6498214770160221683116841168411684116841168411690416904169047.1盈余公積金18767.415.16498.214771602.21683.11684.11684.11684.11684.141684.11690.41690.41690.47.2應付利潤07.3未分配利潤168907136.544841329314420151481515715157151571515715157152131521315213累計未分配利潤1028324136.546201791332333474806263877795929521081101232671384801536931689073.2財務評價主要財務指標經(jīng)計算，工程稅后利潤為187674萬元，稅后內(nèi)部收益率為28%，投資回收期為5.6年，財務凈現(xiàn)值〔15%〕為34755.81萬元。主要財務指標見表7.10。工程在財務上是可行的。表3-6主要財務指標內(nèi)容金額〔萬元〕總銷售收入540000稅金及附加3759.14總本錢費用286009稅前利潤250232所得稅〔稅前利潤×25%〕62558稅后利潤187674稅后內(nèi)部收益率28%稅后投資回收期5.60年稅后財務凈現(xiàn)值(15%)34755.81靜態(tài)分析盈利能力分析該工程在投產(chǎn)期的初期凈利率為0.31%，并呈逐年增長的趨勢，在工程第五年到達最大值，由于在工程后期企業(yè)資產(chǎn)總額增加，導致資產(chǎn)凈利率有所降低，不過總體盈利能力較好。同時，該工程的銷售凈利率逐年上升，具體見表3-7：表3-7盈利能力分析表工程投產(chǎn)期到達設(shè)計能力生產(chǎn)期3456789101112131415資產(chǎn)凈利率0.31%10.19%29.47%29.11%23.42%18.98%15.95%13.76%12.10%10.79%9.77%8.90%8.17%資產(chǎn)利潤率0.41%13.59%39.29%38.81%31.22%25.31%21.27%18.35%16.13%14.39%13.03%11.87%10.90%銷售凈利率0.84%18.45%32.82%35.60%37.40%37.43%37.43%37.43%37.43%37.43%37.56%37.56%37.56%償債能力分析該工程累計盈余資金104259.994萬元，借款歸還期限為4年，償債期間各年資產(chǎn)負債率最高為74.65%，最低為12.20%。流動比率由投產(chǎn)期的8.19增加到第十五年的30.69，流動比率很高，可能會產(chǎn)生存貨積壓或滯銷的結(jié)果，需要引起企業(yè)的重視。其他指標見表3-8：表3-8償債能力分析表工程投產(chǎn)期到達設(shè)計能力生產(chǎn)期3456789101112131415資產(chǎn)負債率74.6564.1335.5512.209.357.576.365.494.824.303.883.543.25流動比率8.191.951.652.966.059.1312.2115.2918.3721.4624.5427.6130.69速動比率〔%〕3.380.900.852.165.258.3311.4114.4917.5720.6623.7326.8129.89營運能力分析通過表3-9可知，該企業(yè)的流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率由初期的6.54降低到0.22，指標較低，說明該企業(yè)后期流動資產(chǎn)的利用效率較差；固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率由初期的0.39增加到75.39，說明后期該企業(yè)固定資產(chǎn)的利用率高，管理水平好；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率逐年降低，說明企業(yè)對全部資產(chǎn)的使用效率較差，會影響企業(yè)的盈利能力，需要投資者注重提高銷售收入或處置資產(chǎn)，以提高總資產(chǎn)利用率。表3-9營運能力分析表工程投產(chǎn)期到達設(shè)計能力生產(chǎn)期3456789101112131415流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率6.544.514.052.261.110.730.550.440.360.310.270.240.22固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.390.641.171.301.461.661.932.312.863.775.5210.2875.39總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.360.550.900.820.630.510.430.370.320.290.260.240.22動態(tài)分析通過表3-10對該投資工程的動態(tài)分析可得該工程所得稅后的內(nèi)部收益率為27%，反映了投資工程的真實報酬率為27%；工程所得稅前的凈現(xiàn)值為30520.25萬元，大于0，說明該工程可行；投資回收期為6年，六年后可以收回所有投資。表3-10動態(tài)指標分析表計算指標：所得稅后所得稅前財務內(nèi)部收益率〔FIRR):28%33%財務凈現(xiàn)值〔FNPV):ic=15%34,755.8152,083.32投資回收期〔從建設(shè)期算起)：5.595.23工程風險分析3.1定性分析工程實施過程中開發(fā)單位將面臨的主要風險如下：原材料漲價風險今年以來，大局部建材價格已經(jīng)有較大幅度上漲，由于原材料的生產(chǎn)受到資源、能源和供求關(guān)系影響，預計建材價格上升的慣性還會持續(xù)，增大工程開發(fā)本錢。利率上調(diào)風險我國目前存、貸款利率處于歷史最低點，當前經(jīng)濟走強，局部行業(yè)投資過熱，央行提高準備金后商業(yè)銀行資金面吃緊，央行最近公布擴大貸款利率上浮幅度等，存在利率上調(diào)可能，這將增加財務本錢。3.2定量分析3.2．1敏感性分析由于在工程實施的過程中存在著一些不確定因素，因此對本工程的銷售收入、投資本錢和經(jīng)營本錢進行敏感性分析，以考察其對內(nèi)部收益率和財務凈現(xiàn)值〔I＝15%〕的影響。具體結(jié)果見表3-1和圖3-1表3-1敏感性分析表銷售單價增減〔%〕銷售量增減〔%〕投資本錢增減〔%〕單位本錢增減〔%〕所得稅前內(nèi)部收益率〔%〕所得稅前凈現(xiàn)值〔萬元〕稅后利潤〔萬元〕00003352083.3218767450003560123.47208170100003768163.62228666150003976203.77249162-50003044043.1716731